La résolution met fin au contrat et que les parties doivent restituer l’intégralité de ce qu’elles se sont procuré l’une à l’autre lorsque les prestations échangées ne pouvaient trouver leur utilité que par l’exécution complète du contrat résolu.
Cela nécessite d’analyser le sort des restitutions en cas d’extinction du contrat.
La Cour précise qu’il appartient à la cour d’appel de rechercher la gravité des fautes ayant entraîné la résolution du contrat et la part de responsabilité incombant à chaque partie ainsi que l’importance des préjudices respectivement subis de ce fait. Dès lors, non seulement la résolution du contrat n’empêche pas restitution réciproque des prestations échangées mais elle n’empêche pas non plus le versement de dommages et intérêts au regard des manquements contractuels dont la cour d’appel aurait dû tenir compte dans sa décision. (Cass. com., 15 mai 2024, n° 23-13.990,)
Selon une jurisprudence constante : « l’annulation d’une vente entraînant de plein droit la remise des parties en l’état où elles se trouvaient antérieurement à sa conclusion, la cour d’appel n’était pas tenue, à défaut de demande expresse en ce sens, d’ordonner la restitution du prix en même temps que la reprise de la chose vendue. » (1re Civ., 6 février 2019, pourvoi n° 17-25.859, publié).
En effet, le fait que le juge n’ordonne pas les restitutions n’est pas de nature à affecter les droits des parties, dès lors que de telles restitutions sont virtuellement comprises dans la décision d’annulation ou de résolution du contrat (1re Civ., 12 février 1975, pourvoi n° 73-10.960, Bull. n° 64).
Si le juge n’est pas tenu de statuer sur les restitutions consécutives à l’annulation d’un contrat lorsque les parties ne forment aucune demande, peut-il néanmoins le faire sans méconnaître l’objet du litige ? L’annulation d’une vente entraînant de plein droit la remise des parties en l’état où elles se trouvaient antérieurement à sa conclusion, ne méconnaît pas l’objet du litige le juge qui, même à défaut de demande en ce sens, ordonne à l’issue d’une telle annulation la restitution de la chose vendue et celle du prix.
Quid des loyers et fruits ?
Celui qui a reçu de mauvaise foi doit tous les fruits perçus tandis que celui qui a reçu de bonne foi ne les doit qu’à compter du jour de la demande (C. civ. art. 1352-7).
Après l’annulation d’une vente immobilière, le juge ne peut refuser au vendeur la restitution des loyers perçus par l’acheteur que si ce dernier les a perçus de bonne foi. L’acheteur d’un immeuble doit être de bonne foi pour conserver les loyers une fois la vente annulée
Cass. 3e civ. 21-11-2019 no 18-21.959 F-D, Sté Via Aurelia c/ B.
En cas d’annulation ou de résolution de la vente d’un bien, l’acheteur ne peut conserver les fruits générés par ce bien (tels les loyers de l’immeuble vendu ou les dividendes attachés aux parts sociales ou actions acquises) que s’il les avait perçus de bonne foi (C. civ. art. 549),
Comment déterminer bonne foi ou mauvaise foi : l’exigence de la connaissance du vice affectant la vente pour caractériser la mauvaise foi de l’acheteur demeure applicable, c’est-à-dire sans avoir connaissance du vice affectant sa possession (art. 550) et donc la vente (Cass. com. 5-5-1970 no 68-13.523 : Bull. civ. IV no 147 ; Cass. com. 2-2-2016 no 14-19.278 F-D : RJDA 4/16 no 294). L’acquéreur est considéré comme étant de mauvaise foi à compter de la date où il a acquis cette connaissance (Cass. com. 2-2-2016 ) et donc, à tout le moins, à compter du jour de la demande en nullité ou en résolution du contrat (Cass. com. 5-5-1970 no 68-13.523 P : Bull. civ. IV no 147 ; Cass. 3e civ. 7-6-2011 no 09-70.998 F-D : RJDA 12/11 no 1012).
Autrement dit, un acquéreur de bonne foi trompé par dol qui obtient la nullité pour manoeuvres dolosives du vendeur devient de mauvaise foi uniquement par rapport aux loyers perçus à compter de l’assignation en nullité, même s’il est de bonne foi sur l’action en nullité de la vente.
