Article 26, article 25, article 24, passerelle, tantièmes, majorité absolue, majorité relative, membres, voix.
Vous avez beau y mettre de la bonne volonté, vous ne comprenez rien aux explications de votre syndic.
Pas de panique, ce n’est pas votre faute, le législateur ne vous a pas facilité la tâche en créant une usine à gaz technocratique.
Tentative de clarification avec cet article.
D’abord, du vocabulaire :
- “voix” : il est ici question de TANTIÈMESMES (VOIX), c’est à dire le nombre entre parenthèses (XX) à côte de votre nom dans les documents du syndic. Plus vous avez un grand appartement, plus vous avez de tantièmes, plus vous avez de voix, plus vous avez de pouvoir, plus vous payez. Chaque copropriétaire dispose d’un nombre de « voix » correspondant à sa côte part dans les parties communes (tantièmes).
- “de tous les copropriétaires”: il faut prendre en compte tous les copropriétaires, même les non participants (c’est à dire ceux qui ne viennent pas).
- “MEMBRES du syndicat des copropriétaires” : il est ici question des copropriétaires pris individuellement, peu importe leur quote-part (tantièmes) des parties communes. La voix du propriétaire de la chambre de bonne comptera autant que celle du propriétaire de l’appartement noble du deuxième étage. C’est comme lors d’une élection présidentielle dans une démocratie. One man one vote, peu importe ce qu’il détient.
- “présents, représentés ou ayant voté par correspondance” : ne sont pris en compte que ces copropriétaires. Les absents ne comptent pas dans les calculs.
Le statut possible pour le copropriétaire
Pour chaque résolution d’assemblée générale, un copropriétaire ne peut avoir qu’un seul statut :
1) Soit Participant (c’est-à-dire présent, représenté ou ayant voté par correspondance au moins pour UNE résolution de l’assemblée générale même si ce n’est pas la résolution litigieuse) avec 3 sous états possibles:
i) « Vote dans le sens de la majorité » ;
ii) « Opposant »
§ a voté contre une résolution alors que la majorité des copropriétaires a voté pour ;
§ a voté pour une résolution alors que la majorité des copropriétaires a voté contre.
iii) « Abstention » : copropriétaire présent ou représenté à l’assemblée générale mais ne prend pas part au vote sur la résolution. Ce n’est pas un opposant mais un indifférent.
2) Soit Défaillant (absent).
Les règles de majorité
Pour faciliter l’adoption des résolutions (mais en compliquant un peu les choses), le législateur a prévu des passerelles (facile il a rajouté un “-1” après l’article), qui permet, lorsque la majorité n’a pas été atteinte, d’abaisser ce seuil.
Cette passerelle étant automatique, il convient de la prendre d’office en compte pour déterminer les majorités requises pour chaque résolution puisque cela facilite grandement la compréhension.
La double majorité (article 26/26-1)
Il faut réunir deux conditions cumulatives :
- La moitié des MEMBRES (en nombre et non en voix) participants (pour + contre + abstention) à l’AG (les défaillants ne sont pas comptabilisés) (représentant au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires mais cette condition devient superflue avec la condition n°2) ;
- La majorité des TANTIÈMES de tous les copropriétaires (participants [pour + contre + abstention] + défaillants)
Comment calculer la double majorité
La spécificité de la double majorité de l’article 26/26-1 c’est qu’elle combine deux formes de majorités :
- Une majorité des voix, répartie inégalitairement entre les copropriétaires ;
- Une majorité de membres, répartie égalitairement entre les copropriétaires.
Il s’agit par conséquent d’une double majorité :
- à la fois celle de tous les copropriétaires de l’immeuble : le compte se fait par ” tête “ de copropriétaire : lorsqu’une personne possède plusieurs lots, elle ne compte que pour une tête ;
- et celle des deux tiers de tous les millièmes (et non pas des deux tiers des voix des seuls copropriétaires présents ou représentés ou ayant voté par correspondance).
Exemple chiffré
Par exemple,
- dans une copropriété de 10 membres, le propriétaire de 600 tantièmes sur 1000 ne pourra pas faire adopter sa résolution si 6 membres représentant même seulement 100/1000 tantièmes s’y opposent.
- Par exemple, dans une copropriété qui comporte 10 copropriétaires détenant ensemble 1 000 voix, la décision doit être approuvée par 6 copropriétaires (majorité des membres du syndicat) représentant au moins 667 voix (2/3 des millièmes de la copropriété).
Quand la double majorité s’applique-t-elle ?
La double majorité est requise pour les décisions les plus importantes et les plus graves, pour éviter la “loi du plus fort” et empêcher une copropriétaire majoritaire en tantièmes de faire voter des résolutions défavorables à la majorité des membres.
L’article 26 est un réel contrepouvoir contre les “gros” copropriétaires.
La majorité absolue (article 25/25-1)
- Le tiers des TANTIÈMES (VOIX) de tous les copropriétaires (participants + défaillants)
- La majorité des TANTIÈMES (VOIX) des participants qui se sont exprimés (exclut l’abstention) [correspond à l’article 24]
Pour la majorité absolue, il n’est plus questions de membres, mais uniquement de tantièmes.
La majorité de l’article 25 est atteinte dès lors que des copropriétaires, porteurs de plus de la moitié des voix (y compris celles de copropriétaires ni présents ni représentés), se sont exprimés en faveur d’une résolution.
Ainsi, dans une copropriété comprenant 1000/millième, la majorité absolue est obtenue dès l’instant où elle a remporté le suffrage de copropriétaires représentant au moins 501 millièmes.
Néanmoins, le législateur a prévu un mécanisme supplémentaire en prévoyant que la résolution doit obtenir le tiers des tantièmes de TOUS les copropriétaires, en ce compris ceux qui n’ont pas voté ou ne se sont pas déplacés.
La majorité absolue a été créée afin d’empêcher l’adoption d’une résolution grave et importante à une assemblée générale à laquelle moins du tiers des voix est représenté.
Le but est ici de favoriser la participation à l’AG en imposant un seuil minimum de participation à partir duquel la résolution peut être adoptée.
La majorité simple (article 24/24-1)
Majorité des voix (tantièmes) exprimées des participants (hors abstentionnistes)
Dans la majorité simple, les absents ne sont pas comptabilisés.
Une résolution peut très bien être adoptée avec 200/1000 tantièmes si les copropriétaires représentant les 800 autres tantièmes ne se sont pas déplacés.
La majorité de l’article 24 est la plus facile à obtenir puisqu’elle :
- Ne nécessite pas de majorité en termes de “membres”
- Ne prend en compte dans le calcul des voix que les copropriétaires qui ont voté et ne nécessite donc pas de participation minimum.
