Le congé du bail d’habitation

Le bail soumis à la loi de 1989 ne prend fin que par la volonté expresse du locataire ou du bailleur qui doit nécessairement donner congé.

Mais comment donner congé, que vous soyez bailleur ou locataire ?

Quelles règles respecter ?

Tout d’horizon de l’état du droit avec modèles de congés.

Le congé donné par le bailleur

Les règles diffèrent pour partie selon que la location soit meublée ou non meublée

L’exigence de 3 conditions quelque soit le bail

Le Bailleur ne peut donner congé d’un local d’habitation qu’il soit meublé ou non meublé qu’à trois conditions :

  1. Le congé doit être donné pour la date d’échéance du bail (12 mois après la signature du bail initial ou en cas de reconduction à la date anniversaire annuelle de tacite reconduction) ;
  2. Le congé doit être donné avec un préavis
    • 3 mois avant la date decheance (préavis de 3 mois)
    • ou 6 mois pour un logement vide
  3. Le congé doit être donné avec un des 3 motifs suivants :
    • vendre le logement,
    • reprendre le logement (pour l’habiter ou pour y loger un proche),
    • pour un motif légitime et sérieux(notamment en cas de faute du locataire)

Si le congé ne respecte pas ces conditions, il est NUL et ne produit aucun effet.

Autrement dit, le bailleur ne peut pas :

  • Donner congé pour une date ne correspondant pas à la date d’échéance du bail
  • donner congé avec un préavis inférieur à 3 mois
  • donner congé sans motif accepté, par exemple parce qu’il ne s’entend plus avec son locataire et ne veut plus le voir occuper « son » appartement

Les motifs du congé

Que le bail soit meublé ou non meublé, le bailleur doit avoir un MOTIF pour donner congé.

Les motifs du congé du bail d’habitation

La contestation du motif de reprise personnelle

Congé frauduleux : comment se défendre ?

La spécificité du congé en cas de bien acheté occupé

Si le logement a été acheté loué, le nouveau bailleur doit respecter les règles suivantes pour mettre fin au bail :

  • Congé pour revente
    • La fin du bail intervient plus de trois ans après l’achat : le bailleur pourra donner congé au locataire à la fin du bail
    • La fin du bail intervient moins de trois ans après l’achat : le bailleur pourra donner congé au locataire au terme du premier renouvellement du bail
  • Congé pour reprise
    • La fin du bail intervient plus de deux ans après l’achat : le bailleur pourra donner congé au locataire à la fin du bail
    • La fin du bail intervient moins de deux ans après l’achat : le bailleur pourra donner congé au locataire à la fin du bail mais il devra attendre deux ans après la date d’achat pour pouvoir récupérer le logement

Protection du locataire âgé et à faibles ressources

Le propriétaire ne peut s’opposer au renouvellement du bail en donnant congé à un locataire âgé de plus de 65 ans dont les ressources annuelles sont inférieures à un certain plafond, sans lui proposer un relogement correspondant à ses besoins et à ses possibilités. Il en va de même si le locataire vit habituellement avec une telle personne (consultez notre modèle de courrier).

Cette interdiction ne s’applique pas lorsque le propriétaire se trouve lui-même dans la même situation d’âge ou de ressources.

Résumé des différences entre le congé du bail vide et du bail meublé et selon qu’il est donné par le bailleur ou le locataire

Type de congéBail vide par le BailleurBail meublé par le BailleurBail vide par le LocataireBail meublé par le Locataire
Reprise pour habiterIdentiqueIdentiquePas besoin de motifPas besoin de motif
Reprise pour vendre Le locataire a une option d’achatLe locataire n’a pas d’option d’achatN/AN/A
Reprise pour motif légitime et sérieuxIdentiqueIdentiqueN/AN/A
Echéance : pour quelle date le congé peut-il être donnéTous les 36 mois Tous les 12 moisA tout momentA tout moment
Préavis6 mois3 mois1 ou 3 mois1 ou 3 mois

Le congé donné par le locataire

Quand le congé peut-il être donné ?

A tout moment : le locataire n’est pas tenu de respecter la date d’échéance à l’inverse du bailleur.

Quel est le préavis à respecter ?

Principe : 3 mois

Exception : 1 mois différents cas limitativement énumérés dans la loi de 1989

Point de départ : jour de la réception de la LRAR, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre

Contenu du préavis

La motivation du congé par le locataire n’est pas obligatoire (sauf s’il souhaite bénéficier du préavis réduit de 1 mois dans certaines circonstances)

A qui adresser le congé ?

En cas de mandataire (agence immobilière) :

En cas d’indivision : Le congé est adressé à l’ensemble des indivisaires

En cas de propriété démembrée : Le congé est adressé à l’usufruitier

En cas de bailleur personne morale en liquidation judiciaire (LJ) : Le congé est adressé au liquidateur

Conséquences du congé

  • Pendant la durée du préavis : le locataire reste redevable du loyer et des charges
  • À l’expiration du délai de préavis : le locataire doit quitter les lieux
  • États des lieux à effectuer lors de la remise des clés

Que se passe-t-il en cas de maintien dans les lieux du locataire à l’expiration du délai de préavis ? Le locataire a l’obligation de payer une indemnité d’occupation

Restitution du dépôt de garantie

Restitution du dépôt de garantie dans les 2 mois de la restitution des clés

Si l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée : le délai pour la restitution du dépôt de garantie est réduit à 1 mois

Modèle de congé par le locataire (word docx)

Règles communes au bailleur et au locataire

Par quelle forme adresser le congé ?

  • Notifié par LRAR
  • Signifié par acte d’huissier
  • Ou remis en main propre

Si la lettre recommandée n’a pas été remise au bailleur ou au locataire absent et a été renvoyée à l’expéditeur, la notification du congé n’est pas valable.

Pour éviter toute contestation : privilégier la signification par huissier

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