AG de copropriété : comment contester une décision ?

Les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale. Ces assemblées générales de copropriétaires sont soumises à de strictes règles de forme et de fond, pour la plupart d’ordre public.

Le non-respect de ces règles est souvent sanctionné par la nullité de l’assemblée.

L’action en justice est la seule possibilité de recours. Elle-même est soumise à de strictes conditions, qui conditionnent tant sa recevabilité que son succès au fond.

3 conditions cumulatives sont requises pour exercer un recours en nullité contre des décisions irrégulières (articles 18 du décret n° 67– 223 du 17 mars 1967 et 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965) :

  1. la décision doit avoir été votée par l’assemblée générale ;
  2. le copropriétaire qui exerce l’action doit être “opposant ou défaillant” ;
  3. l’action doit être introduite dans un délai de 2 mois à compter de la notification du procès-verbal contenant la décision incriminée.

Les textes juridiques sont les suivants :

  • L. n° 65-557, 10 juill. 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.
  • D. n° 67-223, 17 mars 1967 portant règlement d’administration publique pour l’application de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Table des matières

Conditions d’utilisation

Pour exercer l’action en nullité, 3 conditions cumulatives sont requises :

Décisions susceptibles d’annulation

La « décision » susceptible d’annulation est la « délibération explicite, sanctionnée par un vote (Cass. 3e civ., 4 nov. 2004, n° 03-11.741 :), ou encore la « disposition adoptée par l’assemblée générale qui revêt une efficacité juridique la distinguant de mesures préparatoires ou de résolutions de principe (Cass. 3e civ., 28 avr. 1993 : RD imm. 1993, p. 418. – CA Paris, pôle 4, 2e ch., 14 oct. 2009 :). Une décision d’assemblée générale existe donc dès lors qu’une question a été soumise à l’ensemble des copropriétaires, et a été sanctionnée par un vote (Cass. 3e civ., 13 nov. 2013, n° 12-12.084 :).

Ainsi ne sont pas des décisions, au sens de la loi, une simple information (Cass. 3e civ., 13 sept. 2006, n° 05-15.49 : ), un rappel du règlement de copropriété (Cass. 3e civ., 26 janv. 2010, n° 09-12.994 : Administrer avr. 2010, p. 35), l’émission d’un avis ou d’un vœu (Cass. 3e civ., 7 juill. 2006 : Administrer nov. 2006. 44, obs. Bouyeure) ou encore d’une simple demande (CA Paris, 12 mars 2009, n° 08/06452). Un copropriétaire ne peut donc contester une question ou un projet de résolution seulement porté à l’ordre du jour (CA Paris, ch. 4-2, 9 nov. 2011, n° 10/08444).

Qualité pour agir

Copropriétaire

L’action est ouverte exclusivement aux copropriétaires, jamais aux tiers.

Parmi les copropriétaires, seuls les absents à l’assemblée ou les opposants à la résolution peuvent agir (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 42).

Attention : Etre opposant n’est pas forcément voter « contre », mais voter dans le sens inverse du vote final (Cass. 3e civ., 12 mars 2003, n° 01-16.754 : JurisData n° 2003-018326 ; Rev. Loyers 2003, p. 79). Le copropriétaire qui a voté pour en émettant des réserves n’est pas considéré comme opposant (CA Paris, Pôle 4, 2e ch., 7 avr. 2010 : JurisData n° 2010-008134).

Remarque : Le copropriétaire qui pressent qu’il devra attaquer une assemblée (l’ordre du jour le lui indique souvent) aura intérêt à y être absent, ou à voter contre toutes les résolutions, notamment celles « de forme » comme l’élection du président de séance : il laisse ainsi à son avocat le plus de chances possibles de trouver des failles qu’il est recevable à invoquer.

Il faut donc avant tout être copropriétaire, et en justifier par la production de son titre.

On vérifiera systématiquement la qualité et la capacité du demandeur :

  • sociétés : le représentant doit avoir le pouvoir de le faire, tiré des statuts ou d’une décision de l’assemblée générale ;
  • lot en indivision : tous les indivisaires doivent agir ensemble (Cass. 3e civ., 6 juill. 2005, n° 03-20.065 : JurisData n° 2005-029397 ; Loyers et copr. 2005, comm. 184 et Cass. 3e civ., 16 nov. 2011, n° 10-18.057), à moins qu’ils ne soient représentés par un mandataire commun. En effet, l’indivisaire qui agit seul devra justifier d’un mandat de ses coïndivisaires (CA Paris, 8 mars 2007 : JurisData n° 2007-328570) ;
  • démembrement : l’usufruitier peut agir, au moins pour ce qui ne concerne pas les travaux visés par l’article 606 du Code civil (CA Paris, 26 juin 2008 : JurisData n° 2008-366271 ; Loyers et copr. 2008, comm. 260) ;
  • vente de lot : c’est celui qui était propriétaire au jour de l’assemblée générale qui a qualité pour en poursuivre l’annulation (CA Paris, 29 mars 2001 : JurisData n° 2001-140723 ; Loyers et copr. 2001, comm. 266).

Le client doit adresser son titre de copropriétaire agissant et une fiche hypothécaire de son lot. Il est en effet fréquent que le client oublie de signaler une indivision, un démembrement, une SCI, etc. – avec pour conséquence l’irrecevabilité de l’action, bien souvent. Si le requérant est une société, on se procurera un extrait Kbis et les statuts à jour.

Sont exclus les tiers, notamment :

  • les locataires (CA Paris, 6 avr. 2006, n° 05/12052) ;
  • le syndic ou l’ancien syndic (CA Paris, 14e ch. B, 12 oct. 2007 : JurisData n° 2007-344119) ;
  • le syndicat (Cass. 3e civ., 3 mai 2001, n° 99-19.974) ;
  • un promoteur (Cass. 3e civ., 16 avr. 1986 : Bull. civ. III, no 46 ; AJPI 1986. 634) ;
  • les créanciers d’un copropriétaire ;
  • le titulaire d’un droit d’usage et d’habitation ;
  • les associés d’une SCI copropriétaire (Cass.3e civ., 22 janv. 1992, n° 88-13.980).La Cour de cassation a estimé qu’il résultait de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 que les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales ou la validité de l’assemblée générale, même fondées sur le défaut de pouvoir de la personne qui a procédé à leur convocation (en l’occurrence sur le défaut de qualité du syndic pour convoquer), doevaient être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants (Cass. 3e civ., 17 nov. 2021, n° 20-16.268Cass. 3e civ., 1er juin 2022, n° 21-16.919). Il n’est donc a priori plus possible d’introduire une telle instance par un copropriétaire non opposant comme l’avaient reconnu des jurisprudences antérieures (Cass. 3e civ., 13 févr. 2007, n° 06-15.795 et CA Aix-en-Provence, 7 nov. 2013, n° 2013/000481 : AJDI 2014, p. 459).

Opposant ou défaillant

de s’assurer, par le procès-verbal de l’assemblée, que le demandeur était bien absent ou opposant (V. Conditions d’utilisation).

Il faut ensuite être opposant ou défaillant, sauf dol au terme duquel le consentement du copropriétaire aurait été extorqué (Cass. 3e civ., 4 juin 2009, n° 08-10.493 ) :

  • il appartient à celui qui se prétend opposant de le prouver (CA Aix-en-Provence, 4e ch., 4 mars 2005 : Rev. Loyers 2005, p. 212), ce, éventuellement, contre les mentions du PV, et par tout moyen (CA Paris, 19 déc. 1997 : JurisData n° 1997-023810 ; Loyers et copr. 1998, comm.105) ; étant entendu que cette preuve ne peut résulter du seul fait que le vote ne concorde pas avec les intérêts du demandeur (CA Aix-en-Provence, 4 mars 2005 précité) ;
  • une indivision entre époux pouvant être représentée à l’assemblée générale en vertu d’un mandat tacite (CA Paris, pôle 4, 2e ch. 19 mars 2014, JurisData n° 2014-005204), il s’ensuit, à notre avis, que l’autre époux n’a pas la qualité d’absent et ne peut donc contester que les résolutions contre lesquelles l’époux mandataire a voté (en ce sens, V. CA Lyon, 1ère civ B, 2 oct. 2012, n° 10/07836).
  • Un époux commun en biens est habilité à agir en nullité de l’assemblée générale sans avoir à justifier d’un pouvoir (CA Versailles, 4e ch., 21 mai 2013, n° 11/05208, JurisData n° 2013-015388 ; voir aussi A. DJIGO, Loyers et Copropriété n° 6, Juin 2014, étude 7).
  • est défaillant le propriétaire ni présent ni représenté. Si le copropriétaire quitte la réunion, il est ensuite considéré comme absent si cela est mentionné sur la feuille de présence (Cass. 3e civ., 5 oct. 1994 : Loyers et copr. 1995, comm. 37), mais réputé présent à défaut (Cass. 3e civ., 1er juill. 2009, n° 08-18.109 : JurisData n° 2009-048935).

Abstentionniste

Un copropriétaire abstentionniste peut-il contester une décision d’assemblée générale ?

Principe

Les copropriétaires qui, bien que présents ou représentés à l’assemblée, n’ont pas pris position lors du vote en s’abstenant ont manifesté un désintérêt à l’égard de la décision à prendre, de sorte que les copropriétaires abstentionnistes ne peuvent être assimilés à des opposants au sens de la loi ; en conséquence, ils ne sont pas fondés à contester ultérieurement des décisions à l’adoption desquelles ils ne se sont pas exprimés ;

La jurisprudence est ferme sur le sujet : le copropriétaire abstentionniste, qui ne vote pas lors de l’assemblée générale, ne peut pas être considéré comme opposant. Il ne lui est donc pas possible de contester une décision prise lors de cette assemblée.

L’abstentionniste n’est pas considéré comme un opposant (Cass. 3e civ., 3 juill. 1996, n° 94-17.868 : JurisData n° 1996-002923 ; Loyers et copr. 1996, comm. 406). comm. 68).

Il faut que le mandataire se soit opposé à la décision pour que le copropriétaire représenté puisse agir (CA Paris, 31 mai 2000 : JurisData n° 2000-118257).

Exceptions

Toutefois, le copropriétaire abstentionniste peut, dans certaines circonstances, exercer le recours en nullité

  • Les décisions liées : lorsqu’il s’est abstenu lors du vote d’une résolution directement liée à une résolution antérieure à laquelle il s’était opposé et qu’il conteste  (Cour d’appel de Paris, Pôle 4 – chambre 2, 2 décembre 2020, n° 17/12505)
  • L’émission de réserves : parce qu’il avait formulé son opposition auparavant (CA Paris, 23e ch., 8 nov. 2001 : JurisData n° 2001-157769 ; Loyers et copr. 2002,

La chambre de copropriété du TJ de Paris est très réticente à annuler des AG, estimant que la plupart des demandes sont en équité infondées et reposent sur un formalisme abusif. Ne pas voter contre à une résolution est un sacré handicap pour l’action à engager.

Délai pour agir

Le délai pour agir est de deux mois. Ce délai court à compter de la notification du procès-verbal, laquelle notification doit dorénavant intervenir dans un délai d’un mois à compter de l’assemblée générale (L. n° 65-557 du 10 juill. 1965, art. 42, al. 2,).

Attention : Toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 susvisée et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

Il est important de relever que depuis la loi ALUR du 24 mars 2014 et l’un de ses décrets d’applications, les notifications et mises en demeure peuvent également être valablement faites par voie électronique dans les conditions et selon les modalités fixées aux articles 64-1 à 64-4 (L. n° 2014-366 du 24 mars 2014 : JO 26 mars 2014 et D. n° 2015-1325 du 21 oct. 2015 : JO 23 oct. 2015).

La notification des convocations prévues au présent décret ainsi que celle de l’avis mentionné à l’article 59 ci-dessus peuvent aussi valablement résulter d’une remise contre récépissé ou émargement. (D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 64).

Le délai ne peut être interrompu que par une assignation, même devant un tribunal incompétent (Cass. 3e civ., 8 juill. 1998, n° 97-10.781 : JurisData n° 1998-003168 ; Loyers et copr. 1998, comm. 248), ou par une demande d’aide juridictionnelle(D. n° 91-1266, 19 déc. 1991, art. 38. –CA Paris, 29 juin 2006 : JurisData n° 2006-304238. – CA Paris, 5 oct. 2009 : JurisData n° 2009-379394).

Retour d’expérience : Une assignation dans le délai de 2 mois sera toujours préférée, même en cas de demande d’aide juridictionnelle, pour éviter toute discussion sur ce point.

Une fois le délai expiré, la décision de l’assemblée ne peut plus être remise en cause, quel que soit le vice qui l’affecte (CA Paris, 5 mars 2009 : JurisData n° 2009-376246. – CA Paris, 17 juin 2009 : JurisData n° 2009-048812). Ainsi par exemple d’un vote sur une question non portée à l’ordre du jour, qui produit ses effets et deviendra définitive une fois expiré le délai de deux mois (CA Paris, pôle 4, 2e ch., 9 oct. 2013, n° 12/03018, JurisData n° 2013-022520).

Il n’en va autrement que dans de très rares exceptions, que la jurisprudence a actuellement tendance à restreindre. Ainsi, une décision ayant pour effet d’introduire dans le règlement une clause réputée non écrite pourra être remise en cause après le délai de deux mois (CA Aix-en-Provence, 4e B, 7 déc. 2009 : JurisData n° 2009-022608), de même que la décision d’un groupement non susceptible d’être qualifié d’assemblée de copropriété (pour un exemple de réunion des copropriétaires de deux syndicats voisins : CA Aix-en-Provence, 12 déc. 2008 : JurisData n° 2008-376333).

Retour d’expérience : Du fait de l’effet absolutoire du délai de deux mois, la tentation est forte pour les syndicats et syndics de déclarer « adoptées » des résolutions n’atteignant pas la majorité qui aurait du leur être applicable. Il leur faut ensuite attendre l’expiration du délai de contestation au terme duquel, malgré l’illégalité, la décision ne pourra plus être remise en question. D’où l’importance du président de séance, à qui il revient de décider de la rédaction du procès-verbal.

Les échanges épistolaires, mises en demeure ou autres, avec le syndic sont a priori inutiles et risquent de faire perdre de vue le délai de deux mois. La délivrance d’une assignation sera donc toujours à envisager en temps utile, quelles que soient les autres démarches ou discussions engagées.

Il s’agira d’agir avec discernement : attaquer une assemblée peut manquer d’intérêt s’il est certain que l’assemblée confirmera ultérieurement son vote par une décision exempte de vice, ce qui rendrait irrecevable la demande d’annulation de la décision confirmée (CA Paris, 19 févr. 2009 : JurisData n° 2009-375624 ; Loyers et copr. 2009, comm. 155).

En sens inverse, faire annuler une assemblée qui a désigné le syndic pourra permettre de faire annuler celles, subséquentes, convoquées par ce syndic, si elles sont attaquées dans les délais (Cass. 3e civ., 10 févr. 2009, n° 08-10.864).

Comment calculer le délai de deux mois pour contester l’AG de copropriété ?

Comment calculer le délai de 2 mois pour contester l’AG de copropriété ?

Quelles sont les étapes de la contestation de l’assemblée générale ?

  1. assignation (avocat obligatoire)  procédure au fond devant le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble (D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 61 et s., mod. D. n° 2020-834, 2 juilL. 2020);
  2. dépôt au greffe de l’assignation ;
  3. échange de conclusions et pièces ;
  4. audience ;
  5. jugement ;
  6. appel éventuel et pourvoi en cassation ;

Devant quel tribunal ?

Le tribunal judiciaire a compétence exclusive.

Le juge des référés est incompétent pour en connaître (CA Paris, 15 mai 1984 : D. 1984, inf. rap. p. 409, obs. Giverdon).

Remarque : Tout au plus selon certains auteurs, le copropriétaire ayant formé un recours en annulation pourrait-il saisir le juge des référés aux fins d’obtenir la suspension provisoire de cette exécution, dans les conditions prévues par l’article 809 du Code de procédure civile (V. JCl. Copropriété, Fasc. 85, n° 179).

L’action est portée devant le tribunal du lieu de situation de l’immeuble (D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 61).

Qui faut-il assigner ?

L’action doit être dirigée contre le syndicat pris en la personne de son syndic (Cass. 3e civ., 20 juill. 1994, n° 92-18.872) en place au jour de l’assignation.

Une assignation délivrée au syndicat en la personne d’un autre que son syndic en place (ancien syndic, syndic de l’immeuble voisin, etc.) est irrecevable (CA Paris, 2e ch., 17 févr. 2010 : JurisData n° 2010-001409), et la régularisation ne peut intervenir que dans le délai de deux mois de l’article 42 (CA Paris, 23e B, 12 janv. 2010 : AJDI 2010, p. 230).

L’action en contestation est-elle suspensive d’exécution ?

L’action en contestation ne suspend pas l’exécution des décisions de l’assemblée, qui restent opposables aux copropriétaires tant qu’elles n’ont pas été annulées.

Au cours de la procédure, la décision d’exécuter les travaux se fait aux risques et périls de la copropriété (CA Paris, 14e ch., 22 juill. 2005 : JurisData n° 2005-275621 ; Loyers et copr. 2005, comm. 207, obs. G. Vigneron).

À partir de quand les décisions prises par l’assemblée peuvent-elles être exécutées ?

L’ article 42, alinéa 2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 énonce que ” sauf en cas d’urgence, l’exécution par le syndic des travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 est suspendue jusqu’à l’expiration du délai mentionné à la première phrase du présent alinéa “. Il se déduit de ce texte que les décisions votées sont en principe exécutoires, l’effet suspensif du recours ou du délai de recours ne s’attachant qu’aux décisions relatives à certains travaux, ceux qui requièrent la majorité absolue de l’article 25 ou la double majorité de l’article 26 de la loi précitée.

Principe de la force exécutoire des décisions votées

En principe, toute décision prise par une assemblée de copropriétaires à un vote majoritaire ” s’impose ” immédiatement aux copropriétaires, même à ceux qui se sont opposés à son adoption ou à ceux qui n’étaient ni présents ni représentés. Elle a force exécutoire, ou encore, elle est opposable aux copropriétaires.
Cette solution se déduit de la rédaction de l’ article 42, alinéa 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 . Elle est consacrée par la jurisprudence ( Cass. 3e civ., 29 avr. 1987, n° 85-18.656 : JurisData n° 1987-000880 ; JCP G 1987, IV, 224 ; D. 1987, IR p. 120. – Cass. 3e civ., 9 mars 1988, n° 86-17.869 : JurisData n° 1988-700508 ; D. 1989, jurispr. p. 143, note C. Atias. – Cass. 3e civ., 30 mars 1989, n° 87-18.759 : JurisData n° 1989-700918 ; Loyers et copr. 1989, comm. 249 ; Administrer oct. 1989, p. 49 , obs. E.-J. Guillot. – Cass. 3e civ., 10 oct. 1990, n° 88-19.999 : JurisData n° 1990-002534 ; JCP G 1990, IV, p. 391 ; Administrer avr. 1991, p. 32 , obs. E.-J. Guillot. – Cass. 3e civ., 3 oct. 1991, n° 89-20.904 : JurisData n° 1990-002338 ; JCP G 1991, IV, p. 416 . – CA Paris, 23e ch. A, 14 sept. 1994 : JurisData n° 1994-022479 . – Cass. 3e civ., 27 juin 2001, n° 99-21.731 : JurisData n° 2001-010440 ; Loyers et copr. 2001, comm. 238 . – CA Paris, 14e ch., 22 juill. 2005, n° 2004/24147 : JurisData n° 2005-275621 ; Loyers et copr. 2005, comm. 205 , G. Vigneron. – Cass. 3e civ., 19 juin 2007, n° 06-19.992 : JurisData n° 2007-039686 ; Loyers et copr. 2007, comm. 205 , obs. G. Vigneron. – Cass. 3e civ., 9 juin 2010, n° 08-19.696 : JurisData n° 2010-008763 ; Loyers et copr. 2010, comm. 230 , obs. G. Vigneron ; AJDI 2011, p. 535 , obs. P. Capoulade).

La force exécutoire de la décision d’assemblée existe, vis-à-vis des copropriétaires ou de leurs ayants cause universels ou à titre universel, au moment du vote, indépendamment de toute publication au fichier immobilier ( CA Paris, 16 déc. 1999 : Loyers et copr. 2000, comm. 96 ). Le fait d’invoquer une décision d’assemblée générale ancienne ayant modifié le règlement de copropriété n’est pas soumis à la prescription : une règle n’est pas caduque du fait qu’elle a plus de 10 ans (5 ans aujourd’hui. CA Paris, 23e ch., sect. B, 29 nov. 2007 : JurisData n° 2007-349750 ). Vis-à-vis des ayants cause à titre particulier de ces copropriétaires, la décision modifiant le règlement de copropriété ne leur est opposable que si elle a été publiée au fichier immobilier ou que si, dans l’acte réalisant ou constatant le transfert de propriété, il est constaté expressément qu’ils en ont eu préalablement connaissance et qu’ils ont adhéré aux obligations qui en résultent ( CA Paris, 23e ch. B, 13 oct. 1995 : JurisData n° 1995-023325 ; Loyers et copr. 1996, comm. 132 . ).

Absence d’effet suspensif du délai de contestation et de l’action en contestation

Une décision d’assemblée générale s’impose aux copropriétaires tant qu’elle n’a pas été annulée ( CA Paris, 2e ch. B, 18 déc. 2008 : JurisData n° 2008-374823 ). La contestation en justice de la décision d’assemblée et le délai de contestation de 2 mois n’ont pas d’effet suspensif ( Cass. 3e civ., 27 juin 2001, n° 99-21.731 : JurisData n° 2001-010440 ; Loyers et copr. 2001, comm. 238 : lorsqu’une décision a approuvé les comptes, les copropriétaires opposants ne peuvent refuser de régler leur quote-part de charges pour cet exercice, ils doivent la payer, quitte ensuite à en obtenir le remboursement si la décision de l’assemblée est ultérieurement annulée sur leur demande par le tribunal. – Cass. 3e civ., 19 juin 2007, n° 06-19.992 : Administrer oct. 2007, p. 87 , obs. J.-R. Bouyeure. – Cass. 3e civ., 13 déc. 2018, n° 17-19.800 : JurisData n° 2018-023070 ; Loyers et copr. 2019, comm. 38 , obs. C. Coutant-Lapalus : les décisions d’assemblée générale étant immédiatement exécutoires, la contestation d’une décision d’assemblée générale ayant pour objet de créer et céder un lot de copropriété et de modifier en conséquence les millièmes de copropriété ne permet pas de refuser d’appliquer les nouveaux millièmes nés de la création du lot lors de l’assemblée générale suivante, tant que la nullité de cette décision n’a pas été prononcée).
La jurisprudence admet même qu’une décision d’assemblée générale s’impose aux copropriétaires (tant qu’elle n’a pas été annulée) même si elle ne leur a pas été notifiée, l’absence de notification n’ayant pas pour effet de leur rendre la décision inopposable mais seulement de ne pas faire courir le délai de contestation ( CA Paris, 19e ch. B, 16 oct. 1996 : JurisData n° 1996-022704 . – Cass. 3e civ., 29 avr. 1987, n° 85-18.656).

Dans la pratique, les syndics suspendent souvent l’exécution des décisions d’assemblées lorsqu’elles font l’objet d’un recours en justice. À défaut, les copropriétaires qui entendent s’opposer à une décision votée pourraient saisir le juge des référés d’une demande de suspension de la décision litigieuse avant d’assigner au fond, ou encore assigner à jour fixe (V. C. Atias, La suspension d’exécution des délibérations contestées d’une assemblée générale de copropriétaires : D. 1992, chron. p. 321).

Une fois expiré le délai de 2 mois prévu à l’ article 42, alinéa 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 , les décisions d’assemblée générale deviennent définitives et opposables à tous, sans que leur validité soit susceptible d’être ultérieurement remise en cause par voie d’action principale ou par voie d’exception quel que soit le degré de gravité des irrégularités constatées ( Cass. 3e civ., 18 déc. 2008 : Administrer févr. 2008, p. 49 , obs. J.-R. Bouyeure), sauf lorsqu’elles introduisent une clause réputée non écrite dans le règlement de copropriété.

Exception : effet suspensif du délai de contestation de 2 mois pour les travaux qui requièrent la majorité des articles 25 et 26

L’ article 42, alinéa 3, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 introduit une exception au principe de la force exécutoire des décisions votées : ” Sauf urgence, l’exécution par le syndic des travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 de la présente loi est suspendue jusqu’à l’expiration du délai de deux mois mentionné au deuxième alinéa du présent article “.
Pour entreprendre les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 , le syndic devra donc attendre l’expiration du délai de 2 mois, sauf urgence.

Les travaux d’entretien de l’ article 24 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ne sont pas, quant à eux, concernés par l’effet suspensif. Les travaux effectués dans le cadre de l’article 26-3 de la loi (travaux liés au pacte de relance pour la Ville), non visés par l’article 42, alinéa 2, ne sont pas non plus concernés par l’effet suspensif ( CA Paris, 26 sept. 1995 : Loyers et copr. 1996, comm. 49 ).

La suspension dure ” jusqu’à l’expiration du délai de deux mois ” pour agir en contestation de la décision d’assemblée. L’ article 42, alinéa 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 n’indique pas que l’effet suspensif est ensuite prolongé tant que dure l’instance en annulation de la décision d’assemblée. On admet que le délai de 2 mois ne se prolonge pas pendant la durée de l’instance.

Les risques d’une action en justice

Il convient d’insister sur la durée, le coût et la finalité de la procédure.

Les copropriétaires sont souvent poussés à agir sous l’émotion d’une assemblée houleuse, « pour le principe ». Le risque en est d’oublier de comparer le coût et les risques avec les enjeux réels de la procédure et le bénéfice que peut en retirer le copropriétaire.

Les amendes civiles sont rares, mais les condamnations prononcées au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ne sont pas négligeables (1 000 à 5 000 €, la moyenne se situant autour de 2 000 €).

Attention : En sus de l’article 32-1 du Code de procédure civile sur les amendes civiles, un texte spécifique précise que le montant de cette amende est de 150 à 3 000 € quand l’action a pour objet de contester des travaux mentionnés au n de l’article 25 (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 42).

Il est fréquent que le copropriétaire agisse sous le coup de l’émotion et, en cours de procédure, réalise que son action manque d’intérêt et, finalement, n’émeut pas le syndicat outre mesure (régularisation par assemblée a posteriori, coût divisé entre tous les copropriétaires, etc.). La modération sera souvent le meilleur conseil.

Pièces nécessaires

Le titre de propriété du demandeur est indispensable.

Une fiche de son lot.

S’il est une personne morale :

  • l’extrait K-Bis du demandeur et ses statuts à jour seront nécessaires ;
  • l’extrait K-Bis récent du syndic sera également vérifié.

Quant au fond les pièces de base sont :

  • Le procès-verbal de l’assemblée à attaquer (D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 17) ;
  • La convocation à cette assemblée avec les pièces qui y étaient jointes – ces documents étant une source précieuse de motifs de contestation de l’assemblée (D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 11) ;
  • Le règlement de copropriété à jour – ce qui supposera une vérification par la fiche hypothécaire de l’immeuble.

Coût de la procédure

Outre les frais habituels d’huissier, le coût est principalement constitué des honoraires libres de l’avocat.

À titre indicatif, une procédure de première instance « moyenne » nécessitera 10 à 20 heures de diligences, auxquelles on appliquera le tarif horaire de l’avocat s’il pratique ce type de rémunération.

S’y ajoutera le coût de la postulation.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile : 1 000 à 5 000 euros.

Attention : Le copropriétaire qui, à l’issue d’une procédure judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée, est dispensé de sa participation à la dépense commune des frais de procédure (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 10-1, in fine).

Quels sont les effets d’une contestation d’assemblée générale de copropriété ?

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, le tribunal doit préciser en quoi la demande d’annulation est fondée.

Le tribunal ne peut qu’annuler la décision querellée, ou l’assemblée dans son entier.

Il ne peut pas se substituer à l’assemblée pour prendre la décision qui conviendrait.

Attention : Le jugement annulant l’assemblée privera souvent le syndicat de syndic, obligeant ainsi à recourir à un administrateur judiciaire (D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 47).

Remarque : Si le juge a un pouvoir limité, il peut cependant prononcer, en plus de l’annulation, des condamnations qui en sont le corollaire, pour peu qu’elles lui soient demandées. Ainsi, par exemple, un copropriétaire peut demander l’annulation d’une résolution refusant de faire des travaux, et condamnation à faire ces travaux (sur le fondement, notamment de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, art. 14).

Effets de l’expiration du délai : caractère définitif de la décision de l’assemblée générale

L’expiration du délai de deux mois fait obstacle à ce que la décision puisse être dorénavant contestée : elle devient définitive et ne peut plus être attaquée.

Impossibilité de contestation judiciaire quelle que soit l’irrégularité invoquée

Une fois le délai de 2 mois expiré, la décision de l’ assemblée générale , devenue définitive, ne peut plus être contestée judiciairement, même si elle est irrégulière ( CA Paris, 5 oct. 2000, n° 1999/08530 : JurisData n° 2000-126797 ; AJDI 2000, p. 960 ), même lorsqu’elle a des effets défavorables à l’égard d’un copropriétaire (CA Chambéry, 2e ch., 26 sept. 2013, n° 12/01504 et n° 12/01552 : JurisData n° 2013-024485 ). Ainsi en cas de vote à une mauvaise majorité ( CA Aix-en-Provence, 4e ch. D, 29 mars 2006 : JurisData n° 2006-311019 . – CA Versailles, 14e ch., 19 févr. 2014 : JurisData n° 2014-003153 ) ou de défaut de distribution des mandats ( Cass. 3e civ., 24 avr. 2013, n° 12-13.330 : JurisData n° 2013-008020 ) ou d’atteinte à la destination de l’immeuble ( Cass. 3e civ., 2 févr. 1994 : Bull. civ. III, n° 18 . – Cass. 3e civ., 8 juin 2017, n° 16-16.566 : AJDI 2017, p. 780 , note D. Tomasin) ou d’atteinte au droit de jouissance privative d’un copropriétaire ( CA Paris, pôle 4, ch. 2, 6 févr. 2013, n° 10/23899 : JurisData n° 2013-001790 ; Loyers et copr. 2013, comm. 150 , G. Vigneron) ou d’atteinte aux modalités de jouissance de ses parties privatives avec obligation du paiement de charges ( Cass. 3e civ., 12 janv. 2022, n° 20-20.363 : GPL 1er févr. 2022, p. 60, note M. Parmentier ou de modification des millièmes de copropriété ( Cass. 3e civ., 23 mai 2012, n° 10-28.619 : JurisData n° 2012-010930 0) ou de convocation irrégulière à l’ assemblée générale ( Cass. 3e civ., 30 mars 2011, n° 10-14.381 : JurisData n° 2011-005068 ). L’expiration du délai de contestation de 2 mois purge la décision de l’ assemblée générale de tout vice.
§ 182Refus de l’exception de nullité
La décision non contestée dans le délai de deux mois ne peut pas être ensuite attaquée par voie d’exception, après expiration du délai, en soulevant en défense le moyen tiré de la nullité de la décision, la règle selon laquelle l’exception survit à l’action n’étant pas applicable aux délais préfix.
§ 183Interdiction d’une remise en cause indirecte par le biais d’une demande d’expertise ou par la contestation des mesures d’exécution
La décision non contestée dans le délai de deux mois ne peut pas non plus être remise en cause indirectement. Ainsi, est irrecevable la demande d’expertise aux fins de vérification des comptes de la copropriété qui n’aurait pour conséquence que de remettre en cause des comptes approuvés par une décision d’ assemblée générale non contestée dans le délai de deux mois ( Cass. 3e civ., 22 nov. 1994, n° 93-13.734 et n° 93-14.608 : JurisData n° 1994-002798 ; Loyers et copr. 1995, comm. 127 . – CA Paris, 11 janv. 1979 : D. 1980, inf. rap. p. 147. – CA Paris, 21 nov. 1979 : D. 1980, inf. rap. p. 128. – CA Versailles, 25 janv. 1988 : RD imm. 1988, p. 243 , obs. F. Givord et Cl. Giverdon).
L’interdiction de la remise en cause indirecte des délibérations d’ assemblée générale qui n’ont pas été contestées s’étend aux décisions qui en sont les suites, qui les prolongent, comme les mesures d’exécution ( Cass. 3e civ., 9 mars 1988 : D. 1989, p. 243, note Ch. Atias. – Cass. 3e civ., 8 févr. 1989 : Administrer nov. 1989, p. 39 , obs. E.-J. Guillot).

Interdiction d’une remise en cause indirecte par le biais d’une demande de dommages-intérêts contre le syndicat ou le syndic

En l’absence de contestation judiciaire dans le délai de 2 mois de la décision de l’ assemblée générale qui serait source d’un préjudice, l’action des copropriétaires lésés en dommages-intérêts à l’encontre du syndicat des copropriétaires et du syndic est irrecevable et ne peut être examinée.
Ainsi ont été déboutés des copropriétaires qui ont exercé une action contre leur syndic et le syndicat des copropriétaires en leur reprochant la faute ayant consisté dans l’adoption d’une résolution autorisant la présence de vélos dans la cour intérieure de l’immeuble en contradiction avec une disposition du règlement de copropriété : la cour d’appel aurait dû ” rechercher si l’absence de contestation de la décision ayant autorisé les vélos dans la cour intérieure de l’immeuble ne privait pas M. et Mme X de leur action en responsabilité du fait du caractère définitif de cette décision à l’égard du syndicat des copropriétaires et du syndic ” ( Cass. 3e civ., 16 mars 2017, n° 15-22.185 : JurisData n° 2017-004805 ; AJDI 2017, p. 359 ; Loyers et copr. 2017, comm. 118 , obs. C. Coutant-Lapalus).

Le copropriétaire qui veut se plaindre d’une décision d’ assemblée générale lui causant un préjudice doit la contester judiciairement dans les 2 mois . Une fois ce délai expiré sans contestation , le copropriétaire négligent ne peut plus saisir le juge en se plaignant directement ou indirectement d’une décision qu’il n’a pas contestée dans le délai de 2 mois .

Une décision d’une assemblée ultérieure confirmant une décision définitive de l’ assemblée initiale peut-elle être contestée ?

Un syndicat peut avoir pris sur une même question une première décision, devenue définitive, puis, quelque temps plus tard, une seconde décision qui confirme la première décision. Ce sera le cas par exemple lorsque le copropriétaire demandeur n’avait pu obtenir satisfaction lors de la première décision, devenue définitive : un ou deux ans plus tard, il ” reviendra à la charge “, en faisant mettre de nouveau à l’ordre du jour la même question et l’ assemblée rejettera (à nouveau) sa demande, confirmant ainsi sa première décision. Se pose alors la question de savoir si un recours est possible à l’encontre de la seconde décision de l’ assemblée générale .
En un tel cas, la cour d’appel de Paris, la Cour de cassation et la cour d’appel de Rouen avaient jugé que le copropriétaire n’était pas recevable à contester la seconde décision de l’ assemblée générale qui ne faisait que confirmer une décision antérieure elle-même définitive : selon la cour d’appel de Paris, ce copropriétaire n’avait pas d’intérêt à critiquer la seconde décision dès lors qu’à supposer celle-ci annulée la première reprendrait tous ses effets… ( CA Paris, 16 déc. 1999 : Loyers et copr. 2000, comm. 97 . – Cass. 3e civ., 5 oct. 2004, n° 03-13.602 : Administrer janv. 2005, p. 46 , obs. J.-R. Bouyeure. – CA Rouen, ch. 1, cab. 1, 24 mai 2006, n° 05/01024 : JurisData n° 2006-302044 ).

Abandonnant cette solution, un arrêt du 25 octobre 2006 de la Cour de cassation a jugé au contraire qu’une décision confirmative est susceptible d’une action en contestation : ” la délibération d’une assemblée générale de copropriétaires sanctionnée par un vote et qui réitère une décision prise antérieurement est une décision susceptible d’annulation ” ( Cass. 3e civ., 25 oct. 2006, n° 05-17.278 : JurisData n° 2006-035537 ; Loyers et copr. 2007, comm. 12 , G. Vigneron ; JCP G 2007, I, 117 , H. Périnet-Marquet ; D. 2006, p. 2754).

La cour d’appel de Paris quelques mois plus tard a toutefois maintenu sa jurisprudence antérieure en jugeant que ” la confirmation d’une résolution précédemment votée ne constitue pas une nouvelle décision “, se fondant sur le fait que dès lors qu’une résolution n’a pas été contestée dans le délai de deux mois elle est définitive et n’est donc plus susceptible d’annulation ( CA Paris, 23e ch. B, 15 mars 2007, n° 06/14894, Ceccarelli c/ SDC , 6 bld de Clichy à Paris : JurisData n° 2007-328589 ; Dict. perm. Gest. imm., bull. 394, p. 1356, n° 302).

Nouvelle décision d’une assemblée ultérieure revenant sur une décision définitive de l’assemblée initiale

En principe, une assemblée générale n’est pas liée par les résolutions, devenues définitives, qu’elle a votées ou qu’elle a refusé de voter lors d’assemblées précédentes : il est possible pour les copropriétaires de prendre dans le temps des décisions différentes et même contraires entre elles ( Cass. 3e civ., 12 avr. 1972 : JCP G 1972, II, 17119 , E.-J. Guillot. – CA Paris, 21 févr. 1990 : Loyers et copr. 1990, comm. 241 . – CA Paris, 12 nov. 1993 : JurisData n° 1993-023164 . – CA Paris, 16 févr. 1994 : JurisData n° 1994-020172 ; Loyers et copr. 1994, comm. 356 . – CA Pau, ch. 1, 31 mars 2003 : JurisData n° 2003-210040 . – CA Douai, 1re ch., 2e sect., 29 mai 2013, n° 12/05688 : JurisData n° 2013-013836 ), toutefois sous les conditions suivantes :

  • que la première décision n’ait pas déjà été exécutée, c’est-à-dire que les travaux n’aient pas commencé ( CA Paris, 14e ch. B, 20 févr. 2009 : AJDI 2009, p. 723 . – Cass. 3e civ., 7 juill. 2010, n° 09-15.373 : JurisData n° 2010-011311 . – CA Paris, pôle 4, ch. 2, 17 oct. 2013, n° 10/09625 : JurisData n° 2013-032703 ; Loyers et copr. 2014, comm. 155 , G. Vigneron) ;
  • que la seconde décision ne porte pas atteinte à l’intérêt collectif ou à des “ droits acquis ” par les copropriétaires en vertu de la décision précédente ( Cass. 3e civ., 12 avr. 2005, n° 04-10.507 : AJDI 2005, p. 488 . – CA Paris, 23e ch. B, 6 oct. 2005, n° 04/21693 : JurisData n° 2005-285378 . – CA Aix-en-Provence, 4e ch. A, 24 mars 2006 : JurisData n° 2006-310922 . – Cass. 3e civ., 7 juill. 2010, n° 09-15.373 : JurisData n° 2010-011311 , préc. – CA Paris, pôle 4, ch. 2, 17 oct. 2013, n° 10/09625 : JurisData n° 2013-032703 ; Loyers et copr. 2014, comm. 155 , G. Vigneron, préc.), tels l’attribution à un copropriétaire de la jouissance privative d’une partie commune, l’autorisation donnée à un copropriétaire d’exécuter des travaux sur des parties communes, de diviser son appartement, d’édifier une véranda, de reconstruire un conduit de cheminée, l’octroi d’un emplacement de parking, la programmation de travaux d’étanchéité.

Recours ou contestation

Appel possible dans un délai d’un mois à compter de la signification du jugement.

Pourvoi en cassation possible dans les deux mois suivant signification de l’arrêt d’appel.

Check-list

  • Vérifier l’identité précise du demandeur copropriétaire (société, indivisaires, époux, etc.) à l’aide de la fiche hypothécaire et du titre.
  • Vérifier l’identité du défendeur : identification précise du syndicat, avec son immatriculation – cf. articles L. 711-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation issus de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 dite loi ALUR, et de son syndic en exercice au jour de l’action) à l’aide du compte-rendu et du procès-verbal de la dernière assemblée générale ou celles qui l’ont précédée.
  • Vérifier que le demandeur était bien absent ou opposant.
  • Vérifier que le délai de deux mois est respecté.
  • Vérifier que le délai d’un mois pour la notification est respecté.
  • Vérifier l’opportunité de l’action en fonction de sa finalité et du but recherché in fine.
  • Rechercher les nullités de forme éventuelles, en plus des vices de fond, dans le vote sur le bureau, les scrutateurs, le lieu de tenue de l’assemblée générale, les délais de convocation, les documents annexes fournis et la qualité du syndic.
  • Ne pas oublier de solliciter dans l’assignation l’exécution provisoire, les intérêts de retard, les frais de recouvrement, les frais de justice ainsi que des dommages et intérêts.
  • Procéder, dès que possible à la signification au défendeur du jugement obtenu, en vue de mettre en œuvre les voies d’exécution.

Questions fréquentes relatives à la procédure de contestation d’assemblée générale

Quelle est la durée de la procédure ?

Il s’agira obligatoirement d’une action devant le juge du fond (le juge des référés n’est pas compétent).

Les procédures en contestation d’assemblée générale durent entre 12 et 24 mois.

Ces durées peuvent varier d’une juridiction à l’autre en fonction de leur encombrement.

Une fois l’assignation signifiée, un délai est généralement prévu pour permettre à la partie adverse de constituer avocat et préparer sa défense via des conclusions en défense.

Il est également tout à fait possible qu’une issue amiable soit trouvée après la signification de l’assignation. Dans cette hypothèse, le copropriétaire demandeur pourra se désister de l’instance devant le juge du fond dès lors qu’il a trouvé un accord avec la partie adverse.

Questions diverses

Qu’est-ce qu’une assemblée générale de copropriété ?
Pourquoi contester une décision d’assemblée générale de copropriété ?
Quels sont les délais pour contester une décision d’assemblée générale ?
Quels motifs sont acceptés pour contester une décision d’assemblée générale ?
Quelles démarches suivre pour contester une décision de copropriété ?
Quels documents sont nécessaires pour contester une décision d’assemblée générale ?
Peut-on contester une décision d’assemblée générale seul ou faut-il un avocat ?
Quels sont les coûts associés à la contestation d’une décision d’assemblée générale ?
Quels risques encourt-on en contestant une décision d’assemblée générale ?
Quelles sont les étapes d’une procédure de contestation en copropriété ?
Comment rédiger une lettre de contestation pour une décision d’assemblée générale ?
Quel tribunal est compétent pour juger une contestation de décision d’assemblée générale ?
Quels sont les délais moyens pour qu’un tribunal rende sa décision ?
Que faire si la contestation est rejetée par le tribunal ?
Quelles sont les conséquences d’une décision annulée par le tribunal ?
Peut-on contester toutes les décisions prises en assemblée générale ?
Qu’est-ce qu’un abus de majorité en assemblée générale de copropriété ?
Comment prouver un abus de majorité lors d’une contestation ?
Quels sont les droits des copropriétaires lors d’une assemblée générale ?
Comment une décision d’assemblée générale devient-elle exécutoire ?
Quels sont les recours en cas d’exécution d’une décision contestée ?
Qu’est-ce qu’une nullité de décision d’assemblée générale ?
Comment éviter les contestations lors d’une assemblée générale de copropriété ?
Quels sont les rôles du syndic lors d’une contestation de décision ?
Qu’est-ce qu’une décision irrégulière en assemblée générale de copropriété ?
Comment s’assurer de la régularité des décisions prises en assemblée générale ?
Peut-on contester une décision en référé ?
Quels impacts une contestation peut-elle avoir sur la copropriété ?
Quels sont les recours pour les copropriétaires minoritaires en assemblée générale ?
Quelles sont les alternatives à la contestation judiciaire des décisions de copropriété ?

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