Vous êtes bailleur. Votre locataire ne paye plus depuis des mois. Vous délivrez un commandement de payer visant la clause résolutoire, vous attendez le délai d’un mois, vous saisissez le juge des référés. Et le jour de l’audience, votre adversaire produit l’extrait du BODACC : votre locataire a été mis en redressement judiciaire la semaine dernière. Le juge déclare votre demande irrecevable. Le commandement que vous avez payé devient inutile. Les loyers impayés sont gelés.
Ou alors vous êtes locataire. Vous avez reçu un commandement, vous savez que la dette est trop lourde, vous savez aussi que la procédure collective protège le bail commercial — mais combien de temps ? À quelles conditions ? Et que se passe-t-il si vous payez les loyers postérieurs au tout dernier moment, juste avant l’audience ?
Cet article répond à ces deux situations, qui sont les deux faces d’une même règle. La procédure collective du locataire bouleverse complètement le régime de la clause résolutoire. Elle ferme certaines portes — définitivement. Elle en ouvre d’autres, à condition de connaître la stratégie procédurale qui s’impose. La jurisprudence récente, notamment depuis l’arrêt du 12 juin 2024 confirmé par celui du 10 décembre 2025, a redessiné le rapport de force au profit du locataire. Mais l’arrêt Clefs d’Or rendu par la cour d’appel de Paris le 12 février 2026 a livré au bailleur un contre-feu décisif : si la résiliation et le commandement de quitter les lieux sont régulièrement intervenus avant le jugement d’ouverture, ils survivent à la procédure collective. Le bailleur informé garde donc des armes, à condition de ne pas se tromper de voie ni de moment.
Cet article se concentre sur la clause résolutoire en elle-même : ses conditions de validité, sa neutralisation par la procédure collective, les voies de contournement et les jurisprudences les plus récentes. Pour une vue d’ensemble plus large des autres modes de résiliation du bail commercial en sauvegarde et redressement (résiliation à l’initiative de l’administrateur, renonciation à la continuation, refus de renouvellement, plan de cession), voir notre article frère.
La résiliation du bail commercial en sauvegarde et redressement judiciaire
La règle cardinale : l’arrêt des poursuites individuelles fige la clause
Le jugement qui ouvre une procédure de sauvegarde, de redressement ou de liquidation judiciaire interdit aux créanciers d’agir en justice contre le débiteur pour obtenir le paiement d’une créance née avant ce jugement, ou la résolution d’un contrat pour défaut de paiement d’une telle créance (art. L. 622-21, L. 631-14 et L. 641-3 C. com.).
Ce qui paraît technique a une conséquence brutale en matière de bail : si la clause résolutoire n’a pas été constatée par une décision de justice passée en force de chose jugée au jour du jugement d’ouverture, l’action du bailleur tombe.
« Passée en force de chose jugée » signifie : non susceptible d’un recours suspensif. Une ordonnance de référé exécutoire à titre provisoire mais frappée d’appel ne suffit pas. Un jugement de première instance dans le délai d’appel ne suffit pas. La résiliation doit être définitive, gravée dans le marbre judiciaire, avant l’ouverture de la procédure. Sinon, le commandement de payer, l’expiration du délai d’un mois, l’assignation déjà délivrée, tout cela est neutralisé. La distinction entre autorité et force de chose jugée est ici décisive.
La Cour de cassation l’a posé clairement à propos d’une ordonnance de référé constatant l’acquisition de la clause résolutoire mais frappée d’appel au jour du jugement d’ouverture : le bailleur ne peut plus poursuivre l’action antérieurement engagée, peu important que l’ordonnance soit exécutoire à titre provisoire (Cass. com. 28 octobre 2008, n° 07-17.662, Sté Jodacine). Position confirmée pour la sauvegarde dans les mêmes termes (Cass. 3e civ. 13 avril 2022, n° 21-15.336, Sté 2BC c/ Sté Vilogia ; Cass. 3e civ. 26 mai 2016, n° 15-12.750, Sté Aux saveurs des saisons).
Le bailleur qui n’a pas obtenu une décision irrévocable avant la procédure collective n’obtiendra plus rien sur les loyers antérieurs. Il devra se contenter de déclarer sa créance au passif, en sachant qu’il sera payé en queue de peloton, après les salariés, le Trésor et l’AGS.
Une seule porte reste ouverte sur les loyers antérieurs : si la résiliation a été constatée par une décision passée en force de chose jugée avant le jugement d’ouverture. Là, le bail est mort, et la procédure collective n’y peut plus rien.
La distinction qui change tout : bail commercial ou autre contrat de location
Le sort de la clause résolutoire dépend de la nature du contrat. Et c’est là qu’on bascule dans deux logiques radicalement différentes.
Pour un bail commercial : le commandement n’a presque jamais le temps d’aboutir
L’article L. 145-41 du code de commerce — disposition d’ordre public — prévoit que la clause résolutoire ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer infructueux. Pendant ce délai d’un mois, et même au-delà tant que la résiliation n’a pas été définitivement constatée, le locataire peut saisir le juge pour obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause (art. 1343-5 C. civ.). Si le juge accorde des délais et que le locataire les respecte, la clause ne joue pas.
C’est ce mécanisme qui rend la clause résolutoire si fragile face à une procédure collective imminente. Pour qu’elle soit définitivement acquise au jour du jugement d’ouverture, il faut :
- un commandement régulier visant la clause,
- l’expiration du délai d’un mois sans paiement,
- une décision de justice constatant l’acquisition,
- et que cette décision soit passée en force de chose jugée.
Quatre étapes, dont la dernière prend en pratique plusieurs mois — appel possible, délai de pourvoi en cassation. Entre le premier impayé et la décision irrévocable, six à dix-huit mois s’écoulent typiquement. Une éternité pour une entreprise déjà fragilisée.
La conséquence est implacable : le bailleur d’un commerçant en difficulté qui attend trop longtemps avant d’agir voit sa clause résolutoire mourir avec l’ouverture de la procédure. Le commandement déjà délivré devient sans effet (en ce sens, sur un commandement infructueux antérieur à la procédure : Cass. 3e civ. 9 janvier 2008, n° 06-21.499). C’est aussi simple — et aussi cruel — que cela.
Et la nouvelle délivrance d’un commandement après le jugement d’ouverture, pour des loyers antérieurs, est tout aussi inefficace. La règle de l’arrêt des poursuites s’y oppose. Le bailleur qui essaye après coup se prend un mur.
Pour les autres contrats de location : la clause acquise avant le jugement survit
Pour tout contrat de location qui n’est pas un bail commercial — location de matériel, location de véhicules, crédit-bail mobilier ou immobilier — l’article L. 145-41 ne s’applique pas. Le délai légal d’un mois et la possibilité de demander des délais de grâce avec suspension de la clause n’existent pas. La clause résolutoire produit ses effets selon le délai contractuel, qui peut être de huit jours, de quinze jours, parfois moins.
La conséquence est radicalement différente. La Cour de cassation l’a posé pour un crédit-bail immobilier (Cass. com. 18 novembre 2014, n° 13-23.997, Sté BPI France financement et a. c/ Sté Capryl), puis pour une location de véhicules dans un arrêt directement transposable à toute location mobilière (Cass. com. 13 septembre 2023, n° 22-12.047, Sté Temsys c/ Sté KC technologies) :
Le principe édicté par l’article L. 622-21, I, du code de commerce, de l’interruption ou de l’interdiction des actions en justice de la part des créanciers, ne fait pas obstacle à l’action aux fins de constat de la résolution d’un contrat de location de véhicules par application d’une clause résolutoire de plein droit ayant produit ses effets avant le jugement d’ouverture du redressement judiciaire du locataire.
Le mécanisme est différent : si la clause a expiré son délai contractuel avant le jugement d’ouverture, la résolution est acquise sur le plan substantiel — il n’y a plus rien à juger sur le fond, le contrat est déjà mort. La saisine du juge ne sert qu’à faire constater un fait juridique antérieur. L’arrêt des poursuites ne paralyse pas cette constatation.
Concrètement : le loueur de matériel qui adresse une mise en demeure le 1er juillet, dont le délai contractuel de huit jours expire le 9 juillet, peut faire constater l’acquisition même si le locataire est mis en redressement judiciaire le 15 juillet. Le bail commercial soumis à L. 145-41, lui, aurait laissé un délai d’un mois et un mois est précisément le temps qu’il faut à un mandataire pour préparer une déclaration de cessation des paiements.
Cette différence de régime offre au bailleur d’un local non commercial — bail à construction, crédit-bail immobilier, location pure et simple à un professionnel sans fonds de commerce — une fenêtre stratégique que le bail commercial n’a pas.
La voie qui reste : la résiliation de plein droit pour loyers postérieurs
La fermeture de la porte sur les loyers antérieurs n’est pas la fin de l’histoire. Le code de commerce ouvre au bailleur deux voies distinctes pour les loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d’ouverture. Ces deux voies sont à la disposition du bailleur, qui choisit librement entre elles. Le choix engage des conséquences considérables.
Première voie : le juge des référés et la clause résolutoire
Le bailleur conserve la possibilité, malgré la procédure collective, de délivrer un nouveau commandement de payer visant la clause résolutoire pour les loyers postérieurs au jugement d’ouverture, et de saisir le juge des référés du tribunal judiciaire. C’est la voie de droit commun des baux commerciaux, qui s’articule cumulativement avec le droit des entreprises en difficulté.
Aucune disposition n’impose au bailleur de notifier au mandataire judiciaire le commandement de payer visant des loyers échus après le jugement d’ouverture du redressement judiciaire (Cass. com. 15 novembre 2017, n° 16-13.219). Le commandement délivré au seul preneur est valable, à condition de mettre en cause les organes de la procédure dans la suite de la procédure (assignation devant le juge).
L’avantage de cette voie est sa rapidité immédiate : un mois de délai après commandement, suivi d’une saisine en référé. Mais c’est aussi son talon d’Achille : devant le juge des référés, le locataire en procédure collective peut demander des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil — jusqu’à 24 mois. Le statut des baux commerciaux étant d’ordre public, ces protections s’appliquent intégralement (Cass. com. 28 juin 2011, n° 10-19.331, SCI Pcfs c/ Sté Yachting service Saint-Tropez).
Le bailleur qui choisit cette voie pour faire pression voit donc le risque concret que le juge accorde au locataire 18 ou 24 mois de délais. Pendant ce temps, la dette continue de courir, l’occupation continue, le contrat reste en vie. Si le locataire respecte l’échéancier, la clause est réputée n’avoir jamais joué.
Seconde voie : le juge-commissaire et la résiliation de plein droit
C’est la voie qui change tout. Depuis 2019, la Cour de cassation reconnaît au bailleur l’option de saisir le juge-commissaire d’une demande de constat de la résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement des loyers postérieurs, sans revendiquer le bénéfice de la clause résolutoire (Cass. com. 9 octobre 2019, n° 18-17.563, SCI des Bains c/ Sté Carla).
Cette procédure obéit à des conditions spécifiques distinctes de celles de l’article L. 145-41. Le bailleur n’est pas tenu de délivrer un commandement de payer préalable. Il dépose une simple requête devant le juge-commissaire, sur le fondement de l’article L. 622-14, 2° (sauvegarde, redressement) ou L. 641-12, 3° (liquidation) du code de commerce.
Le bénéfice stratégique est massif : devant le juge-commissaire, le locataire ne peut pas obtenir de délais de paiement de l’article 1343-5. La Cour de cassation l’a clairement posé : le juge-commissaire doit se borner à constater la résiliation si les conditions sont réunies, sans pouvoir octroyer de délais (Cass. com. 18 mai 2022, n° 20-22.164). C’est exactement l’inverse du régime devant le juge des référés.
Le prix à payer pour le bailleur est un délai d’attente : la requête ne peut être déposée qu’au terme d’un délai de trois mois à compter du jugement d’ouverture (art. L. 622-14, 2° et L. 641-12, 3° C. com.). Trois mois pendant lesquels le locataire peut régulariser son retard — et trois mois pendant lesquels la dette continue à grossir.
La règle pratique qui en découle : pour le bailleur, la voie du juge-commissaire est presque toujours préférable lorsqu’il veut récupérer les locaux, parce qu’elle ferme la porte aux délais de grâce. La voie du juge des référés ne se justifie que si le bailleur ne veut pas attendre trois mois, ou si les loyers postérieurs sont très importants et qu’il veut obtenir une condamnation provisionnelle rapide assortie d’une indemnité d’occupation.
La régularisation in extremis du locataire : la révolution du 12 juin 2024
Pendant longtemps, on a considéré que le délai de trois mois de l’article L. 622-14 était une sorte de couperet : si à son expiration les loyers postérieurs restaient impayés, la résiliation de plein droit était acquise. Le paiement après le délai était sans effet. La rédaction des textes pouvait le laisser penser.
La Cour de cassation a fermé cette interprétation rigide. Dans un arrêt du 12 juin 2024 (Cass. com. 12 juin 2024, n° 22-24.177, Sté Les Pressing réunis c/ Sté 5 à sec RIF), elle a posé une règle qui change profondément l’équilibre :
Le juge-commissaire, saisi par le bailleur d’une demande de constat de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d’ouverture, doit s’assurer, au jour où il statue, que des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d’ouverture demeurent impayés.
Autrement dit, le locataire peut payer son retard jusqu’au jour de l’audience devant le juge-commissaire. Si la dette est éteinte ce jour-là — même si elle l’a été après le dépôt de la requête, même si le délai de trois mois est largement dépassé — la requête est rejetée. La Cour a confirmé cette position, contre une critique doctrinale parfois vive, par un arrêt du 10 décembre 2025 (Cass. com. 10 décembre 2025, n° 24-20.714, SCI du Roi René) cassant une cour d’appel qui s’était obstinée à raisonner à la date de la requête.
Cette jurisprudence vise à préserver les chances de redressement ou de cession de l’entreprise. Elle s’inscrit dans la logique générale du livre VI du code de commerce, qui privilégie la continuation de l’activité sur l’intérêt d’un créancier individuel, fût-il bailleur. Saisie d’une question prioritaire de constitutionnalité contestant cette interprétation au regard du droit de propriété du bailleur, la Cour de cassation a refusé de renvoyer la question au Conseil constitutionnel, jugeant qu’elle ne présentait pas le caractère sérieux requis (Cass. com. 2 juillet 2025, n° 24-20.714, non-lieu à renvoi de la QPC).
L’effet pratique pour les deux camps :
Pour le locataire en procédure collective, c’est un répit majeur. Tant qu’il parvient à régler les loyers postérieurs avant que le juge-commissaire ne statue effectivement — pas avant le dépôt de la requête, avant l’audience — il sauve son bail.
Pour le bailleur, c’est une perte de visibilité considérable. Il peut déposer sa requête en respectant le délai de trois mois, attendre l’audience plusieurs semaines, plaider la résiliation, et voir le débat clos par un chèque produit la veille à minuit.
La règle ne s’applique cependant qu’à la voie du juge-commissaire fondée sur la résiliation de plein droit pour loyers postérieurs. Devant le juge des référés saisi sur le fondement de la clause résolutoire de l’article L. 145-41, le régime reste différent : la clause est en principe acquise au terme du délai d’un mois suivant le commandement, et la régularisation tardive ne fait pas tomber la résiliation acquise — elle peut seulement justifier que le juge accorde des délais de grâce et suspende les effets de la clause.
Mise en cause des organes : le piège procédural qui annule tout
Une fois le jugement d’ouverture prononcé, toute action portée devant le juge des référés ou le juge-commissaire doit mettre en cause les organes de la procédure : le mandataire judiciaire en sauvegarde et redressement, le liquidateur en liquidation, et l’administrateur judiciaire lorsqu’il a été désigné. Le débiteur seul ne peut plus agir ni être valablement attaqué sur ses biens et contrats.
L’absence de mise en cause des organes entraîne l’irrecevabilité de la demande, soulevée d’office par la juridiction. C’est une cause classique d’échec des bailleurs qui assignent leur locataire commercial sans avoir vérifié au préalable l’extrait BODACC ou Infogreffe. Le réflexe avant toute assignation est élémentaire : vérifier la situation du débiteur sur infogreffe.fr et bodacc.fr, et si une procédure est ouverte, identifier les organes désignés dans le jugement d’ouverture.
Le détail de la mise en cause des organes — qui appeler, comment l’appeler en demande ou en présence, quels actes signifier — fait l’objet d’un développement spécifique dans un autre article du blog.
Arrêt des poursuites individuelles contre le débiteur en procédure collective
Le sort des loyers antérieurs : la déclaration de créance comme dernière issue
Sur les loyers antérieurs au jugement d’ouverture, le bailleur perd toute action en paiement et toute action en résiliation. Il ne lui reste qu’une voie : déclarer sa créance au passif de la procédure dans le délai de deux mois suivant la publication du jugement d’ouverture au BODACC (art. L. 622-24 et R. 622-24 C. com.).
L’oubli de déclaration ou son dépôt tardif emporte une sanction redoutable : la créance n’est pas éteinte, mais elle devient inopposable à la procédure collective. Concrètement, le bailleur ne sera pas payé. Et si un plan de redressement est arrêté, sa créance ne pourra pas être recouvrée pendant l’exécution du plan ; après, il faudra démontrer que le défaut de déclaration n’est pas dû à sa faute pour être éventuellement relevé de la forclusion (art. L. 622-26 C. com.).
Le détail de la procédure de déclaration de créance — destinataire, délai, contenu, pièces, modèle — est traité dans un article dédié.
Comment déclarer sa créance étape par étape + modèle
Le piège que les concurrents ne traitent jamais : la renonciation tacite du bailleur à la clause résolutoire
C’est l’angle mort de la quasi-totalité des articles publiés sur le sujet. Le bailleur peut perdre le bénéfice de la clause résolutoire sans s’en rendre compte, par une succession d’actes qui paraissent anodins mais que le juge analyse comme une renonciation. Le risque est particulièrement aigu lorsque le locataire est en difficulté et que le bailleur cherche à temporiser.
La règle est que la renonciation à un droit ne se présume pas : elle doit résulter d’actes manifestant sans équivoque la volonté de renoncer. Le simple silence prolongé du bailleur, même de plusieurs années, ne suffit pas à caractériser la renonciation à se prévaloir de la clause résolutoire (Cass. 3e civ. 10 avril 2025, n° 23-21.473, Sté Garage de Châtel c/ SCI Foncière PVS). Le seul paiement par le preneur du loyer révisé sans formalisme contractuel ne vaut pas davantage acceptation tacite ni renonciation (Cass. 3e civ. 14 décembre 2023, n° 22-15.871).
Mais l’inverse est tout aussi vrai : la renonciation est caractérisée lorsque le bailleur accomplit des actes objectivement incompatibles avec la volonté de se prévaloir de la clause. La Cour de cassation a posé cette règle dans une affaire de cession non autorisée du bail : le bailleur qui a perçu sans réserve les chèques du cessionnaire pendant plusieurs mois, délivré des quittances, sollicité copie de l’acte de cession sans la moindre observation, et n’a invoqué la clause résolutoire qu’à l’occasion d’un litige ultérieur sur la surface des locaux, a renoncé à se prévaloir de l’infraction et agréé la cession (Cass. 3e civ. 9 décembre 2009, n° 08-16.895).
Le mécanisme transposé à l’hypothèse des impayés en procédure collective est redoutable. Le bailleur qui :
- accepte un échéancier amiable proposé par le mandataire et l’encaisse partiellement,
- consent un délai par écrit pour permettre au locataire de trouver un repreneur,
- entre en pourparlers de cession du bail au repreneur sans réserver son droit à se prévaloir de la clause,
- délivre des quittances pures et simples pour les loyers postérieurs régularisés,
prend le risque de voir le juge analyser ces comportements comme une renonciation tacite à la clause résolutoire pour les loyers antérieurs. Le piège est d’autant plus dangereux que le bailleur croit faire preuve de bonne volonté commerciale et se trouve, in fine, désarmé.
Conseil pratique pour le bailleur : tout acte amiable doit être formalisé par écrit avec une réserve expresse — « le présent accord est consenti sous toutes réserves de mes droits, en particulier sous réserve de poursuivre l’acquisition de la clause résolutoire en cas de manquement à l’échéancier convenu ». Toute quittance émise pendant la phase pré-contentieuse doit porter la mention « sous toutes réserves de droits ». La précaution est minime, son effet juridique est considérable.
Conseil pratique pour le locataire : à l’inverse, recenser et conserver tous les actes du bailleur qui pourraient caractériser une renonciation — quittances pures, courriers d’aménagement, encaissements sans réserve — et les opposer en défense devant le juge des référés ou le juge-commissaire. C’est un moyen de défense souvent décisif, négligé par les défenses standards, et qu’aucune note d’audience adverse n’a anticipé.
Stratégie pratique pour le bailleur
La règle d’or tient en une phrase : plus on attend, plus la clause résolutoire perd de sa valeur. Le moment où le bailleur découvre que son locataire connaît des difficultés est rarement celui où il devrait agir — c’est en général déjà trop tard. Le moment d’agir est celui du premier impayé non régularisé sous trente jours, point. Pour le panorama des actions du bailleur en amont de toute procédure collective — relances, mise en demeure, commandement, choix entre référé et fond, recours à la caution — voir l’article dédié au locataire commercial qui ne paye plus son loyer ; la stratégie qui suit ici concerne le scénario spécifique d’une procédure collective en cours ou imminente.
Avant la procédure collective, le calendrier optimal est le suivant. Décompte précis des sommes dues à la date du jour, un mois après le premier impayé. Commandement de payer visant la clause résolutoire dans la foulée (un mois). Saisine du juge des référés trois jours après expiration du délai si rien n’est régularisé. Plaidoirie sous deux à trois mois selon les juridictions. Si le locataire fait appel, demander l’exécution provisoire — mais ne pas s’y fier, l’arrêt à la cour de cassation peut survenir entre-temps.
Cas particulier — et critique — du bailleur qui s’est vu octroyer par le juge des référés des délais de grâce de 24 mois assortissant l’acquisition de la clause résolutoire. Le bailleur ne doit surtout pas rester passif au premier défaut d’échéance. La leçon de l’arrêt Clefs d’Or du 12 février 2026 est qu’une réaction immédiate fait basculer le rapport de force : signifier la déchéance du terme et le commandement de quitter les lieux dès la première mensualité manquée, dans les jours qui suivent et avant que la situation du locataire ne se dégrade au point de la cessation des paiements. Si ces deux actes sont régulièrement intervenus avant le jugement d’ouverture, l’expulsion peut être poursuivie nonobstant l’arrêt des poursuites. Si le bailleur attend, il perd le bénéfice de l’ordonnance qu’il avait obtenue.
Si la procédure collective survient avant la décision irrévocable, basculer immédiatement de stratégie. Sur les loyers antérieurs, c’est terminé : déclaration de créance dans les deux mois suivant la publication au BODACC, point. Sur les loyers postérieurs, attendre trois mois après le jugement d’ouverture, puis saisir le juge-commissaire d’une requête en résiliation de plein droit fondée sur l’article L. 622-14, 2° (ou L. 641-12, 3° en liquidation), sans revendiquer la clause résolutoire. Cette voie ferme les délais de grâce et reste, malgré l’arrêt du 12 juin 2024, le levier le plus efficace pour récupérer les locaux.
Le piège à éviter pour le bailleur n’est pas de cumuler les deux voies — la Cour de cassation a posé que la procédure devant le juge-commissaire et celle devant le juge des référés sont distinctes et obéissent à des conditions spécifiques (Cass. com. 9 octobre 2019, n° 18-17.563, SCI des Bains c/ Sté Carla). Rien n’interdit donc de saisir parallèlement le juge des référés sur la clause résolutoire et le juge-commissaire sur la résiliation de plein droit. Le cumul peut même être stratégiquement utile : il maximise les chances d’obtenir une décision favorable, dès lors que les deux voies n’ont pas le même périmètre et que les délais de grâce ne sont pas opposables devant le juge-commissaire.
Le vrai piège est ailleurs : confondre les fondements. La requête au juge-commissaire doit explicitement viser l’article L. 622-14, 2° (ou L. 641-12, 3°) et invoquer la résiliation de plein droit pour défaut de paiement, pas la clause résolutoire (Cass. com. 9 octobre 2019, précité, posant qu’aucun commandement n’est exigé devant le juge-commissaire dès lors que le bailleur ne revendique pas le bénéfice de la clause résolutoire). Un bailleur qui vise la clause résolutoire dans sa requête au juge-commissaire bascule dans le régime de l’article L. 145-41 et s’expose aux délais de grâce — ce qui est précisément ce qu’il cherchait à éviter.
Précaution complémentaire : avant chaque audience, sommer le locataire ou son mandataire de produire la preuve du paiement intégral des loyers postérieurs au jugement d’ouverture. Si la régularisation est récente, vérifier l’imputation comptable. Un règlement partiel, ou imputé sur les arriérés antérieurs au lieu des loyers postérieurs, ne couvre pas la dette pertinente.
Quand le preneur exploite un fonds de commerce dans les locaux, ne pas oublier la formalité essentielle prévue par l’article L. 143-2 du code de commerce : la demande tendant à la résiliation doit être notifiée aux créanciers inscrits sur le fonds. À défaut, la résiliation leur est inopposable et la décision peut être remise en cause par tierce opposition. C’est un piège fréquent — et redoutable — détaillé dans un article dédié.
Article L. 143-2 du Code de commerce : le piège de la notification au créancier nanti
Stratégie pratique pour le locataire
Le locataire en procédure collective dispose d’une protection considérable, mais elle est conditionnée par sa propre diligence.
Sur les loyers antérieurs, l’arrêt des poursuites individuelles fait son travail automatiquement. Aucune démarche active n’est nécessaire : la déclaration de créance, la fixation du passif et l’apurement éventuel par le plan se font sous la supervision du mandataire ou du liquidateur.
Sur les loyers postérieurs, la vigilance est totale. Le mandataire judiciaire, l’administrateur ou le débiteur lui-même selon les cas doit veiller à payer rigoureusement les loyers à leur échéance. Le moindre retard ouvre au bailleur l’option du juge-commissaire à compter du quatrième mois.
Si une requête a été déposée, le levier décisif est la régularisation avant l’audience. La jurisprudence Pressing réunis du 12 juin 2024, confirmée le 10 décembre 2025, pose que le juge-commissaire ne peut prononcer la résiliation si la dette est apurée au jour où il statue. Il faut donc, dès la convocation reçue : reconstituer l’intégralité de la dette de loyers postérieurs (loyers stricto sensu et charges), trouver les fonds, payer par chèque ou virement traçable, et conserver la preuve du paiement à produire à l’audience. Un paiement effectué la veille du jugement, dûment imputé sur les loyers postérieurs, suffit à faire rejeter la requête.
Si le bailleur a au contraire choisi la voie du juge des référés et invoque la clause résolutoire : la stratégie change. Il faut demander des délais de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil, en démontrant un plan de remboursement crédible et la viabilité du redressement. Le juge peut accorder jusqu’à 24 mois ; pendant cette période, les effets de la clause sont suspendus.
Un locataire bien conseillé peut combiner les deux protections. Il n’y a aucune raison de subir la voie procédurale la plus défavorable que le bailleur a choisie : si la clause résolutoire est invoquée, demander des délais ; si la voie du juge-commissaire est saisie, régulariser. Ce qui ne marche presque jamais, c’est de ne rien faire en espérant que le statut protecteur des baux commerciaux fasse son office tout seul. Le statut protège — il ne paye pas les loyers à la place du locataire.
Une situation appelle une vigilance particulière : celle du locataire qui a obtenu en référé des délais de grâce de 24 mois assortissant la clause résolutoire et qui ne parvient plus à respecter l’échéancier. Tant que le bailleur n’a pas signifié la déchéance du terme et le commandement de quitter les lieux, le bail subsiste et le déclenchement de la procédure collective neutralisera les actions du bailleur. Mais une fois ces deux actes signifiés, l’arrêt Clefs d’Or du 12 février 2026 expose le locataire à voir l’expulsion poursuivie même après l’ouverture du redressement. Le moment où la cessation des paiements est déclarée n’est donc pas indifférent. Si le locataire pressent qu’il ne respectera pas la prochaine échéance, l’analyse de l’opportunité d’une déclaration de cessation des paiements anticipée mérite d’être posée. La question reste cependant délicate : déclarer une cessation des paiements alors qu’elle n’est pas encore caractérisée pose des problèmes propres (sanctions personnelles, soupçon d’opportunisme, contestation par le ministère public ou un créancier). Le calcul exact dépend de la situation comptable du locataire à l’instant T et n’a pas, à notre connaissance, été tranché par une jurisprudence claire. La règle empirique est simple : une procédure collective ouverte avant que le bailleur n’ait pu signifier la déchéance du terme et le commandement de quitter offre une protection que la même procédure ouverte un mois plus tard ne donnerait plus.
Le cas particulier du commandement déjà délivré avant la procédure collective
Quand un commandement a été délivré avant le jugement d’ouverture mais que le délai d’un mois n’est pas encore expiré au jour du jugement, il faut distinguer les sommes visées.
Si le commandement vise des loyers et charges antérieurs au jugement d’ouverture, il est neutralisé par l’arrêt des poursuites. Il ne peut produire aucun effet utile, et le bailleur ne peut plus en tirer la résiliation. Cette position est constante (Cass. 3e civ. 9 janvier 2008, n° 06-21.499 et la jurisprudence postérieure citée plus haut).
Si le commandement a été délivré peu avant le jugement d’ouverture mais que la décision constatant l’acquisition de la clause n’est pas encore intervenue, ou n’est pas définitive, il en va de même : aucune décision irrévocable, aucune résiliation acquise, l’action tombe.
Le sauvetage par les actes antérieurs réguliers : l’arrêt Clefs d’Or du 12 février 2026
Le revers de la règle Jodacine vient d’être posé avec une clarté inédite par la cour d’appel de Paris dans l’affaire Clefs d’Or (CA Paris, pôle 5 ch. 3, 12 février 2026, n° RG 22/06765, Sté Clefs d’Or). La chronologie de l’affaire est instructive et constitue un véritable modèle pour le bailleur diligent.
Un bail commercial est consenti en 2012 pour un local situé en Seine-Saint-Denis. Le bailleur fait délivrer un commandement de payer le 4 novembre 2016 visant un arriéré de 13.303,29 €. Par ordonnance du 3 mars 2017, le juge des référés constate l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 3 décembre 2016, mais accorde au locataire 24 mois de délais pour apurer la dette en versements mensuels égaux et consécutifs, avec suspension des effets de la clause sous condition stricte de respect de l’échéancier et du loyer courant.
Le locataire ne respecte pas les délais. Le 5 juin 2018, les bailleurs lui signifient deux actes : la déchéance du terme d’une part, le commandement de quitter les lieux d’autre part. C’est la pierre angulaire de l’affaire. Six mois plus tard, le 27 novembre 2018, le tribunal de commerce de Bobigny ouvre une procédure de redressement judiciaire au bénéfice de la société.
La société locataire tente alors de se prévaloir de l’arrêt des poursuites individuelles pour faire échec à l’expulsion poursuivie sur le fondement de l’ordonnance de référé du 3 mars 2017. La cour d’appel rejette cette défense en posant un attendu d’une portée générale :
faute pour le preneur d’avoir respecté ses engagements, les bailleurs ont notifié la déchéance automatique du terme et fait commandement de quitter les lieux le 5 juin 2018, soit antérieurement à l’ouverture de la procédure collective ; or l’arrêt individuel des poursuites ne concerne pas les actes antérieurs réguliers.
Les bailleurs ont aussi déclaré leur créance antérieure au passif, qui a été admise à titre privilégié par le juge-commissaire. Mais cette déclaration n’a pas paralysé l’expulsion : elle l’a complétée. Côté antérieur, la créance suit la procédure collective. Côté résiliation, l’expulsion peut être poursuivie sur le fondement des actes antérieurs réguliers.
L’enseignement pratique est massif. Pour un bailleur qui a obtenu une ordonnance de référé constatant la clause résolutoire mais que le juge a assortie de délais de grâce de 24 mois, la stratégie est claire dès qu’une échéance est manquée :
- agir sans attendre, dès la première mensualité manquée,
- faire signifier dans la foulée la déchéance du terme,
- faire signifier le commandement de quitter les lieux,
- vérifier la régularité formelle de ces deux actes (mentions, délais, qualité du commissaire de justice, notification éventuelle aux créanciers inscrits si fonds de commerce),
- accomplir tous ces actes avant que le locataire ne dépose le bilan.
Si ces actes sont régulièrement intervenus avant le jugement d’ouverture, ils survivent à la procédure collective : le bailleur peut poursuivre l’expulsion nonobstant l’ouverture du redressement ou de la liquidation. L’articulation avec la règle Jodacine est claire. Dans Clefs d’Or, l’ordonnance constatant l’acquisition de la clause avait été signifiée en mars 2017 et n’avait pas été frappée d’appel : elle était passée en force de chose jugée plus de dix-huit mois avant le redressement judiciaire. La résiliation était donc définitive bien avant la procédure collective. La règle Jodacine de 2008 vise les actions en constatation encore pendantes au jour du jugement d’ouverture, qu’elle neutralise. L’arrêt Clefs d’Or de 2026 vise les actes d’exécution accomplis postérieurement à une résiliation déjà acquise mais avant l’ouverture, qu’il préserve. Les deux règles ne se contredisent pas — elles couvrent deux moments procéduraux distincts.
L’arrêt offre aussi une mise en garde aux bailleurs trop confiants : la cour a infirmé partiellement le jugement en ce qu’il avait condamné le locataire à payer 39.218 € d’indemnités d’occupation pour la période postérieure à l’ouverture du redressement, faute pour les bailleurs d’avoir produit un décompte probant émanant d’un tiers identifiable. Le simple tableau interne du bailleur, sans en-tête professionnel, ne suffit pas. La cour relève spécifiquement l’absence d’attestation par un expert-comptable. Pour les indemnités d’occupation postérieures, il faut donc un décompte clair, daté, attesté par un expert-comptable et appuyé sur les pièces bancaires correspondantes. Sans cela, même un dossier d’expulsion gagné peut se perdre sur l’indemnisation.
Questions fréquentes
Le bailleur peut-il résilier le bail commercial du fait même de l’ouverture de la procédure collective ?
Non. L’article L. 622-14, alinéa 1er, du code de commerce répute non écrite toute clause prévoyant la résiliation du bail du seul fait du redressement judiciaire ou de la liquidation judiciaire du locataire. Le bail est un contrat en cours qui se poursuit, sauf si le mandataire ou l’administrateur décide de ne pas le continuer, ou si les loyers postérieurs ne sont pas payés.
Le bailleur peut-il refuser un paiement tardif pour ne pas perdre son action en résiliation ?
Le refus est juridiquement possible mais commercialement et contractuellement risqué. Si le chèque ou le virement remis par le mandataire couvre la totalité des loyers postérieurs au jugement d’ouverture, le refuser pour conserver l’action en résiliation expose le bailleur au risque que le juge analyse cette attitude comme une mauvaise foi contractuelle, ou comme une renonciation à invoquer la défaillance puisque l’obligation a été offerte. La jurisprudence n’a pas tranché ce point spécifique de manière nette dans le contexte des procédures collectives, et la prudence pratique conduit à recommander d’encaisser le paiement, de l’imputer comptablement sur les loyers postérieurs et, si nécessaire, de réserver expressément ses droits par écrit. Mieux vaut une créance encaissée et des droits réservés qu’un chèque refusé et un dossier discuté.
Quelle juridiction territoriale est compétente pour le juge-commissaire et le juge des référés ?
Le juge-commissaire est celui désigné par le tribunal qui a ouvert la procédure collective. Le juge des référés compétent est celui du lieu de situation de l’immeuble loué, conformément à la compétence territoriale exclusive en matière de baux commerciaux (art. R. 211-4 C. org. jud.).
La caution du bail commercial est-elle protégée par la procédure collective du locataire ?
En sauvegarde et en redressement judiciaire, la caution personne physique bénéficie de l’arrêt des poursuites individuelles pendant la durée de la procédure (art. L. 622-28 C. com.). En liquidation judiciaire, cette protection tombe : le bailleur peut poursuivre la caution sur les loyers impayés sans attendre l’issue de la procédure.
Le bailleur peut-il agir contre la caution pour les loyers postérieurs au jugement d’ouverture ?
Oui, dès lors que la caution s’est engagée à garantir l’ensemble des obligations du locataire et que le bail se poursuit. L’arrêt des poursuites contre la caution ne joue que pour les dettes nées avant le jugement d’ouverture en sauvegarde et redressement. Les loyers postérieurs, qui sont des créances nouvelles, peuvent être réclamés à la caution selon les règles de droit commun.
Combien de temps faut-il, en pratique, entre le premier impayé et la récupération effective des locaux ?
La fourchette réaliste est de huit à dix-huit mois en l’absence de procédure collective (commandement, référé, appel éventuel, expulsion). Si une procédure collective survient en cours de route et que le bailleur n’a pas encore obtenu de décision irrévocable, ce délai augmente significativement : trois mois minimum d’attente avant la requête au juge-commissaire, puis l’audience, puis l’expulsion proprement dite. Un dossier standard de bailleur lésé sur plusieurs trimestres impayés se règle rarement en moins d’un an.
Ce que la règle ne dit pas
La règle juridique fixe un cadre — elle ne fixe pas le résultat. Le succès ou l’échec d’une action sur clause résolutoire face à une procédure collective dépend d’éléments concrets que les textes ne mentionnent pas : la date exacte du jugement d’ouverture par rapport à la signification du commandement, la qualité comptable du décompte produit, la régularité formelle du commandement, l’identification correcte des organes à mettre en cause, la stratégie procédurale choisie, le calendrier d’audience devant la juridiction saisie. Une erreur sur l’un de ces points peut transformer un dossier gagné en avant en irrecevabilité ou en délais de grâce de deux ans.
L’autre face de la règle, du côté locataire, est la même. Le statut des baux commerciaux et le droit des entreprises en difficulté offrent une protection puissante, mais conditionnée par une diligence rigoureuse : déclarer ce qu’il faut quand il faut, payer les loyers postérieurs sans faille, identifier la voie procédurale du bailleur pour répliquer avec l’arme adaptée. Beaucoup de baux commerciaux sont perdus non par défaut de droit, mais par défaut de réaction.
Bail commercial : les seules clauses qui comptent vraiment
À propos de l’auteur
Valentin Simonnet est avocat au Barreau de Paris. Il intervient en contentieux des affaires et en droit pénal des affaires.
