AG de copropriété : comment contester une décision ?

Vous tenez le procès-verbal de votre assemblée générale, une résolution vous paraît illégale — mauvaise majorité, question votée sans figurer à l’ordre du jour, travaux à 350 000 euros adoptés sans les devis — et vous voulez la faire tomber. Avant de chercher le vice, sachez ceci : vous avez deux mois. Passé ce délai, la décision la plus irrégulière devient définitive, opposable à tous, et plus aucune voie ne subsiste — ni action principale, ni exception, ni dommages-intérêts. Chaque année, des copropriétaires perdent pour de bon le droit de contester une décision qui leur coûte des dizaines de milliers d’euros, faute d’avoir agi à temps ou vérifié la bonne condition.

Cet article est le mode d’emploi de l’action : qui peut agir, dans quel délai, contre qui, sous quelle forme, avec quelles chances et quels effets. Le repérage du vice lui-même — l’inventaire complet des motifs de forme et de fond — fait l’objet d’un guide séparé, vers lequel nous renvoyons au moment d’identifier votre grief. Ici, on s’occupe de la mécanique : celle qui décide, en pratique, si votre contestation prospère ou se heurte à une fin de non-recevoir.

Pour une assemblée de société (SCI, SAS, SARL), le régime est différent : voir contester une décision d’assemblée générale de société.

Les trois verrous à franchir avant toute action

L’article 42, alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 réserve l’action aux copropriétaires opposants ou défaillants et l’enferme dans un délai de deux mois ; la jurisprudence y ajoute une condition d’objet — il faut une véritable décision. Trois verrous cumulatifs, donc : tant qu’ils ne sont pas tous franchis, le fond de votre dossier importe peu, l’action est irrecevable.

• Une vraie décision. Il faut une résolution sanctionnée par un vote, pas une simple information ni un point resté sans vote.
• La qualité pour agir. Vous devez être copropriétaire, et opposant (vous avez voté contre la décision adoptée) ou défaillant (vous étiez absent et non représenté) sur la résolution contestée.
• Le délai. L’assignation doit être délivrée dans les deux mois de la notification du procès-verbal.

Deux idées reçues à écarter d’emblée. Ne pas être d’accord avec une décision n’est pas un motif : il faut un vice de légalité, pas un désaccord d’opportunité. Et une lettre, même recommandée, adressée au syndic n’est pas une contestation : seule une assignation devant le tribunal arrête le compteur.

Le délai de deux mois : votre première urgence

C’est le verrou qui élimine la majorité des dossiers. On le traite donc en premier.

Un délai de forclusion, pas de prescription

Le délai de deux mois court à compter de la notification du procès-verbal, faite à la diligence du syndic (art. 42, al. 2). C’est un délai de forclusion, non de prescription — la nuance n’est pas théorique : il ne se suspend pas, ne se reporte pas pour ignorance, et ne s’interrompt que par un acte précis. La distinction entre prescription et forclusion commande tout le calendrier de l’action.

Calculer la date limite

La notification doit intervenir dans le mois de l’assemblée. Le délai court à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire — que vous soyez ou non allé chercher le pli (art. 641 et 642 du code de procédure civile). Il expire le jour du deuxième mois portant le même quantième : une présentation le 15 janvier ouvre le délai le 16 janvier, qui expire le 16 mars à minuit. Si le terme tombe un samedi, un dimanche ou un jour férié, il est prorogé au premier jour ouvrable suivant.

Le détail du calcul du délai de deux mois pour contester l’AG et les règles générales de computation des délais de procédure méritent d’être maniés avec précision : une erreur d’un jour est fatale.

Quand le délai ne court pas : la notification irrégulière

Le délai ne démarre que si le procès-verbal a été régulièrement notifié. À défaut — envoi à une adresse erronée, absence d’envoi à un défaillant, procès-verbal incomplet —, le délai ne court pas, et l’action reste ouverte dans la limite du délai de droit commun de cinq ans (art. 2224 C. civ.). De même, le copropriétaire qui n’a pas été régulièrement convoqué à l’assemblée échappe à la forclusion : le délai de deux mois ne lui est pas opposable (Cass. 3e civ., 16 nov. 1988, n° 87-16.671 ; CA Aix-en-Provence, 4e ch. A, 9 nov. 2017, n° 16/06782).

Avant de conclure qu’un client consulté tardivement est forclos, vérifiez donc systématiquement comment le procès-verbal lui a été notifié. Une notification irrégulière rouvre une fenêtre que l’on croyait fermée — c’est souvent là que se gagne un dossier réputé perdu. Les modalités de notification du procès-verbal d’AG sont détaillées à part.

L’exception du réputé non écrit : un délai… ou pas

L’article 43 de la loi répute non écrite toute clause contraire à ses dispositions impératives, notamment une répartition des charges contraire à l’article 10. L’action tendant à faire déclarer une telle clause non écrite est imprescriptible, par exception à la forclusion de deux mois — et la Cour de cassation l’a jugé y compris lorsque la clause de répartition résulte d’une décision d’assemblée générale (Cass. 3e civ., 10 sept. 2020, n° 19-17.045 ; Cass. 3e civ., 27 sept. 2000, n° 98-22.792). C’est une arme puissante pour qui découvre l’irrégularité des années plus tard.

La prudence reste pourtant de mise, car la frontière est piégeuse. Ce qui ne s’analyse pas en clause réputée non écrite — par exemple une décision de travaux contestée pour incompétence de l’assemblée, ou une atteinte aux parties privatives — reste enfermé dans le délai de deux mois : passé ce délai, le copropriétaire en est déchu, même par voie d’exception, quand bien même la décision toucherait ses parties privatives et lui imposerait des charges (Cass. 3e civ., 12 janv. 2022, n° 20-20.363).

Certaines décisions imposaient d’ailleurs de vérifier d’abord la recevabilité au regard de l’article 42 avant de réputer une stipulation non écrite (Cass. 3e civ., 17 juill. 1991, n° 89-21.756). La qualification — clause réputée non écrite, imprescriptible, ou simple décision, forclose à deux mois — n’est donc pas tranchée avec une parfaite constance. Dans le doute, agissez dans les deux mois : ne comptez jamais sur l’imprescriptibilité du réputé non écrit pour rattraper un délai expiré. Le régime des clauses du règlement réputées non écrites est développé séparément.

Ce qui interrompt le délai

Seule la délivrance d’une assignation interrompt la forclusion (art. 2241 C. civ.) — y compris devant une juridiction incompétente. Le dépôt d’une demande d’aide juridictionnelle dans le délai suspend également son cours, qui reprend à compter de la décision d’admission devenue définitive. Les échanges de courriers avec le syndic, eux, n’ont aucun effet et font surtout perdre de vue l’échéance : quelles que soient les démarches amiables engagées, gardez l’assignation en ligne de mire et délivrez-la en temps utile.

Avez-vous qualité pour agir ?

L’action est « attitrée » : la loi la réserve à certaines personnes, dans certaines positions de vote. C’est le deuxième verrou, et il se vérifie résolution par résolution.

Être copropriétaire au jour de l’assemblée

L’action appartient aux seuls copropriétaires. En sont exclus les locataires, le syndic, le syndicat des copropriétaires lui-même, les créanciers, et les associés d’une SCI propriétaire de lots — seule la société a qualité. La qualité s’apprécie au jour de l’assemblée : celui qui a vendu son lot ne peut plus contester les assemblées postérieures.

Quelques configurations appellent une vérification du titre dès le premier rendez-vous, car l’irrecevabilité qui en résulte ne se régularise que dans le délai de deux mois :

• Indivision : les indivisaires agissent en principe ensemble. Mais l’effet rétroactif du partage joue : l’indivisaire à qui le lot est finalement attribué est réputé en avoir été seul propriétaire depuis l’origine et peut agir seul, sans régularisation, dès lors que le partage intervient avant que le juge statue (Cass. 3e civ., 9 févr. 2022, n° 20-22.159).
• Société : le représentant doit justifier d’un pouvoir d’agir en justice.
• Démembrement : l’usufruitier peut agir, au moins pour les décisions ne portant pas sur les gros travaux de l’article 606 du code civil.
• Époux : chacun peut agir sans avoir à justifier d’un pouvoir.

Oublier de signaler une indivision, un démembrement ou une SCI est l’erreur classique — et l’irrecevabilité est alors sans retour. La vérification du titre de propriété n’est pas négociable.

Être opposant ou défaillant, résolution par résolution

L’opposant n’est pas seulement celui qui a voté « contre » : c’est celui qui a voté dans le sens inverse du vote final — ainsi, qui a voté « pour » une résolution finalement rejetée est opposant. Le défaillant, c’est l’absent : le copropriétaire qui n’était ni présent ni représenté au vote. Celui qui quitte la séance est réputé présent sauf mention contraire sur la feuille de présence. La preuve de la qualité d’opposant peut se faire contre les mentions du procès-verbal, par tout moyen : lorsque le scrutin s’est tenu par bulletins permettant une vérification a posteriori et que ceux-ci ont disparu, les juges font profiter le doute au demandeur.

Conséquence stratégique directe : si vous pressentez un litige, mieux vaut être absent ou voter contre toutes les résolutions, y compris celles « de forme » comme l’élection du président de séance. Chaque résolution sur laquelle vous n’avez pas voté contre est une résolution que vous ne pourrez pas attaquer.

Vous avez voté pour, ou vous vous êtes abstenu

Qui a voté pour ne peut plus faire annuler la résolution, même en invoquant une mauvaise majorité, une convocation irrégulière ou un défaut de notification : il a adhéré à la décision. La seule porte est le dol — des manœuvres ayant déterminé son vote —, dont la preuve est exigeante (Cass. 3e civ., 4 juin 2009, n° 08-10.493). Il n’est pas pour autant désarmé sur tout terrain : ayant voté le quitus, il conserve la possibilité de rechercher la responsabilité délictuelle du syndic pour le préjudice personnel né de sa faute (Cass. 3e civ., 29 févr. 2024, n° 22-24.558).

L’abstention est un faux ami. Elle a tout l’air d’une position prudente — ni pour, ni contre — mais elle se retourne contre vous : s’abstenir n’est ni s’opposer ni être défaillant, et vous prive du droit de contester la résolution. L’abstentionniste ne peut en principe pas agir (Cass. 3e civ., 3 juill. 1996, n° 94-17.868), pas davantage lorsque la résolution a été votée à l’unanimité, faute d’opposant possible (Cass. 3e civ., 7 nov. 2007, n° 06-17.361).

Deux brèches étroites subsistent — l’abstention sur une résolution directement liée à une autre, antérieure, à laquelle vous vous étiez opposé ; et les réserves expressément formulées en séance avant le vote —, mais elles sont trop fragiles pour qu’on s’y fie. La règle est simple : ne vous abstenez jamais sur une résolution que vous pourriez vouloir attaquer. Devant la chambre de la copropriété du tribunal judiciaire de Paris, réputée réticente à annuler, l’abstention est de toute façon presque toujours rédhibitoire.

Est-ce vraiment une « décision » attaquable ?

On ne conteste qu’une décision : une question soumise à l’assemblée et sanctionnée par un vote (Cass. 3e civ., 4 nov. 2004, n° 03-11.741). Ne sont pas des décisions, et ne peuvent donc être attaquées : une simple information, un rappel du règlement, un avis ou un vœu, une demande, ou un projet de résolution seulement porté à l’ordre du jour sans avoir été voté. À l’inverse, lorsqu’une question aurait dû être votée et ne l’a pas été, on peut avoir intérêt à faire constater cette absence de vote, pour empêcher le syndicat de s’en prévaloir plus tard.

Identifier le motif : forme ou fond

Une fois les verrous franchis, reste à nommer le vice. Ils se rangent en deux familles.

• Vices de forme — le déroulé de l’assemblée : délai de convocation inférieur à vingt et un jours, documents annexes manquants, convocation par un syndic sans mandat, question hors ordre du jour, bureau de séance ou mandats irréguliers, feuille de présence ou procès-verbal viciés, erreur de computation des voix, réunion hors de la commune.
• Vices de fond — le contenu voté : mauvaise majorité, parties communes spéciales votées par la mauvaise collectivité, violation du règlement, atteinte aux droits de jouissance privatifs, abus de majorité, fraude ou dol, clause réputée non écrite, atteinte à la destination de l’immeuble, dépense somptuaire, approbation irrégulière des comptes.

Chacun de ces motifs — texte applicable, jurisprudence, conditions exactes, et surtout ceux qui entraînent la nullité sans avoir à prouver de préjudice — est traité en détail dans le catalogue dédié. C’est la pièce à consulter pour bâtir vos moyens.

Tous les motifs de nullité de l’AG de copropriété

Un réflexe de stratégie à retenir dès maintenant : beaucoup de juridictions n’annulent un vice de forme que si l’irrégularité a faussé le vote — exigence contestable, mais bien réelle en pratique. Doublez donc chaque moyen de forme d’un moyen de fond, et privilégiez les vices que la jurisprudence sanctionne sans grief (délai de convocation, lieu hors commune, mandat au syndic, total des voix erroné). Le détail de cette objection du « grief » est exposé dans le catalogue.

Réunir vos preuves avant d’assigner

Une contestation se gagne sur pièces. Rassemblez, avant toute chose :

• les accusés de réception de la convocation et du procès-verbal, qui fixent les dates et conditionnent le calcul du délai comme la régularité de la notification ;
• le procès-verbal signé, la feuille de présence et, le cas échéant, les pouvoirs ;
• la convocation et ses annexes, pour vérifier l’ordre du jour, les documents joints et les délais.

Si le syndic ne vous les remet pas, vous disposez de moyens pour obtenir les PV d’AG et les autres documents ; l’étendue de votre droit d’accès est précisée dans l’article sur les documents auxquels le copropriétaire a accès.

Comment agir concrètement : l’assignation

La contestation ne se fait que par assignation délivrée par commissaire de justice (huissier), signifiée dans le délai de deux mois. Une mise en demeure, une lettre recommandée ou des conclusions déposées dans une autre instance sont sans effet sur le délai. Le choix du commissaire de justice et la rédaction de l’acte comptent : l’assignation doit exposer la qualité d’opposant ou de défaillant, les résolutions visées et les moyens de nullité, à peine de fragiliser l’action. Les mentions obligatoires de l’assignation ne souffrent pas l’approximation.

Contre qui, devant quel tribunal

L’action est dirigée contre le syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic en exercice au jour de l’assignation — une assignation délivrée à un ancien syndic est irrecevable, et cette irrégularité ne se régularise que dans le délai de deux mois. Le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble est seul compétent ; le juge des référés ne l’est pas pour prononcer une nullité. La représentation par avocat est obligatoire.

Toute l’assemblée ou seulement certaines résolutions ?

Contester l’assemblée dans son entier suppose d’avoir été absent ou opposant sur toutes les résolutions. Contester des résolutions isolées ne suppose cette qualité que sur celles que l’on attaque.

L’articulation des deux est asymétrique, et c’est décisif. Lorsqu’une assignation en nullité de l’assemblée entière est délivrée dans le délai, on peut, même après son expiration, ajouter par conclusions une demande d’annulation de résolutions déterminées : ces demandes, virtuellement comprises dans la demande principale, bénéficient de l’interruption du délai (Cass. 3e civ., 4 juill. 2024, n° 22-24.060). L’inverse n’est pas vrai : qui n’a visé au départ que certaines résolutions ne peut plus étendre sa contestation après le délai.

Conséquence pratique : visez toujours, dans l’assignation initiale, l’annulation de l’assemblée entière — vous conservez ainsi toute latitude pour resserrer ensuite. Attention toutefois en appel : les demandes d’annulation de résolutions déterminées doivent figurer dès vos premières conclusions d’appelant, à peine d’irrecevabilité (art. 910-4 du code de procédure civile ; Cass. 3e civ., 16 oct. 2025, n° 24-10.606).

Agir ne suspend pas la décision contestée

Une illusion coûteuse : croire que contester gèle l’exécution. Il n’en est rien.

Toute décision régulièrement adoptée s’impose immédiatement à tous, y compris aux opposants et aux absents, dès le vote. Ni le délai de contestation, ni l’action en justice ne suspendent l’exécution : les opposants doivent régler leur quote-part de charges, quitte à en demander le remboursement si la décision est annulée, et les nouveaux millièmes s’appliquent tant que la nullité n’est pas prononcée.

Une seule exception, d’ailleurs largement théorique : sauf urgence, l’exécution des travaux décidés en application des articles 25 et 26 est suspendue pendant le seul délai de deux mois — pas pendant l’instance. À Paris, où la chambre de la copropriété peut mettre près de trois ans à statuer, cette suspension ne protège donc presque rien. Pour bloquer une exécution en cours d’instance, il faut se tourner vers les mécanismes d’aménagement de l’exécution provisoire devant le premier président, aux conditions strictes.

Est-ce que ça vaut le coût ?

La question se pose avant d’assigner, pas après. Une contestation peut s’avérer plus coûteuse que la décision combattue.

• Le risque financier. En cas de rejet : dépens et article 700 souvent compris entre 1 000 et 5 000 euros ; amende civile possible pour les contestations de travaux de l’article 25, de 150 à 3 000 euros. En cas de succès, vous êtes dispensé de participer aux frais de procédure du syndicat (art. 10-1).
• Le risque d’inutilité. Le syndicat peut, après l’annulation, soumettre la même décision à un nouveau vote en respectant cette fois les formes. La contestation n’a alors de sens que si la décision est encore d’actualité.
• Le risque de déstabilisation. Annuler l’assemblée qui a désigné le syndic peut imposer le recours à un administrateur provisoire ou conduire à changer de syndic — un coût collectif à anticiper.
• La durée. Comptez vingt-quatre à trente-six mois en première instance, davantage à Paris.

Le réflexe que peu de gens ont : avant d’engager le moindre euro, vérifiez votre contrat d’assurance multirisque habitation. Une garantie protection juridique y est fréquemment incluse et prend en charge tout ou partie des honoraires d’avocat et des frais — ce qui change radicalement l’équation. À défaut, plusieurs solutions pour financer les frais de justice et d’avocat existent.

Si vous gagnez, si vous ne faites rien

En cas d’annulation, la décision est réputée n’avoir jamais existé ; les actes pris en exécution peuvent être remis en cause, sous réserve des droits des tiers de bonne foi. Le juge peut annuler une ou plusieurs résolutions, ou l’assemblée entière, mais ne se substitue pas à elle pour décider à sa place — sauf en matière de répartition des charges, où, s’il accueille la contestation, il procède lui-même à la nouvelle répartition.

Si vous laissez passer les deux mois, l’effet est implacable : la décision devient définitive et opposable à tous, quelle que soit la gravité du vice. Elle ne peut plus être remise en cause par aucune voie — ni demande d’expertise, ni dommages-intérêts, ni exception de nullité soulevée en défense à une action en paiement de charges, fût-ce au motif qu’elle porte atteinte à vos parties privatives (Cass. 3e civ., 12 janv. 2022, n° 20-20.363). Le délai s’applique même si vous n’avez découvert l’irrégularité qu’après son expiration. Une seule réserve subsiste : une délibération qui réitère une décision antérieure est une décision nouvelle, susceptible d’être attaquée pour elle-même.

La check-list avant d’assigner

Sur vous :

• vérifier la qualité exacte (personne physique, société, indivision, époux, démembrement) par le titre de propriété ;
• confirmer la qualité d’opposant ou de défaillant, résolution par résolution.

Sur le délai :

• relever la date et les modalités de notification du procès-verbal ;
• calculer précisément l’expiration des deux mois ;
• vérifier la régularité de la notification — une notification irrégulière rouvre le délai.

Sur le défendeur :

• identifier le syndic en exercice au jour de l’assignation.

Dans l’assignation :

• viser l’annulation de l’assemblée entière pour conserver toute latitude ;
• articuler les moyens de forme et de fond ;
• solliciter, le cas échéant, dommages-intérêts et dépens.

Questions fréquentes

Qui peut contester une décision d’AG de copropriété ?

Seul un copropriétaire ayant la qualité d’opposant (vote dans le sens inverse du vote final) ou de défaillant (ni présent ni représenté) sur la résolution visée. Sont exclus les locataires, les tiers, le syndic et les associés d’une SCI copropriétaire. L’abstentionniste ne peut en principe pas agir.

Peut-on contester une AG de copropriété sans avocat ?

Non. La représentation par avocat est obligatoire devant le tribunal judiciaire, seul compétent. La contestation passe nécessairement par une assignation délivrée par commissaire de justice.

Que se passe-t-il si le délai de deux mois est dépassé ?

La décision devient définitive et opposable à tous, quelle que soit la gravité du vice. Elle ne peut plus être remise en cause, ni par action, ni par exception, ni par une demande de dommages-intérêts. Seule exception : la clause réputée non écrite, imprescriptible.

L’action en contestation suspend-elle l’exécution de la décision ?

Non. La décision s’applique dès le vote et reste exécutoire pendant toute l’instance ; les opposants doivent régler leurs charges. Seuls les travaux des articles 25 et 26 sont suspendus, et pour le seul délai de deux mois.

Combien de temps dure une procédure de contestation ?

De vingt-quatre à trente-six mois en première instance, davantage à Paris. Une issue amiable reste possible après la délivrance de l’assignation.

Votre situation, pas seulement la règle

La force d’une contestation tient autant aux faits qu’au droit. Un délai de convocation raccourci de trois jours n’a pas le même poids selon les travaux votés, le préjudice subi et la position de vote de chacun ; un même vice prospère devant une juridiction et échoue devant une autre. C’est dans cette articulation — votre dossier, vos pièces, la chambre saisie — que se joue l’issue, et c’est précisément là qu’intervient l’avocat.

Valentin Simonnet est avocat au Barreau de Paris. Il intervient en contentieux des affaires et en droit pénal des affaires.