Comment contester une décision d’assemblée générale de copropriété ?

Les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale. Ces assemblées générales de copropriétaires sont soumises à de strictes règles de forme et de fond, pour la plupart d’ordre public.

Le non respect de ces règles est souvent sanctionné par la nullité de l’assemblée.

L’action en justice est la seule possibilité de recours. Elle-même est soumise à de strictes conditions, qui conditionnent tant sa recevabilité que son succès au fond.

3 conditions cumulatives sont requises pour exercer un recours en nullité contre des décisions irrégulières (articles 18 du décret n° 67– 223 du 17 mars 1967 et 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965) :

  1. la décision doit avoir été votée par l’assemblée générale ;
  2. le copropriétaire qui exerce l’action doit être “opposant ou défaillant” ;
  3. l’action doit être introduite dans un délai de 2 mois à compter de la notification du procès-verbal contenant la décision incriminée.

Les textes juridiques sont les suivants :

  • L. n° 65-557, 10 juill. 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.
  • D. n° 67-223, 17 mars 1967 portant règlement d’administration publique pour l’application de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Conditions d’utilisation

Pour exercer l’action en nullité, 3 conditions cumulatives sont requises :

Décisions susceptibles d’annulation

La « décision » susceptible d’annulation est la « délibération explicite, sanctionnée par un vote (Cass. 3e civ., 4 nov. 2004, n° 03-11.741 :), ou encore la « disposition adoptée par l’assemblée générale qui revêt une efficacité juridique la distinguant de mesures préparatoires ou de résolutions de principe (Cass. 3e civ., 28 avr. 1993 : RD imm. 1993, p. 418. – CA Paris, pôle 4, 2e ch., 14 oct. 2009 :). Une décision d’assemblée générale existe donc dès lors qu’une question a été soumise à l’ensemble des copropriétaires, et a été sanctionnée par un vote (Cass. 3e civ., 13 nov. 2013, n° 12-12.084 :).

Ainsi ne sont pas des décisions, au sens de la loi, une simple information (Cass. 3e civ., 13 sept. 2006, n° 05-15.49 : ), un rappel du règlement de copropriété (Cass. 3e civ., 26 janv. 2010, n° 09-12.994 : Administrer avr. 2010, p. 35), l’émission d’un avis ou d’un vœu (Cass. 3e civ., 7 juill. 2006 : Administrer nov. 2006. 44, obs. Bouyeure) ou encore d’une simple demande (CA Paris, 12 mars 2009, n° 08/06452). Un copropriétaire ne peut donc contester une question ou un projet de résolution seulement porté à l’ordre du jour (CA Paris, ch. 4-2, 9 nov. 2011, n° 10/08444).

Qualité pour agir

Copropriétaire

L’action est ouverte exclusivement aux copropriétaires, jamais aux tiers.

Parmi les copropriétaires, seuls les absents à l’assemblée ou les opposants à la résolution peuvent agir (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 42).

Attention : Etre opposant n’est pas forcément voter « contre », mais voter dans le sens inverse du vote final (Cass. 3e civ., 12 mars 2003, n° 01-16.754 : JurisData n° 2003-018326 ; Rev. Loyers 2003, p. 79). Le copropriétaire qui a voté pour en émettant des réserves n’est pas considéré comme opposant (CA Paris, Pôle 4, 2e ch., 7 avr. 2010 : JurisData n° 2010-008134).

Remarque : Le copropriétaire qui pressent qu’il devra attaquer une assemblée (l’ordre du jour le lui indique souvent) aura intérêt à y être absent, ou à voter contre toutes les résolutions, notamment celles « de forme » comme l’élection du président de séance : il laisse ainsi à son avocat le plus de chances possibles de trouver des failles qu’il est recevable à invoquer.

Il faut donc avant tout être copropriétaire, et en justifier par la production de son titre.

On vérifiera systématiquement la qualité et la capacité du demandeur :

  • sociétés : le représentant doit avoir le pouvoir de le faire, tiré des statuts ou d’une décision de l’assemblée générale ;
  • lot en indivision : tous les indivisaires doivent agir ensemble (Cass. 3e civ., 6 juill. 2005, n° 03-20.065 : JurisData n° 2005-029397 ; Loyers et copr. 2005, comm. 184 et Cass. 3e civ., 16 nov. 2011, n° 10-18.057), à moins qu’ils ne soient représentés par un mandataire commun. En effet, l’indivisaire qui agit seul devra justifier d’un mandat de ses coïndivisaires (CA Paris, 8 mars 2007 : JurisData n° 2007-328570) ;
  • démembrement : l’usufruitier peut agir, au moins pour ce qui ne concerne pas les travaux visés par l’article 606 du Code civil (CA Paris, 26 juin 2008 : JurisData n° 2008-366271 ; Loyers et copr. 2008, comm. 260) ;
  • vente de lot : c’est celui qui était propriétaire au jour de l’assemblée générale qui a qualité pour en poursuivre l’annulation (CA Paris, 29 mars 2001 : JurisData n° 2001-140723 ; Loyers et copr. 2001, comm. 266).

Le client doit adresser son titre de copropriétaire agissant et une fiche hypothécaire de son lot. Il est en effet fréquent que le client oublie de signaler une indivision, un démembrement, une SCI, etc. – avec pour conséquence l’irrecevabilité de l’action, bien souvent. Si le requérant est une société, on se procurera un extrait Kbis et les statuts à jour.

Opposant ou défaillant

de s’assurer, par le procès-verbal de l’assemblée, que le demandeur était bien absent ou opposant (V. Conditions d’utilisation).

Il faut ensuite être opposant ou défaillant, sauf dol au terme duquel le consentement du copropriétaire aurait été extorqué (Cass. 3e civ., 4 juin 2009, n° 08-10.493 ) :

  • il appartient à celui qui se prétend opposant de le prouver (CA Aix-en-Provence, 4e ch., 4 mars 2005 : Rev. Loyers 2005, p. 212), ce, éventuellement, contre les mentions du PV, et par tout moyen (CA Paris, 19 déc. 1997 : JurisData n° 1997-023810 ; Loyers et copr. 1998, comm.105) ; étant entendu que cette preuve ne peut résulter du seul fait que le vote ne concorde pas avec les intérêts du demandeur (CA Aix-en-Provence, 4 mars 2005 précité) ;
  • une indivision entre époux pouvant être représentée à l’assemblée générale en vertu d’un mandat tacite (CA Paris, pôle 4, 2e ch. 19 mars 2014, JurisData n° 2014-005204), il s’ensuit, à notre avis, que l’autre époux n’a pas la qualité d’absent et ne peut donc contester que les résolutions contre lesquelles l’époux mandataire a voté (en ce sens, V. CA Lyon, 1ère civ B, 2 oct. 2012, n° 10/07836).
  • Un époux commun en biens est habilité à agir en nullité de l’assemblée générale sans avoir à justifier d’un pouvoir (CA Versailles, 4e ch., 21 mai 2013, n° 11/05208, JurisData n° 2013-015388 ; voir aussi A. DJIGO, Loyers et Copropriété n° 6, Juin 2014, étude 7).
  • est défaillant le propriétaire ni présent ni représenté. Si le copropriétaire quitte la réunion, il est ensuite considéré comme absent si cela est mentionné sur la feuille de présence (Cass. 3e civ., 5 oct. 1994 : Loyers et copr. 1995, comm. 37), mais réputé présent à défaut (Cass. 3e civ., 1er juill. 2009, n° 08-18.109 : JurisData n° 2009-048935).

Attention : L’abstentionniste n’est pas considéré comme un opposant (Cass. 3e civ., 3 juill. 1996, n° 94-17.868 : JurisData n° 1996-002923 ; Loyers et copr. 1996, comm. 406). Parfois, il peut être admis comme opposant parce qu’il avait formulé son opposition auparavant (CA Paris, 23e ch., 8 nov. 2001 : JurisData n° 2001-157769 ; Loyers et copr. 2002, comm. 68).

Il faut que le mandataire se soit opposé à la décision pour que le copropriétaire représenté puisse agir (CA Paris, 31 mai 2000 : JurisData n° 2000-118257).

Sont exclus les tiers, notamment :

  • les locataires (CA Paris, 6 avr. 2006, n° 05/12052) ;
  • le syndic ou l’ancien syndic (CA Paris, 14e ch. B, 12 oct. 2007 : JurisData n° 2007-344119) ;
  • le syndicat (Cass. 3e civ., 3 mai 2001, n° 99-19.974) ;
  • un promoteur (Cass. 3e civ., 16 avr. 1986 : Bull. civ. III, no 46 ; AJPI 1986. 634) ;
  • les créanciers d’un copropriétaire ;
  • le titulaire d’un droit d’usage et d’habitation ;
  • les associés d’une SCI copropriétaire (Cass.3e civ., 22 janv. 1992, n° 88-13.980).La Cour de cassation a estimé qu’il résultait de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 que les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales ou la validité de l’assemblée générale, même fondées sur le défaut de pouvoir de la personne qui a procédé à leur convocation (en l’occurrence sur le défaut de qualité du syndic pour convoquer), doevaient être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants (Cass. 3e civ., 17 nov. 2021, n° 20-16.268Cass. 3e civ., 1er juin 2022, n° 21-16.919). Il n’est donc a priori plus possible d’introduire une telle instance par un copropriétaire non opposant comme l’avaient reconnu des jurisprudences antérieures (Cass. 3e civ., 13 févr. 2007, n° 06-15.795 et CA Aix-en-Provence, 7 nov. 2013, n° 2013/000481 : AJDI 2014, p. 459).

Délai pour agir

Le délai pour agir est de deux mois. Ce délai court à compter de la notification du procès-verbal, laquelle notification doit dorénavant intervenir dans un délai d’un mois à compter de l’assemblée générale (L. n° 65-557 du 10 juill. 1965, art. 42, al. 2, modifiée par la loi ELANL. n° 2018-1021, 23 nov. 2018, ELAN, art. 213 : JO, 24 nov. 2018).

Attention : Toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 susvisée et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

Il est important de relever que depuis la loi ALUR du 24 mars 2014 et l’un de ses décrets d’applications, les notifications et mises en demeure peuvent également être valablement faites par voie électronique dans les conditions et selon les modalités fixées aux articles 64-1 à 64-4 (L. n° 2014-366 du 24 mars 2014 : JO 26 mars 2014 et D. n° 2015-1325 du 21 oct. 2015 : JO 23 oct. 2015).

La notification des convocations prévues au présent décret ainsi que celle de l’avis mentionné à l’article 59 ci-dessus peuvent aussi valablement résulter d’une remise contre récépissé ou émargement. (D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 64).

Le délai ne peut être interrompu que par une assignation, même devant un tribunal incompétent (Cass. 3e civ., 8 juill. 1998, n° 97-10.781 : JurisData n° 1998-003168 ; Loyers et copr. 1998, comm. 248), ou par une demande d’aide juridictionnelle(D. n° 91-1266, 19 déc. 1991, art. 38. –CA Paris, 29 juin 2006 : JurisData n° 2006-304238. – CA Paris, 5 oct. 2009 : JurisData n° 2009-379394).

Retour d’expérience : Une assignation dans le délai de 2 mois sera toujours préférée, même en cas de demande d’aide juridictionnelle, pour éviter toute discussion sur ce point.

Une fois le délai expiré, la décision de l’assemblée ne peut plus être remise en cause, quel que soit le vice qui l’affecte (CA Paris, 5 mars 2009 : JurisData n° 2009-376246. – CA Paris, 17 juin 2009 : JurisData n° 2009-048812). Ainsi par exemple d’un vote sur une question non portée à l’ordre du jour, qui produit ses effets et deviendra définitive une fois expiré le délai de deux mois (CA Paris, pôle 4, 2e ch., 9 oct. 2013, n° 12/03018, JurisData n° 2013-022520).

Il n’en va autrement que dans de très rares exceptions, que la jurisprudence a actuellement tendance à restreindre. Ainsi, une décision ayant pour effet d’introduire dans le règlement une clause réputée non écrite pourra être remise en cause après le délai de deux mois (CA Aix-en-Provence, 4e B, 7 déc. 2009 : JurisData n° 2009-022608), de même que la décision d’un groupement non susceptible d’être qualifié d’assemblée de copropriété (pour un exemple de réunion des copropriétaires de deux syndicats voisins : CA Aix-en-Provence, 12 déc. 2008 : JurisData n° 2008-376333).

Retour d’expérience : Du fait de l’effet absolutoire du délai de deux mois, la tentation est forte pour les syndicats et syndics de déclarer « adoptées » des résolutions n’atteignant pas la majorité qui aurait du leur être applicable. Il leur faut ensuite attendre l’expiration du délai de contestation au terme duquel, malgré l’illégalité, la décision ne pourra plus être remise en question. D’où l’importance du président de séance, à qui il revient de décider de la rédaction du procès-verbal.

Les échanges épistolaires, mises en demeure ou autres, avec le syndic sont a priori inutiles et risquent de faire perdre de vue le délai de deux mois. La délivrance d’une assignation sera donc toujours à envisager en temps utile, quelles que soient les autres démarches ou discussions engagées.

Il s’agira d’agir avec discernement : attaquer une assemblée peut manquer d’intérêt s’il est certain que l’assemblée confirmera ultérieurement son vote par une décision exempte de vice, ce qui rendrait irrecevable la demande d’annulation de la décision confirmée (CA Paris, 19 févr. 2009 : JurisData n° 2009-375624 ; Loyers et copr. 2009, comm. 155).

En sens inverse, faire annuler une assemblée qui a désigné le syndic pourra permettre de faire annuler celles, subséquentes, convoquées par ce syndic, si elles sont attaquées dans les délais (Cass. 3e civ., 10 févr. 2009, n° 08-10.864).

Quelles sont les étapes de la contestation de l’assemblée générale ?

  1. assignation (avocat obligatoire)  procédure au fond devant le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble (D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 61 et s., mod. D. n° 2020-834, 2 juilL. 2020);
  2. dépôt au greffe de l’assignation ;
  3. échange de conclusions et pièces ;
  4. audience ;
  5. jugement ;
  6. appel éventuel et pourvoi en cassation ;

Devant quel tribunal ?

Le tribunal judiciaire a compétence exclusive.

Le juge des référés est incompétent pour en connaître (CA Paris, 15 mai 1984 : D. 1984, inf. rap. p. 409, obs. Giverdon).

Remarque : Tout au plus selon certains auteurs, le copropriétaire ayant formé un recours en annulation pourrait-il saisir le juge des référés aux fins d’obtenir la suspension provisoire de cette exécution, dans les conditions prévues par l’article 809 du Code de procédure civile (V. JCl. Copropriété, Fasc. 85, n° 179).

L’action est portée devant le tribunal du lieu de situation de l’immeuble (D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 61).

Qui faut-il assigner ?

L’action doit être dirigée contre le syndicat pris en la personne de son syndic (Cass. 3e civ., 20 juill. 1994, n° 92-18.872) en place au jour de l’assignation.

Une assignation délivrée au syndicat en la personne d’un autre que son syndic en place (ancien syndic, syndic de l’immeuble voisin, etc.) est irrecevable (CA Paris, 2e ch., 17 févr. 2010 : JurisData n° 2010-001409), et la régularisation ne peut intervenir que dans le délai de deux mois de l’article 42 (CA Paris, 23e B, 12 janv. 2010 : AJDI 2010, p. 230).

L’action est-elle suspensive d’exécution ?

L’action en contestation ne suspend pas l’exécution des décisions de l’assemblée, qui restent opposables aux copropriétaires tant qu’elles n’ont pas été annulées.

Au cours de la procédure, la décision d’exécuter les travaux se fait aux risques et périls de la copropriété (CA Paris, 14e ch., 22 juill. 2005 : JurisData n° 2005-275621 ; Loyers et copr. 2005, comm. 207, obs. G. Vigneron).

Les risques d’une action en justice

Il convient d’insister sur la durée, le coût et la finalité de la procédure.

Les copropriétaires sont souvent poussés à agir sous l’émotion d’une assemblée houleuse, « pour le principe ». Le risque en est d’oublier de comparer le coût et les risques avec les enjeux réels de la procédure et le bénéfice que peut en retirer le copropriétaire.

Les amendes civiles sont rares, mais les condamnations prononcées au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ne sont pas négligeables (1 000 à 5 000 €, la moyenne se situant autour de 2 000 €).

Attention : En sus de l’article 32-1 du Code de procédure civile sur les amendes civiles, un texte spécifique précise que le montant de cette amende est de 150 à 3 000 € quand l’action a pour objet de contester des travaux mentionnés au n de l’article 25 (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 42).

Il est fréquent que le copropriétaire agisse sous le coup de l’émotion et, en cours de procédure, réalise que son action manque d’intérêt et, finalement, n’émeut pas le syndicat outre mesure (régularisation par assemblée a posteriori, coût divisé entre tous les copropriétaires, etc.). La modération sera souvent le meilleur conseil.

Pièces nécessaires

Le titre de propriété du demandeur est indispensable.

Une fiche de son lot.

S’il est une personne morale :

  • l’extrait K-Bis du demandeur et ses statuts à jour seront nécessaires ;
  • l’extrait K-Bis récent du syndic sera également vérifié.

Quant au fond les pièces de base sont :

  • Le procès-verbal de l’assemblée à attaquer (D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 17) ;
  • La convocation à cette assemblée avec les pièces qui y étaient jointes – ces documents étant une source précieuse de motifs de contestation de l’assemblée (D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 11) ;
  • Le règlement de copropriété à jour – ce qui supposera une vérification par la fiche hypothécaire de l’immeuble.

Coût de la procédure

Outre les frais habituels d’huissier, le coût est principalement constitué des honoraires libres de l’avocat.

À titre indicatif, une procédure de première instance « moyenne » nécessitera 10 à 20 heures de diligences, auxquelles on appliquera le tarif horaire de l’avocat s’il pratique ce type de rémunération.

S’y ajoutera le coût de la postulation.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile : 1 000 à 5 000 euros.

Attention : Le copropriétaire qui, à l’issue d’une procédure judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée, est dispensé de sa participation à la dépense commune des frais de procédure (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 10-1, in fine).

Quels sont les effets d’une contestation d’assemblée générale de copropriété ?

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, le tribunal doit préciser en quoi la demande d’annulation est fondée.

Le tribunal ne peut qu’annuler la décision querellée, ou l’assemblée dans son entier.

Il ne peut pas se substituer à l’assemblée pour prendre la décision qui conviendrait.

Attention : Le jugement annulant l’assemblée privera souvent le syndicat de syndic, obligeant ainsi à recourir à un administrateur judiciaire (D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 47).

Remarque : Si le juge a un pouvoir limité, il peut cependant prononcer, en plus de l’annulation, des condamnations qui en sont le corollaire, pour peu qu’elles lui soient demandées. Ainsi, par exemple, un copropriétaire peut demander l’annulation d’une résolution refusant de faire des travaux, et condamnation à faire ces travaux (sur le fondement, notamment de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, art. 14).

Recours ou contestation

Appel possible dans un délai d’un mois à compter de la signification du jugement.

Pourvoi en cassation possible dans les deux mois suivant signification de l’arrêt d’appel.

Check-list

  • Vérifier l’identité précise du demandeur copropriétaire (société, indivisaires, époux, etc.) à l’aide de la fiche hypothécaire et du titre.
  • Vérifier l’identité du défendeur : identification précise du syndicat, avec son immatriculation – cf. articles L. 711-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation issus de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 dite loi ALUR, et de son syndic en exercice au jour de l’action) à l’aide du compte-rendu et du procès-verbal de la dernière assemblée générale ou celles qui l’ont précédée.
  • Vérifier que le demandeur était bien absent ou opposant.
  • Vérifier que le délai de deux mois est respecté.
  • Vérifier que le délai d’un mois pour la notification est respecté.
  • Vérifier l’opportunité de l’action en fonction de sa finalité et du but recherché in fine.
  • Rechercher les nullités de forme éventuelles, en plus des vices de fond, dans le vote sur le bureau, les scrutateurs, le lieu de tenue de l’assemblée générale, les délais de convocation, les documents annexes fournis et la qualité du syndic.
  • Ne pas oublier de solliciter dans l’assignation l’exécution provisoire, les intérêts de retard, les frais de recouvrement, les frais de justice ainsi que des dommages et intérêts.
  • Procéder, dès que possible à la signification au défendeur du jugement obtenu, en vue de mettre en œuvre les voies d’exécution.

Questions fréquentes relatives à la procédure de contestation d’assemblée générale

Quelle est la durée de la procédure ?

Il s’agira obligatoirement d’une action devant le juge du fond (le juge des référés n’est pas compétent).

Les procédures en contestation d’assemblée générale durent entre 12 et 18 mois.

Ces durées peuvent varier d’une juridiction à l’autre en fonction de leur encombrement.

Une fois l’assignation signifiée, un délai est généralement prévu pour permettre à la partie adverse de constituer avocat et préparer sa défense via des conclusions en défense.

Il est également tout à fait possible qu’une issue amiable soit trouvée après la signification de l’assignation. Dans cette hypothèse, le copropriétaire demandeur pourra se désister de l’instance devant le juge du fond dès lors qu’il a trouvé un accord avec la partie adverse.

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