Vous avez reçu un congé de votre bailleur. Six mois pour quitter un logement que vous occupez depuis des années, pour un motif dont vous doutez — ou dont vous savez pertinemment qu’il est faux. Avant de faire vos cartons, lisez ce qui suit.
Le congé du bailleur est l’acte juridique le plus encadré du droit des baux d’habitation. L’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 multiplie les exigences de forme et de fond, à peine de nullité. Et depuis la loi ALUR de 2014, le juge dispose d’un pouvoir de contrôle renforcé sur les motifs.
Résultat : un locataire qui conteste son congé dispose de deux familles d’armes très différentes. La première ne nécessite aucune intention frauduleuse à démontrer — il suffit que la lettre soit incomplète ou tardive. La seconde exige de prouver que le bailleur ment sur ses intentions réelles.
Cette distinction est fondamentale. Elle conditionne la stratégie, les preuves à réunir et l’issue probable du contentieux.
Deux familles de moyens, deux logiques différentes
Les nullités formelles sont des nullités textuelles : la loi liste des mentions dont l’absence est sanctionnée par la nullité, sans que le locataire ait à démontrer un préjudice ou une intention malveillante. Si la lettre de congé ne contient pas le nom et l’adresse du bénéficiaire de la reprise, le congé est nul — même si le bailleur avait sincèrement l’intention de reprendre le logement. C’est la puissance de la nullité de forme : elle coupe court au débat sur le fond.
Les moyens de fond portent sur la sincérité du motif invoqué. Ici, le locataire doit démontrer que le bailleur n’avait pas réellement l’intention de faire ce qu’il prétend : reprendre le logement pour l’habiter, le vendre, ou mettre en œuvre un motif légitime et sérieux. C’est le terrain du congé frauduleux — plus difficile à plaider, mais souvent plus lourd en termes de sanction.
La bonne méthode : commencer systématiquement par l’analyse des nullités formelles. Si la lettre est irrégulière, le contentieux se règle plus vite et avec plus de certitude. Les moyens de fond viennent en complément ou en substitution lorsque la forme est irréprochable.
Les nullités formelles communes à tout congé
Quelle que soit sa nature — reprise, vente, motif légitime et sérieux — tout congé du bailleur doit répondre à des exigences communes dont le non-respect entraîne la nullité.
La forme de la notification
Le congé ne peut être valablement délivré que par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte de commissaire de justice, ou par remise en main propre contre récépissé ou émargement (art. 15 I loi 89-462). Un email, un SMS, un courrier simple sans AR : le congé est nul, même s’il est reçu et lu. Ce n’est pas une formalité symbolique — c’est une condition d’existence de l’acte.
La date qui fait courir le délai de préavis est la date de première présentation de la lettre recommandée, ou la date de signification de l’acte de commissaire de justice. Un bailleur qui dépose lui-même une lettre sans en obtenir de récépissé signé ne peut opposer ce congé à son locataire.
Le délai de préavis
Le bailleur doit délivrer son congé au moins six mois avant l’échéance du bail pour un logement loué vide, et trois mois pour un logement meublé constituant la résidence principale du locataire. Ce délai est d’ordre public.
Le congé reçu un seul jour trop tard est nul. Le bail est alors tacitement reconduit pour sa durée initiale — trois ans pour un logement vide — et le bailleur doit attendre la prochaine échéance. Vérifiez systématiquement la date de première présentation du recommandé, pas celle du dépôt à la poste. Le calcul précis de l’échéance et du délai de préavis est détaillé dans notre article sur le calcul du délai et l’échéance du bail.
La notification à tous les titulaires du bail
Si le bail a été conclu par plusieurs personnes — époux, concubins, colocataires — le congé doit être adressé à chacun des cotitulaires. Un congé délivré à un seul des cotitulaires est inopposable aux autres. Les juges appliquent cette règle avec rigueur : un bail conclu au nom des deux époux exige deux lettres de congé distinctes, même si le couple occupe ensemble le logement.
Si le locataire s’est marié ou pacsé en cours de bail, et que le bailleur en a été informé, il doit également adresser le congé au conjoint ou au partenaire. L’omission est une cause de nullité.
Les nullités du congé pour reprise
Les mentions obligatoires à peine de nullité
L’article 15 I de la loi de 1989 est explicite : à peine de nullité, le congé pour reprise doit indiquer :
- le motif allégué (reprise pour habiter) ;
- les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ;
- la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire.
Ces trois mentions sont des nullités textuelles. Aucun grief n’est à démontrer : leur absence suffit. Un congé qui indique le motif mais omet le nom du bénéficiaire ou la nature du lien familial est nul, quand bien même le projet de reprise serait parfaitement sincère.
Si le congé est délivré par un intermédiaire — administrateur de biens, agence immobilière — la lettre doit mentionner le nom du propriétaire. L’absence de cette précision expose le congé à la nullité.
En revanche, la Cour de cassation a confirmé que l’obligation de « justifier du caractère réel et sérieux de la décision de reprise » — que l’article 15 impose également — n’est pas édictée à peine de nullité (Cass. 3e civ., 12 oct. 2023, n° 22-18.580). Un congé dépourvu d’explication sur les motifs concrets de la reprise n’est donc pas nul pour ce seul défaut. C’est un indice sur le fond, pas une nullité de forme.
Le bénéficiaire non habilité : nullité sans fraude à démontrer
La loi fixe une liste fermée des bénéficiaires autorisés d’une reprise : le bailleur lui-même, son conjoint, le partenaire lié par un PACS enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à cette date, ses ascendants ou descendants, ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin (art. 15 I).
Un congé pour reprise au profit d’un neveu, d’un cousin, d’un ami ou d’un salarié est nul de plein droit — sans qu’il soit nécessaire de démontrer la fraude. L’identité du bénéficiaire est vérifiable dès la réception du congé.
Le cas de la SCI. Une SCI non familiale ne peut pas donner congé pour reprise personnelle. Seules les sociétés civiles constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus peuvent l’invoquer, et uniquement au profit d’un associé de la SCI (art. 13 loi 89-462 ; Cass. 3e civ., 7 févr. 1996 ; Cass. 3e civ., 19 janv. 2005). Si votre bailleur est une SARL, une SAS ou une SCI non familiale, son congé pour reprise est nul de plein droit — vérifiez l’extrait Kbis ou l’acte de société. Pour les conditions détaillées selon la nature du bailleur, voir notre article sur les motifs du congé du bail d’habitation.
Les locataires protégés
L’article 15 III de la loi de 1989 interdit au bailleur de donner congé — sans proposer un relogement adapté — au locataire de plus de 65 ans dont les ressources annuelles sont inférieures au plafond fixé pour l’attribution des logements sociaux conventionnés. Cette protection s’étend au locataire qui a à sa charge, à son foyer, une personne remplissant ces conditions d’âge et de ressources.
Le congé délivré en violation de cette règle est nul de plein droit, sans débat sur le fond. Le bailleur ne peut y remédier en cours d’instance qu’en proposant un relogement conforme aux besoins et aux possibilités du locataire, situé dans le même arrondissement ou dans les communes limitrophes.
Exception : la protection ne s’applique pas si le bailleur lui-même est âgé de plus de 65 ans ou si ses propres ressources sont inférieures au même plafond. L’âge du locataire et du bailleur s’apprécie à la date d’échéance du bail ; les ressources, à la date de notification du congé.
La notice d’information : nullité relative, pas automatique
Depuis le 1er janvier 2018, tout congé pour reprise ou pour vente doit être accompagné d’une notice d’information rappelant au locataire ses droits et les voies de recours (art. 15 I al. 5 ; arrêté du 13 décembre 2017).
La loi ne précise pas expressément que l’absence de notice est sanctionnée à peine de nullité. Le juge apprécie au cas par cas et exige parfois que le locataire démontre un grief — une irrégularité seule ne suffit pas nécessairement à justifier la nullité. La notice manquante n’entraîne donc pas la nullité automatique. Elle reste un moyen à soulever systématiquement en complément des autres : certains juges du fond l’ont retenu comme cause de nullité, et l’incertitude jurisprudentielle en fait un argument à ne pas négliger.
Les nullités du congé pour vente
Le congé pour vente est doublement contraint : il doit respecter les exigences communes à tout congé, et il vaut offre de vente au locataire. L’article 15 II de la loi de 1989 impose à ce titre des mentions spécifiques dont l’omission est sanctionnée par la nullité.
Prix, conditions et reproduction des cinq alinéas
Le congé pour vente doit contenir, à peine de nullité :
- le prix de vente et les conditions de la vente (vente au comptant ou à crédit, existence d’une promesse de vente déjà signée avec un tiers) ;
- une description du bien vendu, incluant les éventuelles annexes (cave, parking, grenier) ;
- la reproduction textuelle des cinq premiers alinéas de l’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989, qui informent le locataire de son droit de préemption.
Ce dernier point est le plus souvent négligé par les bailleurs peu avertis. La reproduction doit être intégrale — un résumé ou un renvoi à la loi ne suffit pas. L’absence de ces cinq alinéas dans la lettre est une cause de nullité textuelle directe et l’argument le plus fréquemment opérant en pratique.
Sur le fonctionnement du droit de préemption attaché au congé pour vente et les délais d’exercice, voir notre article dédié sur le congé pour vente et le droit de préemption du locataire.
L’erreur classique en copropriété : millièmes, pas superficie
Un point régulièrement méconnu, y compris de certains praticiens : pour un lot de copropriété, le congé pour vente n’a pas à mentionner la superficie de la partie privative (loi Carrez). En revanche, il doit mentionner la quote-part des millièmes de copropriété afférente au lot, puisque les parties communes sont également vendues. Omettre les tantièmes et mentionner la surface à leur place est une irrégularité susceptible d’entraîner la nullité — et un argument que les locataires ne soulèvent presque jamais, faute d’en être informés.
Si votre logement est en copropriété et que le congé mentionne une superficie sans faire référence aux millièmes, faites vérifier l’acte avant toute décision.
Notice d’information (congé pour vente)
La même règle s’applique qu’en matière de congé pour reprise : la notice est obligatoire depuis le 1er janvier 2018, son absence est à soulever, mais la nullité n’est pas automatique — elle est conditionnée à la démonstration d’un grief selon l’appréciation souveraine du juge.
Rester dans les lieux ou partir : le choix qui conditionne tout
C’est la question que presque tous les articles ignorent, et c’est pourtant la première à se poser. Elle détermine la nature du contrôle judiciaire et l’issue possible de la procédure.
Le contrôle a priori : rester et saisir le juge
Si le locataire reste dans les lieux et saisit le tribunal avant l’échéance du bail, le juge exerce un contrôle a priori : il apprécie l’intention réelle du bailleur au moment du congé, sans attendre la réalisation — ou la non-réalisation — de la reprise ou de la vente. Si le congé est annulé, le bail est automatiquement reconduit et le locataire n’a jamais à quitter les lieux.
Depuis la loi ALUR, le juge peut déclarer non valide le congé si la non-reconduction « n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes » (art. 15 I). Ce contrôle lui était auparavant largement refusé. La Cour de cassation a rappelé que pour apprécier l’intention du bailleur au jour du congé, le juge peut tenir compte d’éléments postérieurs dès lors qu’ils éclairent cette intention (Cass. 3e civ., 12 oct. 2023, n° 22-18.580). En l’espèce, le bailleur devenu veuf souhaitait regagner sa région d’origine : les démarches concrètes d’installation avaient été retardées par le refus des locataires de partir. Les éléments postérieurs à la délivrance du congé — inscription sur les listes électorales, travaux, souscription de contrats d’énergie — ont été retenus pour établir la sincérité de l’intention initiale.
Le juge n’exerce pas pour autant un contrôle d’opportunité. Un bailleur peut reprendre son logement alors qu’il est lui-même propriétaire d’un autre bien, si son intention est sincère (CA Nîmes, 2e ch., 19 mai 2022, n° 20/00507). Ce qui est contrôlé, c’est la réalité du projet — pas sa pertinence économique ou personnelle.
Deux exemples opposés illustrent ce contrôle : la reprise au profit d’une fille dont le besoin d’un logement plus grand n’était pas démontré a été invalidée (CA Toulouse, 3e ch., 14 juin 2021, n° 20/02954) ; la reprise pour un étudiant devant effectuer des stages à Paris, projet précis et non hypothétique, a été validée (CA Paris, 3e ch., 27 sept. 2018, n° 16/07116).
Le contrôle a posteriori : partir et agir après
Si le locataire a quitté les lieux avant d’agir, le contrôle ne peut porter que sur la réalité de ce qui s’est effectivement passé. Le bailleur a-t-il occupé les lieux à titre de résidence principale ? A-t-il réellement entrepris des démarches de vente ? Ce contrôle a posteriori était le seul possible avant la loi ALUR (Cass. 3e civ., 6 mars 1996 ; CA Paris, 7 mai 2002) ; il reste pleinement disponible aujourd’hui.
Le droit de reprise suppose l’habitation à titre principal — pas comme résidence secondaire ou pied-à-terre (Cass. 3e civ., 31 janv. 2001 ; Cass. 3e civ., 22 oct. 2003 ; Cass. 3e civ., 13 nov. 2008, n° 05-19.722). Le défaut d’occupation effective des lieux par le bénéficiaire désigné ouvre au locataire une action en responsabilité contractuelle (Cass. 3e civ., 19 juin 1991 ; Cass. 3e civ., 19 avr. 2000 ; Cass. 3e civ., 7 mai 2002). L’action en nullité ne devient pas sans objet du seul fait que le locataire a quitté les lieux en cours de procédure (Cass. 3e civ., 11 mars 2014, n° 12-21.529).
Un cas particulièrement préjudiciable pour le locataire : le bailleur donne congé pour reprise, le locataire part, puis le logement est mis en vente. La fraude est double — le locataire a perdu le droit de préemption auquel un congé pour vente lui aurait ouvert droit.
La prescription de l’action
Les actions relatives aux baux d’habitation se prescrivent par trois ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’agir (art. 7-1 loi 89-462). Pour une fraude a posteriori, le délai court à compter du moment où le locataire a eu connaissance de la non-reprise effective des lieux.
Mon conseil : si vous disposez d’éléments sérieux de contestation, ne partez pas avant d’avoir saisi le juge. Rester dans les lieux pendant la procédure est parfaitement légal — le bailleur ne peut pas vous expulser sans titre exécutoire, et l’obtention de ce titre suppose une procédure contradictoire lors de laquelle vous pourrez soulever tous vos moyens. Sur les ressorts de la procédure d’expulsion et la manière d’y répondre, voir notre article congé du bailleur et procédure d’expulsion.
Le fond : le congé frauduleux
Lorsque le congé est formellement irréprochable — mentions complètes, délais respectés, forme conforme — le locataire peut encore attaquer en démontrant que le motif est fictif.
Quand la fraude est-elle caractérisée ?
La fraude s’apprécie à la date de délivrance du congé : le bailleur avait-il réellement, à ce moment-là, l’intention de faire ce qu’il indique ? Un bailleur qui donne congé pour reprise au profit d’un enfant sans que cet enfant ait aucune intention d’y habiter commet une fraude — même si, après le départ du locataire, il tente de régulariser la situation par une installation factice.
Le congé pour vente comportant une distorsion avec la réalité des intentions du bailleur est frauduleux. Il en est ainsi lorsque le propriétaire souhaite mettre fin au bail pour relouer à un tarif plus élevé, ou pour se débarrasser d’un locataire avec lequel il est en conflit, et use du prétexte de la vente pour y parvenir (Cass. 3e civ., 18 janv. 1989).
Les indices pour le congé pour reprise
Les éléments de fraude les plus caractéristiques sont :
- Le logement est reloué dans les semaines suivant le départ du locataire, y compris à un loyer nettement supérieur.
- Le logement est mis en vente peu après le départ, privant rétroactivement le locataire du droit de préemption auquel un congé pour vente lui aurait ouvert droit.
- Le bénéficiaire désigné n’a effectué aucune démarche de domiciliation : inscription électorale, souscription d’abonnements d’énergie ou de téléphonie, démarches fiscales.
- Le logement est occupé par une personne autre que celle désignée dans le congé.
- Le bénéficiaire dispose d’une résidence principale avérée ailleurs et n’a manifesté aucun projet de déménagement documenté.
Le droit de reprise n’est valable que pour une occupation à titre de résidence principale. Une installation saisonnière ou partielle est assimilée à un usage frauduleux (Cass. 3e civ., 31 janv. 2001 ; Cass. 3e civ., 22 oct. 2003 ; Cass. 3e civ., 13 nov. 2008, n° 05-19.722).
Les indices pour le congé pour vente
Les éléments permettant de qualifier la fraude sont :
- Absence de démarches sérieuses de vente : pas de mandat confié à un agent immobilier, pas d’annonces publiées, pas de visite organisée (Cass. 3e civ., 15 mars 2000, n° 98-14.372 ; Cass. 3e civ., 9 juin 2009, n° 08-15.112).
- Prix proposé manifestement dissuasif, sans rapport avec la réalité du marché immobilier. La Cour de cassation a jugé qu’une offre correspondant à 112 % de l’estimation expertale n’est pas en soi exorbitante (Cass. 3e civ., 19 avr. 2000, n° 98-18.123). L’appréciation reste souveraine au cas par cas.
- Remise en location rapide du logement après le départ du locataire, à loyer plus élevé — indice fort que l’objectif réel était de changer de locataire.
- Comportements révélateurs de l’intention réelle : correspondances, déclarations à des tiers, absence totale de démarche commerciale.
La charge de la preuve reste sur le locataire
C’est au locataire demandeur qu’il incombe de démontrer la fraude, par application de l’article 9 du Code de procédure civile (Cass. 3e civ., 14 juin 2006, n° 05-12.559). La loi ALUR a renforcé le pouvoir de contrôle du juge et imposé au bailleur de justifier du caractère réel et sérieux de sa décision — mais cette obligation formelle n’inverse pas la charge de la preuve au fond. Il ne suffit pas de soupçonner la fraude : il faut la démontrer par des éléments positifs.
Constituer la preuve de fraude : le dossier pratique
C’est le point le plus opérationnel et le moins traité dans les articles grand public.
Le constat de commissaire de justice est l’arme principale pour les fraudes a posteriori. Il permet de constater et de dater de manière probante : la présence ou l’absence d’occupation des lieux, la présence d’annonces de relocation, l’état du logement après le départ du locataire. Un constat établi quelques semaines après votre départ, documentant que le logement est de nouveau proposé à la location, constitue une preuve quasi irréfutable de fraude. Les règles de validité et le champ d’intervention du commissaire de justice sont présentés dans notre article sur le constat de commissaire de justice.
La consultation du Service de Publicité Foncière (SPF) permet d’obtenir les actes de mutation publiés sur le bien. Si le logement repris pour habiter est vendu quelques mois après votre départ, l’acte de vente publié au SPF en apporte la preuve documentée. Cette démarche est accessible à tout particulier, sur demande écrite au bureau compétent ou en ligne.
La surveillance des plateformes d’annonces immobilières est efficace pour les fraudes à la relocation. Réalisez des copies d’écran horodatées de toute annonce portant sur le logement (LeBonCoin, PAP, SeLoger, Bien’ici). Une annonce de location publiée trois semaines après votre départ est un indice de fraude particulièrement difficile à contester.
Les attestations de témoins — voisins, gardien, concierge — rédigées selon les formes de l’article 202 du Code de procédure civile constituent des preuves recevables. Un voisin qui atteste n’avoir vu personne s’installer après votre départ, ou avoir constaté des visites d’agence immobilière, apporte une contribution réelle au dossier.
La consultation des listes électorales : si le bénéficiaire désigné n’est pas inscrit à l’adresse du logement après votre départ, c’est un indice complémentaire. L’inscription électorale n’est pas une condition légale d’occupation, mais son absence — combinée à d’autres éléments — fragilise sensiblement la thèse d’une résidence principale effective.
Un point pratique : si vous avez également un litige sur la restitution de votre dépôt de garantie, ces deux contentieux peuvent être introduits simultanément devant le même tribunal. Les règles applicables sont présentées dans notre article sur la récupération du dépôt de garantie.
Faut-il tout justifier dès le congé ?
Ce développement intéresse autant les bailleurs que les locataires cherchant à comprendre ce que le juge peut exiger.
De nombreux commissaires de justice conseillent aux bailleurs de détailler longuement leurs motivations dans la lettre de congé. Je suis contre cette approche pour deux raisons.
D’abord, plus le bailleur s’explique dans le congé, plus il risque de se contredire lors d’une éventuelle contestation. Une motivation abondante crée des engagements que l’adversaire peut retourner contre lui.
Ensuite, et surtout, la Cour de cassation a confirmé que l’obligation de justifier dans le congé du caractère réel et sérieux de la décision de reprise n’est pas édictée à peine de nullité (Cass. 3e civ., 12 oct. 2023, n° 22-18.580). Le bailleur peut se borner à indiquer le motif légal — « reprise pour habiter » — et développer sa justification factuelle uniquement en cas de contestation contentieuse. Ce qui veut dire qu’on peut délivrer un congé avec l’intitulé du motif et n’expliquer les détails qu’en cas de contestation — par exemple : un enfant associé de la SCI familiale souhaite habiter le bien pour venir faire ses études à Paris.
Pour le locataire, la conséquence est claire : un congé sobrement rédigé n’est pas pour cette raison soupçonnable de fraude. La preuve de la fraude suppose des éléments positifs — pas simplement l’absence de motivation dans la lettre.
Les sanctions du congé irrégulier ou frauduleux
Nullité et continuation du bail
Que la nullité soit formelle ou fondée sur la fraude, ses effets sont identiques : le congé est anéanti et le bail se poursuit pour une nouvelle période. Pour un bail vide, la reconduction est de trois ans. Pour un bail meublé, d’un an. La situation contractuelle entre le bailleur et le locataire revient à celle qui existait avant la délivrance du congé.
Si le locataire est resté dans les lieux, il peut éviter la déchéance de son titre locatif et bénéficier automatiquement de la reconduction. Si le locataire a déjà quitté les lieux, les tribunaux tendent à refuser la réintégration et à octroyer des dommages-intérêts en substitution (Cass. 3e civ., 14 mars 1990, n° 88-18.536 ; Cass. 3e civ., 21 févr. 1990, n° 88-16.788 ; Cass. 3e civ., 15 mai 2008, n° 07-10.243).
Dommages-intérêts
Le locataire dont le congé est annulé ou reconnu frauduleux peut obtenir réparation de l’intégralité de son préjudice.
Le différentiel de loyer est généralement le poste le plus lourd : si le locataire a dû se reloger à un loyer supérieur, la différence mensuelle capitalisée sur la durée d’éviction constitue un préjudice économique direct et démontrable (CA Angers, 30 mai 1995 ; CA Besançon, 6 janv. 1999).
Les frais de déménagement sont indemnisés sur justificatifs — devis et factures de déménageur, location de véhicule. En revanche, les frais de stockage du mobilier pour des convenances personnelles du locataire restent à sa charge (CA Rouen, 1er mars 2005, n° 03/03762).
Le préjudice d’agrément est retenu lorsque le locataire a réalisé dans le logement des aménagements importants qu’il perd du fait de son éviction (CA Paris, 14 juin 1996).
Le préjudice moral reste un terrain incertain. Il a été admis par certaines cours d’appel (CA Amiens, 1re civ., 13 oct. 2017, n° 15/04960), refusé par d’autres (CA Riom, 1re ch., 17 nov. 2011, n° 10/02655). La jurisprudence n’est pas fixée sur ce point. Il est recommandé de le chiffrer et de le plaider comme chef subsidiaire.
Amende pénale
Le congé frauduleux pour vente ou pour reprise engage la responsabilité pénale du bailleur. L’amende maximale est de 6 000 € pour une personne physique et de 30 000 € pour une personne morale (art. 15 IV loi 89-462). Le locataire peut se constituer partie civile devant la juridiction pénale et demander la réparation de son préjudice — une voie alternative lorsque le dossier pénal est solide.
La réintégration : une sanction quasi inaccessible
La jurisprudence est constamment réticente à ordonner la réintégration du locataire dans les lieux. La loi ne prévoit pas expressément cette sanction, et les relations conflictuelles entre les parties rendent la reprise du bail difficile (CA Paris, 14 oct. 1997 ; CA Paris, 7 janv. 1998 ; CA Rouen, 1er mars 2005, n° 03/03762). Un arrêt isolé l’a admise après annulation d’un congé pour vente (CA Paris, 14e ch. B, 7 juill. 2006). En pratique, n’en faites pas un objectif principal — les dommages-intérêts constituent la sanction réaliste et obtenue.
Délais et procédure
Le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble est compétent pour l’action en nullité du congé, l’action en responsabilité contractuelle après non-occupation, et la demande de dommages-intérêts.
La procédure se déroule sur assignation. Le locataire peut prendre l’initiative en assignant le bailleur avant l’échéance du bail — c’est le contrôle a priori. Il peut aussi attendre d’être lui-même assigné en validation du congé et en expulsion, puis soulever ses moyens de défense à cette occasion.
Le référé est envisageable pour obtenir des mesures provisoires ou faire constater une fraude manifeste — cette voie reste plus rare, réservée aux situations où la fraude ne fait aucun doute.
La prescription triennale s’applique à toutes les actions relatives au bail (art. 7-1 loi 89-462). Pour une fraude a posteriori, le délai court à compter du moment où le locataire a eu connaissance de la non-reprise effective des lieux ou de la relocation du logement.
Ce que la règle générale ne dit pas, c’est comment elle s’applique à votre situation concrète. Les faits comptent autant que le droit : un dossier de preuve insuffisant peut conduire au rejet d’une action pourtant fondée en droit. C’est précisément là qu’intervient l’avocat.
L’expulsion du bail d’habitation
Modèle d’assignation en nullité de congé pour vente d’un bail d’habitation
À la suite des mentions obligatoires de l’assignation (juridiction, ville, date, identification du demandeur, de son avocat, du commissaire de justice…) :
Objet de la demande
I – Faits
Description synthétique et chronologique : date et modalités de délivrance du congé, motif invoqué, identité du bénéficiaire allégué le cas échéant, comportement du bailleur avant et après la délivrance du congé, indices de fraude rassemblés par le demandeur (annonces de relocation, constat de commissaire de justice, relevé SPF, attestations de témoins).
II – Discussion
En droit — rappel du droit positif applicable : article 15 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi ALUR ; jurisprudence applicable selon le motif du congé ; charge de la preuve (art. 9 CPC ; Cass. 3e civ., 14 juin 2006, n° 05-12.559) ; pouvoir de contrôle a priori du juge ; textes réprimant le congé frauduleux (art. 15 IV loi 89-462 ; art. 1240 C. civ.).
En l’espèce — description précise du fait frauduleux ou de l’irrégularité de forme : absence de mention obligatoire (en précisant laquelle), ou absence d’intention réelle de vendre ou de reprendre, avec les éléments de preuve à l’appui. Démonstration du lien de causalité et du dommage subi. Demande d’annulation du congé, de continuation du bail et de réparation du dommage. Article 700 CPC et dépens.
Par ces motifs — visa des textes fondamentaux (art. 15 loi 89-462 ; art. 1240 C. civ. ; art. 9 CPC), formulation des demandes de condamnation, liste des pièces.
Le congé du bail d’habitation
Les motifs du congé du bail d’habitation
Valentin Simonnet est avocat au Barreau de Paris. Il intervient en contentieux des affaires et en droit pénal des affaires.
