Vous détenez un quart d’une maison de famille avec vos frères et sœurs depuis le décès de vos parents. L’un refuse de vendre, un autre l’occupe sans rien payer, le bien se dégrade, vos messages restent sans réponse. Ou bien vous vous séparez de votre concubin et le bien acheté ensemble est devenu un boulet : aucun de vous ne veut acheter la part de l’autre, et personne ne se résout à vendre. Dans les deux cas, vous êtes dans une indivision, et chaque mois écoulé est un mois de patrimoine gelé, de loyers perdus, de relations qui se durcissent.
La bonne nouvelle, c’est que personne ne peut vous y maintenir contre votre volonté. La mauvaise, c’est que la sortie peut prendre du temps si elle n’est pas pilotée correctement. La loi n° 2026-248 du 7 avril 2026 a remanié plusieurs textes du Code civil applicables au partage et à l’indivision : sa portée réelle pour le justiciable n’est pas celle qu’a vendue la communication ministérielle. Cet article fait le point sur le droit applicable, sur ce que la loi change vraiment, et sur les bons réflexes pour sortir vite.
Qu’est-ce qu’une indivision ?
L’indivision est la situation résultant de la concurrence de droits de même nature sur un même bien ou sur une même masse de biens, exercés par plusieurs personnes, sans que leurs parts soient matériellement divisées. Elle peut porter sur la pleine propriété, la nue-propriété, l’usufruit ou un droit d’usage et d’habitation.
L’indivision peut résulter de la loi (succession, dissolution de communauté) ou de la volonté des personnes (acquisition à plusieurs). Les indivisaires disposent chacun d’une quote-part des droits, sans pouvoir exercer de droit privatif sur une partie déterminée du bien.
Quelles sont les indivisions les plus fréquentes ?
Les indivisions successorales. Lorsqu’un défunt laisse plusieurs héritiers, ceux-ci se trouvent dès le décès et de son seul fait en situation d’indivision, qu’ils tiennent leur droit de la dévolution légale ou d’un testament.
Les indivisions post-communautaires. La dissolution des régimes matrimoniaux communautaires (décès, divorce) laisse place à une indivision. Le décès d’un époux commun en biens entraîne à la fois la dissolution du régime et l’ouverture de la succession : il s’ouvre une double indivision, post-communautaire entre les conjoints et successorale entre tous les héritiers (au nombre desquels figure le conjoint survivant).
Les indivisions entre concubins, partenaires de PACS et époux séparés de biens lorsqu’ils achètent ensemble un bien ou ne peuvent pas prouver la propriété exclusive de l’un sur le bien.
Les indivisions entre associés (article 1872 du Code civil pour les associés en participation, article 1873 pour la société de fait, article 1844-9 en cas de dissolution de la société).
Quelles règles légales s’appliquent aux indivisions non successorales ?
La loi définit un corps commun de règles applicable à toutes les indivisions, qu’elles soient d’origine légale (indivisions successorales notamment) ou conventionnelle (acquisition par des concubins par exemple). Le Code civil envisage surtout le partage successoral, mais les partages qui suivent la dissolution d’un régime matrimonial sont expressément soumis aux mêmes règles (article 1476 pour les régimes communautaires, article 1542 pour la séparation de biens, article 1578 pour la participation aux acquêts). Sauf indication contraire, les règles ci-après s’appliquent également aux partages entre concubins ou partenaires de PACS.
Quelle est la durée de l’indivision ?
Une indivision est par nature précaire. Pour en sortir, il suffit de demander le partage, qui est de droit pour chaque indivisaire.
Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut être toujours provoqué, à moins qu’il n’y ait été sursis par jugement ou convention.
Article 815 du Code civil
Pourquoi sortir d’une indivision ?
L’indivision contraint à s’entendre, à concilier des volontés divergentes. La majorité veut en sortir vite par le partage.
L’indivision n’a par ailleurs pas de personnalité morale (Cass. 1re civ., 25 oct. 2005 ; Cass. 3e civ., 3 oct. 2007), donc pas de représentant légal sauf mandat exprès. Elle ne peut pas agir en justice. Chaque coïndivisaire dispose d’un droit d’agir, non au nom des autres, mais en son nom propre (article 30 du Code de procédure civile ; Cass. 1re civ., 23 janv. 2008). Faute de mise en cause des autres indivisaires, la décision ne concerne que lui — quitte à se retourner ensuite contre ses coïndivisaires pour le remboursement (Cass. 3e civ., 12 juin 2013 ; Cass. 3e civ., 18 déc. 2013).
En pratique, l’indivision entraîne une mauvaise gestion du patrimoine et un gâchis économique : locataires qui cessent de payer en pariant sur les mésententes, charges qui courent, bien qui se dégrade, valeur qui s’érode.
Le partage de l’indivision
Le partage désigne l’ensemble des opérations à l’issue desquelles l’indivision cesse et les indivisaires deviennent titulaires de droits divis. Il peut prendre la forme :
- d’un acte de partage total ou partiel, amiable ou judiciaire ;
- d’une vente d’un bien indivis au profit d’un indivisaire, qu’il s’agisse d’une licitation ou d’une vente de gré à gré (Cass. 3e civ., 13 oct. 2004, n° 03-12.968) ;
- de la cession par un indivisaire de ses droits dans l’indivision à un autre indivisaire.
Lorsque l’indivision porte sur une universalité (cas typique des indivisions successorales et post-communautaires), le partage est précédé d’opérations de liquidation visant à établir les droits de chaque indivisaire. Un compte liquidatif chiffré doit être établi.
Le partage prend deux formes :
- Le partage amiable, lorsque les indivisaires sont unanimement d’accord ;
- Le partage judiciaire, lorsque l’un d’eux refuse, conteste, ou reste passif.
Le partage amiable
Le partage amiable se définit comme celui dont la forme et les modalités ont été choisies par les parties (article 835, alinéa 1er, du Code civil). L’évaluation des biens, la composition et la répartition des lots, le délai de paiement des soultes sont décidés d’un commun accord.
Le partage amiable n’est soumis à aucune forme particulière : il peut être établi sous seing privé ou par acte authentique. Un acte notarié s’impose lorsque des immeubles sont concernés (article 835, alinéa 2, et article 710-1 du Code civil).
Le partage amiable peut être total ou partiel. Il est partiel s’il laisse subsister l’indivision à l’égard de certains biens ou de certaines personnes (article 838 du Code civil). Plusieurs partages partiels successifs sont possibles, et un partage partiel produit, pour les biens et indivisaires concernés, les mêmes effets qu’un partage total.
En principe, le partage amiable exige que tous les indivisaires soient présents et capables (article 835, alinéa 1er, du Code civil). Des aménagements existent en cas d’indivisaire incapable, défaillant ou présumé absent. Un indivisaire en liquidation judiciaire ne peut pas signer un acte de partage : le pouvoir appartient au liquidateur (Cass. com., 13 janv. 2015, n° 13-12.590).
Le partage judiciaire après la réforme du droit successoral
La loi n° 2026-248 du 7 avril 2026 a remanié l’architecture du partage judiciaire. Avant d’entrer dans le détail, soyons honnête : pour une indivision successorale ordinaire entre héritiers connus en désaccord, l’impact pratique immédiat est limité. Les vrais bénéficiaires sont les couples non communautaires (concubins, partenaires de PACS, époux séparés de biens) et les configurations atypiques de type legs universel sur réservataire. Plusieurs nouveautés sont par ailleurs conditionnées à un décret en Conseil d’État qui n’a pas encore été publié à la date de cette mise à jour.
Quand le partage judiciaire peut-il être demandé ?
Dans sa nouvelle rédaction issue de l’article 7 de la loi, l’article 840 du Code civil distingue deux catégories de demandes.
S’agissant du partage, la voie judiciaire est ouverte lorsque :
- l’un des indivisaires refuse de consentir au partage amiable ;
- il s’élève des contestations sur la manière de procéder ou de le terminer ;
- le partage amiable n’a pas été autorisé ou approuvé en présence d’un indivisaire mineur ou majeur protégé, défaillant, présumé absent ou hors d’état de manifester sa volonté (articles 836 et 837 du Code civil).
Sur ce point, la philosophie n’a pas changé.
L’innovation se trouve dans le 2° du texte : la procédure judiciaire est désormais ouverte « lorsque la complexité des opérations de liquidation le requiert malgré l’absence d’indivision entre les parties ou lorsque, en cours d’instance, il apparaît qu’il n’existe pas ou plus d’indivision entre les parties ». Le législateur consacre la distinction entre la liquidation (détermination des droits) et le partage (attribution des biens).
Cette extension a une portée précise. Elle ne change rien à la procédure d’une indivision successorale classique. Les bénéficiaires sont :
- les concubins acquéreurs d’un bien dont l’un a déjà retiré son nom des comptes ou du financement, sans qu’il y ait formellement indivision juridique au moment de la séparation ;
- les époux séparés de biens dont les opérations de liquidation patrimoniale sont complexes mais ne donnent pas lieu à indivision stricto sensu ;
- les configurations legs universel sur héritier réservataire, où la Cour de cassation rejetait jusqu’ici les demandes de partage judiciaire en l’absence d’indivision (Cass. 1re civ., 11 mai 2016, n° 14-16.967 ; Cass. 1re civ., 10 sept. 2025, n° 23-18.373).
Pour ces configurations, le 840 nouveau ouvre une voie qui était fermée.
Les pouvoirs renforcés du juge commis : effet différé
L’article 7 de la loi insère un nouvel alinéa à l’article 841 du Code civil : « le juge commis aux opérations de partage est également compétent pour connaître des contestations qui s’élèvent au cours de celles-ci et pour ordonner les licitations, dans des conditions définies par décret en Conseil d’État ».
Attention : cette disposition n’est pas immédiatement opérationnelle. Elle est expressément conditionnée à un décret qui n’est pas paru à la date de cette mise à jour. Tant qu’il n’a pas été publié, le schéma antérieur s’applique : le juge commis garde son rôle de surveillance et doit renvoyer devant la juridiction au fond chaque fois qu’une difficulté juridique sérieuse apparaît — source de lenteurs procédurales considérables (renvois sur la validité d’un testament, sur la loi applicable, sur le rapport des libéralités, qui suspendent les opérations notariales pour des mois).
Le futur schéma prévoit la désignation plus précoce du juge commis, conjointement avec un notaire commis, et la possibilité pour ce juge de trancher directement et d’ordonner les licitations. À terme, cela devrait raccourcir les partages judiciaires. Tant que le décret n’est pas publié, c’est une promesse, pas un outil.
Abrogation du mécanisme de représentation du défaillant : un recul à court terme
L’abrogation de l’article 841-1 du Code civil est plus problématique que la communication ministérielle ne le laisse entendre. Ce texte permettait jusqu’ici de désigner un représentant à un indivisaire défaillant pour l’obliger à participer aux opérations. C’était un outil utile, parfois décisif, pour débloquer les inerties.
Sa suppression est censée être compensée par la représentation obligatoire par avocat à tous les stades, dans le cadre du décret à venir, sur le modèle du droit local alsacien-mosellan. Le problème, c’est l’entre-deux : tant que le décret n’est pas publié, le mécanisme du 841-1 a disparu sans que celui de remplacement soit opérationnel. Pour une indivision bloquée par un défaillant absolu (héritier introuvable, héritier silencieux qui refuse tout courrier), c’est un recul à court terme.
Tribunal compétent et déclenchement
Pour un partage successoral, le tribunal compétent est le tribunal judiciaire du lieu d’ouverture de la succession, c’est-à-dire du dernier domicile du défunt (articles 720 et 841 du Code civil). Il connaît de l’action en partage, des contestations relatives au maintien de l’indivision ou aux opérations de partage, des licitations, de la garantie des lots et des actions en nullité de partage. Cette compétence n’est pas exclusive : le tribunal saisi d’une demande d’adjudication peut autoriser qu’elle se déroule devant le tribunal du lieu de situation de l’immeuble.
Pour un partage suite à la séparation d’un couple, le tribunal compétent est le juge aux affaires familiales, qui connaît de la liquidation et du partage des intérêts patrimoniaux des époux, partenaires de PACS et concubins, sauf en cas de décès ou de déclaration d’absence (article L. 213-3 du Code de l’organisation judiciaire). Cette compétence s’impose au créancier qui provoque le partage d’un bien indivis (Cass. 1re civ., 1er juin 2017, n° 15-28.344). Le juge du divorce a vocation à statuer sur les demandes de liquidation et de partage des intérêts patrimoniaux des époux (article 267 du Code civil).
Pour le reste, les règles sont identiques quelle que soit la cause du partage (articles 1359 et suivants du Code de procédure civile).
Le seul moyen de déclencher le partage judiciaire est d’assigner l’intégralité des indivisaires devant le tribunal judiciaire au fond. C’est l’avocat qui rédige l’assignation. Toute assignation incomplète (oubli d’un indivisaire) est irrecevable et fait perdre des mois.
L’autorisation judiciaire de vendre seul un bien indivis : un outil bien identifié, désormais codifié
L’article 5 de la loi du 7 avril 2026 a complété l’article 815-6 du Code civil par un alinéa : « Il peut également autoriser un indivisaire à conclure seul un acte de vente d’un bien indivis. »
Précision importante : le texte ne crée pas un mécanisme nouveau. Il codifie une jurisprudence constante de la Cour de cassation, selon laquelle « il entre dans les pouvoirs que le président du tribunal de grande instance tient de l’article 815-6 du code civil d’autoriser un indivisaire à conclure seul un acte de vente d’un bien indivis pourvu qu’une telle mesure soit justifiée par l’urgence et l’intérêt commun » (Cass. 1re civ., 4 déc. 2013, n° 12-20.158).
Les conditions de fond ne changent pas. Elles sont identiques depuis 2013 :
- l’urgence, qu’elle soit financière (passif courant, dégradation du bien, fiscalité de l’indivision), familiale (conflits qui rendent la cogestion impossible) ou matérielle (péril sur le bien) ;
- l’intérêt commun, c’est-à-dire que la vente doit servir l’ensemble des indivisaires et non l’un d’eux au détriment des autres.
L’apport concret de la loi : une base textuelle qui sécurise la voie. Avant 2026, certains présidents de tribunaux judiciaires hésitaient à appliquer la JP de 2013, faute de fondement textuel explicite. C’est un gain de prévisibilité, non un outil nouveau.
L’intérêt pratique reste réel : ce mécanisme permet de débloquer une vente sans passer par la procédure complète du partage judiciaire, qui s’étale couramment sur plusieurs années. Saisi par requête, le président du tribunal judiciaire peut, dans les bons dossiers, statuer en quelques mois. La vente intervient au prix de marché, sans la décote habituelle des licitations publiques. Mais les conditions (urgence + intérêt commun) sont contrôlées avec rigueur : ce mécanisme ne se substitue pas au partage judiciaire dans les blocages ordinaires.
Conseil pratique : le coût caché du droit de partage
Voici un point que la plupart des conseils omettent : le droit de partage prélevé par l’État au taux de 2,5 % sur l’actif net partagé (article 746 du CGI). Sur une indivision immobilière de 600 000 € avec 200 000 € de passif, c’est 10 000 € qui partent en taxe — sans compter les honoraires notariés et les éventuels frais de licitation.
La fiscalité du partage et de la licitation suit des règles d’application complexes. Selon que l’on attribue le bien à un indivisaire moyennant soulte, qu’on le licite à un coïndivisaire ou qu’on le vend à un tiers, le régime fiscal diffère. Posez systématiquement la question de l’optimisation fiscale au notaire avant de signer le projet liquidatif : c’est rarement spontanément abordé.
Pour creuser ce point, voir l’article dédié au droit de partage et aux moyens de le réduire.
Les autres apports de la réforme
La loi comporte plusieurs mesures qui ne touchent pas directement les indivisions privées mais qui méritent d’être signalées.
Successions vacantes (articles 1er à 4 de la loi) : amélioration du partage d’informations entre l’administration fiscale et les communes pour la procédure d’acquisition d’immeubles sans maître ; possibilité de publicité numérique des mesures relatives aux successions vacantes ; autorisation pour le curateur de donner mandat aux fins de signature de l’acte de vente, ce qui débloque les ventes administrées par la Direction nationale d’interventions domaniales (DNID).
Indivisions corses (article 6 de la loi) : nouveau dispositif spécifique permettant aux indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits d’exprimer devant notaire leur intention de procéder à l’aliénation ou au partage du bien indivis. Le notaire joue un rôle procédural structurant — recueil de l’intention, signification aux autres indivisaires dans le délai d’un mois, publicité, constat d’opposition par procès-verbal — pièce maîtresse qui conditionne la saisine du tribunal judiciaire.
Pour aller plus loin
Si vous êtes dans une indivision bloquée, l’article suivant détaille les étapes concrètes du partage judiciaire, de l’assignation à l’adjudication.
Le partage judiciaire d’une succession ou indivision, étape par étape
Si la situation s’inscrit dans une succession bloquée par d’autres facteurs (testament contesté, donations à rapporter, conjoint survivant aux droits incertains) :
Comment sortir d’une succession bloquée ?
Valentin Simonnet est avocat au Barreau de Paris. Il intervient en contentieux des affaires et en droit pénal des affaires.
