Qu'est-ce qu'une société civile ?

On crée une société civile pour de bonnes raisons : transmettre un patrimoine immobilier sans le démembrer, investir à plusieurs, exercer une profession libérale en commun. Ce que l’on regarde rarement avant de signer les statuts, c’est ce qui se passe le jour où la société ne peut plus payer. Et c’est précisément là que la société civile révèle sa nature : contrairement à une SARL ou à une SAS, les associés répondent des dettes sociales sur leur patrimoine personnel, sans limite.

Cette différence n’est pas un détail technique. Elle décide de qui paie quand l’opération tourne mal, et elle se découvre souvent trop tard, lorsqu’un créancier — banque, fournisseur, administration fiscale — se retourne directement contre l’associé. Comprendre la société civile, c’est d’abord comprendre cette mécanique avant de choisir une forme plutôt qu’une autre.

La société civile reste d’abord une société, soumise aux règles communes du contrat de société.

Qu’est-ce qu’une société ?

Sommaire

Ce qui fait qu’une société est civile

La définition est négative. Une société est civile lorsqu’elle a une activité civile et qu’elle ne correspond pas à une société à laquelle la loi confère le caractère commercial en raison de sa forme ou de son objet (art. 1845, al. 2 C. civ.). Autrement dit, on ne devient pas civil par choix positif : on l’est par élimination, dès lors qu’aucun texte ne range la société dans le commercial.

Deux portes mènent au commercial. La première est la forme : la SARL, la SAS, la SA, la société en nom collectif et la société en commandite sont commerciales par leur seule structure, quelle que soit leur activité (art. L. 210-1 C. com.). La seconde est l’objet : une société qui accomplit habituellement des actes de commerce (achat pour revendre, courtage, intermédiation) est commerciale par nature. Tout le reste — gestion immobilière, exercice d’une profession libérale, activité agricole, détention d’un portefeuille de titres — relève par défaut du civil.

La société civile appartient ainsi à la grande famille des sociétés de personnes, où la personne de l’associé compte autant que son apport. C’est cette logique qui explique le régime de responsabilité, la fiscalité et le contrôle des entrées et sorties d’associés que nous détaillons plus bas.

La responsabilité des associés : le vrai visage de la société civile

C’est le point que les concurrents traitent en deux lignes et que personne n’explique vraiment. Or c’est lui qui distingue une société civile d’une société commerciale, et c’est lui qui fait des dégâts.

À l’égard des tiers, les associés d’une société civile répondent indéfiniment des dettes sociales à proportion de leur part dans le capital social (art. 1857 C. civ.). Trois caractéristiques doivent être maîtrisées avant de souscrire des parts :

Indéfinie : la responsabilité n’est pas plafonnée au montant de l’apport. L’associé engage l’ensemble de son patrimoine personnel — résidence, comptes, autres biens. Aucune clause des statuts ne peut supprimer cette obligation à l’égard des tiers.
Non solidaire : chaque associé n’est tenu qu’à proportion de sa part dans le capital. Celui qui détient 30 % des parts répond de 30 % de la dette, et le créancier ne peut pas lui réclamer la totalité pour se faire rembourser ensuite par les autres. C’est la différence majeure avec la société en nom collectif, où la responsabilité est solidaire.
Subsidiaire : le créancier ne peut poursuivre un associé qu’après avoir préalablement et vainement poursuivi la société elle-même (art. 1858 C. civ.). Il doit d’abord détenir un titre exécutoire contre la personne morale et démontrer que les poursuites contre elle sont restées sans effet.

La subsidiarité protège moins qu’on ne le croit

La règle de l’article 1858 rassure sur le papier : la société est le premier débiteur, l’associé le second. En pratique, lorsqu’une société civile est insolvable — ce qui est fréquent pour une structure sans activité opérationnelle ni trésorerie —, le créancier établit rapidement la vanité des poursuites et remonte vers les associés.

Le point que la plupart des guides ignorent concerne la procédure collective. Une société civile peut elle-même être placée en liquidation judiciaire, comme toute personne morale de droit privé (art. L. 640-2 C. com.). Or, lorsque la société est en liquidation judiciaire, la simple déclaration de sa créance à la procédure dispense le créancier d’établir que le patrimoine social est insuffisant : la condition de vaines poursuites de l’article 1858 est alors réputée remplie, et le créancier peut agir directement contre les associés (Cass. ch. mixte, 18 mai 2007, n° 05-10.413). La barrière de la subsidiarité, déjà fragile, tombe ainsi dès l’ouverture de la liquidation.

Le piège que les statuts ne mentionnent jamais : la caution solidaire

Voici le réflexe qui change tout, et que l’on ne lit dans aucun guide gratuit. Lorsqu’une SCI emprunte pour acquérir un immeuble, la banque ne se contente jamais de la responsabilité légale des associés. Elle exige de chacun un cautionnement solidaire personnel du prêt. Cet engagement contractuel neutralise les deux protections de la loi : la banque peut alors réclamer la totalité de la dette à un seul associé (la solidarité conventionnelle efface la division par parts) et le poursuivre sans avoir épuisé ses recours contre la société (le cautionnement contourne la subsidiarité).

Résultat : l’associé d’une SCI qui se croyait protégé par le régime civil se retrouve, par le jeu d’une signature au bas d’un acte de prêt, dans une situation plus exposée qu’un associé de SARL. Avant de signer, il faut lire la clause de caution et en mesurer la portée — c’est elle, et non les statuts, qui fixe le risque réel. Lorsque l’engagement est manifestement excessif, il reste possible de réduire ou annuler un cautionnement personnel disproportionné.

L’associé qui s’en va n’est pas quitte pour autant

La cession de parts ne purge pas le passé. L’associé qui se retire reste tenu des dettes nées avant que sa sortie ne soit devenue opposable aux tiers, c’est-à-dire avant l’accomplissement des formalités de publicité de la cession. Acheter des parts de société civile sans auditer le passif social, ou en céder sans verrouiller la date d’opposabilité, expose à de mauvaises surprises. C’est l’une des obligations de l’associé qu’il faut intégrer dès l’entrée au capital.

Face à ce régime, la société commerciale offre l’inverse : dans une SARL ou une SAS, la responsabilité de l’associé est en principe limitée au montant de ses apports. Le choix entre civil et commercial n’est donc jamais neutre — il arbitre directement le niveau d’exposition du patrimoine personnel.

Impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés : le choix qui commande tout

Si tant d’investisseurs et de familles retiennent la forme civile, c’est largement pour une raison fiscale. La société civile est par défaut fiscalement translucide : elle ne paie pas d’impôt en son nom, ses bénéfices étant imposés directement entre les mains des associés, à proportion de leurs droits, à l’impôt sur le revenu (art. 8 CGI). C’est ce mécanisme qui explique le choix du statut civil pour les SCPI comme pour les sociétés de portefeuille.

La société civile peut toutefois opter pour l’impôt sur les sociétés (art. 206, 3 CGI). L’option ouvre l’accès à l’amortissement de l’immeuble et à un taux d’IS souvent inférieur au barème de l’IR, mais elle alourdit la fiscalité à la sortie (plus-values, distribution de dividendes). Surtout, elle engage durablement : la renonciation n’est ouverte que jusqu’au cinquième exercice suivant celui au titre duquel l’option a été exercée, après quoi le passage à l’IS devient irrévocable (art. 239 CGI).

Ce choix se prépare au moment de la rédaction des statuts, pas après. Une option IS décidée sans projection sur la revente de l’immeuble est l’une des erreurs les plus coûteuses que l’on rencontre en matière de SCI.

Constitution et fonctionnement : associés, capital, gérance, cession

Au moins deux associés, pas de capital minimum

La société civile suppose au moins deux associés : elle ne peut pas être unipersonnelle, à la différence de l’EURL ou de la SASU (art. 1832 C. civ.). Il n’existe pas de plafond. Aucune condition de capacité commerciale n’est exigée — un mineur représenté, un fonctionnaire ou une personne morale peuvent être associés. Les apports peuvent être réalisés en numéraire, en nature ou en industrie (art. 1843-3 C. civ.).

La loi n’impose aucun capital minimum : un capital d’un euro est juridiquement possible. C’est une fausse bonne nouvelle. Un capital symbolique n’éteint pas la responsabilité indéfinie ; il prive seulement la société de fonds propres et reporte tout le risque sur le patrimoine des associés. C’est pourquoi le financement passe souvent par les apports en compte courant d’associé plutôt que par le capital.

Si toutes les parts se trouvent réunies en une seule main, la société n’est pas dissoute de plein droit : elle dispose d’un an pour régulariser, faute de quoi tout intéressé peut demander la dissolution en justice (art. 1844-5 C. civ.).

La société civile est dirigée par un ou plusieurs gérants, associés ou non, personnes physiques ou morales. Et voici une différence décisive avec les sociétés commerciales, doublée d’un piège pour les tiers : dans une société civile, le gérant n’engage la société que par les actes entrant dans l’objet social (art. 1849 C. civ.). Au-delà, l’acte n’oblige pas la société. Dans une SARL ou une SAS, à l’inverse, la société reste engagée même par les actes du dirigeant qui dépassent l’objet social.

La conséquence est concrète : qui contracte avec une société civile doit lire l’objet social fixé par les statuts, car un acte conclu hors de cet objet peut lui être déclaré inopposable. En revanche, les clauses statutaires qui limitent les pouvoirs du gérant à l’intérieur de l’objet social ne sont, elles, pas opposables aux tiers. Les décisions excédant les pouvoirs du gérant relèvent de la collectivité des associés, réunie selon les règles de majorité et de quorum que les statuts fixent librement.

Des parts non négociables, soumises à agrément

La part de société civile n’est pas une action : c’est un titre non négociable. Sa cession est en principe soumise à l’agrément de tous les associés, les statuts pouvant prévoir une majorité moindre ou confier l’agrément aux gérants (art. 1861 C. civ.). Cet agrément contrôle les entrées au capital : il permet d’écarter un tiers indésirable, mais peut aussi enfermer un minoritaire qui ne trouve pas de repreneur agréé.

D’où deux points de vigilance. D’abord la rédaction de la clause d’agrément et de la procédure de retrait, qui détermine la liquidité réelle des parts. Ensuite l’évaluation des parts sociales, souvent source de blocage lors d’une sortie, d’une dissolution de la société ou d’une succession. Lorsque les relations se dégradent, c’est presque toujours sur ces terrains que naît le conflit entre associés.

Reste à connaître les principales déclinaisons de la société civile. On les regroupe en trois grands ensembles : l’objet immobilier, le portefeuille de titres et l’objet professionnel.

Les sociétés civiles à objet immobilier

Sociétés civiles immobilières de location (SCI)

Les sociétés civiles immobilières de location — également appelées sociétés civiles de gestion patrimoniale — ont essentiellement pour objet la gestion et la location d’immeubles, bâtis ou non bâtis.

La société peut gérer un ou plusieurs immeubles qui lui ont été apportés directement, en propriété ou en jouissance, par ses associés. Mais le plus souvent, l’objet consiste à rassembler des fonds — apports en numéraire des associés — pour acquérir des immeubles de rapport ou les faire construire en vue de les louer.

Ce type de société, appelé dans le langage courant société civile immobilière (SCI), connaît un grand succès. Il permet à plusieurs personnes de réaliser ensemble des placements immobiliers qu’elles ne pourraient entreprendre isolément. Il évite aussi le démembrement d’un patrimoine foncier au décès de celui qui l’a constitué : les héritiers ne peuvent pas demander le partage en nature des immeubles, puisque leurs droits portent non sur ces biens mais sur les parts du défunt dans la société propriétaire. C’est ce qui fait de la SCI un outil de transmission privilégié.

La SCI est si répandue que beaucoup confondent société civile et société civile immobilière. Toute SCI est une société civile, mais toute société civile n’est pas une SCI.

La SCI familiale, constituée entre proches pour détenir et transmettre le patrimoine, en est l’usage le plus fréquent et obéit à quelques règles propres.

Qu’est-ce qu’une SCI de famille ?

Un point pratique mérite l’attention : la SCI peut, dans certains contrats, être traitée comme un non-professionnel et bénéficier de la protection contre les clauses abusives, lorsqu’elle n’agit pas à des fins entrant dans le champ de son activité. La qualification se joue au cas par cas et peut renverser un rapport de force avec un cocontractant professionnel.

Sociétés civiles de placement immobilier (SCPI)

Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) sont des sociétés d’investissement collectif ayant pour objet l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif grâce à l’émission de parts dans le public. La forme connaît un succès réel mais limité par un inconvénient majeur pour l’investisseur : les parts de SCPI sont difficiles à céder rapidement, leur liquidité dépendant du marché secondaire organisé par la société de gestion.

Le choix du statut civil s’explique ici essentiellement par des raisons fiscales : il permet à la SCPI de ne pas être assujettie à l’impôt sur les sociétés et de faire remonter les revenus directement aux associés.

Ces sociétés sont régies par les articles L. 214-86 à L. 214-118 et R. 214-130 à R. 214-160 du Code monétaire et financier et, pour les dispositions comptables, par l’arrêté ECOT9526139A du 26 avril 1995 et par le règlement ANC 2016-03 du 15 avril 2016. Ces textes reprennent les règles des sociétés civiles en les aménageant par de larges emprunts au régime des sociétés anonymes, afin d’assurer une meilleure protection des associés. Comme toute société civile, les SCPI restent tenues de se conformer aux règles générales des articles 1845 à 1870-1 du Code civil, sauf dérogation de leur statut particulier.

Les SCPI entrent dans la catégorie des fonds d’investissement alternatifs (FIA) ouverts aux investisseurs non professionnels (art. L. 214-24, II C. mon. fin.). À ce titre, la SCPI ou sa société de gestion doit désigner un dépositaire chargé de la garde de ses actifs, soumis aux articles L. 214-24-3 et suivants et D. 214-32-4-2 du Code monétaire et financier, ses missions étant précisées aux articles 323-23-A et suivants du règlement général de l’AMF.

Leur objet est strictement défini (art. L. 214-114, al. 1 et 2 C. mon. fin.) :

l’acquisition directe ou indirecte, y compris en l’état futur d’achèvement, et la gestion d’un patrimoine immobilier affecté à la location, à usage d’habitation ou commercial ;
l’acquisition et la gestion d’immeubles qu’elles font construire exclusivement en vue de leur location.

Sociétés civiles d’attribution (SCA)

Les sociétés d’attribution ont pour objet l’acquisition ou la construction d’immeubles en vue de leur division par fractions destinées à être attribuées aux associés en propriété ou en jouissance et, accessoirement, la gestion et l’entretien de ces immeubles (art. L. 212-1 CCH). La Cour de cassation a jugé qu’une société d’attribution ayant pour objet la construction d’immeubles peut valablement recourir au bail à construction, ce moyen n’étant pas contraire à son objet (Cass. 3e civ., 31 mars 2005, n° 03-20.096).

L’objet légal n’étant pas exclusif, ces sociétés peuvent en principe exercer d’autres activités. Mais celles qui entendent bénéficier du régime de la transparence fiscale ne peuvent pas user de cette faculté, compte tenu de l’article 1655 ter CGI.

Les sociétés d’attribution peuvent être constituées sous toutes les formes prévues par la loi (art. L. 212-1 CCH), mais elles revêtent en pratique le plus souvent la forme de société civile ou de société anonyme. Elles sont régies par les articles L. 212-1 à L. 212-13 et R. 212-1 à R. 212-16 du Code de la construction et de l’habitation. Ces dispositions étant d’ordre public (art. L. 212-13 CCH), les statuts ne peuvent y déroger. Les règles générales des articles 1832 et suivants du Code civil leur restent applicables dans la mesure où elles ne sont pas contredites par ce régime particulier.

Sociétés civiles de construction-vente

Les sociétés civiles ayant pour objet la construction d’immeubles en vue de la vente — communément appelées sociétés de construction-vente — bénéficient d’un régime fiscal de faveur, ce qui explique pour une large part leur succès.

Elles se caractérisent par la spécificité de leur objet social et par la possibilité, pour la société, d’exiger des associés des apports de fonds supplémentaires afin de réaliser cet objet. Elles sont dotées d’un statut particulier d’ordre public par les articles L. 211-1 à L. 211-4 et R. 211-1 à R. 211-6 du Code de la construction et de l’habitation.

Quand la SCI bascule dans le commercial : achat-revente et lotissement

Voici la ligne rouge à ne pas franchir. Sur le plan juridique, une société civile immobilière qui exerce une activité de marchand de biens ou procède à des opérations de lotissement accomplit des actes de commerce.

Des opérations commerciales réalisées à titre accessoire ne font pas perdre à la société sa nature civile. En revanche, l’exercice à titre principal, voire exclusif, d’une activité commerciale entraîne l’apparition d’une société commerciale créée de fait, dont les associés sont alors tenus indéfiniment et solidairement du passif et peuvent faire personnellement l’objet d’une procédure collective. On passe ainsi, sans l’avoir voulu, du régime protecteur de la responsabilité non solidaire à la solidarité intégrale.

Sur le plan fiscal, les sociétés civiles se livrant à des opérations réputées commerciales par l’article 35 CGI relèvent normalement de l’impôt sur les sociétés (art. 206, 2 CGI). Tel est le cas des sociétés exerçant une activité de marchand de biens ou d’intermédiaire pour l’achat et la vente d’immeubles, dont les profits relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (art. 35, I CGI), ainsi que de celles qui procèdent à des opérations de lotissement lorsque le terrain a été acheté en vue de telles opérations.

Sociétés de pluripropriété

Les sociétés de pluripropriété ont pour objet de mettre gratuitement à la disposition de leurs associés certains biens, meubles ou immeubles, dont l’acquisition et l’utilisation individuelles seraient trop onéreuses. Il s’agit notamment :

des sociétés d’attribution d’immeubles en jouissance à temps partagé (anciennes sociétés dites de propriété spatio-temporelle), dotées d’un statut spécifique par la loi 86-18 du 6 janvier 1986 ;
des sociétés concessionnaires de parkings ou de ports de plaisance ;
des sociétés ayant pour objet d’accorder à leurs membres l’utilisation en temps partagé de biens meubles tels que bateaux de plaisance, chevaux ou voitures.

Elles revêtent le plus souvent la forme de sociétés de capitaux, mais peuvent aussi être des sociétés civiles. Dans ce cas, elles sont soumises au régime de droit commun des sociétés civiles et, pour certaines, aux dispositions de la loi du 6 janvier 1986.

Les sociétés civiles de portefeuille

Les sociétés civiles de portefeuille ont pour objet principal, sinon exclusif, la détention et la gestion d’un portefeuille de valeurs mobilières, le plus souvent préexistant et apporté lors de la constitution par les fondateurs.

Cette composition de leur patrimoine leur confère une certaine originalité, mais elles ne font l’objet d’aucune réglementation spécifique : elles sont soumises aux règles de droit commun des articles 1845 et suivants du Code civil. Elles servent fréquemment d’outil patrimonial pour loger et transmettre des titres, dans une logique voisine de celle de la holding.

Il faut les distinguer des sociétés de gestion de portefeuille proprement dites, visées par l’article L. 532-9 du Code monétaire et financier : ces dernières ne sont pas propriétaires d’un portefeuille mais sont des prestataires de services d’investissement — donc des sociétés commerciales — agréés par l’AMF.

Les sociétés civiles à objet professionnel

Sociétés civiles professionnelles (SCP)

Les sociétés civiles professionnelles (SCP) permettent à des personnes physiques exerçant une profession libérale réglementée d’exercer en commun leur activité.

Depuis le 1er septembre 2024, leur régime est fixé par l’ordonnance 2023-77 du 8 février 2023, qui a abrogé la loi 66-879 du 29 novembre 1966 en reprenant à droit constant la quasi-totalité de ses dispositions. Par professions libérales, il faut entendre les activités qui ne sont ni commerciales, ni industrielles, ni artisanales, ni salariées. L’ordonnance les définit comme regroupant les personnes exerçant à titre habituel, de manière indépendante et sous leur responsabilité, une activité ayant pour objet d’assurer, dans l’intérêt du client, du patient et du public, des prestations mises en œuvre au moyen de qualifications professionnelles appropriées. Les activités exercées par les pharmaciens ou les courtiers d’assurance, de nature commerciale, ne peuvent pas être exercées dans le cadre d’une SCP.

La SCP a une personnalité juridique propre qui exerce la profession en son nom : la clientèle lui appartient et elle encaisse les honoraires facturés par les associés, dont les bénéfices sont reversés sous forme de dividendes. Les associés répondent indéfiniment des dettes sociales sur l’ensemble de leurs biens personnels. Pour les actes professionnels, la responsabilité est aggravée : chaque associé engage tout son patrimoine pour les actes qu’il accomplit, la société étant solidairement responsable avec lui.

Sociétés civiles de moyens (SCM)

Les personnes physiques ou morales exerçant des professions libérales, et notamment les officiers publics et ministériels, peuvent constituer entre elles des sociétés civiles ayant pour objet exclusif de faciliter à chacun de leurs membres l’exercice de son activité. Les associés mettent en commun les moyens utiles à l’exercice de leur profession, sans que la société puisse elle-même l’exercer (ordonnance 2023-77 du 8 février 2023, qui a repris les dispositions de l’ancien article 36 de la loi 66-879).

L’objet de la société civile de moyens (SCM) n’est pas l’exercice de la profession, mais seulement la prestation de services ou la fourniture de moyens matériels — personnel, locaux, appareils — à ses membres, dont la situation professionnelle ne subit aucun changement. Il n’y a ni partage de bénéfices ni clientèle commune, mais seulement contribution aux frais communs. N’exerçant pas la profession par elle-même, la société ne dispose d’aucune ressource propre.

Sociétés pluriprofessionnelles

La possibilité, pour des membres de professions différentes, de constituer des sociétés ayant pour objet l’exercice en commun de leur profession au sein d’une même structure est prévue dans deux cas :

pour les professionnels du droit et du chiffre (avocat, commissaire de justice, notaire, expert-comptable, etc.), autorisés à constituer entre eux des sociétés dites pluriprofessionnelles d’exercice ;
pour les professionnels médicaux, les auxiliaires médicaux et les pharmaciens, qui peuvent se grouper au sein d’une société interprofessionnelle de soins ambulatoires.

Sociétés civiles et groupements agricoles

De nombreux groupements constitués sous forme de sociétés civiles et ayant pour objet l’exercice d’une activité agricole obéissent aux règles générales des sociétés civiles. Des dispositions particulières ont toutefois été prévues en leur faveur, dérogeant au droit commun, notamment sur le plan fiscal.

Avant de choisir la société civile

La société civile est un excellent outil — pour détenir un immeuble, transmettre un patrimoine, exercer une profession ou loger des titres. Mais c’est un outil exigeant : la responsabilité indéfinie des associés, la mécanique de l’agrément, le choix fiscal IR/IS et le risque de requalification commerciale ne pardonnent pas l’improvisation.

Ce qu’aucun article ne peut dire à votre place, c’est comment ces règles s’appliquent à votre situation précise : la structure de votre patrimoine, l’identité des associés, le financement bancaire envisagé, vos objectifs de transmission. Les faits comptent autant que le droit — et c’est là qu’un avocat est utile, en amont, pour cadrer le montage et rédiger des statuts qui vous protègent vraiment.

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Valentin Simonnet est avocat au Barreau de Paris. Il intervient en contentieux des affaires et en droit pénal des affaires.

Qu’est-ce qu’une société civile ?