Les travaux qui affectent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble soumis au statut de la copropriété doivent être autorisés par l’assemblée générale à la majorité des voix de tous les copropriétaires par application de l’article 25-b de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. En cas de refus abusif de l’assemblée d’autoriser les travaux, les copropriétaires peuvent demander au Tribunal judiciaire d’autoriser les travaux et, le cas échéant, de fixer la répartition des dépenses d’entretien et de fonctionnement des nouvelles installations dont il ne pourrait réserver leur utilisation à leur seul bénéfice.
Comment bien rédiger la résolution/question/clause permettant d’obtenir l’autorisation de réaliser des travaux privatifs affectant les parties communes ?
Comment obtenir l’accord de l’assemblée des copropriétaires ?
Fondement juridique
Article 25.b de la loi du 10 juillet 1965 “Ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant : (…) b) L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ;“
Qui peut présenter une demande d’autorisation ?
Tout copropriétaire peut demander une autorisation d’effectuer « à ses frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conforme à la destination de celui-ci », en application de l’article 25b de la loi du 10 juillet 1965.
Comment demander à inscrire la question à l’ordre du jour ?
Inscrire une question à l’ordre du jour par LRAR
En application de l’article 10 du décret du 17 mars 1967, tout copropriétaire peut demander à inscrire une question à l’ordre du jour en notifiant sa demande au syndic par courrier recommandé avec accusé de réception.
Le syndic ne peut pas se porter juge du bon intérêt d’inscrire cette question à l’ordre du jour, il est obligé de l’inscrire si elle lui est notifiée « dans les temps ». Il peut cependant préciser au copropriétaire s’il manque des éléments dans la demande qui lui a été transmise.
Selon l’urgence, il y a deux possibilités :
- soit la question est portée à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale « annuelle » ;
- soit le syndicat des copropriétaires devra être convoqué a une assemblée générale « extraordinaire », si le copropriétaire est prêt à assumer tous les frais liés à cette assemblée générale (convocations, vacations de syndic, frais de notification des procès-verbaux, etc.).
Prévoir un projet de résolution
La question à inscrire à l’ordre du jour doit être parfaitement détaillée quant à la nature et à l’étendue des travaux.
Le demandeur doit préciser dans son courrier, quel est le lot concerné ainsi que la nature des travaux et la localisation de ceux-ci par rapport aux parties communes.
Même si cela n’est pas systématiquement obligatoire, il est préférable de toujours prévoir d’adjoindre à la question un « projet de résolution » permettant de détailler ce qui est présenté au vote de l’AG.
Joindre un état descriptif des travaux
Par ailleurs, en cas de demande d’autorisation de travaux, il faudra joindre un état descriptif des travaux pour présenter à l’ensemble des copropriétaires le détail du projet sur lequel leur avis est sollicité. Cet état descriptif devra notamment préciser comment les travaux vont impacter la structure de la copropriété.
Le dossier comprend généralement :
- Les plans de l’architecte et le rapport de faisabilité
- Le plan d’exécution du Bureau d’études techniques
- L’attestation de l’assurance décennale de l’entreprise en charge des travaux
- Le devis des travaux
Rappel juridique
Il a été retenu dans une jurisprudence que les installations effectuées sans autorisation qui empiètent sur les parties communes ou modifient l’aspect extérieur de l’immeuble doivent être démolies (Civ.3ème, 18 juin 1975, n°74-10.297 ; Civ.3ème, 14 avril 2016, n°13-24.969). Les frais afférents à la démolition sont à votre charge (Civ.3ème, 27 juin 1978, n°77-10.054).
Néanmoins, il a été retenu que la remise en état ne peut vous être demandée que dès lors qu’il y a un risque grave d’atteinte à la solidité de l’immeuble (Civ.3ème, 8 juin 2017, n°16-16.677).
Par ailleurs, sachez que si l’autorisation de réaliser des travaux privatifs dans les parties communes est délivrée à titre individuel par des membres du syndic des copropriétaires, cela ne vaut pas autorisation (Civ.3ème, 19 juin 1996, n°94-19.328). De même, une autorisation verbale ne vaut pas acceptation de réaliser de tels travaux (Civ.3ème, 8 novembre 2006, n°05-19.141).
Que faire en cas de refus de vote en assemblée générale ?
La contestation de l’assemblée et de la résolution
AG de copropriété : comment contester une décision ?
L’autorisation judiciaire de réaliser les travaux
Lorsqu’un copropriétaire se voit refuser l’autorisation de réaliser des travaux, il peut saisir le tribunal judiciaire afin d’obtenir une autorisation judiciaire (article 30 de la loi du 10 juillet 1965). Cette possibilité est toutefois limitée aux travaux d’amélioration.
Le tribunal peut ainsi ordonner toute amélioration, telle que :
- la transformation d’éléments d’équipements existants,
- l’ajout de nouveaux équipements,
- l’aménagement ou la création de locaux à usage commun.
📌 Conditions d’octroi de l’autorisation judiciaire
Le tribunal peut accorder cette autorisation à condition que les travaux ne portent atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble (Civ. 3e, 2 févr. 1999, n° 97-14585).
📌 Exemples de travaux concernés
- 🔹 Raccordement de lots : Un copropriétaire souhaitant relier deux lots (un appartement et une mansarde par un conduit d’eau) a obtenu gain de cause, dès lors que le projet respectait l’existant et n’affectait ni les parties communes ni l’aspect extérieur de l’immeuble (CA Nancy, 5 nov. 2009, n° 09/02207).
- 🔹 Installation à usage exclusif : Il n’est pas nécessaire que les travaux bénéficient à l’ensemble des copropriétaires pour être autorisés (Civ. 3e, 22 mars 1983, RDI 1983.496).
- 🔹 Travaux purement privatifs : À l’inverse, le juge n’a pas à statuer sur les travaux internes aux lots dès lors qu’ils n’affectent pas les parties communes (TGI Paris, 3 mars 1988).
📌 Procédure à respecter
Avant de saisir le tribunal, le copropriétaire doit obligatoirement :
✅ Soumettre son projet au vote de l’assemblée générale.
✅ Obtenir un refus de la résolution d’approbation du projet (Civ. 3e, 5 oct. 1977).
⚠️ Seuls les travaux relevant de l’article 25 de la loi de 1965 peuvent être autorisés par le juge.
Il s’agit d’une procédure au fond devant le tribunal judiciaire qui durera entre 2 et 3 ans avec les honoraires d’avocat en conséquence
Modèle de résolution à mettre au vote
Question :
Autorisation donnée à M. ou Mme xx, copropriétaires du(des) lot(s) N°XX d’effectuer des travaux (selon descriptif joint)
Résolution :
Le copropriétaire ... (nom du copropriétaire) sollicite l'autorisation de réaliser les travaux suivants : ... (description des travaux), qui affectent les parties communes et/ou l'aspect extérieur de l'immeuble.
Le copropriétaire ... (nom du copropriétaire) s'engage à prendre à sa charge exclusive les frais et les conséquences des travaux qu'il envisage, à les réaliser dans le respect des règles de l'art et sous le contrôle d'un professionnel qualifié, à souscrire une assurance dommages-ouvrage couvrant les risques liés aux travaux, et à respecter les éventuelles prescriptions des autorités administratives compétentes.
L'assemblée générale, après en avoir délibéré, décide d'autoriser le copropriétaire ... (nom du copropriétaire) à réaliser les travaux décrits ci-dessus, sous réserve du respect des conditions énoncées ci-dessus.
La présente délibération est soumise à la majorité requise selon l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965.
