Si le prix du gaz a considérablement augmenté avec la guerre en Ukraine, il a au moins de juin 2023 considérablement baissé pour rejoindre son niveau de prix d’avant la guerre :
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Dans les copropriétés dotées d’un chauffage collectif, il n’y a donc à ce jour aucune raison pour laquelle le Syndic déciderait d’augmenter le poste du gaz.
Les questions à poser à son Syndic
Il convient donc de poser les questions suivante à son Syndic :
- Quel est le contrat actuel dont dispose la copropriété ?
- Quelle est sa durée ?
- Est-ce un contrat à tarif fixe ou indexé ?
- Quelles sont les modalités de fixation du prix ?
- Quand ce contrat a-t-il été signé ?
- Que se passera-t-il à l’échéance ?
- Pourquoi ne recommandez-vous pas au titre de votre devoir de conseil l’installation de compteurs individuels permettant de faire payer par chaque copropriétaire sa dépense réelle ?
- Le Syndic a-t-il mis au vote plusieurs contrats de gaz ?
Vérifier le pouvoir du Syndic de signer le contrat
Les copropriétés consommant du gaz ou de l’électricité peuvent « sortir des tarifs règlementés » afin de mettre en concurrence leurs fournisseurs et diminuer leurs charges.
Parfois, certaines copropriétés oublient de traiter cette question. Or, une réponse ministérielle publiée le 4 octobre 2016 énonce que : « Le choix d’un nouveau contrat d’énergie, pour les copropriétés, nécessite un vote en assemblée générale. Il s’agit d’un acte d’administration qui relève de la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 (vote à la majorité des présents et représentés sans prendre en compte les abstentionnistes). […].
Que faire si votre syndic a déjà signé un contrat de gaz (selon une offre de marché) sans solliciter la décision de l’AG ?
Dans la mesure où l’article 21 de la loi de 1965 impose pour ce type de contrat qu’il soit le résultat d’un appel d’offres et d’un vote des copropriétaires en AG, Il convient de rappeler à cet effet que le contrat de fourniture de gaz n’est pas un simple contrat de maintenance et que la loi impose donc une mise en concurrence.
A défaut, il convient d’en demander la nullité et de faire supporter au Syndic le préjudice subi.
Obtenir le remboursement au titre du bouclier tarifaire
Pour contenir la facture, il faut également vérifier que le bouclier tarifaire prévu par la réglementation limitant la hausse du gaz à 15 % est bien appliqué. Il concerne tous les immeubles à usage total ou partiel d’habitation approvisionnés en chaleur à partir d’une chaufferie collective au gaz naturel ou par un gestionnaire d’un réseau de chaleur urbain. Ce bouclier a été prolongé jusqu’au 31 décembre 2023 et un décret du 30 décembre 2022 prévoit qu’il s’applique directement sur la facture, ce qui n’était pas le cas en 2022.
Pour obtenir le remboursement au titre du bouclier tarifaire, le syndic doit faire deux demandes différentes, une pour la période du 1er janvier au 30 juin 2023 et une pour celle du 1er juillet au 31 décembre 2023 auprès du fournisseur d’énergie. Celui-ci doit ensuite présenter ces demandes d’aide à l’Agence de services et de paiement pour le compte du syndic demandeur.
Une fois le remboursement obtenu, le syndic doit imputer cette aide sur les charges de chacun des copropriétaires.
Il faut s’y prendre bien en amont pour présenter les dossiers de bouclier, car les délais de remise par les fournisseurs des dossiers à l’Agence de services et de paiement sont très encadrés.
Programmer des travaux d’entretien
L’entretien de l’installation est fondamental, notamment le désembouage des tuyaux de chauffage. Ces derniers s’encrassent au fil des années, nécessitant plus d’énergie pour obtenir une chaleur suffisante dans les logements.
Réaliser des travaux d’isolation
Réaliser des travaux d’isolation paraît incontournable à terme pour limiter la consommation, mais cela implique d’engager des dépenses importantes.
Le contrat, rien que le contrat
Le fournisseur de gaz ne peut unilatéralement et au mépris du contrat décider d’appliquer une sur tarification pour événements exceptionnels. Il faut refuser de payer et engager une procédure judiciaire de référé injonction si le fournisseur menace de couper le gaz.
Modèle de projet de résolution pour mettre en concurrence son contrat de gaz ou d’électricité au sein de sa copropriété
Projet de résolution : Mandat à donner aux membres du conseil syndical pour choisir un contrat de fourniture d’électricité aux tarifs plus compétitifs (ou de gaz) Majorité article 25 et 25-1 de la loi du 10 juillet 1965
L’assemblée générale, après avoir délibéré, donne mandat aux membres du conseil syndical pour choisir un nouveau contrat de fourniture d’électricité (ou de gaz) sous réserve :
– Qu’il soit procédé à une mise en concurrence du contrat actuel en présentant avec moins deux propositions concurrentes ;
– Que ce nouveau contrat soit plus compétitif que le contrat actuel dont le seuil maximum est fixé à …….€ ;
– Qu’ensuite, le syndic doit souscrire le contrat de fourniture d’électricité (ou de gaz) retenu par les membres du conseil syndical et ce, pour le compte du syndicat des copropriétaires. Concomitamment, le syndic devra résilier le contrat d’électricité actuel ; ;
– Que la répartition de ces charges demeure inchangée.
Nos conseils aux Syndics :
- Mettre en concurrence les fournisseurs, si nécessaire via un courtier (Opéra Energie, Alliance des énergies ou encore Mon Courtier Energie, etc.)
- Vérifier que le bouclier tarifaire prévu par la réglementation limitant la hausse du gaz à 15 % est bien appliqué. Il concerne tous les immeubles à usage total ou partiel d’habitation approvisionnés en chaleur à partir d’une chaufferie collective au gaz naturel ou par un gestionnaire d’un réseau de chaleur urbain. Ce bouclier a été prolongé jusqu’au 31 décembre 2023 et un décret du 30 décembre 2022 prévoit qu’il s’applique directement sur la facture, ce qui n’était pas le cas en 2022.
2 724 euros C’est le montant moyen des charges payé annuellement par un copropriétaire possédant un appartement de 60 mètres carrés en 2021. Ainsi, pour un appartement de cette surface, le coût moyen des charges courantes annuelles est passé de 2 622 euros à 2 724 euros entre 2020 et 2021, avec des appels de fonds trimestriels de 681 euros en moyenne, contre 655,50 euros auparavant. Le même copropriétaire a, en moyenne, payé 726 euros pour le chauffage, 480 euros pour un gardien, 276 euros pour l’eau froide ou encore 186 euros pour les honoraires du syndic.
