Vous voulez louer votre appartement parisien quelques week-ends par an pendant vos vacances, transformer votre studio en location courte durée pour rentabiliser un investissement, ou simplement vérifier que ce que fait votre locataire ne va pas vous exposer. Trois situations radicalement différentes, mais une question commune : avez-vous le droit ?
Le risque n’est plus l’amende symbolique d’il y a dix ans. Depuis la loi du 19 novembre 2024 dite loi Le Meur, l’amende civile maximale pour un local irrégulièrement transformé en meublé touristique atteint 100 000 € par local. Le retour à l’usage d’habitation peut être ordonné sous astreinte allant jusqu’à 1 000 € par jour et par mètre carré. Les baux conclus en violation du régime sont nuls, les sous-loyers restitués au bailleur, et les intermédiaires — conciergeries, plateformes — désormais condamnables au même titre que les propriétaires. Surtout, la défense la plus efficace dont les propriétaires disposaient — la contestation de la fiche H2 originelle, qui faisait tomber la plupart des assignations — a été délibérément démantelée par la réforme pour tous les faits postérieurs au 21 novembre 2024.
Trois évolutions récentes redessinent complètement la matière. L’avis rendu par la Cour de cassation le 10 avril 2025 fixe la non-rétroactivité de la loi Le Meur aux faits antérieurs au 21 novembre 2024. Le règlement parisien sur le changement d’usage a été mis en conformité par la délibération 2025 DLH 44 de février 2025. Le plan local d’urbanisme bioclimatique adopté fin 2024 interdit purement et simplement la création de tout nouveau meublé touristique dans une grande partie de Paris. Cet article fait le point pour vous, pas à pas, sur ce que vous pouvez faire — et sur ce qui vous expose.
Trouvez votre situation
Cet article passe en revue tous les régimes applicables. Identifiez d’abord votre profil et concentrez-vous sur les sections pertinentes.
| Vous êtes | Lisez en priorité |
|---|---|
| Propriétaire occupant (résidence principale) | Le régime de la résidence principale, la copropriété, les sanctions |
| Propriétaire bailleur (résidence secondaire ou investissement) | Le changement d’usage, la fiche H2, le PLU bioclimatique, la copropriété, les sanctions |
| Locataire qui souhaite sous-louer | La sous-location, les sanctions |
| Acquéreur en cours d’achat | La fiche H2, le PLU bioclimatique, les stratégies |
| Propriétaire d’un local commercial à transformer | La transformation d’un local commercial, le PLU bioclimatique |
Un tableau récapitulatif synthétisant ce qui s’applique à chaque profil figure en fin d’article.
Premier réflexe : la nature de votre bien
Avant tout, qualifiez juridiquement votre bien. Le régime applicable dépend en premier lieu de cette qualification.
Si votre bien est un local destiné à l’habitation au sens du code de la construction et de l’habitation — appartement, maison, studio — vous relevez du régime des articles L. 631-7 et suivants du CCH. C’est l’hypothèse la plus fréquente, traitée à partir de la section suivante. Une sous-question décisive se posera ensuite : résidence principale ou résidence secondaire ?
Si votre bien est un local commercial, artisanal, professionnel ou un entrepôt — boutique, bureau, atelier, garage — vous relevez d’un régime distinct prévu par l’article L. 324-1-1 IV du code du tourisme, qui permet la transformation en meublé touristique dans les communes ayant délibéré en ce sens. La distinction résidence principale/secondaire n’a aucun sens pour ces locaux : voyez infra la section consacrée à la transformation d’un local commercial.
Local d’habitation : résidence principale ou résidence secondaire ?
Cette qualification commande tout ce qui suit. Le régime juridique change radicalement selon le statut du logement.
La résidence principale est définie par l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure. Si vous habitez réellement votre appartement parisien et le louez ponctuellement pendant vos absences, vous êtes en résidence principale. Vous bénéficiez d’un régime allégé : pas d’autorisation préalable, simplement un plafond annuel de location et une obligation d’enregistrement à la mairie.
Si vous ne vivez pas dans le logement la majeure partie de l’année — résidence secondaire, investissement locatif, bien hérité que vous ne souhaitez pas occuper — vous basculez dans le régime du changement d’usage. La location touristique devient impossible sans autorisation préalable de la mairie, autorisation difficile à obtenir et conditionnée à un mécanisme de compensation onéreux.
Cette distinction est si décisive que la Ville de Paris a fait de la qualification du logement le cœur de presque toutes ses assignations. La preuve de la résidence principale — facturation EDF, taxe d’habitation, attestations d’occupation, courriers nominatifs — doit être documentée en amont, pas reconstituée après un courrier de la mairie.
Si résidence principale : 120 ou 90 jours selon votre commune
L’article L. 324-1-1 IV du code du tourisme fixe un plafond de 120 nuitées par année civile pour la location de la résidence principale en meublé touristique. C’est le seuil national par défaut.
Le plafond peut être abaissé à 90 jours par délibération municipale
La loi Le Meur a donné aux communes le pouvoir d’abaisser ce plafond jusqu’à 90 jours par délibération motivée. Le Conseil de Paris a immédiatement utilisé cette faculté : depuis le 1er janvier 2025, le plafond parisien est de 90 jours par an. Les plateformes — Airbnb, Booking, Abritel — bloquent désormais automatiquement les calendriers à ce seuil pour les annonces enregistrées comme résidence principale à Paris.
D’autres villes ont suivi ou suivront. Avant d’envisager toute location, vérifiez la délibération de votre commune. Au-delà de Paris, l’engagement de blocage automatique des plateformes concerne Aix-en-Provence, Annecy, Bordeaux, Levallois-Perret, Lille, Lyon, Martigues, Menton, Neuilly-sur-Seine, Nice, Roquebrune-Cap-Martin, Saint-Cannat, Saint-Paul-de-Vence, Sète, Villeneuve-Loubet et Versailles.
Les exceptions au plafond : trois motifs limitativement énumérés
L’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit trois cas dans lesquels la condition des huit mois d’occupation s’efface, autorisant donc le dépassement du plafond : obligation professionnelle, raison de santé, cas de force majeure.
L’obligation professionnelle est le motif le plus invoqué. Les juges l’apprécient strictement : il faut documenter chaque absence par une pièce concrète — ordre de mission, contrat, facture d’hôtel, billet de transport. Le tribunal judiciaire de Paris a posé pour la première fois le déplafonnement pour motif professionnel par jugement du 9 novembre 2021. Une décision plus récente a admis qu’une étudiante puisse être déplafonnée pour un stage et une année d’études à l’étranger, les juges du fond ayant assimilé la réalisation d’un stage à un motif professionnel ; la Ville de Paris a formé un pourvoi et la décision de la Cour de cassation est attendue.
La raison de santé exige un certificat médical détaillé. La force majeure — situation dans laquelle le loueur ne peut physiquement occuper le bien en raison d’un événement irrésistible et imprévisible — n’a, à notre connaissance, jamais été retenue. Une illustration : pendant le confinement de 2020, un propriétaire avait mis gratuitement son appartement à disposition d’une infirmière dans le cadre de l’opération « Appart’solidaire ». La Ville de Paris l’a assigné pour dépassement du plafond. Sans retenir la force majeure, le tribunal a écarté toute amende en relevant la négligence fautive de la mairie qui n’avait pas adressé de courrier précontentieux (TJ Paris, 29 oct. 2021, RG n° 21/50509).
Ne tentez pas de dépasser le plafond en pariant sur l’une de ces exceptions. Constituez d’abord le dossier, sollicitez la dérogation par écrit auprès de la mairie, et n’engagez la location au-delà des 90/120 jours qu’avec une réponse documentée. Toute autre démarche vous expose à un contentieux où l’exception sera appréciée a posteriori, à charge de preuve renversée.
L’enregistrement à la mairie est obligatoire
Depuis le 1er décembre 2017 — application à Paris de la loi n° 2016-1321 du 7 octobre 2016 pour une République numérique — vous devez déclarer votre meublé touristique sur le téléservice de la mairie avant la première mise en location. Le numéro d’enregistrement à treize chiffres délivré doit obligatoirement figurer sur toutes vos annonces.
La loi Le Meur a durci les sanctions : défaut d’enregistrement jusqu’à 10 000 € (contre 5 000 € auparavant), fausse déclaration ou usage de faux numéro jusqu’à 20 000 €. Un téléservice national entrera en vigueur à une date fixée par décret, au plus tard le 20 mai 2026 (loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, article 1er, II), et se substituera progressivement aux téléservices municipaux. Dans l’attente du décret d’application, les numéros d’enregistrement déjà délivrés restent valables, sauf modification de la situation déclarée (adresse, changement d’usage, transfert).
Au-delà de cette déclaration, vous devez vous inscrire au répertoire SIRENE de l’INSEE en tant que loueur de meublé non professionnel, et déclarer votre activité à la cotisation foncière des entreprises auprès de votre service des impôts.
Le dépassement du plafond peut être doublement sanctionné
Le dépassement du plafond de 120 ou 90 jours est sanctionné par une amende civile pouvant atteindre 15 000 € par année de dépassement, en application de l’article L. 324-1-1 V du code du tourisme.
Mais ce n’est pas tout. Lorsque le dépassement est significatif et durable, certaines juridictions retiennent qu’il caractérise un changement d’usage de fait du logement — qui ne constitue donc plus une résidence principale — permettant un basculement dans le régime des résidences secondaires, avec une amende civile maximale portée à 100 000 € par l’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation. À notre connaissance, la Cour de cassation n’a pas, à ce jour, tranché de manière définitive la question du cumul des sanctions du Code du tourisme et du CCH. Dans le doute, ne pariez pas sur l’application de l’unique plafond de 15 000 € : la jurisprudence du fond admet régulièrement la sanction au titre du CCH lorsque le dépassement est tel qu’il révèle une exploitation structurée en meublé touristique.
Si résidence secondaire ou investissement : le régime d’autorisation de changement d’usage
Vous ne vivez pas dans le logement. C’est une résidence secondaire, un héritage non occupé, un investissement locatif que vous voulez exploiter en courte durée. Le régime change complètement : la location touristique n’est possible qu’avec une autorisation préalable de changement d’usage.
L’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation
Le texte fondamental est l’article L. 631-7 du CCH : dans les communes ayant délibéré, le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est soumis à autorisation préalable. Le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage au sens de ce texte.
Avant la loi Le Meur, ce régime concernait Paris, les communes de plus de 200 000 habitants et toutes les communes des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne, de plein droit. La loi Le Meur a étendu massivement le périmètre : plusieurs milliers de communes situées en zone tendue peuvent désormais opter pour ce régime par délibération motivée. D’autres communes situées hors zone tendue peuvent également l’instituer, sous condition de motivation renforcée.
À Paris : autorisation préalable et mécanisme de compensation
Le régime parisien combine deux contraintes. L’autorisation de changement d’usage est en principe accordée avec compensation : pour chaque mètre carré transformé en meublé touristique, le propriétaire doit transformer en logement permanent une surface équivalente de local commercial ou non affecté à l’habitation, située dans le même arrondissement.
La règle de compensation varie selon la localisation. Dans les arrondissements de droit commun, la compensation est de un pour un. Dans les secteurs renforcés — arrondissements centraux à forte tension — elle peut atteindre deux mètres carrés pour un, voire trois pour un (zone de triple compensation). Sur le marché des droits de commercialité, le mètre carré se négocie à plusieurs centaines d’euros, sans garantie de disponibilité.
Existe aussi un régime d’autorisation temporaire, sans compensation, accordée pour une durée fixée par le règlement municipal et qui ne peut excéder cinq ans (article L. 631-7-1 A du CCH), à caractère personnel et donc non transmissible avec le bien. La loi Le Meur a expressément ouvert ce régime aux personnes morales, qui en étaient auparavant exclues.
Caractère réel ou personnel de l’autorisation
Distinction lourde de conséquences. L’autorisation avec compensation a un caractère réel : elle est attachée au bien lui-même et se transmet avec lui à l’acquéreur. L’autorisation temporaire sans compensation a un caractère personnel : elle disparaît à la revente. Vérifiez systématiquement la nature de l’autorisation accompagnant le bien que vous achetez — beaucoup d’investisseurs découvrent après la vente qu’ils n’ont plus rien à exploiter.
Quotas et limitations supplémentaires depuis Le Meur
Les communes comptant plus de 20 % de résidences secondaires, ou soumises à la taxe annuelle sur les logements vacants, peuvent désormais fixer des quotas d’autorisations de meublés touristiques et délimiter dans leur plan local d’urbanisme des secteurs réservés à la construction de résidences principales. Paris s’est saisi de ces deux outils.
La procédure de demande à Paris
La demande s’effectue via le service en ligne de la Ville. Vous joignez le titre de propriété, le règlement de copropriété, la déclaration sur l’honneur de conformité au règlement, le diagnostic de performance énergétique, et — en cas de compensation — les justificatifs des locaux compensatoires.
La déclaration sur l’honneur de conformité au règlement de copropriété est une nouveauté de la loi Le Meur. Elle vous engage et conditionne la recevabilité du dossier. Si votre règlement comporte une clause d’habitation bourgeoise — surtout si elle est exclusive — votre demande sera rejetée. Voyez infra la section consacrée à la copropriété.
Selon les chiffres communiqués par la Ville de Paris, la très grande majorité des demandes de changement d’usage est refusée.
L’obligation de diagnostic de performance énergétique
L’article L. 631-10 du CCH issu de la loi Le Meur soumet désormais l’autorisation préalable de changement d’usage à la production d’un diagnostic de performance énergétique. Dans les communes où ce régime s’applique, le propriétaire qui sollicite une autorisation au titre de l’article L. 631-7 ou de l’article L. 631-7-1 A en vue d’une mise en location en meublé de tourisme doit présenter un DPE dont le niveau est compris entre les classes A et E. À compter du 1er janvier 2034, l’exigence se durcit : seules les classes A à D resteront admises.
Les meublés existants — c’est-à-dire ceux mis en location avant le 21 novembre 2024 sous une autorisation déjà délivrée — ne sont pas affectés par cette obligation, qui pèse sur l’obtention de l’autorisation. Pour eux, la classe D minimum imposée à compter du 1er janvier 2034 constituera le véritable basculement.
Les résidences principales louées ponctuellement ne sont pas concernées par cette obligation, qui ne vise que les meublés de tourisme stricto sensu soumis à autorisation de changement d’usage.
Le cas particulier de la maison individuelle
Cette section vise le cas le plus fréquent : vous êtes propriétaire d’une maison individuelle — un pavillon, un hôtel particulier, un bien qui n’est pas inséré dans une copropriété — et vous voulez l’exploiter en résidence secondaire ou en investissement. Le régime applicable est strictement le même que pour un appartement, à une exception près qui peut s’avérer décisive : l’absence de verrou copropriété. (Si la maison est votre résidence principale, le plafond 90/120 jours déjà exposé plus haut s’applique sans changement particulier.)
Concrètement, vous restez soumis à l’article L. 631-7 du CCH si votre commune en a délibéré, au PLU bioclimatique parisien si votre bien y est situé, au DPE classe E minimum lorsque vous sollicitez l’autorisation préalable de changement d’usage, à l’enregistrement à la mairie et à l’inscription SIRENE. Vous restez exposé aux mêmes amendes (100 000 € au titre du L. 651-2 du CCH, astreinte au mètre carré, nullité des baux). En revanche, l’article 26 d nouveau de la loi du 10 juillet 1965 ne vous concerne pas — pas de copropriété, pas d’assemblée générale susceptible de voter une interdiction à la majorité des deux tiers. L’article 8-1-1 nouveau et la déclaration sur l’honneur de conformité au règlement de copropriété ne s’appliquent pas davantage.
Cette différence allège significativement la démarche : vous n’avez pas à craindre de voir vos voisins coaliser pour voter une interdiction qui vous rétroagirait, et le règlement de copropriété ne peut pas constituer un motif de refus de l’autorisation administrative. Reste néanmoins le trouble anormal du voisinage, qui peut être invoqué par les riverains directs en cas de nuisances avérées (article 1253 nouveau du code civil).
Note pratique : ne confondez pas maison individuelle au sens strict et maison ou pavillon situé dans une copropriété horizontale (lotissement avec parties communes, terrain partagé, voirie privée). Dans ce dernier cas, le régime de la copropriété s’applique pleinement — vérifiez votre titre.
La fiche H2 : pourquoi votre déclaration de 1970 conditionne tout
C’est probablement la question la plus mal comprise du contentieux, et pourtant celle qui décide presque toujours du sort de l’affaire. Si vous ne savez pas ce que dit votre fiche H2, vous ignorez si vous risquez 100 000 € ou rien.
Deux documents portent le nom H2 — ne plus les confondre
Le formulaire H2 actuel — Cerfa n° 6652 — sert à la déclaration des locaux d’habitation auprès de l’administration fiscale pour l’établissement de la valeur locative cadastrale et de la taxe foncière. C’est un document moderne, rempli à l’occasion de constructions, transformations ou mutations.
La fiche H2 issue de la révision foncière de 1970 est un document historique. À l’époque, l’administration a procédé à un recensement général des biens. Pour chaque local d’habitation, une fiche a été établie consignant la nature, l’usage, l’occupation et les caractéristiques au 1er janvier 1970. C’est cette fiche-là qui intéresse la Ville de Paris dans les contentieux Airbnb. Elle est devenue, par capillarité, la pièce maîtresse de toutes les assignations.
Quelques fiches voisines complètent le paysage : la fiche H1 concerne les maisons individuelles, le modèle R les locaux loués à titre principal (Cass. 3e civ., 11 janv. 2024, n° 22-21.126, qui assimile la fiche modèle R à la fiche H2 dans la preuve de l’usage), le modèle CBD les immeubles de rapport, et le modèle P les locaux professionnels.
Avant le 21 novembre 2024 : la fiche H2 comme joker probatoire du propriétaire
Pour comprendre l’enjeu de la réforme Le Meur, il faut mesurer ce qu’était la fiche H2 avant elle : une véritable carte « sortez de prison gratuit » pour le propriétaire poursuivi. Dans la plupart des dossiers, la Ville de Paris n’était pas en mesure de produire une fiche H2 datée du 1er janvier 1970 stricto sensu — soit parce qu’aucune fiche originelle n’existait, soit parce que la fiche disponible était postérieure. Conséquence mécanique : l’assignation tombait, l’amende avec, et le propriétaire pouvait poursuivre son activité.
Sous l’empire de l’article L. 631-7 du CCH dans sa rédaction antérieure à la loi Le Meur, la preuve de l’usage d’habitation devait être rapportée au 1er janvier 1970, et au 1er janvier 1970 seulement. La date était rigide. C’est le texte qui le voulait : « un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970 ».
La Cour de cassation a appliqué ce texte avec une rigueur littérale qui a fait sa réputation. Dans une affaire emblématique tranchée par arrêt du 28 mai 2020, elle a jugé que « la preuve que le local a été affecté à un usage d’habitation postérieurement à [cette] date est inopérante » (Cass. 3e civ., 28 mai 2020, n° 18-26.366). Acte de vente de 1980 mentionnant un usage d’habitation : inopérant. Règlement de copropriété de 1955 décrivant des « appartements » : inopérant. Tout ce qui ne datait pas littéralement du 1er janvier 1970 ne servait à rien. La même fermeté ressort des arrêts antérieurs et postérieurs : Cass. 3e civ., 28 nov. 2019, n° 18-23.769 et n° 18-24.157 ; Cass. 3e civ., 18 févr. 2021, n° 19-11.462 ; Cass. 3e civ., 7 sept. 2023, n° 22-18.101. Si la fiche H2 produite par la Ville était datée de 1971, 1975, 1980 ou plus tard, la preuve faisait défaut, et l’assignation devait être rejetée.
Une exception méconnue mais déterminante : la Cour de cassation a admis qu’une fiche H2 postérieure pouvait néanmoins faire preuve de l’usage d’habitation au 1er janvier 1970 lorsqu’elle mentionne la présence d’un tiers occupant et le montant d’un loyer à cette date (Cass. 3e civ., 23 nov. 2022, n° 21-22.247). La logique : si la fiche établit qu’au moment du recensement le local était occupé par un locataire moyennant loyer, la situation décrite préexistait nécessairement à la date du recensement, et donc remontait au 1er janvier 1970. Lisez vos fiches H2 — beaucoup mentionnent ces éléments sans que les parties ne s’en aperçoivent.
Après le 21 novembre 2024 : Le Meur a délibérément démantelé la défense H2
La loi Le Meur n’a pas seulement ajusté un texte technique : elle a délibérément éteint la défense par la fiche H2 originelle. Le législateur a entendu le message envoyé pendant dix ans par la Cour de cassation, et il y a répondu sans détour — en élargissant la fenêtre probatoire au point de la rendre, pour la Ville, presque toujours franchissable. Le rapport de force entre la mairie et le propriétaire est, pour les faits postérieurs au 21 novembre 2024, inversé.
L’article L. 631-7 du CCH, dans sa nouvelle rédaction, ouvre désormais deux fenêtres temporelles distinctes pendant lesquelles l’usage d’habitation peut être démontré par tout moyen.
| Fenêtre | Régime de preuve |
|---|---|
| 1er janv. 1970 — 31 déc. 1976 | Preuve par tout moyen — fiche H2, actes, baux, calepins d’immeuble |
| 30 dernières années précédant la demande ou la contestation | Preuve par tout moyen — tout document utile à la période |
La période fixe 1970-1976 reprend, en l’étendant à sept années, la logique antérieure : usage de fait, preuve libre. La période glissante des 30 dernières années avant la demande, elle, est radicalement nouvelle. Elle permet à la Ville de prouver que le local était d’usage habitation, par exemple, 25 ans avant la procédure — ce qui était impossible sous l’empire de l’ancien texte. Concrètement, un local exploité comme habitation depuis 2001 et assigné en 2026 entre dans cette fenêtre glissante : la Ville peut prouver l’usage par bail, taxe d’habitation, facture EDF, peu importe.
Deux mécanismes complémentaires verrouillent l’usage en dehors de ces fenêtres. D’abord, les locaux construits ou ayant fait l’objet de travaux après le 1er janvier 1970 sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux ont été autorisés, sauf autorisation ultérieure de changement d’usage. Ensuite, lorsqu’une autorisation administrative de changement d’usage a été accordée après le 1er janvier 1970, le local concerné — et, en cas de compensation, le local ayant servi à compensation — sont réputés avoir l’usage résultant de cette autorisation.
Une précision décisive et clairement anti-fraude : la nouvelle rédaction de l’article L. 631-7 du CCH prévoit qu’une autorisation d’urbanisme ayant pour conséquence de changer la destination de locaux à usage d’habitation ne constitue un mode de preuve valable que si elle est accompagnée d’une autorisation de changement d’usage. Un propriétaire ayant régularisé son local par un permis isolé ne peut donc plus s’en prévaloir pour échapper au régime du changement d’usage.
Charge de la preuve : elle incombe à celui qui veut démontrer un usage illicite — donc, dans la quasi-totalité des cas, à la Ville. Mais avec deux fenêtres aussi larges et les mécanismes de réputation d’usage des locaux construits ou transformés post-1970, cette charge est devenue, en pratique, très facile à porter. Là où, avant Le Meur, l’absence d’une fiche H2 originelle suffisait dans la plupart des dossiers à faire tomber l’assignation, la fiche H2 n’est plus le joker du propriétaire : elle n’est qu’un outil, parmi d’autres, à la disposition de la mairie. Ce basculement est l’enjeu numéro un de tout contentieux portant sur des faits postérieurs au 21 novembre 2024.
Cette nouvelle architecture probatoire ne s’applique qu’aux faits postérieurs au 21 novembre 2024. Pour les faits antérieurs, l’ancien régime — preuve au 1er janvier 1970 stricto sensu — reste applicable. Voyez plus loin l’avis de la Cour de cassation du 10 avril 2025.
Lire votre fiche H2 : sept points décisifs
Procédez méthodiquement.
- La date de signature : c’est le repère temporel. Avant ou après le 1er janvier 1970 ?
- L’usage déclaré : « habitation », « professionnel », « commercial », « mixte » — ou rien.
- Le mode d’occupation : occupant propriétaire, occupant locataire, vacant.
- La mention d’un tiers occupant et d’un loyer au 1er janvier 1970 : c’est l’exception de l’arrêt du 23 novembre 2022.
- L’existence d’une fiche modèle R, qui doit être lue conjointement.
- La cohérence avec la réalité matérielle du bien : si la fiche décrit deux pièces et que le bien en compte cinq, des travaux ont eu lieu — recherchez le permis correspondant.
- La lisibilité : certaines fiches sont à peine déchiffrables, et leur force probante peut être contestée.
Où obtenir votre fiche H2
À Paris, le portail VIDOC tenu par la Chambre des notaires permet d’obtenir une copie de la fiche H2 pour la grande majorité des biens parisiens. Délai habituel : quelques jours, parfois quelques semaines.
Hors Paris, la demande s’effectue auprès du centre des impôts fonciers (CDIF) du lieu de situation du bien. Le formulaire est disponible sur le site des impôts. Le délai est plus long et la disponibilité du document plus aléatoire.
Anticipez. Toute personne envisageant d’acheter un bien à Paris pour le louer en meublé touristique devrait obtenir la fiche H2 avant la signature de la promesse — pas après.
La fiche H2 n’est pas tout : le diagnostic complet
Concentrer la défense sur la seule fiche H2 est une erreur fréquente. La fiche H2 dit ce qu’était l’usage à un instant T. Elle ne dit pas ce qu’il est devenu, ni si une autorisation officielle a transformé l’usage entre-temps.
Les documents complémentaires à réunir
Constituez un dossier complet :
- Les titres de propriété successifs et les actes notariés des cinquante dernières années
- Les autorisations d’urbanisme délivrées : permis de construire, déclarations préalables, autorisations de changement d’usage, autorisations de changement de destination
- Les baux successifs : commerciaux, professionnels, civils, d’habitation
- Les avis de taxe d’habitation et taxe foncière
- Les certificats d’urbanisme et règlements d’urbanisme applicables
- Les factures de fluides anciennes
Le règlement de copropriété mérite une lecture séparée — c’est un verrou distinct de la question du changement d’usage. Voyez infra.
Usage de fait, usage de droit
Une foire aux questions publiée par la Direction de l’habitat, de l’urbanisme et des paysages en juin 2025 a clarifié la distinction. L’usage de fait est celui qui résulte de l’occupation réelle du local — il se prouve par tout document utile (bail, taxe d’habitation, attestations). L’usage de droit est celui qui découle d’une autorisation administrative en vigueur — permis de construire affectant à l’habitation, autorisation de changement d’usage. Sous la loi Le Meur, ces deux modes de preuve coexistent dans les deux fenêtres temporelles ouvertes par l’article L. 631-7, et ils se renforcent mutuellement : un local affecté de fait à l’habitation en 1972 et visé par une autorisation d’urbanisme habitation en 1990 est doublement réputé d’usage habitation.
Le piège de l’enchaînement
Un bien peut avoir connu plusieurs usages successifs : commerce en 1970, transformation en cabinet professionnel en 1985, réaffectation à l’habitation en 2003 par autorisation de changement d’usage, location Airbnb depuis 2018. Chaque étape modifie le régime applicable. La fiche H2 de 1970 dit « commerce » — mais la régularisation de 2003 a éventuellement transformé le bien en local d’habitation soumis aux articles L. 631-7 et suivants pour les locations à venir. La défense suppose de reconstituer toute la chaîne.
Cas pratique : une fiche H2 vue en cabinet
Pour fixer les idées, prenons un exemple chiffré reconstitué à partir d’éléments couramment rencontrés en consultation.
M. X a hérité d’un studio de 28 m² situé rue Saint-Lazare dans le 9e arrondissement de Paris. La fiche H2 obtenue auprès du VIDOC est datée d’octobre 1970, signée par le propriétaire de l’époque, et mentionne un usage « professionnel — cabinet médical », sans occupant déclaré, sans loyer. Un permis de construire de 1986 a transformé le local en logement, suivi en 2003 d’une autorisation de changement d’usage temporaire au bénéfice du propriétaire d’alors, lequel a revendu le bien à M. X en 2019. M. X loue le studio en Airbnb depuis 2020, sans aucune démarche.
Trois questions s’enchaînent.
Le régime applicable au litige actuel — supposons une assignation reçue en 2026 — est-il celui antérieur ou postérieur à la loi Le Meur ? L’avis du 10 avril 2025 (infra) impose, pour les locations antérieures au 21 novembre 2024, l’application de l’ancien texte avec preuve au 1er janvier 1970 stricto sensu. Pour les locations postérieures, le nouveau texte s’applique.
Quelle est la qualification de l’usage au 1er janvier 1970 ? La fiche H2 indique « professionnel ». Pas d’habitation. Sous l’ancien texte, la Ville ne pouvait pas prouver l’usage d’habitation au 1er janvier 1970 — elle aurait été déboutée. Sous le nouveau texte, en revanche, la Ville peut tenter de mobiliser la période glissante des 30 dernières années pour démontrer un usage d’habitation entre 1996 et 2026 — et le permis de 1986 a précisément autorisé un usage d’habitation.
Quelle est la situation actuelle ? L’autorisation temporaire de 2003 avait un caractère personnel : elle s’est éteinte avec la revente. M. X exploite donc, depuis 2019, un local d’habitation en meublé touristique sans autorisation. Il s’expose à 100 000 €, à un retour à l’usage d’habitation sous astreinte, et à la nullité de ses contrats. Sa défense possible se concentre sur la non-rétroactivité (locations 2020-2024) et la qualification de l’usage entre 1996 et 2024.
L’exemple illustre que la fiche H2 ne se lit jamais seule. Le diagnostic complet — fiche + permis + autorisations + actes — détermine le risque.
La copropriété : un verrou indépendant
Vous avez votre autorisation de changement d’usage et votre fiche H2 dit « habitation » ? Vous n’êtes pas tiré d’affaire. Le règlement de copropriété est un dispositif distinct, dont la violation entraîne ses propres sanctions.
Article 26 d nouveau de la loi du 10 juillet 1965 : la majorité des deux tiers
Avant la loi Le Meur, modifier le règlement de copropriété pour interdire la location meublée touristique imposait l’unanimité. Une tentative d’introduction de la majorité simple par la loi ALUR du 24 mars 2014 avait été censurée par le Conseil constitutionnel comme contraire au droit de propriété (Cons. const., 20 mars 2014, n° 2014-691 DC). En pratique, l’unanimité était inatteignable et les copropriétés étaient désarmées.
L’article 6 de la loi Le Meur a inséré dans l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 une nouvelle hypothèse d). Le règlement peut désormais être modifié à la majorité des deux tiers des voix pour interdire la location en meublé de tourisme des lots à usage d’habitation qui ne constituent pas la résidence principale du propriétaire.
La constitutionnalité de ce dispositif a été contestée. Saisi par la Cour de cassation (3e ch. civ., arrêt du 18 décembre 2025), le Conseil constitutionnel a déclaré conformes à la Constitution les cinquième et sixième alinéas de l’article 26 (Cons. const., 19 mars 2026, n° 2025-1186 QPC, SCI de la Barge rousse). La haute juridiction a retenu que les dispositions poursuivaient des objectifs d’intérêt général — lutte contre les nuisances liées au développement des meublés de tourisme et contre la pénurie de logements de longue durée — et qu’elles étaient assorties de garanties suffisantes : l’interdiction ne peut concerner que les lots à usage d’habitation autres que ceux constituant une résidence principale, elle ne s’applique que dans les copropriétés dont le règlement interdit déjà toute activité commerciale dans les lots qui ne sont pas spécifiquement à destination commerciale, et elle peut être levée à la même majorité. La majorité des deux tiers est désormais définitivement acquise.
Trois conditions cumulatives encadrent toutefois le recours à l’article 26 d. La résolution doit viser uniquement les meublés de tourisme au sens de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme — pas toute location saisonnière. Elle ne peut viser que les locaux à usage d’habitation qui ne constituent pas la résidence principale du propriétaire. Elle ne peut être adoptée que dans les copropriétés dont le règlement interdit déjà toute activité commerciale dans les lots qui ne sont pas spécifiquement à destination commerciale (6e alinéa de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, confirmé par Cons. const., 19 mars 2026, n° 2025-1186 QPC). Une résolution rédigée plus largement, ou adoptée dans une copropriété ne remplissant pas cette dernière condition, s’expose à l’annulation.
Article 8-1-1 nouveau : règlements postérieurs au 20 novembre 2024
Pour les règlements de copropriété établis ou modifiés après le 20 novembre 2024, l’article 8-1-1 nouveau de la loi du 10 juillet 1965 impose de mentionner expressément l’autorisation ou l’interdiction des meublés de tourisme. Cette mention n’est pas assortie de sanction propre, mais l’absence de mention peut être discutée dans un contentieux ultérieur.
Activité civile ou commerciale : une divergence jurisprudentielle persistante
La qualification juridique de la location meublée touristique est l’enjeu central des contentieux entre copropriétaires. Si l’activité est commerciale, elle se heurte aux clauses d’habitation bourgeoise. Si elle est civile, elle peut s’y conformer.
Deux courants jurisprudentiels coexistent. Le premier, dominant, considère que la location répétée de courtes durées à une clientèle de passage présente un caractère commercial dès lors qu’elle s’accompagne d’une organisation professionnelle ou de services accessoires (ménage facturé, accueil, fourniture de linge). L’affaire emblématique demeure celle de la résidence des Pins à Cannes, où 39 lots étaient exploités en location saisonnière : la Cour de cassation a confirmé l’interdiction prononcée par la cour d’appel, l’activité commerciale étant contraire à la destination résidentielle exclusive de l’immeuble (Cass. 3e civ., 27 févr. 2020, n° 18-14.305). La cour d’appel de Paris s’est inscrite dans cette lignée (CA Paris, pôle 4 ch. 2, 25 oct. 2023, n° 19/11631), retenant le caractère commercial de la location saisonnière.
Une décision récente, inédite, a ouvert une brèche : Cass. 3e civ., 25 janv. 2024, n° 22-21.455, retient le caractère civil d’une location saisonnière exploitée sans services accessoires. La logique : sans prestation para-hôtelière, la location reste une simple mise à disposition d’un meublé, activité civile par nature. La décision est isolée et non publiée — la jurisprudence n’est pas fixée sur ce point.
Une autre tentative parfois rencontrée consiste à conclure un bail civil de moyenne durée plutôt qu’à enchaîner des contrats touristiques successifs. Cette construction reste exposée à une requalification : si l’activité présente, en réalité, les caractéristiques d’une exploitation touristique répétée à une clientèle de passage, le régime du changement d’usage retrouve sa pleine application — l’appréciation relevant souverainement des juges du fond.
Dans le doute, partez du principe que votre activité sera qualifiée de commerciale par les juridictions parisiennes. La défense par la qualification civile est possible mais incertaine — elle suppose une organisation soignée (absence de services accessoires, durée des baux, profil des locataires).
Clause d’habitation bourgeoise simple ou exclusive
Le règlement de copropriété peut comporter deux types de clauses. La clause d’habitation bourgeoise simple autorise, outre l’habitation, l’exercice des professions libérales. Elle n’interdit pas les locations meublées en elle-même, mais elle peut faire obstacle aux activités commerciales — donc, selon la jurisprudence dominante précitée, aux locations saisonnières organisées.
La clause d’habitation bourgeoise exclusive interdit toute autre destination que l’habitation. Aucune activité commerciale, aucune profession libérale. Sa portée sur la location saisonnière est plus large : même dans l’hypothèse d’une qualification civile, l’activité de location à des touristes successifs peut être considérée comme contraire à la destination résidentielle exclusive.
Lisez votre règlement avant tout projet. Une clause d’habitation bourgeoise exclusive, surtout dans un immeuble parisien ancien, est rédhibitoire pour la location touristique — même si l’autorisation de changement d’usage est obtenue.
Le syndic peut invoquer le code de la construction et de l’habitation
Une faculté méconnue : la Cour de cassation a admis qu’un syndicat des copropriétaires peut agir sur le fondement de l’article L. 631-7 du CCH pour faire cesser une activité de meublé touristique exercée sans autorisation par un copropriétaire (Cass. 3e civ., 15 janv. 2003, n° 01-03.076). Le syndicat dispose ainsi d’un levier supplémentaire, distinct de la simple application du règlement.
Trouble anormal du voisinage : un fondement complémentaire
La copropriété, ou un copropriétaire isolé, peut également agir sur le fondement de l’article 1253 nouveau du code civil — issu de la loi du 15 avril 2024 — pour trouble anormal du voisinage. Cessation de l’activité sous astreinte et dommages-intérêts peuvent être ordonnés.
Le tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, a ainsi interdit pendant seize mois à deux sociétés de poursuivre leur activité de meublés touristiques dans un immeuble du 8e arrondissement, à raison de nuisances répétées (TJ Paris, réf., 12 mai 2021, n° 20/56124). La cour d’appel de Paris a infirmé cette mesure, l’estimant excessive et disproportionnée (CA Paris, pôle 1 ch. 8, 11 févr. 2022, n° 21/10676). La jurisprudence n’est pas fixée sur le seuil au-delà duquel l’interdiction temporaire est justifiée — l’appréciation reste casuistique, fonction de la preuve des nuisances et de la durée demandée.
Vous êtes locataire : pouvez-vous mettre votre logement en sous-location sur Airbnb ?
C’est une question fréquente, et la réponse est sans ambiguïté : non, sauf accord exprès et écrit de votre bailleur.
L’accord écrit du bailleur est non négociable
L’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 — texte d’ordre public — interdit au locataire de sous-louer son logement sauf accord écrit du bailleur. L’accord doit porter sur le principe de la sous-location et sur le montant du sous-loyer, lequel ne peut être supérieur au loyer principal rapporté à la surface louée.
Un échange de mails peut constituer cet écrit, à condition qu’il porte explicitement sur ces deux éléments — principe ET montant. Une autorisation verbale, un mail vague (« je n’ai pas d’objection »), une autorisation pour une sous-location longue durée ou le simple silence du bailleur ne suffisent pas. La Cour de cassation a, par exception, admis qu’un accord tacite du bailleur sur le montant du sous-loyer pouvait résulter de circonstances précises : bail principal autorisant déjà la sous-location, obligation pour le locataire de transmettre copie des conventions, transmission effective et absence de protestation du bailleur (Cass. 3e civ., 10 avr. 2025, n° 23-14.359). En pratique, ne misez pas sur cette tolérance étroite : exigez un accord écrit complet portant sur le principe et sur le montant.
Restitution intégrale des sous-loyers : la théorie de l’accession
La sanction est lourde et désormais bien établie. La Cour de cassation a posé pour la première fois le principe que les sous-loyers perçus par le locataire sans l’accord du bailleur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire en application des articles 546 et 547 du code civil (Cass. 3e civ., 12 sept. 2019, n° 18-20.727). Le bailleur peut donc en obtenir la restitution intégrale.
La jurisprudence ultérieure a précisé le régime : le loyer principal payé par le locataire au bailleur ne peut être imputé sur les sous-loyers à restituer — il constitue lui-même un fruit civil dû au propriétaire (Cass. 3e civ., 22 juin 2022, n° 21-18.612 ; Cass. 3e civ., 15 févr. 2023, n° 21-25.542 ; Cass. 3e civ., 21 sept. 2023, n° 22-18.251).
Concrètement, le locataire qui a sous-loué pendant deux ans en encaissant 50 000 € doit restituer 50 000 € au bailleur, sans pouvoir déduire ni son propre loyer ni ses frais d’exploitation. La sanction est punitive, et elle s’ajoute à la résiliation du bail prononcée pour manquement grave et à d’éventuels dommages-intérêts pour préjudice moral.
Pour aller plus loin sur ce mécanisme :
Airbnb et sous location : attention DANGER ! Comment le bailleur peut récupérer tous les gains
Méthodes d’obtention des relevés Airbnb
Le bailleur qui soupçonne une sous-location illicite doit constituer la preuve. Les captures d’écran sont en règle générale insuffisantes (CA Paris, ch. 3, 13 sept. 2019, n° 17/04038). Deux voies procédurales permettent d’obtenir les relevés directement auprès d’Airbnb : le référé contradictoire, lorsque l’urgence est caractérisée et qu’il n’y a pas de risque de dissimulation, et la requête non contradictoire fondée sur l’article 145 du code de procédure civile, lorsqu’il existe un risque que les éléments soient effacés. La requête non contradictoire permet d’obtenir une ordonnance de communication forcée des relevés avant toute information du locataire — c’est la voie la plus efficace en pratique.
Le cas spécifique des HLM : tolérance zéro
Le locataire d’un logement social ne peut, en aucun cas, sous-louer en meublé touristique. L’article L. 442-8 du CCH pose une interdiction absolue assortie d’une sanction propre : « Dans tous les immeubles destinés à la location et financés au moyen de crédits prévus par le livre III, il est interdit de louer en meublé ou de sous-louer un logement, meublé ou non, sous quelque forme que ce soit, sous peine d’une amende de 9 000 €. »
La sanction combine cette amende légale de 9 000 €, la restitution intégrale des sous-loyers et la résiliation du bail. La Cour de cassation a confirmé cette articulation dans une affaire impliquant la Régie immobilière de la Ville de Paris (RIVP) : une locataire avait effectué 136 sous-locations sur Airbnb entre novembre 2014 et janvier 2018 dans un logement HLM. La Cour a cassé l’arrêt d’appel qui avait limité la restitution au seul surplus par rapport au loyer principal, rappelant que l’intégralité des sous-loyers devait être restituée au bailleur (Cass. 3e civ., 22 juin 2022, n° 21-18.612).
Responsabilité de la plateforme : Airbnb désormais condamnable
Pendant des années, Airbnb a échappé à toute condamnation en revendiquant le statut d’hébergeur prévu par l’article 6 I 2 de la loi du 21 juin 2004 pour la confiance dans l’économie numérique (LCEN). La logique : la plateforme se contente d’héberger des annonces, elle ne contrôle pas leur contenu.
La Cour de cassation, chambre commerciale, a définitivement écarté cette défense par deux arrêts publiés du 7 janvier 2026 (n° 23-22.723 et n° 24-13.163). La motivation est limpide : Airbnb exerce, par un ensemble de règles contraignantes auxquelles hôtes et voyageurs doivent se soumettre, une influence sur le contenu des offres ; elle promeut certaines offres en octroyant à leurs auteurs la qualité de « superhost » ; elle s’immisce dans la relation entre hôtes et voyageurs. Ces éléments lui confèrent un rôle actif au sens de l’article 14 de la directive 2000/31/CE, et lui interdisent de revendiquer le statut protecteur d’hébergeur.
Conséquence pratique : Airbnb peut être condamnée solidairement avec le sous-loueur à restituer au bailleur les fruits civils tirés de la sous-location illicite, et à rembourser les commissions perçues. Le bailleur a désormais deux débiteurs solidaires, dont l’un — la plateforme — est notoirement solvable. C’est un renversement majeur de l’économie du contentieux qui multiplie l’effet dissuasif et les chances de recouvrement effectif.
Une décision pionnière du tribunal judiciaire de Tarascon avait déjà ouvert la voie : par jugement du 29 juillet 2021, n° 20/01304, le juge des contentieux de la protection avait condamné in solidum la locataire et les sociétés Airbnb France et Airbnb Ireland à restituer les sommes issues d’une sous-location illicite. Les arrêts de la chambre commerciale de janvier 2026 généralisent cette solution.
À ces arrêts s’ajoute, sur le terrain administratif, le régime spécifique de l’article L. 324-2-1 du Code du tourisme, qui impose aux plateformes des obligations propres dont la violation est lourdement sanctionnée. Toute personne qui prête son concours à la mise en location d’un meublé de tourisme (entremise, négociation, mise à disposition d’une plateforme numérique) doit informer le loueur de ses obligations déclaratives, obtenir une déclaration sur l’honneur, et faire figurer le numéro d’enregistrement sur l’annonce. Le manquement à ces obligations expose à une amende civile pouvant atteindre 12 500 € par meublé objet du manquement (L. 324-2-1 III alinéa 1). Dans les communes ayant instauré l’enregistrement, la plateforme doit en outre transmettre à la commune les données d’activité demandées, retirer immédiatement les annonces de résidences principales dépassant le plafond légal et radier les annonces non conformes ; la sanction grimpe alors jusqu’à 50 000 € par meublé ou par annonce (L. 324-2-1 III alinéas 2 et 3). C’est sur ce fondement que le tribunal judiciaire de Paris a condamné Airbnb à plus de 8 millions d’euros et Booking.com à 1,2 million d’euros pour publication d’annonces sans numéro d’enregistrement.
La transformation d’un local commercial : la fameuse « faille »
Face au durcissement des conditions d’autorisation pour les logements, de nombreux investisseurs se tournent vers les locaux commerciaux. La logique paraît imparable : transformer un local qui n’a jamais été à usage d’habitation pour y exploiter une location touristique, c’est échapper au régime de l’article L. 631-7 du CCH qui ne concerne que la transformation des logements.
Le régime de l’article L. 324-1-1 IV du code du tourisme
L’article L. 324-1-1 IV du code du tourisme, modifié par la loi ELAN du 23 novembre 2018, et complété par le décret n° 2021-757 (validé par le Conseil d’État), autorise la transformation d’un local commercial ou artisanal en meublé de tourisme dans les communes ayant délibéré en ce sens. À Paris, la délibération 2021 DLH 460 du Conseil de Paris du 15 décembre 2021 a fixé le règlement applicable.
L’avantage théorique : pas d’autorisation de changement d’usage, pas de compensation, pas de débat sur la fiche H2. Le local n’a jamais été à usage d’habitation, l’article L. 631-7 ne s’applique pas.
Les limites pratiques
L’avantage s’est restreint depuis l’entrée en vigueur, début 2025, du plan local d’urbanisme bioclimatique parisien — voir la section suivante. Dans une grande partie de Paris, la transformation d’un local commercial en meublé touristique est désormais impossible, ou subordonnée à une autorisation préalable au titre de l’urbanisme.
En outre, la transformation suppose presque toujours un changement de destination au sens du code de l’urbanisme, soumis à autorisation municipale distincte. Et le règlement de copropriété peut limiter cette transformation — un local commercial situé dans un immeuble à clause d’habitation bourgeoise sera difficile à exploiter.
La voie reste praticable dans certains arrondissements et configurations. Elle suppose une analyse préalable précise et croisée du PLU, du règlement municipal de changement de destination, et du règlement de copropriété.
Le plan local d’urbanisme bioclimatique de Paris : la nouvelle barrière
Le Conseil de Paris a adopté en novembre 2024 le plan local d’urbanisme bioclimatique, entré en vigueur début 2025. Ce texte change radicalement les règles pour qui projette de créer un nouveau meublé touristique à Paris.
Interdiction de création de meublés touristiques dans dix arrondissements
Dans les Ier, IIe, IIIe, IVe, Ve, VIe, VIIe, VIIIe et XIe arrondissements, ainsi que dans le secteur de Montmartre (XVIIIe arrondissement), le PLU bioclimatique interdit la création de tout nouveau meublé touristique. La transformation de logements, de bureaux, de locaux commerciaux ou d’entrepôts en hébergement touristique de courte durée est rendue impossible dans ces zones — qui regroupent l’essentiel du Paris historique et touristique.
L’effet est radical. Un investisseur qui souhaite acquérir un studio dans le 6e arrondissement pour le louer en meublé touristique n’a plus aucune voie d’autorisation : ni changement d’usage classique, ni transformation de local commercial, ni autorisation temporaire. Le PLU constitue un veto absolu.
Sanctions
La location d’un local commercial ou artisanal en meublé de tourisme sans autorisation est sanctionnée d’une amende pouvant atteindre 25 000 €. La transformation d’un autre type de local sans autorisation d’urbanisme expose à des poursuites pénales sur le fondement des dispositions générales du code de l’urbanisme.
Effet pratique sur l’investissement
Le PLU bioclimatique a, en quelques mois, transformé la cartographie de l’investissement Airbnb à Paris. Les autorisations en cours pour des biens situés dans les arrondissements ciblés ont été suspendues ou refusées. Les investisseurs se reportent désormais sur les arrondissements périphériques (Xe, XIIe, XIIIe, XIVe, XVe, XVIIe, XIXe, XXe), où le PLU laisse encore une voie ouverte — sous réserve, bien sûr, de l’obtention de l’autorisation de changement d’usage avec compensation. Si vous envisagez un investissement parisien à vocation de meublé touristique, le PLU bioclimatique doit être le premier document consulté, avant même la fiche H2 : sans autorisation possible au titre du PLU, toutes les autres démarches sont inutiles.
Sanctions et défense en cas de poursuites de la Ville
Vous avez reçu un courrier du Bureau de la Protection des Locaux d’Habitation, voire une assignation. Voici ce qui vous attend et comment vous défendre.
Architecture des amendes
L’arsenal civil est, depuis la loi Le Meur, particulièrement lourd.
L’article L. 651-2 du CCH prévoit une amende civile maximale de 100 000 € par local irrégulièrement transformé en meublé touristique. Le plafond antérieur était de 50 000 € — il a été doublé par la loi Le Meur. L’amende civile constituant une sanction ayant le caractère d’une punition, elle ne peut être prononcée in solidum entre les défendeurs : elle doit être individualisée pour chaque personne condamnée, conformément aux principes de personnalité et d’individualisation de la peine (Cass. 3e civ., 11 juill. 2024, n° 23-10.467). Lorsque plusieurs personnes sont mises en cause — propriétaire et locataire commercial par exemple — chacune se voit infliger sa propre amende.
Le juge peut également ordonner le retour des lieux à l’usage d’habitation, sous astreinte pouvant atteindre 1 000 € par jour et par mètre carré. Pour un studio de 30 m² maintenu en infraction pendant six mois, l’astreinte théorique atteint 5,4 millions d’euros — chiffre rarement appliqué intégralement mais qui donne la mesure du levier de coercition.
Les baux conclus en violation du régime de l’article L. 631-7 sont nuls, et les sommes encaissées au titre de ces baux peuvent être réclamées.
L’article L. 651-2-1 nouveau du CCH étend la sanction aux intermédiaires : conciergeries, agences de gestion, courtiers. Avant la loi Le Meur, la Cour de cassation avait exclu les intermédiaires du champ de l’amende civile (Cass. 3e civ., 9 nov. 2022, n° 21-20.464). La loi Le Meur a renversé cette jurisprudence. Les conciergeries qui pratiquent ou apportent leur concours à des meublés touristiques illégalement exploités sont désormais directement condamnables.
Les plateformes restent en principe exclues du champ du code de la construction et de l’habitation (L. 651-2-1 al. 2), mais le code du tourisme leur impose ses propres obligations dont la violation est lourdement sanctionnée — voir plus haut la section sur la responsabilité de la plateforme.
Une sanction pénale complète l’arsenal civil : l’article L. 651-3 du CCH punit de 80 000 € d’amende et d’un an d’emprisonnement les fausses déclarations, dissimulations ou tentatives de dissimulation des locaux soumis à déclaration. Faire obstacle à la mission des agents municipaux assermentés expose à 2 250 € d’amende. À côté de cette sanction pénale lourde, une couche contraventionnelle plus modeste demeure : l’article R. 324-1-2 du Code du tourisme punit des peines de la contravention de 3e classe (450 €) le simple défaut de déclaration prévue au II de l’article L. 324-1-1. En pratique, cette contravention est rarement poursuivie — les communes privilégient l’arsenal civil, plus dissuasif et dont le produit leur est intégralement reversé.
Fourchettes d’amendes effectivement prononcées
Le plafond de 100 000 € est rarement atteint. La pratique parisienne se situe dans une fourchette beaucoup plus large, modulée selon la durée de l’infraction, le nombre de nuitées, les revenus tirés du bien, la bonne ou mauvaise foi, et les démarches entreprises pour cesser l’usage illicite. Quelques jalons utiles pour anticiper :
10 000 € contre une propriétaire ayant tiré plus de 67 000 € de revenus de locations illégales (CA Paris, pôle 1 ch. 2, 9 mars 2017, n° 15/14971) — ratio amende / profits volontairement déséquilibré pour préserver l’effet dissuasif.
20 000 € par lot contre la société Flandinvest pour des locations Airbnb / Booking de 2014 à 2017 sur six lots distincts (CA Paris, pôle 1 ch. 2, 6 mai 2021, n° 20/18843 à 20/18848, confirmé par Cass. 3e civ., 9 nov. 2022, n° 21-20.464). Lorsque le contentieux est sériel, le total facial s’envole rapidement.
2 000 € contre le propriétaire ET 2 000 € contre le locataire-sous-loueur, prononcés conjointement au titre du défaut d’enregistrement (CA Paris, pôle 1 ch. 2, 20 oct. 2022, n° 22/00599) — illustration concrète de la responsabilité étendue à toute personne offrant à la location un meublé de tourisme sans déclaration valable, propriétaire comme locataire.
5 000 € contre une locataire sous-louant un studio de 2017 à 2021 (TJ Paris, service des référés, 22 avril 2024, n° 23/58523), dans une affaire où le tribunal avait par ailleurs retenu l’usage d’habitation au 1er janvier 1970 sur la base d’une fiche H2 du 1er octobre 1970 mentionnant un locataire et un loyer à cette date.
20 000 € contre un propriétaire ayant loué son appartement 52 puis 100 nuitées sur Airbnb en 2022-2023, tout en refusant l’amende L. 324-1-1 IV demandée par la Ville (logement non déclaré comme résidence principale, hors du champ d’application strict du IV) — TJ Paris, service des référés, 20 février 2025, n° 24/58261. Le tribunal y a également écarté la demande de retour à l’habitation, le bien ayant été vendu en cours de procédure.
Une tendance se dégage : pour une infraction de plusieurs années portant sur un seul appartement, l’amende se stabilise entre 5 000 € et 25 000 €. Au-delà, c’est généralement parce que plusieurs lots sont en cause ou que le propriétaire a fait montre de mauvaise foi caractérisée.
La procédure devant le tribunal judiciaire
Le contentieux est traité par le président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond — procédure rapide qui ne permet pas, en pratique, de longs développements.
À Paris, la procédure est portée par le Bureau de la Protection des Locaux d’Habitation, qui mobilise une équipe d’agents municipaux assermentés dédiée et est assisté de plusieurs cabinets d’avocats mandatés. La politique parisienne de poursuite est systématique : plusieurs millions d’euros d’amendes ont été recouvrés par la Ville selon les chiffres qu’elle communique.
La procédure est précédée, en règle générale, d’un courrier de mise en demeure adressé au propriétaire, l’invitant à se justifier dans un délai d’un mois. Le défaut de réponse n’est pas en lui-même sanctionné par un texte, mais il aggrave la situation au moment de la fixation de l’amende et prive le défendeur de toute négociation pré-contentieuse.
La preuve de l’infraction repose sur un constat dressé par les agents assermentés. Ce constat est soumis à un formalisme strict, dont la violation peut entraîner sa nullité. Les constats par capture d’écran sont en règle générale insuffisants ; un constat d’huissier sur les annonces est généralement nécessaire pour caractériser la location.
L’avis de la Cour de cassation du 10 avril 2025 : la non-rétroactivité
C’est l’arrêt majeur de la matière. Saisie pour avis par le tribunal judiciaire de Paris, la Cour de cassation a tranché par avis du 10 avril 2025, n° 25-70.002 : lorsque le changement d’usage est intervenu avant l’entrée en vigueur de la loi Le Meur (21 novembre 2024), la détermination de l’usage d’habitation du local doit s’effectuer selon les critères prévalant avant cette date — c’est-à-dire la preuve au 1er janvier 1970 stricto sensu.
Le fondement de la solution combine l’article 8 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen (principe de non-rétroactivité des peines plus sévères), la décision du Conseil constitutionnel du 30 décembre 1982, n° 82-155 DC, et la qualification de sanction reconnue à l’amende civile de l’article L. 651-2 du CCH (Cass. 3e civ., 5 juill. 2018, n° 18-40.014 QPC ; Cass. 3e civ., 11 juill. 2024, n° 23-10.467).
Conséquence pratique : pour toutes les locations effectuées avant le 21 novembre 2024, l’ancien régime probatoire reste applicable, et le joker de la fiche H2 originelle continue de jouer. Si la fiche H2 produite par la Ville est postérieure à 1970 — ce qui est extrêmement fréquent — l’action peut être contestée et rejetée. L’avis du 10 avril 2025 a remis en cause de très nombreuses procédures en cours.
La controverse sur le caractère continu de l’infraction
La portée de l’avis d’avril 2025 est aujourd’hui contestée par la Ville de Paris et par certaines juridictions. La thèse soutenue : la mise en location meublée touristique est une infraction continue, qui se renouvelle à chaque nouvelle location ; dès lors, dès qu’une location est intervenue après le 21 novembre 2024, le nouveau régime s’applique à l’ensemble du litige.
La Direction de l’habitat, de l’urbanisme et des paysages a soutenu cette interprétation dans sa foire aux questions de juin 2025. Le tribunal judiciaire de Paris a rendu, à quelques semaines d’intervalle, deux ordonnances qui illustrent l’incertitude : la première a appliqué l’ancien régime pour des faits antérieurs à la réforme, condamnant le propriétaire à 10 000 € et la société de gestion à 25 000 € (TJ Paris, réf., 23 juill. 2025, n° 24/52959) ; la seconde a appliqué le nouveau régime à des locations qui s’étaient poursuivies après le 21 novembre 2024, prononçant une amende de 30 000 € et ordonnant le retour à l’usage d’habitation sous astreinte (TJ Paris, réf., 8 oct. 2025, n° 25/53555). D’autres ordonnances du même tribunal ont également divergé.
La jurisprudence n’a pas tranché cette question avec constance. Dans le doute, la prudence commande, pour les propriétaires en activité avant le 21 novembre 2024, de cesser les nouvelles locations ou de régulariser leur situation avant toute exposition au nouveau régime. Continuer à louer dans l’ancienne illégalité expose à un basculement automatique dans le régime durci, avec amendes décuplées.
Moyens de défense récurrents
Plusieurs angles de défense ont été éprouvés en jurisprudence.
La contestation du constat d’infraction est l’arme la plus efficace. Le constat doit être daté, signé, identifier précisément le local, le mode d’occupation, le nombre de nuitées, le caractère répété et la qualification de meublé touristique. La jurisprudence parisienne a déjà débouté la Ville pour des constats incomplets ou imprécis. Tout vice substantiel ouvre la voie à un rejet pur et simple de l’assignation.
La contestation de la fiche H2 — sous l’empire du régime antérieur — reste opérante pour toutes les locations antérieures au 21 novembre 2024, conformément à l’avis du 10 avril 2025.
D’autres leviers jouent sur la modulation de l’amende, qui reste à l’appréciation souveraine du juge : la régularisation rapide (cessation, demande d’autorisation, vente, conclusion d’un bail classique), la coopération avec la mairie par réponse écrite et documentée à la mise en demeure, la démonstration que les profits ont été perçus par un tiers (locataire qui sous-louait, conciergerie), et les circonstances atténuantes personnelles (chômage, état de santé, situation familiale). Voir plus haut la section consacrée aux fourchettes d’amendes effectivement prononcées.
Hors Paris : Lyon, Bordeaux, Marseille et stations tendues
Le régime parisien n’est pas isolé. La plupart des grandes villes françaises ont mis en place leur propre régime, soit sur le fondement des articles L. 631-7 et suivants du CCH pour les communes de plus de 200 000 habitants, soit sur option pour les communes de plus de 50 000 habitants situées en zone tendue.
À Lyon, le règlement métropolitain impose autorisation préalable, compensation simple ou renforcée selon les secteurs, et enregistrement obligatoire. La Métropole conduit une politique de contrôle active.
À Bordeaux, le règlement municipal a été validé par la cour administrative d’appel de Bordeaux, qui a confirmé sa proportionnalité au regard des objectifs poursuivis (CAA Bordeaux, 5e ch., 30 janv. 2024, n° 21BX04629).
À Marseille, le régime est applicable depuis l’extension du dispositif aux communes de plus de 200 000 habitants. Les contrôles y sont moins systématiques qu’à Paris ou Lyon, mais le risque existe.
Les stations littorales et de montagne ont été progressivement intégrées au dispositif. Une feuille de route signée le 5 février 2021 par sept associations d’élus locaux et trente villes ou agglomérations a structuré la coopération avec les plateformes : blocage automatique des annonces au-delà du plafond annuel, transmission de données, identification des annonces sans numéro d’enregistrement.
La conformité de l’ensemble du dispositif français au droit européen a été validée par la Cour de justice de l’Union européenne dans son arrêt du 22 septembre 2020, aff. C-724/18 et C-727/18, dit Cali Apartments. La CJUE a admis la proportionnalité du régime de changement d’usage français au regard des articles 9 et 10 de la directive « services » 2006/123/CE.
Fiscalité de la location Airbnb : repères rapides
Les revenus tirés d’une location meublée — touristique ou de longue durée — relèvent de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non des revenus fonciers. C’est une différence majeure : la fiscalité commerciale ouvre droit à des régimes d’amortissement qui peuvent neutraliser l’imposition pendant plusieurs années.
La loi de finances pour 2024 a abaissé le seuil du régime micro-BIC à 15 000 € de recettes annuelles pour les meublés de tourisme non classés (l’ancien seuil de 77 700 € reste applicable aux meublés classés). L’abattement forfaitaire est de 30 % pour les non classés, contre 50 % pour les meublés classés.
Au-delà du seuil, ou sur option en deçà, le régime réel s’applique avec déduction des charges et amortissement du bien — généralement plus favorable. Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) au régime réel permet à de nombreux propriétaires de ne pas payer d’impôt sur les revenus locatifs pendant plusieurs années, par le jeu des amortissements.
La déclaration s’effectue sur le formulaire 2042 C PRO. L’inscription au répertoire SIRENE de l’INSEE est obligatoire pour les loueurs réguliers. La cotisation foncière des entreprises (CFE) est due à compter de la deuxième année d’activité.
Les plateformes transmettent automatiquement à l’administration fiscale les revenus dépassant 3 000 € ou 20 transactions par an. La déclaration personnelle reste néanmoins obligatoire — l’omission expose à un redressement avec pénalités.
Stratégies concrètes selon votre situation
Cinq profils, cinq stratégies à privilégier.
Vous envisagez d’acheter pour louer en Airbnb
Avant la promesse, exigez la fiche H2 du VIDOC, l’autorisation de changement d’usage si elle existe, le règlement de copropriété, le diagnostic de performance énergétique et la vérification de la situation au regard du PLU bioclimatique. Si l’autorisation est temporaire, vérifiez son caractère personnel et anticipez son extinction à la revente. N’achetez jamais sans audit préalable — l’investissement irrécupérable est ici la règle, pas l’exception.
Pour vérifier une autorisation de changement d’usage présentée par le vendeur, demandez la copie de l’arrêté municipal délivré par la Ville. Vous pouvez croiser cette information auprès du Bureau de la Protection des Locaux d’Habitation (BPLH) en envoyant une demande motivée accompagnée du titre de propriété ; le délai de réponse habituel se compte en semaines. Méfiez-vous d’une autorisation dont vous n’avez pas vu la copie originale ou dont le numéro ne correspond à aucune référence vérifiable : ce n’est pas parce que le vendeur affirme qu’une autorisation existe qu’elle existe effectivement, encore moins qu’elle est valide pour votre usage projeté.
Vous avez démarré une activité avant le 21 novembre 2024 sans autorisation
Vous bénéficiez du régime favorable de la non-rétroactivité, sous réserve de la controverse sur le caractère continu de l’infraction. Cessez immédiatement les nouvelles locations ou régularisez la situation avant toute nouvelle exposition au régime durci. Constituez votre dossier de fiche H2 pour anticiper une éventuelle assignation. Si la fiche H2 est postérieure à 1970 ou ne dit pas « habitation », votre position défensive est solide.
Votre activité est régulière mais vous voulez sécuriser
Vérifiez la conformité de votre autorisation de changement d’usage à l’évolution du règlement parisien (délibération 2025 DLH 44). Si vous avez sollicité une autorisation après le 21 novembre 2024, votre DPE doit afficher au minimum la classe E (article L. 631-10 du CCH) ; vérifiez sa validité et anticipez la bascule à la classe D au 1er janvier 2034. Vérifiez votre conformité au règlement de copropriété et anticipez une éventuelle résolution d’interdiction par majorité des deux tiers — convoquez votre syndic si nécessaire.
Vous avez reçu une assignation pour des faits antérieurs au 21 novembre 2024
Le terrain de l’ancien régime vous est favorable. Demandez la production de la fiche H2 originelle. Si elle est postérieure à 1970 ou ne caractérise pas l’usage d’habitation au 1er janvier 1970, soulevez l’absence de preuve. Vérifiez la régularité du constat d’infraction. Mobilisez l’avis du 10 avril 2025 sur la non-rétroactivité. Anticipez les arguments de la Ville sur le caractère continu et préparez vos pièces de cessation d’activité.
Vous avez reçu une assignation pour des faits postérieurs au 21 novembre 2024
Le régime durci s’applique. Examinez si la Ville peut prouver l’usage d’habitation par la fenêtre fixe 1970-1976 ou par la fenêtre glissante des 30 dernières années, en mobilisant tous types de documents. Vérifiez en parallèle si une autorisation d’urbanisme ou de changement d’usage post-1970 a figé l’usage du local. Contestez la régularité du constat. Préparez la démonstration de la régularisation rapide, des profits non perçus, des circonstances atténuantes. L’objectif n’est pas tant l’exemption — souvent hors de portée sous le nouveau régime — que la modulation de l’amende à un niveau supportable.
Récapitulatif décisionnel : ce qui s’applique à votre situation
Le tableau ci-dessous synthétise, par profil, les obligations et risques principaux. À utiliser comme aide-mémoire après lecture, ou comme point d’entrée pour identifier rapidement les enjeux propres à votre situation.
| Vous êtes | Autorisation préalable ? | Plafond temps | Verrous additionnels | Sanctions principales |
|---|---|---|---|---|
| Propriétaire occupant (RP) — appartement Paris | Non | 90 j/an | Règlement de copropriété (art. 26 d nouveau), enregistrement, SIRENE | 15 000 € (Code du tourisme) + risque de requalification à 100 000 € (CCH) |
| Propriétaire occupant (RP) — maison individuelle Paris | Non | 90 j/an | Aucun verrou copropriété, enregistrement, SIRENE | 15 000 € + risque de requalification à 100 000 € |
| Propriétaire bailleur (RS / investissement) — appartement Paris | Oui : L. 631-7 du CCH + compensation | Aucun si autorisé | Règlement de copropriété, PLU bioclimatique (interdiction dans 10 arrondissements), DPE classe E minimum | 100 000 € + astreinte 1 000 €/jour/m² + nullité des baux |
| Propriétaire bailleur (RS) — maison individuelle Paris | Oui : L. 631-7 + compensation | Aucun si autorisé | PLU bioclimatique, DPE — pas de verrou copropriété | 100 000 € + astreinte + nullité des baux |
| Locataire (bail libre) qui sous-loue | Accord écrit du bailleur + autorisations propres au bailleur | 90/120 j/an selon la commune | Règlement de copropriété, sous-loyer ≤ loyer principal | Restitution intégrale des sous-loyers + résiliation du bail + dommages-intérêts |
| Locataire HLM qui sous-loue | Interdit absolu (art. L. 442-8 CCH) | – | – | Restitution intégrale des sous-loyers + 9 000 € (L. 442-8 CCH) + résiliation du bail |
| Propriétaire d’un local commercial à Paris | Oui : L. 324-1-1 IV du Code du tourisme | Aucun si autorisé | PLU bioclimatique (interdiction dans 10 arrondissements), changement de destination | 25 000 € sans autorisation + poursuites pénales |
| Acquéreur en cours d’audit | Audit pré-promesse — fiche H2, PLU, RC, autorisation | – | Vérification du caractère réel ou personnel de l’autorisation existante | Investissement irrécupérable si défaut de vérification |
Trois lectures s’imposent au-delà du tableau. Le tableau présente le maximum encouru, pas le tarif appliqué — l’amende effectivement prononcée se situe le plus souvent dans la fourchette détaillée plus haut. La présence du PLU bioclimatique parisien change radicalement les règles dans dix arrondissements (Ier à VIIIe, XIe, Montmartre) — un projet d’investissement dans ces zones est, en l’état du droit, condamné à l’illégalité. La copropriété est le facteur le plus souvent sous-estimé : un règlement comportant une clause d’habitation bourgeoise exclusive peut faire échec à votre projet même avec une autorisation administrative en règle.
Ce que la règle ne dit pas
Tout ce qui précède est l’application générale du droit. Mais le contentieux du changement d’usage est, par nature, casuistique. Une fiche H2 illisible, un permis de construire dont la portée est ambiguë, un règlement de copropriété dont la clause d’habitation bourgeoise n’est ni simple ni exclusive mais hybride, une autorisation temporaire de 2003 dont les conditions n’ont jamais été vérifiées à la revente : autant de situations dans lesquelles la règle générale ne suffit plus, et où la qualité de la défense — ou de l’audit en amont — fait toute la différence entre 0 € et 100 000 €.
L’investissement en meublé touristique à Paris reste possible. Il est devenu, en quelques mois, l’une des opérations immobilières les plus juridiquement encadrées et financièrement risquées du marché français. La marge entre une stratégie patrimoniale rentable et un contentieux ruineux tient à quelques pièces, à quelques vérifications, à quelques choix structurels en amont. Ce que la règle ne dit pas, c’est comment elle s’applique à votre situation concrète. Les faits comptent autant que le droit — et c’est précisément là qu’intervient l’avocat.
Pour un panorama complet des évolutions issues de la loi du 19 novembre 2024 :
Loi ‘Airbnb » Le Meur du 19 novembre 2024 : tout ce qui change
Valentin Simonnet est avocat au Barreau de Paris. Il intervient en contentieux des affaires et en droit pénal des affaires.
