Dans une copropriété, un mètre carré ou une partie ne peut avoir que l’une des trois qualifications suivantes:
- Parties privatives (Article 2 loi 1965) : aussi appelés “lots privatifs”, ce sont les parties des bâtiments et des terrains réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé. Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire. La détention d’une partie privative donne la propriété d’une quote part de parties communes. Cette quote part est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l’ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation.
- Parties communes (article 3 loi 1965) : les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux. Les parties communes sont l’objet d’une propriété indivise entre l’ensemble des copropriétaires ou certains d’entre eux seulement (article 4)
- Parties communes à jouissance privative (article 6-3) : il ne s’agit pas d’une troisième catégorie puisque c’est une partie commune. La particularité est que ce sont des parties communes affectées à l’usage ou à l’utilité exclusifs d’un lot. Elles appartiennent cependant toujours indivisément à tous les copropriétaires. C’est le cas des jardins et toits terrasses par exemple
Les présomptions
Alors que la loi sur la copropriété marquée par un ordre public fort, ce dernier ne porte pas sur l’article 3 qui pose de simples présomptions sur ce qui est commun et ce qui ne l’est pas.
Ainsi, l’article 3 pose une présomption auxquels peuvent s’opposer les titres.
Son ainsi réputées parties communes :
– le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d’accès ;
– le gros oeuvre des bâtiments, les éléments d’équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ;
– les coffres, gaines et têtes de cheminées ;
– les locaux des services communs ;
– les passages et corridors ;
– tout élément incorporé dans les parties communes .
En ce qui concerne les droits accessoires aux parties communes , la présomption (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 3, al. 3.) concerne :
– le droit de surélever un bâtiment affecté à l’usage commun ou comportant plusieurs locaux qui constituent des parties privatives différentes, ou d’en affouiller le sol ;
– le droit d’édifier des bâtiments nouveaux dans des cours, parcs ou jardins constituant des parties communes ;
– le droit d’affouiller de tels cours, parcs ou jardins ;
– le droit de mitoyenneté afférent aux parties communes ;
– le droit d’affichage sur les parties communes ;
– le droit de construire afférent aux parties communes .
Outre ces énumérations qui peuvent être paralysées par la volonté des parties , il faut ajouter qu’un certain nombre de parties communes sont soumises à un statut particulier.
La nécessité de consulter le RCP qui prime sur la loi
Dans le cas où l’une des parties d’un immeuble aurait, d’après la loi, un caractère commun, il est toujours nécessaire de se référer au règlement de copropriété pour savoir si ces parties n’ont pas été qualifiées de privatives. Cela peut être le cas pour une toiture, un sol ou des combles par exemple (Cass. 3e civ., 10 déc. 1986, n° 82-15.198, P)
- à propos d’un auvent installé sur un balcon : Cass. 3e civ., 20 déc. 2018, n° 17-28.925
Les parties communes à jouissance privative en copropriété
Le sort particulier des combles : parties communes ou privatives ?
Le meilleur exemple qui peut illustrer le problème du flou créé par l’incurie des parties mêlé à l’existence de travaux irréguliers est sans doute celui des combles pour lesquels il est fréquent que leur sort ne soit pas fixé dans le règlement de copropriété.
Les combles ne sont pas visés par l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 qui énumère des présomptions concernant les parties communes et sont donc régulièrement sources de contentieux. Pour pouvoir en jouir exclusivement, le copropriétaire doit donc s’être vu octroyé un usage exclusif sur ces combles qui ne doivent pas non plus être considérés comme étant affectés à l’usage ou l’utilité d’autres copropriétaires (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 3.).
il faut tout d’abord définir ce qu’est un comble : c’est selon la Cour de Cassation un “espace situé sous la toiture séparé des lots par un plancher” (Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 10 octobre 2024, 22-22.649, Publié au bulletin). Si cet espace n’existe pas, il n’y a pas de combles.
Il peut arriver qu’un des copropriétaires décide de se les approprier en procédant irrégulièrement à des travaux lui permettant d’y accéder alors qu’aucune ouverture n’avait été prévue au moment de la construction de l’immeuble (Cass. 3e civ., 17 janv. 2007, n° 05-19.104 : AJDI 2007, p. 843, note P. Capoulade ; Administrer, avr. 2007, p. 52, obs. J.-R. Bouyeure). Si c’est une partie commune selon le RCP, il arrive qu’il en acquière la propriété par usucapion.
Pour pallier cette difficulté, il est nécessaire d’inventorier systématiquement toutes les parties de l’immeuble et de préciser quelles en sont les accessoires et quelles sont leur affectation. Il ne serait pas inutile, non plus, d’ajouter une présomption de partie commune pour les combles afin d’éviter les mauvaises surprises que l’on découvre au gré des décisions. Cette proposition ne réglerait pas tout. Une récente décision illustre bien les contentieux que peuvent générer l’absence de précision du règlement de copropriété, la nécessité de faire preuve de concision et la particularité des combles d’un immeuble en copropriété.
Dans un arrêt du 10 octobre 2024 (Cass. 3e civ., 10 oct. 2024, n° 22-22.649 : JurisData n° 2024-017788 ; Loyers et copr. 2024, comm. 205, note A. Lebatteux ; RLDC n° 233, 1er févr. 2025, comm. H. Conte), des copropriétaires de lots d’un immeuble accusent l’un d’entre eux de s’être approprié des combles communs. Deux demandes avaient été formulées. La première visait à restituer les parties communes en intentant une action réelle. La seconde demande consistait à demander la démolition de constructions irrégulières en intentant une action personnelle. La Cour de cassation a considéré que la seule action qui aurait pu aboutir est celle portant sur la restitution des parties communes, mais elle a refusé d’admettre qu’il y avait eu appropriation. Les juges ont rappelé qu’il n’était pas possible de s’approprier quelque chose qui n’existait pas et qui n’a pu se matérialiser qu’en raison des travaux effectués illégalement par le copropriétaire. Manque de chance, la seule action qui pouvait prospérer était l’action personnelle qui était prescrite. Cette décision est juridiquement sans conteste.
En réalité, dans 99% des cas, les combles sont affectés à l’usage unique du propriétaire situé juste en dessous, notamment à Paris où ses combles font entre 30 cm et 1,5m de hauteur. Les combles ne sont donc pas des parties communes.
Si cette question des combles vous intéresse, n’hésitez pas à l’indiquer en commentaire que je développe le sujet.
