Majorité en assemblée générale de copropriété : quel seuil pour faire adopter votre résolution ?

Le syndic annonce « résolution rejetée, faute d’avoir atteint la majorité de l’article 25 », et passe au point suivant. Dans un grand nombre de cas, il n’en avait pas le droit.

Depuis l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, les passerelles des articles 25-1 et 26-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ne sont plus une faculté offerte à l’assemblée : ce sont des seconds votes obligatoires, à seuil abaissé, qui se déroulent séance tenante. Un projet qui échoue au premier vote n’est donc pas rejeté. Il change de seuil.

Il faut en tirer la conséquence tout de suite, parce qu’elle commande la lecture de tout ce qui suit.

Qui vous expose la majorité de l’article 25 sans traiter dans le même mouvement la passerelle de l’article 25-1 vous donne une règle fausse. Même chose pour l’article 26 sans l’article 26-1.

La passerelle est de droit. Elle ne se demande pas, elle ne se négocie pas, elle ne dépend ni du syndic ni du président de séance. Il n’existe donc aucune raison d’évaluer les chances d’une résolution au seul seuil du premier vote : ce seuil ne décide rien à lui seul. Ce qui décide, c’est le couple formé par le premier et le second tour.

La bonne question n’est jamais « ai-je la majorité de l’article 25 ? », mais « ai-je le tiers des voix, et puis-je gagner le second tour ? ».

Une précision s’impose pour éviter le mouvement de balancier inverse : raisonner directement sur la passerelle ne veut pas dire ignorer le premier vote. C’est lui qui porte la condition d’ouverture, le tiers des voix pour l’article 25-1, la moitié des membres participants et le tiers des voix pour l’article 26-1. Le premier vote n’est pas le seuil à atteindre, c’est la clé qui donne accès au vrai seuil.

L’enjeu est double : une résolution rejetée à tort vous coûte une année entière, et une résolution adoptée à la mauvaise majorité est annulable pendant deux mois.

Quelle majorité faut-il pour faire adopter une résolution en assemblée générale ? La réponse en bref

La majorité à réunir n’est presque jamais celle qu’annonce la convocation, parce que les passerelles des articles 25-1 et 26-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 imposent un second vote immédiat à seuil abaissé. Pour une résolution de l’article 25, le seuil réellement décisif est donc la majorité des voix exprimées (art. 24), à la seule condition d’avoir réuni au premier vote le tiers des voix de tous les copropriétaires. Exigez que le procès-verbal porte le résultat chiffré du premier vote (art. 17 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967) : sans ce décompte, prouver que le seuil ouvrant la passerelle était atteint devient considérablement plus difficile.

Comment calculer la majorité applicable à votre résolution en quatre étapes

Des chiffres à relever, un fondement à identifier, un seuil à comparer. Tout figure sur la convocation, sur la feuille de présence annexée au procès-verbal et sur le procès-verbal lui-même.

Étape 1 : relevez vos chiffres

Quatre chiffres portent sur les voix, c’est-à-dire les tantièmes.

• T, comme Total : total des voix du syndicat, lu sur l’état de répartition et sur le procès-verbal. Exemple : 1 000. Inclut tout le monde, y compris les absents, y compris les copropriétaires débiteurs de charges, l’article 22, I, attachant les voix à la seule quote-part sans condition de paiement. Exclut les voix des parties privatives acquises par le syndicat lui-même (art. 16) et la fraction retirée au copropriétaire majoritaire (art. 22, I).
• P, comme Participants : voix des copropriétaires qui prennent part à l’assemblée, lues sur la feuille de présence. Exemple : 520. Inclut les présents physiquement, ceux qui participent par visioconférence ou par tout autre moyen électronique, ceux qui sont représentés par un mandataire, ceux qui ont voté par correspondance, et les abstentionnistes, qui participent sans voter. Exclut les seuls défaillants, c’est-à-dire les absents non représentés et n’ayant pas voté par correspondance.
• F, comme Favorables : voix qui se sont prononcées pour la résolution. Exemple : 340. Inclut les voix pour, exprimées en séance comme par correspondance. Exclut les voix contre, les abstentions, les défaillants, et les votants par correspondance favorables devenus défaillants par l’effet d’un amendement en séance (art. 17-1 A).
• E, comme Exprimées : voix pour plus voix contre. Exemple : 470. Inclut les seules voix qui ont pris parti dans un sens ou dans l’autre. Exclut les abstentions, les copropriétaires présents qui ne prennent pas part au vote, les défaillants, et les mêmes assimilés défaillants qu’au F.

Trois chiffres portent sur les membres, c’est-à-dire les copropriétaires comptés par tête. Ils ne servent qu’aux articles 26 et 26-1.

• M : nombre total de copropriétaires du syndicat. Exemple : 12. Inclut les absents. Un copropriétaire propriétaire de plusieurs lots ne compte que pour une tête. Les indivisaires d’un même lot sont représentés par un mandataire commun, de même que les nus-propriétaires en cas de pluralité (art. 23). Exclut le syndicat lui-même au titre des lots qu’il détient (art. 16).
• Mp : nombre de copropriétaires participants. Exemple : 10. Inclut les présents, les représentés, les votants par correspondance et les abstentionnistes. Exclut les défaillants.
• Mf : nombre de copropriétaires ayant voté pour. Exemple : 5. Inclut les seuls votes favorables, quel que soit le nombre de tantièmes de chacun. Exclut les votes contre, les abstentions et les défaillants.

Deux corrections préalables portent sur T, et elles se font avant tout autre calcul.

• Copropriétaire majoritaire. Si un copropriétaire détient plus de la moitié de T, remplacez ses voix par la somme des voix de tous les autres, puis recalculez T (art. 22, I, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965).
• Lots appartenant au syndicat. Le syndicat peut acquérir des parties privatives, et « il ne dispose pas de voix, en assemblée générale, au titre des parties privatives acquises par lui » (art. 16, dernier alinéa). Retirez ces voix de T. L’oubli est fréquent dans les copropriétés qui ont racheté une loge de gardien ou un local commercial, et il fausse tous les seuils calculés sur « tous les copropriétaires ».

Étape 2 : identifiez le fondement de la résolution

Lisez les listes du II de l’article 24, de l’article 25 et de l’article 26. Si votre décision figure dans l’une d’elles, vous tenez votre fondement. Si elle ne figure dans aucune, c’est l’article 24, qui est la règle de principe (art. 24, I).

Étape 3 : appliquez la clé de vote

Une seule clé par majorité. Elle intègre déjà la passerelle, vous n’avez pas à raisonner premier tour puis second tour.

Article 24. Une seule condition :

La majorité des TANTIÈMES exprimés (pour + contre), les abstentions et les défaillants n’étant pas comptabilisés. Soit : F supérieur à la moitié de E. Exemple : 340 contre 235 exigés. C’est passé.

Article 25, passerelle comprise. Deux conditions cumulatives :

1. Le TIERS des TANTIÈMES de tous les copropriétaires (participants [pour + contre + abstention] + défaillants) ;
2. La majorité des TANTIÈMES exprimés (pour + contre), abstentions et défaillants exclus. Soit : F au moins égal au tiers de T, et F supérieur à la moitié de E. Exemple : 340 dépasse 334 et dépasse 235. C’est passé.

Article 26, passerelle comprise. Deux conditions cumulatives :

1. La moitié des MEMBRES (en nombre et non en voix) participants (pour + contre + abstention) à l’AG, les défaillants n’étant pas comptabilisés ;
2. La majorité des TANTIÈMES de tous les copropriétaires (participants [pour + contre + abstention] + défaillants). Soit : Mf au moins égal à la moitié de Mp, et F supérieur à la moitié de T. Exemple : 5 membres favorables sur 10 participants, mais 340 tantièmes contre 501 exigés. Ce n’est pas passé.

Ces clés ne sont pas des approximations commodes. Elles sont l’exact équivalent du parcours en deux tours, parce que la condition la plus haute absorbe la plus basse.

Pour l’article 25, qui réunit la majorité des voix de tous les copropriétaires détient forcément le tiers, et gagne donc au premier tour. Pour l’article 26, qui réunit la majorité des membres du syndicat et les deux tiers des voix satisfait à plus forte raison la moitié des membres participants et la majorité des voix. Dans les deux cas, la clé couvre le premier tour comme le second.

Une réserve, et une seule : ces clés supposent que le soutien au projet soit le même aux deux tours. Un copropriétaire qui change de vote entre les deux scrutins, ou un votant par correspondance dont le premier choix n’est pas reporté, peut faire diverger le résultat réel de la clé.

Étape 4 : vérifiez que la passerelle pouvait seulement s’ouvrir

Comparez P au tiers de T avant tout le reste, parce que F ne peut jamais dépasser P.

• Si P est inférieur au tiers de T, aucune résolution de l’article 25 n’est atteignable, même à l’unanimité des présents, et aucune de l’article 26 non plus. Un second vote organisé malgré tout est irrégulier.
• Si P se situe entre le tiers et la moitié de T, l’article 25 reste jouable par la passerelle, mais l’article 26 est hors d’atteinte : sa clé exige la majorité des tantièmes de tous les copropriétaires, donc plus de la moitié de T en voix favorables.
• Si P dépasse la moitié de T, les deux articles sont jouables.

Ce calcul se refait à l’identique sur n’importe quel procès-verbal. Les développements qui suivent expliquent chacune de ces règles, ses pièges et ce qu’il faut en faire.

La passerelle joue d’office : le second vote n’est pas une faveur du syndic

L’article 25-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 est rédigé à l’indicatif :

« Lorsque l’assemblée générale des copropriétaires n’a pas décidé à la majorité des voix de tous les copropriétaires, en application de l’article 25 ou d’une autre disposition, mais que le projet a recueilli au moins le tiers de ces voix, la même assemblée se prononce à la majorité prévue à l’article 24 en procédant immédiatement à un second vote. »

L’article 26-1 procède de la même façon pour les décisions les plus lourdes :

« Nonobstant toute disposition contraire, lorsque l’assemblée générale n’a pas décidé à la majorité prévue au premier alinéa de l’article 26 mais que le projet a au moins recueilli l’approbation de la moitié des membres du syndicat des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, représentant au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, la même assemblée se prononce à la majorité des voix de tous les copropriétaires en procédant immédiatement à un second vote. »

Une erreur courante est de penser que ce second vote reste facultatif et que l’assemblée peut préférer renvoyer la question à une réunion ultérieure. Cette faculté existait sous l’empire de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000. Sa rédaction disposait que « la même assemblée peut décider à la majorité prévue à l’article 24 en procédant immédiatement à un second vote ». L’ancien article 19 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 permettait de son côté le renvoi exprès à une assemblée ultérieure. Ni le verbe « peut », ni la faculté de renvoi ne figurent plus dans les textes en vigueur.

Deux conséquences pratiques en découlent.

Le syndic qui clôt le vote sur un rejet, sans annoncer le résultat chiffré et sans ouvrir le second tour, commet une irrégularité. Le porteur du projet doit alors demander séance tenante le décompte des voix favorables et l’application de la passerelle, et faire porter sa demande au procès-verbal.

À l’inverse, celui qui combat le projet ne gagne rien à laisser passer le premier vote en pensant que l’affaire est jouée. Le combat se joue au second tour, où les absents ne pèsent plus.

Le second vote suppose qu’un premier vote ait eu lieu

La passerelle ne s’ouvre qu’après une mise au vote effective de la résolution litigieuse : Cass. 3e civ., 14 avril 2016, n° 15-11.043. Dans cette affaire, une assemblée du 17 février 2011 avait désigné le syndic à la majorité de l’article 24, en se prévalant d’une première assemblée du 20 décembre 2010. La cour d’appel de Douai avait validé la manœuvre sans vérifier que les résolutions litigieuses avaient effectivement été soumises au vote lors de cette première réunion.

La Cour de cassation censure : le juge ne pouvait statuer ainsi « sans constater que les résolutions litigieuses avaient été soumises à un premier vote ».

La leçon est directement transposable au second vote de la même assemblée. Une résolution que le président de séance retire, ajourne, ou dont il constate qu’elle « ne recueille manifestement pas la majorité » sans procéder au dépouillement, n’ouvre aucune passerelle. Le premier vote n’est pas une formalité que l’on saute pour gagner du temps : c’est la clé qui déverrouille le second.

Chaque majorité, condition par condition

La majorité de l’article 24 : les absents ne comptent pas

Une seule condition :

Majorité des TANTIÈMES exprimés par les participants (présents + représentés + votants par correspondance), abstentions exclues, défaillants exclus.

L’article 24, I, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 retient « la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance ». Les absents sortent du calcul, et les abstentions aussi, puisqu’elles ne sont pas des voix exprimées.

Une résolution peut ainsi être adoptée avec 200 tantièmes sur 1 000 si les porteurs des 800 autres ne se sont ni déplacés, ni fait représenter, ni exprimés par correspondance. C’est la majorité la plus facile à obtenir, et c’est précisément pour cela que les passerelles y conduisent.

La majorité absolue (article 25/25-1)

Ce qu’il faut réunir, passerelle comprise, deux conditions cumulatives :

1. Le TIERS des TANTIÈMES de tous les copropriétaires (participants [pour + contre + abstention] + défaillants) ;
2. La majorité des TANTIÈMES exprimés (pour + contre), abstentions et défaillants exclus.

Le mécanisme derrière la clé est le suivant. Le premier vote se tient à la majorité des tantièmes de tous les copropriétaires. S’il échoue mais que le tiers est atteint, le second vote se tient immédiatement à la majorité des tantièmes exprimés. Qui remplit la première condition sans la seconde a déjà gagné au premier tour, ce qui explique que deux conditions suffisent.

L’article 25 exige « la majorité des voix de tous les copropriétaires », soit 501 voix sur 1 000. La différence avec l’article 24 n’est pas le pourcentage, c’est l’assiette : le dénominateur est l’intégralité du syndicat, absents compris. Dans un immeuble à fort absentéisme, ce seuil est hors d’atteinte.

D’où le mécanisme réel : sur 1 000 tantièmes, 334 voix favorables au premier tour suffisent à remettre le projet en jeu, et le second tour se gagne à la majorité des seuls exprimés.

La passerelle de l’article 25-1 ne se limite pas aux décisions énumérées par l’article 25. Sa rédaction vise l’assemblée qui n’a pas décidé à la majorité des voix de tous les copropriétaires « en application de l’article 25 ou d’une autre disposition ». Elle s’étend donc à toute décision qu’un autre texte soumet à cette même majorité, notamment l’adoption du plan pluriannuel de travaux (art. 14-2, II), la création d’un syndicat secondaire (art. 27) ou une opération de scission (art. 28).

Une erreur courante est de reproduire l’ancienne exclusion selon laquelle la passerelle ne s’appliquerait pas aux décisions mentionnées aux n et o de l’article 25. Cette réserve figurait dans la rédaction antérieure de l’article 25-1 ; elle a disparu du texte en vigueur.

La double majorité (article 26/26-1)

Ce qu’il faut réunir, passerelle comprise, deux conditions cumulatives :

1. La moitié des MEMBRES (en nombre et non en voix) participants (pour + contre + abstention) à l’AG, les défaillants n’étant pas comptabilisés ;
2. La majorité des TANTIÈMES de tous les copropriétaires (participants [pour + contre + abstention] + défaillants).

Le mécanisme derrière la clé comporte trois étages, que la clé rend inutile de parcourir. Le premier vote exige la majorité des membres du syndicat et les deux tiers des tantièmes. S’il échoue mais que la moitié des membres participants et le tiers des tantièmes sont réunis, le second vote se tient à la majorité des tantièmes de tous les copropriétaires.

Une erreur courante est d’en déduire que la condition de tiers des tantièmes constitue une exigence supplémentaire à vérifier. Elle est absorbée : qui réunit la majorité des tantièmes de tous les copropriétaires détient nécessairement le tiers. La condition de tiers gouverne l’ouverture du second vote, elle n’ajoute rien à ce qu’il faut réunir pour gagner.

Le compte se fait par tête de copropriétaire : celui qui possède plusieurs lots ne compte que pour une tête. C’est le contrepoids voulu par le législateur contre le copropriétaire qui domine l’immeuble en tantièmes.

Dans une copropriété de dix copropriétaires détenant ensemble 1 000 voix, le premier vote de l’article 26 exige donc six copropriétaires au moins, sur les dix que compte le syndicat, représentant au moins 667 voix.

La passerelle change les deux termes, et le second est celui que tout le monde manque. Elle ne compte plus les dix copropriétaires du syndicat, mais les seuls participants. Si six copropriétaires seulement participent à l’assemblée, il suffit que trois d’entre eux approuvent le projet, à condition que ces trois représentent ensemble au moins 334 voix sur 1 000.

Une erreur courante est de calculer la moitié des membres sur l’effectif du syndicat au lieu de l’effectif présent. Le texte vise « la moitié des membres du syndicat des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance ». Moins il y a de participants, plus la condition de membres est facile à remplir, et c’est la condition de voix qui devient alors le seul verrou.

Autoriser un copropriétaire à jouir d’une partie commune : la ligne de partage

C’est la question qui génère le plus d’erreurs de majorité, et elle se tranche sur un seul critère : le caractère précaire ou définitif du droit consenti.

L’autorisation d’occuper une surface déterminée des parties communes à titre précaire et révocable est un acte de simple administration, qui relève de la majorité de l’article 24. La Cour de cassation l’a jugé pour des combles inoccupés concédés contre une indemnité annuelle, la copropriété pouvant y mettre fin à tout moment (Cass. 3e civ., 5 avril 2018, n° 17-14.138, et déjà Cass. 3e civ., 2 mars 2010, n° 09-13.090).

En revanche, le droit de jouissance exclusif indissociable de la propriété du lot emporte modification du règlement de copropriété quant à la jouissance et à l’usage des parties communes. Il relève du b de l’article 26, avec la passerelle de l’article 26-1 (Rép. min. n° 9815, JOAN 24 octobre 2023, p. 9458).

Une erreur courante est de soumettre à l’article 26 toute autorisation de jouissance sur une partie commune. Le critère n’est pas l’objet mais la révocabilité : ce qui se reprend à tout moment relève de l’article 24.

La conséquence rédactionnelle est directe. Un copropriétaire qui veut obtenir l’usage d’un local commun a intérêt à demander une autorisation précaire et révocable, contre indemnité, plutôt qu’un droit de jouissance exclusif : il passe alors à la majorité la plus basse. Un copropriétaire qui veut bloquer l’opération a intérêt, symétriquement, à faire requalifier le droit consenti en droit définitif.

Résolution proposée : « L’assemblée générale autorise M. [nom], à titre précaire et révocable à tout moment sur simple décision de l’assemblée générale, à occuper [surface et localisation précises] dépendant des parties communes, moyennant une indemnité annuelle de [montant] euros, sans que cette autorisation confère un quelconque droit de jouissance exclusif ni emporte modification du règlement de copropriété. »

Ce que l’assemblée ne peut décider à aucune majorité

L’article 26 pose deux limites que nulle majorité ne franchit. L’assemblée ne peut imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété. Et elle ne peut, sauf unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l’aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble, ni modifier les stipulations du règlement relatives à cette destination.

Une erreur courante est de ranger les modalités d’ouverture des portes d’accès aux immeubles sous l’article 26. Elles figurent au g de l’article 25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, et relèvent donc de la majorité absolue, avec la passerelle de l’article 25-1. Les décisions de cours d’appel qui les soumettent à la double majorité ont été rendues sous des rédactions antérieures.

Une erreur courante est de présenter l’article 26-1 comme le texte de l’unanimité. L’article 26-1 est une passerelle qui abaisse la majorité ; l’unanimité résulte du dernier alinéa de l’article 26 et de dispositions spéciales, jamais de l’article 26-1.

Ce que la passerelle ne rattrape pas

La seconde assemblée à trois mois n’existe plus, sauf pour les travaux d’économies d’énergie

C’est la correction la plus utile de tout cet article, et celle que la quasi-totalité des contenus disponibles en ligne n’a pas intégrée.

Une erreur courante est de penser qu’un projet qui n’atteint pas le tiers des voix peut être représenté à une nouvelle assemblée convoquée dans les trois mois, laquelle statuerait à la majorité de l’article 24. Cette règle générale a disparu avec l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, entrée en vigueur le 1er juin 2020.

Elle est revenue le 11 avril 2024, mais dans un périmètre étroit. Le second alinéa de l’article 25-1, issu de l’article 40 de la loi n° 2024-322 du 9 avril 2024, dispose :

« Lorsque le projet de résolution a pour objet la réalisation de travaux prévus au f de l’article 25 et qu’il n’a pas recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, une nouvelle assemblée générale, si elle est convoquée dans un délai de trois mois sur un projet identique, peut statuer à la majorité prévue à l’article 24. »

Trois conditions cumulatives, donc : des travaux d’économies d’énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre au sens du f de l’article 25, une convocation dans les trois mois, et un projet identique. Pour toute autre décision, l’échec sous le tiers des voix renvoie le projet à une assemblée ultérieure statuant de nouveau à la majorité pleine.

Cette différence de régime commande une décision stratégique en amont : un projet de rénovation qui peut se rattacher au f de l’article 25 dispose d’une seconde chance à trois mois que le même projet, présenté sous un autre fondement, n’aura pas.

Amender la résolution entre les deux votes vous coûte vos votes par correspondance

Le premier alinéa de l’article 25-1 vise « le projet » qui a recueilli le tiers des voix, puis le second vote de « la même assemblée ». Il n’exige pas expressément un projet identique, à la différence du second alinéa issu de la loi n° 2024-322 du 9 avril 2024, qui subordonne la seconde assemblée à trois mois à un « projet identique ». Cette différence de rédaction invite à la prudence : mieux vaut ne pas ériger l’identité stricte en principe autonome tiré du premier alinéa.

Le risque est ailleurs, et il est certain.

L’article 17-1 A de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 en tire d’ailleurs une conséquence redoutable pour les votes par correspondance. Si la résolution est amendée en cours d’assemblée, « le votant par correspondance ayant voté favorablement est assimilé à un copropriétaire défaillant pour cette résolution ». Vous perdez donc exactement les voix qui portaient votre projet.

Amender une résolution en séance pour rallier un opposant est le meilleur moyen de perdre les voix acquises par correspondance. La bonne pratique est de prévoir les variantes dès l’ordre du jour, sous forme de résolutions distinctes.

La passerelle peut être arithmétiquement fermée avant même le vote

Le seuil du tiers se calcule sur les voix de tous les copropriétaires, alors que seuls les participants peuvent voter favorablement. Si les copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance totalisent moins du tiers des voix du syndicat, aucun projet ne peut atteindre ce seuil, et la passerelle est fermée quelle que soit l’unanimité des présents. La conclusion procède du texte lui-même.

Le réflexe se prend donc à la feuille de présence, avant l’ouverture des débats. Sur 1 000 tantièmes, une assemblée qui réunit 300 voix ne peut adopter aucune résolution de l’article 25, ni au premier vote, ni au second. Un second vote organisé malgré tout est irrégulier, et la résolution ainsi adoptée est annulable.

Pour le porteur d’un projet, la conséquence est immédiate : la chasse aux mandats et aux formulaires de vote par correspondance ne sert pas à convaincre, elle sert à ouvrir la passerelle. Sans elle, le meilleur projet du monde est bloqué avant d’être discuté.

La mise en concurrence doit être épuisée avant le second vote

L’article 19 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, dans sa rédaction en vigueur depuis le 4 juillet 2020, pose une règle que presque personne n’applique correctement :

« Pour l’application des articles 25-1 et 26-1 de la loi du 10 juillet 1965, lorsque l’assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché mettant en concurrence plusieurs candidats, elle ne peut procéder au second vote prévu à ces articles qu’après avoir voté sur chacune des candidatures à la majorité applicable au premier vote. »

Concrètement, lors d’une élection de syndic opposant trois candidats, l’assemblée doit soumettre les trois candidatures à la majorité de l’article 25 avant d’ouvrir la moindre passerelle. Un syndic sortant qui fait voter sa seule candidature, constate l’échec, puis passe immédiatement au second vote de l’article 25-1, expose sa désignation à l’annulation. Le grief est facile à établir : il se lit dans le procès-verbal.

Ce contrôle se combine avec celui de la mise en concurrence des contrats de syndic, qui obéit à ses propres règles et se vérifie en amont, sur la convocation.

Il n’existe pas de troisième vote après la passerelle de l’article 26

Après le second vote de l’article 26-1, qui se tient à la majorité des voix de tous les copropriétaires, peut-on enchaîner sur la passerelle de l’article 25-1 et obtenir un troisième vote à la majorité de l’article 24 ?

Non. La question est tranchée par l’article 19-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 :

« Pour l’application de l’article 26-1 de la loi du 10 juillet 1965, lorsque l’assemblée générale des copropriétaires n’a pas décidé à la majorité des voix de tous les copropriétaires lors du second vote, les dispositions de l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 ne sont pas applicables aux décisions relevant de la majorité prévue au premier alinéa de l’article 26 de ladite loi. »

Une erreur courante est de raisonner par analogie sur la lettre de l’article 25-1. Ce texte vise l’assemblée n’ayant pas décidé à la majorité des voix de tous les copropriétaires « en application de l’article 25 ou d’une autre disposition ». On en déduit parfois que le second vote de l’article 26-1 ouvrirait à son tour une passerelle. L’article 19-1 du décret l’exclut expressément.

La conséquence pratique est nette : une décision de l’article 26 se joue en deux tours, jamais en trois. Un projet lourd doit donc être construit pour passer au second, ce qui suppose de réunir la moitié des membres participants et le tiers des voix dès le premier.

Vote par correspondance et second vote : peut-on reporter automatiquement le premier choix ?

C’est la vraie question ouverte du moment, et elle n’est pas tranchée par la Cour de cassation.

Le formulaire type annexé à l’arrêté du 2 juillet 2020 est conçu pour un vote. Or l’article 25-1 impose un second vote, à une majorité différente, sur lequel le votant par correspondance n’a le plus souvent exprimé aucun choix. Deux lectures s’affrontent devant les juridictions du fond.

La première considère qu’on ne peut pas présumer que le copropriétaire aurait voté de la même façon au second tour. La majorité applicable change, le débat en séance a eu lieu entre les deux scrutins, et reporter mécaniquement le premier choix prive le votant de la possibilité de modifier son vote. Plusieurs tribunaux judiciaires ont annulé des résolutions à ce motif.

La seconde tient la passerelle pour un mécanisme automatique portant sur un scrutin unique : les mêmes suffrages servent aux deux tours, seule la majorité applicable change. La cour d’appel de Paris s’est prononcée en ce sens en janvier 2026, en revenant sur la position antérieure.

Ce qui les départagerait est un arrêt de la Cour de cassation, qui n’a pas eu l’occasion de se prononcer. En attendant, la conduite à tenir est la même dans les deux lectures, et elle est simple.

L’article 1er de l’arrêté du 2 juillet 2020 permet d’adapter et de compléter le formulaire type, à la seule condition de n’en supprimer aucune mention. Rien n’interdit donc d’y ajouter, pour chaque résolution susceptible de passerelle, une seconde colonne permettant au copropriétaire d’exprimer distinctement son vote de seconde lecture. Le conseil syndical qui l’obtient du syndic supprime le grief. Le copropriétaire qui ne l’obtient pas dispose, si la résolution passe au second tour, d’un moyen d’annulation sérieux.

Mention à faire ajouter au formulaire : « En cas de second vote organisé au cours de la même assemblée en application de l’article 25-1 ou de l’article 26-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, je vote : pour / contre / abstention. À défaut de choix exprimé dans la présente colonne, je ne prends pas part au second vote. »

Quand la passerelle échoue sur une autorisation de travaux, le juge peut se substituer à l’assemblée

Le second vote perdu n’est pas toujours le dernier mot. Le quatrième alinéa de l’article 30 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ouvre une voie que la plupart des copropriétaires ignorent :

« Lorsque l’assemblée générale refuse l’autorisation prévue à l’article 25 b, tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le tribunal judiciaire à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d’amélioration visés à l’alinéa 1er ci-dessus. »

La portée est décisive. Contester le refus devant le juge ne fait, au mieux, que renvoyer la question à un nouveau vote. L’autorisation judiciaire de l’article 30, elle, remplace le vote : la décision vaut autorisation.

Le périmètre est étroit. Le texte ne vise que les travaux d’amélioration relevant de l’article 25 b, et le tribunal fixe les conditions d’exécution ainsi que celles de l’usage des installations par les autres copropriétaires. Ce qui relève de l’article 26, notamment l’appropriation ou l’aliénation d’une partie commune, en reste exclu. Le mécanisme est développé dans notre article consacré à l’autorisation judiciaire de travaux après un refus d’assemblée.

Les erreurs les plus répandues sur les majorités en copropriété

La matière est mal exposée presque partout, y compris sur les sites institutionnels, parce que les rédactions ont changé trois fois en cinq ans. Voici les affirmations que l’on rencontre le plus souvent, et ce que disent les textes en vigueur.

Ce qu’on lit souvent	Ce que dit le texte en vigueur
Si le tiers des voix n’est pas atteint, une nouvelle assemblée convoquée dans les trois mois vote à la majorité de l’article 24	Supprimé au 1er juin 2020. Rétabli au 11 avril 2024 pour les seuls travaux du f de l’article 25, et sur projet identique (art. 25-1, al. 2, issu de l’art. 40 de la loi n° 2024-322 du 9 avril 2024)
L’assemblée peut procéder à un second vote	Elle doit y procéder. L’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 a rendu ce second vote obligatoire (Rép. min. n° 9815, JOAN 24 octobre 2023, p. 9458)
La passerelle a été créée par la loi ALUR	Elle a été créée par la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000, puis généralisée et rendue obligatoire en 2019 (même réponse ministérielle)
L’article 26-1 est le texte de l’unanimité, ou le régime des travaux de rénovation	C’est la passerelle des décisions de l’article 26, sans rapport avec l’unanimité ni avec un type de travaux
Le second vote de l’article 26-1 est « la double majorité »	La double majorité est le premier vote, celui de l’article 26. Le second se tient à la majorité des voix de tous les copropriétaires, soit le niveau de l’article 25
Les abstentions comptent comme des votes défavorables	L’article 24, I, ne retient que les voix exprimées. L’abstention ne compte ni pour ni contre, mais elle ferme l’action en contestation (art. 42, al. 2)
L’article 26 exige les deux tiers des voix	Deux conditions cumulatives : la majorité des membres du syndicat comptés par tête, et les deux tiers des voix
Un copropriétaire détenant 600 tantièmes sur 1 000 vote avec 600 voix	Ses voix sont réduites à la somme des voix des autres, soit 400 (art. 22, I)
Après l’échec du second vote de l’article 26-1, on enchaîne sur l’article 25-1	Exclu par l’article 19-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967
Toute jouissance privative d’une partie commune relève de l’article 26	L’occupation précaire et révocable relève de l’article 24 (Cass. 3e civ., 5 avril 2018, n° 17-14.138)
Les modalités d’ouverture des portes d’accès relèvent de l’article 26	Elles figurent au g de l’article 25, donc majorité absolue avec passerelle
Modifier la répartition des charges exige toujours l’unanimité	C’est le principe (art. 11, al. 1er), mais la modification rendue nécessaire par des travaux ou des actes votés se décide à la même majorité qu’eux (art. 11, al. 2)
La délégation de pouvoirs au conseil syndical se vote à l’article 24	Elle se vote à la majorité des voix de tous les copropriétaires, suppose un conseil d’au moins trois membres, et ne peut porter sur les comptes, le budget prévisionnel ni les adaptations légales du règlement (art. 21-1)
Le tiers de l’article 25-1 est un tiers des copropriétaires présents	C’est un tiers des voix de tous les copropriétaires, exprimées en faveur du projet. Ni un nombre de personnes, ni un taux de présence
L’article 26-1 fait passer directement à la majorité simple	Son second vote se tient à la majorité des voix de tous les copropriétaires, soit l’article 25. Le passage à l’article 24 est exclu (art. 19-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967)
Des réserves formulées en séance transforment l’abstention en opposition	Elles ne confèrent pas la qualité d’opposant (Cass. 3e civ., 12 avril 2018, n° 17-16.034)
Un arrêt rendu en 2025 dit le droit applicable aujourd’hui	Pas nécessairement. Les juges statuent sur des assemblées anciennes, régies par la version de l’article 25-1 en vigueur à la date de l’assemblée. Vérifiez la date de l’assemblée litigieuse avant celle de l’arrêt
Une assemblée ne peut valablement délibérer sans quorum	La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 n’impose aucun quorum. La seule limite est arithmétique : sous un tiers des voix présentes, aucune décision de l’article 25 n’est atteignable

Compter les voix sans se tromper

Le vocabulaire du syndic recouvre trois notions distinctes, et la confusion entre elles est la première cause d’erreur de majorité.

Les voix sont les tantièmes, c’est-à-dire le nombre entre parenthèses à côté de votre nom dans les documents du syndic. Chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes (art. 22, I, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965).

Les membres du syndicat sont les copropriétaires pris individuellement, quelle que soit leur quote-part. La voix du propriétaire de la chambre de service compte autant que celle du propriétaire de l’étage noble. Ce comptage ne joue qu’aux articles 26 et 26-1.

Les participants sont les copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance. Les autres sont défaillants, et ne pèsent que dans les majorités calculées sur « tous les copropriétaires ».

Le copropriétaire majoritaire voit ses voix réduites

Un copropriétaire peut posséder une quote-part des parties communes supérieure à la moitié. Dans ce cas, selon l’article 22, I, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, « le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires ».

Une erreur courante est de raisonner sur les tantièmes bruts du copropriétaire dominant. Celui qui détient 600 tantièmes sur 1 000 ne vote pas avec 600 voix mais avec 400, soit le total des voix des autres. Cette réduction s’applique au calcul de toutes les majorités, y compris au seuil du tiers qui ouvre la passerelle.

L’abstention n’est pas une opposition

L’abstentionniste est un participant qui ne prend pas part au vote. Il sort du calcul de l’article 24, puisqu’il n’exprime pas de voix, mais il reste compté dans le dénominateur des articles 25 et 26, calculés sur tous les copropriétaires.

Surtout, il perd son droit d’agir. L’article 42, alinéa 2, réserve l’action en contestation aux copropriétaires opposants ou défaillants. S’abstenir pour ménager ses voisins revient à renoncer à contester.

Une erreur courante est de penser que des réserves formulées en séance transforment l’abstention en opposition. La Cour de cassation juge le contraire : « les réserves qu’il avait émises ne pouvaient lui conférer la qualité d’opposant » (Cass. 3e civ., 12 avril 2018, n° 17-16.034). La solution était déjà acquise, l’abstentionniste étant irrecevable « sans qu’il importe qu’elle ait émis des réserves » (Cass. 3e civ., 24 avril 2013, n° 12-16.849).

L’article 17 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 confirme le mécanisme : les réserves qu’il impose de porter au procès-verbal sont celles des copropriétaires opposants. Elles supposent donc la qualité d’opposant, elles ne la créent pas.

Une décision isolée est parfois invoquée en sens contraire, à tort. Un copropriétaire dont le mandataire s’était abstenu, qui avait contesté par lettre recommandée la validité de l’assemblée entière avant sa tenue, puis renouvelé ses réserves dans le pouvoir remis au secrétaire de séance, pouvait selon la Cour être regardé comme opposant (Cass. 3e civ., 10 septembre 2008, n° 07-16.448). Les faits sont très particuliers, la contestation portait sur l’assemblée dans son ensemble et non sur une résolution, et les arrêts de 2013 et 2018 lui sont postérieurs. Ne construisez aucune stratégie dessus.

La règle pratique n’a donc qu’une formulation : votez contre, ne vous abstenez pas.

Le procès-verbal doit porter les chiffres

L’article 17 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 impose que le procès-verbal comporte, sous l’intitulé de chaque question, le résultat du vote. Il doit préciser les noms et le nombre de voix des copropriétaires qui se sont opposés, de ceux qui se sont abstenus, et de ceux qui sont assimilés à des défaillants par l’effet d’un amendement en séance.

Sans ces chiffres, établir a posteriori que le tiers des voix était atteint devient considérablement plus difficile. D’autres éléments peuvent y concourir, la feuille de présence annexée, l’état de répartition, les formulaires de vote par correspondance reçus par le syndic. Mais c’est le procès-verbal qui porte le décompte, et c’est de lui que part le juge. Lisez-le à réception, et non le jour où vous décidez d’agir.

Parties communes spéciales : le total des voix n’est pas celui de l’immeuble

Lorsque la résolution porte sur des parties communes spéciales, elle n’est votée que par les copropriétaires à l’usage ou à l’utilité desquels ces parties sont affectées. Le total des voix à retenir, votre T, est alors celui de ces seuls copropriétaires, et non celui du syndicat entier.

Une erreur courante est de calculer le tiers ou les deux tiers sur les tantièmes généraux de l’immeuble alors que la résolution ne concerne qu’un bâtiment ou qu’une cage d’escalier. Le seuil obtenu est faux dans les deux sens : trop haut pour le porteur du projet, trop bas pour celui qui le conteste. Vérifiez d’abord, sur le règlement de copropriété et l’état descriptif de division, si les parties concernées font l’objet d’une répartition spéciale et d’une grille de charges propre.

Les copropriétés à deux copropriétaires suivent leurs propres règles

Lorsque les voix sont réparties entre deux copropriétaires seulement (art. 41-13), l’article 41-16 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 écarte le jeu normal des majorités. Les décisions relevant de la majorité des voix exprimées, ainsi que la désignation du syndic, peuvent être prises par le copropriétaire détenant plus de la moitié des voix. Celles relevant de la majorité des voix de tous les copropriétaires sont prises par celui qui détient au moins deux tiers des voix. Et chaque copropriétaire peut, quel que soit son nombre de voix, prendre les mesures nécessaires à la conservation de l’immeuble.

Faire adopter votre projet : ce qui se joue avant l’assemblée

Faire inscrire la question et rédiger le projet de résolution

L’article 10 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 permet à tout copropriétaire de notifier au syndic, à tout moment, les questions dont il demande l’inscription à l’ordre du jour. Le syndic doit les porter à la convocation de la prochaine assemblée, ou de la suivante si la demande arrive trop tard.

Le même texte impose au demandeur de notifier son projet de résolution lorsque l’article 11, I, 7° et 8° du décret l’exige. Et quand le projet porte sur le b de l’article 25, c’est-à-dire la demande d’autorisation de travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, il doit être accompagné d’un document précisant l’implantation et la consistance des travaux.

Le point est décisif : l’article 11, I, du décret énumère ces pièces « pour la validité de la décision ». Une résolution de l’article 24, II, de l’article 25 ou de l’article 26 votée sans projet de résolution préalablement notifié n’est pas seulement irrégulière en la forme. Sa validité est en cause.

Un projet de résolution mal rédigé fait perdre l’assemblée avant même le vote. Sa rédaction n’est pas une formalité administrative : c’est l’acte qui fixe la majorité applicable.

Convoquer une assemblée à vos frais plutôt qu’attendre un an

L’article 17-1 AA de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ouvre une voie rapide que presque personne n’utilise :

« Tout copropriétaire peut solliciter du syndic la convocation et la tenue, à ses frais, d’une assemblée générale pour faire inscrire à l’ordre du jour une ou plusieurs questions ne concernant que ses droits ou obligations. »

Vous attendez l’autorisation de percer une façade pour installer une climatisation, de fermer un balcon, de créer une ouverture ? Vous n’êtes pas tenu d’attendre l’assemblée annuelle. Le coût de la convocation est à votre charge, ce qui reste sans commune mesure avec une année de retard sur un chantier.

Dans ce cas, le syndic ne porte à l’ordre du jour que les questions relatives à vos propres droits et obligations (art. 10 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967).

Scinder les résolutions plutôt que de les grouper

Une résolution unique qui mêle un point relevant de l’article 24 et un point relevant de l’article 25 se vote entièrement à la majorité la plus exigeante. Vous perdez le bénéfice du régime le plus souple sur la partie qui en relevait.

La bonne pratique consiste à découper le projet en résolutions autonomes, chacune sous son propre fondement, et à prévoir les variantes de coût ou de calendrier comme des résolutions distinctes plutôt que comme des amendements possibles en séance.

Sécuriser les mandats

L’article 22, I, plafonne à trois le nombre de délégations qu’un même mandataire peut recevoir, sauf si le total des voix dont il dispose, les siennes comprises, n’excède pas 10 % des voix du syndicat. Le syndic qui a reçu des mandats sans indication de mandataire ne peut ni les conserver pour voter, ni les distribuer lui-même aux mandataires de son choix.

Le syndic, son conjoint, son partenaire de pacte civil de solidarité, son concubin, leurs ascendants et descendants, ainsi que les préposés du syndic et leurs proches, ne peuvent ni recevoir de mandat, ni présider l’assemblée.

Si le syndic refuse d’appliquer la passerelle

Le réflexe utile se prend en séance, pas au retour à la maison.

Demandez d’abord le décompte : le nombre exact de voix favorables au premier vote, rapporté au total des voix du syndicat. Demandez ensuite l’ouverture du second vote sur le fondement de l’article 25-1 ou de l’article 26-1. Faites porter au procès-verbal, en cas de refus, votre demande, le refus opposé et vos réserves sur la régularité de la décision.

Votez ensuite contre la résolution qui vous est défavorable, plutôt que de vous abstenir : vous conservez ainsi la qualité d’opposant qu’exige l’article 42, alinéa 2.

Vient enfin le calendrier. L’action doit être introduite, à peine de déchéance, dans les deux mois de la notification du procès-verbal, que le syndic doit adresser dans le mois de l’assemblée. Sur le mode de calcul exact de ce délai, voyez notre article consacré au délai de deux mois de l’article 42, et sur la construction de l’action elle-même, celui consacré à la contestation d’une décision d’assemblée générale.

Un point de calendrier mérite d’être posé, et une erreur courante consiste à en exagérer la portée. L’article 42, alinéa 3, suspend, sauf urgence, l’exécution par le syndic des travaux décidés en application des articles 25 et 26, mais seulement jusqu’à l’expiration du délai de deux mois. Ce texte ne prolonge pas la suspension pendant l’instance. Assigner ne gèle donc pas le chantier jusqu’au jugement. Qui veut arrêter des travaux au-delà des deux mois doit le demander au juge, et l’anticiper dès l’assignation.

Comment préparer l’assemblée générale de copropriété pour éviter les pièges

Votre coup suivant, selon votre camp

Vous portez le projet

Le grief le plus fort est le refus du second vote : il est de droit, il se constate sur le procès-verbal, et il ne suppose aucune appréciation de fait. Le deuxième est l’absence de projet de résolution notifié, qui met en cause la validité de la décision (art. 11, I, du décret n° 67-223 du 17 mars 1967). Vient ensuite le calcul lui-même, notamment l’oubli de la réduction des voix du copropriétaire majoritaire (art. 22, I). En dernier lieu seulement, l’argument d’opportunité : l’intérêt collectif, le confort, l’esthétique. Il ne fait jamais gagner seul.

Si le refus porte sur une autorisation de travaux de l’article 25 b, gardez en réserve la voie judiciaire de l’article 30, qui se substitue au vote au lieu de le recommencer. Réunissez le procès-verbal, la feuille de présence qui lui est annexée, la convocation avec ses annexes, votre demande d’inscription à l’ordre du jour, et l’état des tantièmes. Ne comptez pas sur une seconde assemblée à trois mois si votre projet n’atteint pas le tiers des voix et ne relève pas du f de l’article 25.

Vous combattez la résolution adoptée

Attaquez d’abord la majorité appliquée, en vérifiant que le second vote respectait l’article 19 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 en cas de mise en concurrence, et que le projet n’a pas été amendé entre les deux tours. Vérifiez ensuite la notification préalable des pièces exigées à peine de validité. Vérifiez enfin la compétence de l’assemblée : une décision qui touche à la destination des parties privatives échappe à toute majorité (art. 26).

Ne comptez pas sur l’abstention : elle vous ferme l’action. Et ne comptez pas sur la découverte tardive de l’irrégularité, le délai de deux mois étant sanctionné par la déchéance.

Vous siégez au conseil syndical

Votre exposition est celle d’un organe consultatif dont l’avis est parfois obligatoire, mais qui n’a pas le pouvoir de conduire les votes. Faites précéder chaque résolution sensible d’une vérification du fondement retenu et de la majorité annoncée dans la convocation, et exigez du syndic que le procès-verbal porte les décomptes chiffrés. Une copropriété qui ne parvient plus à décider bascule vers des solutions judiciaires bien plus coûteuses, exposées dans notre article sur la désignation d’un administrateur provisoire.

Ce que la règle ne dit pas

Les seuils sont écrits dans la loi ; leur application dépend de l’état exact de votre feuille de présence, de la rédaction de vos résolutions et de ce que le procès-verbal a retenu. Les faits comptent ici autant que le droit, et c’est précisément là qu’intervient l’avocat.

Valentin Simonnet est avocat au Barreau de Paris. Il intervient en contentieux des affaires et en droit pénal des affaires.