Vous détenez un quart d’une maison de famille avec vos frères et sœurs depuis le décès de vos parents. L’un refuse de vendre, un autre l’occupe sans rien payer, le bien se dégrade, vos messages restent sans réponse. Ou bien vous vous séparez de votre concubin et le bien acheté ensemble est devenu un boulet : aucun de vous ne veut acheter la part de l’autre, et personne ne se résout à vendre. Dans les deux cas, vous êtes dans une indivision, et chaque mois écoulé est un mois de patrimoine gelé, de loyers perdus, de relations qui se durcissent.
La bonne nouvelle, c’est que personne ne peut vous y maintenir contre votre volonté. La mauvaise, c’est que la sortie peut prendre du temps si elle n’est pas pilotée correctement. Selon votre situation, plusieurs voies existent, de la plus rapide à la plus lourde : partage amiable, cession de vos droits, attribution du bien, vente sans passer par le juge, et en dernier recours partage judiciaire. La récente loi n° 2026-248 du 7 avril 2026 a retouché certains de ces textes sans bouleverser l’essentiel — et sa portée réelle n’est pas celle qu’a vendue la communication ministérielle. Cet article passe en revue chaque voie de sortie, ses conditions, ses pièges et son coût, pour vous aider à identifier celle qui correspond à votre situation.
Qu’est-ce qu’une indivision ?
L’indivision est la situation résultant de la concurrence de droits de même nature sur un même bien ou sur une même masse de biens, exercés par plusieurs personnes, sans que leurs parts soient matériellement divisées. Elle peut porter sur la pleine propriété, la nue-propriété, l’usufruit ou un droit d’usage et d’habitation.
L’indivision peut résulter de la loi (succession, dissolution de communauté) ou de la volonté des personnes (acquisition à plusieurs). Les indivisaires disposent chacun d’une quote-part des droits, sans pouvoir exercer de droit privatif sur une partie déterminée du bien. Pour une vue d’ensemble du régime, de la gestion à la sortie, voir le guide dédié à l’indivision.
Quelles sont les indivisions les plus fréquentes ?
Les indivisions successorales. Lorsqu’un défunt laisse plusieurs héritiers, ceux-ci se trouvent dès le décès et de son seul fait en situation d’indivision, qu’ils tiennent leur droit de la dévolution légale ou d’un testament.
Les indivisions post-communautaires. La dissolution des régimes matrimoniaux communautaires (décès, divorce) laisse place à une indivision. Le décès d’un époux commun en biens entraîne à la fois la dissolution du régime et l’ouverture de la succession : il s’ouvre une double indivision, post-communautaire entre les conjoints et successorale entre tous les héritiers (au nombre desquels figure le conjoint survivant).
Les indivisions entre concubins, partenaires de PACS et époux séparés de biens lorsqu’ils achètent ensemble un bien ou ne peuvent pas prouver la propriété exclusive de l’un sur le bien.
Les indivisions entre associés (article 1872 du Code civil pour les associés en participation, article 1873 pour la société de fait, article 1844-9 en cas de dissolution de la société).
Quelles règles légales s’appliquent aux indivisions non successorales ?
La loi définit un corps commun de règles applicable à toutes les indivisions, qu’elles soient d’origine légale (indivisions successorales notamment) ou conventionnelle (acquisition par des concubins par exemple). Le Code civil envisage surtout le partage successoral, mais les partages qui suivent la dissolution d’un régime matrimonial sont expressément soumis aux mêmes règles (article 1476 pour les régimes communautaires, article 1542 pour la séparation de biens, article 1578 pour la participation aux acquêts). Sauf indication contraire, les règles ci-après s’appliquent également aux partages entre concubins ou partenaires de PACS.
Quelle est la durée de l’indivision ?
Une indivision est par nature précaire. Pour en sortir, il suffit de demander le partage, qui est de droit pour chaque indivisaire. Le droit de provoquer le partage est individuel, impératif et imprescriptible : un indivisaire peut le demander des décennies après l’ouverture de l’indivision (Cass. 1re civ., 12 déc. 2007, n° 06-20.830 ; Cass. 1re civ., 13 avr. 2016, n° 15-13.312), et les juges du fond ne peuvent pas contrôler les motifs de sa demande (Cass. com., 1er oct. 2013, n° 12-20.567).
Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut être toujours provoqué, à moins qu’il n’y ait été sursis par jugement ou convention.
Article 815 du Code civil
Cette précarité connaît toutefois des exceptions, lorsque la sortie est différée par la loi, par le juge ou par les parties elles-mêmes. Le juge peut surseoir au partage pour deux ans au maximum (article 820 du Code civil), ordonner le maintien de l’indivision pour une période ne pouvant excéder cinq ans (articles 821 à 823) ou attribuer sa part à celui qui demande le partage (article 824). Ce maintien peut être plus long dans certaines configurations familiales : à la demande du conjoint survivant ou d’un héritier, l’indivision d’une entreprise ou du local d’habitation peut être maintenue jusqu’à la majorité du plus jeune des descendants mineurs ou, à défaut, jusqu’au décès du conjoint survivant (article 821-1 du Code civil). Les indivisaires peuvent aussi organiser eux-mêmes la stabilité par une convention d’indivision d’une durée de cinq ans renouvelable (articles 1873-1 à 1873-18 du Code civil), qui fixe les règles de gestion et, souvent, un droit de préemption conventionnel en cas de cession. Anticiper vaut mieux que subir : une convention rédigée au moment de l’acquisition évite bien des blocages ultérieurs.
Pourquoi sortir d’une indivision ?
L’indivision contraint à s’entendre, à concilier des volontés divergentes. La majorité veut en sortir vite par le partage.
L’indivision n’a par ailleurs pas de personnalité morale (Cass. 1re civ., 25 oct. 2005 ; Cass. 3e civ., 3 oct. 2007), donc pas de représentant légal sauf mandat exprès. Elle ne peut pas agir en justice. Chaque coïndivisaire dispose d’un droit d’agir, non au nom des autres, mais en son nom propre (article 30 du Code de procédure civile ; Cass. 1re civ., 23 janv. 2008). Faute de mise en cause des autres indivisaires, la décision ne concerne que lui — quitte à se retourner ensuite contre ses coïndivisaires pour le remboursement (Cass. 3e civ., 12 juin 2013 ; Cass. 3e civ., 18 déc. 2013).
En pratique, l’indivision entraîne une mauvaise gestion du patrimoine et un gâchis économique : locataires qui cessent de payer en pariant sur les mésententes, charges qui courent, bien qui se dégrade, valeur qui s’érode. Si l’un des indivisaires vous tient à l’écart de la gestion et du compte bancaire de l’indivision, vous disposez de droits pour y accéder sans attendre le partage.
Un indivisaire occupe le bien sans rien payer : l’indemnité d’occupation
Oui, l’indivisaire qui jouit privativement du bien indivis doit une indemnité d’occupation à l’indivision (article 815-9, alinéa 2, du Code civil). Cette indemnité, qui compense la privation de jouissance des autres, entre dans les comptes du partage. Mais elle n’est pas automatique : encore faut-il que l’occupation soit réellement privative, c’est-à-dire qu’elle prive les coïndivisaires de la possibilité d’user eux-mêmes du bien.
C’est le piège que la plupart ignorent : occuper seul ne suffit pas. La Cour de cassation exige la preuve d’une jouissance privative exclusive — par exemple la détention exclusive des clés qui interdit l’accès aux autres (Cass. 1re civ., 30 avr. 2025, n° 23-16.963 ; Cass. 1re civ., 26 mars 2025, n° 23-19.685). Un indivisaire qui occupe sans jamais fermer la porte aux autres peut échapper à l’indemnité.
Deux réflexes de calendrier, souvent décisifs. D’abord, l’indemnité n’est plus due à compter de la date de la jouissance divise fixée par le juge (Cass. 1re civ., 2 oct. 2024, n° 22-22.294) : tant que le partage n’est pas intervenu et que l’occupant n’a pas libéré les lieux, elle continue de courir (Cass. 1re civ., 12 juin 2025, n° 23-22.003). Ensuite, la réclamation d’indemnité doit être formulée à temps, faute de quoi la prescription ampute les périodes anciennes. Le détail du régime, du calcul et des délais figure dans l’article consacré à l’indemnité d’occupation privative.
Indemnité d’occupation privative en indivision : tout comprendre
Le partage de l’indivision
Le partage désigne l’ensemble des opérations à l’issue desquelles l’indivision cesse et les indivisaires deviennent titulaires de droits divis. Il peut prendre la forme :
- d’un acte de partage total ou partiel, amiable ou judiciaire ;
- de l’attribution d’un bien à un indivisaire, le cas échéant moyennant le versement d’une soulte aux autres ;
- d’une vente d’un bien indivis, qu’il s’agisse d’une licitation ou d’une vente de gré à gré (Cass. 3e civ., 13 oct. 2004, n° 03-12.968) ;
- de la cession par un indivisaire de ses droits dans l’indivision à un coïndivisaire ou à un tiers.
Lorsqu’un bien ne peut être partagé commodément et sans perte, sa vente aux enchères s’impose et le prix est réparti entre les copropriétaires (article 1686 du Code civil). Le caractère non commodément partageable relève de l’appréciation du juge, qui doit le vérifier, au besoin d’office, y compris lorsque le patrimoine comporte plusieurs immeubles (Cass. 1re civ., 6 mars 2024, n° 22-13.883 ; Cass. 1re civ., 5 févr. 2025, n° 21-15.932). La licitation reste subsidiaire : elle ne s’impose que si le partage en nature est réellement impossible. Un garde-fou existe si un tiers emporte l’enchère : chaque indivisaire peut se substituer à l’adjudicataire dans le mois de l’adjudication (article 815-15 du Code civil). Il faut toutefois avoir en tête son coût réel : la vente aux enchères se conclut fréquemment 10 à 15 % sous la valeur de marché, et les frais (commissaire de justice, publicité, cahier des conditions de vente, honoraires) peuvent atteindre plusieurs dizaines de milliers d’euros sur un bien de quelques centaines de milliers. Sur ce mode de vente, voir l’article dédié à la licitation.
Lorsque l’indivision porte sur une universalité (cas typique des indivisions successorales et post-communautaires), le partage est précédé d’opérations de liquidation visant à établir les droits de chaque indivisaire. Un compte liquidatif chiffré doit être établi.
Le partage prend deux formes :
- Le partage amiable, lorsque les indivisaires sont unanimement d’accord ;
- Le partage judiciaire, lorsque l’un d’eux refuse, conteste, ou reste passif.
Le partage amiable
Le partage amiable se définit comme celui dont la forme et les modalités ont été choisies par les parties (article 835, alinéa 1er, du Code civil). L’évaluation des biens, la composition et la répartition des lots, le délai de paiement des soultes sont décidés d’un commun accord.
Le partage amiable n’est soumis à aucune forme particulière : il peut être établi sous seing privé ou par acte authentique. Un acte notarié s’impose lorsque des immeubles sont concernés (article 835, alinéa 2, et article 710-1 du Code civil).
Le partage amiable peut être total ou partiel. Il est partiel s’il laisse subsister l’indivision à l’égard de certains biens ou de certaines personnes (article 838 du Code civil). Plusieurs partages partiels successifs sont possibles, et un partage partiel produit, pour les biens et indivisaires concernés, les mêmes effets qu’un partage total.
Attention à un piège : le partage partiel suppose l’accord de tous, y compris devant le juge. La Cour de cassation censure la décision qui prononce le partage de certains biens seulement sans constater l’accord de l’ensemble des indivisaires — le juge ne peut ordonner un partage partiel que si tous y consentent (Cass. 1re civ., 26 janv. 2022, n° 20-16.989). Un indivisaire ne peut donc pas imposer que l’on partage d’abord le seul bien qui l’intéresse en laissant le reste indivis.
En principe, le partage amiable exige que tous les indivisaires soient présents et capables (article 835, alinéa 1er, du Code civil). Des aménagements existent en cas d’indivisaire incapable, défaillant ou présumé absent. Un indivisaire en liquidation judiciaire ne peut pas signer un acte de partage : le pouvoir appartient au liquidateur (Cass. com., 13 janv. 2015, n° 13-12.590).
Céder ses droits indivis : sortir seul sans attendre le partage
Vous n’avez pas besoin de l’accord des autres sur un partage global pour quitter l’indivision. Chaque indivisaire peut céder sa quote-part, en tout ou partie, à un coïndivisaire ou à un tiers, contre un prix. Le cédant reçoit son prix et perd sa qualité d’indivisaire ; le cessionnaire lui succède dans l’indivision. C’est la sortie individuelle la plus directe quand un acheteur — souvent un autre indivisaire — est disposé à racheter vos droits.
Le prix se négocie librement, mais il subit en pratique une décote : personne n’achète au prix plein une fraction d’un bien qu’il ne maîtrise pas seul. C’est le principal inconvénient de cette voie par rapport à la vente du bien entier.
La cession à un tiers est encadrée par un droit de préemption des coïndivisaires (article 815-14 du Code civil). L’indivisaire qui veut vendre doit notifier son projet aux autres par acte de commissaire de justice, en indiquant le prix, les conditions et l’identité de l’acquéreur pressenti. Les coïndivisaires disposent d’un délai d’un mois pour préempter aux mêmes prix et conditions, puis de deux mois pour réaliser l’acquisition. La sanction est lourde : toute cession opérée en méconnaissance de ce formalisme est nulle (article 815-16), l’action se prescrivant par cinq ans à compter de la connaissance de la vente. Une notification bâclée expose donc l’acquéreur à voir son acquisition anéantie des années plus tard.
Se faire attribuer le bien : l’attribution préférentielle
Vous voulez conserver le bien plutôt que le vendre ? L’attribution préférentielle permet à un indivisaire de se faire attribuer un bien en priorité, à charge de désintéresser les autres par une soulte (articles 831 et suivants du Code civil). C’est l’outil de celui qui veut garder le logement familial, l’entreprise ou l’exploitation, sans passer par une vente qui le disperserait.
Ses conditions se sont resserrées. L’attribution préférentielle n’est ouverte que dans une indivision d’origine familiale (droits acquis par héritage, mariage ou PACS) et ne peut être demandée que par le conjoint, le partenaire de PACS ou un héritier (Cass. 1re civ., 5 mars 2025, n° 22-22.143). Lorsque l’indivision ne porte que sur la nue-propriété, l’attribution ne peut être sollicitée qu’en nue-propriété (Cass. 1re civ., 30 avr. 2025, n° 24-15.624). Et à défaut d’accord et de respect des conditions légales, il n’y a pas lieu de rechercher la meilleure attribution : le juge procède impérativement au tirage au sort des lots (Cass. 1re civ., 21 mai 2025, n° 23-18.900). Le régime complet — biens éligibles, priorités, soulte — est développé dans l’article dédié à l’attribution préférentielle.
Faut-il transformer l’indivision en SCI ?
Apporter le bien indivis à une société civile immobilière est une alternative à la sortie : au lieu de partager, les indivisaires deviennent associés d’une SCI qui détient le bien, et la rigidité de l’indivision — où chaque acte important suppose l’unanimité ou une majorité qualifiée — laisse place aux règles souples des statuts (gérant, majorités sur mesure, clauses de cession). C’est l’outil de ceux qui veulent conserver le bien dans la famille et en organiser durablement la gestion.
Deux réserves, toutefois. L’apport d’un immeuble à une SCI est un acte de disposition : il exige l’accord de tous les indivisaires, exactement comme la vente — il ne débloque donc rien face à un indivisaire qui refuse. C’est un outil d’anticipation, pas de déblocage. Et l’opération a un coût (frais d’acte, éventuelle fiscalité de l’apport). La SCI règle la gouvernance future ; elle ne remplace pas les voies de sortie forcée quand le conflit est déjà installé. Sur ce cadre, voir l’article dédié à la SCI de famille.
Vendre le bien sans passer par le partage judiciaire : les voies rapides
Le partage judiciaire complet s’étale couramment sur plusieurs années. Trois mécanismes permettent, dans les bons dossiers, de débloquer une situation en quelques mois sans l’attendre.
L’autorisation de vendre seul en cas d’urgence (article 815-6)
L’article 815-6 du Code civil permet au président du tribunal judiciaire d’autoriser un indivisaire à vendre seul un bien indivis, à condition que la mesure soit justifiée par l’urgence et l’intérêt commun. La Cour de cassation l’admet de façon constante : « il entre dans les pouvoirs que le président du tribunal de grande instance tient de l’article 815-6 du code civil d’autoriser un indivisaire à conclure seul un acte de vente d’un bien indivis pourvu qu’une telle mesure soit justifiée par l’urgence et l’intérêt commun » (Cass. 1re civ., 4 déc. 2013, n° 12-20.158).
Deux conditions cumulatives, inchangées depuis cette jurisprudence :
- l’urgence, qu’elle soit financière (passif courant, dégradation du bien, fiscalité de l’indivision), familiale (conflits qui rendent la cogestion impossible) ou matérielle (péril sur le bien) ;
- l’intérêt commun, c’est-à-dire que la vente doit servir l’ensemble des indivisaires et non l’un d’eux au détriment des autres.
La loi du 7 avril 2026 (article 5) n’a fait que codifier cette solution, en ajoutant un alinéa exprès : « Il peut également autoriser un indivisaire à conclure seul un acte de vente d’un bien indivis. » Elle ne crée aucun mécanisme nouveau ; son seul apport est une base textuelle qui sécurise la voie, là où certains présidents hésitaient auparavant à appliquer la jurisprudence faute de fondement explicite.
L’intérêt pratique reste réel : saisi par requête, le président du tribunal judiciaire peut statuer en quelques mois, la vente intervenant au prix de marché, sans la décote habituelle des licitations publiques. Mais les conditions (urgence + intérêt commun) sont contrôlées avec rigueur : ce mécanisme ne se substitue pas au partage judiciaire dans les blocages ordinaires.
À ne pas confondre avec l’article 815-5 du Code civil, voisin mais distinct : il permet à un indivisaire d’être autorisé en justice à passer seul un acte pour lequel le consentement d’un coïndivisaire serait nécessaire, lorsque le refus de ce dernier met en péril l’intérêt commun — sans qu’une urgence soit exigée. C’est le fondement mobilisé, par exemple, quand un coïndivisaire, après avoir donné mandat à une agence, refuse ensuite sans motif de signer le compromis, l’acte autorisé étant alors opposable au récalcitrant. Une limite tient toutefois au démembrement : le juge ne peut, à la demande d’un nu-propriétaire, ordonner la vente de la pleine propriété d’un bien grevé d’usufruit contre la volonté de l’usufruitier (article 815-5, alinéa 2).
La vente à la majorité des deux tiers (article 815-5-1)
Quand il n’y a pas d’urgence mais un simple refus minoritaire, l’article 815-5-1 du Code civil ouvre une autre voie. Les indivisaires réunissant au moins deux tiers des droits indivis qui veulent vendre peuvent exprimer leur intention d’aliéner devant notaire. Le notaire la signifie, par commissaire de justice, aux indivisaires minoritaires. En cas d’opposition ou d’absence de réponse dans un délai de trois mois, les indivisaires majoritaires saisissent le tribunal judiciaire pour obtenir l’autorisation de vente par licitation. Le tribunal peut refuser si l’aliénation porte une atteinte excessive aux droits des autres indivisaires.
Ce mécanisme ne fait pas l’unanimité : il permet à une majorité qualifiée d’imposer la vente à une minorité, mais au prix d’un formalisme notarié strict et d’un passage devant le juge. Il connaît une limite nette : il est inapplicable lorsque le bien est démembré, l’usufruit et la nue-propriété étant des droits de nature différente, non une indivision réunissant les deux tiers d’un même droit. Il suppose enfin de bien maîtriser les règles de majorité applicables à l’indivision, car les seuils diffèrent selon les actes.
L’avance en capital sur ses droits (article 815-11)
Enfin, en présence d’une contestation, un indivisaire peut demander au président du tribunal judiciaire une avance en capital sur ses droits dans le partage à intervenir, prélevée sur les fonds disponibles de l’indivision et dans la limite de ses droits (article 815-11). Cela ne met pas fin à l’indivision, mais permet de ne pas rester exsangue en attendant. Les modalités concrètes sont détaillées dans l’article sur l’avance sur héritage.
Le partage judiciaire : la sortie forcée quand l’accord est impossible
Quand un indivisaire refuse, conteste ou reste passif, le partage amiable est hors de portée : la sortie passe alors par le juge. C’est la voie la plus lourde — plusieurs années, des frais, l’aléa d’une licitation — mais elle garantit une issue à toute situation bloquée, puisque nul ne peut être maintenu dans l’indivision. La loi n° 2026-248 du 7 avril 2026 en a récemment remanié l’architecture ; soyons honnête sur sa portée : pour une indivision successorale ordinaire entre héritiers connus en désaccord, l’impact pratique immédiat est limité, et plusieurs nouveautés restent conditionnées à un décret en Conseil d’État non paru à ce jour. Les vrais bénéficiaires sont les couples non communautaires (concubins, partenaires de PACS, époux séparés de biens) et les configurations atypiques de type legs universel sur réservataire.
Quand le partage judiciaire peut-il être demandé ?
Dans sa rédaction issue de l’article 7 de la loi, l’article 840 du Code civil distingue deux catégories de demandes.
S’agissant du partage, la voie judiciaire est ouverte lorsque :
- l’un des indivisaires refuse de consentir au partage amiable ;
- il s’élève des contestations sur la manière de procéder ou de le terminer ;
- le partage amiable n’a pas été autorisé ou approuvé en présence d’un indivisaire mineur ou majeur protégé, défaillant, présumé absent ou hors d’état de manifester sa volonté (articles 836 et 837 du Code civil).
Sur ce point, la philosophie n’a pas changé.
L’innovation se trouve dans le 2° du texte : la procédure judiciaire est désormais ouverte « lorsque la complexité des opérations de liquidation le requiert malgré l’absence d’indivision entre les parties ou lorsque, en cours d’instance, il apparaît qu’il n’existe pas ou plus d’indivision entre les parties ». Le législateur consacre la distinction entre la liquidation (détermination des droits) et le partage (attribution des biens).
Cette extension a une portée précise. Elle ne change rien à la procédure d’une indivision successorale classique. Les bénéficiaires sont :
- les concubins acquéreurs d’un bien dont l’un a déjà retiré son nom des comptes ou du financement, sans qu’il y ait formellement indivision juridique au moment de la séparation ;
- les époux séparés de biens dont les opérations de liquidation patrimoniale sont complexes mais ne donnent pas lieu à indivision stricto sensu ;
- les configurations legs universel sur héritier réservataire, où la Cour de cassation rejetait jusqu’ici les demandes de partage judiciaire en l’absence d’indivision, le légataire universel détenant la pleine propriété des biens (Cass. 1re civ., 11 mai 2016, n° 14-16.967 ; Cass. 1re civ., 10 sept. 2025, n° 23-18.373).
Pour ces configurations, le 840 nouveau ouvre une voie qui était fermée.
Êtes-vous recevable ? Le verrou des diligences amiables préalables
Avant même de discuter du fond, une assignation en partage se joue sur sa recevabilité — c’est ce qui se plaide en premier. À peine d’irrecevabilité, l’assignation doit contenir un descriptif sommaire du patrimoine à partager, préciser les intentions du demandeur quant à la répartition des biens, et surtout justifier des diligences entreprises en vue de parvenir à un partage amiable (article 1360 du Code de procédure civile).
Le piège est redoutable : ces diligences doivent avoir été réellement accomplies avant la délivrance de l’assignation. Une tentative amiable engagée après coup ne régularise rien, et la fin de non-recevoir est acquise (Cass. 1re civ., 21 sept. 2016, n° 15-23.250). La seule mention d’un conflit entre indivisaires ne suffit pas non plus (Cass. 1re civ., 4 janv. 2017, n° 15-25.655) ; il faut la preuve de démarches actives — courriers de mise en demeure, sommation de comparaître devant notaire, procès-verbal de difficultés. Le réflexe de praticien : soigner et dater ces diligences en amont, par exemple par une mise en demeure de partage amiable, avant toute assignation. La méthode complète figure dans l’article consacré à l’assignation en partage.
Quel tribunal saisir, et comment déclencher la procédure ?
Pour un partage successoral, le tribunal compétent est le tribunal judiciaire du lieu d’ouverture de la succession, c’est-à-dire du dernier domicile du défunt (articles 720 et 841 du Code civil). Il connaît de l’action en partage, des contestations relatives au maintien de l’indivision ou aux opérations de partage, des licitations, de la garantie des lots et des actions en nullité de partage. Cette compétence n’est pas exclusive : le tribunal saisi d’une demande d’adjudication peut autoriser qu’elle se déroule devant le tribunal du lieu de situation de l’immeuble.
Pour un partage suite à la séparation d’un couple, le tribunal compétent est le juge aux affaires familiales, qui connaît de la liquidation et du partage des intérêts patrimoniaux des époux, partenaires de PACS et concubins, sauf en cas de décès ou de déclaration d’absence (article L. 213-3 du Code de l’organisation judiciaire). Cette compétence s’impose au créancier qui provoque le partage d’un bien indivis (Cass. 1re civ., 1er juin 2017, n° 15-28.344). Le juge du divorce a vocation à statuer sur les demandes de liquidation et de partage des intérêts patrimoniaux des époux (article 267 du Code civil).
Pour le reste, les règles sont identiques quelle que soit la cause du partage (articles 1359 et suivants du Code de procédure civile).
Le seul moyen de déclencher le partage judiciaire est d’assigner l’intégralité des indivisaires devant le tribunal judiciaire au fond. La représentation par avocat est obligatoire, et chaque partie doit constituer un avocat inscrit au barreau du tribunal saisi — la multipostulation ne joue pas en matière de partage (article 5-1 de la loi du 31 décembre 1971). Toute assignation incomplète (oubli d’un indivisaire) est irrecevable et fait perdre des mois.
Le déclenchement n’appartient pas qu’aux seuls indivisaires. Le créancier personnel d’un indivisaire peut provoquer le partage au nom de son débiteur par voie oblique, aux conditions de l’article 815-17, alinéa 3, du Code civil — les autres indivisaires pouvant arrêter le cours de l’action en acquittant l’obligation à la place du débiteur. Un point à connaître dans les deux sens : pour le créancier qui veut se payer, comme pour l’indivisaire qui voit un tiers s’inviter dans le partage.
Comment se déroule la procédure : juge commis, notaire et lenteurs à anticiper
L’article 7 de la loi insère un nouvel alinéa à l’article 841 du Code civil : « le juge commis aux opérations de partage est également compétent pour connaître des contestations qui s’élèvent au cours de celles-ci et pour ordonner les licitations, dans des conditions définies par décret en Conseil d’État ».
Attention : cette disposition n’est pas immédiatement opérationnelle. Elle est expressément conditionnée à un décret qui n’est pas paru à la date de cette mise à jour. Tant qu’il n’a pas été publié, le schéma antérieur s’applique : le juge commis garde son rôle de surveillance et doit renvoyer devant la juridiction au fond chaque fois qu’une difficulté juridique sérieuse apparaît — source de lenteurs procédurales considérables (renvois sur la validité d’un testament, sur la loi applicable, sur le rapport des libéralités, qui suspendent les opérations notariales pour des mois).
Le futur schéma prévoit la désignation plus précoce du juge commis, conjointement avec un notaire commis, et la possibilité pour ce juge de trancher directement et d’ordonner les licitations. À terme, cela devrait raccourcir les partages judiciaires. Tant que le décret n’est pas publié, c’est une promesse, pas un outil.
À noter, dans l’intervalle, un assouplissement jurisprudentiel utile : le juge saisi de désaccords dès la première phase de la procédure, qui renvoie les parties devant le notaire désigné pour instruire ces désaccords, ne méconnaît pas son office (Cass. 1re civ., 27 mars 2024, n° 22-13.041). L’instruction des difficultés peut ainsi commencer sans attendre un second jugement.
Un indivisaire absent ou silencieux : le maillon faible de la procédure
L’abrogation de l’article 841-1 du Code civil est plus problématique que la communication ministérielle ne le laisse entendre. Ce texte permettait jusqu’ici de désigner un représentant à un indivisaire défaillant pour l’obliger à participer aux opérations. C’était un outil utile, parfois décisif, pour débloquer les inerties.
Sa suppression est censée être compensée par la représentation obligatoire par avocat à tous les stades, dans le cadre du décret à venir, sur le modèle du droit local alsacien-mosellan. Le problème, c’est l’entre-deux : tant que le décret n’est pas publié, le mécanisme du 841-1 a disparu sans que celui de remplacement soit opérationnel. Pour une indivision bloquée par un défaillant absolu (héritier introuvable, héritier silencieux qui refuse tout courrier), c’est un recul à court terme.
Conseil pratique : le coût caché du droit de partage
Voici un point que la plupart des conseils omettent : le droit de partage prélevé par l’État sur l’actif net partagé (article 746 du CGI). Son taux dépend de l’origine de l’indivision, et l’erreur est fréquente :
- 2,5 % pour les partages de droit commun, notamment les indivisions successorales ;
- 1,1 % pour les partages de biens indivis issus d’une séparation : divorce, rupture de PACS, dissolution de communauté conjugale ou séparation de corps.
L’écart est de plus du double. Sur une indivision successorale de 600 000 € avec 200 000 € de passif, le droit de partage atteint 10 000 € ; sur la même masse issue d’une séparation de concubins ou d’un divorce, il tombe à 4 400 € — sans compter, dans les deux cas, les honoraires notariés et les éventuels frais de licitation.
La fiscalité du partage et de la licitation suit des règles d’application complexes. Selon que l’on attribue le bien à un indivisaire moyennant soulte, qu’on le licite à un coïndivisaire ou qu’on le vend à un tiers, le régime fiscal diffère. Un point mérite d’être connu : le partage est un acte déclaratif, non translatif, si bien qu’il ne dégage pas en lui-même de plus-value imposable — l’indivisaire est réputé propriétaire de son lot depuis l’origine. En revanche, la cession de droits indivis à un tiers est une cession à titre onéreux soumise au régime des plus-values, et la revente ultérieure du bien attribué au partage est, elle, imposable dans les conditions de droit commun. Posez systématiquement la question de l’optimisation fiscale au notaire avant de signer le projet liquidatif : c’est rarement spontanément abordé.
Pour creuser ce point, voir l’article dédié au droit de partage et aux moyens de le réduire.
La prescription des comptes entre indivisaires
La demande de partage est imprescriptible, mais les créances et les comptes entre indivisaires ne le sont pas : ils se prescrivent par cinq ans (article 2224 du Code civil). Un indivisaire qui a remboursé seul l’emprunt du bien indivis, avancé des travaux ou des charges, doit réclamer sa créance à temps — le délai court, pour un emprunt, dès chaque échéance payée (Cass. 1re civ., 14 avr. 2021, n° 19-21.313). L’assignation en partage n’interrompt cette prescription que si elle contient déjà, au moins implicitement, la réclamation correspondante ; un procès-verbal de difficultés dressé par le notaire l’interrompt également (Cass. 1re civ., 17 nov. 2021, n° 20-14.914).
Deux précisions récentes valent d’être signalées. Entre concubins, le concubinage, même stable et durable, ne constitue pas un empêchement d’agir : le délai n’est pas suspendu pendant la vie commune (Cass. 1re civ., 10 sept. 2025, n° 24-12.672) — celui qui a financé le bien a donc tout intérêt à se constituer des preuves et à agir sans tarder. Entre époux séparés de biens, la créance née de l’acquisition d’un bien indivis se règle sur le fondement de l’article 1543 du Code civil et se mesure au profit subsistant au jour du partage (Cass. 1re civ., 14 janv. 2026, n° 24-12.796). Le régime détaillé est traité dans l’article dédié à la prescription en matière d’indivision et de succession.
Les régimes spéciaux : Corse, outre-mer, successions vacantes
Au-delà du droit commun, plusieurs régimes spécifiques organisent des sorties adaptées à des indivisions particulières — certains récemment retouchés par la loi du 7 avril 2026.
Successions vacantes : le partage d’informations entre l’administration fiscale et les communes est amélioré pour la procédure d’acquisition d’immeubles sans maître ; les mesures relatives aux successions vacantes peuvent faire l’objet d’une publicité numérique ; le curateur peut donner mandat aux fins de signature de l’acte de vente, ce qui débloque les ventes administrées par la Direction nationale d’interventions domaniales (DNID).
Indivisions corses (article 6 de la loi) : nouveau dispositif spécifique permettant aux indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits d’exprimer devant notaire leur intention de procéder à l’aliénation ou au partage du bien indivis. Le notaire joue un rôle procédural structurant — recueil de l’intention, signification aux autres indivisaires, publicité, constat d’opposition par procès-verbal — pièce maîtresse qui conditionne la saisine du tribunal judiciaire. En l’absence d’opposition formelle, les indivisaires silencieux sont réputés avoir donné leur accord.
Outre-mer. Des régimes dérogatoires antérieurs (lois Letchimy et 3DS) permettent déjà, dans les départements et régions d’outre-mer, à des indivisaires titulaires de plus de la moitié des droits — et non des deux tiers — de procéder à la vente ou au partage d’un immeuble indivis, sous contrôle d’un notaire et avec protection du conjoint survivant occupant et des personnes protégées. Ces dispositifs visent à débloquer des indivisions souvent anciennes et enchevêtrées.
Pour aller plus loin
Si vous êtes dans une indivision bloquée, l’article suivant détaille les étapes concrètes du partage judiciaire, de l’assignation à l’adjudication.
Le partage judiciaire d’une succession ou indivision, étape par étape
Le partage judiciaire d’une succession ou indivision, étape par étape
Si la situation s’inscrit dans une succession bloquée par d’autres facteurs (testament contesté, donations à rapporter, conjoint survivant aux droits incertains) :
Comment sortir d’une succession bloquée ?
Ce que la règle générale ne dit pas
Les mécanismes exposés ici tracent le cadre, mais la voie la plus rapide dépend entièrement de votre configuration : nature du bien, origine de l’indivision, nombre d’indivisaires, présence d’un défaillant, existence de comptes à régler, part de droits que vous détenez. Le même blocage se dénoue par une cession de droits dans un cas, par une autorisation de vendre seul dans un autre, par une assignation en partage dans un troisième. Choisir la mauvaise porte, c’est perdre des mois et de l’argent. Les faits comptent ici autant que le droit — et c’est précisément là qu’un avocat qui pratique ce contentieux fait la différence.
Valentin Simonnet est avocat au Barreau de Paris. Il intervient en contentieux des affaires et en droit pénal des affaires.
