Séparation : comment résilier le bail d’habitation ?

Vous vivez en couple dans un logement en location et vous souhaitez vous séparer ? Vous vous demandez comment résilier le bail d’habitation et quels sont vos droits et obligations ?

Cet article vous explique les démarches à effectuer selon votre situation matrimoniale et le type de location.

Tout dépendra de trois critères :

  1. La nature de la relation : couple marié, pacsé ou en union libre
  2. Le signataire : un seul signataire ou deux signataires
  3. La date de conclusion du bail : pendant la vie commune ou après la séparation

Ensuite, les incidences seront de deux natures :

  1. Sur la résiliation : un seul des membres du couple peut-il résilier le bail sans l’accord de l’autre ?
  2. Sur le paiement : si la résiliation unilatérale est possible, le locataire sortant est-il toujours solidairement des loyers ?

Le tableau récapitulatif ci-dessous vous permettra de vous positionner.

Attention : cet article ne concerne que la résidence principale, et ne s’applique pas à la résidence secondaire

Tableau récapitulatif synthétique

Conclusion du bailMoment de la conclusion du bailMariagePacsConcubinage
Bail au nom d’un seulPendant la vie communeÉpoux cotitulaires du bail : la résiliation du bail nécessite l’accord des deuxPas de cotitularité du bail (le partenaire locataire peut résilier seul le bail), sauf si les partenaires ont demandé conjointement la cotitularité au bailleur (la résiliation du bail nécessite alors l’accord des deux)Pas de cotitularité du bail : le concubin locataire peut résilier le bail sans l’accord de l’autre
Bail au nom d’un seulPendant la vie communeÉpoux solidaires pour le paiement du loyerPartenaires solidaires pour le paiement du loyerConcubin non locataire n’est pas solidaire pour le paiement du loyer
Bail au nom d’un seulEn cas de séparationCotitularité du bail et solidarité des époux perdurent en cas de séparation de fait et même pendant la procédure de divorce : la résiliation du bail par un époux est inopposable à l’autreSi les partenaires ont demandé la cotitularité du bail : la résiliation nécessite l’accord des deux À défaut d’avoir demandé la cotitularité : pas de droit au maintien dans les lieux pour le partenaire non locataire en cas de résiliation du bailEn cas de résiliation du bail, pas de droit au maintien dans les lieux pour le concubin non locataire
Bail au nom d’un seulLa cotitularité du bail et la solidarité prennent fin à la transcription du divorce sur les actes d’état civilMais en cas d’abandon du logement par le partenaire locataire, transfert du bail à l’autre partenaire sans condition de durée du PacsEn cas d’abandon du logement par le concubin locataire, transfert du bail à l’autre concubin s’il vivait avec lui depuis au moins un an
Bail au nom d’un seulLors du divorce, possibilité pour l’un des époux de se faire attribuer le bailLors de la dissolution du Pacs, possibilité pour l’un des partenaires de se faire attribuer le droit au bail
Bail au nom d’un seulEn cas de décès du locataireLe conjoint survivant conserve le bénéfice du bailSi les partenaires ont demandé la cotitularité du bail : droit exclusif du survivant sur le bail À défaut d’avoir demandé la cotitularité : transfert du bail au profit du survivant non locataire sans condition de durée du PacsTransfert du bail au profit du concubin non locataire s’il vivait avec le titulaire du bail depuis au moins un an
Bail au nom d’un seulEn cas de décès du locataireLe conjoint survivant a droit au remboursement par la succession, pendant un an après le décès, des loyers payésLe partenaire survivant a droit au remboursement par la succession, pendant un an après le décès, des loyers payés (sauf privation par testament)____
Bail au nom des deuxPendant la vie communeÉpoux cotitulaires du bail : la résiliation du bail nécessite l’accord des deuxPartenaires cotitulaires du bail : la résiliation du bail nécessite l’accord des deuxConcubins cotitulaires du bail : la résiliation du bail nécessite l’accord des deux
Pendant la vie communeÉpoux solidaires pour le paiement du loyerPartenaires solidaires pour le paiement du loyerConcubins tenus au paiement du loyer chacun par moitié, sauf clause particulière ou de solidarité dans le bail
En cas de séparationCotitularité du bail et solidarité des époux perdurent en cas de séparation de fait et même pendant la procédure de divorce : la résiliation du bail par un époux est inopposable à l’autre La cotitularité du bail et la solidarité prennent fin à la transcription du divorce sur les actes d’état civil Lors du divorce, attribution possible du bail à l’un des épouxEn cas de résiliation du bail par l’un des partenaires, le bail se poursuit au profit de celui qui reste. La solidarité subsiste jusqu’à la fin du bail en coursEn cas de résiliation du bail par l’un des concubins, le bail se poursuit au profit de celui qui reste. La solidarité subsiste jusqu’à la fin du bail en cours
En cas de décèsLe conjoint survivant conserve le bénéfice du bailLe partenaire survivant conserve le bénéfice du bailLe concubin survivant conserve le bénéfice du bail
Bail au nom des deuxEn cas de décèsLe conjoint survivant a droit au remboursement par la succession, pendant un an après le décès, des loyers payésLe partenaire survivant a droit au remboursement par la succession, pendant un an après le décès, des loyers payés (sauf privation par testament)____

Couplé marié

Quel que soit leur régime matrimonial, les conjoints sont de fait cotitulaires du contrat de location de leur logement conjugal. Il en est ainsi même si le bail n’est signé que par un seul d’entre eux.

« Le droit au bail du local, sans caractère professionnel ou commercial, qui sert effectivement à l’habitation de deux époux est, quel que soit leur régime matrimonial et nonobstant toute convention contraire, et même si le bail a été conclu avant le mariage, réputé appartenir à l’un et à l’autre des époux. »
(Article 1751 du Code civil)

Les époux sont également solidaires des dettes du ménage et par conséquent du paiement du loyer, des charges et des réparations locatives pendant toute la durée du mariage. En cas de séparation de corps ou d’instance de divorce, chacun d’eux a la possibilité de donner congé à titre personnel. Il continue cependant d’être redevable du règlement des loyers échus jusqu’à la transcription du jugement du divorce. Le conjoint restant conserve son droit au bail.

Couple pacsé

En cas de séparation d’un couple pacsé, trois situations distinctes peuvent se présenter, avec des conséquences diverses quant à la continuité du bail d’habitation :

  1. Le bail est au nom d’un seul des partenaires : le signataire est alors l’unique titulaire du bail. En vous signifiant son congé, il induit ainsi la résiliation du contrat d’habitation et le départ obligé de son compagnon.
  2. Le bail est au nom d’un seul locataire avec demande de cotitularité : s’ils vous en ont adressé la demande conjointe, les deux partenaires d’un Pacs peuvent obtenir la cotitularité du bail. Dans cette éventualité, si l’un d’entre eux donne son préavis pour quitter le logement, le second peut continuer à l’occuper.
  3. Le bail est signé par les deux partenaires : ils sont alors automatiquement cotitulaires du bail. Ils peuvent chacun conserver le droit au bail en cas de départ de l’autre occupant.

Dans tous les cas de figure, les partenaires pacsés, bien que séparés, demeurent solidairement tenus au paiement des loyers et charges. En tant que bailleur, vous pouvez ainsi réclamer leur règlement à l’un ou l’autre des partenaires, même s’il n’occupe plus le logement suite à la désunion du couple. Cette obligation de solidarité financière ne prend fin qu’avec la dissolution du Pacs ou la fin du bail suite au congé donné par le second partenaire.

Couple en union libre/concubinage

Bail signé seul

Dans un couple en union libre, la co-titularité du bail n’est acquise que si les deux concubins sont signataires du contrat d’habitation. En d’autres termes, si seulement un seul d’entre eux a signé le bail, le second ne détient aucun droit ni obligation dans la location où il est simplement hébergé.

En cas de séparation, si le titulaire unique du bail vous donne congé, l’autre concubin ne peut légalement rester dans les lieux. S’il vous en fait la demande, vous êtes néanmoins libre d’établir un nouveau bail à son nom.

Bail signé à deux

La résiliation est possible par un seul concubin

La situation est différente si les concubins ont tous deux signé de leur nom le contrat de location. Ils agissent dès lors en tant que colocataires : si l’un d’eux décide de quitter le logement et adresse sa lettre de congé, le bail continue ses effets au seul bénéfice de son ex-partenaire.

Le locataire sortant ne peut être tenu qu’à six mois de loyers maximum

Le locataire sortant est redevable de sa part du loyer et des charges jusqu’à la fin de la période de son préavis, à moins qu’il n’existe une clause de solidarité dans le bail.

En ce cas, il reste financièrement engagé pour une période de 6 mois après la fin de son préavis, durée qui s’interrompt cependant si un nouveau locataire le remplace entre-temps.

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