Il existe deux sortes d’encadrement des loyers :
- L’encadrement des loyers mis en place par la loi ELAN (article 140)
- L’encadrement du niveau des loyers entre deux locataires (encadrement à la relocation)
L’encadrement des loyers mis en place par la loi ELAN (article 140)
L’encadrement des loyers est un dispositif qui vise à limiter la hausse des loyers dans les zones tendues, où la demande de logements est supérieure à l’offre. Il s’applique à Paris depuis le 1er août 2019, après une première expérience entre 2015 et 2017.
Comment ça marche ?
Le principe de l’encadrement des loyers est simple : le loyer fixé par le propriétaire ne doit pas dépasser le **loyer plafond** (loyer de référence majoré) fixé annuellement par le préfet en fonction de la **catégorie du logement** (location vide ou meublée, nombre de pièces, époque de construction) et du **secteur géographique** (quartier et arrondissement).
Le loyer plafond est calculé à partir des données fournies par l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne (Olap).
Le propriétaire peut toutefois demander un **complément de loyer** si le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort exceptionnelles par rapport aux logements similaires du voisinage. Ce complément de loyer doit être justifié et mentionné dans le bail.
Quelles sont les situations concernées ?
L’encadrement des loyers s’applique aux **nouvelles locations** et aux **renouvellements de bail** (ce point est sujet à discussion juridique) des logements situés à Paris, qu’ils soient vides ou meublés, à usage de résidence principale ou mixte. Il concerne aussi les baux mobilité, d’une durée comprise entre un et dix mois.
En revanche, il ne s’applique pas aux logements soumis à la loi de 1948 ou conventionnés par l’Anah (hors conventions à loyer intermédiaire), aux logements sociaux (HLM), aux meublés de tourisme et aux sous-locations.
Quels sont les droits et les recours des locataires ?
Les locataires peuvent vérifier si le loyer qu’ils paient respecte le plafond applicable à leur logement en consultant le site https://www.referenceloyer.drihl.ile-de-france.developpement-durable.gouv.fr/.
Si le propriétaire conteste le dépassement du loyer plafond ou le montant du complément de loyer, il peut saisir la Commission départementale de conciliation (CDC), qui est chargée de trouver une solution amiable entre les parties. La CDC peut être saisie par le locataire ou par le propriétaire, dans un délai de trois mois à compter du signalement ou de la mise en demeure.
Si aucune conciliation n’est possible, le litige peut être porté devant le tribunal judiciaire compétent.
L’encadrement du niveau des loyers entre deux locataires (encadrement à la relocation)
Cet encadrement, bien moins connu et médiatique, est pourtant redoutable ! La plupart du temps il est même plus intéressant pour le locataire, surtout si le précédent locataire est resté longtemps dans les lieux.
Cela signifie qu’un locataire, victime d’un loyer abusif, peut demander l’application du dispositif d’encadrement qui lui est le plus favorable parmi ces deux systèmes juridiques différents, résume Me Valentin Simonnet, son avocat. Plus ancienne et surtout moins connue, la loi limitant l’évolution des loyers entre deux locations peut être à privilégier selon les cas, c’est une excellente nouvelle pour tous les locataires. »
Le Parisien
Encadrement des loyers entre deux locataires
