Isoler par l’extérieur en empiétant chez le voisin : légal ?

Pour encourager l’isolation thermique des bâtiments par l’extérieur, la loi Climat (Loi 2021-1104 du 22-8-2021 art. 172) crée un droit de surplomb du fonds voisin et une servitude de tour d’échelle au bénéfice du propriétaire qui y procède pour la mise en place des installations nécessaires aux travaux.

Ces nouveaux droits permettent désormais aux propriétaires qui installent une isolation thermique par l’extérieur de déborder sur les propriétés voisines. Le voisin ne peut en théorie pas s’y opposer.

L’esprit de la loi est de faciliter la rénovation énergétique.

Le contentieux se portera surtout sur le montant de l’indemnisation.

Dans quelle situation ?

Cette situation se pose exclusivement quand la mitoyenneté n’est pas intégrale et qu’il existe un mur pignon, c’est à dire un mur en limite séparative d’une personne qui n’est pas accolé de manière mitoyenne à un mur voisin.

Le droit de surplomb

La loi Climat crée un droit de surplomb au bénéfice du propriétaire d’un bâtiment existant qui procède à son isolation thermique par l’extérieur sous certaines conditions de fond (CCH art. L 113-5-1, I-al. 1 nouveau) :

  1. aucune autre solution technique ne permet d’atteindre un niveau d’efficacité énergétique équivalent ou cette autre solution est excessivement complexe ou onéreuse ;
  2. le surplomb doit être au maximum de 35 cm ;
  3. l’ouvrage d’isolation doit débuter à 2 m au moins au-dessus du pied du mur (sol), du pied de l’héberge ou du sol, sauf accord des propriétaires des deux fonds sur une hauteur inférieure.

Le propriétaire du fonds à isoler doit indemniser préalablement celui du fonds surplombé (CCH art. L 113-5-1, I-al. 2 nouveau).

La destruction du bâtiment isolé entraîne l’extinction du droit de surplomb (CCH art. L 113-5-1-I, al. 3 nouveau).

Les modalités de mise en œuvre du droit de surplomb doivent être constatées par acte authentique ou par décision de justice, publié pour l’information des tiers au fichier immobilier (CCH art. L 113-5-1-I, al. 4 nouveau).

La servitude de tour d’échelle

La tour d’échelle c’est la possibilité d’accéder au fond voisin pour pouvoir faire les travaux.

Pour la réalisation des travaux, le propriétaire du bâtiment à isoler a le droit d’accéder temporairement à l’immeuble voisin pour mettre en place les installations provisoires strictement nécessaires à la réalisation des travaux. Il doit alors indemniser le propriétaire de l’immeuble voisin. Les conditions de mise en œuvre de cette servitude de tour d’échelle doivent être définies conventionnellement (CCH art. L 113-5-1, II nouveau).

La procédure d’information préalable

Le propriétaire du bâtiment à isoler doit, avant tout travaux, respecter une procédure d’information du propriétaire voisin. Il doit lui notifier son intention de réaliser un ouvrage d’isolation en surplomb et de la nécessité d’accéder à son fonds pour ce faire.

Comment s’opposer ?

Le voisin a alors 6 mois pour manifester son opposition à condition qu’elle soit fondée sur un motif sérieux et légitime tenant à l’usage présent ou futur de sa propriété ou au non-respect des conditions de fond de l’exercice du droit de surplomb. Durant ce même délai, le voisin peut également s’opposer au droit d’accès à sa propriété pour la mise en place des installations provisoires si la destination, la consistance ou la jouissance de son fonds en seraient affectées de manière durable ou excessive.

Quelle indemnisation ?

Il peut saisir le juge, toujours durant ce délai, pour fixer le montant de l’indemnité préalable pour l’exercice de ces droits (CCH art. L 113-5-1, III nouveau).

Destruction de l’isolation par le voisin

Lorsque le voisin propriétaire du fonds surplombé a obtenu une autorisation administrative de construire en limite séparative ou en usant de ses droits mitoyens et que sa mise en œuvre nécessite la dépose de l’ouvrage d’isolation, les frais de cette dépose incombent au propriétaire du bâtiment isolé. L’indemnité versée préalablement à l’exercice du droit de surplomb demeure acquise (CCH art. L 113-5-1, IV nouveau).

C’est le cas quand le voisin veut maintenant construire au mitoyen : l’isolation ne se pose plus puisque les deux immeubles sont dorénavant collés et s’isolent l’un l’autre.

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