Le congé du bail d’habitation

Le bail soumis à la loi de 1989 ne prend fin que par la volonté expresse du locataire ou du bailleur qui doit nécessairement donner congé.

Le congé donné par le bailleur

Les règles diffèrent selon que la location soit meublée ou non meublée

Location meublée

À l’expiration du contrat de location, le bailleur peut, en respectant un préavis de trois mois mettre fin au bail, sous conditions.
Il doit justifier : 

  • soit de la volonté de vendre le logement. Le bailleur adresse au locataire un congé pour vendre sans que le locataire ne bénéficie d’une priorité d’achat ;
  • soit de la volonté de reprendre le logement pour l’occuper lui-même à titre de résidence principale ou y loger un membre de sa famille  (son conjoint, son partenaire de PACS, son concubin notoire depuis au moins un an, ses ascendants ou descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire) ; en ce cas, le congé donné par le bailleur doit indiquer les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise, ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire ;
  • soit d’un manquement du locataire aux obligations du bail (par exemple, le non paiement répété du loyer).

En ces cas, le bailleur doit informer, par lettre recommandée avec avis de réception ou par commissaire de justice ou remise en main propre contre récépissé ou émargement, le locataire trois mois avant le terme du bail.

Pendant le délai de préavis, le locataire doit payer le loyer pour la période où il a réellement occupé les lieux. 

Location vide

Le bailleur peut mettre fin au bail dans trois situations. Il doit respecter des règles précises et prévenir le locataire au moins six mois avant la fin du bail pour un logement vide.

Pour reprise personnelle / habiter dans le logement 

Cas général

Le bailleur peut mettre fin au bail pour habiter le logement en tant que résidence principale ou y loger un proche (modèle de courrier).

Le proche peut être un conjoint, un partenaire de Pacs, un concubin depuis au moins un an, un de leurs ascendants (parents, grands-parents, arrière-grands-parents…) ou descendants (enfants, petits-enfants, arrière-petits-enfants…) ou ceux de son conjoint, partenaire ou concubin.

Le bailleur doit mentionner au locataire la nature du lien avec le bénéficiaire de la reprise ainsi que les motifs qui justifient son besoin de reprendre le logement.

Le cas particulier de la société civile immobilière (SCI) qui donne congé pour reprise

Une SCI peut donner un congé pour reprise sous réserve qu’elle remplisse deux conditions cumulatives :

  1. La SCI est familiale : le congé pour reprise pour habiter peut être invoqué uniquement par les sociétés civiles de famille, c’est-à-dire lorsque la SCI est constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 13). ( Civ 3e, 7 févr., 1996, Bull. civ. III, n°35. Civ 3e, 19 janv., 2005, Bull. civ. III, n°9 (CA Paris, pôle 4 – ch. 3, 7 mai 2021, n° 18/15812)
  2. Le bénéficiaire de la reprise est un associé
Qu’est-ce qu’une SCI de famille ?
Qu’est-ce qu’une SCI de famille ?

Une SCI non familiale ne peut pas donner congé pour reprise personnelle.

Le bénéficiaire de la reprise pour une SCI familiale

Uniquement un associé de la SCI de famille peut bénéficier de la reprise.

Ne peuvent pas bénéficier de la reprise dès lors qu’ils ne sont pas associés :

  • époux d’un associé
  • partenaires d’un Pacs
  • concubins notoires
  • ascendants
  • descendants (Cass. Civ. III : 19.1.05)

Le congé doit indiquer, outre son motif, le nom et l’adresse du bénéficiaire de la reprise et la nature du lien existant entre la SCI et le bénéficiaire de la reprise. La SCI n’a pas à justifier du besoin de relogement du bénéficiaire du congé (Cass. 3e civ. 15-5-1996 : RJDA 8-9/96 n° 1028 ; Cass. 3e civ. 28-11-2006 n° 05-20.567 : RJDA 3/07 n° 235 ; Cass. 3e civ. 4-5-2010 n° 09-15.371 : RJDA 7/10 n° 722). Mais elle doit justifier du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 15).

L’indivision

Lorsque le logement est en indivision, tout membre de l’indivision peut bénéficier de la reprise.

Démembrement

En cas de démembrement de propriété, seul l’usufruitier a la qualité de bailleur en vertu de son droit de jouissance sur le bien (C. civ. art. 595, al. 1). Il en résulte donc que lui seul a qualité pour délivrer un congé et agir en justice en vue de le faire valider, quel que soit son motif (motif sérieux et légitime, reprise, vente) (Cass. 3e civ. 26-1-2022 n° 20-20.223 FS-B : BPAT 2/22 inf. 76).

La contestation du motif de reprise personnelle

Il n’appartient pas aux tribunaux d’exercer un quelconque contrôle sur les motifs ou les mobiles de la reprise ; la reprise s’exerce sur la simple déclaration de l’intention de la SCI, que le locataire n’est pas admis à contester. Seule est possible une contestation sur la réalité de la reprise, ce qui signifie un contrôle a posteriori sur le caractère frauduleux, ou non, de la reprise à la suite de l’inoccupation des lieux par le bénéficiaire (Cass. 3e civ. 6-3-1996 : RJDA 6/96 n° 760 ; CA Paris 7-5-2002 : Rev. loyers 2002 p. 456) ou de la mise en vente des lieux loués après le départ du locataire (Cass. 3e civ. 12-10-2004 : Administrer juin 2005 p. 41). Le droit de reprise du bailleur suppose l’habitation des locaux à titre principal et non comme résidence secondaire (Cass. 3e civ. 31-1-2001 : RJDA 4/01 n° 432 ; Cass. 3e civ. 22-10-2003 : RJDA 1/04 n° 27 ; Cass. 3e civ. 13-11-2008 n° 05-19.722 : RJDA 2/09 n° 82).

Le défaut d’occupation des lieux par le bénéficiaire de la reprise ouvre au profit du locataire une action fondée sur sa responsabilité contractuelle (Cass. 3e civ. 19-6-1991 : RJDA 11/91 n° 902 ; Cass. 3e civ. 19-4-2000 : RJDA 6/00 n° 638 ; Cass. 3e civ. 7-5-2002 : RJDA 7/02 n° 741).

Pour apprécier, au jour de la délivrance du congé, le caractère réel et sérieux de l’intention du bailleur de reprendre le logement pour l’habiter à titre de résidence principale, le juge peut tenir compte d’éléments postérieurs, dès lors qu’ils sont de nature à établir cette intention (Cass. 3e civ., 12 oct. 2023, n° 22-18.580).

Un congé pour vendre ou pour reprise frauduleux est puni d’une amende pénale maximale de 6 000 € pour une personne physique et de 30 000 € pour une personne morale. Le montant de l’amende est proportionné à la gravité des faits constatés. Le locataire peut se constituer partie civile et demander la réparation de son préjudice (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 15, IV).

Pour vendre le logement vide de toute location

Dans ce cas, le locataire a la priorité pour acheter le logement et le congé vaudra offre de vente [il devra spécifier le prix et les conditions de la vente (modèle de courrier)]. Si le locataire ne souhaite pas l’acheter, il peut rester dans le logement jusqu’à la fin du bail. L’offre de vente est valable durant les deux premiers mois du préavis. Si le locataire l’accepte, il a deux mois (ou quatre s’il a recours à un prêt) pour acheter le bien après avoir donné sa réponse au bailleur. 

Un bailleur peut toujours vendre un logement occupé par un locataire. Dans ce cas, il n’a pas à l’en informer ni à mettre fin au bail. Le locataire reste dans le logement et son bail se poursuit dans les mêmes conditions avec le nouveau bailleur. 

Pour mettre fin au bail pour un motif légitime et sérieux 

Le bailleur peut décider de ne pas poursuivre la location pour motif “légitime et sérieux” comme par exemple des retards répétés de paiement de loyer, un défaut d’entretien du logement ou encore des troubles du voisinage (modèle de courrier).

Le locataire peut contester ce motif et saisir le tribunal judiciaire dont dépend le logement loué. Le juge tranchera sur l’existence d’un motif “légitime et sérieux”.

Pour cause de bien acheté occupé

Si le logement a été acheté loué, le nouveau bailleur doit respecter les règles suivantes pour mettre fin au bail :

  • Congé pour revente
    • La fin du bail intervient plus de trois ans après l’achat : le bailleur pourra donner congé au locataire à la fin du bail
    • La fin du bail intervient moins de trois ans après l’achat : le bailleur pourra donner congé au locataire au terme du premier renouvellement du bail
  • Congé pour reprise
    • La fin du bail intervient plus de deux ans après l’achat : le bailleur pourra donner congé au locataire à la fin du bail
    • La fin du bail intervient moins de deux ans après l’achat : le bailleur pourra donner congé au locataire à la fin du bail mais il devra attendre deux ans après la date d’achat pour pouvoir récupérer le logement

Protection du locataire âgé et à faibles ressources

Le propriétaire ne peut s’opposer au renouvellement du bail en donnant congé à un locataire âgé de plus de 65 ans dont les ressources annuelles sont inférieures à un certain plafond, sans lui proposer un relogement correspondant à ses besoins et à ses possibilités. Il en va de même si le locataire vit habituellement avec une telle personne (consultez notre modèle de courrier).

Cette interdiction ne s’applique pas lorsque le propriétaire se trouve lui-même dans la même situation d’âge ou de ressources.

Le congé donné par le locataire

Quand le congé peut-il être donné ?

A tout moment

Quel est le préavis à respecter ?

Principe : 3 mois

Exception : 1 mois différents cas limitativement énumérés dans la loi de 1989

Point de départ : jour de la réception de la LRAR, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre

Contenu du préavis

La motivation du congé par le locataire n’est pas obligatoire (sauf s’il souhaite bénéficier du préavis réduit de 1 mois dans certaines circonstances)

A qui adresser le congé ?

En cas de mandataire (agence immobilière) :

En cas d’indivision : Le congé est adressé à l’ensemble des indivisaires

En cas de propriété démembrée : Le congé est adressé à l’usufruitier

En cas de bailleur personne morale en liquidation judiciaire (LJ) : Le congé est adressé au liquidateur

Conséquences du congé

  • Pendant la durée du préavis : le locataire reste redevable du loyer et des charges
  • À l’expiration du délai de préavis : le locataire doit quitter les lieux
  • États des lieux à effectuer lors de la remise des clés

Que se passe-t-il en cas de maintien dans les lieux du locataire à l’expiration du délai de préavis ? Le locataire a l’obligation de payer une indemnité d’occupation

Restitution du dépôt de garantie

Restitution du dépôt de garantie dans les 2 mois de la restitution des clés

Si l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée : le délai pour la restitution du dépôt de garantie est réduit à 1 mois

Modèle de congé par le locataire (word docx)

Règles communes au bailleur et au locataire

Par quelle forme adresser le congé ?

  • Notifié par LRAR
  • Signifié par acte d’huissier
  • Ou remis en main propre

Si la lettre recommandée n’a pas été remise au bailleur ou au locataire absent et a été renvoyée à l’expéditeur, la notification du congé n’est pas valable.

Pour éviter toute contestation : privilégier la signification par huissier

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