Les parties communes à jouissance privative en copropriété

Définition

L’article 6-3 de la Loi donne la définition :

“Les parties communes à jouissance privative sont les parties communes affectées à l’usage ou à l’utilité exclusifs d’un lot. Elles appartiennent indivisément à tous les copropriétaires.

Le droit de jouissance privative est nécessairement accessoire au lot de copropriété auquel il est attaché. Il ne peut en aucun cas constituer la partie privative d’un lot.

Le règlement de copropriété précise, le cas échéant, les charges que le titulaire de ce droit de jouissance privative supporte.”

Elles sont également appelées dans la pratique :

• Parties communes à usage privatif 
• Droit de jouissance exclusif d’une partie commune

Ce sont ssentiellement des terrasses communes, des cours intérieures et des jardins de la copropriété. 

Fondements juridiques

Articles 3 et 26 de la loi du 10 juillet 1965

La partie reste partie commune

L’attribution à certains copropriétaires d’un droit de jouissance exclusif sur une partie commune ne fait pas perdre à cette partie de l’immeuble sa nature de partie commune (Cass. 3^e civ., 29 oct. 1973, n° 72-12531 : Bull. civ. III, n° 552). 

Comment est créé ce droit de jouissance exclusif ?

Les modalités de la jouissance exclusive et sa consistance devront être définis par l’acte constitutif, en l’occurrence le règlement de copropriété, qui en définira les limites.

L’existence des partiescommunes à jouissance privative est subordonnée à leur mention expresse dans le règlement de copropriété (L. 1965, art. 6-4).

Que se passe-t-il si le droit n’apparait pas dans le règlement de copropriété ? (maj 2024)

La situation avant la loi de 2022

Le défaut de mention de l’existence du droit lui-même le rend tout simplement inopposable au syndicat de copropriété. Sa seule référence dans l’état descriptif ne saurait être satisfaisante. S’il n’est pas visé dans le règlement, il n’existe pas. Il convient donc de procéder à la mise à jour des règlements lorsque l’immeuble comporte de tels droits, et ce, selon la procédure prévue à l’article 24-II-f° de la loi du 10 juillet 1965. À défaut, « le titulaire de ce droit sera donc dépossédé » (LAFOND, Loi ÉLAN et mise en conformité des règlements de copropriétés antérieurs, Loyers et copr. 2019, étude n^o 11). La loi ÉLAN impose qu’à compter de sa promulgation et jusqu’au 23 novembre 2021, le syndic inscrive à l’ordre du jour de chaque assemblée générale la question de la mise en conformité du règlement de copropriété dont relève la situation des parties communes à jouissance privative.

La disparition de ce droit en raison d’un manquement du syndic relèvera de la responsabilité de ce dernier.

La situation depuis 2022

Attention, compte tenu de cette sanction totalement lunaire, le législateur a modifié la loi (LOI n° 2022-217 du 21 février 2022)

Mention des parties communes spéciales ou à jouissance privative au sein du règlement de copropriété : application de l’article 6-4 de la loi du 10 juillet 1965. Pour les immeubles dont la mise en copropriété est antérieure au 1^er juillet 2022, quand le règlement de copropriété ne mentionne pas les parties communes spéciales ou à jouissance privative existantes, le syndicat des copropriétaires inscrit à l’ordre du jour de chaque assemblée générale des copropriétaires la question de cette mention dans le règlement de copropriété. Cette décision est prise à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présentés, représentés ou ayant voté par correspondance. L’absence d’une telle mention dans le règlement de copropriété est sans conséquence sur l’existence de ces parties communes.

Dès lors, une absence de mise à jour du règlement de copropriété n’est pas susceptible d’entraîner l’inexistence des lots transitoires, des parties communes spéciales ainsi que des parties communes à jouissance privative. L’article 89 prévoit que la définition du lot transitoire issu de l’article 1^er, et le conditionnement de l’existence des parties communes spéciales et à jouissance privative à leur mention expresse dans le règlement de copropriété (L. n^o 65-557, art. 6-4) ne s’applique que pour les immeubles dont la mise en copropriété est postérieure  1^er juillet 2022

Quel intérêt de conférer un droit de jouissance exclusive plutôt que de créer une partie privative ?

 L’avantage de la qualification est de restreindre la liberté individuelle en évitant des changements d’usage ou des aménagements préjudiciables à la collectivité.

C’est ce qui explique les faibles droits du titulaire.

Superficie carrez et droit de jouissance privatif

Un droit de jouissance exclusif sur une partie commune n’est pas un droit de propriété ne peut constituer la partie privative d’un lot. Civ. 3e, 8 octobre 2008, FS-P+B, n° 07-16.540

Quel droit ça donne au copropriétaire titulaire ?

Le titulaire d’un droit de jouissance exclusif d’une partie commune se trouve dans une situation atypique :

• S’agissant d’une partie commune elle continue d’appartenir indivisément à tous les copropriétaires ( L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 4 ). 
• Mais l’usage qui peut en être fait et qui devrait être collectif ( L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 3 ) lui sera exclusivement réservé. 

Le droit de jouissance privative n’est pas un droit de propriété (Cass. 3e civ., 4 mars 1992, n° 90-13.145 ), il n’affecte pas la qualification des parties communes , qui conservent cette nature, nonobstant le fait que leur usage soit exclusivement affecté au titulaire du droit de jouissance privative .

Les parties communes continuent donc d’appartenir indivisément à tous les copropriétaires. 

Le copropriétaire ne peut pas sans autorisation de la copropriété :

• Effectuer des travaux Cass. 3e civ., 23 janv. 2020, no 18-24676
• Construire (Civ. 3^e, 15 janv. 1980, RDI 1980. 456, obs. Givord et Giverdon).
• Aller contre la destination (Civ. 3^e, 22 juill. 1987, n^o 86-11.433 , D. 1987. 187. – Comp. Civ. 3^e, 18 juin 2013, n^o 12-17.899 )
• Surélever (Cass. 3e civ., 5 oct. 1994, n° 93-11.020)
• Affouiller  ( Cass. 3e civ., 22 juill. 1987, n° 86-11.433)
• Edifier des ouvrages (Cass. 3^e civ., 19 janv. 1994, n° 91-20050 : Bull. civ. III, n° 7)

En réalité, le seul droit que le copropriétaire achète, c’est celui de ne pas être dérangé. C’est une sorte de droit négatif : il peut interdire quiconque de pénétrer dans ce lieu. Ce qui ne lui donne pour autant pas le droit d’y faire des constructions. C’est comme une belle chose qu’on a le droit de regarder, d’admirer, mais sans la modifier.

Le cas des travaux

Le copropriétaire peut-il faire des travaux sans autorisation ? (NON)

Un copropriétaire qui bénéficie d’un droit d’usage exclusif sur une partie commune doit-il obtenir l’autorisation de l’assemblée générale pour y implanter une construction ? OUI

Le copropriétaire qui veut effectuer des travaux sur les parties communes dont il a la jouissance privative doit solliciter l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires. Cass. 3^e civ., 23 janv. 2020, n^o 18-24676,

Quels travaux sont autorisés ?

Le Garde des Sceaux rappelle dans une réponse ministérielle (Rép. min. à QE nº 34788, JOAN Q. 13 avr. 2021, p. 3310) (voir déjà Rép. min. à QE nº 30267, JOAN Q. 6 oct. 2020, p. 6900) que seuls sont dispensés d’autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires les

• “menus travaux ne modifiant pas la substance et la destination de la partie commune à jouissance privative concernée, qui n’affecterait que des éléments mineurs de celle-ci ou serait d’un aspect discret par ses formes et dimensions et fixé par un ancrage léger et superficiel”
• qui  n’affectent pas l’aspect extérieur de l’immeuble au sens du b) de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965,

Autrement dit,  “l’équipement léger sans impact sur l’harmonie de l’immeuble”. Rép. min. à QE nº 34788, JOAN Q. 13 avr. 2021, p. 3310

Exemples concrets de ce qui est autorisé ou interdit

Action réalisée dans la PCJP	Autorisé	Interdit sans autorisation de la copropriété
Procéder à des constructions		X
Construction d’une piscine		Cass. 3e civ., 22 juill. 1987, n° 86-11.433 ; CA Aix-en-Provence, ch. civ. 4, sect. A, 15 oct. 1998, n° 95/4709 ; CA Aix-en-Provence, ch. 4 ., A, 18 mai 2012, n° 10/20508 :
Installation d’une véranda sur une courette		CA Paris, pôle 4, ch. 2, 6 mai 2015, n° 13/06020
l’utiliser pour agrandir son appartement ( ) ;		CA Versailles, 30 janv. 2012, n° 10/07525 : JurisData n° 2012-002159
sa surface ne pourra être intégrée dans le calcul de superficie prévu par l’ article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965		CA Aix-en-Provence, ch. 1, B, 10 avr. 2014, n° 13/14504 : JurisData n° 2014-008027 , pour un couloir à usage privatif).
Transformer une cour en local clos privatif		Cass. 3e civ., 4 nov. 2004, n° 03-11.741
Transformer un jardin d’été en jardin d’hiver		( Cass. 3e civ., 30 janv. 1996, n° 94-13.816 ) ;
Construction d’un Garage		X
Transformer en local clos privatif une cour		Civ. 3e, 29 oct. 1973, no 72-12.531 , Bull. civ. III, no 552. – Civ. 3e, 19 déc. 1990, no 89-12.526 , B – Civ. 3e, 5 oct. 1994, no 93-11.020 , D. 1997. 243, obs. Capoulade  ;. – Civ. 3e, 25 janv. 1995, no 92-19.600 , Bull. civ. III, no 29 ; D. 1998. 265, obs. Capoulade  ;. – Civ. 3e, 4 mai 1995, no 93-11.121 ,  . – Civ. 3e, 10 janv. 2001, no 99-11.607 , Bul
Construire un abri sur une dalle en béton dans un jardin en terre		Cass. 3e civ., 23 janv. 2020, no 18-24676
Réaliser des travaux	Uniquement si menus et ne modifiant pas l’aspect extérieur
L’installation d’une caméra de videosurveillance sur un mur de façade partie commune		Cour d’appel de Paris, Pôle 1 – chambre 8, 12 février 2021, n° 20/01428. Débat si article 25 ou 26

Quelle majorité ?

La majorité requise pour autoriser ces constructions sera :

• celle de l’article 25 pour des transformations légères
• celle de l’article 26 pour des constructions en dur : si l’importance de la construction le justifie, l’autorisation sera en outre assortie du vote d’un modificatif au règlement de copropriété à la double majorité de l’article 26 puisqu’elle procède de la cession d’un droit de construire accessoire aux parties communes , donc d’un acte de disposition autre que ceux visés à l’article 25, (CA Aix-en-Provence, ch. 4, 21 févr. 1989 : JurisData n° 1989-043962 . – CA Montpellier, ch. 1, sect. B, 4 déc. 2007, n° 06/06787 : JurisData n° 2007-001544 . – CA Paris, pôle 4, ch. 2, 25 févr. 2015, n° 13/08865 : JurisData n° 2015-003812 ).)
• Unanimité : si la construction porte atteinte à la destination de l’immeuble ou à la jouissance des autres copropriétaires sur leur lot, c’est la règle de l’unanimité qui sera alors requise.

Sanction

Le copropriétaire qui procède, sans autorisation de l’assemblée, à des aménagements ou des constructions prohibées sur une partie commune dont il a la jouissance privative , sera condamné à remettre les lieux en leur état d’origine.

S’il s’agit de véritables constructions, l’action destinée à aboutir à leur destruction est une action réelle demeurant soumise à la prescription trentenaire :

• lorsqu’un propriétaire édifie sans droit une construction sur une partie commune dont il a la jouissance privative et tente ainsi de s’approprier une partie commune de la copropriété, l’action tendant à obtenir la suppression de la construction élevée irrégulièrement est une action réelle qui se prescrit par 30 ans. La cour d’appel, qui a constaté que les copropriétaires avaient réalisé de véritables constructions sur les terrasses dont ils bénéficiaient, y ayant édifié des vérandas et ayant agrandi leur surface d’habitation en y créant une cuisine, en a justement déduit, répondant aux conclusions, que l’action en remise en état du syndicat était soumise à la prescription trentenaire ( Cass. 3e civ., 14 avr. 2016, n° 13-24.969 : JurisData n° 2016-008113 ; JCP N 2016, n° 18, act. 583 ) ;
• en l’absence d’autorisation donnée en assemblée générale, et s’agissant d’un droit de jouissance qui même privatif, n’en continue pas moins à s’exercer sur une partie commune de l’immeuble, l’édification de tout aménagement ou construction prohibé constitue un trouble manifestement illicite justifiant l’arrêt des travaux comme l’enlèvement des structures et éléments s’y rattachant par le Juge des référés ( CA Montpellier, ch. 5, sect. A, 16 mai 2013, n° 12/07493 : JurisData n° 2013-021193 . – CA Aix-en-Provence, ch. civ., 22 janv. 2015, n° 13/15818 : JurisData n° 2015-000956 ; Loyers et copr. 2015, comm. 123 , obs. G. Vigneron).

Prescription et jouissance exclusive

 Sort de la prescription acquisitive. – La Cour de cassation a admis que le droit de jouissance privative, droit réel perpétuel, puisse faire l’objet d’une usucapion (Civ. 3^e, 24 oct. 2007, n^o 06-19.260 , D. 2007. 2803  ; D. 2008. 2458, obs. Mallet-Bricout et Reboul-Maupin  ; RTD civ. 2008. 693, obs. Revet  ; Administrer, 2008. 58, obs. Bouyeure – Civ. 3^e, 9 juill. 2020, n^o 18-15.620 , RTD civ. 2020. 914, obs. Dross ).

Usucapion : comment devenir propriétaire d’une partie commune ?

Prescription de la remise en état

Si un copropriétaire réalise sans autorisation une construction sur une partie commune à jouissance privative, le syndicat est recevable à agir en démolition durant trente ans (Cass. 3^e civ., 7 sept. 2022, n^o 21-13.014 et 21-14.261, Ann. Loyers nov. 2022, p. 85, obs. J.-M. Roux, Loyers et copr. 2022, comm. 187, obs. C. Coutant-Lapalus, Inf. rap. copr. mars 2023, p. 41).

Qui est responsable des dommages causés par cette partie commune privative ?

La victime a deux responsables potentiels puisque la responsabilité du syndicat au titre de l’article 14 n’est pas exclusive de la responsabilité délictuelle encourue par un copropriétaire.:

• Le syndicat peut, en application de cette disposition, être déclaré responsable lorsque les infiltrations d’eau qui se produisent dans l’appartement du copropriétaire proviennent d’un défaut d’étanchéité de la terrasse, partie commune à jouissance exclusive (CA Paris, 19e ch., sect. A, 16 mars 1998, n° 94/23087 et 95/01816 : JurisData n° 1998-020311 ; Loyers et copr. 1998, comm. 174. – CA Paris, 23e ch., sect. A, 20 oct. 1999 : Loyers et copr. 2000, comm. 79).
• Le copropriétaire gardien de la partie commune à usage exclusif. Les dispositions spécifiques de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 n’interdisent pas aux tiers, victimes d’un dommage, d’invoquer celles plus générales de l’article 1384, alinéa 1er, du Code civil (devenu C. civ., art. 1242, al. 1er).. « en statuant ainsi alors que la responsabilité du syndicat des copropriétaires au titre de l’article 14 n’est pas exclusive de la responsabilité délictuelle encourue par un copropriétaire, la cour d’appel a violé les textes susvisés. ». Cass. 3e civ., 26 janv. 2022, n° 20-23.614

Que se passe-t-il si une clause du RCP dit le contraire ?

Les articles 3 et 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 priment sur toute clause du RCP dont celle qui “pour définir les modalités du droit d’usage exclusif qu’il accordait, renvoyait aux conditions prévues pour les parties privatives” (Cass. 3^e civ., 23 janv. 2020, n^o 18-24676). Les juges de la cour d’appel avaient alors déduit A TORT que, comme pour les travaux sur parties privatives où le copropriétaire n’a pas besoin d’autorisation du syndicat (CA Paris, pôle 4, 2^e ch., 27 nov. 2013, n° 11/08687 : Loyers et copr. 2014, comm. 126, obs. Vigneron G.), le titulaire du droit de jouissance pouvait librement réaliser son projet

Le Syndicat peut il rentrer dans la partie commune à usage privatif ?

Il appartient au syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, de vérifier le correct entretien des parties communes, y compris celles qui sont à jouissance privative. Pour s’assurer de leur bon entretien, le syndic peut exercer un « droit de regard » impliquant une visite des lieux. Ce droit de visite est opposable au copropriétaire concerné : le syndic peut ainsi être autorisé par le juge à pénétrer dans une partie commune à jouissance privative à cet effet (Cons. const., 18 janv. 1995, nº 94-352 DC, cons. 3).

La cession du droit privatif

La jurisprudence en a déduit que le droit d’usage privatif profitant à un lot ne peut être cédé indépendamment de celui-ci (CA Aix-en-Provence, 4 mars 1975, Synd. copr., Résidence Cap Croisette c/ Pilottin, JCP G 1975, II, n^o 18059, note E.-J. Guillot ; CA Paris, 16 févr. 2006, Loyers et copr. 2006, comm. n^o 138, obs. G. Vigneron). 

Quelle responsabilité du Syndicat ?

Un syndicat peut-il être tenu pour responsable en raison de la construction édifiée sans autorisation sur une partie commune par un copropriétaire disposant d’un droit de jouissance privative ? OUI Cass. 3^e civ., 25 janv. 2023, n^o 22-12.874, D

Engage sa responsabilité le syndicat qui ne fait pas respecter l’interdiction par un copropriétaire de réaliser des travaux sur des parties communes dont il a la jouissance privative et dont il est résulté un empiètement.