La convocation à l’assemblée générale doit être envoyée au moins 21 jours avant la réunion. Mal calculer ce délai expose toutes les décisions de l’AG à une annulation — qu’il s’agisse pour le syndic de sécuriser la convocation qu’il envoie, ou pour le copropriétaire de vérifier si une irrégularité a été commise. Le calcul est plus subtil qu’il n’y paraît : une cour d’appel s’y est récemment trompée avant d’être censurée par la Cour de cassation.
Qu’est-ce qu’une assemblée générale de copropriété ?
L’assemblée générale (AG) rassemble tous les copropriétaires d’un immeuble pour prendre les décisions qui engagent la copropriété : vote du budget, autorisation des travaux, modification du règlement intérieur, etc. Elle est convoquée par le syndic de copropriété — professionnel ou bénévole — qui agit en tant que mandataire des copropriétaires. Pour bien comprendre les rôles respectifs du syndic, du syndicat des copropriétaires et du conseil syndical, vous pouvez consulter cet article dédié.
Il existe deux types d’assemblées : l’assemblée générale ordinaire (AGO), obligatoire au moins une fois par an pour les décisions périodiques de la copropriété (approbation des comptes, vote du budget, élection du syndic), et l’assemblée générale extraordinaire (AGE), convoquée pour traiter une question exceptionnelle (sinistre, travaux non prévus au budget, modification du règlement, péril). Les décisions prises lors de ces assemblées obéissent à des règles de majorité précises qu’il est utile de maîtriser.
Mon expérience de praticien : les litiges les plus fréquents en matière d’AG portent précisément sur les irrégularités de convocation. Un délai mal calculé peut remettre en cause des décisions importantes — y compris le vote du budget annuel ou l’autorisation de travaux coûteux.
Quel est le délai légal de convocation ?
L’article 9 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 est sans ambiguïté :
« Sauf urgence, cette convocation est notifiée au moins vingt et un jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n’ait prévu un délai plus long. »
Ce délai de 21 jours s’applique à l’AGO comme à l’AGE, qu’il s’agisse d’un syndic professionnel ou bénévole.
| Situation | Règle applicable |
|---|---|
| Cas général | 21 jours minimum |
| Règlement de copropriété plus strict | Le délai prévu par le règlement s’applique (ex. : 30 jours) |
| Urgence avérée (AGE uniquement) | Délai réduit possible, sous conditions strictes |
L’urgence : strictement réservée à l’AGE, jamais retenue pour une AGO
L’urgence est l’exception la plus mal balisée du droit de la copropriété : ni le texte ni la jurisprudence ne fournissent de critères objectifs, et la qualification relève du pouvoir souverain des juges du fond. Ce qu’on peut poser comme cadre : l’urgence n’est admise que pour des AGE confrontées à un risque imminent — péril, sinistre en cours, désordres structurels —, elle suppose un fait objectif et extérieur à la négligence du syndic, et elle n’est jamais retenue pour une AGO traitant de questions périodiques et prévisibles (vote du budget, approbation des comptes, élection ou renouvellement du syndic — CA Paris, 18 janv. 2001).
Pour le détail — critères concrets retenus ou rejetés par les juges, mécanique de la preuve, sécurisation côté syndic, contestation côté copropriétaire, voies alternatives en cas de forclusion — voir l’article dédié :
Comment convoquer en urgence une AG de copropriété sans attendre 21 jours ?
Comment calculer le point de départ du délai ?
Le point de départ varie selon le mode de notification utilisé. Depuis la loi du 9 avril 2024 relative à l’habitat dégradé et le décret n° 2025-1292 du 22 décembre 2025, l’architecture des notifications a été inversée : la voie électronique est devenue le principe (article 64 du décret du 17 mars 1967) et la notification par lettre recommandée postale est devenue l’exception, ouverte uniquement lorsque le copropriétaire en a fait la demande expresse (article 64-1 du même décret). Pour un panorama complet des règles encadrant la convocation — date, lieu, contenu — voir cet article sur la convocation à l’AG de copropriété.
| Mode de notification | Base textuelle | Événement déclencheur (D_0) | Jour 1 du délai |
|---|---|---|---|
| Voie électronique (principe) | art. 64 décret 17 mars 1967 | Transmission, par le prestataire, de l’avis électronique informant le destinataire d’un envoi | Lendemain |
| LRAR postale (exception) | art. 64-1 décret 17 mars 1967 | 1ère présentation au domicile | Lendemain |
| Remise en main propre | jurisprudence | Remise effective au copropriétaire | Jour même |
Voie électronique (principe depuis le 25 décembre 2025)
L’article 64 du décret du 17 mars 1967 prévoit que les notifications sont valablement faites par voie électronique de deux manières : soit par lettre recommandée électronique (LRE) au sens des articles R. 53 à R. 53-4 du Code des postes et des communications électroniques, soit au moyen d’un procédé électronique mis en œuvre par un prestataire de services de confiance qualifié. Dans les deux cas, « le délai que les notifications et mises en demeure par voie électronique font courir a pour point de départ le lendemain de la transmission, par le prestataire de service de confiance qualifié, de l’avis électronique informant le destinataire d’un envoi électronique ».
L’événement déclencheur est donc la transmission de l’avis électronique au destinataire — autrement dit le courriel qui prévient le copropriétaire qu’un envoi sécurisé est mis à sa disposition. Le prestataire de service de confiance qualifié horodate cette transmission, ce qui en fait une preuve robuste.
Une zone d’ombre subsiste : le décret n’a pas précisé sur quelle adresse électronique le syndic doit transmettre ces avis. À défaut d’encadrement réglementaire, on retombe en pratique sur l’adresse communiquée au syndic par le copropriétaire. La question n’est pas tranchée par la jurisprudence : faut-il considérer que la notification est régulière dès lors que l’adresse utilisée est la dernière communiquée au syndic, même si elle est devenue obsolète ? Probablement oui, mais aucun arrêt ne le confirme à ce jour. Le copropriétaire qui souhaite éviter tout doute doit donc s’assurer activement que son syndic dispose d’une adresse mail à jour.
Un copropriétaire qui n’a jamais informé le syndic de son opposition à la voie électronique ne peut plus aujourd’hui invoquer l’absence d’accord exprès pour contester la validité de la notification.
Lettre recommandée avec avis de réception (exception sur demande)
Lorsque le copropriétaire a demandé à recevoir ses notifications par voie postale, le syndic procède par LRAR. Le délai commence à courir le lendemain du jour de la première présentation de la lettre au domicile du destinataire — que le copropriétaire ait été présent ou non, qu’il ait accepté ou refusé le courrier. La date à retenir n’est pas celle de l’envoi, mais celle de la première présentation : le syndic doit donc anticiper le délai postal, et le copropriétaire doit consulter le suivi La Poste pour identifier le bon événement.
| Message affiché sur le suivi La Poste | Ce que ça signifie | Date à retenir |
|---|---|---|
| « Votre envoi n’a pas pu être distribué ce jour et sera mis à disposition au bureau de poste » | Le facteur s’est présenté chez vous | C’est la date de 1ère présentation |
| « Votre envoi est disponible en point de retrait » | Postérieur à la 1ère présentation | Ne pas retenir cette date |
| « Votre envoi a été distribué à son destinataire contre sa signature » | Réception effective | Peut être plus tardive que la 1ère présentation |
| « Votre envoi n’a pas pu être distribué ce jour. Il sera remis en distribution au plus tôt » | La Poste n’a pas présenté le courrier (choix interne) | Pas une 1ère présentation |
DPF sur les avis La Poste signifie « Deuxième Présentation Facteur ». Si vous ne disposez que d’un avis DPF (par exemple un avis trouvé dans la boîte aux lettres quelques jours après le passage initial), consultez impérativement le suivi en ligne de La Poste à partir du numéro de l’envoi recommandé : seule la première présentation y est horodatée et c’est elle qui fait courir le délai.
Dans les copropriétés où les boîtes aux lettres sont peu accessibles ou où les facteurs adaptent leurs tournées, le suivi La Poste peut mentionner plusieurs tentatives. Seule la première présentation effective au domicile fait courir le délai. La règle vaut même lorsque la lettre est ensuite retournée avec la mention « non réclamée » : la convocation libellée à l’adresse déclarée au syndic fait courir le délai dès sa première présentation (Cass. 3e civ., 9 février 2022, n° 20-22.410).
En sens inverse, le syndic ne peut pas se contenter d’invoquer la date d’envoi du courrier : c’est bien la date de première présentation qui prime, et la preuve de cette date lui incombe. La cour d’appel d’Aix-en-Provence l’a rappelé sans ambiguïté en annulant une AG dont le syndicat se bornait à invoquer la date de dépôt à La Poste, sans établir la date de première présentation au domicile du copropriétaire (CA Aix-en-Provence, 4ème ch. A, 14 avril 2006, n° 03/00195, SCI Les Sardineaux c/ Syndicat des copropriétaires Résidence du Port). C’est une faille classique du syndic mal organisé : il pense raisonner en jours postés, le tribunal raisonne en jours présentés.
Remise en main propre contre récépissé ou émargement : le jour de la remise
Bien plus rare en pratique, la remise en main propre reste juridiquement admise. Le délai court à partir du jour où le document est remis directement au copropriétaire, et non du lendemain : la formule devient alors D_AG ≥ D_0 + N, soit D_AG ≥ D_0 + 21 dans le cas général. Une vigilance s’impose : la remise au gardien de l’immeuble, même mandaté pour distribuer le courrier, ne paraît pas faire courir le délai dès lors que le texte exige une remise au copropriétaire lui-même. Cette nuance, peu commentée par la jurisprudence, mérite d’être anticipée par tout syndic qui choisirait ce mode de notification.
Comment calculer le point d’arrivée du délai ?
Conformément à l’article 642 alinéa 1er du Code de procédure civile : « Tout délai expire le dernier jour à vingt-quatre heures. »
Les 21 jours se comptent en jours calendaires, jours fériés et week-ends inclus. Le lendemain de la 1ère présentation (ou de la transmission de l’avis électronique) est lui-même le premier jour du délai — il court à partir de 0h00. Le délai expire le 21ème jour à minuit. L’AG peut donc se tenir au plus tôt le 22ème jour. Si ce n’est pas le cas, le syndic a commis une irrégularité et le copropriétaire dispose d’un motif de nullité.
Jurisprudence — Cass. 3e civ., 4 décembre 2025, n° 24-17.437. La Cour de cassation a clarifié ce mode de calcul en censurant une cour d’appel qui avait commis une erreur de décompte. La convocation avait été présentée le mercredi 12 décembre 2018 et l’AG se tenait le jeudi 3 janvier 2019. La cour d’appel d’Aix-en-Provence avait annulé l’AG en estimant le délai insuffisant. La Cour de cassation a cassé cet arrêt : le délai ayant commencé à courir le jeudi 13 décembre à 0h00, son premier jour était bien le 13 décembre — et non le 14. Il expirait donc le mercredi 2 janvier à 24h00, rendant l’AG du 3 janvier parfaitement régulière.
Pour aller plus loin sur la question de minuit dans le droit : Minuit, 23h59, 00h00 : c’est quel jour dans la loi ? — cette distinction, qui peut sembler anodine, a des conséquences juridiques concrètes sur le calcul de vos délais.
Week-end ou jour férié : trois situations à ne pas confondre
Trois situations peuvent se présenter selon le moment du délai où tombe un jour non-ouvré. La première (J1 non-ouvré) est sans effet. La deuxième (J21 non-ouvré) est sans effet non plus. La troisième (DJU de présentation LRAR tombant un dimanche ou un férié) oblige le syndic à anticiper. La Poste distribuant le samedi, ce jour ne pose jamais de problème — seuls le dimanche et les jours fériés sont concernés par la contrainte matérielle.
Cas 1 : le premier jour du délai (J1) tombe un samedi, un dimanche ou un jour férié
Aucune incidence. Le délai commence à courir à 0h00 du jour de J1, peu importe que ce soit un samedi, un dimanche ou un férié. Le copropriétaire dont la convocation est présentée un samedi voit donc le délai commencer à courir le dimanche, sans aucun report au lundi.
Cas 2 : le dernier jour du délai (J21) tombe un samedi, un dimanche ou un jour férié
Contre-intuitivement, la règle de prorogation au premier jour ouvrable suivant ne joue pas. La règle prévue à l’article 642 alinéa 2 du Code de procédure civile (« Le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé est prorogé jusqu’au premier jour ouvrable suivant ») ne s’applique pas aux délais qui se calculent en remontant dans le temps (Cass. 2e civ., 14 février 1990 ; Cass. 2e civ., 4 février 1998). Le délai de convocation à l’AG se compte en remontant depuis la date de l’AG vers la date de notification : il échappe donc à cette prorogation. Si le 21ème jour tombe un dimanche, le délai expire bien ce jour-là à 24h, sans report au lundi. L’AG peut donc se tenir dès le lundi (22ème jour), même si ce lundi est férié.
Attention à la divergence — parfois erronée — des juridictions du fond. Plusieurs jugements de tribunaux judiciaires appliquent à tort la prorogation de l’article 642 alinéa 2 au délai de 21 jours, en méconnaissance de la position constante de la Cour de cassation sur les délais remontants. Le Tribunal judiciaire de Bordeaux a par exemple jugé que le 21ème jour tombant un samedi entraînait une prorogation du délai jusqu’au lundi suivant à 24 heures (Tribunal judiciaire de Bordeaux, 1re ch. civ., 30 mai 2024, n° 23/03513). Sur un point aussi technique, seules les décisions de la Cour de cassation et, dans une moindre mesure, des cours d’appel font autorité ; la jurisprudence de première instance, qui se trompe parfois, ne saurait servir de référence fiable.
La position correcte est celle de la Cour de cassation, à plaider clairement en cas de contestation. Mais l’aléa de première instance est bien réel : le syndic prudent qui veut neutraliser ce risque a tout intérêt à anticiper d’un jour la présentation de la convocation, plutôt que de devoir combattre l’argument adverse devant un juge mal informé.
À ne pas confondre avec une situation symétrique. La prorogation de l’article 642 alinéa 2 s’applique en revanche pleinement au délai de 2 mois pour contester une décision d’AG, qui se compte en avant dans le temps : si ce délai expire un dimanche, il est prorogé au lundi suivant (CA Paris, pôle 4 – ch. 2, 9 octobre 2019, n° 16/13120). L’erreur courante consiste à transposer cette règle de prorogation au délai de 21 jours de convocation, alors que sa nature remontante l’exclut.
Cas 3 : le dernier jour utile de présentation LRAR tombe un dimanche ou un jour férié
Ce cas concerne uniquement la LRAR — c’est probablement le piège le plus fréquent en pratique. Le syndic a fixé son AG et calculé qu’il pourrait présenter la convocation au plus tard à D_AG − 22. Mais si cette date théorique tombe un dimanche ou un jour férié, La Poste ne distribue pas le courrier recommandé ce jour-là. Le syndic doit alors anticiper et présenter au plus tard le dernier jour ouvré précédent : la veille en cas de dimanche, plusieurs jours avant en cas de pont avec un férié. Si le DJU théorique tombe un samedi en revanche, aucune anticipation n’est requise — La Poste distribue le samedi.
L’erreur du syndic mal organisé consiste à reporter au lundi suivant le dimanche initialement visé comme DJU théorique, sur le modèle (fautif) de la prorogation. Ce report n’existe pas : présenter le lundi au lieu du dimanche revient à décaler tout le délai d’une journée et fait basculer l’AG dans l’irrégularité. La seule porte de sortie en cas de DJU théorique tombant un dimanche, c’est de présenter plus tôt, jamais plus tard.
Cette contrainte n’existe pas pour la voie électronique : l’envoi de l’avis peut être automatisé et avoir lieu un dimanche ou un férié sans difficulté.
La formule de calcul du délai
Le délai de convocation se calcule indifféremment dans les deux sens : en partant de la date de notification pour vérifier la date la plus précoce à laquelle l’AG peut se tenir, ou en partant de la date de l’AG pour identifier la date limite de notification.
Formule prospective (à partir de la date de notification)
D_AG ≥ D_0 + 1 + N
D_AG — date de tenue de l’AG (l’AG peut se tenir à 0h01 ce jour-là).
D_0 — date de l’événement déclencheur :
- Voie électronique (art. 64 décret 1967) : date de transmission, par le prestataire de service de confiance qualifié, de l’avis électronique informant le destinataire d’un envoi
- LRAR (art. 64-1 décret 1967) : date de la 1ère présentation au domicile
Dans les deux cas, le délai commence à courir le lendemain de D_0 (d’où le + 1). En revanche, pour la remise en main propre, le délai court à compter du jour même de la remise : la formule devient D_AG ≥ D_0 + N, sans le + 1.
N — nombre de jours du délai applicable, exprimé en jours calendaires :
N = 21par défaut (art. 9 du décret du 17 mars 1967)N = délai prévu par le règlement de copropriété, si ce délai est supérieur à 21N = délai réduit raisonnableen cas d’urgence avérée prouvée par le syndic, uniquement pour une AGE
Formule rétrospective (à partir de la date de l’AG)
C’est la formule utile au syndic qui a déjà fixé une date d’AG et cherche la date limite de notification :
DJU (dernier jour utile de notification) = D_AG − (1 + N) = D_AG − 22 (cas général)
Correctif pratique pour la LRAR uniquement
Aucune prorogation juridique ne joue (Cass. 2e civ., 14 février 1990 ; Cass. 2e civ., 4 février 1998). Mais lorsque le DJU théorique tombe un dimanche ou un jour férié, la présentation par La Poste est matériellement impossible. Le syndic doit alors présenter au plus tard le dernier jour ouvré précédant ce DJU théorique :
DJU effectif (LRAR) = dernier_jour_ouvré_inférieur_ou_égal_à(D_AG − 22)
Cette contrainte avance la date limite de un à trois jours selon que le DJU théorique tombe un dimanche, un férié ou un pont. Un DJU théorique tombant un samedi ne pose en revanche aucune difficulté — La Poste distribue ce jour-là.
Exemples concrets de calcul
L’affaire tranchée par la Cour de cassation (Cass. 3e civ., 4 décembre 2025, n° 24-17.437)
Situation : la LRAR est présentée le mercredi 12 décembre 2018. L’AG se tient le jeudi 3 janvier 2019.
| Étape | Date | Explication |
|---|---|---|
1ère présentation de la LRAR (D_0) | mercredi 12 décembre 2018 | Point de référence |
| 1er jour du délai | jeudi 13 décembre 2018 à 0h00 | Le lendemain — c’est lui-même le jour 1 |
| Expiration du délai | mercredi 2 janvier 2019 à 24h00 | Le 13 déc. est le jour 1, le 14 le jour 2… le 2 janv. est le jour 21 |
| AG tenue le | jeudi 3 janvier 2019 | Régulière |
Vérification par la formule : D_AG ≥ 12 déc. 2018 + 1 + 21 = 3 janvier 2019. L’AG du jeudi 3 janvier est exactement à la limite et donc régulière.
La cour d’appel avait annulé cette AG en calculant à tort que le délai expirait le 3 janvier. La Cour de cassation a corrigé : le 13 décembre est le premier jour du délai, pas la veille. Le 21ème jour est donc bien le 2 janvier.
Exemple LRAR standard
Situation : le facteur présente la LRAR à votre domicile le mardi 6 octobre 2026.
| Étape | Date | Explication |
|---|---|---|
1ère présentation de la LRAR (D_0) | mardi 6 octobre 2026 | Point de référence |
| 1er jour du délai | mercredi 7 octobre 2026 à 0h00 | Le lendemain — c’est le jour 1 |
| Expiration du délai | mardi 27 octobre 2026 à 24h00 | Le 21ème jour à minuit |
| 1er jour où l’AG peut se tenir | mercredi 28 octobre 2026 | À partir de 00h00 |
Vérification par la formule : D_AG ≥ 6 octobre + 1 + 21 = 28 octobre.
À l’inverse, si l’AG se tient le mardi 27 octobre ou avant, le délai n’est pas respecté — irrégularité pour le syndic, motif de nullité pour le copropriétaire.
Exemple où le DJU de présentation tombe un dimanche : pourquoi le syndic doit présenter le samedi
Situation : le syndic souhaite tenir l’AG le lundi 2 mars 2026. Il convoque par LRAR. Quel est le dernier jour utile pour présenter la convocation ?
| Étape | Date | Explication |
|---|---|---|
Date de l’AG (D_AG) | lundi 2 mars 2026 | Date fixée par le syndic |
DJU théorique (D_AG − 22) | dimanche 8 février 2026 | La Poste ne distribue pas le dimanche |
| Dernier jour ouvré précédent | samedi 7 février 2026 | Date limite réelle de présentation |
1ère présentation effective (D_0) | samedi 7 février 2026 | Le syndic doit anticiper d’un jour |
| 1er jour du délai (J1) | dimanche 8 février 2026 à 0h00 | Conséquence mécanique : J1 tombe un dimanche, sans incidence sur le décompte |
| 21ème jour du délai (J21) | samedi 28 février 2026 à 24h00 | Le samedi n’entraîne pas de prorogation |
| AG tenue le | lundi 2 mars 2026 | Régulière |
L’erreur classique consiste à reporter au lundi 9 février 2026 (lendemain du dimanche, premier jour ouvré suivant), en transposant à tort la règle de prorogation de l’article 642 alinéa 2 du Code de procédure civile. Cette prorogation ne joue pas pour les délais qui se calculent en remontant dans le temps. Présenter le lundi rend l’AG du 2 mars irrégulière : le délai n’aurait alors couru qu’à partir du mardi 10 février, soit un écart de seulement 21 jours avec l’AG du 2 mars, au lieu des 22 jours exigés par la formule D_AG ≥ D_0 + 22. La seule porte de sortie pour le syndic est de présenter plus tôt, jamais plus tard — et le jour 1 du délai sera mécaniquement un dimanche, sans que cela pose le moindre problème juridique.
Inversement, si la convocation est faite par voie électronique, la transmission de l’avis peut intervenir le dimanche 8 février 2026 sans difficulté : le délai court le lendemain, J21 = dimanche 1er mars, AG possible dès le lundi 2 mars. Le mode électronique gomme la contrainte matérielle que crée la LRAR.
Comment vérifier la régularité de votre convocation : la check-list
Si vous êtes copropriétaire et que vous voulez vérifier qu’on vous a bien convoqué dans les délais, voici les étapes à suivre dans l’ordre.
- Identifier la date de première présentation, pas la date de réception. C’est le piège n° 1. La date de première présentation est celle où le facteur s’est déplacé à votre domicile pour la première fois — peu importe que vous ayez été présent ou non, peu importe quand vous êtes effectivement allé chercher le pli à la poste. Sur l’avis de passage papier, c’est la date manuscrite ou apposée par La Poste lors du passage. Sur le suivi en ligne La Poste, c’est l’événement « Votre envoi n’a pas pu être distribué ce jour et sera mis à disposition au bureau de poste » ou « Pli avisé » — pas l’événement « Disponible en point de retrait » (qui est postérieur), ni « Remis au destinataire » (qui peut être bien plus tardif si vous êtes allé chercher le pli plus tard).
- Pour une convocation par voie électronique, retenir la date d’envoi de l’avis par le prestataire. L’horodatage électronique fourni par le prestataire de service de confiance qualifié fait foi. Ce n’est pas la date à laquelle vous avez lu le mail, c’est la date à laquelle le prestataire vous l’a transmis.
- Calculer l’écart entre cette date et la date de l’AG. L’AG ne peut se tenir au plus tôt que le 22ème jour suivant la 1ère présentation (ou la transmission de l’avis électronique). Concrètement :
Date AG − Date première présentation ≥ 22 jours. Si l’écart est inférieur à 22 jours, la convocation est tardive. - Vérifier si le dernier jour utile de présentation (Date AG − 22) tombe un dimanche ou un jour férié. Dans ce cas, le syndic aurait dû présenter la convocation au plus tard le dernier jour ouvré précédant cette date. Une présentation reportée au lendemain ouvré (lundi suivant un dimanche, par exemple) suffit à rendre l’AG irrégulière — la règle de prorogation au premier jour ouvrable ne joue pas pour ce type de délai.
- Vérifier votre qualité d’opposant ou de défaillant. L’action en nullité est réservée aux copropriétaires opposants (ayant voté contre) ou défaillants (absents non représentés). Si vous avez voté en faveur de certaines résolutions, vous ne pouvez plus en demander l’annulation totale — détails ci-dessous.
- Conserver toutes les preuves. L’enveloppe d’origine avec les tampons postaux, l’avis de passage papier, les captures d’écran du suivi La Poste, le mail de notification électronique avec horodatage. La charge de la preuve de la régularité de la convocation incombe au syndic, mais la preuve de l’irrégularité — date de 1ère présentation tardive — vous incombe en pratique pour la contester utilement.
- Agir dans les 2 mois suivant la notification du procès-verbal. Passé ce délai de forclusion, les décisions deviennent définitives même si la convocation était irrégulière. Le délai court à compter de la notification du PV, pas de la date de l’AG.
Que faire si le délai n’est pas respecté ?
Le non-respect du délai légal est une cause de nullité de l’assemblée générale. Cette nullité n’est cependant pas automatique : elle doit être demandée en justice par un copropriétaire qui en a la qualité, dans un délai impératif de 2 mois à compter de la notification du procès-verbal de l’AG (art. 42, al. 2, de la loi du 10 juillet 1965). Passé ce délai, les décisions deviennent définitives même si la convocation était irrégulière.
Dès que l’irrégularité est identifiée — idéalement avant que l’AG ne se tienne — la solution la plus simple est de reporter l’assemblée et de procéder à une nouvelle convocation dans les règles. Pour préparer cette nouvelle convocation sans risquer d’autres irrégularités, consultez ce guide pour préparer une AG de copropriété sans tomber dans les pièges habituels.
Qui peut agir ? Le piège de la qualité d’opposant ou de défaillant
L’action en nullité est strictement réservée par l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 aux copropriétaires opposants ou défaillants. Concrètement :
- le copropriétaire défaillant est celui qui était absent à l’AG et non représenté par un mandataire ;
- le copropriétaire opposant est celui qui était présent (ou représenté) et qui a voté contre la résolution attaquée. La qualité d’opposant s’apprécie résolution par résolution.
Le copropriétaire qui a voté en faveur d’une résolution ne peut plus en demander l’annulation, même si la convocation était tardive — il a perdu, sur cette résolution-là, la qualité d’opposant. La Cour de cassation l’a jugé en termes très clairs : un copropriétaire ne peut demander l’annulation en son entier d’une assemblée générale alors qu’il a voté en faveur de certaines des résolutions adoptées (Cass. 3e civ., 14 mars 2019, n° 18-10.379, FS-P+B+I). Cette règle ne peut pas être contournée par une simple mention au procès-verbal indiquant que l’on conteste la régularité de la convocation : elle suppose une opposition formelle à chaque résolution.
Il faut donc raisonner en deux temps :
- Annulation totale de l’AG : réservée au copropriétaire défaillant, ou opposant à toutes les résolutions sans exception. Le copropriétaire mal convoqué qui se rend néanmoins à l’AG et qui vote favorablement à ne serait-ce qu’une résolution perd la possibilité de demander l’annulation totale.
- Annulation des seules résolutions auxquelles le copropriétaire s’est opposé : toujours possible dans la limite des résolutions qu’il a effectivement rejetées (ou de toutes s’il était défaillant). Lorsque l’assignation initiale porte sur l’annulation totale de l’AG, la demande subsidiaire d’annulation de résolutions précises peut être formulée même au-delà du délai de 2 mois, à condition d’être virtuellement comprise dans la demande initiale.
Conseil de praticien : si vous découvrez que votre convocation était tardive et que vous voulez préserver toutes vos options procédurales, ne participez pas à l’AG — ou, si vous y participez, votez contre toutes les résolutions sans exception. Faute de quoi vous perdrez la possibilité de demander l’annulation totale et serez cantonné aux résolutions auxquelles vous vous serez expressément opposé. C’est un conseil général : votre situation personnelle peut le tempérer — certaines résolutions à venir peuvent vous être favorables, et il peut être stratégiquement préférable d’en sécuriser le vote plutôt que de tout fragiliser. Ce type d’arbitrage suppose un examen au cas par cas avec un avocat.
Le détail de l’action en nullité d’une décision d’assemblée générale — qualité pour agir résolution par résolution, motifs admis, juridiction compétente, effets de l’annulation — fait l’objet d’un article dédié.
Attention : ne confondez pas la date de l’AG et la date de notification du procès-verbal. C’est cette dernière qui fait courir le délai de 2 mois pour agir.
Questions fréquentes
Le syndic peut-il convoquer l’AG moins de 21 jours à l’avance en cas d’urgence ? Oui, mais seulement pour une AGE et à condition de prouver une urgence objective et caractérisée — péril, sinistre, risque imminent pour la copropriété. Jamais pour une AGO portant sur les questions périodiques (comptes, budget, syndic).
Que se passe-t-il si le copropriétaire n’a pas récupéré sa LRAR ? Cela ne change rien. Le délai court à compter de la première présentation au domicile, que le courrier ait été récupéré ou non (Cass. 3e civ., 9 février 2022, n° 20-22.410). L’absence ou le refus du destinataire sont sans effet sur le point de départ du délai.
Le règlement de copropriété peut-il prévoir un délai inférieur à 21 jours ? Non. Le délai de 21 jours est un minimum légal. Le règlement de copropriété peut prévoir un délai plus long, jamais plus court.
La convocation par e-mail est-elle valable sans opposition préalable ? Depuis la loi du 9 avril 2024, la notification électronique est le principe. Le copropriétaire qui ne souhaite pas être convoqué par e-mail doit en informer le syndic par écrit. Sans cette opposition, la convocation électronique est valable.
Un simple e-mail du syndic suffit-il à constituer une convocation valable ? Non. La voie électronique admise par l’article 64 du décret du 17 mars 1967 suppose soit une lettre recommandée électronique (LRE), soit l’intervention d’un prestataire de services de confiance qualifié. Un courriel ordinaire envoyé depuis la messagerie habituelle du syndic, sans passage par un prestataire qualifié, ne fait pas courir le délai légal et n’a pas la valeur d’une notification au sens du texte. Si vous n’avez reçu qu’un e-mail standard, la convocation est irrégulière même si vous avez bien pris connaissance du message.
Puis-je contester une AG dont je n’avais pas reçu la convocation ? Si la convocation a été régulièrement notifiée à votre adresse connue du syndic, le délai court même en cas d’absence. Si vous n’avez jamais reçu de convocation — erreur d’adresse, omission du syndic — c’est une irrégularité distincte qui peut également fonder une action en nullité.
L’AG initialement prévue a été reportée à une nouvelle date : faut-il un nouveau délai de 21 jours ? Oui. Le report de l’AG à une nouvelle date impose au syndic d’adresser une nouvelle convocation respectant intégralement le délai de 21 jours à compter de cette nouvelle notification. L’application est directe : l’article 9 du décret du 17 mars 1967 exige que la convocation soit notifiée au moins 21 jours avant la date de la réunion — la date de la réunion étant celle effectivement retenue, et non la date initialement envisagée. Le syndic ne peut donc pas se contenter d’envoyer une simple information sur le report en s’appuyant sur la convocation initiale. À défaut de nouvelle convocation respectant le délai, l’AG reportée est irrégulière.
Je ne peux pas assister à l’AG : puis-je me faire représenter ? Oui. Tout copropriétaire peut donner mandat à un tiers pour le représenter à l’assemblée générale, sous réserve des exclusions légales (le syndic et ses proches ne peuvent pas recevoir de mandat).
Conclusion
Le calcul du délai de 21 jours est plus technique qu’il n’y paraît. L’arrêt de la Cour de cassation du 4 décembre 2025 le confirme : même des magistrats de cour d’appel peuvent s’y tromper. La règle est pourtant simple une fois comprise — le lendemain de la première présentation (ou de la transmission de l’avis électronique) est le premier jour du délai, le 21ème jour à minuit en est le dernier, et l’AG ne peut se tenir qu’à partir du 22ème jour. Le piège est ailleurs : la règle de prorogation au lundi (art. 642 al. 2 CPC) ne s’applique pas aux délais qui remontent dans le temps, et le syndic qui présente sa LRAR le lendemain d’un dimanche ou d’un férié sans avoir anticipé expose l’AG à la nullité. Une erreur dans ce calcul peut invalider l’ensemble des décisions votées, ou au contraire fonder une action en nullité à faire valoir dans les deux mois suivant la notification du procès-verbal.
Ce que la règle ne dit pas, c’est comment elle s’applique à votre cas concret : un mode de notification atypique, un règlement de copropriété ancien à interpréter, une urgence contestée, un délai qui tombe pile sur un pont, une action en nullité à engager dans des délais courts. Les faits comptent autant que le droit — et c’est précisément là qu’intervient l’avocat.
Valentin Simonnet est avocat au Barreau de Paris. Il intervient en contentieux des affaires et en droit pénal des affaires.
