DPE erroné : comment se faire rembourser ? - Maître Valentin Simonnet

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est un document obligatoire pour vendre ou louer un bien immobilier. Il permet d’évaluer la consommation d’énergie et les émissions de gaz à effet de serre du logement, ainsi que de proposer des recommandations pour l’améliorer.

Mais que se passe-t-il si le DPE est erroné ? Quels sont les recours possibles pour les acquéreurs ou les locataires qui se sentent lésés par un DPE trompeur ? Quelle sanction pour un faux DPE de complaisance dans le cadre d’un achat immobilier ? Que dit la dernière jurisprudence la plus récente ?

Depuis le 1er juillet 2021, le DPE est devenu opposable aux tiers, ce qui signifie que sa fiabilité et sa responsabilité sont renforcées. En cas de DPE erroné, il est donc possible d’engager la responsabilité du vendeur, du bailleur ou du diagnostiqueur qui a réalisé le DPE, et de demander une indemnisation financière.

Dans cet article, nous allons voir comment se faire rembourser en cas de DPE erroné, en fonction des différents cas de figure et des conditions à respecter.

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Table des matières

Résumé

En cas de DPE erroné, une action judiciaire aux fins d’indemnisation du préjudice sera possible :

Contre le diagnostiqueur sur le fondement de la responsabilité civile extracontractuelle ;
Contre le vendeur professionnel pour vice caché ;
Contre le vendeur particulier s’il savait que le DPE était erroné ;
Contre le Syndicat des copropriétaires en cas d’information erronée donnée par le Syndic.

Quant au préjudice indemnisable, il sera dans la plupart des cas égal au montant des travaux permettant d’obtenir l’étiquette de performance énergétique (en kWh) affichée de manière erronée par le diagnostic n°1.

Que contient le DPE ?

Le diagnostic de performance énergétique d’un bâtiment ou d’une partie de bâtiment est un document qui comporte la quantité d’énergie effectivement consommée ou estimée, exprimée en énergie primaire et finale, ainsi que les émissions de gaz à effet de serre induites, pour une utilisation standardisée du bâtiment ou d’une partie de bâtiment et une classification en fonction de valeurs de référence permettant de comparer et évaluer sa performance énergétique et sa performance en matière d’émissions de gaz à effet de serre. Il comporte une information sur les conditions d’aération ou de ventilation. Il est accompagné de recommandations destinées à améliorer ces performances et du montant des dépenses théoriques de l’ensemble des usages énumérés dans le diagnostic. (L. 126-26 du Code de la construction et de l’habitation CCH)

Le diagnostic de performance énergétique comprend (R. 126-16 du CCH) :

a) Les caractéristiques pertinentes du bâtiment ou de la partie de bâtiment et un descriptif de ses équipements de chauffage, de production d’eau chaude sanitaire, de refroidissement, de ventilation et, dans certains types de bâtiments, de l’éclairage intégré des locaux en indiquant, pour chaque catégorie d’équipements, les conditions de leur utilisation et de leur gestion ayant des incidences sur les consommations énergétiques ;
b) L’indication, pour chaque catégorie d’équipements, de la quantité annuelle d’énergie consommée ou estimée selon une méthode de calcul conventionnel ainsi qu’une évaluation des dépenses annuelles résultant de ces consommations ;
c) L’évaluation de la quantité d’émissions de gaz à effet de serre liée à la quantité annuelle d’énergie consommée ou estimée ;
d) Une information sur les énergies d’origine renouvelable produites par les équipements installés à demeure et utilisées dans le bâtiment ou partie de bâtiment en cause ;
e) Le classement du bâtiment ou de la partie de bâtiment en application d’une échelle de référence, prenant en compte la zone climatique et l’altitude, établie en fonction de la quantité annuelle d’énergie consommée ou estimée, pour le chauffage, le refroidissement, la production d’eau chaude sanitaire, l’éclairage et les auxiliaires de chauffage, de refroidissement, d’eau chaude sanitaire et de ventilation, rapportée à la surface du bâtiment ou de la partie du bâtiment ;
f) Le classement du bâtiment ou de la partie de bâtiment en application d’une échelle de référence, prenant en compte la zone climatique et l’altitude, établie en fonction de la quantité d’émissions de gaz à effet de serre, pour le chauffage, le refroidissement, la production d’eau chaude sanitaire, l’éclairage et les auxiliaires de chauffage, de refroidissement, d’eau chaude sanitaire et de ventilation, rapportée à la surface du bâtiment ou de la partie du bâtiment ;
g) Des recommandations visant à améliorer la performance énergétique, sans augmenter la quantité d’émission de gaz à effet de serre liée à la quantité annuelle d’énergie consommée ou estimée, du bâtiment ou de la partie de bâtiment, accompagnées d’une évaluation de leur coût et de leur efficacité ;
h) Le cas échéant, le dernier document en date mentionné à l’article R. 224-33 ou R. 224-41-8 du code de l’environnement ;
i) Des éléments d’appréciation sur la capacité du bâtiment ou de la partie de bâtiment à assurer un confort thermique en période estivale.

Durée de validité du DPE

Les DPE sont valables 10 ans, à l’exception de ceux réalisés :

entre le 1.1.2013 et le31.12.2017, valables jusqu’au 31.12.2022 ;

entre le 1.1.2018 et le 30.6.2021, valables jusqu’au 31.12.2024 (art. D 126-19 du CCH).

L’opposabilité du DPE

L’article L. 271-4 du Code de la construction et de l’habitation prévoit que : « en cas de vente de tout ou partie d’un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente. En cas de vente publique, le dossier de diagnostic technique est annexé au cahier des charges. Le dossier de diagnostic technique comprend, dans les conditions définies par les dispositions qui les régissent, les documents suivants : […] 6° Le diagnostic de performance énergétique prévu à l’article L. 134-1 du présent code ; […] L’acquéreur ne peut se prévaloir à l’encontre du propriétaire des recommandations accompagnant le diagnostic de performance énergétique ».

Compte tenu de la modification du dernier alinéa du texte par la loi LOI n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 – art. 179 (M) (loi ELAN), qui précisait auparavant que l’acquéreur ne pouvait se prévaloir des informations contenues dans le diagnostic, le législateur a manifestement voulu, a contrario, que l’acquéreur puisse se prévaloir des informations mais non des recommandations accompagnant le diagnostic.

Le contentieux du DPE

S’agissant des nouveaux DPE dits « fiabilités » et « opposables », il est désormais possible d’agir directement contre le vendeur ou le bailleur en invoquant le caractère erroné des informations. Sous l’égide des anciens DPE, une telle action directement contre le bailleur ou le vendeur était limitée à l’hypothèse d’un dol ou d’une mauvaise foi avérée de sa part. Désormais, une erreur de diagnostic pourra conduire un acheteur ou un locataire, découvrant que son logement a été surclassé, à se retourner directement contre le vendeur ou le bailleur – même si les actions d’un preneur ou d’un acquéreur contre le diagnostiqueur demeurent pleinement envisageables. Et, le vendeur ou le bailleur qui voit sa responsabilité engagée peut à son tour appeler en garantie le diagnostiqueur qui a commis une faute, une telle action en garantie pouvant être rejetée si le dommage est le résultat exclusif des propres manquements du vendeur ou du bailleur [ Cass. 3° civ., 30 septembre 2021, n° 20-17.311.]. Le choix pour un acquéreur ou un preneur d’agir contre son cocontractant ou contre le diagnostiqueur, voire contre d’autres acteurs tels que le notaire, dépendra des circonstances de la cause, et notamment des fautes commises par les différents acteurs, de leur solvabilité, de la police d’assurance qu’ils ont souscrite, de leur statut de particulier ou professionnel, de la présence d’une clause exonératoire de la garantie des vices cachés, etc. Une action commune et un engagement solidaire de responsabilité à l’encontre de plusieurs défendeurs sont également fréquents [CA Douai, 21 mars 2005, n° 03/02139] et [CA Aix-en-Provence, 3 septembre 2019, n° 17/07459].

Responsabilité du diagnostiqueur

Si le diagnostiqueur ne fait pas un diagnostic exact, il commet une faute et engage sa responsabilité contractuelle pour faute à l’égard de celui, vendeur ou bailleur, qui a commandé sa mission et délictuelle vis-à-vis du locataire ou de l’acheteur.

Pour prouver la faute, il convient de demander un “contre DPE”, c’est à dire un DPE à un autre diagnostiqueur.

La standardisation du mode de calcul, en 2021, permet désormais de comparer les diagnostics entre eux : il sera possible de comprendre précisément d’où vient la différence (mauvaise saisie de l’épaisseur d’un mur, saisie erroné d’un double vitrage dans la chambre parentale, etc.)

Le diagnostiqueur peut voir sa responsabilité engagée :

par un acquéreur ou un preneur victime d’une erreur de diagnostic ; il s’agit alors d’une action en responsabilité délictuelle de droit commun fondée sur les articles 1240 et suivants du Code civil [ Cass. 3° civ., 9 juillet 2020, n° 18-23.920.] et [CA Poitiers, 16 juin 2020, n° 18/02195].
par son mandant (vendeur ou bailleur), notamment dans le cadre d’une action en garantie ; il s’agit alors d’une action en responsabilité contractuelle fondée sur les articles 1217 et suivants du Code civil.

Dans chacun des cas, le demandeur doit apporter la preuve d’une faute du professionnel, d’un dommage subi et d’un lien de causalité.

La faute du diagnostiqueur

Ce qui relève de sa responsabilité

S’agissant tout d’abord de la faute, selon une jurisprudence constante de la Cour de cassation concernant le DDT annexé à une promesse de vente ou à un acte authentique de vente d’un immeuble, « la responsabilité du diagnostiqueur se trouve engagée lorsque le diagnostic n’a pas été réalisé conformément aux normes édictées et aux règles de l’art, et qu’il se révèle erroné » [Cass. ch. mixte, 8 juillet 2015, n° 13-26.686 (diagnostic technique relatif aux termites).] et [Cass. 3° civ., 10 novembre 2021, n° 20-19.513 (diagnostic technique relatif à l’amiante).].

En particulier, le diagnostiqueur est tenu par l’exactitude des données d’entrée du DPE, c’est-à-dire les caractéristiques techniques du bien. Une faute du professionnel dans l’accomplissement de sa mission est ainsi caractérisée dans l’hypothèse où il a établi, volontairement ou non, son diagnostic sur la base de constatations erronées à l’origine d’une mauvaise appréciation de la qualité énergétique du bien, par exemple en faisant état d’une isolation inexistante [ CA Poitiers, 10 janvier 2014, n° 12/02359. CA Rennes, 31 janvier 2023, n° 22/02024. CA Lyon, 7 mars 2023, n° 20/04200).

Ce qui ne relève pas de sa responsabilité

A l’inverse, le diagnostiqueur ne peut pas être mis en cause en raison de la méthode de calcul puisque celle-ci est définie par arrêté et s’impose à lui.

Exemples de fautes du diagnostiqueur

Une étude du magazine 60 Millions de consommateurs [www.60millions-mag.com/2022/05/24/nouveau-dpe-diagnostic-performance-energetique-erreurs-pagaille-20067] révèle par exemple qu’un diagnostiqueur a considéré que la surface d’une maison était de 160 m2 alors qu’elle n’était en réalité que de 140 m2, ce qui a conduit à diviser les émissions de GES et donc à valoriser l’étiquette énergétique du logement [www.francetvinfo.fr/replay-radio/le-choix-franceinfo/reportage-logement-enquete-au-coeur-de-la-jungle-et-la-loterie-des-diagnostics-de-performance-energetique_5681420.html.]. Ou encore, pour un logement chauffé avec une pompe à chaleur et des radiateurs électriques d’appoint, un autre professionnel n’a tenu compte que des radiateurs électriques, ce qui a considéra-blement pénalisé l’étiquette énergétique puisque les pompes à chaleur sont beaucoup plus économes.

Les possibles exonérations de responsabilité du diagnostiqueur

Le diagnostiqueur pourrait limiter sa responsabilité :

en indiquant expressément dans le DPE les difficultés matérielles rencontrées le cas échéant lors de l’établissement de celui-ci, voire préconiser des actions ou investigations à mettre en œuvre dans le cadre de son devoir de conseil.
La communication des données d’entrée par le mandant peut également être de nature à limiter la responsabilité du diagnostiqueur, à moins qu’elles soient manifestement erronées ou que l’accomplissement de sa mission dans les règles de l’art implique de procéder à des vérifications [CA Rennes, 31 janvier 2023, n° 22/02024] ou qu’elles ne vident son obligation de toute substance (article1168 code civil).
en démontrant que l’erreur dans le DPE vient d’éléments qui ne ressortent pas de son contrôle, comme une modification des méthodes de calcul par le Gouvernement

Le lien de causalité

Enfin, pour que la responsabilité du diagnostiqueur puisse être engagée, le demandeur doit apporter la preuve d’un lien de causalité entre la faute du professionnel et son préjudice constitué par une différence perceptible entre l’étiquette énergétique attribuée au bien et la quantité d’énergie effecti-vement consommée ainsi que les émissions de GES induites. Autrement dit, même si le diagnostic critiqué comporte une ou plusieurs erreurs, il faut que celles-ci aient prêté à conséquence quant à l’évaluation des performances réelles de l’immeuble en matière énergétique [CA Chambéry, 25 février 2014, n° 13/00095] et [CA Dijon, 22 septembre 2015, n° 13/02330].

L’évaluation du préjudice indemnisable

L’ancien DPE

Jusqu’à la modification de l’article L. 271-4 du CCH par la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 , dite loi Élan, la Cour de cassation, dès lors qu’à la différence des autres documents constituant le dossier de diagnostic technique, le diagnostic de performance énergétique a seulement une valeur informative, retenait que le préjudice subi par l’acquéreur du fait de cette information erronée ne consiste pas dans le coût de l’isolation, mais en une perte de chance de négocier une réduction du prix de vente (Cass. 3e civ., 21 nov. 2019, n° 18-23.251 ; JCP N 2019, n° 49, act. 921 , obs. M. Mekki).

S’agissant du préjudice, dans l’hypothèse d’un DPE ancien, le juge considère que le préjudice résultant de la faute du dia-gnostiqueur dans l’accomplissement de sa mission à l’origine d’une mauvaise appréciation de la qualité énergétique d’un immeuble ne correspond pas au coût des travaux d’améliora-tion de la performance énergétique nécessaires pour atteindre l’étiquette indiquée sur le DPE erroné, mais réside uniquement dans la perte de chance de négocier une réduction du prix de vente ou de renoncer à l’achat en connaissance de cause [33], [34], [35], [36] et [37]. En effet, la faute du diagnostiqueur n’est pas à l’origine des mauvaises performances du bien, et donc des travaux nécessaires et des préjudices annexes, mais seulement du défaut d’information de l’acquéreur relativement à la performance réelle dudit bien [38] et [39].

Le nouveau DPE

Mais cette limitation du préjudice à la perte de chance tenait au caractère non opposable du diagnostic.

Il est donc possible, voire probable, qu’elle fera évoluer sa jurisprudence en matière de DPE pour l’aligner sur celle applicable aux autres diagnostics, c’est-à-dire en mettant à la charge du diagnostiqueur de performance énergétique fautif le coût de la mise en conformité par rapport aux informations données dans le diagnostic.

Le diagnostiqueur devrait alors donc indemniser l’acquéreur des travaux devant être réalisés pour atteindre la performance énergétique visée dans le DPE, à l’instar de ce qu’elle retient pour les autres diagnostics ( Cass. 3e civ 15 oct. 2015, n° 14-18.077 : ; Bull. civ. III n° 837 ).

D’autres préjudices peuvent être envisagés :

La dépense énergétique supérieure jusqu’à la réalisation des travaux
L’impossibilité de louer l’appartement en cas d’investissement locatif et la perte de loyer qui s’en est suivie
le coût des travaux d’amélioration de la performance énergétique nécessaires pour atteindre la consommation (énergie primaire) en kWh/m2/an du DPE erroné
les frais de surconsommation d’énergie
la perte de revenu lié à l’interdiction de louer un logement énergétiquement indécent.

Attention : les devis des travaux doivent permettre d’arriver à la fin de leur réalisation à la consommation énergétique du DPE erroné, ils ne doivent pas aller au-delà sinon 1) cela complique le travail du juge 2) entrainera une baisse de l’indemnisation due au propriétaire victime

Actions contre le vendeur

Du côté du vendeur, l’article L. 271-4, II, in fine prévoit que l’acquéreur ne peut se prévaloir à l’encontre du propriétaire des “recommandations” accompagnant le diagnostic de performance énergétique qui n’ont qu’une valeur informative. A contrario l’acquéreur peut se prévaloir des autres informations contenues dans le diagnostic ( CCH, art. R. 134-2 ).

Depuis le 1er juillet 2021, date à laquelle le DPE est devenu opposable au propriétaire, l’acquéreur peut désormais agir à l’encontre du vendeur :

non seulement sur le fondement du dol,
mais également sur le fondement de la garantie des vices cachés, ces deux actions n’étant pas exclusives l’une de l’autre [Cass. 1° civ., 6 novembre 2002, n° 00-10.192] et [Cass. 3° civ., 23 septembre 2020, n° 19-18.104].
En revanche, conformément au principe specialia generalibus derogant par lequel le droit spécial de la vente prime le droit commun des contrats, l’acquéreur ne sera pas en mesure d’agir sur d’autres fondements tels que l’erreur ou le défaut de délivrance conforme [Cass. 1° civ., 8 décembre 1993, n° 91-19.627. Cass. 1° civ., 14 mai 1996, n° 94-13.921 Cass. 3° civ., 18 janv. 2023, n° 21-22.543 B).

Pour dol

Le dol imposera la démonstration d’une manœuvre intentionnelle du vendeur, ce qui correspondra à des cas très rares. Il faudra en effet que l’acquéreur puisse démontrer que son vendeur connaissait le caractère erroné du DPE.

Le dol (art. 1137 à 1139 du Code civil) suppose la démonstration, par la victime, d’un acte de tromperie, qui peut résulter de manœuvres, de mensonges ou de la dissimulation intentionnelle d’une information (de la part du cocontractant, de son représentant ou d’un tiers de connivence) dont le contractant sait le caractère déterminant pour l’autre partie. Un tel acte doit avoir provoqué une erreur qui a déterminé la victime à consentir. Le dol caractérise à la fois un vice du consentement et une faute délictuelle, de sorte que la victime peut demander la nullité de la vente et/ou des dommages et intérêts.
Une action fondée sur le dol demeure exceptionnelle en présence d’un DPE erroné, dans la mesure où l’acquéreur doit démontrer que le vendeur connaissait le caractère erroné du diagnostic et qu’il a intentionnellement caché cette information, laquelle était d’une importance telle que s’il en avait eu connaissance, elle l’aurait dissuadé de contracter. À titre d’exemple, un courrier n’émanant pas d’EDF constatant l’existence d’un petit trou percé sur le compteur électrique n’est pas une preuve suffisante pour expliquer en quoi cela constituerait une fraude et ne permet pas d’établir que le vendeur serait à l’origine de ce trou ni de cette prétendue fraude. Le rapport d’expertise indique que la modification du compteur, même si elle était avérée, ne permettrait pas d’en déduire une quelconque manœuvre de minimisation de la consommation de la part du vendeur, car ce dernier vivait seul dans la maison et la chauffait très peu, de sorte qu’il était normal que la consommation électrique soit faible [CA Reims, 26 mai 2020, n° 19/01354], [CA Bordeaux, 12 décembre 2019, n° 17/02976] et [[CA Nancy, 28 février 2022, n° 17/01134.].

Pour vice caché

Quant au fondement de la garantie contre les vices cachés, un DPE ayant été remis, le vendeur sera généralement en droit d’opposer une clause exonératoire de garantie.

Dans le cadre d’un contentieux d’un bien immobilier bénéficiant d’un nouveau DPE, l’opposabilité du DPE vis-à-vis du vendeur permet désormais d’agir plus largement sur le fondement de la garantie des vices cachés. Ce fondement était ouvert auparavant, mais uniquement si la mauvaise foi du vendeur pouvait être démontrée [Cass. 3° civ., 9 juillet 2020, n° 19-17.516].

En vertu des articles 1641 et suivants du Code civil, le vendeur est tenu de garantir les défauts cachés de la chose qu’il a vendue et qui la rendent impropre à l’usage auquel elle est destinée ou qui diminue tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou l’aurait acquise à un prix moindre s’il en avait eu connaissance. Il est tenu des vices cachés quand bien même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie. L’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix. En matière de DPE, le vice caché peut être constitué par l’erreur sur la réalité de la performance énergétique du bien ou de ses émissions de GES. La preuve du vice caché incombe à l’acquéreur et le caractère caché du vice s’apprécie au regard des qualités et compétences d’un acheteur diligent, de la nature du bien vendu et de la connaissance que l’acheteur avait de ce bien au moment de la vente.

Ainsi, dans l’hypothèse d’un DPE erroné, l’action en garantie des vices cachés ne saurait prospérer si l’acquéreur « ne pouvait se méprendre sur l’état de l’immeuble et sur l’existence d’une performance énergétique limitée au regard de l’ancienneté de celui-ci », quand bien même le DPE réalisé par le diagnosti-queur n’a pas intégré « le coût de l’eau chaude sanitaire produite par les cumulus électriques en complément de l’eau chaude sanitaire produite par les chaudières au gaz naturel » [ CA Bordeaux, 8 avril 2021, n° 20/03087.].

Ce nouveau fondement d’action risque d’être régulièrement mis en échec en présence d’une clause limitative ou exonératoire des vices cachés liés au caractère erroné du DPE, derrière laquelle les vendeurs ne manqueront pas de s’abriter. Il est donc indispensable de distinguer les cas dans lesquels un vendeur est susceptible ou non de se prévaloir de telles clauses qui, au total, conduisent à réduire considérablement la portée de la réforme issue de la loi Élan.
À cet égard, il convient au préalable de signaler que, de façon assez surprenante et contrairement aux autres diagnostics du DDT, l’absence pure et simple du DPE ne suffit pas à écarter le jeu d’une clause exonératoire, que l’on se situe avant ou après la réforme de la loi Élan [2] (II de l’art. L. 271-4 du CCH).
Il convient ensuite de distinguer le cas des vendeurs professionnels et assimilés et celui des vendeurs non professionnels.

Vendeur professionnel

La Cour de cassation maintient sa jurisprudence selon laquelle le vendeur professionnel, tenu de connaître les vices de la chose vendue, ne peut se prévaloir d’une clause limitative ou exclu-sive de garantie des vices cachés [Cass. 3° civ., 9 février 2011, n° 09-71.498] et [Cass. 3° civ., 15 juin 2022, n° 21-21.143], puisqu’il est réputé posséder des connaissances techniques lui permettant d’avoir connaissance des vices qui affectent son immeuble. En outre, les vendeurs particuliers doivent être considérés comme des professionnels lorsque le vice caché est lié à des travaux qu’ils ont eux-mêmes réalisés [CA Poitiers, 2 novembre 2021, n° 19/03660].

Vendeur non-professionnel

À l’inverse, le vendeur non professionnel peut faire valoir une clause exonératoire de la garantie des vices cachés [57], à condition seulement d’être de bonne foi, c’est-à-dire d’avoir lui-même ignoré le vice [Cass. 3° civ., 8 avril 2009, n° 08-12.960] et [Cass. 3° civ., 8 décembre 2016, n° 15-20.497]. La jurisprudence retient ainsi que, malgré le caractère erroné du DPE annexé à l’acte de vente, aucun élément objectif ne permet de supposer que les vendeurs étaient en mesure d’en constater l’inexactitude, alors qu’il n’est ni prétendu ni établi que leur consommation énergétique réelle avant la vente était hors de proportion avec ce diagnostic, de nature à caractériser leur mauvaise foi et ainsi à écarter le jeu de la clause de non-garantie des vices cachés [ CA Nîmes, 14 avril 2016, n° 14/04446.]. La jurisprudence juge en revanche que la clause exonératoire de responsabilité au titre des vices cachés ne peut recevoir application lorsqu’un vendeur propriétaire d’un appartement depuis plusieurs années a nécessairement connaissance du vice, caché aux yeux de l’acquéreur, de la consommation énergétique très importante nécessaire au chauffage, faute d’isolation du logement [CA Chambéry, 4 octobre 2012, n° 11/01498].

Pour défaut de conformité / délivrance conforme en cas de superficie non conforme

Aussi, l’acquéreur pourra prétendre à l’existence d’un défaut de conformité lorsqu’il apparaîtra que le bâtiment vendu est plus énergivore qu’il n’est indiqué dans le DPE qui lui a été remis, sans qu’il en résulte pour autant une impropriété à destination ou qu’il ne comprend pas tous les éléments d’équipement qui y sont visés ou que ces derniers ne sont pas aussi performants que ce qu’indique le diagnostic parce que, par exemple, plus anciens que ce qui est mentionné dans le DPE ou bien encore, parce qu’ils sont différents de ce qui est indiqué dans le DPE.

Bien entendu, s’il y a tout à la fois une non-conformité contractuelle et une impropriété de destination, la seconde l’emporte sur la première. Seule l’action en vice caché est alors applicable ( Cass 1re civ. 20 févr. 1996, n° 93-21.128 ). Or, en ce cas, le vendeur particulier (non-professionnel) est susceptible, en principe, de bénéficier d’une clause d’exclusion de la garantie des vices cachés, position retenue par la Cour de cassation notamment pour un diagnostic erroné relatif aux insectes xylophages ( Cass 3e civ .,7 mars 2019, n° 17-31.080 : JurisData n° 2019-027319 ).

Si l’acquéreur se prévaut contre le vendeur du fait que, en raison d’un DPE erroné, il a été trompé sur la performance énergétique du bien, le défaut qui sera allégué consistera dans un défaut présentant une dimension fonctionnelle.

Or, depuis longtemps, sur la question des concours d’actions, la Cour de cassation pose qu’en présence d’un défaut fonctionnel, c’est-à-dire répondant juridiquement à la qualification d’un vice, l’acquéreur ne peut agir ni sur le fondement de l’erreur, ni sur le fondement du défaut de délivrance conforme.

Les seuls fondements recevables résident alors soit dans l’action en garantie contre les vices cachés, soit dans le dol.

Conclusion

Par conséquent, dans la très large majorité des cas, l’opposabilité du DPE n’emportera en réalité de conséquences, dans le rapport d’obligation entre vendeur et acquéreur, que vis-à-vis des seuls vendeurs insusceptibles de s’abriter derrière une telle clause exonératoire, c’est à dire les vendeurs professionnels.

La solution ne sera différente que si, par exemple, était arguée, non pas la fausseté du résultat du DPE en tant que tel, mais celle de l’une des données, comme par exemple un mauvais mesurage dans le DPE de la surface habitable. Car, dans cette hypothèse, c’est bien le fondement de la délivrance conforme qui pourrait être mobilisé. Mais encore faudra-t-il que cette surface n’ait pas été pas corrigée dans l’acte lui-même ou dans un document dit de superficie Carrez.

Actions contre le bailleur

Il est important de souligner les nuances entre la vente et la location dans le volet litigieux de cet outil. En effet, les enjeux financiers d’un DPE erroné se placent sur des échelles très différentes selon la typologie de contrat en cause.
Il en résulte que le nombre de contentieux en matière de ventes immobilières est bien plus conséquent et porte principalement sur le caractère erroné du DPE, sur l’impact sur le prix de vente, et sur la validité du transfert de propriété.

Logement décent

Le contentieux en matière de baux devrait quant à lui se renforcer à l’avenir. D’abord par la mise en jeu du droit à un logement décent ou performant et ses différentes manifestations (interdiction de louer, gel des loyers, etc.). En particulier, l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit des procédures spécifiques si le propriétaire met en location un logement indécent. Il s’expose notamment à être contraint par le juge, saisi par le locataire, à la réalisation de travaux de rénovation, à une diminution du montant du loyer, à une suspension de sa perception, ou à la suspension de la durée du bail, jusqu’à la réalisation de ces travaux. Le contentieux devrait s’articuler autour de la nature des sanctions et des cas d’exemption opposés en défense par le bailleur. En effet, le juge ne peut toutefois pas ordonner la réalisation de travaux dans les cas exemptés suivants : a) Le logement fait partie d’un immeuble soumis au statut de la copropriété et le copropriétaire concerné démontre que, malgré ses diligences en vue de l’examen de résolutions tendant à la réalisation de travaux relevant des parties communes ou d’équipements communs et la réalisation de travaux dans les parties privatives de son lot adaptés aux caractéris-tiques du bâtiment, il n’a pu parvenir à ce niveau de perfor-mance minimal ; b) Le logement est soumis à des contraintes architecturales ou patrimoniales qui font obstacle à l’atteinte de ce niveau de performance minimal malgré la réalisation de travaux compatibles avec ces contraintes. Les critères relatifs à ces contraintes sont précisés par décret en Conseil d’État.

Dol, erreur, et devoir d’information

Ensuite, comme pour l’acquéreur envers le vendeur, l’opposabilité issue de la loi Élan va permettre d’élargir les fondements d’action du preneur envers le bailleur en cas de DPE erroné, sur le fondement du dol, mais également désormais de l’erreur sur les qualités essentielles de la prestation ou d’un manquement au devoir d’information.

La jurisprudence laisse entrevoir des perspectives intéressantes à ce titre : « Les qualités essentielles de la prestation sont celles qui ont été expressément ou tacitement convenues et en considération desquelles les parties ont contracté. Contrairement à ce que soutiennent M. Y et Mme N, le bail en lui-même ne stipule pas l’indice de performance énergétique du logement. Conformément à l’article 3-3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 [13] dans sa version applicable lors de la conclusion du bail, le diagnostic de performance énergétique du logement en l’espèce celui du 18 août 2017 a été annexé au bail, étant rappelé que cet article prévoit que le locataire ne peut se prévaloir à l’encontre du bailleur des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique, qui n’a qu’une valeur informative. Le caractère essentiel de la performance énergétique du logement ne peut pas plus résulter d’un projet de loi postérieur à la prise à bail. Aussi, en l’absence d’une stipulation expresse dans l’acte de bail lui-même ou d’autres éléments de nature à l’éta-blir, il n’est pas démontré que la performance énergétique du logement constituait fût-ce tacitement une qualité essentielle en considération de laquelle les preneurs ont contracté » [CA Douai, 8 septembre 2022, n° 21/03496].

Sanction : Le dol et l’erreur constituent des vices du consentement, cause de nullité des actes viciés. La partie lésée peut également demander réparation du dommage subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité extracontractuelle en démontrant que son cocontractant a commis une faute consistant en un manquement à son devoir d’information, intentionnellement ou non selon les cas (art. 1112-1 du Code civil).

Actions contre les professionnels de l’immobilier

Notaire

Le notaire est tenu d’un devoir de contrôle objectif et d’un devoir d’information et de conseil plus subjectif envers ses clients. Il incombe au notaire, avant de dresser un acte, de procéder à la vérification des faits et conditions nécessaires pour en assurer la validité, l’utilité et l’efficacité. Au titre de son obligation de conseil, le notaire est en outre professionnellement tenu d’éclairer l’ensemble des parties, de manière complète et circonstanciée, sur la portée, les effets et les risques des actes.
La responsabilité civile professionnelle du notaire peut donc être engagée en cas de manquement à l’une ou l’autre de ses obligations. La Cour de cassation juge que le préjudice causé à l’acquéreur réside dans la perte de chance d’avoir pu négocier le prix en fonction de la non-conformité décelée après la vente Cass. 3° civ., 15 septembre 2016, n° 15-18.156 CA Douai, 21 mars 2005, n° 03/02139 CA Aix-en-Provence, 3 septembre 2019, n° 17/07459.

En matière de DPE, les vérifications attendues du notaire sont multiples. Le notaire doit notamment

vérifier que l’opérateur qui a établi le DPE remplit les conditions prévues à l’article L. 271-6 du CCH, notamment les garanties de com-pétence, d’organisation et de moyens. À ce titre, le diagnosti-queur doit être certifié (arrêté du 24 décembre 2021 [NOR : LOGL2136022A] [Arrêté du 24 décembre 2021]) et donc référencé dans un annuaire accessible en ligne. La validité de la certification étant limitée à 7 ans, le notaire doit vérifier qu’elle était toujours valable au moment où le DPE a été réalisé.
s’assurer que le professionnel a contracté une assurance permettant de couvrir les conséquences d’un engagement de sa responsabilité (art. R. 271-2 du CCH).
examiner le modèle de diagnostic qui a été réalisé, lequel doit correspondre à la typologie du bâtiment en cause [Cerema, « Le nouveau diagnostic de performance éner-gétique (DPE) – Guide à l’attention des diagnostiqueurs », Version 2, Ministère de la Transition écologique, octobre 2021, www.ecologie.gouv.fr/sites/default/files/V2_Guide%20 diagnostiqueurs%20DPE%20logement%202021.pdf].

Le devoir de conseil du notaire s’adresse tout à la fois au vendeur et à l’acquéreur. Le notaire a une compétence notable pour informer le vendeur sur l’impact grandissant de la « valeur verte » et le positionnement corrélatif de son bien sur le marché de l’immobilier, permettant notamment au vendeur d’envisager l’opportunité de réaliser des travaux de rénovation énergétique pour améliorer le DPE avant la mise en vente du bien. En effet, le CSN réalise tous les ans depuis 2014 une étude statistique sur la valeur verte des logements en France métropolitaine (hors Corse), ce qui permet à la profession d’être particulièrement au fait de l’impact sur les prix des biens immobiliers d’un changement d’étiquette énergétique, selon le type de bien (maison ou appartement) et selon la région ou la ville où ils se situent. Du côté de l’acquéreur, les conseils du notaire sont indispensables pour éclairer celui-ci, à double titre : s’agissant des conséquences juridiques et financières, actuelles et à venir, directement liées à la possession d’un immeuble énergivore ; s’agissant également d’un bien immo-bilier dont le DPE n’est pas encore « fiabilisé » mais reste néanmoins juridiquement valable.

Agent immobilier

Assez proche de celle du notaire, la responsabilité de l’agent immobilier est généralement recherchée de façon concomitante. L’intérêt de se retourner contre ces professionnels de l’immobilier réside dans la possibilité de bénéficier d’un garant solvable et assuré au titre de leur responsabilité civile professionnelle. La jurisprudence retient ainsi la faute du notaire qui n’a manifestement pas vérifié les diagnostics qui étaient annexés à l’acte de vente et s’est contenté de reproduire la surface mentionnée en première page du certificat alors qu’une lecture complète et attentive lui aurait permis de s’apercevoir de la différence avec la superficie « loi Carrez » [Loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996 améliorant la protection des acquéreurs de lots de copropriété,], qui est inférieure. Il n’a donc pas accompli correctement sa mission et de telles observations valent tout autant à l’égard de l’agence immobilière, professionnel de l’immobilier, qui aurait également dû déceler cette erreur, d’autant qu’elle connaissait les lieux, contrairement au notaire. L’arrêt confirme le jugement en ce qu’il condamne les vendeurs à payer aux acquéreurs les sommes de 20 000 € au titre de la réduction du prix de vente et 1 273,41 € au titre de la réduction consécutive des frais notariés. Il condamne in solidum la société mandatée aux fins de réaliser les différents diagnostics techniques obligatoires, l’agence immobilière et le notaire à payer aux vendeurs la somme de 12 000 € à titre de dommages et intérêts [69].

Contre le Syndic de copropriété ou le Syndicat de copropriétaires

Il arrive que le DPE soit erroné parce que le Syndic de copropriété a communiqué des informations erronnées au diagnostiqueur.

La responsabilité de plein droit du Syndicat du fait des fautes du Syndic

Le contrat de Syndic est un contrat de Mandat. Dès lors que le syndic, ès qualités, commet une faute, le syndicat des copropriétaires en est responsable (Civ. 3^e, 11 févr. 2016, n° 14-29.345 ; 2 oct. 2012, n° 11-24.200 ; 15 févr. 2006, n° 05-11.263) : “le syndicat des copropriétaires est responsable à l’égard des copropriétaires ou des tiers des fautes commises par le syndic, son mandataire, dans l’exercice de ses missions“. (Cass. 3e civ., 14 juin 2022, n° 21-16.223).

Il y a responsabilité directe du syndicat pour un exercice fautif de ses fonctions de Syndic par son mandataire (le Syndic).

Lorsque le syndic donne « une information inappropriée sur l’État de l’immeuble, en tant que représentant du syndicat, au notaire chargé de la vente », par exemple une information erronée dans le questionnaire soumis par le notaire au moment de la vente, il commet une faute dans l’exercice de ses missions.

Autrement dit, même si le Syndic a commis une faute, étant donné qu’il a agi dans le cadre de son mandat comme mandataire de son mandant (le Syndicat), le Syndicat reste pleinement responsable des fautes de son Syndic.

Il convient donc à l’acheteur/vendeur lésé d’assigner non le Syndic mais le Syndicat.

Et en cas de dol ?

Si un dol peut être démontré, la responsabilité du syndicat peut être écartée : « Si le mandant est, en vertu de l’article 1998 du Code civil, contractuellement responsable des dommages subis du fait de l’inexécution des engagements contractés par son mandataire dans les limites du mandat conféré, les manœuvres dolosives du mandataire, dans l’exercice de son mandat, n’engagent la responsabilité du mandant que s’il a personnellement commis une faute, qu’il incombe à la victime d’établir. ». (Cass. ch. mixte, 29 oct. 2021, n° 19-18.470, B+R : ).

Ainsi, s’il est établi que le syndic a sciemment fait une déclaration mensongère, la responsabilité du syndicat des copropriétaires pourrait être purement et simplement écartée. Toutefois, la question du dol n’avait pas été posée à la Cour de cassation.

Quel recours pour le Syndicat des copropriétaires en cas de condamnation du fait de la faute de son Syndic ?

Le syndicat, vraisemblablement condamné du fait de son syndic, pourra alors fructueusement appeler en garantie son représentant (le Syndic en nom personnel) pour rechercher sa responsabilité contractuelle (Civ. 3e, 23 janv. 2020, n° 18-21.357 ; Paris, pôle 4, 2e ch., 20 janv. 2020, n° 17/2154), sans avoir à démontrer que sa faute n’était pas « détachable de ses fonctions » (Civ. 3e, 23 mai 2012, n° 11-14.599).

Et donc maintenant, que faire ?

Engager une action au fond devant le tribunal judiciaire contre la personne responsable (diagnostiqueur, vendeur, notaire, etc.) via votre avocat spécialisé en DPE erroné

Les éléments déjà en votre possession

Il faut adresser à votre avocat :

La promesse de vente complète avec annexes au format PDF
L’acte d’acquisition complet au format PDF
L’attestation d’acquisition avec prix et surface carrez établie par le notaire

Les éléments à faire réaliser

Si vous voulez engager une action pour obtenir justice et indemnisation devant le tribunal judiciaire, il convient maintenant de fournir à votre avocat les éléments suivants :

Faire établir par un diagnostiqueur ou expert :
- Un DPE de contrôle (DPE n°2) avec vérification de la surface carrez ;
- Un document qui liste les principales différences et erreurs entre le DPE n°1 et le DPE n°2 avec l’impact de chaque erreur en termes de kWh ;
- Un document qui liste les travaux d’isolation nécessaires pour atteindre la note du DPE n°1 en précisant le R du matériau, les caractéristiques précises et détaillées concernant chaque ouvrage, qui, s’ils étaient réalisés, permettraient d’atteindre le DPE n°1 qui prend alors le nom de “DPE projeté après travaux”. Ce document doit permettre à un artisan de réaliser les travaux sans se poser d’autre question que d’acheter le matériau indiqué chez “Leroy Merlin” ou autre grande surface.
Faire établir par un ou plusieurs artisans QUALIBAT RGE un ou plusieurs devis de travaux nécessaires pour atteindre la consommation énergétique du DPE erroné (exprimée en kWh/m2/an), ni plus, ni moins. L’artisan peut se baser sur le travail du diagnostiqueur. L’artisan doit impérativement faire apparaitre les caractéristiques détaillées de ses travaux.
Faire établir un procès-verbal de constat d’huissier de justice : équipements de chauffage et d’isolation, numéro de série du ballon d’eau chaude et quantité, trace humidité, moisissure, absence d’isolation des murs, parois froides, parois donnant sur l’extérieur, etc.
- Taille, contenant, état et numéro de série du ballon d’eau chaude
- Présence ou absence d’isolation sur chaque mur,
- Inventaire des équipements de chauffage avec état, modèle et numéro de série si existant
Chiffrer votre préjudice :
- Travaux (voir ci-dessus)
- Loyers perdus : une évaluation de la valeur locative par un ou plusieurs agents immobiliers, multiplié par le nombre de mois nécessaires pour concevoir et réaliser les travaux

Les éléments à vérifier

Vérifier que votre diagnostiqueur
- Est bien assuré chez son assureur (appel, email, RAR)
- Est bien certifié par l’organisme de certification
Vérifier le numéro ADEME sur le site officiel