Le plafond est sec, la fuite est réparée, l’assureur a fait une offre. Ou il n’en a fait aucune. Reste à savoir qui paiera ce que l’assurance ne couvre pas : la franchise, les embellissements refaits à vos frais, des mois passés dans un chantier.
En copropriété, la victime dispose de deux débiteurs qui répondent sans qu’elle ait à prouver leur faute : le syndicat des copropriétaires et le voisin d’où vient l’eau. Encore faut-il savoir lequel viser, sur quel fondement, et ce que coûte, en temps et en argent, le passage devant le juge.
Cet article traite des responsabilités et des recours. Les gestes à faire le jour du sinistre, la déclaration à l’assureur et la recherche de fuite sont expliqués dans le guide pratique :
Dégât des eaux en copropriété, qui paie ? La réponse en bref
En copropriété, votre propre assureur vous indemnise d’abord, selon votre contrat et la convention IRSI conclue entre assureurs (convention IRSI, art. 2.1). Ce qu’il ne couvre pas se réclame au responsable : le syndicat des copropriétaires pour un dommage né des parties communes (art. 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965), le voisin pour l’eau venue de chez lui, sans preuve de faute (Cass. 3e civ., 22 mars 2018, n° 17-13.467). La convention IRSI est « inopposable aux victimes, assurés ou tiers » (convention IRSI, préambule) : devant le juge, elle ne limite pas vos droits.
Ce que paie l’assurance
Le sinistre se déclare d’abord à votre propre assureur, dans le délai de votre contrat, qui ne peut être inférieur à cinq jours ouvrés (art. L. 113-2, 4°, C. assur.). La marche à suivre, avec un modèle de déclaration, est dans le guide pratique du dégât des eaux.
Êtes-vous obligé d’être assuré ?
Oui, chaque copropriétaire est obligé de s’assurer contre sa responsabilité civile, qu’il occupe son lot ou non. Le syndicat est soumis à la même obligation (art. 9-1 de la loi n° 65-557, issu de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014). Le locataire doit s’assurer contre les risques locatifs et en justifier au bailleur (art. 7, g, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989).
Une erreur courante est de penser que l’assurance du copropriétaire occupant serait facultative. Seule la garantie de vos propres biens (mobilier, embellissements) relève de votre choix. La garantie de responsabilité civile, elle, est obligatoire depuis le 27 mars 2014.
Si l’occupant du logement d’où vient la fuite n’est pas assuré, la convention confie la gestion, à titre subsidiaire, à l’assureur de l’immeuble pour les parties immobilières privatives (convention IRSI, art. 2.1.1).
Les deux tranches de la convention IRSI
La convention IRSI distingue deux tranches, appréciées par local, sur le montant hors taxes des dommages matériels et des frais afférents (convention IRSI, art. 4.1 et annexe 3) :
- jusqu’à 1 600 € HT, plafond dit d’abandon de recours : l’assureur gestionnaire évalue les dommages par tous moyens à sa convenance et indemnise, en principe sans recours contre les autres assureurs (art. 4.1, 5.1 et annexe 3) ;
- de 1 600 € à 5 000 € HT : l’assureur gestionnaire doit faire procéder à une expertise pour le compte commun des assureurs (art. 5.2).
Au-delà de 5 000 € HT, le sinistre est géré hors de la convention, selon d’autres conventions entre assureurs, notamment la CIDE-COP, ou selon le droit commun (convention IRSI, art. 4.1 et préambule).
Si l’expert de l’assureur minore vos dommages, ne signez rien sur place : la méthode est exposée dans l’article sur la contestation du rapport de l’expert d’assurance.
Ce que l’assurance ne paie pas : la réparation de la fuite
L’assureur finance la recherche de fuite, pas la réparation de la fuite, que la convention en exclut (convention IRSI, art. 3.1). Le coût de la réparation reste au propriétaire de l’élément qui fuit : le copropriétaire pour une installation privative, le syndicat des copropriétaires pour une canalisation commune.
Lorsque la réparation d’une colonne commune oblige à casser un coffrage ou un carrelage privatif, qui paie est traité dans l’article consacré au remplacement d’une canalisation commune et à la dépose du coffrage.
La convention IRSI ne vous prive d’aucun droit
Passer par l’assureur, c’est emprunter une voie déjudiciarisée. Elle vise une indemnisation rapide et amiable, selon des règles simplifiées que les assureurs ont fixées entre eux. C’est sa force, et c’est aussi sa limite.
Les règles selon lesquelles les assureurs gèrent un dégât des eaux (assureur gestionnaire, recherche de fuite, tranches, expertise) ne sont pas la loi. Elles viennent de la convention IRSI, un accord conclu entre compagnies d’assurance.
Vous n’avez pas signé cette convention. Un contrat ne crée d’obligations qu’entre ses parties (art. 1199 C. civ.). La convention IRSI l’écrit elle-même : elle est « inopposable aux victimes, assurés ou tiers » (convention IRSI, préambule).
La convention IRSI règle les comptes entre assureurs. Elle ne s’impose ni à la victime, ni au juge.
Ces règles sont faites pour la voie amiable. Devant le tribunal, aucune ne peut être opposée à la victime :
- le juge désigne le responsable selon la loi, par exemple le syndicat pour un dommage né des parties communes (art. 14 de la loi n° 65-557), et non selon la répartition conventionnelle entre assureurs ;
- le plafond de 5 000 € HT ne limite en rien ce que vous pouvez réclamer ;
- l’expertise d’assurance ne s’impose pas : une expertise judiciaire peut la remettre en cause (convention IRSI, art. 5.2.2), et l’expert d’assurance suspend ses opérations dès qu’un expert judiciaire est désigné (convention IRSI, annexe 4, point 5.7).
L’inopposabilité joue dans un seul sens. La victime, elle, peut invoquer une convention quand elle la sert. Au tribunal judiciaire de Mâcon, une copropriétaire dont le parquet avait été ruiné par une infiltration par la façade s’est vu refuser toute prise en charge par les deux assureurs.
Elle a invoqué la CIDE-COP, qui répute les parties immobilières privatives garanties par le contrat de l’immeuble. Le tribunal l’a suivie et a condamné l’assureur de l’immeuble à lui payer 6 490,03 €, franchise de 230 € déduite. Il y a ajouté 445,50 € d’intérêts du prêt souscrit pour refaire son sol (TJ Mâcon, 1re ch., 26 mars 2026, n° 25/00874).
Le même jugement montre la limite. L’assureur de la copropriétaire a été mis hors de cause : son contrat excluait les infiltrations à travers les façades, et cette exclusion lui était opposable. Votre propre contrat, lui, continue de vous lier à votre assureur, avec ses franchises, plafonds et exclusions (art. 1103 C. civ.).
La franchise restée à votre charge, la vétusté déduite par votre contrat, un trouble de jouissance ou une perte de loyers non indemnisés se réclament au responsable, sur le fondement de sa propre responsabilité.
Qui est responsable d’un dégât des eaux en copropriété ?
Le responsable d’un dégât des eaux en copropriété dépend de l’origine de l’eau. Si elle vient d’une partie commune, c’est le syndicat des copropriétaires (art. 14 de la loi n° 65-557). Si elle vient d’une installation privative, c’est le propriétaire du lot d’où elle s’écoule, en sa qualité de gardien (art. 1242, al. 1er, C. civ.). Les deux responsabilités peuvent se cumuler.
La fuite vient d’une partie commune : le syndicat
Le texte pivot est le dernier alinéa de l’article 14 :
Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.
Article 14, dernier alinéa, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965
Deux conditions suffisent : un dommage, et une origine dans les parties communes (colonne, toiture, façade, gros œuvre). Vous n’avez pas à prouver de faute du syndicat ou du syndic. Le syndicat paie, puis se retourne s’il le peut contre l’entreprise ou le copropriétaire fautif.
Une erreur courante est de citer l’ancienne rédaction, qui visait les dommages causés « par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes ». Depuis le 1er juin 2020, le texte vise les dommages « ayant leur origine dans les parties communes » (ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019).
La fuite vient de chez le voisin : sa responsabilité sans faute
Le propriétaire du logement d’où vient l’eau en répond de plein droit, comme gardien de ses installations. La Cour de cassation l’a rappelé dans une affaire où la cour d’appel de Nîmes avait débouté la victime : l’expertise n’avait pas identifié la cause de l’infiltration, et aucune faute n’était imputée à la nue-propriétaire et à l’usufruitière de l’appartement d’où venait l’eau. L’arrêt est cassé : la cour avait constaté que l’eau venait de leur appartement, elle devait rechercher leur responsabilité de plein droit (Cass. 3e civ., 22 mars 2018, n° 17-13.467, SCI Danjou).
Une fuite dont on ignore la cause exacte n’empêche pas d’être indemnisé : le voisin répond de plein droit de l’eau qui sort de chez lui.
Une erreur courante est d’en déduire que l’occupant du logement d’où vient l’eau serait « toujours » responsable. L’arrêt de 2018 vise la nue-propriétaire et l’usufruitière en leur qualité de gardiennes du bien. Et si l’eau vient d’une canalisation commune qui traverse leur lot, c’est le syndicat qui répond, sur le fondement de l’article 14.
Un second fondement est codifié depuis la loi n° 2024-346 du 15 avril 2024. Le propriétaire, le locataire ou l’occupant sans titre à l’origine d’un trouble anormal de voisinage en est responsable de plein droit (art. 1253 C. civ.). Si le logement est loué, assignez le propriétaire et le locataire.
Syndicat et voisin : assignez les deux
La responsabilité du syndicat au titre de l’article 14 n’exclut pas la responsabilité délictuelle d’un copropriétaire. Dans l’affaire qui l’a jugé, les aménagements réalisés par un copropriétaire sur des terrasses dont il avait la jouissance exclusive causaient des infiltrations chez sa voisine du dessous. La cour d’appel de Bastia avait déclaré irrecevable l’action de la victime contre ce copropriétaire, au motif qu’elle aurait dû viser le syndicat. L’arrêt est cassé (Cass. 3e civ., 26 janvier 2022, n° 20-23.614, publié au Bulletin).
L’inverse existe. Dans une autre affaire, la fuite d’un bac à douche non étanche et des fenêtres qui ne fermaient plus avaient endommagé le plancher, partie commune, et l’appartement du dessous. Sous l’ancienne rédaction de l’article 14, la cour d’appel a retenu le comportement du copropriétaire du dessus comme cause exclusive et mis le syndicat hors de cause. La Cour de cassation l’a approuvée (Cass. 3e civ., 3 juin 2021, n° 20-10.573).
Ce copropriétaire n’était pas assuré au titre du dégât des eaux. Les juges du fond l’avaient condamné à payer 10 563,04 € de travaux, 40 278 € de préjudice locatif, 5 898 € de taxe sur les logements vacants et 5 000 € de préjudice moral (CA Toulouse, 1re ch., sect. 1, 12 novembre 2019). La cassation n’a pas atteint ces chefs. Le syndicat n’est donc pas un débiteur de secours : lorsque la cause est exclusivement privative, la victime reste face au seul voisin, assuré ou non.
La fuite vient d’un tiers
L’eau peut venir d’un immeuble voisin, ou d’une entreprise intervenue dans l’immeuble. Le propriétaire de l’immeuble voisin répond comme gardien (art. 1242, al. 1er, C. civ.) ou au titre du trouble de voisinage (art. 1253 C. civ.). L’entreprise répond de sa faute (art. 1240 C. civ.).
La victime doit-elle limiter son dommage ?
Une erreur courante, venue des guides anglo-saxons qui parlent de duty to mitigate, est de croire que la victime doit limiter son préjudice sous peine de perdre son indemnisation. En droit français, la victime n’est pas tenue de limiter son préjudice dans l’intérêt du responsable (Cass. 2e civ., 19 juin 2003, n° 00-22.302).
Une faute de la victime ayant contribué au dommage peut en revanche réduire son indemnisation, en exonérant partiellement le gardien de la chose (Cass. 2e civ., 3 mars 2016, n° 15-12.217, rendu à propos d’une chute d’un train). Laisser sciemment l’eau couler sans rien faire pourrait vous être reproché à ce titre. Votre contrat d’assurance peut aussi vous imposer des mesures de sauvegarde : lisez-le.
Le voisin n’ouvre pas : obtenir l’accès par le juge
Sans son accord, personne ne peut entrer de force chez un voisin, pas même le syndic, sans autorisation judiciaire. Trois voies existent, de la plus rapide à la plus ordinaire.
La mise en demeure
Adressez au voisin, et à son propriétaire s’il est locataire, une mise en demeure datée de laisser l’accès dans un délai court, en joignant les photographies. Elle constituera la première pièce du dossier présenté au juge, avec le rapport du plombier et le constat du commissaire de justice. Un modèle figure en fin d’article.
Le référé d’heure à heure
Le juge des référés du tribunal judiciaire du lieu de l’immeuble peut prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent pour prévenir un dommage imminent (art. 835, al. 1er, CPC). En cas d’urgence, il autorise à assigner à heure indiquée, y compris un jour férié (art. 485, al. 2, CPC).
La demande est présentée par requête, avec un projet d’ordonnance. Si le juge l’accepte, il fixe une audience rapprochée et le voisin est assigné par commissaire de justice. L’ordonnance rendue peut, par exemple :
- ordonner au copropriétaire de laisser le libre accès à son appartement pour permettre une recherche de fuite et, le cas échéant, les travaux urgents qui mettront fin aux infiltrations ;
- à défaut, autoriser le syndicat, représenté par son syndic, à faire ouvrir la porte par un serrurier en présence d’un commissaire de justice, à faire intervenir les entreprises et experts nécessaires, puis à faire sécuriser la porte.
Si le logement est loué, la procédure vise le propriétaire et le locataire. Le fondement du référé, l’astreinte et les frais sont détaillés dans l’article sur le copropriétaire qui refuse l’accès à son appartement.
L’ordonnance sur requête, quand le propriétaire est introuvable
Quand le logement est vide et que son propriétaire ne peut être identifié ou joint (succession vacante, absence prolongée pendant l’été), aucun débat contradictoire n’est possible. Le président du tribunal judiciaire peut alors autoriser l’entrée par ordonnance sur requête, rendue sans que l’autre partie soit appelée.
Cette procédure déroge au contradictoire : la requête doit justifier que les circonstances exigent que la mesure ne soit pas prise contradictoirement (art. 493 et 875 CPC). Le dossier doit donc démontrer l’urgence et les risques d’aggravation si l’écoulement se poursuit.
Agir en justice : référé, expertise, jugement au fond
Le constat du commissaire de justice
Un constat dressé par un commissaire de justice décrit les dommages, et souvent leur localisation par rapport au logement d’où vient l’eau, de manière objective. Il devient décisif dès que l’origine est discutée, et indispensable si vous devez réparer ou jeter des biens avant le passage de l’expert.
Une erreur courante est de continuer à parler d’« huissier de justice ». La profession a fusionné avec celle de commissaire-priseur judiciaire pour former les commissaires de justice, effectifs depuis le 1er juillet 2022 (ordonnance n° 2016-728 du 2 juin 2016).
Cause identifiée : le référé pour obtenir travaux et provision
Si la cause est identifiée et chiffrée par un devis, le juge des référés peut condamner le responsable à exécuter les travaux, ou vous allouer une provision. Il faut que l’obligation ne soit pas sérieusement contestable (art. 835, al. 2, CPC). Demandez une astreinte par jour de retard : c’est elle qui fait exécuter (art. L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution).
Origine contestée : le référé-expertise
Si l’origine ou l’étendue des désordres est discutée, demandez au juge des référés la désignation d’un expert judiciaire (art. 145 CPC). Sa mission porte en général sur :
- la ou les causes des désordres ;
- le ou les responsables ;
- la nature et le coût des travaux ;
- les préjudices, matériels (factures de plombier, constat, remise en état) et immatériels (perte de loyers, perte d’exploitation, trouble de jouissance).
Le juge fixe la provision à valoir sur la rémunération de l’expert et désigne la ou les parties qui la consignent (art. 269 CPC). En copropriété, mettez le syndicat dans la cause dès l’expertise : les opérations se dérouleront contradictoirement avec lui, quelle que soit l’origine finalement retenue.
Après le dépôt du rapport, soit le responsable exécute les travaux et rembourse vos frais, soit une action au fond devient nécessaire pour l’y condamner.
Combien de temps dure un procès pour dégât des eaux ?
Contester l’offre de l’assureur, c’est quitter une voie rapide pour une procédure de plusieurs années.
Sur six jugements de dégât des eaux lus intégralement, le temps écoulé entre le sinistre et le jugement de première instance est le suivant :
- sans expertise judiciaire, 2 ans et 9 mois en moyenne : 2 ans et 8 mois à Mâcon (TJ Mâcon, 1re ch., 26 mars 2026, n° 25/00874), 2 ans et 9 mois à Paris (TJ Paris, pôle civil de proximité, 8 août 2024, n° 23/07313) ;
- avec expertise judiciaire, 6 ans en moyenne : 5 ans et 5 mois à Paris (TJ Paris, 8e ch., 3e sect., 11 mai 2026, n° 24/07987), 5 ans et 8 mois à Paris (TJ Paris, 8e ch., 2e sect., 15 janvier 2026, n° 21/07034), 5 ans et 11 mois à Roanne, pour des infiltrations dans une maison achetée (TJ Roanne, 29 juillet 2025, n° 23/00789), 7 ans à Meaux (TJ Meaux, 1re ch., 21 août 2026, n° 23/03796).
Avec une expertise judiciaire, comptez six ans entre le dégât des eaux et le jugement.
Ce n’est pas toujours l’expertise qui prend le plus de temps. Dans l’affaire jugée à Paris le 15 janvier 2026, le juge des référés a ordonné l’expertise deux mois après le sinistre, et l’expert a rendu son rapport sept mois plus tard. C’est l’instance au fond qui dure : près de cinq ans entre l’assignation du 20 mai 2021 et le jugement du 15 janvier 2026. À Meaux, trois ans séparent l’assignation au fond du 25 août 2023 du jugement. Dans l’affaire jugée à Paris le 11 mai 2026, c’est au contraire l’expertise qui a duré : deux ans et demi entre l’ordonnance du 27 mai 2021 et le rapport du 4 décembre 2023.
L’expertise a aussi un coût. La provision fixée par le juge peut être modeste au départ : 3 000 € dans une affaire d’infiltrations jugée en référé à Paris (TGI Paris, réf., 26 avril 2017, n° 17/52577). Le juge peut ensuite ordonner une provision complémentaire (art. 280 CPC). En pratique, sur un dossier banal, le coût final atteint couramment 5 000 à 7 000 €. Ces frais se récupèrent sur la partie qui perd, au titre des dépens, qui comprennent la rémunération des techniciens (art. 695 CPC), mais seulement à l’issue du procès.
Ce que le juge indemnise, et ce qu’il indemnise mal
Un dégât des eaux se vit d’abord au quotidien. Un mur gorgé d’eau, un plafond qui cloque, des champignons qui gagnent les angles. Puis un appartement transformé en chantier : la poussière partout, les meubles entassés, les artisans attendus toute une journée et qui ne viennent pas, les congés posés pour rien. Cela dure des mois, parfois des années.
Cette souffrance est réelle. Elle est pourtant très mal indemnisée : en pratique, les juges allouent peu pour les tracas du quotidien, le temps perdu et la vie dans un chantier.
La plupart des victimes s’accommodent de la situation : elles continuent d’habiter le logement en condamnant une pièce, sans payer d’hôtel ni de location. Les juges le savent.
Réclamer ensuite des mois de perte de jouissance totale, sans pièce qui la prouve, ne prospère pas. Le tribunal judiciaire de Paris a rejeté en totalité une demande de 37 240 € pour trente-huit mois de perte de jouissance. La propriétaire indiquait elle-même résider ailleurs et ne justifiait par aucun élément des conditions d’occupation du logement (TJ Paris, 8e ch., 2e sect., 15 janvier 2026, n° 21/07034).
Le même jugement lui a en revanche alloué 6 000 € de préjudice moral pour les tracas, désagréments et démarches causés par des dégâts des eaux répétés pendant près de dix ans, de manière discontinue. Pour près de dix ans de sinistres, c’est peu.
Le juge indemnise la gêne que vous prouvez, pas celle que vous déclarez.
Dans une autre affaire, un assureur refusait sa garantie. La demande de 1 500 € pour résistance abusive a été rejetée, le tribunal jugeant le litige résolu par la condamnation au principal (TJ Paris, pôle civil de proximité, 8 août 2024, n° 23/07313).
Le temps perdu à jongler avec les artisans ne s’indemnise presque pas.
Il faut le savoir avant de choisir entre l’offre de l’assureur et le procès. Ce qui s’indemnise, ce sont les dommages matériels chiffrés et les frais justifiés par facture. Le reste pèse peu dans le jugement, même quand il a pesé lourd dans la vie de la victime.
Un avocat honnête le dit à son client avant d’engager la procédure.
Les délais pour agir
Contre votre propre assureur, le délai est de deux ans à compter de l’événement (art. L. 114-1 C. assur.). La lettre qui l’interrompt doit être rédigée avec soin, comme l’explique l’article sur la lettre recommandée à l’assureur et la prescription biennale.
Contre le responsable, syndicat ou voisin, le délai de droit commun est de cinq ans à compter du jour où vous avez connu ou auriez dû connaître les faits (art. 2224 C. civ.).
Lorsque la faute tient à l’inertie du syndic, la responsabilité propre du syndic peut aussi être recherchée : les conditions sont exposées dans l’article sur la responsabilité du syndic de copropriété.
L’Observatoire de la sécurité des foyers publie un guide pratique de prévention, téléchargeable ici : guide dégât des eaux de l’Observatoire de la sécurité des foyers.
Les formules à utiliser, et celles à ne jamais écrire
Vous mettez en demeure un voisin qui refuse l’accès
Objet : mise en demeure de laisser l’accès à votre logement
Madame, Monsieur,
Depuis le [date], des infiltrations provenant de votre logement endommagent le mien, comme l’établissent les photographies et le rapport du plombier joints. Malgré mes demandes des [dates], vous n’avez pas permis l’accès nécessaire à la recherche de fuite.
Je vous mets en demeure de laisser cet accès au plus tard le [date, 48 heures], de [heure] à [heure], à l’entreprise [nom]. À défaut, je saisirai le juge des référés afin qu’il ordonne l’accès, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et d’un commissaire de justice.
Je vous prie d’agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes salutations distinguées.
À ne jamais écrire :
Si vous ne m’ouvrez pas demain, je fais venir un serrurier.
S’introduire chez autrui par voie de fait est un délit (art. 226-4 C. pén.) : seule une décision du juge autorise l’ouverture forcée.
Ce que la règle ne dit pas
Les textes désignent des débiteurs. Ils ne disent pas lequel sera solvable, lequel est assuré, ni quelle origine l’expert retiendra au terme de ses investigations. Le choix des parties à mettre dans la cause, du fondement et de la procédure se fait sur les faits de chaque dossier. C’est là qu’intervient l’avocat.
Valentin Simonnet est avocat au Barreau de Paris. Il intervient en contentieux des affaires et en droit pénal des affaires.
