Un dégât des eaux peut causer de nombreux dommages à votre logement et à vos biens. Il peut aussi engendrer des litiges avec les autres occupants de l’immeuble ou avec les assureurs. Comment réagir face à ce type de sinistre ? Quelles sont les démarches à effectuer ? Quels sont vos droits et vos obligations ? Voici quelques conseils pratiques pour vous aider à faire face à cette situation.
Qu’est-ce qu’un dégât des eaux en copropriété ?
Un dégât des eaux en copropriété se définit comme les dommages matériels causés par l’action de l’eau provenant d’une fuite, d’un débordement, d’une infiltration ou d’un ruissellement. Il peut affecter les parties communes de l’immeuble (toiture, façade, terrasse, colonne d’évacuation, etc.) ou les parties privatives des appartements (canalisations, installations sanitaires, murs, sols, plafonds, mobilier, etc.).
Qui doit s’assurer contre les dégâts des eaux en copropriété ?
Pour être couvert en cas de dégât des eaux en copropriété, il est indispensable de souscrire une assurance adaptée à sa situation.
- Le syndicat des copropriétaires doit souscrire une assurance multirisque immeuble qui couvre les parties communes et les dommages causés aux tiers. Cette assurance est obligatoire depuis la loi ALUR du 24 mars 2014. Elle doit être votée en assemblée générale à la majorité simple.
- Le copropriétaire occupant doit souscrire une assurance multirisque habitation qui couvre sa responsabilité civile et ses biens personnels. Cette assurance est facultative mais fortement recommandée.
- Le copropriétaire non occupant doit souscrire une assurance propriétaire non occupant qui couvre sa responsabilité civile et ses biens immobiliers. Cette assurance est obligatoire depuis la loi ALUR du 24 mars 2014.
- Le locataire doit souscrire une assurance multirisque habitation qui couvre sa responsabilité civile et ses biens personnels. Cette assurance est obligatoire depuis la loi du 6 juillet 1989. Il doit justifier de son assurance auprès du bailleur.
Déterminer l’origine du dégât des eaux
La première chose à faire est de localiser la source du dégât des eaux et d’essayer de la stopper si possible. Il peut s’agir d’une fuite provenant de votre installation personnelle (robinet, tuyau, chauffe-eau, etc.), d’une canalisation commune à l’immeuble, d’une infiltration par la toiture ou les murs, ou encore d’un débordement accidentel (baignoire, lave-linge, etc.).
Si le dégât des eaux provient de votre logement, vous devez couper l’arrivée d’eau et prévenir le syndic de copropriété ou le bailleur si vous êtes locataire.
Si le dégât des eaux provient d’un autre logement, vous devez contacter le propriétaire ou le locataire concerné et lui demander d’intervenir rapidement. L’occupant d’un logement par lequel s’écoule une infiltration d’eau vers le dessous, sera toujours responsable des dégâts causés, même s’il n’a pas commis la moindre faute (Cass. Civ. 3, 22 mars 2018, 17-13.467).
Si le dégât des eaux provient des parties communes, vous devez avertir le syndic de copropriété qui devra faire appel à un professionnel pour réparer la fuite.
La fuite d’eau peut provenir soit d’une partie privative situé chez le voisin du dessus (ex : toilette, bac de douche fuyard à la suite de travaux mal réalisés) ou d’une partie commune située dans l’appartement du voisin tel qu’une colonne commune d’évacuation d’eau située à l’intérieur d’un lot privatif.
Qui est responsable ?
Un dégât des eaux peut avoir plusieurs origines.
Depuis une partie commune ou une canalisation commune
- Une partie commune : il s’agit alors d’un sinistre imputable à la copropriété, qui doit assurer l’entretien et la réparation des éléments communs.
En application de l’article 14 de la loi de 1965, il s’agit d’une responsabilité objective, c’est à dire sans faute. Dès lors que le sinistre provient d’une partie commune, le SDC est responsable.
“Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.”
Article 14 – Code de procédure civile
Depuis une partie privative
Une partie privative : il s’agit alors d’un sinistre imputable à un copropriétaire ou à un locataire, qui doit assurer l’entretien et la réparation des éléments privatifs.
Depuis un lieu détenu par un tiers à la copropriété
Un tiers : il s’agit alors d’un sinistre imputable à une personne extérieure à la copropriété, qui peut être responsable du fait de son activité (par exemple, un entrepreneur qui réalise des travaux dans l’immeuble) ou du fait de son bien (par exemple, un voisin dont la canalisation fuit).
Déclarer le sinistre à votre assurance
La deuxième chose à faire est de déclarer le sinistre à votre assurance dans les 5 jours ouvrés suivant sa survenance. Vous devez envoyer un courrier recommandé avec accusé de réception à votre assureur en précisant les circonstances du sinistre, la date et l’heure de sa découverte, l’origine et la nature des dommages subis, ainsi que les coordonnées des autres personnes impliquées (voisins, syndic, etc.).
Vous devez également remplir un constat amiable de dégât des eaux avec les autres parties concernées. Ce document permet de décrire les faits et les dommages constatés, et de faciliter l’indemnisation par les assureurs. Vous pouvez télécharger un modèle de constat amiable sur le site Service-public.fr ou le demander à votre assureur. Vous devez envoyer un exemplaire du constat signé par toutes les parties à votre assureur dans les 5 jours suivant sa signature.
Comment déclarer un dégât des eaux en copropriété ?
En cas de dégât des eaux en copropriété, il faut agir rapidement pour limiter les dommages et faciliter l’indemnisation.
- La première étape consiste à identifier l’origine du sinistre et à couper l’arrivée d’eau si nécessaire. Il faut également prévenir le syndic et les voisins concernés.
- La deuxième étape consiste à remplir un constat amiable dégât des eaux avec les parties impliquées. Ce document permet de décrire les circonstances du sinistre et d’évaluer les dommages. Chaque partie conserve un exemplaire du constat et le transmet à son assureur dans un délai de cinq jours ouvrés.
- La troisième étape consiste à faire établir un devis de réparation par un professionnel qualifié. Il faut également conserver les preuves du sinistre (factures, photos, témoignages, etc.).
- La quatrième étape consiste à attendre l’expertise de l’assureur ou du mandataire désigné par la convention IRSI (Indemnisation et recours des sinistres immeuble). Cette convention simplifie le règlement des sinistres en copropriété en fixant les modalités d’indemnisation et de recours entre les assureurs. Elle s’applique aux sinistres survenus depuis le 1er juin 2018.
- La cinquième étape consiste à recevoir l’indemnisation de l’assureur ou du mandataire dans un délai de 90 jours à compter de la déclaration du sinistre. L’indemnisation peut être réduite ou refusée en cas de faute, de négligence ou de défaut d’assurance de la part du responsable du sinistre.
En cas de refus du voisin d’ouvrir sa porte
Si le voisin qu’on pense être responsable du dégât des eaux refuse d’ouvrir sa porte, il est possible de demander par ordonnance sur requête l’autorisation de pénétrer sans son accord à l’intérieur de son appartement.
S’agissant d’un lieu privé, en cas de refus du copropriétaire de donner accès à son logement, il est impossible d’y pénétrer sans autorisation judiciaire. Même en cas d’urgence, c’est-à-dire une fuite d’eau importante mettant en péril la conservation des parties communes et/ou privatives, il conviendra de saisir le juge des référés en la forme d’un référé d’heure à heure.
Il s’agit d’une procédure d’urgence spécifique devant le juge des référés du lieu de situation de l’immeuble.
Une requête est rédigée ainsi qu’un projet d’ordonnance afin d’être autorisé à assigner le copropriétaire refusant de donner accès à son logement en référé d’heure à heure.
Les principales pièces communiquées au soutien de la requête seront :
- Un rapport de visite du plombier mandaté ;
- Un constat d’huissier de justice constatant les dégradations dans les parties communes et/ou privatives ;
- Une mise en demeure d’avocat adressée au voisin récalcitrant ;
- L’éventuelles réponse de ce voisin opposant un refus.
Lorsque le Juge de permanence fait droit à une telle requête, il fixe la date et l’heure d’audience urgente, qui intervient en générale sous 5 jours ouvrés.
Une assignation est alors signifiée par Huissier de justice au copropriétaire récalcitrant afin de respecter le principe du contradictoire.
Après l’audience, le Juge des référés rendra une ordonnance aux fins de :
- ORDONNER au copropriétaire de laisser le libre accès à son appartement aux fins de permettre aux entreprises mandatées par le Syndicat des copropriétaires, représenté par son Syndic d’effectuer une recherche de fuite et le cas échéant de réaliser les travaux urgents nécessaires afin de mettre un terme aux infiltrations ;
A défaut,
- AUTORISER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble, représenté par son Syndic, , en l’absence du copropriétaire ou de son représentant, ou si le copropriétaire en refuse l’accès, à :
- faire appel à un huissier de justice pour assister au déroulement des opérations des entreprises mandatés, ou de tout expert dont le diagnostic ou les prestations s’avèreraient nécessaires ;
- faire appel à un serrurier afin de faire ouvrir l’appartement, dès la signification de l’ordonnance ;
- à faire procéder à la mise en sécurité de la porte et faire ouvrir l’appartement par le serrurier après intervention ;
- AUTORISER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble, représenté par son Syndic, à faire exécuter la recherche de fuite et le cas échéant de réaliser les travaux urgents nécessaires afin de mettre un terme aux infiltrations.
A noter que si le bien est occupé par un locataire, la procédure devra viser le propriétaire du bien et son locataire.
Dans certains cas, il peut arriver que le propriétaire de l’appartement dont provient la fuite ne soit pas identifiable.
Cela est le cas, par exemple, en cas de succession vacante (aucun héritier n’a pu être identifié) et que le bien est inoccupé depuis un certain temps.
Dans un tel cas, le Syndicat des copropriétaires pourra alors saisir directement le Président du Tribunal Judiciaire du lieu de situation de l’immeuble afin que celui-ci le dispense d’une procédure contradictoire et rende directement une ordonnance autorisant à intervenir tel qu’indiqué supra.
Prévenir le Syndic
Faire établir un procès-verbal de constat d’huissier
Il s’agit d’un document qui décrit de manière objective et précise les faits constatés par un huissier de justice. Il peut servir de preuve en cas de litige avec votre assureur ou avec le responsable du sinistre.
Le procès-verbal de constat d’huissier peut être utile pour :
- Conserver la trace des dommages causés par le dégât des eaux, notamment si vous devez évacuer les biens endommagés avant l’expertise.
- Identifier l’origine du dégât des eaux, notamment si la fuite provient d’un autre logement ou des parties communes.
- Constater l’état des lieux avant et après les travaux de réparation, notamment si vous devez avancer les frais ou si les travaux sont mal faits.
Pour faire établir un procès-verbal de constat d’huissier, vous devez contacter un huissier de justice. Vous devez lui fournir toutes les informations utiles (adresse, date et heure du sinistre, coordonnées des autres parties concernées, etc.) et lui donner accès au lieu du sinistre. Vous devez aussi lui remettre une copie du constat amiable de dégât des eaux si vous en avez rempli un.
Le coût du procès-verbal de constat d’huissier varie selon la complexité du sinistre, le temps passé par l’huissier, les frais engagés (déplacement, photos, etc.). Il est généralement compris entre 200 et 500 euros. Il peut être pris en charge par votre assurance si votre contrat le prévoit. Sinon, vous devrez le payer vous-même ou le réclamer au responsable du sinistre si sa responsabilité est établie.
Le procès-verbal de constat d’huissier doit vous être remis dans un délai raisonnable après la visite de l’huissier. Vous devez en conserver un exemplaire et en envoyer une copie à votre assureur et aux autres parties concernées.
Il sera indispensable en cas d’action judiciaire.
Faire évaluer votre préjudice et les dommages (devis)
La troisième chose à faire est de faire évaluer les dommages causés par le dégât des eaux. Vous devez conserver les biens endommagés (meubles, appareils électroménagers, vêtements, etc.) jusqu’à ce qu’un expert mandaté par votre assureur vienne les examiner. Vous devez également prendre des photos des dégâts et rassembler tous les justificatifs possibles (factures, devis, etc.) pour prouver la valeur de vos biens.
L’expertise permettra de déterminer les responsabilités de chaque partie, le montant des réparations à effectuer et le montant de l’indemnisation à verser.
Si vous n’êtes pas d’accord avec l’évaluation faite par l’expert de votre assureur, vous pouvez demander une contre-expertise à vos frais ou saisir un juge.
Vous pouvez également obtenir la perte des loyers non perçus.
Voie amiable : recevoir l’indemnisation
La quatrième chose à faire est de recevoir l’indemnisation correspondant aux dommages subis. Le montant de l’indemnisation dépendra du contrat que vous avez souscrit auprès de votre assureur et des franchises éventuelles. Il peut aussi varier selon que vous êtes responsable ou non du sinistre, et selon que vous êtes propriétaire ou locataire du logement.
En général, l’indemnisation se fait selon la valeur à neuf ou la valeur vétusté déduite des biens endommagés. La valeur à neuf correspond au prix de remplacement des biens par des biens neufs de même nature et de même qualité. La valeur vétusté déduite correspond à la valeur à neuf diminuée d’un pourcentage tenant compte de l’usure et de l’ancienneté des biens.
L’indemnisation doit vous être versée dans un délai maximum de 3 mois à compter de la date d’envoi du constat amiable ou de la date de clôture du rapport d’expertise. Si vous n’êtes pas satisfait du montant ou du délai de l’indemnisation, vous pouvez contester la décision de votre assureur en lui envoyant une lettre recommandée avec accusé de réception, en saisissant le médiateur de votre compagnie d’assurance, ou en portant l’affaire devant les tribunaux.
Engager une action judiciaire
Si vous n’obtenez pas satisfaction auprès de votre assureur ou de celui du responsable du sinistre, vous pouvez engager une action judiciaire pour faire valoir vos droits.
Vous devrez alors prouver l’existence du dégât des eaux, son origine, son étendue, et le montant de votre préjudice.
Vous pouvez demander au juge de prendre les mesures suivantes :
- Désigner un expert judiciaire pour constater les dommages, préciser leur origine et évaluer le montant des travaux à engager.
- Imposer au responsable la visite de l’expert et la communication des documents utiles.
- Imposer au responsable de faire réaliser les travaux nécessaires dans un délai fixé par le juge.
- Prononcer une astreinte, c’est-à-dire une somme d’argent à verser par jour de retard, en cas de non-exécution des travaux.
- Condamner le responsable à vous indemniser de votre préjudice, en tenant compte de la vétusté des biens endommagés et des franchises éventuelles.
En cas de cause identifiée : référé conservatoire et/ou injonction et/ou provision
Si la cause est précisément identifiée et un devis précis a été établi : une procédure de référé visant à obtenir la condamnation à exécuter les travaux correspondants peut alors être envisagée. Cette procédure aura pour objet d’obtenir la condamnation du responsable des désordres à faire procéder aux réparations telles que préconisées dans le devis établi. Cette demande de condamnation devra être assortie d’une demande de condamnation sous astreinte journalière, ce qui permet de motiver le responsable à exécuter rapidement la condamnation prononcée.
En cas d’origine contestée : référé expertise
Soit la cause et la matérialité des désordres ne sont pas précisément identifiées : Dans cette hypothèse, il conviendra de solliciter devant le Juge des Référés la désignation d’un expert judiciaire qui aura notamment pour mission de déterminer :
o La ou les causes des désordres,
o La ou les responsables de ces désordres,
o La nature et le coût des travaux à accomplir,
o Les préjudices subis (le préjudice matériel englobant notamment les frais engagés comme les factures de plombier ou d’Huissier pour le constat établi ; le préjudice immatériel comprenant notamment les pertes de loyers, les pertes d’exploitation, etc…).
Les frais de cette expertise, dont les honoraires de l’Expert Judiciaire, seront à avancer par le demandeur à l’expertise qui n’est autre que la victime des désordres, étant précisé que le remboursement pourra être obtenu amiablement ou par voie judiciaire, après dépôt du rapport d’expertise.
Il convient de préciser que le coût d’une expertise judiciaire est élevé, les honoraires correspondants variant dans une fourchette variable oscillant entre 5.000 euros et 10.000 euros HT environ.
Ceci étant, à réception du rapport d’expertise judiciaire, deux options sont envisageables :
- Soit le responsable exécutera volontairement les travaux et remboursera au demandeur les frais d’expertise et ce, dans le cadre de pourparlers amiables postérieurs au dépôt de ce rapport.
- Soit son inertie obligera le demandeur à agir à nouveau judiciairement afin d’obtenir la condamnation du responsable à exécuter les travaux préconisés par l’expert, à rembourser les frais d’expertise, le requérant pouvant également ajouter des demandes accessoires en dommages et intérêts et en remboursement des honoraires d’avocat et autres frais avancés dans le cadre de la procédure d’expertise.
En copropriété, la mise en cause du Syndicat des copropriétaires apparait indispensable.
Si l’appartement est loué, il faut assigner le bailleur et le locataire.
Cas d’extrême urgence
Il s’agit de l’hypothèse où la fuite provient d’un logement inoccupé, dont le propriétaire est injoignable.
Ce cas se produit le plus souvent pendant les vacances estivales.
Il peut également s’agir d’un occupant qui refuse d’ouvrir sa porte.
Dans une telle hypothèse, l’urgence est de stopper la fuite en fermant l’arrivée d’eau.
Si celle-ci se situe à l’intérieur de l’appartement, l’accès à cette partie privative doit être autorisé par un Juge.
Deux options :
– Soit dépôt d’une requête devant le Président du tribunal judiciaire afin d’obtenir une ordonnance autorisant à pénétrer dans les lieux avec une entreprise qualifiée, un Huissier, un serrurier et l’assistance éventuelle de la Force Publique.
Ceci étant, les magistrats délivrent avec parcimonie ces ordonnances dans la mesure où cette procédure n’est pas contradictoire, la partie adverse n’étant pas informée de cette démarche judiciaire unilatérale.
– Soit le dépôt d’une requête devant le Président du Tribunal de Grande Instance destinée à obtenir l’autorisation d’assigner en référé d’heure à heure dans un délai extrêmement réduit (3 à 5 jours).
Le dossier présenté au Juge doit être composé de pièces démontrant l’urgence de la situation et les risques en cours en cas de persistance du désordre.
Conclusion
En cas de dégât des eaux, vous devez réagir rapidement et efficacement pour limiter les dommages et obtenir une indemnisation adaptée. Vous devez respecter les démarches à effectuer auprès de votre assureur et des autres parties concernées. Vous devez aussi connaître vos droits et vos obligations selon votre situation.
Si vous avez besoin d’un conseil juridique personnalisé, n’hésitez pas à me contacter pour plus d’informations.
