Investissement déceptif : comment agir ?

Une prescription de 5 ans

Les actions personnelles se prescrivent par 5 ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer (C. civ. art. 2224 ; C. com. art. L 110-4).

Quel préjudice ?

Le préjudice né du manquement d’un cocontractant à son obligation d’information, de conseil ou mise en garde s’analyse, pour l’autre cocontractant, en la perte d’une chance de ne pas contracter (Cass. 2e civ. 5-10-2023 no 23-13.104 F-B : RJDA 1/24 no 14) ou d’éviter un risque qui s’est réalisé (Cass. com. 25-1-2023 no 20-12.811 FS-B : BRDA 5/23 inf. 14).

Quel point de départ du délai de prescription ?

Le délai de l’action en responsabilité court à compter de la réalisation du dommage ou de révélation du dommage à la victime si celle-ci établit qu’elle n’en a pas eu précédemment connaissance.

S’agissant d’un investissement immobilier locatif avec défiscalisation, la manifestation du dommage pour l’acquéreur ne peut résulter que de faits susceptibles de lui révéler l’impossibilité d’obtenir la rentabilité prévue lors de la conclusion du contrat (Cass. 3e civ. 26-10-2022 no 21-19.898 FS-B et no 21-19.900 FS-B : BRDA 23/22 inf. 9).

Par exemple :

  • Dans une opération d’investissement immobilier locatif avec défiscalisation comportant un emprunt dont le remboursement du capital était différé à 10 ans, le point de départ de l’action en responsabilité engagée par l’acquéreur contre des professionnels pour manquement à leurs obligations respectives d’information, de conseil ou de mise en garde est le jour où le risque s’est réalisé, c’est à dire le jour où l’acquéreur a appris qu’il serait dans l’impossibilité de revendre le bien à un prix lui permettant de rembourser le capital emprunté. (Cass. 3e civ. 1-2-2024 no 22-13.446 B, X c/ Sté Crédit immobilier de France développement)
  • pour un investissement locatif, date de la révélation à l’investisseur d’une rentabilité inférieure à celle promise (Cass. 2e civ. 5-10-2023 ) ;
  • pour un contrat d’assurance-crédit inadapté, date du refus de l’assureur de prendre en charge le remboursement du prêt (Cass. 1e civ. 5-1-2022 no 19-24.436 FS-B : RJDA 5/22 no 300 ; Cass. com. 6-1-2021 no 18-24.954 FS-P : RJDA 4/21 no 280) ;
  • pour un prêt remboursable en une fois et adossé à une assurance-vie dont le rendement se révèle insuffisant, date d’exigibilité du prêt (Cass. com. 24-3-2021 no 19-20.697 F-D) ;
  • pour un prêt libellé en devise étrangère et remboursable en euros, date de la connaissance effective par l’emprunteur des effets négatifs de la variation du taux de change sur ses obligations financières (Cass. 1e civ. 28-6-2023 no 21-24.720 FS-B : BRDA 17/23 inf. 15).

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