Isoler par l’extérieur en empiétant chez le voisin : légal ?

Pour encourager l’isolation thermique des bâtiments par l’extérieur, la loi Climat (Loi 2021-1104 du 22-8-2021 art. 172) crée un droit de surplomb du fonds voisin et une servitude de tour d’échelle au bénéfice du propriétaire qui y procède pour la mise en place des installations nécessaires aux travaux.

Ces nouveaux droits permettent désormais aux propriétaires qui installent une isolation thermique par l’extérieur de déborder sur les propriétés voisines. Le voisin ne peut en théorie pas s’y opposer.

L’esprit de la loi est de faciliter la rénovation énergétique.

Le contentieux se portera surtout sur le montant de l’indemnisation.

Dans quelle situation ?

Cette situation se pose exclusivement quand la mitoyenneté n’est pas intégrale et qu’il existe un mur pignon, c’est à dire un mur en limite séparative d’une personne qui n’est pas accolé de manière mitoyenne à un mur voisin.

Le droit de surplomb

La loi Climat crée un droit de surplomb au bénéfice du propriétaire d’un bâtiment existant qui procède à son isolation thermique par l’extérieur sous certaines conditions de fond (CCH art. L 113-5-1, I-al. 1 nouveau) :

1. aucune autre solution technique ne permet d’atteindre un niveau d’efficacité énergétique équivalent ou cette autre solution est excessivement complexe ou onéreuse ;
2. le surplomb doit être au maximum de 35 cm ;
3. l’ouvrage d’isolation doit débuter à 2 m au moins au-dessus du pied du mur (sol), du pied de l’héberge ou du sol, sauf accord des propriétaires des deux fonds sur une hauteur inférieure.

Le propriétaire du fonds à isoler doit indemniser préalablement celui du fonds surplombé (CCH art. L 113-5-1, I-al. 2 nouveau).

La destruction du bâtiment isolé entraîne l’extinction du droit de surplomb (CCH art. L 113-5-1-I, al. 3 nouveau).

Les modalités de mise en œuvre du droit de surplomb doivent être constatées par acte authentique ou par décision de justice, publié pour l’information des tiers au fichier immobilier (CCH art. L 113-5-1-I, al. 4 nouveau).

Le droit de surplomb a été institué par la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, dite loi « Climat et résilience ». Entré en vigueur le 25 juin 2022, le décret n° 2022-926 du 23 juin 2022 relatif au droit de surplomb pour l’isolation thermique par l’extérieur d’un bâtiment permet la mise en œuvre de ce droit de surplomb prévu par l’article L. 113-5-1 du Code de la construction et de l’habitation avec la création des articles R. 113-19 à R. 113-24 du Code de la construction et de l’habitation.

La servitude de tour d’échelle

La tour d’échelle c’est la possibilité d’accéder au fond voisin pour pouvoir faire les travaux.

Pour la réalisation des travaux, le propriétaire du bâtiment à isoler a le droit d’accéder temporairement à l’immeuble voisin pour mettre en place les installations provisoires strictement nécessaires à la réalisation des travaux. Il doit alors indemniser le propriétaire de l’immeuble voisin. Les conditions de mise en œuvre de cette servitude de tour d’échelle doivent être définies conventionnellement (CCH art. L 113-5-1, II nouveau).

https://www.simonnetavocat.fr/servitude-de-tour-dechelle-ou-comment-passer-chez-le-voisin-pour-ses-travaux

La procédure d’information préalable

Le propriétaire du bâtiment à isoler doit, avant tout travaux, respecter une procédure d’information du propriétaire voisin. Il doit lui notifier son intention de réaliser un ouvrage d’isolation en surplomb et de la nécessité d’accéder à son fonds pour ce faire.

Comment s’opposer ?

Le voisin a alors 6 mois pour manifester son opposition à condition qu’elle soit fondée sur un motif sérieux et légitime tenant à l’usage présent ou futur de sa propriété ou au non-respect des conditions de fond de l’exercice du droit de surplomb. Durant ce même délai, le voisin peut également s’opposer au droit d’accès à sa propriété pour la mise en place des installations provisoires si la destination, la consistance ou la jouissance de son fonds en seraient affectées de manière durable ou excessive.

Quelle indemnisation ?

Il peut saisir le juge, toujours durant ce délai, pour fixer le montant de l’indemnité préalable pour l’exercice de ces droits (CCH art. L 113-5-1, III nouveau).

Destruction de l’isolation par le voisin

Lorsque le voisin propriétaire du fonds surplombé a obtenu une autorisation administrative de construire en limite séparative ou en usant de ses droits mitoyens et que sa mise en œuvre nécessite la dépose de l’ouvrage d’isolation, les frais de cette dépose incombent au propriétaire du bâtiment isolé. L’indemnité versée préalablement à l’exercice du droit de surplomb demeure acquise (CCH art. L 113-5-1, IV nouveau).

C’est le cas quand le voisin veut maintenant construire au mitoyen : l’isolation ne se pose plus puisque les deux immeubles sont dorénavant collés et s’isolent l’un l’autre.

La procédure de demande d’autorisation

La procédure est prévue par le texte

Conformément auxdits textes, avant tout commencement de travaux, le propriétaire du bâtiment à isoler doit notifier au propriétaire du fonds voisin son intention de réaliser un ouvrage d’isolation en surplomb de son fonds et de bénéficier du droit mentionné au II de l’article L. 113-5-1 du CCH.

Cette notification doit être faite par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier de justice et doit comporter les éléments suivants :

• les noms, prénoms, adresses postales et électroniques et coordonnées téléphoniques du ou des propriétaires du bâtiment à isoler et, le cas échéant, ceux de son ou de ses représentants légaux ou statutaires ;
• un descriptif détaillé de l’ouvrage d’isolation thermique par l’extérieur, accompagné d’un plan des façades et, le cas échéant, des toitures modifiées par le projet, en faisant apparaître l’état initial et l’état futur ;
• les justificatifs démontrant qu’aucune autre solution technique ne permet d’atteindre un niveau d’efficacité énergétique équivalent ou que cette autre solution présente un coût ou une complexité excessifs ;
• une proposition relative au montant des indemnités préalables prévues aux I et II de l’article L. 113-5-1 du CCH ;
• le projet d’acte authentique prévu au I de l’article L. 113-5-1 du CCH ;
• le projet de la convention prévue au II de l’article L. 113-5-1 du CCH ;
• une reproduction des dispositions de l’article L. 113-5-1 du CCH.

Cette notification précise qu’elle constitue le point de départ du délai d’opposition de 6 mois prévu au III de l’article L. 113-5-1 du CCH.

Le rôle indispensable du Notaire

Au regard des précisions apportées par l’article R. 113-19 du CCH, imposant notamment la notification d’un projet d’acte authentique, il apparaît que ce sont les notaires qui seront en première ligne pour l’exercice de ce droit de surplomb. C’est donc à eux qu’il incombera d’informer très exactement tant le propriétaire désirant exercer ce droit que le propriétaire du fonds contigu devant le subir.

Leur mission ne sera pas aisée notamment compte tenu des interrogations que laisse subsister le décret du 23 juin 2022.

Il en va ainsi en particulier pour les justificatifs démontrant qu’aucune autre solution technique ne permet d’atteindre un niveau d’efficacité énergétique équivalent ou que cette autre solution présente un coût ou une complexité excessifs. En effet, si cette preuve n’est pas rapportée, le propriétaire ne peut prétendre au bénéfice de ce droit de surplomb. Et contrairement à ce qu’avait préconisé le Conseil supérieur de la construction et de l’efficacité énergétique, dans son avis du 15 mars 2022, aucune précision n’a été apportée sur la nature des pièces justificatives attendues.

Le rôle indispensable de l’architecte

Aussi, face à cette incertitude, il nous semble nécessaire d’exiger du propriétaire demandeur qu’il transmette l’avis chiffré d’un bureau d’études ou d’un architecte permettant d’établir avec précision que les conditions exigées par l’article L. 113-5-1 du CCH sont bien remplies et il serait bienvenu que lesdits professionnels le précisent expressément dans ces avis.

Le rôle indispensable de l’avocat

C’est donc face à une quadruple contrainte que celui qui veut utiliser ce droit de surplomb se retrouve :

• La contrainte du voisin qui bien souvent jouera la montre pour retarder autant que faire ce peut ces travaux pour finalement les refuser
• La contrainte des entreprises de travaux qui sont incapables de rédiger des devis qui répondent aux attentes des tribunaux (clarté, précision, explication, etc.) et que l’avocat du voisin pourra aisément battre en brèche
• La contrainte de l’architecte qui devra rédiger un rapport dans lequel il répond à chacune des conditions d’application des DEUX régimes juridiques invoqués (droit de surplomb + servitude de tour d’échelle) alors que ce professionnel peut être connu pour son aversion à travailler dans un certain sens ou à se borner à un rôle purement juridico-administratif (il n’y a aucune activité de conception dans cette tâche)
• La contrainte du juge qui va attendre de la part du demandeur un dossier complet, bien rédigé, bien présenté

Comment un particulier pourrait faire travailler ensemble ou en sa faveur toutes ces parties ?

Il nous semble que seul l’Avocat dispose dans ce cas des qualités de chef d’orcheste (ou gestionnaire de projet) nécessaires pour faire en sorte que chacun travaille dans l’intérêt du demandeur. A défaut, le demandeur risque d’être pris dans un marécage de lenteur et d’incompréhensions entre les différents acteurs qui n’aboutira qu’à une chose : une perte de temps, une perte d’argent et l’absence de réalisation des travaux.

Modèle de Lettre de notification de volonté d’exercer le droit de surplomb prévu par l’article L. 113-5-1 du CCH

Conformément auxdits textes, avant tout commencement de travaux, le propriétaire du bâtiment à isoler doit notifier au propriétaire du fonds voisin son intention de réaliser un ouvrage d’isolation en surplomb de son fonds et de bénéficier du droit mentionné au II de l’article L. 113-5-1 du CCH. Voici un modèle

Lettre recommandée avec avis de réception

Objet : Droit de surplomb (CCH, art. L. 113-5-1 et art. R. 113-19 à R. 113-24)

Madame, Monsieur,

Conformément aux dispositions des articles L. 113-5-1 et R. 113-19 à R. 113-24 du Code de la construction et de l’habitation, je vous informe que …… ( identification du propriétaire avec nom, prénoms, adresse postale et électronique et coordonnées téléphoniques ) envisage de procéder à l’isolation thermique par l’extérieur du bâtiment suivant, ci-après plus amplement désigné : …… ( désignation du bien ).

Pour une meilleure identification du bien, je vous adresse en annexe de la présente lettre un plan cadastral ( ou : un plan de situation du bien).

Je joins également à la présente la copie de l’avis chiffré rédigé par …… ( bureau d’études ou architecte ) le …… établissant qu’aucune autre solution technique ne permet d’atteindre un niveau d’efficacité énergétique équivalent ( soit cette autre solution présente un coût ou une complexité excessifs ) en date du …… ainsi que les documents relatifs aux travaux envisagés.

À toutes fins utiles, je vous précise que vous disposez d’un délai de 6 mois à compter de la réception de la présente lettre pour, savoir :

• faire connaître éventuellement votre intention de vous mettre d’accord avec votre voisin pour la mise en œuvre de son droit de surplomb ;
• ou, le cas échéant, vous opposer à l’exercice du droit de surplomb pour un motif sérieux et légitime tenant à l’usage présent ou futur de votre propriété ou à la méconnaissance des conditions prévues au premier alinéa du I de l’article L. 113-5-1 du Code de la construction et de l’habitation ci-après reproduit.

Je vous précise également que l’exercice du droit de surplomb et l’exercice du droit d’accès temporaire donnent lieu à indemnisation pour lesquelles vous trouverez une proposition d’indemnités en annexe de la présente lettre.

Dans ces conditions et me tenant à votre disposition pour vous fournir toutes explications complémentaires, je vous serais reconnaissant de bien vouloir me faire connaître votre position sur l’exercice du droit de surplomb par votre voisin.

Vous souhaitant bonne réception des présentes, et dans l’attente de vous lire, veuillez agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes sentiments distingués.

Pièces jointes :

• fiche d’identification du bien ;
• plan cadastral ( ou : plan de situation) ;
• descriptif détaillé de l’ouvrage d’isolation thermique par l’extérieur ;
• plan des façades dans leur état actuel et dans leur état après travaux ;
• ( le cas échéant ) plan des toitures modifiées dans leur état actuel et leur état futur ;
• avis chiffré établi par …… ( bureau d’études ou architecte ) le …… établissant que soit aucune autre solution technique ne permet d’atteindre un niveau d’efficacité énergétique équivalent, soit cette autre solution présente un coût ou une complexité excessifs ;
• proposition relative au montant de l’indemnité due pour l’exercice du droit de surplomb et au montant de l’indemnité due pour l’exercice du droit d’accès temporaire ;
• le projet d’acte authentique ;
• le projet de convention définissant les modalités de mise en œuvre de l’exercice du droit d’accès temporaire.

Reproduction de l’article L. 113-5-1 du Code de la construction et de l’habitation

Article L. 113-5-1

I. – Le propriétaire d’un bâtiment existant qui procède à son isolation thermique par l’extérieur bénéficie d’un droit de surplomb du fonds voisin de trente-cinq centimètres au plus lorsqu’aucune autre solution technique ne permet d’atteindre un niveau d’efficacité énergétique équivalent ou que cette autre solution présente un coût ou une complexité excessifs. L’ouvrage d’isolation par l’extérieur ne peut être réalisé qu’à deux mètres au moins au-dessus du pied du mur, du pied de l’héberge ou du sol, sauf accord des propriétaires des deux fonds sur une hauteur inférieure.

Une indemnité préalable est due au propriétaire du fonds surplombé.

Ce droit s’éteint par la destruction du bâtiment faisant l’objet de l’ouvrage d’isolation.

Les modalités de mise en œuvre de ce droit sont constatées par acte authentique ou par décision de justice, publié pour l’information des tiers au fichier immobilier.

II. – Le droit de surplomb emporte le droit d’accéder temporairement à l’immeuble voisin et d’y mettre en place les installations provisoires strictement nécessaires à la réalisation des travaux.

Une indemnité est due au propriétaire de l’immeuble voisin.

Une convention définit les modalités de mise en œuvre de ce droit.

III. – Avant tout commencement de travaux, le propriétaire du bâtiment à isoler notifie au propriétaire du fonds voisin son intention de réaliser un ouvrage d’isolation en surplomb de son fonds et de bénéficier du droit mentionné au II.

Dans un délai de six mois à compter de cette notification, le propriétaire du fonds voisin peut s’opposer à l’exercice du droit de surplomb de son fonds pour un motif sérieux et légitime tenant à l’usage présent ou futur de sa propriété ou à la méconnaissance des conditions prévues au premier alinéa du I. Dans ce même délai, il ne peut s’opposer au droit d’accès à son fonds et à la mise en place d’installations provisoires que si la destination, la consistance ou la jouissance de ce fonds en seraient affectées de manière durable ou excessive.

Dans le même délai, il peut saisir le juge en fixation du montant de l’indemnité préalable prévue aux I ou II.

IV. – Lorsque le propriétaire du fonds surplombé a obtenu une autorisation administrative de construire en limite séparative ou en usant de ses droits mitoyens et que sa mise en œuvre nécessite la dépose de l’ouvrage d’isolation, les frais de cette dépose incombent au propriétaire du bâtiment isolé. L’indemnité prévue au I demeure acquise.

V. – Un décret en Conseil d’État précise les modalités d’application du présent article.

La procédure de réalisation en cas d’accord

En l’absence d’opposition et si les conditions imposées par l’article L.  113-5-1 du CCH sont bien remplies, l’exercice du droit de surplomb conduit à l’établissement de deux actes : un acte authentique nécessaire à la mise en œuvre du droit de surplomb (V. la formule proposée par C. Greff, JCl. Construction – Urbanisme, fasc. 263-56 et JCl. Notarial Formulaire, fasc. 265 : Servitudes, Droit de surplomb, Formules) et une convention pour le droit d’accès temporaire (CCH, art. L.  113-5-1 , R. 113-19 et R. 113-20).

Cette convention précise notamment :

• la localisation et le périmètre de l’accès au fonds à surplomber à prévoir pour la réalisation des travaux d’isolation thermique par l’extérieur ainsi que la durée à prévoir de cet accès au fonds ;
• la nature des installations provisoires à mettre en place pour la réalisation des travaux d’isolation thermique par l’extérieur et les conditions de cette mise en place notamment pour la protection du fonds à surplomber ;
• l’indemnité due en contrepartie des droits d’accès et d’installation temporaires ;
• le cas échéant, les mesures prévisionnelles de remise en état du fonds voisin.

Cette convention, contrairement à celle relative au droit de surplomb, n’a pas nécessairement à être établie par acte authentique et n’a d’ailleurs pas à faire l’objet d’une publicité foncière.

Pour éviter toute difficulté, il apparaît préférable de dresser dans le même temps les projets d’acte relatif au droit de surplomb et de convention relative au droit d’accès temporaire, cette rédaction simultanée permettant de traiter d’un bloc l’ensemble de la situation. D’ailleurs, l’article R. 113-19 du CCH impose que le projet de convention soit notifié en même temps que le projet d’acte authentique, ce qui implique bel et bien une rédaction simultanée.

Projet de convention pour le droit d’accès temporaire prévue par l’article L.  113-5-1 du CCH

Entre les contractants ci-après identifiés, il est établi la présente convention pour le droit d’accès temporaire prévue par l’article L.  113-5-1 du Code de la construction et de l’habitation.

1. Identification des contractants

La présente convention est établie entre :

M. A ……

…… ( nom et prénoms )

…… ( domicile )

…… ( lieu et date de naissance )

…… célibataire ( ou : époux(se) ; ou : veuf(ve) ; ou : séparé(e) de corps ; ou : séparé(e) de biens ; ou encore : divorcé(e))

Conjoint ( s’il y a lieu )

…… ( nom et prénoms )

…… ( domicile )

…… ( lieu et date de naissance )

• mariés à ……, le ……
• sans contrat ( ou : contrat reçu par Maître ……, notaire à ……, le ……).

AJOUTER s’il y a lieu

Régime matrimonial

M. A et son conjoint, agissant solidairement.

POURSUIVRE ensuite

Et

Mme B ……

…… ( nom et prénoms )

…… ( domicile )

…… ( lieu et date de naissance )

…… célibataire ( ou : époux(se) ; ou : veuf(ve) ; ou : séparé(e) de corps ; ou : séparé(e) de biens ; ou encore : divorcé(e))

Conjoint ( s’il y a lieu )

…… ( nom et prénoms )

…… ( domicile )

…… ( lieu et date de naissance )

• mariés à ……, le ……
• sans contrat ( ou : contrat reçu par Maître ……, notaire à ……, le ……).

AJOUTER s’il y a lieu

Régime matrimonial

Mme B et son conjoint, agissant solidairement.

POURSUIVRE ensuite

2. Exposé

Conformément aux dispositions des articles L.  113-5-1 et R. 113-19 à R. 113-24 du Code de la construction et de l’habitation, M. A entend procéder à l’isolation thermique par l’extérieur du bâtiment suivant, ci-après plus amplement désigné : …… ( désignation du bien ).

Il déclare être propriétaire du bâtiment pour l’avoir acquis suivant acte reçu par Me ……, notaire à ……, le ……, publié au service de la publicité foncière de ……

3. Désignation des biens concernés

I. Propriété de M. A : ……

…… ( désignation )

II. Propriété de Mme B : ……

…… ( désignation )

4. Localisation et périmètre d’accès

Pour la réalisation des travaux d’isolation thermique par l’extérieur, Mme B consent à ce que M. A bénéficie d’un droit d’accès temporaire au mur à isoler. Ce droit consiste en un droit temporaire de passage, à pied et avec véhicules, sur une bande de terrain contiguë audit mur à partir de la voie publique jusqu’à l’extrémité dudit mur et d’une largeur de 4 mètres.

En vertu de ce droit, les entrepreneurs et ouvriers de ces derniers pourront pénétrer sur cette bande de terrain avec les véhicules et le matériel nécessaires à la réalisation des travaux d’isolation thermique, y entreposer celui-ci pendant la durée des travaux et se servir de son assiette pour la réalisation des travaux d’isolation thermique.

5. Durée de l’accès

Pour la réalisation des travaux d’isolation thermique par l’extérieur, Mme B consent au droit d’accès précisé au 4 ci-dessus pour une durée de …… ( x semaines ) courant à compter du début des travaux.

6. Nature des installations provisoires et condition de mise en place

Pour la réalisation des travaux d’isolation thermique par l’extérieur, seront mises en place les installations provisoires suivantes :

……

Afin de permettre cette installation, l’entreprise choisie par M. A s’engage à enlever la clôture au droit de passage aux frais de M. A et d’assurer la fermeture de cet accès pendant toute la durée des travaux, afin d’empêcher toute intrusion sur la propriété de Mme B.

7. Mesures de remise en état

M. A s’engage à remettre dans l’état qui était le sien avant le début des travaux la propriété de Mme B, ce, avant l’établissement de l’état des lieux prévu à l’arrivée du terme du droit d’accès temporaire, soit avant le ……

Cet état de la bande de terrain de Mme B sur laquelle sera exercé l’accès sera déterminé par l’établissement d’un état des lieux avant le début des travaux par M. ……, huissier de justice, exerçant à ……

Un second état des lieux sera réalisé par M. ……, huissier de justice, exerçant à ……, lors de l’arrivée du terme du droit d’accès temporaire mis en place par la présente convention.

S’il est constaté une différence entre les deux états des lieux, M. A sera redevable à l’égard de Mme B, du fait de l’inexécution de son obligation de remise en état, d’une pénalité de ……

Le montant de celle-ci sera consigné, avant le début des travaux, entre les mains de …… qui versera celle-ci à Mme B sur présentation des états des lieux, établissant le manquement de M. A à son obligation de remise en état.

Cette pénalité est indivisible et n’empêche pas Mme B de demander en justice l’indemnisation de la totalité du préjudice que lui causerait l’inexécution de l’obligation de remise en état si celui-ci s’avérait supérieur au montant de la pénalité prévue ci-dessus.

Ces états des lieux et cette remise en état seront réalisés aux frais de M. A.

8. Indemnité due en contrepartie des droits d’accès et d’installation temporaires

En contrepartie des droits d’accès et d’installation temporaires, M. A verse à l’instant même par la comptabilité du notaire soussigné, la somme de ……, ainsi que Mme B le reconnaît et lui en délivre bonne et valable quittance.

Dont quittance.

9. Données à caractère personnel

Les données à caractère personnel, à savoir nom, prénom… collectées afin de pouvoir établir le présent contrat, sont enregistrées dans le fichier « clientèle » et utilisées pour les finalités suivantes : ……

Ces données seront conservées pendant une durée de …… sauf si une conservation plus longue est imposée par une disposition législative ou réglementaire ou si les parties exercent l’un des droits reconnus par la législation conduisant à l’effacement de ces données.

Les données seront accessibles aux collaborateurs, employés et préposés du notaire ayant dressé le présent acte.

Ces données sont susceptibles d’être transférées.

Les parties, conformément à la loi n° 78-17 du 6 janvier 1978 et au règlement européen n° 2016/679/UE du 27 avril 2016, bénéficient d’un droit d’accès, d’un droit de rectification, d’un droit de portabilité, d’un droit d’effacement de leurs données ainsi que d’un droit de limitation du traitement de leurs données personnelles. Elles peuvent également, pour des motifs légitimes, s’opposer au traitement des données nécessaires à l’exécution du présent contrat.

Ces droits pourront être exercés en contactant …… ( nom, adresse, e-mail et téléphone ).

Les parties, en cas de réclamation, peuvent contacter la commission nationale de l’informatique et des libertés (www.cnil.fr).

Fait à ……, le ……

En …… exemplaires originaux.

Sources

Auteur de référence : Vivien ZALEWSKI-SICARD

• Article L. 113-5-1 du Code de la construction et de l’habitation 
• Décret n° 2022-926 du 23 juin 2022 relatif au droit de surplomb

Pour aller plus loin

H. Périnet-Marquet, Le droit de surplomb au service de l’isolation des bâtiments : Le Moniteur, 4 mars 2022, p. 58. – Le droit de surplomb, nouvel instrument au service de la politique énergétique : Constr.-Urb. 2021, repère 10.
J.-L. Bergel, Le droit de surplomb instauré par la loi climat du 22 août 2021 : RDI 2021, p. 599.
C. Greff, Loi Climat et droit de surplomb : JCP N 2021, n° 42-43, 1307.
V. Zalewski-Sicard, Droit de surplomb : le décret est paru ! : JCP N 2022, n° 28, act. 741.