Qu’est-ce qu’un Syndic ?
Interlocuteur central dans une copropriété, le syndic gère les finances et l’administration de l’immeuble. Il est également son représentant légal. Sans lui, il n’y a pas de convocation de l’assemblée générale annuelle et aucune décision ne peut être prise.
Son rôle est d’autant plus crucial que la gestion des copropriétés s’est complexifiée au fil des années, et que les attentes des occupants ont changé. Les syndics se plaignent ainsi parfois d’une inflation de mails de copropriétaires réclamant des réponses immédiates à des problèmes parfois ardus.
Pourquoi changer de syndic ?
La démarche s’impose lorsque :
- le professionnel en place a annoncé son départ
- ses prestations ne sont pas satisfaisantes.
La loi du 10 juillet 1965, qui régit les copropriétés, prévoit d’ailleurs une mise en concurrence régulière du syndic en place et précise que plusieurs devis peuvent être présentés.
Que vaut un Syndic bénévole (Matera, etc.) ?
En France :
- 75 % des 571845 copropriétés sont gérées par un syndic professionnel
- 15 % par un syndic bénévole
- 10% n’ont pas de syndic
Il est fortement recommande de prendre un Syndic professionnel seul à même d’assurer une gestion professionnelle, ce qui n’exclut pas un contrôle par le conseil syndical !
Qui doit rechercher le nouveau syndic ?
- Tout copropriétaire
- Le conseil syndical, un groupe de copropriétaires élus en assemblée générale, peut être moteur
Comment faire en pratique ?
Les propositions de nouveaux contrats devront être mises à l’ordre du jour de l’assemblée générale de copropriété, qui devra voter pour le syndic à la majorité absolue de tous les copropriétaires (article 25)
Copropriété : quelles sont les règles de majorité à l’AG (double majorité, absolue, simple, etc) ?
Comment préparer cette mise au vote ?
Lancer ses recherches très en amont de l’assemblée. Contacter des syndics, organiser des visites de l’immeuble, réceptionner les différentes propositions de contrat pour les mettre à l’ordre du jour nécessite parfois plusieurs mois. Pour une assemblée générale prévue pour le mois de juin, commencer la démarche en février ou en mars paraît prudent.
L’ordre du jour de l’assemblée doit être envoyé à tous les copropriétaires au moins vingt et un jours avant la date de la réunion. Une fois l’envoi effectué, il est trop tard pour ajouter une proposition de contrat.
Combien coûte un Syndic ?
- A Paris, il faut compter entre 200 euros et 250 euros HT par lot PRINCIPAL (hors caves, parkings, etc.) géré et par an
- Hors Paris, c’est environ 150 euros HT.
Ce tarif moyen ne permet en général pas d’avoir les meilleurs syndics qui, étant très demandés, peuvent se permettre d’augmenter leurs tarifs, ce qui est la contrepartie d’un bon service individualisé.
Piqure de rappel : dans toutes les professions intellectuelles, le prix d’une prestation correspond à l’achat de TEMPS du prestataire. Quand un syndic donne un forfait fixe, il le fixe en fonction d’une estimation du TEMPS qu’il consacrera à cette copropriété, et donc des besoins en recrutement qu’il devra ou non assurer derrière.
C’est ce calcul que le Syndic réalise quand il fixe son prix : un collaborateur aux 35 heures “produit” 1 607 heures par an. Si ce collaborateur gère 40 copropriétés, ça veut dire qu’il consacré pour chaque copropriété 40 heures par an. Si une copropriété s’avère nécessiter plus de temps et étant donné que le temps du salarié n’est pas extensible (c’est le principe du droit du travail), il n’y a pas 36 solutions :
- Soit le Syndic doit diminuer le temps passé sur d’autres copropriétés : c’est faisable dans une certaine mesure, mais cela atteint vite sa limite ;
- Soit le Syndic doit recruter un collaborateur en plus : c’est la solution idéale mais ça ne peut pas se faire à prix constant, forcément le prix doit augmenter, ce que les copropriétaires ne sont pas forcément prêts à accepter
- Soit le Syndic résilie son mandat, estimant que la copropriété n’est pas “rentable” pour lui
Autrement dit, plus une copropriété demande de temps (emails, coups de téléphone, problèmes, nuisances, etc.), plus elle coûte “cher” au syndic, plus il sera amené à augmenter ses tarifs. Plus les copropriétaires sont demandeurs (à juste titre ou non, là n’est pas le débat), questionneurs, challengeants, plus le Syndic doit passer de temps sur cette copropriété qu’il ne consacre pas à un autre. Et comme le temps d’une personne physique n’est pas extensible, cela coince assez vite. En revanche, une copropriété dans laquelle il ne se passe rien et dans laquelle le Syndic n’a rien à faire si ce n’est convoquer une AG annuelle, le prix sera forcément plus bas.
Comment sélectionner le nouveau syndic ?
Les questions à poser impérativement au Syndic avec une réponse PAR ECRIT qui sera annexée au contrat de syndic afin de faire rentrer les réponses dans le champ contractuel :
| Question à poser | Explication |
| Combien d’immeubles gère chaque gestionnaire ? | Pour que le syndic assume correctement sa mission, il faut que les gestionnaires s’occupant des copropriétés ne soient pas surchargés par un trop grand nombre d’immeubles. Demandez-leur donc Mieux vaut passer son chemin si un gestionnaire gère plus de quarante-cinq immeubles. Dans certains groupes, les gestionnaires ont la charge de soixante immeubles, ils ne peuvent consacrer que quelques jours de travail par an à chaque copropriété, ce qui crée de vifs mécontentements En général, un gestionnaire ne peut pas décemment gérer plus de 30 copropriétés |
| Quel est le turnover des gestionnaires ? Sur les cinq dernières années, quelle a été la durée moyenne d’un gestionnaire sur chaque immeuble ? | Plus le turnover est important, plus il est difficile de gérer correctement un immeuble : le copropriétaire se retrouve à répéter plusieurs fois la même chose à des interlocuteurs différents |
| Quel est le prix du Syndic ? | Un bon syndic est forcément plus CHER : à compétences égales, c’est le TEMPS consacré à une copropriété qui permet un bon suivi et une bonne gestion. Plus vous consacrez de temps (d’un gestionnaire), plus ça coûte cher. Trouver un syndic est difficile pour les petites copropriétés de moins de dix lots, car elles n’intéressent pas les syndics professionnels qui les jugent peu rentables. Dans ce cas, viser un syndic qui vient de créer son cabinet et monte sa clientèle peut être un bon calcul. |
| Avez-vous un projet de revente de votre activité, ou portefeuille ou société ? | L’heure est à la concentration et au rachat des petits syndics par des mastodontes comme FONCIA, NEXITY, etc. |
| Quel est le logiciel de gestion de Syndic utilisé ? | Beaucoup de syndics fonctionnent encore … par email. Quand il y a 40 copropriétaires, c’est intenable. Le seul moyen de s’en sortir et d’assurer un suivi est de recourir à un logiciel qui donne accès à l’information à tous les copropriétaires en même temps et permet en temps réel et de manière automatique de procéder aux relances, soit des copropriétaires soit du syndic lui même grâce à des alertes. Si je suis totalement opposé au principe de syndic bénévole, je trouve que leurs logiciels sont très bien faits : ergnomiques, intuitifs, puissants. Cependant, les syndics professionnels rechigent généralement à les utiliser parce que c’est un coût supplémentaire pour eux et ils n’y sont pas formés. C’est aux copropriétaires de l’imposer dans le contrat de syndic. https://bellman.immo/fonctionnalites-logiciel-syndic-et-gerance |
Les documents à demander au Syndic
- Kbis [un document officiel attestant l’existence juridique d’une entreprise commerciale ou d’une société]
- Carte professionnelle est à jour : tous les professionnels de l’immobilier disposent d’une carte délivrée par les chambres de commerce et d’industrie (CCI). Sur le site des CCI, vous pourrez vérifier le numéro fourni par le syndic, dans le fichier des professionnels de l’immobilier.
- vérifier le nom de la caisse de garantie du syndic, Celle-ci permet aux copropriétaires de retrouver leurs fonds, en cas de faillite ou de détournement de fonds. Les grandes compagnies comme CEGC, Galian ou Socaf sont à privilégier.
Les réponses à préparer pour le Syndic
Afin de vous préparer un contrat à mettre au vote, et de déterminer si oui ou non il accepte de prendre votre dossier, voici les questions que le Syndic va vouloir vous poser :
| Question | Explication |
| Combien y-a-t-il de lots principaux ? | Pour fixer le prix du forfait (prix) |
| Y-a-t-il des problèmes dans la copropriété ? Sur les cinq dernières AG, combien ont été contestées en justice ? Y-a-t-il des copropriétaires “procéduriers” ? Y-a-t-une une bonne entente entre les copropriétaires et occupants ? | Par ces questions, plus ou moins franches, plus ou moins directes, le Syndic cherche à tâter le terrain. Un Syndic souhaite à tout prix éviter une chose : récupérer une copropriété avec des “fous” ou “paranoïaques” ou personnes souffrant d’un trouble de la personnalité (au sens du DSM V) qui les assailliront d’emails, de demandes, de procédures judiciaires, plus ou moins fondées. Le métier de syndic est un métier de volume, c’est à dire que dès lors qu’une copropriété est à “problème”, elle devient déficitaire. Le Syndic souhaite donc savoir en amont dans quoi il s’engage, afin de préserver à juste titre son équilibre psychologique. Le Syndic n’étant pas payé à l’heure mais au forfait, il ne peut pas se permettre économiquement de ne s’occuper que d’une seule copropriété. Attention : il est tout à fait possible de confier une copropriété difficile à un Syndic, mais cela entrainera nécessairement un tarif plus élevé. Par ailleurs, je conseille toujours de ne pas masquer les problèmes puisque sinon c’est la meilleure solution pour que le Syndic fasse le mort pendant 12 mois avant de rendre son tablier à la fin de son mandat. Enfin, si aucun syndic ne veut de la copropriété, il faut alors recourir à un Syndic judiciaire ou administrateur provisoire |
| Quels sont les équipements communs (ascenseur, chaudière collective) | Plus il y a d’équipements communs, plus il y a de travail pour le Syndic, et donc plus le prix est élevé |
| Des gros travaux sont-ils à prévoir ? | Un bon syndic gère les travaux, il doit donc savoir en amont quelle sera la charge de travail à court et moyen terme |
