Les motifs du congé du bail d’habitation

Que le bail d’habitation soit vide ou meublé, qu’il arrive ou non à échéance, le Bailleur doit OBLIGATOIREMENT donné un motif pour que son congé soit valable.

Le bailleur doit justifier : 

  1. soit de la volonté de vendre le logement. Le bailleur adresse au locataire un congé pour vendre sans que le locataire ne bénéficie d’une priorité d’achat pour un bail meublé/ avec priorité en cas de bail vide ;
  2. soit de la volonté de reprendre le logement pour l’occuper lui-même à titre de résidence principale ou y loger un membre de sa famille  (son conjoint, son partenaire de PACS, son concubin notoire depuis au moins un an, ses ascendants ou descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire) ; en ce cas, le congé donné par le bailleur doit indiquer les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise, ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire ;
  3. soit d’un manquement du locataire aux obligations du bail (par exemple, le non paiement répété du loyer).

En ces cas, le bailleur doit informer, par lettre recommandée avec avis de réception ou par commissaire de justice ou remise en main propre contre récépissé ou émargement, le locataire trois mois avant le terme du bail.

Pendant le délai de préavis, le locataire doit payer le loyer pour la période où il a réellement occupé les lieux. 

Le congé pour reprise personnelle

Cas général

Le bailleur peut mettre fin au bail pour habiter le logement en tant que résidence principale ou y loger un proche.

Le proche peut être un conjoint, un partenaire de Pacs, un concubin depuis au moins un an, un de leurs ascendants (parents, grands-parents, arrière-grands-parents…) ou descendants (enfants, petits-enfants, arrière-petits-enfants…) ou ceux de son conjoint, partenaire ou concubin.

Le bailleur doit mentionner au locataire la nature du lien avec le bénéficiaire de la reprise ainsi que les motifs qui justifient son besoin de reprendre le logement.

Le cas particulier de la société civile immobilière (SCI) qui donne congé pour reprise

Une SCI peut donner un congé pour reprise sous réserve qu’elle remplisse deux conditions cumulatives :

  1. La SCI est familiale : le congé pour reprise pour habiter peut être invoqué uniquement par les sociétés civiles de famille, c’est-à-dire lorsque la SCI est constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 13). ( Civ 3e, 7 févr., 1996, Bull. civ. III, n°35. Civ 3e, 19 janv., 2005, Bull. civ. III, n°9 (CA Paris, pôle 4 – ch. 3, 7 mai 2021, n° 18/15812)
  2. Le bénéficiaire de la reprise est un associé

Qu’est-ce qu’une SCI de famille ?

Qu’est-ce qu’une SCI de famille ?

Une SCI non familiale ne peut pas donner congé pour reprise personnelle.

Le bénéficiaire de la reprise pour une SCI familiale

Uniquement un associé de la SCI de famille peut bénéficier de la reprise.

Ne peuvent pas bénéficier de la reprise dès lors qu’ils ne sont pas associés :

  • époux d’un associé
  • partenaires d’un Pacs
  • concubins notoires
  • ascendants
  • descendants (Cass. Civ. III : 19.1.05)

Le congé doit indiquer, outre son motif, le nom et l’adresse du bénéficiaire de la reprise et la nature du lien existant entre la SCI et le bénéficiaire de la reprise. La SCI n’a pas à justifier du besoin de relogement du bénéficiaire du congé (Cass. 3e civ. 15-5-1996 : RJDA 8-9/96 n° 1028 ; Cass. 3e civ. 28-11-2006 n° 05-20.567 : RJDA 3/07 n° 235 ; Cass. 3e civ. 4-5-2010 n° 09-15.371 : RJDA 7/10 n° 722). Mais elle doit justifier du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 15).

L’indivision

Lorsque le logement est en indivision, tout membre de l’indivision peut bénéficier de la reprise.

Démembrement

En cas de démembrement de propriété, seul l’usufruitier a la qualité de bailleur en vertu de son droit de jouissance sur le bien (C. civ. art. 595, al. 1). Il en résulte donc que lui seul a qualité pour délivrer un congé et agir en justice en vue de le faire valider, quel que soit son motif (motif sérieux et légitime, reprise, vente) (Cass. 3e civ. 26-1-2022 n° 20-20.223 FS-B : BPAT 2/22 inf. 76).

Motif légitime et sérieux 

Le bailleur peut décider de ne pas poursuivre la location pour motif “légitime et sérieux” comme par exemple des retards répétés de paiement de loyer, un défaut d’entretien du logement ou encore des troubles du voisinage (modèle de courrier).

Le locataire peut contester ce motif et saisir le tribunal judiciaire dont dépend le logement loué. Le juge tranchera sur l’existence d’un motif “légitime et sérieux”.

Le congé pour vendre

Pour vendre le logement non meublé vide de toute location

Dans ce cas, le locataire a la priorité pour acheter le logement et le congé vaudra offre de vente [il devra spécifier le prix et les conditions de la vente (modèle de courrier)]. Si le locataire ne souhaite pas l’acheter, il peut rester dans le logement jusqu’à la fin du bail. L’offre de vente est valable durant les deux premiers mois du préavis. Si le locataire l’accepte, il a deux mois (ou quatre s’il a recours à un prêt) pour acheter le bien après avoir donné sa réponse au bailleur. 

Un bailleur peut toujours vendre un logement occupé par un locataire. Dans ce cas, il n’a pas à l’en informer ni à mettre fin au bail. Le locataire reste dans le logement et son bail se poursuit dans les mêmes conditions avec le nouveau bailleur. 

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