Vous voulez percer une fenêtre, poser une climatisation en façade, raccorder votre lot à une canalisation commune ou aménager des combles. Le projet est mûr, le devis est signé — et arrive la seule question qui compte vraiment : faut-il l’accord de la copropriété ? Si vos travaux touchent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, vous ne pouvez pas les engager sans une autorisation votée en assemblée générale. Pas un accord du syndic, pas un mot de vos voisins de palier : un vote, inscrit à un procès-verbal. À défaut, le syndicat peut vous faire condamner à tout démolir à vos frais — même si vos travaux n’ont causé aucun désordre et ne gênent personne (Cass. 3e civ., 15 janv. 2003, n° 01-10.337).
Le réflexe du copropriétaire pressé, faire d’abord et demander ensuite, est justement celui qui coûte le plus cher. Voici comment mener un projet dans le bon ordre : identifier les travaux qui passent par l’assemblée, viser la bonne majorité, imposer l’inscription à l’ordre du jour, réagir à un refus, et soumettre au vote un modèle de résolution solide.
Les travaux en copropriété : autorisation, exécution, remise en état et régularisation
Quels travaux exigent l’autorisation de l’assemblée générale ?
Doivent être autorisés par l’assemblée générale, à la majorité de l’article 25, tous les travaux d’un copropriétaire qui affectent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble : façade, toiture, mur porteur, canalisations communes. Les travaux purement intérieurs, sans incidence sur les parties communes ni sur l’aspect extérieur, restent parfaitement libres. Toute la difficulté tient à cette frontière.
Les travaux purement intérieurs : vous êtes libre
Tant que vos travaux restent à l’intérieur de votre lot et ne touchent ni les parties communes ni l’aspect extérieur, vous n’avez besoin d’aucune autorisation de l’assemblée. Vous usez librement de vos parties privatives (art. 9 de la loi du 10 juillet 1965), sous la seule réserve de ne pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble. La Cour de cassation l’a clairement jugé : des aménagements intérieurs qui ne modifient pas les parties communes échappent à l’autorisation de l’article 25 b (Cass. 3e civ., 20 mai 1998, n° 96-20.889).
Le réflexe à avoir : avant tout, qualifiez vos travaux, ce qui suppose de savoir précisément où passe la distinction entre parties communes et parties privatives. Abattre une cloison non porteuse, refaire une cuisine, changer un revêtement : intérieur, donc libre. Toucher à un mur porteur, percer la façade, modifier la toiture, faire passer une gaine dans une canalisation commune : vous basculez dans le régime de l’autorisation.
Les travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur : le vote est obligatoire
Dès que vos travaux affectent les parties communes ou l’aspect extérieur, l’assemblée générale est seule compétente pour les autoriser, à la majorité de l’article 25 b de la loi de 1965. Ouverture ou agrandissement d’une fenêtre, création d’une vitrine ou d’une véranda en façade, pose d’une unité extérieure de climatisation, raccordement sur des canalisations communes : autant de travaux qui supposent un vote préalable (Cass. 3e civ., 12 mars 1997, n° 95-15.953 ; Cass. 3e civ., 25 juin 1997, n° 96-10.139).
Et l’atteinte suffit. Peu importe que les travaux soient soignés, qu’ils renforcent même la solidité du bâtiment ou qu’ils ne causent aucun préjudice : réalisés sans vote préalable, ils sont irréguliers, et le syndicat peut en exiger la suppression (Cass. 3e civ., 15 janv. 2003, n° 01-10.337). C’est contre-intuitif, mais c’est la règle : on ne juge pas le résultat, on juge l’absence d’autorisation.
Les trois faux accords qui ne valent rien
Voici le piège qui ruine le plus de dossiers. Trois « accords » que l’on croit suffisants et qui n’en sont pas :
- La clause du règlement de copropriété qui dispenserait un lot d’autorisation pour certains travaux : elle est réputée non écrite, même lorsqu’elle vise des travaux précisément définis (Cass. 3e civ., 12 mars 1997, n° 95-15.953).
- L’accord verbal du syndic : il ne peut pas se substituer à une autorisation expresse et régulière de l’assemblée, y compris quand les travaux sont imposés par l’administration au titre de normes d’hygiène ou de sécurité (Cass. 3e civ., 8 nov. 2006, n° 05-19.141).
- L’accord individuel de tous vos copropriétaires : même si chacun vous donne son feu vert par écrit, cela ne vaut pas autorisation. Seul un vote en assemblée régulièrement convoquée, consigné dans un procès-verbal et ouvrant un droit de recours à l’opposant, est valable (Cass. 3e civ., 19 juin 1996, n° 94-19.328).
Ce dernier point est le plus mal compris : l’unanimité des volontés ne remplace pas la procédure. Seule une délibération d’assemblée fait naître une autorisation opposable aux autres copropriétaires comme à leurs successeurs.
À quelle majorité vos travaux sont-ils votés ?
L’autorisation de travaux affectant les parties communes relève en principe de la majorité absolue de l’article 25 (plus de la moitié des voix de tous les copropriétaires). Si le projet réunit au moins le tiers des voix, un second vote intervient aussitôt à la majorité simple de l’article 24 (article 25-1). Et dès qu’il y a appropriation d’une partie commune, on bascule vers la double majorité de l’article 26. Savoir lequel des trois régimes s’applique change toute votre stratégie de vote.
La majorité de l’article 25 : le principe
Cette majorité absolue se calcule sur l’intégralité des tantièmes : un copropriétaire qui ne vote pas pèse, mécaniquement, comme une voix contre. L’absentéisme est ainsi le premier ennemi de votre projet. Relèvent du même seuil l’ensemble des travaux comportant transformation, addition ou amélioration, visés au n) de l’article 25. Pour caler votre projet sur la bonne majorité, voyez les règles de majorité applicables à l’assemblée.
La passerelle de l’article 25-1 : votre meilleure alliée
Voici le mécanisme que la plupart des copropriétaires ignorent et qui sauve les projets bloqués par l’absentéisme. Si votre résolution n’atteint pas la majorité de l’article 25 mais recueille au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, l’assemblée procède immédiatement à un second vote, à la majorité — bien plus accessible — de l’article 24, celle des seuls présents et représentés (art. 25-1).
Concrètement : exigez que la passerelle soit appliquée séance tenante. Trop de syndics « constatent le rejet » après le premier vote sans enchaîner sur le second, par méconnaissance ou par confort. Si votre projet a franchi la barre du tiers, ce second vote est un droit, pas une faveur — faites-le acter au procès-verbal.
La bascule vers l’article 26 : quand on touche à la propriété commune
Tant que vos travaux ne font qu’« affecter » les parties communes, l’article 25 suffit. Mais s’ils emportent une véritable appropriation ou une cession d’une partie commune — vous annexez un palier, vous incorporez un comble commun à votre lot — vous changez de régime : c’est la double majorité de l’article 26, soit la majorité des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix. Et l’aliénation des parties communes nécessaires au respect de la destination de l’immeuble exige même l’unanimité (art. 26).
La nuance est stratégique : présenter un projet comme une simple « affectation » plutôt que comme une appropriation peut le faire relever de l’article 25, et non de l’article 26 — donc d’une majorité plus accessible. Mais la qualification se fait sur la réalité des travaux, pas sur leur intitulé : inutile d’espérer déguiser une annexion en aménagement.
Le cas des parties communes spéciales
Si le règlement identifie des parties communes spéciales, seuls les copropriétaires auxquels elles sont affectées votent les décisions qui les concernent exclusivement (art. 6-2). Mais dès que votre projet touche aussi des parties communes générales, c’est l’assemblée de tous les copropriétaires qui doit autoriser (Cass. 3e civ., 6 févr. 2025, n° 23-18.586). Un projet qui chevauche les deux relève donc de l’assemblée générale complète.
Un mot, enfin, sur une crainte fréquente : oui, vous votez sur votre propre demande. Aucune disposition n’interdit au copropriétaire demandeur de prendre part au vote de la résolution qui l’autorise. Vos voix comptent dans la majorité.
Comment faire inscrire votre demande à l’ordre du jour ?
Tout copropriétaire peut imposer l’inscription d’une question à l’ordre du jour : il suffit de notifier sa demande au syndic, par lettre recommandée avec accusé de réception ou par voie électronique, en y joignant un projet de résolution et un descriptif des travaux (art. 10 du décret du 17 mars 1967). Le syndic ne juge pas de l’opportunité de la question : si la demande est complète, il doit l’inscrire.
Le timing : avant l’envoi des convocations
Le point que personne ne vous dit : votre demande doit parvenir au syndic avant qu’il n’envoie les convocations. Reçue après, votre question n’est pas refusée — elle est simplement reportée à l’assemblée suivante, c’est-à-dire potentiellement un an plus tard. En pratique, ne visez pas l’assemblée annuelle au dernier moment : notifiez votre demande plusieurs semaines avant la date prévisible de la réunion, et conservez la preuve de la date d’envoi. Et n’imaginez pas contourner ce calendrier en soulevant votre projet le jour même : une question qui n’a pas été inscrite à l’ordre du jour ne peut pas être valablement votée.
Le projet de résolution et le descriptif technique
L’assemblée ne peut voter en connaissance de cause que si elle sait exactement ce qu’on lui demande d’autoriser. La loi impose donc de joindre à votre demande un document précisant l’implantation et la consistance des travaux. L’enjeu dépasse la formalité : une résolution votée sur la base d’une information insuffisante encourt la nullité, appréciée au cas par cas par les juges du fond (Cass. 3e civ., 6 févr. 2025, n° 23-18.586). Plans, croquis, photographies de l’emplacement, coupes, variantes d’implantation : plus le dossier est précis, plus la résolution est solide.
Le revers est tout aussi vrai : l’absence de ces pièces est un motif légitime de refus. Si vous présentez un projet flou, vous offrez à l’assemblée — et au syndic — une raison parfaitement valable de bloquer. Un dossier technique complet n’est pas un confort, c’est votre meilleure arme pour faire adopter le projet.
Soignez enfin la formulation elle-même. La résolution doit être rédigée de façon affirmative — « l’assemblée autorise M. X à… » — et appeler un choix net, pour ou contre. Une demande tournée comme une simple question, sans portée décisoire, prête à confusion : c’est à l’assemblée de décider, pas seulement d’examiner. Une résolution qui n’appelle aucune décision claire est un vote fragile.
L’assemblée annuelle ou l’assemblée extraordinaire à vos frais
Deux voies s’offrent à vous. Soit vous greffez votre question sur la prochaine assemblée annuelle : c’est gratuit, mais vous subissez son calendrier. Soit vous demandez la convocation d’une assemblée spécialement consacrée à votre projet, à vos frais exclusifs (convocations, vacation du syndic, notification du procès-verbal). Si votre demande respecte le formalisme, le syndic doit y donner suite et vous informer du coût prévisionnel. À vous d’arbitrer entre le délai et la dépense — sachant que si des copropriétaires représentant au moins le quart des voix se joignent à votre demande, la convocation peut être exigée collectivement, sans reposer sur vos seuls frais (art. 8 du décret du 17 mars 1967).
Que faire si l’assemblée refuse — ou ne décide pas ?
Un refus n’est pas le mot de la fin. Deux voies, à ne surtout pas confondre : contester la décision de refus dans les deux mois pour la faire annuler (article 42), ou demander directement au tribunal une autorisation judiciaire de travaux d’amélioration (article 30). Un renvoi répété et injustifié de l’assemblée vaut refus déguisé et ouvre la même voie.
L’autorisation judiciaire de l’article 30
Lorsque l’assemblée refuse d’autoriser des travaux d’amélioration, le copropriétaire peut saisir le tribunal judiciaire pour qu’il délivre lui-même l’autorisation, à la place de l’assemblée (art. 30, al. 4, de la loi de 1965). Le juge n’autorise pas n’importe quoi : il vérifie que les travaux ont été soumis au préalable à l’assemblée, qu’ils sont conformes à la destination de l’immeuble et qu’ils ne portent pas une atteinte injustifiée aux droits des autres copropriétaires.
Deux précisions qui font la différence en pratique. D’abord, l’amélioration peut ne profiter qu’à vous seul : un juge a ainsi autorisé l’installation d’une grille d’aération en façade, profitant essentiellement à un lot, dès lors qu’elle luttait contre l’humidité sans nuire à l’esthétique (CA Paris, pôle 4 ch. 2, 26 oct. 2022, n° 20/04726). Ensuite, le projet soumis au juge n’a pas à être strictement identique à celui que l’assemblée a refusé : des évolutions qualitatives ou esthétiques destinées à répondre aux critiques du syndicat sont admises, sans qu’on y voie un projet nouveau (Cass. 3e civ., 4 juin 2014, n° 13-15.400). Autrement dit, un refus vous laisse le temps d’améliorer votre copie avant le juge.
Le refus déguisé : quand l’assemblée renvoie sans décider
Le syndicat a une parade classique : ne pas refuser franchement, mais « renvoyer » la décision à une assemblée ultérieure, indéfiniment. Ce renvoi, lorsqu’il s’inscrit dans une série d’atermoiements injustifiés, s’analyse en un refus déguisé qui ouvre le recours judiciaire (CA Paris, pôle 4 ch. 2, 26 oct. 2022, n° 20/04726). Le juge du fond apprécie au cas par cas : un renvoi justifié par la nécessité d’un avis technique est légitime ; un renvoi dilatoire qui traîne depuis des années ne l’est pas.
Le piège du délai : ne confondez pas les deux actions
Voici la distinction qui sauve — ou perd — un dossier. Si vous attaquez la décision de refus pour la faire annuler, vous êtes enfermé dans le délai de deux mois de l’article 42, qui court à compter de la notification du procès-verbal ; encore faut-il savoir calculer ce délai de deux mois. En revanche, l’action en autorisation judiciaire de l’article 30 n’est pas soumise à ce délai (CA Paris, pôle 4 ch. 2, 26 oct. 2022, n° 20/04726) : vous pouvez l’exercer même au-delà de deux mois.
Dans le doute, privilégiez l’action de l’article 30 quand votre objectif est d’obtenir les travaux, et non d’effacer une délibération. Et si le procès-verbal ne vous a jamais été régulièrement notifié, le délai de deux mois n’a même pas commencé à courir : un réflexe à vérifier systématiquement avant de renoncer, en contrôlant la notification du procès-verbal. Si votre vrai grief est l’abus de la majorité — un refus opposé sans aucun motif légitime à un projet qui remplit toutes les conditions — c’est cet angle qu’il faut plaider.
AG de copropriété : comment contester une décision ?
Les travaux réalisés sans autorisation : démolition ou régularisation
Vous avez peut-être déjà fait les travaux, ou vous êtes tenté de les faire sans attendre. Voici ce qui vous attend — et l’étroite porte de sortie.
Le principe est sévère : des travaux affectant les parties communes réalisés sans vote préalable exposent à une remise en état, et le syndicat n’a même pas à prouver un préjudice (Cass. 3e civ., 15 janv. 2003, n° 01-10.337). Il n’a d’ailleurs pas toujours besoin d’un long procès au fond : le juge des référés peut ordonner la dépose des ouvrages sous astreinte. L’annulation ultérieure d’un refus ne vous sauve pas davantage : elle ne vaut pas autorisation, et le syndicat conserve le droit d’agir en remise en état si vous avez agi sans décision régulière (Cass. 3e civ., 19 sept. 2012, n° 11-21.631).
Reste une issue : la régularisation. L’assemblée peut ratifier a posteriori des travaux pourtant exécutés sans autorisation, et cette ratification peut même se déduire d’une décision de ne pas poursuivre le copropriétaire fautif. Mais la Cour de cassation l’encadre strictement : la ratification implicite suppose une volonté dénuée d’équivoque (Cass. 3e civ., 9 juin 2010, n° 09-15.013). Une simple abstention du syndicat, surtout après un refus exprès antérieur, ne suffit pas.
Le syndicat peut aussi préférer transiger plutôt que de tout faire démolir : renoncer à la remise en état contre une contrepartie financière ou des aménagements qui suppriment la gêne. Mais c’est une solution qu’il négocie, jamais un droit que vous pourriez lui imposer. Ne pariez donc jamais sur une régularisation future : faites voter avant.
À l’inverse, une fois l’autorisation régulièrement votée, elle vous est acquise : l’assemblée ne peut plus revenir dessus sans porter atteinte aux droits que vous en avez tirés (Cass. 3e civ., 9 juin 2010, n° 09-15.013).
Une dernière mise au point qui évite bien des déconvenues : l’autorisation de la copropriété ne vous dispense jamais des autorisations d’urbanisme. La décision de l’assemblée est prise « sous réserve des règles administratives » ; elle est étrangère à la régularité de votre permis de construire ou de votre déclaration préalable (Cass. 3e civ., 30 sept. 1998, n° 96-16.689). Vote de l’assemblée et autorisation administrative sont deux dossiers distincts, à mener de front. En pratique, prenez les devants : obtenir la déclaration préalable ou le permis avant l’assemblée — ou indiquer dans la résolution que vous en faites votre affaire personnelle et que rien ne débutera sans elles — rassure les copropriétaires et retire un motif commode de refus.
Modèle de résolution à soumettre au vote
Voici une trame que vous pouvez adapter et joindre à votre demande d’inscription à l’ordre du jour. Adaptez la description des travaux à votre projet réel et faites-la correspondre au descriptif technique annexé.
Question — Autorisation de travaux affectant les parties communes
ou l'aspect extérieur de l'immeuble
Autorisation donnée à M./Mme [nom], copropriétaire du ou des lot(s) n° [numéros],
d'effectuer à ses frais les travaux décrits dans le descriptif joint à la convocation.
Projet de résolution :
L'assemblée générale, après avoir pris connaissance du descriptif et des documents
techniques annexés (plans, croquis, implantation et consistance des travaux),
autorise M./Mme [nom] à réaliser les travaux suivants : [description précise des
travaux et de leur localisation par rapport aux parties communes].
Cette autorisation est donnée aux conditions suivantes :
- les travaux sont réalisés aux frais exclusifs de M./Mme [nom] ;
- ils sont exécutés dans les règles de l'art, par une entreprise qualifiée et assurée ;
- M./Mme [nom] répond seul(e) de toutes les conséquences dommageables des travaux ;
- les autorisations d'urbanisme nécessaires (déclaration préalable, permis) relèvent
de sa seule charge, le chantier ne débutant pas avant leur obtention ;
- la remise en état des parties communes éventuellement affectées reste à sa charge.
Majorité requise : article 25 de la loi du 10 juillet 1965.
En cas de rejet recueillant au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires,
il est demandé qu'il soit immédiatement procédé à un second vote en application de
l'article 25-1.
Notez la dernière ligne : en demandant expressément l’application de la passerelle de l’article 25-1, vous évitez que le syndic « oublie » le second vote. C’est une précaution qui ne coûte rien et qui peut faire passer votre projet.
Questions fréquentes
Le syndic peut-il refuser d’inscrire ma demande de travaux à l’ordre du jour ?
Sur l’opportunité, non : le syndic ne juge pas de l’intérêt de votre question et doit l’inscrire dès lors qu’elle lui est notifiée dans les formes (recommandé ou voie électronique) avant l’envoi des convocations. Il peut en revanche refuser légitimement lorsque le projet de résolution ou le descriptif technique des travaux font défaut.
Faut-il l’accord de l’assemblée pour des travaux uniquement intérieurs ?
En principe, non. Des travaux réalisés à l’intérieur de votre lot qui n’affectent ni les parties communes ni l’aspect extérieur ne nécessitent aucune autorisation de l’assemblée (Cass. 3e civ., 20 mai 1998, n° 96-20.889). Ils restent soumis au règlement de copropriété et à la destination de l’immeuble, et ne doivent pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires.
Combien de temps une autorisation de travaux votée en assemblée reste-t-elle valable ?
La loi ne fixe aucun délai de validité : une fois votée, l’autorisation vous est acquise et l’assemblée ne peut plus y revenir sans porter atteinte à vos droits (Cass. 3e civ., 9 juin 2010, n° 09-15.013). La jurisprudence n’a pas tranché avec netteté la question d’une éventuelle caducité après une très longue inaction ; dans le doute, mieux vaut engager les travaux dans un délai raisonnable après le vote.
Avant de déposer votre demande
Ce que la règle ne dit pas, c’est comment elle s’applique à votre projet précis. La frontière entre « affecter » et « approprier » une partie commune, la qualification exacte de vos travaux, la solidité de votre dossier technique, le choix entre contester le refus et demander l’autorisation au juge : autant de points qui se jouent sur les faits, et où une erreur de qualification coûte une assemblée — donc souvent un an. C’est précisément là qu’intervient l’avocat.
Valentin Simonnet est avocat au Barreau de Paris. Il intervient en contentieux des affaires et en droit pénal des affaires.
