À Paris, sur le fondement de l’article 140 de la loi Elan, il n’existe pas une seule manière de faire baisser un loyer, mais plusieurs voies — et le choix entre elles dépend d’une question initiale décisive : le bail prévoit-il ou non un complément de loyer ? Cette distinction emporte des conséquences totalement différentes sur le délai pour agir, la procédure à suivre et les effets obtenus. La confondre, c’est risquer l’irrecevabilité. D’autres situations viennent s’y ajouter : le bail muet sur les loyers de référence, l’action au renouvellement, le nouveau loyer à la relocation — chacune avec ses propres règles de délai et de procédure.
Le dispositif parisien s’applique aux baux d’habitation principale du parc privé — vides, meublés ou mobilité — signés ou renouvelés depuis le 1er juillet 2019. Le bail mobilité est soumis au plafond du loyer de référence majoré, mais avec une règle dérogatoire : le délai de trois mois pour contester un complément de loyer ne lui est pas applicable (art. 140 III B, loi n° 2018-1021 du 23 nov. 2018). Les loyers de référence sont fixés chaque année par arrêté préfectoral ; au 1er juillet 2025, c’est l’arrêté n° 2025-06-16-00003, applicable jusqu’au 30 juin 2026. Pour tout bail plus ancien, c’est l’arrêté en vigueur à la date de signature du contrat qui fait foi. Pour une présentation complète du dispositif parisien, consultez notre article dédié : l’encadrement des loyers d’habitation à Paris.
Ce qu’il faut comprendre avant d’agir
Le système des trois loyers de référence
Le territoire parisien est découpé en 14 secteurs géographiques regroupant 80 quartiers. Dans chacun, l’arrêté préfectoral fixe chaque année trois niveaux de loyer exprimés en euros par mètre carré de surface habitable :
- le loyer de référence (loyer médian du marché) ;
- le loyer de référence majoré (+ 20 %) : c’est le plafond légal que le bailleur ne peut pas dépasser avec le seul loyer de base ;
- le loyer de référence minoré (- 30 %) : si le loyer en place est inférieur à ce seuil, le bailleur peut proposer une hausse au renouvellement.
Ces montants varient selon quatre critères cumulatifs : le secteur géographique, le type de location (vide ou meublée), le nombre de pièces et l’époque de construction. Le simulateur officiel de la DRIHL Île-de-France et le site Paris.fr permettent de connaître les montants applicables à n’importe quelle adresse parisienne.
Ce que votre bail doit mentionner
Tout bail parisien signé depuis le 1er juillet 2019 doit impérativement indiquer : le loyer de référence et le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature, le loyer du précédent locataire (si le logement a été occupé dans les 18 derniers mois), et — si un complément de loyer est appliqué — son montant et sa justification précise. Ces mentions doivent figurer dans l’annonce de location depuis le 1er avril 2022. Pour un tour complet des documents que le bailleur est tenu de remettre au locataire, consultez notre article dédié.
Les logements exclus
Sont hors champ : les logements soumis à la loi de 1948, les logements conventionnés Anah et les logements sociaux, les locations saisonnières, les meublés de tourisme, les sous-locations et les résidences-services gérées par un mandataire unique.
L’encadrement des loyers ne s’applique pas non plus aux résidences secondaires, qui relèvent du régime du bail de droit commun (code civil) plutôt que de la loi du 6 juillet 1989. La distinction entre résidence principale et résidence secondaire n’est pas toujours évidente : si votre situation est ambiguë, consultez notre article sur le bail d’habitation : résidence secondaire, code civil ou résidence principale ?
Étape 1 — Calculer votre loyer de base et le comparer au plafond
Prenez le montant que vous payez mensuellement à votre bailleur et soustrayez la provision pour charges. Ce qui reste est votre loyer de base (loyer hors charges). C’est ce montant — et uniquement lui — que vous devez comparer au loyer de référence majoré, et non votre loyer total.
Rendez-vous sur le simulateur DRIHL ou Paris.fr, renseignez l’adresse du logement, son type (vide ou meublé), le nombre de pièces et l’époque de construction. Notez le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature de votre bail.
Exemple concret : vous payez 1 300 € dont 100 € de provision pour charges. Votre loyer de base est de 1 200 €. Le simulateur indique un loyer de référence majoré de 1 050 € pour votre logement à la date de signature. Votre loyer de base dépasse le plafond de 150 €/mois, soit 1 800 € par an et 5 400 € sur trois ans.
Étape 2 — Vérifier si votre bail contient un complément de loyer
Relisez attentivement votre bail. Cherchez la mention explicite « complément de loyer », avec un montant chiffré et une justification portant sur des caractéristiques précises du logement. Si vous ne trouvez rien : vous êtes dans le cas n° 1. Si vous trouvez une clause de ce type : vous êtes dans le cas n° 2.
Un bailleur ne peut pas invoquer a posteriori un complément de loyer tacite. Le complément est une dérogation strictement formelle : il doit être mentionné, chiffré et justifié dans le bail. Sans clause en ce sens, le dépassement du plafond est dépourvu de tout fondement contractuel et le loyer stipulé apparaît comme un loyer de base irrégulièrement fixé. La question de savoir si un bailleur peut en revanche réclamer un complément de manière expresse dans le cadre d’une procédure judiciaire — sans qu’il soit stipulé au bail — est une question distincte, qui fait l’objet d’un développement spécifique dans la section consacrée au renouvellement du bail.
Attention à une pratique répandue : certains bailleurs insèrent dans les conditions particulières une clause du type « le locataire accepte un loyer mensuel supérieur au montant maximum toléré dans le cadre de l’encadrement des loyers, justifié par les caractéristiques du local », sans jamais chiffrer un complément distinct. Le tribunal l’a fermement sanctionné : une telle clause ne vaut pas complément de loyer régulièrement stipulé, faute de mention du montant — ce qui rend impossible d’en contrôler la légitimité. L’action en diminution du loyer de base reste ouverte dans le délai de trois ans, et le trop-perçu depuis la prise d’effet du bail est remboursable (TJ Paris, pcp jcp fond, 21 nov. 2025, n° 25/06096 — loyer 1 320 €/mois pour 32 m², soit 41,25 €/m² ; trop-perçu condamné : 15 298 € sur la période juillet 2022 – avril 2025, augmenté de 3 000 € de dommages-intérêts pour mauvaise foi des bailleurs, restés inertes après l’avis favorable de la CDC).
Cas particulier — le bail ne mentionne pas le loyer de référence majoré
Il peut arriver que le bail soit simplement muet sur les loyers de référence — sans que le loyer de base soit nécessairement excessif, et sans qu’un complément soit stipulé. C’est une irrégularité formelle autonome, distincte des deux situations précédemment décrites. Dans le mois suivant la prise d’effet du bail, mettez le bailleur en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception de compléter le bail avec les mentions obligatoires. Si le bailleur ne répond pas dans le mois suivant la réception, ou refuse, vous disposez de trois mois pour saisir le juge des contentieux de la protection. Passé ce délai, cette voie procédurale spécifique est forclose — mais l’action en diminution du loyer de base (cas n°1) reste ouverte dans le délai triennal si le loyer dépasse effectivement le plafond.
Point non tranché à ce jour : l’article 140, V de la loi ÉLAN prévoit la saisine directe du JCP, sans mentionner un passage préalable devant la CDC. Il n’est pas établi que la CDC soit un préalable obligatoire dans ce cas spécifique — contrairement au contentieux du complément de loyer.
Une fois votre situation diagnostiquée, voici comment agir selon le cas qui vous correspond.
Cas n° 1 — Pas de complément de loyer dans le bail, mais le loyer de base dépasse le plafond
C’est la situation la plus fréquente et la plus favorable au locataire sur les délais.
Délai pour agir
Vous disposez de trois ans à compter de la signature du bail pour engager l’action en diminution, conformément à l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989. Le remboursement s’étend aux trop-perçus des trois années précédant la date d’assignation — en pratique, si vous agissez avant l’expiration du délai, vous récupérez l’intégralité des trop-perçus depuis la prise d’effet du bail. Ce délai triennal est sans commune mesure avec le délai de trois mois applicable à la contestation d’un complément de loyer expressément stipulé.
Ce que vous pouvez obtenir
La diminution du loyer au niveau du plafond légal et le remboursement des trop-perçus, dans la limite de la prescription triennale. Point non tranché à ce jour : l’article 140 de la loi ÉLAN ne prévoit pas expressément, pour l’action en diminution du loyer de base, que le loyer diminué prend effet rétroactivement à la prise d’effet du bail — contrairement au complément de loyer pour lequel ce principe est expressément posé. La jurisprudence n’a pas encore clairement tranché si le remboursement court depuis le premier paiement indu ou seulement depuis la demande. Dans le doute, nous recommandons d’agir rapidement et de viser le remboursement intégral depuis la prise d’effet du bail, dans la limite des trois ans précédant l’assignation. Le dépôt de garantie est le cas échéant recalculé, puisque celui-ci est calculé sur la base du loyer de base hors charges. En 2024, le montant moyen de remboursement obtenu à Paris était de 3 094 €.
Procédure — étape par étape
1. Adressez une mise en demeure au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception, en indiquant : le montant du loyer de référence majoré applicable à la date de signature du bail (simulation DRIHL à l’appui), le montant du trop-perçu mensuel, et une demande de mise en conformité et de remboursement des sommes indûment perçues. Sur les formes de notification et leur valeur juridique respective, consultez notre article sur la mise en demeure : email ou lettre recommandée ?.
2. Saisissez la commission départementale de conciliation (CDC) si le bailleur ne répond pas ou refuse. La saisine est gratuite et n’est soumise à aucun délai particulier, la prescription triennale continuant de courir. Point non tranché à ce jour : contrairement au contentieux du complément de loyer, la loi ne dit pas expressément que la saisine de la CDC est un préalable obligatoire à peine d’irrecevabilité pour l’action en diminution du loyer de base — ce qui laisse penser qu’elle est facultative et que vous pouvez saisir directement le JCP. Mais la loi 3DS du 21 février 2022 (art. 140, III loi ÉLAN, modifié), qui a introduit cette compétence, ne l’écarte pas non plus explicitement. La question n’a pas été tranchée en jurisprudence. La prudence commande de saisir la CDC avant le JCP.
3. Saisissez le juge des contentieux de la protection (JCP) du Tribunal judiciaire de Paris si la conciliation échoue ou si vous souhaitez agir directement. Contrairement au contentieux du complément de loyer, la loi ne fixe pas de délai spécifique entre l’avis de la CDC et la saisine du JCP pour cette action : c’est la prescription triennale de l’article 7-1 qui continue de courir. Le juge peut ordonner la diminution du loyer et la restitution des trop-perçus avec effet rétroactif. En cas d’inexécution du jugement par le bailleur, le locataire peut solliciter une astreinte ou, si le bailleur dispose de créances saisissables, procéder à une saisie-attribution.
4. Déposez un signalement administratif sur Paris.fr (compte Mon Paris obligatoire depuis le 15 janvier 2025). Démarche indépendante et cumulative avec la voie civile. Si le dépassement est confirmé, la Ville adresse au propriétaire une mise en demeure lui demandant deux choses : le remboursement des trop-perçus et la signature d’un avenant au bail précisant le nouveau montant de loyer conforme au plafond. Le propriétaire dispose d’un délai de 2 mois pour transmettre des pièces complémentaires dans le cadre d’un échange contradictoire. Si la mise en demeure reste sans suite satisfaisante, un second courrier est adressé au propriétaire, qui dispose alors d’1 mois supplémentaire pour présenter ses observations. À l’issue de ce délai, une amende peut être prononcée : 5 000 € pour une personne physique, 15 000 € pour une personne morale (art. 140, VII, loi n° 2018-1021 du 23 nov. 2018). Attention : même après amende, le bail reste à régulariser et les trop-perçus à rembourser — seul le juge judiciaire peut contraindre le propriétaire à modifier le bail et à reverser les sommes. Les deux voies sont cumulatives. Pour un panorama plus large des leviers à la disposition du locataire face à un propriétaire récalcitrant, consultez notre guide d’auto-défense du locataire.
Ce que la jurisprudence révèle sur les montants en jeu
Deux exemples concrets illustrent l’enjeu financier réel de ce type de contentieux. L’un d’eux est l’une des premières décisions rendues à Paris sur le fondement de l’article 140 de la loi ÉLAN : le dispositif d’encadrement est entré en vigueur pour les baux parisiens à compter du 1er juillet 2019 ; cette affaire a été jugée dès le 9 novembre 2020, soit seize mois plus tard. Un bail meublé du 30 août 2019 portait sur un appartement situé 58 rue de Verneuil, Paris 7e — 5e étage, 28,22 m², deux pièces — consenti pour 1 430 €/mois hors charges. Le loyer de référence majoré applicable (secteur géographique 1, quartier 25, location meublée, deux pièces) était de 37,80 €/m², soit un plafond de 1 066,72 €/mois. Le trop-perçu mensuel s’élevait à 363,28 €. Le bailleur — la SCI VERNEUIL — avait tenté de faire valoir a posteriori qu’un complément de loyer était justifié par la localisation dans le 7e arrondissement et un immeuble classé : argument balayé, aucune stipulation de complément ne figurant au bail. La SCI VERNEUIL a été condamnée à rembourser 2 112,96 € de trop-perçu avec intérêts à compter de la mise en demeure, et à restituer le dépôt de garantie de 2 860 €. La Préfecture avait en outre prononcé une amende administrative contre la SCI avant même le jugement, après mise en demeure infructueuse — illustration concrète de la complémentarité des deux voies. Cette décision a été obtenue par notre cabinet (TJ Paris, 9 nov. 2020, n° 11-20-006260).
Dans une affaire plus récente, un appartement de 32 m² loué 1 320 €/mois (41,25 €/m²) a été jugé soumis à l’encadrement, le loyer de référence majoré applicable s’élevant à 26,20 €/m² à la date de signature du bail (juillet 2022), soit un plafond de 838,40 €/mois. Le trop-perçu sur trois ans de bail a atteint 15 298 € (TJ Paris, pcp jcp fond, 21 nov. 2025, n° 25/06096).
Cas n° 2 — Le bail prévoit un complément de loyer
Délai pour agir — impératif absolu (pour l’instant)
Vous disposez de trois mois à compter de la signature du bail pour saisir la CDC. Passé ce délai, le complément stipulé au bail ne peut plus être contesté — ni pendant le bail, ni en principe au renouvellement. Le juge peut soulever d’office l’irrecevabilité. La question de savoir si un bailleur peut, dans ce même délai expiré, créer un complément inexistant au bail dans le cadre d’une procédure judiciaire est une question distincte, traitée dans la section dédiée.
Point législatif important : la proposition de loi adoptée par l’Assemblée nationale le 11 décembre 2025 prévoit de supprimer ce délai de trois mois. Si elle est adoptée par le Sénat et promulguée, les locataires pourront contester un complément de loyer à tout moment pendant la durée du bail. La même proposition prévoit également de plafonner le complément de loyer à 20 % du loyer de référence majoré — ce qui constituerait un encadrement majeur, car aujourd’hui aucun plafond légal n’existe. Cette réforme est en cours d’examen ; consultez un avocat pour connaître son état d’avancement.
Ce que vous pouvez obtenir
L’annulation ou la réduction du complément, avec effet rétroactif à la prise d’effet du bail. La charge de la preuve pèse sur le bailleur : c’est à lui de démontrer que le logement présente les caractéristiques justifiant le complément.
Procédure — étape par étape
1. Saisissez la CDC dans les trois mois — préalable obligatoire à peine de fin de non-recevoir. La saisine est gratuite. La date à retenir est celle de l’envoi de la lettre recommandée (cachet de la Poste faisant foi), et non celle de la réception par la commission. La CDC est une commission administrative, non une juridiction : c’est le régime de l’article L. 112-1 du code des relations entre le public et l’administration qui s’applique par analogie. Cette précision est importante pour les délais expirant un samedi, dimanche ou jour férié, qui sont reportés au premier jour ouvrable suivant (CA Paris, pôle 4 ch. 3, 6 févr. 2025, n° 22/16026 — saisine expédiée le 26 novembre 2021, délai expirant le 29 novembre, saisine jugée régulière).
DRIHL 75 — Secrétariat de la commission départementale de conciliation
5 rue Leblanc, 75911 Paris Cedex 15
cdc-paris.uthl75@developpement-durable.gouv.fr
Vous pouvez télécharger les documents nécessaires :
Télécharger la fiche de saisine de la CDC de Paris
Télécharger la liste des pièces à fournir
2. Saisissez le JCP dans les trois mois suivant l’avis de la CDC si la conciliation échoue. Le juge peut maintenir, réduire ou annuler le complément — son montant est apprécié souverainement par les juges du fond, la Cour de cassation n’exerçant qu’un contrôle minimal (Cass. 3e civ., 4 déc. 2025, n° 24-15.589 et n° 24-17.930). Point non tranché à ce jour : lorsque la conciliation a abouti (avis favorable au locataire) mais que le bailleur refuse de s’y conformer, la loi ne fixe pas expressément de délai pour saisir ensuite le JCP. La prescription triennale semble s’appliquer par défaut, mais la question n’a pas été tranchée en jurisprudence. Dans le doute, nous recommandons de saisir le JCP sans attendre, sans compter sur un délai de trois ans.
Le complément de loyer contesté et annulé par le juge donne lieu au remboursement rétroactif depuis la prise d’effet du bail. Par ailleurs, le bailleur dont le loyer total (loyer de base + complément) n’est pas justifié au regard des règles d’encadrement encourt la même sanction administrative que pour tout dépassement du plafond : mise en demeure préfectorale de 2 mois, puis amende de 5 000 € (personne physique) ou 15 000 € (personne morale) en cas d’inexécution (art. 140, VII, loi n° 2018-1021 du 23 nov. 2018).
Combien vaut réellement un complément de loyer ? La jurisprudence chiffrée
La loi ne fixe aucun barème et ne plafonne pas le montant. Le bailleur le fixe librement, sous réserve de pouvoir le justifier. Les deux arrêts du 4 décembre 2025 permettent pour la première fois de raisonner sur des données précises.
Cass. 3e civ., 4 déc. 2025, n° 24-17.930 — Studio 16 m², calme et luminosité liés à l’étage élevé
Le bail avait été conclu le 10 août 2017 pour un studio de 16 m². Le loyer de base était de 440 €/mois. Le bailleur avait appliqué un complément de loyer de 120 €/mois, justifié par le calme et la luminosité exceptionnels du logement provenant de son étage élevé, l’immeuble étant en outre doté d’un ascenseur — ce dernier n’étant retenu qu’en tant qu’il permettait de bénéficier des avantages de l’étage élevé sans en subir les inconvénients.
Ce complément représente :
- 27,3 % du loyer de base (120/440)
- 7,50 €/m² de complément (120/16)
La Cour d’appel de Paris puis la Cour de cassation ont validé ce montant. L’argument du locataire selon lequel les studios de type chambre de bonne sont par nature situés en étage élevé — et bénéficient donc structurellement du calme et de la lumière — n’a pas été retenu, les juges ayant considéré que ces caractéristiques provenaient de la configuration propre du logement et non de sa situation géographique déjà intégrée dans le loyer de référence.
Cass. 3e civ., 4 déc. 2025, n° 24-15.589 — Appartement 145,15 m², vue sur l’église Saint-Germain-l’Auxerrois, 4e étage, immeuble haussmannien
Cet arrêt est présenté ici pour ses enseignements sur le montant admissible d’un complément, non comme une illustration classique du Cas n°2 : le bail ne prévoyait initialement aucun complément — c’est la bailleresse qui en a sollicité la fixation à hauteur d’appel, dans le cadre d’une procédure en diminution engagée par les locataires au renouvellement. Cette question procédurale inédite est traitée séparément. Sur le fond du quantum, les chiffres sont néanmoins éclairants.
Lors du renouvellement du bail, les locataires ont demandé la diminution du loyer à hauteur du loyer de référence majoré en vigueur, soit 30,70 €/m², ce qui donnait un plafond de 4 456,11 €/mois (30,70 × 145,15). Le bailleur a sollicité reconventionnellement l’application d’un complément de loyer de 6,20 €/m².
Les chiffres précis de cette affaire sont éclairants :
| Élément | Montant |
|---|---|
| Loyer de référence majoré (30,70 €/m²) | 4 456,11 €/mois |
| Complément de loyer (6,20 €/m²) | 899,93 €/mois |
| Loyer total après complément | 5 356,04 €/mois |
| Complément en % du loyer de référence majoré | 20,2 % |
| Complément en % du loyer total | 16,8 % |
La CA Paris, pôle 4 ch. 4, 30 janvier 2024, n° 21/15356 a fixé ce complément à hauteur d’appel (le bail n’en prévoyait initialement aucun — voir la section dédiée à cette question), confirmé par la Cass. 3e civ., 4 déc. 2025, n° 24-15.589. L’argument des locataires selon lequel Paris compte 1 872 monuments historiques — dont 469 classés — et qu’une vue sur un monument ne saurait à elle seule justifier un complément, a été expressément rejeté : la comparaison s’effectue avec les logements du même secteur géographique, et non avec l’ensemble de Paris.
Ce que ces deux affaires apprennent concrètement
Un complément de l’ordre de 6 à 8 €/m² peut être validé pour une vue directe sur un monument historique emblématique du quartier combinée à un positionnement en étage élevé. Pour un 3 pièces de 60 m², cela représenterait entre 360 et 480 €/mois de complément. Pour un studio de 20 m², entre 120 et 160 €/mois. À noter que le complément validé dans Cass. 3e civ., 4 déc. 2025, n° 24-15.589 s’élève à 20,2 % du loyer de référence majoré — précisément le plafond que la proposition de loi de décembre 2025 entend introduire. Si cette réforme est adoptée, des compléments de ce niveau se trouveraient à la limite supérieure du légal.
Ce qui ne tient pas face au juge
La règle que les juges appliquent constamment est la suivante : ce n’est pas la qualité intrinsèque de l’équipement qui compte, c’est sa rareté dans le secteur géographique. Un équipement partagé par la quasi-totalité des logements comparables du quartier ne justifie aucun complément. Le tribunal l’a explicitement formulé : le complément exige des caractéristiques réellement exceptionnelles, objectivables, structurelles et durables, non accessoires. Ce qui est déjà intégré dans le loyer de référence — notamment le type de logement, l’époque de construction, le caractère meublé ou non — ne peut fonder un complément (TJ Paris, pcp jcp requêtes, 8 janv. 2024, n° 23/06289 ; TJ Paris, pcp jcp fond, 26 févr. 2026, n° 25/05963).
La CA Paris, pôle 4 ch. 3, 25 mai 2023, n° 17/04761 mérite un développement particulier, tant les faits sont éclairants sur ce que les juges attendent réellement. Le bail portait sur un appartement de 64,2 m² au 4e étage d’un immeuble du 18e arrondissement (secteur géographique Clignancourt), conclu le 21 décembre 2015 pour un loyer de 1 890,30 €/mois, dont 317,40 € de complément. Le loyer de référence majoré applicable était de 24,50 €/m², soit un plafond de 1 572,90 €/mois. Le complément était justifié dans le bail par trois éléments : un parquet en chêne point de Hongrie, une cheminée en marbre et une cuisine aménagée et équipée.
Les locataires ont fait constater par huissier la réalité de ces éléments. Il en est ressorti : que le parquet en point de Hongrie n’équipait que le salon et une chambre — soit deux pièces sur quatre — et était dans un état qualifié de moyen (trous, rayures, tâches) ; que la cheminée mesurait 1,12 m × 1 m, était décorative, l’âtre vide, et en état moyen ; que la cuisine n’offrait aucun standing particulier — une hotte, une plaque vitrocéramique, des éléments standard — sans qu’aucune preuve d’un équipement haut de gamme ne soit rapportée. Quant aux références de loyers produites par le bailleur pour établir la rareté comparative, une seule était recevable — les deux autres portaient sur des baux antérieurs à l’encadrement — et elle était insuffisante à elle seule, faute de précision sur l’époque de construction de l’immeuble de comparaison.
La CDC avait d’abord dit non. Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du 18e arrondissement (alors tribunal d’instance avant la réforme de 2020) avait dit non. La cour d’appel confirme : la preuve du caractère exceptionnel et déterminant des caractéristiques invoquées n’est pas rapportée. Le bailleur a été condamné à rembourser 28 111,18 € de trop-perçus sur la période allant du 21 décembre 2015 au 28 février 2023 — soit plus de sept ans de procédure pour un complément de 317,40 €/mois qui n’aurait jamais dû être appliqué.
Ce cas illustre deux enseignements pratiques que le locataire peut utiliser dès la contestation : d’abord, le constat d’huissier à l’entrée dans les lieux est une arme redoutable pour établir l’état réel des équipements censés justifier le complément ; ensuite, les juges ne regardent pas si le parquet est beau, mais s’il est réellement rare dans le secteur — et il appartient au bailleur de le prouver par des références précises et contemporaines.
Trois autres affaires récentes illustrent concrètement ce que les juges refusent — qu’il s’agisse d’équipements mobiliers, de localisation ou de caractéristiques architecturales courantes. Un complément de 265 €/mois avait été stipulé pour un appartement meublé de 39 m², justifié dans le bail par la présence d’un lave-linge séchant, d’une bouilloire, d’un grille-pain, d’un canapé convertible, d’une télévision, d’un aspirateur et d’un fer à repasser. Le tribunal a annulé ce complément : ces équipements relèvent du confort courant d’un meublé, pas de caractéristiques structurelles exceptionnelles ; ils ne peuvent pas davantage être considérés comme déterminants en raison de leur valeur vénale modeste et de leur caractère amovible. Remboursement : 2 508 € (TJ Paris, pcp jcp requêtes, 8 janv. 2024, n° 23/06289 — bail du 12 décembre 2022, appartement meublé de 39 m², deux pièces).
Un immeuble du 18e arrondissement (secteur Abbesses, Paris 18e) logeant une colocation de trois locataires dans un appartement de 90 m² (bail du 27 août 2021) a fait l’objet d’un complément de 760 €/mois — soit 40 % du loyer de référence majoré. La SCI bailleresse justifiait ce montant par : une cuisine américaine équipée d’appareils électroménagers décrits comme « haut de gamme », une rénovation globale réalisée à l’été 2021, et la proximité de la basilique du Sacré-Cœur. La cour d’appel de Paris a annulé ce complément : les marques d’électroménager citées (Candy, Brandt, Sauter, Bosch) sont classiques — la valeur totale des équipements s’élevait à moins de 2 000 € selon les factures produites, qui n’étaient au surplus pas établies se rapporter à cet appartement précis (mention « lot 61 » rajoutée à la main sur des factures libellées à la SCI propriétaire de 160 appartements) ; la vue sur le Sacré-Cœur, qui aurait pu constituer une caractéristique déterminante, n’était pas mentionnée au bail, et les photos produites par la SCI avaient été prises depuis l’appartement du dessus — depuis l’appartement litigieux, le Sacré-Cœur était masqué par l’ensemble immobilier adjacent ; la gentrification et l’attractivité du quartier sont des caractéristiques générales du marché parisien déjà intégrées dans les loyers de référence. Remboursement total : 5 320 € de septembre 2021 à avril 2022, augmenté de 3 040 € pour la période postérieure au jugement jusqu’à cessation effective de l’appel du complément, soit 8 360 € en tout (CA Paris, pôle 4 ch. 3, 6 févr. 2025, n° 22/16026).
Plus récemment, un complément de 303 €/mois stipulé pour un appartement parisien a été annulé sur le fondement de motivations particulièrement pédagogiques. Le bail le justifiait par : la proximité des transports et commerces, le calme lié à une rue en sens unique, le « charme de l’ancien » avec poutres apparentes, des fenêtres à double vitrage, une cuisine ouverte équipée. Le tribunal a écarté chacun de ces motifs : la proximité des transports et commerces est une caractéristique générale du marché parisien déjà intégrée dans les loyers de référence par secteur ; le calme d’une rue en sens unique ne présente aucun caractère exceptionnel ; les poutres apparentes sont fréquentes dans les immeubles anciens et ne constituent pas une caractéristique exceptionnelle au sens du dispositif ; une cuisine aménagée est un élément de confort courant ; le double vitrage tend à devenir un standard dans les immeubles au regard des obligations liées à la performance énergétique (loi Climat et résilience). Le tribunal a par ailleurs posé un principe important sur la preuve : les annonces immobilières produites par le bailleur pour démontrer que le loyer est « raisonnable au regard du marché » sont dépourvues de toute pertinence. Le dispositif d’encadrement repose exclusivement sur les loyers de référence fixés par arrêté préfectoral, qui intègrent déjà les caractéristiques du marché local. Les annonces ne reflètent que des prix demandés, sans valeur normative, et ne peuvent se substituer aux loyers de référence légalement opposables. Condamnation au remboursement de 4 818,68 € (complément versé depuis octobre 2024 + part dans le dépôt de garantie), avec injonction de soumettre un avenant au locataire (TJ Paris, pcp jcp fond, 26 févr. 2026, n° 25/05963).
La jurisprudence a également posé une limite sur l’ascenseur : l’argument tiré de la présence d’un ascenseur ne peut fonder un complément que de manière indirecte — uniquement en tant qu’il permet de bénéficier des avantages d’un étage élevé sans en subir les inconvénients — et non en tant que caractéristique autonome (Cass. 3e civ., 4 déc. 2025, n° 24-17.930). La doctrine l’explique ainsi : l’article 3 du décret n° 2015-650 du 10 juin 2015 exclut expressément des caractéristiques justificatives celles qui donnent lieu à récupération par le bailleur au titre des charges — ce qui est le cas des frais d’entretien de l’ascenseur. Le locataire ne peut pas payer deux fois pour la même prestation.
Tableau récapitulatif des caractéristiques — jurisprudence certifiée
| Caractéristique | Décision | Juridiction |
|---|---|---|
| Calme et luminosité liés à l’étage élevé (avec ascenseur) | Validé — 120 €/mois pour 16 m² | Cass. 3e civ., 4 déc. 2025, n° 24-17.930 |
| Vue dégagée sur une église monument historique du quartier, 4e étage | Validé — 6,20 €/m² soit ~900 €/mois pour 145 m² | Cass. 3e civ., 4 déc. 2025, n° 24-15.589 |
| Jardin privatif 20 m² + pièce/salle de bain en sous-sol 17 m² | Validé sur le fond — 380 €/mois (mais loyer de base lui-même excessif : trop-perçu de 8 201 € sur 41 mois) | TJ Paris, pcp jcp fond, 17 mai 2024, n° 23/08904 |
| Parquet chêne point de Hongrie (2 pièces/4, état moyen) + cheminée marbre décorative + cuisine standard | Annulé — remboursement 28 111,18 € | CA Paris, pôle 4 ch. 3, 25 mai 2023, n° 17/04761 |
| Cuisine équipée (marques classiques < 2 000 €) + rénovation + vue sur Sacré-Cœur non mentionnée au bail (et masquée) + gentrification du quartier | Annulé — remboursement 8 360 € | CA Paris, pôle 4 ch. 3, 6 févr. 2025, n° 22/16026 |
| Lave-linge séchant, bouilloire, grille-pain, télévision, aspirateur | Annulé — remboursement 2 508 € | TJ Paris, pcp jcp requêtes, 8 janv. 2024, n° 23/06289 |
| Proximité transports/commerces + calme rue sens unique + poutres apparentes + cuisine équipée courante + double vitrage | Annulé — remboursement 4 818,68 € | TJ Paris, pcp jcp fond, 26 févr. 2026, n° 25/05963 |
| Ascenseur pris isolément comme caractéristique autonome | Rejeté (entretien récupéré au titre des charges) | Cass. 3e civ., 4 déc. 2025, n° 24-17.930 |
Les caractéristiques qui interdisent tout complément (baux depuis le 18 août 2022)
Pour les baux signés depuis le 18 août 2022, le complément est légalement interdit si le logement présente l’une des caractéristiques suivantes (art. 13, loi n° 2022-1158 du 16 août 2022) :
- un DPE de classe F ou G (passoire énergétique) ;
- des sanitaires sur le palier ;
- des signes d’humidité sur certains murs ;
- des fenêtres laissant anormalement passer l’air hors grille de ventilation ;
- un vis-à-vis à moins de dix mètres ;
- des infiltrations ou inondations provenant de l’extérieur ;
- des problèmes d’évacuation d’eau au cours des trois derniers mois ;
- une installation électrique dégradée ;
- une mauvaise exposition de la pièce principale.
Sur les conséquences d’un DPE erroné et les recours ouverts contre le diagnostiqueur ou le bailleur, consultez notre article dédié.
La présence d’une seule de ces caractéristiques suffit à rendre le complément contestable de plein droit, sans avoir à démontrer en plus son caractère disproportionné. Ces mêmes défauts peuvent par ailleurs engager la responsabilité du bailleur au titre de son obligation de délivrance d’un logement décent, indépendamment de toute question de complément de loyer.
Un double encadrement à ne pas oublier
À Paris, le mécanisme précédent se cumule avec l’encadrement de l’évolution des loyers à la relocation : lors d’un changement de locataire, le nouveau loyer ne peut pas dépasser le dernier loyer appliqué au locataire sortant, même s’il respecte le plafond. Si le loyer du précédent locataire était supérieur au loyer de référence majoré, le nouveau loyer doit être ramené à ce plafond. Si le bailleur ne respecte pas cette règle, le nouveau locataire peut engager une action en diminution du loyer de base — délai de trois ans, même incertitude sur la rétroactivité du remboursement. Sur le passage préalable par la CDC, la Ville de Paris indique sur son site que la saisine est obligatoire avant toute action judiciaire pour les litiges liés à l’encadrement de l’évolution du loyer à la relocation. La loi elle-même ne pose pas cette obligation avec la même clarté que pour le complément de loyer, et la jurisprudence n’a pas tranché. Dans le doute, nous recommandons de saisir la CDC avant toute action judiciaire. Les règles applicables à ces deux niveaux d’encadrement — niveau et évolution — sont détaillées dans notre article sur l’encadrement des loyers d’habitation à Paris.
Trois dérogations seulement permettent au bailleur d’augmenter le loyer lors d’une relocation : l’IRL non appliqué dans les 12 derniers mois, des travaux d’amélioration d’un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer (hausse limitée à 15 % du coût TTC — les travaux d’entretien ne comptent pas), ou un loyer manifestement sous-évalué (hausse limitée à la moitié de l’écart avec les loyers du voisinage, sur la base de références jointes au bail). Dans tous les cas, le loyer final ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré.
Depuis le 24 août 2022, aucune révision de loyer n’est possible pour les logements classés F ou G. Depuis le 1er janvier 2025, la mise en location d’un logement classé G est interdite.
Agir au renouvellement du bail
L’encadrement des loyers ne joue pas seulement à la signature. Si votre loyer de base — hors complément de loyer — est supérieur au loyer de référence majoré, vous pouvez agir au moment du renouvellement même si vous n’avez pas agi pendant le bail initial.
Notifiez votre proposition de nouveau loyer au bailleur au moins cinq mois avant le terme du bail, par lettre recommandée avec accusé de réception, acte de commissaire de justice ou remise en main propre contre récépissé. Si c’est le bailleur qui souhaite réévaluer le loyer à la hausse (loyer inférieur au loyer de référence minoré), il doit notifier sa proposition au moins six mois avant le terme. Attention : une lettre recommandée non réclamée par le bailleur n’est pas considérée comme notifiée — en cas de doute, passez par un commissaire de justice. La notification doit reproduire intégralement, à peine de nullité, les dispositions de l’article 140, VI de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, et mentionner le loyer de référence majoré en vigueur à la date de la proposition — et non à la date de signature du bail initial.
À défaut de réponse ou en cas de refus, quatre mois avant l’échéance, saisissez la CDC. Point non tranché à ce jour : l’article 140, VI renvoie à l’article 140, III A, qui donne compétence à la CDC pour l’action en diminution — sans poser expressément que cette saisine est un préalable obligatoire à peine d’irrecevabilité, comme c’est le cas pour le complément de loyer. On ne sait donc pas ce qu’il se passerait si vous saisissiez directement le JCP sans passer par la CDC : le juge pourrait soulever l’irrecevabilité ou pas. En l’absence de jurisprudence sur ce point, nous recommandons de saisir systématiquement la CDC avant le JCP. À défaut de conciliation, saisissez le juge avant le terme du bail. Si vous ne le faites pas, le contrat est reconduit aux conditions antérieures.
L’affaire ayant donné lieu à Cass. 3e civ., 4 déc. 2025, n° 24-15.589 illustre ce mécanisme : les locataires avaient demandé la diminution du loyer lors du renouvellement, et c’est à cette occasion que le bailleur avait sollicité reconventionnellement l’application d’un complément de loyer pour justifier le maintien d’un loyer supérieur au plafond. La logique du renouvellement peut donc être utilisée dans les deux sens.
Si un complément de loyer avait été stipulé au bail initial et n’a pas été contesté dans le délai de trois mois, il ne peut plus être remis en cause au renouvellement.
Le complément de loyer peut-il être réclamé a posteriori par le bailleur ?
La question est ouverte et mérite d’être posée clairement : un bailleur qui n’a pas stipulé de complément de loyer dans le bail initial peut-il en réclamer un ultérieurement, notamment à l’occasion d’une procédure en diminution de loyer engagée par le locataire ?
La réponse de principe devrait être non. L’article 140 III B de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 est catégorique : « le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant sont mentionnés au contrat de bail ». Le décret du 10 juin 2015 (art. 3) conditionne par ailleurs le bien-fondé du complément à des caractéristiques non prises en compte pour la détermination du loyer de référence. Un complément non stipulé au bail est un complément inexistant — c’est précisément la règle que le tribunal judiciaire de Paris applique lorsqu’il balaie l’argument du bailleur qui tente d’invoquer a posteriori un complément tacite (TJ Paris, 9 nov. 2020, n° 11-20-006260).
Pourtant, l’affaire ayant donné lieu à Cass. 3e civ., 4 déc. 2025, n° 24-15.589 introduit un trouble sérieux. Les faits sont les suivants : le bail conclu le 5 mars 2015 ne prévoyait aucun complément de loyer. Lors du renouvellement, les locataires ont assigné la bailleresse (société AI4) en diminution du loyer au niveau du loyer de référence majoré. La bailleresse a interjeté appel et, pour la première fois à hauteur d’appel, a sollicité la fixation d’un complément de loyer de 6,20 €/m². La cour d’appel de Paris (pôle 4 ch. 4, 30 janv. 2024, n° 21/15356) a accédé à cette demande, retenant que le logement — 145,15 m², 4e étage, vue sur l’église Saint-Germain-l’Auxerrois — présentait des caractéristiques de localisation justifiant ce complément. Le loyer a ainsi été fixé à 5 356,04 €/mois (loyer de référence majoré 4 456,11 € + complément 899,93 €) au lieu des 4 456,11 € accordés en première instance. La Cour de cassation a rejeté le pourvoi des locataires.
Le point décisif est que la Cour de cassation n’a pas été saisie de la question de recevabilité de la demande de complément formulée pour la première fois en appel. Les moyens du pourvoi portaient exclusivement sur le bien-fondé du complément (caractère suffisant de la vue sur un monument historique, défaut de base légale), pas sur la légitimité procédurale d’une telle demande reconventionnelle présentée a posteriori. La haute juridiction a rejeté le pourvoi sans se prononcer sur ce point.
Cette décision ne constitue donc pas une consécration explicite du droit du bailleur à réclamer un complément de loyer en dehors de toute stipulation contractuelle préalable. Elle laisse néanmoins ouverte une voie que certains bailleurs pourraient exploiter : utiliser une procédure en diminution du loyer initiée par le locataire comme levier pour faire valider reconventionnellement un complément que le bail ne prévoyait pas. La prudence s’impose : ce point n’est pas tranché, et la doctrine comme les juridictions du fond ne se sont pas encore prononcées clairement sur sa compatibilité avec l’exigence formelle de l’article 140 III B.
Le bailleur peut-il se défendre ?
Oui. La loi prévoit plusieurs exceptions à l’encadrement, notamment pour les logements faisant l’objet d’une première location sous certaines conditions tenant à la date de construction et aux travaux réalisés. Ces exceptions sont strictement encadrées et méritent une analyse au cas par cas. Parlez-en avec votre avocat.
À noter que l’encadrement des loyers est un dispositif propre aux baux d’habitation : si votre litige porte sur un local commercial, les règles de révision et de fixation du loyer obéissent à un régime entièrement distinct, que nous détaillons dans notre article sur comment faire baisser le loyer d’un local commercial.
