Comment engager la responsabilité du notaire ?

Votre notaire a commis une erreur. Un redressement fiscal que vous auriez pu éviter, une vente immobilière mal sécurisée, une succession bloquée depuis des mois, un pacte Dutreil mal rédigé qui vous a fait perdre 75 % d’abattement, des fonds tardant à être reversés — et personne ne vous répond. Vous vous demandez si vous avez un recours, contre qui l’exercer, et ce que vous pouvez espérer obtenir.

Comment engager la responsabilité civile du notaire ? Comment attaquer un notaire pour faute professionnelle ? Puis-je me retourner contre le notaire qui a rédigé mon acte de vente ? Quel recours contre un notaire pour défaut de conseil ? Comment prouver la faute du notaire ? Qui assure le notaire et comment obtenir indemnisation ? Faut-il passer par la Chambre des notaires ? Quel délai pour agir contre un notaire ?

Ce que beaucoup ignorent : le notaire est l’un des professionnels du droit dont la responsabilité est la plus engagée devant les tribunaux — et il est obligatoirement assuré. Obtenir réparation est souvent réaliste, à condition de ne pas perdre de temps avec les mauvaises démarches.

Cet article fait le tour complet : les fautes qui engagent la responsabilité du notaire, les conditions à réunir, ce que vous pouvez obtenir, les pièges à éviter (dont la Chambre des notaires, recours disciplinaire inutile que tout le monde tente en premier et qui ne suspend pas la prescription), et comment assigner en pratique.

Pourquoi me faire confiance sur ce sujet ?

Beaucoup d’avocats hésitent à attaquer les notaires. Pas par manque de compétence — par intérêt économique. Les notaires sont des prescripteurs : ils orientent leurs clients vers des avocats pour les divorces, les successions contentieuses, les litiges immobiliers. Mais ils sont aussi des clients : certains avocats les défendent en responsabilité civile professionnelle, dans des litiges d’honoraires, ou pour leurs contentieux professionnels courants. Attaquer un notaire, c’est potentiellement perdre une source de dossiers dans les deux sens.

Je n’ai pas ce problème. Les notaires ne sont ni mes prescripteurs ni mes clients : je ne les défends pas — leurs assureurs (MMA) mandatent leurs propres avocats — et je n’attends aucun dossier de leur part. Mon indépendance vis-à-vis de la profession notariale est totale.

Ce que vous lirez ici : ce qui marche, ce qui ne marche pas, et ce qu’il ne faut surtout pas faire — notamment saisir la Chambre des notaires en croyant que ça suspend la prescription. Ça ne l’interrompt pas.

Les fautes du notaire qui engagent sa responsabilité

Défaut d’authentification et devoir d’investigation

Le notaire doit vérifier l’identité et la capacité des parties, contrôler l’origine de propriété, respecter le formalisme authentique et s’assurer que l’acte est régulier en la forme. Toute défaillance dans ces vérifications engage sa responsabilité — y compris envers les tiers lésés par un acte défectueux.

Sa mission ne s’arrête pas là : il doit veiller à ce que l’acte produise tous ses effets (Civ. 1re, 23 janv. 2008, n° 06-17.489 ; 2 juill. 2014, n° 13-19.798) et procéder aux « investigations et contrôles que l’efficacité de l’acte impose nécessairement » (Cass. 1re civ., 12 mai 2011, n° 10-17.602). Concrètement : consulter les publicités légales facilement accessibles (Bodacc, registre du commerce, publicité foncière), vérifier l’origine de propriété, contrôler les éléments fournis dès lors qu’un indice de doute existe. En revanche, il n’est pas tenu de googler les parties (Cass. 1re civ., 28 nov. 2018, n° 17-31.144) ni de se rendre sur place en l’absence d’anomalie apparente (Cass. 1re civ., 25 janv. 2017, n° 16-11.159).

Les manquements au devoir de conseil

Il incombe au notaire de prouver qu’il a exécuté son devoir d’information et de conseil (Cass. 1re civ., 8 janv. 2020, n° 18-23.948).

Le devoir de conseil est absolu. Il ne peut être pondéré en fonction de la compétence du client. Ce principe, clairement établi, conduit à des solutions qui surprennent parfois : le conseil est dû à un client notaire redressé fiscalement à l’occasion de la cession de son étude (Cass. 1re civ., 3 avr. 2007, n° 06-12.831), à un chef d’entreprise (Cass. 1re civ., 13 déc. 2012, n° 11-19.098) comme à un professionnel de l’immobilier (Cass. 1re civ., 11 juill. 2018, n° 17-21.587). La présence d’un conseiller aux côtés du client — fût-il lui-même notaire, ou conseiller fiscal lors d’une donation-partage — ne décharge pas davantage l’officier public (Cass. 1re civ., 26 nov. 1996, n° 94-13.989 ; Cass. 1re civ., 27 nov. 2019, n° 18-22.147). Ce n’est qu’au stade du recours entre coresponsables que la présence d’autres professionnels peut jouer.

La preuve du conseil donné incombe au notaire, depuis un arrêt fondateur du 25 février 1997 (Cass. 1re civ., 25 févr. 1997, n° 94-19.685). Cette règle explique le développement des « reconnaissances de conseil donné » insérées dans les actes. Ces stipulations sont valables : elles ne constituent pas des décharges de responsabilité prohibées mais une pré-constitution de preuve. Pour qu’elles soient efficaces, l’information doit avoir été délivrée de façon précise et adaptée à la situation concrète du client — pas de façon abstraite ou par formule de style (Cass. 1re civ., 9 nov. 2022, n° 21-11.810). En revanche, les clauses stipulant que le notaire n’intervient que comme « simple authentificateur » des déclarations des parties, ou que les parties « feront leur affaire personnelle » d’un acte antérieur, sont nulles (Cass. 1re civ., 14 nov. 2012, n° 11-24.726 ; Cass. 1re civ., 31 janv. 2018, n° 16-10.961).

Ce que le notaire n’a pas à faire : apprécier l’opportunité économique de l’opération. Sa mission est juridique, pas financière. Il n’a pas à vérifier la solvabilité des parties ni à garantir la rentabilité d’un investissement (Cass. 1re civ., 1er févr. 2023, n° 20-16.905 ; Cass. com., 22 mars 2017, n° 15-18.405 ; Cass. 1re civ., 23 nov. 2022, n° 19-24.473). Tempérament : lorsque des déséquilibres manifestes ressortent de l’acte lui-même, il doit alerter.

Le conseil est dû même lorsque le notaire retranscrit un accord auquel les parties sont déjà parvenues sans lui (Cass. 1re civ., 22 janv. 2002, n° 99-16.875 ; Cass. 1re civ., 6 févr. 2013, n° 12-12.123). Il s’étend aux actes antérieurs lorsque l’opération instrumentée en dépend (Cass. 1re civ., 19 nov. 2009, n° 08-19.173), mais pas aux contrats que les parties ont délibérément exclus de son concours (Cass. 1re civ., 11 mars 2010, n° 09-13.047).

Les erreurs dans les formalités postérieures à l’acte

L’enregistrement, la publicité foncière, le paiement des droits et taxes, le respect des délais : ces formalités incombent au notaire. Si leur omission ou leur retard cause un préjudice — pénalités fiscales, acte inopposable, perte de priorité sur un créancier —, sa responsabilité est engagée. La contravention à l’obligation de publication constitue ipso facto une faute, sans que le client ait à démontrer l’existence d’un mandat spécial (Cass. 1re civ., 6 oct. 2011, n° 10-19.190).

Exemples concrets de fautes engageant la responsabilité du notaire

Responsabilité du notaire en vente immobilière

La responsabilité du notaire, rédacteur d’un acte de vente immobilière, a par exemple été retenue pour avoir omis d’informer l’acquéreur :

• des risques de s’engager dans l’achat d’un terrain avant que le permis de construire ait acquis un caractère définitif, malgré la délivrance d’un certificat d’urbanisme (Cass. 1re civ., 20 mars 2014, n° 13-14.121) ;
• des incidences d’un refus de délivrance du certificat de conformité de l’immeuble aux exigences du permis de construire et du risque que l’acquéreur s’engageait à supporter (Cass. 1re civ., 17 juin 2015, n° 14-19.692) ;
• des incidences du classement de l’immeuble dans une zone du plan local d’urbanisme limitant l’usage d’habitation des immeubles de cette zone et interdisant de transformer en habitation une partie de l’immeuble vendu (Cass. 3e civ., 21 mars 2019, n° 17-23.713).

Le notaire qui communique une information tardive et incomplète à l’acheteur d’un terrain à bâtir concernant un projet de construction voisin, sans explication permettant d’en mesurer la portée, manque à son devoir d’information et de conseil — quand bien même il aurait remis une note d’urbanisme le jour de la signature. La Cour de cassation a sanctionné cette pratique du « renvoi à une pièce jointe » sans explication concrète sur les conséquences pour l’acquéreur (Cass. 1re civ., 17 sept. 2025, n° 23-20.489).

Virement frauduleux du prix de vente — faux RIB

Le notaire chargé de virer le prix de vente à son client n’est pas un simple exécutant d’ordres. Même lorsque le client lui remet en mains propres un RIB signé, le notaire reste tenu d’une obligation de prudence et de diligence — et sa responsabilité peut être engagée s’il exécute le virement sans procéder aux vérifications qui s’imposaient.

J’ai obtenu une décision en ce sens devant la Cour d’appel de Grenoble (CA Grenoble, ch. civ. A, 31 mars 2026, RG 25/00357). À l’occasion d’une vente immobilière, mon client avait remis au notaire, en mains propres et signé de sa main, un RIB d’une banque espagnole pour y virer la somme de 150 000 €. Ce RIB était en réalité un faux : mon client avait été victime d’une escroquerie et le compte ne lui appartenait pas. Le notaire avait exécuté le virement sans poser la moindre question. Les fonds avaient aussitôt disparu.

Le tribunal judiciaire avait rejeté la demande d’indemnisation au motif que la remise du RIB signé par le client suffisait à rassurer le notaire. La Cour d’appel infirme totalement ce raisonnement : un simple examen visuel du document permettait d’identifier plusieurs anomalies — absence du nom de la banque, zone grise en fin de BIC (trace caractéristique d’une falsification), mention « bénéficiaire » au lieu de « titulaire du compte ». Pour « un professionnel sensibilisé aux fraudes », ces éléments auraient dû « faire naître un doute » et conduire à « entreprendre des recherches complémentaires ou des vérifications s’agissant de la réalité de l’établissement bancaire ». La Cour relève en outre que le notaire savait que mon client était sans domicile fixe — situation « peu compatible avec la détention d’un compte bancaire à l’étranger » — sans l’interpeller sur ce point.

La faute est retenue. Le préjudice s’analyse en une perte de chance, fixée à 80 % : alerté, mon client aurait vraisemblablement fait virer les fonds sur son compte français. Les 20 % résiduels sanctionnent sa propre imprudence, ayant lui-même fourni le faux RIB après s’être laissé convaincre par des escrocs. Condamnation : 120 000 € (80 % × 150 000 €).

Ce que cet arrêt enseigne en pratique : la signature du client sur le RIB ne suffit pas à exonérer le notaire si le document présente des anomalies apparentes. Le notaire doit surseoir au paiement et vérifier — a fortiori lorsqu’il connaît la situation de vulnérabilité de son client ou que le compte est domicilié à l’étranger dans une banque inconnue. À défaut, il sera condamné à indemniser.

Défaut de conseil fiscal — perte d’une chance d’éviter un redressement

La Cour de cassation a récemment confirmé la condamnation d’un notaire instrumentaire et d’un expert-comptable pour défaut de conseil ayant privé leurs clients d’une solution fiscalement avantageuse (Cass. 1re civ., 13 mars 2024, n° 19-21.360).

Une SCI donne un terrain à bail à construction à une société, en vue d’y édifier un bâtiment à usage d’hôtel et des équipements sportifs. Après avoir acquis les biens qui lui avaient été donnés à bail à construction, la société s’est vu notifier un redressement fiscal, l’Administration ayant considéré que la vente au preneur de l’immeuble entraînait une résiliation anticipée du bail, par confusion du bailleur et du preneur, justifiant l’imposition de la valeur des constructions au titre des revenus fonciers de l’année de cession. La SCI assigne alors le notaire instrumentaire ainsi que l’expert-comptable intervenu dans l’opération, en soutenant que celle-ci aurait pu être réalisée, sans conséquence fiscale, par une cession de parts sociales. La cour d’appel de Bordeaux, le 2 juillet 2019, a retenu le manquement de ces professionnels à leur devoir de conseil et les a condamnés in solidum à payer des dommages et intérêts au titre d’une perte de chance.

La Cour de cassation approuve cette décision : après « avoir fait ressortir la volonté des époux [P] de poursuivre des activités hôtelières dans un autre établissement avec le concours des banques et relevé, sans inverser la charge de la preuve, qu’ils ne démontraient pas de façon certaine que les solutions alternatives, fiscalement avantageuses pour eux mais impliquant une modification de l’organisation patrimoniale du projet, auraient été acceptées par les acquéreurs et les prêteurs, la cour d’appel a pu retenir que le défaut de conseil imputable au notaire et à l’expert-comptable avait engendré une perte de chance pour les époux [P] d’éviter le redressement fiscal dans la proportion des deux tiers ». Les juges du fond ont dès lors « implicitement mais nécessairement estimé… que les époux [P] se seraient, dans la proportion inverse d’un tiers, peut-être engagés dans les mêmes conditions dans l’opération ayant donné lieu au redressement fiscal, et écarté le moyen soutenant qu’ils auraient renoncé à cette opération s’ils avaient été mieux informés ».

Pacte Dutreil

Absence de proposition du dispositif Dutreil

La tentation est grande pour le notaire de passer sous silence l’existence du dispositif Dutreil, compte tenu de sa complexité et des risques qu’il encourt dans sa mise en œuvre.

Or, le professionnel encourt la responsabilité s’il ne propose pas le mécanisme fiscal le plus avantageux (Cass. civ., 9 déc. 2000). Le notaire doit éclairer le choix de son client en l’informant de la possibilité pour lui de bénéficier de l’exonération prévue par l’article 787 C du CGI même en présence d’un avocat consulté sur l’opération projetée (CA Paris, 25 avr. 2017, n° 15/13799 ; Cass. 1re civ., 14 nov. 2018, n° 17-20.946 ; CA Versailles, 27 oct. 2020, n° 18/08139 ; CA Paris, 15 janv. 2019). C’est ainsi qu’un notaire qui interroge l’héritier sur l’existence d’un engagement collectif souscrit du vivant du défunt, n’informe pas l’héritier qu’en l’absence de cette souscription, il avait la possibilité de la faire lui-même dans les 6 mois à compter du décès. En d’autres termes, le notaire se contente d’interroger l’héritier sur l’existence d’un pacte déjà existant. Mais il omet d’indiquer que, faute d’un tel acte, l’héritier pouvait lui-même souscrire un engagement collectif dans un délai légal de six mois après le décès, afin de bénéficier du régime Dutreil (CA Rouen, 14 janv. 2015, n° 14/01137 ; Cass. 1re civ., 14 nov. 2018, n° 17-20.946 ; CA Montpellier, 1re ch., 20 févr. 2014, n° 11/07790 ; CA Paris, pôle 2, ch. 1, 25 avr. 2017, n° 15/1379).

Mauvaise réalisation du Dutreil par le notaire

Parmi les fautes les plus graves reprochées au notaire figure celle tenant à la constitution défectueuse d’un pacte Dutreil, entraînant la perte du bénéfice fiscal attaché au dispositif.

Dans une affaire récente (CA Limoges, 7 mars 2024, n° 22/00888), des époux avaient, avec l’aide de leur notaire, transmis la nue-propriété des titres de leur société à leurs enfants, en ayant souscrit un engagement collectif de conservation. L’administration fiscale a toutefois remis en cause l’exonération de 75 % prévue à l’article 787 B du CGI, au motif que les statuts ne limitaient pas les droits de vote de l’usufruitier, condition impérative en cas de démembrement. La cour d’appel a retenu la responsabilité civile du notaire pour manquement à son devoir d’information, de conseil et d’efficacité, en considérant que ce dernier aurait dû vérifier les statuts, alerter les clients et les accompagner dans la mise en conformité nécessaire. Ce type de manquement, fréquent en pratique, illustre le haut niveau d’exigence pesant sur le notaire en matière fiscale : il doit non seulement connaître les conditions du régime fiscal invoqué, mais surtout veiller à leur pleine effectivité, sous peine d’engager sa responsabilité professionnelle.

Responsabilité du notaire pour recel successoral

C’est une question que les héritiers lésés posent régulièrement sur les forums : le notaire peut-il être tenu responsable lorsqu’un acte de notoriété omet délibérément certains héritiers, ou lorsqu’un partage est établi en occultant des biens ?

La réponse est oui — sous conditions.

Le notaire chargé d’une succession est investi d’une mission de vérification et d’authentification. Il doit établir l’acte de notoriété, rechercher les héritiers, consulter le fichier central des dernières volontés, vérifier les actes d’état civil. Si, par négligence, il instrumente un acte de notoriété qui omet des héritiers sans chercher à vérifier l’exhaustivité des informations fournies, il engage sa responsabilité civile.

La Cour de cassation a retenu la faute d’un notaire qui avait dressé un acte de notoriété ne mentionnant aucune pièce justificative produite, sans pallier cette absence par une déclaration sur l’honneur ni alerter sur les risques d’une notoriété incomplète (Cass. 1re civ., 9 avr. 2014). De même, le notaire ne saurait se borner à reproduire dans la déclaration de succession les informations que lui ont communiquées les héritiers présentés à lui, sans effectuer les vérifications qui lui incombent — notamment lorsque des indices lui permettaient de suspecter l’existence d’autres ayants droit ou d’autres biens (Cass. 1re civ., 29 mai 2013, n° 12-21.781).

En revanche, la complicité active du notaire dans un recel successoral — c’est-à-dire le fait de sciemment instrumenter un acte falsifié pour favoriser certains héritiers au détriment d’autres — sort du champ de la responsabilité civile ordinaire pour entrer dans celui de la responsabilité pénale (faux en écriture authentique, complicité de recel).

Le point de départ de la prescription dans ces dossiers mérite attention : le délai de cinq ans court non à compter de la date de l’acte de notoriété défectueux, mais à compter du jour où les héritiers lésés ont eu connaissance de leur éviction — ce qui peut être bien postérieur, notamment lorsque les biens successoraux n’ont été vendus ou liquidés que des années après le décès. Sur les règles de prescription applicables aux actions successorales, voir : La prescription en droit des successions. Sur les voies pour sortir d’une indivision bloquée en parallèle d’une action contre le notaire : Le partage judiciaire d’une succession, étape par étape.

Responsabilité du notaire en cas de capacité douteuse — abus de faiblesse

C’est l’une des situations les plus sensibles et les plus contentieuses de la pratique notariale. Un testateur âgé, une personne sous l’emprise d’un tiers, un majeur dont les facultés mentales sont altérées : le notaire doit-il refuser d’instrumenter ? Et s’il instrumente malgré des signes d’alerte, engage-t-il sa responsabilité ?

L’obligation de vigilance est exigeante. La Cour de cassation impose une vigilance particulière lorsque des circonstances permettent de mettre en doute les facultés mentales d’un client. Cette obligation est renforcée pour le « notaire de famille » — celui qui connaît son client depuis longtemps et ne peut prétendre ignorer une dégradation progressive (Cass. 1re civ., 24 févr. 1998, n° 95-21.473). Elle s’applique dès que des troubles sont manifestes pour une personne dépourvue de compétences médicales (Cass. 1re civ., 13 nov. 1998, n° 95-19.686), ou lorsque le comportement du client lors de la signature aurait dû alerter : une procuration injustifiée donnée à l’improviste par une personne que le notaire ne connaît pas et qu’il ne peut rencontrer, dans des circonstances qui devaient l’amener à douter des facultés mentales du mandant (Cass. 1re civ., 2 oct. 2013, n° 12-24.754).

Ce que le notaire doit faire face à un doute. La jurisprudence attend du notaire qu’il prenne des précautions actives : solliciter un certificat médical d’aptitude, faire confirmer par deux témoins que le signataire semble sain d’esprit au moment de l’acte, refuser d’instrumenter si les troubles sont manifestes et irrésistibles. Il ne peut pas se contenter de reproduire les déclarations du testateur sur sa propre aptitude intellectuelle — cela ne l’exonère pas si des signes d’alerte étaient présents (Cass. 1re civ., 14 nov. 2000, n° 99-11.910).

La frontière avec la responsabilité pénale. Lorsque le notaire instrumente sciemment au profit d’un tiers qui exerce une influence indue sur une personne vulnérable, la qualification d’abus de faiblesse (C. pén., art. 223-15-2) ou de complicité peut être envisagée. En pratique, la voie civile reste la plus fréquente : les héritiers lésés demandent la nullité de l’acte pour insanité d’esprit (C. civ., art. 414-1) et engagent la responsabilité du notaire pour ne pas avoir exercé la vigilance requise.

Point de départ de la prescription. L’action en nullité pour insanité d’esprit se prescrit par cinq ans à compter du jour où la personne a connaissance de l’acte (C. civ., art. 414-2). L’action en responsabilité contre le notaire court à compter du jour où les héritiers ont eu connaissance de la faute — généralement le décès du disposant, qui révèle l’acte litigieux.

Erreur sur la superficie — loi Carrez

Le notaire qui instrumente une vente immobilière sans vérifier la cohérence de la superficie mentionnée dans l’acte avec les données dont il dispose engage sa responsabilité. Cela vaut en particulier lorsque le titre mentionne une surface manifestement incohérente avec la description du bien, ou lorsque des documents en sa possession (état descriptif de division, précédents actes) auraient permis de déceler une anomalie (Cass. 1re civ., 25 mars 2010, n° 09-66.282 : le notaire disposait d’éléments de nature à le faire douter de l’exactitude des surfaces déclarées).

L’erreur de superficie peut fonder une action en réduction du prix sur le fondement de la loi Carrez (art. 46 loi du 10 juillet 1965) si l’écart excède 1/20e de la surface mentionnée dans l’acte — mais cette action est dirigée contre le vendeur, pas contre le notaire. La responsabilité du notaire est distincte : elle repose sur son manquement au devoir d’information et de conseil sur les risques d’une superficie erronée et sur les recours disponibles. Pour le détail des recours contre le géomètre ou le vendeur, voir l’article : Erreur de superficie dans un lot de copropriété : quels recours ?

Vente en viager — absence d’aléa

Le notaire qui instrumente un viager alors que le vendeur est en phase terminale, ou présente une pathologie dont l’issue à court terme est médicalement certaine, commet une faute. L’aléa est en effet une condition de validité du contrat de viager (C. civ., art. 1975) : en son absence, l’acte est nul. La Cour de cassation a retenu la responsabilité du notaire pour avoir reçu un viager dépourvu d’aléa sans alerter les parties sur ce risque de nullité (Cass. 1re civ., 21 sept. 2016, n° 15-25.717). Le notaire, s’il a connaissance de l’état de santé du crédirentier — ou si des circonstances évidentes auraient dû l’alerter —, ne peut instrumenter sans avoir expressément prévenu les parties.

Notaire et divorce — état liquidatif erroné

En matière de divorce, le notaire chargé d’établir l’état liquidatif du régime matrimonial engage sa responsabilité s’il omet un bien dans l’inventaire, applique incorrectement les règles de récompenses ou de reprises, ou ne conseille pas les époux sur les conséquences patrimoniales de l’opération projetée.

La jurisprudence est exigeante : le notaire doit informer les parties des règles du régime matrimonial qu’elles ont choisi et de leurs incidences concrètes sur le partage — y compris lorsque l’acte a été préparé par les avocats des parties (Cass. 1re civ., 3 mars 2021, n° 19-16.065 : il résulte des termes de l’acte que les époux ont reçu une information du notaire relative à la notion de communauté et aux conséquences de l’inclusion ou de l’exclusion des biens). Un état liquidatif qui laisse de côté un bien immobilier commun, ou qui évalue incorrectement des parts sociales, peut fonder une action en responsabilité contre le notaire.

DPE erroné — responsabilité du notaire instrumentaire

Le notaire qui instrumente une vente immobilière avec un DPE manifestement incohérent — performance énergétique affichée incompatible avec la configuration ou l’ancienneté du bien — sans alerter l’acquéreur sur ce risque manque à son devoir de conseil.

Depuis le 1er juillet 2021, le DPE est opposable. L’acquéreur victime d’un DPE erroné peut agir contre le diagnostiqueur et contre le vendeur — mais aussi, dans certains cas, contre le notaire qui n’a pas exercé la vigilance attendue face à des informations manifestement douteuses. Le notaire n’est pas diagnostiqueur et ne peut se substituer à l’expert. Mais dès lors qu’une contradiction évidente ressort des documents dont il dispose, son devoir d’investigation l’oblige à en faire état et à alerter les parties (principe rappelé dans Cass. 1re civ., 6 févr. 2013, n° 11-27.842 sur le devoir de suspicion).

Pour le détail des recours en cas de DPE erroné — contre le diagnostiqueur, le vendeur et l’assureur — voir l’article dédié : DPE erroné : comment se faire rembourser ?

Défaut de purge d’un droit de préemption

Le notaire est tenu de purger les droits de préemption avant de finaliser la vente : droit de préemption urbain (DPU) exercé par la commune, droit de préférence du locataire commercial (art. L. 145-46-1 C. com.), droit de préemption du locataire d’habitation en cas de vente à la découpe (art. 15 loi du 6 juillet 1989). L’omission de cette formalité expose l’acquéreur à une action en substitution par le titulaire du droit — c’est-à-dire la possibilité pour ce dernier de se substituer à l’acquéreur aux conditions de la vente.

La responsabilité du notaire est alors engagée pour défaut d’efficacité de l’acte instrumenté (Cass. 3e civ., 10 oct. 2012, n° 11-21.932 : responsabilité pour défaut de purge d’un pacte de préférence). Le préjudice de l’acquéreur est direct : perte du bien acquis, remboursement du prix, frais exposés pour rien.

Notaire et promesse de vente — délais non respectés

La responsabilité du notaire peut être engagée à chaque stade de l’opération immobilière, y compris en amont de l’acte authentique. Deux situations récurrentes :

• Réception de l’acte authentique avant l’expiration du délai de recours contre le permis de construire : le notaire qui signe sans s’assurer que le permis est purgé de tout recours expose l’acquéreur au risque d’annulation du permis et à la perte de la valeur du bien (Cass. 1re civ., 9 déc. 2010, n° 09-70.816).
• Régularisation d’une promesse sans vérifier la caducité d’une promesse antérieure : le notaire engage sa responsabilité s’il instrumente une promesse de vente sans avoir vérifié qu’aucune promesse antérieure valide ne grève encore le bien (Cass. 1re civ., 17 oct. 2012, n° 11-16.951).

Les conditions pour engager la responsabilité civile du notaire

Trois conditions cumulatives : une faute, un préjudice, un lien de causalité.

La faute

La faute s’apprécie in abstracto, par comparaison avec le comportement qu’aurait adopté un officier public normalement prudent, diligent et compétent. Elle peut être intentionnelle ou non intentionnelle — la faute la plus légère suffit à engager la responsabilité intégrale. Elle peut être commise par le notaire lui-même ou par ses collaborateurs, dont il répond.

Sauf pour le devoir de conseil — où la preuve incombe au notaire —, c’est au client de rapporter la preuve de la faute.

Le préjudice

Le préjudice doit être certain, actuel et personnel. Il peut être patrimonial (perte de valeur d’un bien, redressement fiscal, frais supplémentaires) ou extrapatrimonial. Le client doit produire les éléments permettant d’en évaluer l’étendue.

Le lien de causalité

La faute doit être la cause directe du dommage. Ce lien peut être rompu par un fait extérieur imprévisible et irrésistible, ou — plus fréquemment — par la faute propre du client, qui peut réduire ou supprimer l’indemnisation (voir la section sur la faute de la victime).

Ce que vous pouvez obtenir : réparation intégrale et perte de chance

La réparation intégrale du préjudice

La responsabilité notariale est régie par le principe de réparation intégrale (Cass. 1re civ., 9 nov. 2004, n° 02-12.506 ; Cass. 1re civ., 29 nov. 2005 ; Cass. 1re civ., 30 oct. 2013, n° 12-20.997 ; Cass. 1re civ., 2 juill. 2014, n° 13-17.894 ; Cass. 1re civ., 21 juin 2017, n° 15-17.059 ; Cass. 1re civ., 5 avr. 2018, n° 17-14.114).

Un point important et souvent méconnu : la responsabilité du notaire n’est pas subsidiaire. Le client n’est pas tenu d’épuiser d’abord les recours contre d’autres débiteurs (le vendeur, par exemple) avant d’agir contre le notaire. La Cour de cassation a clairement établi ce principe : l’existence d’autres voies de droit permettant à la victime de recouvrer ce qui lui est dû ne prive pas le préjudice de son caractère certain et actuel (Cass. 1re civ., 25 nov. 2015, n° 14-26.245 ; Cass. 1re civ., 22 sept. 2016, n° 15-13.840 ; Cass. 1re civ., 13 mars 2019, n° 18-10.518). En pratique, cela signifie que vous pouvez assigner directement le notaire (et son assureur MMA) sans avoir préalablement poursuivi le vendeur défaillant ou les autres responsables. C’est un levier stratégique majeur.

La perte de chance

La perte d’une chance se définit comme « la disparition certaine d’une éventualité favorable ». Elle constitue un dommage actuel et certain dès lors qu’elle prive une personne d’une probabilité raisonnable d’obtenir un avantage ou d’éviter un préjudice (Cass. 1re civ., 5 févr. 2014, n° 12-29.476 ; Cass. 1re civ., 30 avr. 2014, n° 13-16.380).

Encore faut-il que la chance perdue soit réelle, sérieuse et raisonnable. La jurisprudence l’exige de manière constante (Cass. 2e civ., 23 juin 1993, n° 91-20.728 ; CA Versailles, 1re ch., 6 avr. 2006, n° 05/02768 ; Cass. 1re civ., 27 juin 2006, n° 04-14.938).

Dans le domaine de l’activité notariale, de nombreux exemples illustrent les contours de ce préjudice particulier. La perte de chance a ainsi été reconnue pour :

• ne pas avoir pu réaliser un acte à la date ou aux conditions prévues (Cass. 1re civ., 10 mars 1964 ; Cass. 1re civ., 5 avr. 2018, n° 17-14.114, s’agissant de la perte de chance d’obtenir des avantages fiscaux) ;
• ne pas avoir pu obtenir une garantie hypothécaire ou un cautionnement (Cass. 2e civ., 23 juin 1993, n° 91-20.728 ; CA Paris, 1re ch., 13 avr. 2005) ;
• ne pas avoir pu être indemnisé par une compagnie d’assurances (CA Paris, 1re ch., 24 janv. 2006, n° 04/24008 ; CA Aix-en-Provence, 3 mai 2006) ;
• être exposé à un manque à gagner dont l’évaluation demeure incertaine (Cass. 3e civ., 18 févr. 2016, n° 15-12.719 ; Cass. 3e civ., 1er juin 2017, n° 16-14.428 ; Cass. 3e civ., 1er juin 2017, n° 16-14.427 ; Cass. 3e civ., 1er juin 2017, n° 16-14.420) ;
• ne pas avoir pu éviter des poursuites judiciaires (CA Montpellier, 1re ch., 7 déc. 2004, n° 03/04727) ;
• pour un acquéreur, ne pas avoir pu négocier un prix plus bas lorsque le terrain objet de la vente s’est révélé non constructible (CA Paris, 1re ch., 24 janv. 2006, n° 04/24566).

La perte de chance cède la place à une indemnisation intégrale lorsque le client aurait à l’évidence choisi une option différente s’il avait été correctement conseillé — sur un plan fiscal (Cass. 1re civ., 9 déc. 2010, n° 09-16.531) ou civil (Cass. 1re civ., 16 déc. 2015, n° 14-29.758). À l’inverse, la perte de chance est écartée lorsqu’il est certain que le client, même bien informé, aurait poursuivi l’opération dans les mêmes conditions (Cass. com., 19 janv. 2010, n° 09-65.472).

Ce qui peut réduire l’indemnisation : la faute de la victime

C’est un point que les clients découvrent souvent avec surprise lors de la procédure. Bien que le devoir de conseil du notaire soit absolu et ne puisse être pondéré selon la qualité du client, la jurisprudence retient fréquemment la faute de la victime comme cause d’exonération partielle de l’officier public.

Quelques situations concrètes dans lesquelles l’indemnisation a été réduite ou écartée :

• le client aurait contracté aux mêmes conditions même s’il avait été correctement informé (Cass. 1re civ., 26 janv. 2012, n° 10-21.529 ; Cass. 3e civ., 17 janv. 2019, n° 17-26.490) ;
• le client a pris en connaissance de cause un risque manifeste d’éviction ou de retrait de permis de construire (Cass. 1re civ., 11 mars 2020, n° 18-24.950 ; Cass. com., 27 juin 2018, n° 16-26.360) ;
• le client a lui-même provoqué l’échec de l’opération, par exemple en refusant toute prorogation du délai de levée d’option (Cass. 1re civ., 11 mars 2020, n° 18-25.994) ;
• le client a omis de retirer une lettre recommandée notifiant un compromis de vente (Cass. 1re civ., 14 févr. 2018, n° 17-10.514).

La faute de la victime peut, dans des cas extrêmes, être totalement exonératoire — notamment lorsqu’elle est dolosive (Cass. 3e civ., 30 nov. 2011, n° 10-30.612). Mais la Cour de cassation ne fait pas de cette exonération totale une règle automatique : un notaire qui a personnellement prêté son concours à une opération dolosive reste partiellement responsable (Cass. 1re civ., 11 janv. 2017, n° 15-22.776).

À noter également que certains types de préjudices ne sont tout simplement pas indemnisables : les frais de la vente immobilière en eux-mêmes ne constituent pas un préjudice réparable (Cass. 3e civ., 11 juill. 2019, n° 18-16.690), pas plus que l’impôt légalement dû en cas de redressement fiscal — seuls les majorations et intérêts de retard, ou la perte de chance d’un montage alternatif, sont réparables (Cass. 1re civ., 5 févr. 2020, n° 18-23.750 ; Cass. 1re civ., 13 mars 2024, n° 19-21.360).

Ces facteurs de réduction ne doivent pas décourager l’action : ils doivent simplement être anticipés dès la constitution du dossier, pour en calibrer les prétentions indemnitaires avec réalisme.

L’assurance du notaire

Tout notaire est obligatoirement assuré en responsabilité civile professionnelle. L’assurance est collective, gérée via la Caisse centrale de garantie des notaires (CCGN), et couvre les fautes, négligences et erreurs du notaire et de ses collaborateurs. Elle ne couvre pas les fautes intentionnelles (C. assur., art. L. 113-1) — raison pour laquelle, en cas de détournement ou fraude avérée, il peut être stratégique d’assigner également la structure sociétaire pour ses propres négligences de surveillance, ce qui peut activer sa propre couverture d’assurance.

Les délais pour agir : ne pas se laisser prescrire

Le délai de prescription de l’action en responsabilité civile professionnelle contre le notaire est de cinq ans à compter du jour où le client a connu ou aurait dû connaître les faits ayant causé le dommage (art. 2224 C. civ.). Ce délai peut être interrompu par une citation en justice, une reconnaissance de responsabilité du notaire, ou une demande de médiation.

La détermination du point de départ est souvent plus favorable au client qu’on ne le croit. La jurisprudence a multiplié les précisions en ce sens :

• En matière de redressement fiscal, le délai court à compter de la décision qui condamne définitivement le contribuable — et non à compter de la date de l’acte défaillant (Cass. 1re civ., 29 juin 2022, n° 21-10.720).
• En matière de vente immobilière, le point de départ est la décision constatant définitivement l’indivision litigieuse, et non la date de l’assignation délivrée par des tiers (Cass. 1re civ., 9 sept. 2020, n° 18-26.390).
• Lorsque le préjudice résulte d’une condamnation au paiement de sommes dues au titre d’un prêt, le délai court à compter de la décision définitive de condamnation (Cass. 1re civ., 9 mars 2022, n° 20-15.012).
• En matière de désolidarisation de prêts immobiliers, le dommage ne se manifeste qu’au moment où les établissements de crédit exigent l’exécution des engagements dont le client soutient qu’il aurait dû être délié par l’acte liquidatif (Cass. 1re civ., 29 janv. 2024, n° 22-16.439).
• Lorsque le dommage naît de l’échec d’une procédure contentieuse opposant le client à un tiers, le délai court à compter de la décision passée en force de chose jugée — et non à compter de l’assignation délivrée à l’auteur du recours (Cass. ch. mixte, 19 juill. 2024, n° 22-18.729 et 20-23.527).

En revanche, la durée totale de la prescription ne peut excéder dix ans à compter de la manifestation du dommage, même si le point de départ du délai quinquennal est tardif (Cass. 1re civ., 3 nov. 2021, n° 20-18.168).

Le piège prescriptionnel de la Chambre des notaires : la saisine de la Chambre n’interrompt pas le délai de prescription. Des clients ont attendu plusieurs mois ou années la réponse de la Chambre et se sont retrouvés prescrits. Ce point est développé dans la section suivante.

Quel recours face à un notaire qui traîne ?

C’est l’une des situations les plus fréquemment décrites sur les forums : le notaire ne répond plus, la succession n’avance pas, les héritiers relancent en vain depuis des mois.

La mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception est la première étape utile. Elle fixe une date, crée une trace écrite, et constitue le point de départ d’une éventuelle faute de négligence caractérisée. Elle peut suffire à débloquer un dossier : certains notaires réagissent immédiatement à la formalisation d’une demande écrite.

La saisine du président de la Chambre des notaires (ou du procureur de la République, qui exerce la surveillance des offices) peut parfois accélérer les choses. Mais elle reste un levier limité : la Chambre n’a pas de pouvoir d’injonction sur le traitement des dossiers individuels. Et surtout, elle n’interrompt pas la prescription — voir la section suivante.

Si le blocage est structurel — succession complexe avec héritiers récalcitrants, désaccord sur un inventaire, refus de signer —, la voie judiciaire s’impose : assignation en partage devant le tribunal judiciaire, voire désignation d’un notaire commis par le juge.

Le délai de prescription de cinq ans court pendant toute cette période. Attendre n’est jamais neutre.

La saisine de la Chambre des notaires : un recours disciplinaire qui n’indemnise pas

Lorsqu’un client s’estime lésé par son notaire, son premier réflexe est souvent d’écrire à la Chambre des notaires pour se plaindre. C’est gratuit, accessible sans avocat, et cela donne le sentiment d’agir. Il faut pourtant être très clair sur ce que cette démarche ne fait pas.

La Chambre des notaires est une instance disciplinaire, pas indemnitaire. Elle peut prononcer des sanctions contre le notaire (avertissement, blâme, suspension temporaire, destitution), mais elle n’a aucun pouvoir pour condamner le notaire à verser un centime au client lésé. Le client qui s’adresse à la Chambre en espérant obtenir réparation repart systématiquement les mains vides — et souvent énervé d’avoir perdu du temps.

En pratique, les suites données à ces plaintes sont rares et les sanctions légères. La Chambre est composée de notaires élus par leurs pairs. La solidarité confraternelle est une réalité. Les dossiers les plus graves — détournements manifestes, négligences répétées — peuvent aboutir à une suspension ou une destitution, mais pour un manquement au devoir de conseil ou une erreur dans une formalité, la réponse disciplinaire est généralement sans effet utile pour le plaignant.

Le piège principal est prescriptionnel. La saisine de la Chambre des notaires n’interrompt pas le délai de prescription de cinq ans de l’action civile en responsabilité (art. 2224 C. civ.). Ce délai court pendant toute la procédure disciplinaire. Des clients ont attendu la réponse de la Chambre — parfois un an ou deux —, ont reçu une réponse négative ou une sanction symbolique, et se sont ensuite retrouvés prescrits pour agir en justice. C’est une situation tragique et évitable.

Ce qui interrompt la prescription, en revanche : la mise en demeure adressée au notaire (point de départ d’un nouveau délai si elle vaut reconnaissance de la créance), la citation en justice, ou la demande de médiation auprès du médiateur du notariat.

En résumé : la plainte à la Chambre des notaires peut se faire, elle ne coûte rien, et elle peut servir à constituer un dossier ou à exercer une pression psychologique. Mais elle ne remplace pas l’action civile. Le client qui veut être indemnisé doit consulter un avocat et agir devant le tribunal judiciaire — sans attendre le résultat de la procédure disciplinaire.

La responsabilité pénale du notaire

La responsabilité civile n’est pas le seul angle d’attaque. Dans certaines situations, la faute du notaire peut revêtir un caractère pénal — et c’est alors une tout autre procédure qui s’ouvre.

La frontière est importante : en matière civile, une faute non intentionnelle suffit pour engager la responsabilité et obtenir indemnisation. En matière pénale, il faut en principe démontrer une faute intentionnelle — c’est-à-dire la volonté de commettre l’acte en sachant qu’il est illicite. C’est un standard probatoire sensiblement plus élevé.

Les infractions pénales les plus fréquemment reprochées aux notaires sont les suivantes :

• L’abus de confiance (art. 314-1 C. pén.) : détournement de fonds remis au notaire pour un usage déterminé — par exemple, des fonds de séquestre utilisés à d’autres fins, ou tardant anormalement à être reversés.
• L’escroquerie (art. 313-1 C. pén.) : emploi de manœuvres frauduleuses pour obtenir la remise de fonds — plus rare, mais pas inconnu dans des montages impliquant des faux. La qualité de notaire constitue un cas d’abus de qualité vraie au sens de l’article 313-1. Sur les éléments constitutifs : Escroquerie : tout comprendre.
• Le faux en écriture authentique (art. 441-4 C. pén.) : c’est l’infraction la plus grave susceptible d’être reprochée à un notaire. L’acte authentique bénéficiant d’une force probante particulière, sa falsification est sévèrement punie.
• Le détournement de fonds et la violation du secret professionnel (art. 226-13 C. pén.) complètent ce panorama.

La responsabilité pénale du notaire peut également être engagée lorsqu’il reçoit ou manipule des fonds dont l’origine frauduleuse lui était connue — exposant à une qualification de complicité ou de recel.

Lorsqu’une infraction pénale est constituée, la victime peut se constituer partie civile dans le cadre de la procédure pénale pour obtenir réparation, sans préjudice d’une action civile distincte devant le tribunal judiciaire.

En pratique, la plainte pénale (avec ou sans constitution de partie civile) contre un notaire se dépose auprès du Procureur de la République du ressort où le notaire exerce, ou directement entre les mains d’un juge d’instruction par voie de plainte avec constitution de partie civile. L’assistance d’un avocat est vivement recommandée pour calibrer la qualification retenue et éviter de se voir opposer une fin de non-recevoir.

Comment assigner en pratique ?

Quelle juridiction ? Le tribunal judiciaire est compétent pour statuer sur la responsabilité civile professionnelle du notaire — pas la Chambre des notaires, pas le tribunal de commerce. Pour comprendre le déroulement concret d’une procédure au fond : Les étapes d’un contentieux judiciaire : guide pratique.

Faut-il un avocat ? Oui, la représentation est obligatoire devant le tribunal judiciaire. Un avocat spécialisé en responsabilité notariale évalue la faute, chiffre le préjudice et identifie les bons défendeurs. Si d’autres professionnels sont impliqués dans le même dossier (expert-comptable, agent immobilier, avocat rédacteur), leurs responsabilités peuvent être engagées conjointement. Sur la responsabilité de l’avocat : Comment engager la responsabilité civile de l’avocat ? Sur la responsabilité de l’agent immobilier : Comment engager la responsabilité de l’agent immobilier ?

Le notaire

Il est possible d’assigner personnellement le notaire, en responsabilité civile professionnelle. Dans certains cas, on peut aussi diriger l’action contre la structure (société notariale) au sein de laquelle il exerçait lorsqu’il a commis la faute.

Si le notaire est à la retraite, son adresse personnelle peut être obtenue auprès de sa chambre régionale des notaires.

Mais attention : il n’est pas obligatoire d’assigner le notaire lui-même si l’on choisit d’exercer l’action directe contre son assureur, conformément à l’article L. 124-3 du Code des assurances :

« La victime dispose d’une action directe contre l’assureur de l’auteur du fait dommageable. »

Cela peut même s’avérer plus stratégique, notamment lorsque le notaire n’a pas transmis son dossier à l’assureur, car ce dernier disposera alors de moins d’éléments pour contester la demande (absence de direction de procès).

Si le notaire est décédé, il faut soit attaquer ses héritiers soit l’assureur.

L’assureur

Le notaire est assuré, comme la quasi-totalité de ses confrères, auprès des MMA, à travers deux entités distinctes qu’il convient d’assigner ensemble :

• MMA IARD (RCS 440 048 882)
• MMA IARD Assurances Mutuelles (RCS 775 652 126)

Ces entités sont domiciliées à Niort, ce qui a une incidence sur la compétence territoriale. Conformément à l’article R. 114-1 du Code des assurances, la juridiction territorialement compétente est celle :

• du domicile de l’assureur (Niort),
• ou du domicile de l’assuré (le notaire), au choix du demandeur.

En résumé : il est possible d’assigner le notaire seul, la structure notariale, l’assureur seul, ou les deux ensemble. L’action directe contre l’assureur peut s’avérer plus stratégique lorsque le notaire n’a pas transmis son dossier — l’assureur dispose alors de moins d’éléments pour contester. En pratique, on recommande d’assigner les deux entités MMA au choix du tribunal compétent (Niort ou domicile du notaire).

Et en cas d’acte d’un notaire salarié ?

Lorsqu’un notaire exerce en qualité de salarié, il n’engage pas personnellement sa responsabilité civile professionnelle pour les actes qu’il accomplit. Conformément à l’article 6 du décret du 15 janvier 1993, c’est le titulaire de l’office notarial qui répond des actes réalisés par son notaire salarié dans le cadre de ses fonctions.

Il est juridiquement impossible d’assigner directement le notaire salarié, car celui-ci agit sous l’autorité du notaire titulaire. En cas d’erreur ou de manquement, c’est donc le titulaire de l’office qui assume la responsabilité civile et doit indemniser le client pour le préjudice subi. Toute action en responsabilité doit être engagée contre le titulaire de l’office notarial — et non contre le salarié.

Article 6 du décret n° 93-82 du 15 janvier 1993 portant application de l’article 1er ter de l’ordonnance n° 45-2590 du 2 novembre 1945 et relatif aux notaires salariés : « Le titulaire de l’office est civilement responsable du fait de l’activité professionnelle exercée pour son compte par le notaire salarié. »

Le cas du notaire associé dans une société/structure (SCP, SELARL)

La plupart des notaires exercent aujourd’hui au sein d’une structure sociétaire (SCP, SELARL, SELAS, STON). Cela a des conséquences directes sur les cibles possibles d’une assignation.

Principe : la responsabilité reste individuelle. Quelle que soit la forme sociale, c’est toujours le notaire instrumentaire qui répond de ses propres actes sur l’ensemble de son patrimoine. La structure ne dilue pas sa responsabilité personnelle.

Mais la société est solidairement responsable avec lui (L. 29 nov. 1966, art. 16 pour les SCP ; L. 31 déc. 1990, art. 16 pour les SEL) : « Chaque associé répond sur l’ensemble de son patrimoine des actes professionnels qu’il accomplit. La société est solidairement responsable avec lui. » Vous pouvez donc assigner le notaire seul, la société seule, ou les deux ensemble — à votre choix, sans hiérarchie entre ces options (Cass. 1re civ., 23 nov. 2004, n° 03-13.038). Attention : assigner un notaire en qualité d’associé d’une SCP ne vaut pas appel à la cause implicite de la société — il faut l’assigner expressément (CA Paris, 3 mai 2017, n° 16/21963).

Exception : la société de moyens ne partage que les charges matérielles (locaux, personnel). Chaque notaire y exerce de façon indépendante. La société de moyens n’assume aucune responsabilité solidaire — seul le notaire instrumentaire répond.

En cas de faute intentionnelle du notaire, l’assureur peut refuser sa garantie (C. assur., art. L. 113-1, al. 2). Dans ce cas, assigner la société devient stratégique : si elle a commis ses propres négligences de surveillance — par exemple en intégrant dans sa comptabilité des fonds d’origine suspecte sans poser de questions —, sa propre assurance peut être mobilisée. La Cour de cassation l’a confirmé dans une affaire où un notaire associé avait multiplié les opérations interdites et où la SCP avait fait preuve d’une totale passivité (Cass. 1re civ., 15 mars 2005, n° 00-21.068).

En SCP, les associés répondent indéfiniment des dettes sociales (L. 29 nov. 1966, art. 15) — y compris après le départ de l’associé fautif (Cass. 3e civ., 24 avr. 2003, n° 01-12.658). En SEL, la responsabilité des associés est limitée aux apports.

Exercice sous forme sociale et disparition « de facto » de la substitution

Lorsqu’un notaire est absent ou empêché, la substitution par un confrère extérieur à l’étude reste possible en théorie — mais en pratique quasi-disparue : un notaire associé reçoit l’acte à sa place. Cette précision importe néanmoins pour la responsabilité : le notaire substitué conserve la responsabilité de l’acte reçu par le notaire substituant, sauf négligence ou faute purement personnelle de ce dernier (RNot., art. 18).

Notaire successeur

Principe : le successeur ne répond pas des fautes de son prédécesseur. Les fautes sont personnelles et ne se transmettent pas passivement avec l’office (Cass. 1re civ., 29 juin 2016, n° 15-17.591 ; Cass. 1re civ., 27 nov. 2008, n° 05-17.740). Si votre notaire a commis une faute et qu’il a depuis été remplacé, le successeur n’en répond pas — à moins qu’il ait lui-même commis une faute propre.

Mais le successeur a ses propres obligations dès sa prise de fonctions. À compter de sa prestation de serment, il doit vérifier l’état des actes en cours, accomplir les formalités nécessaires et surveiller la bonne exécution des opérations engagées par son prédécesseur (Cass. 1re civ., 23 nov. 1977). S’il néglige un dossier en cours — par exemple omet de renouveler une inscription hypothécaire dont l’échéance approche —, il engage sa propre responsabilité.

La jurisprudence est plus sévère qu’autrefois. Il ne peut plus se fier aux énonciations d’un acte antérieur : il doit vérifier les origines de propriété, détecter les servitudes, contrôler les charges grevant un bien. La jurisprudence qui l’autorisait à « tenir pour constantes » les stipulations d’un acte authentique précédent est révolue depuis la proclamation du caractère absolu du devoir de conseil (Cass. 1re civ., 12 févr. 2002, n° 99-11.106 ; Cass. 1re civ., 6 févr. 2013, n° 11-27.842).

Les responsabilités peuvent se cumuler. Si prédécesseur et successeur ont chacun commis une faute à l’occasion d’une même opération, les deux sont responsables — dans la proportion de leurs fautes respectives (Cass. 1re civ., 28 oct. 1991, n° 90-14.965).

Notaire en second ou en concours

Notaire en second

Le notaire en second intervient dans des cas précis et limités : parties ne sachant pas signer, testaments authentiques, actes de révocation de testament. Son rôle se borne à légaliser la signature du notaire instrumentaire — il n’a pas participé à la rédaction de l’acte. Sa responsabilité ne peut être retenue que sur le seul point de sa présence : la régularité de la lecture, du recueil des signatures ou des signatures elles-mêmes.

Exception notable : les actes de renonciation anticipée à l’action en réduction (C. civ., art. 930) et de renonciation au retranchement (C. civ., art. 1527), introduits par la loi n° 2006-728 du 23 juin 2006, doivent être reçus par deux notaires et sont signés séparément par chaque renonçant. La proximité de leur régime avec les actes reçus en concours les expose à une responsabilité plus étendue pour le notaire en second.

Notaire en concours

Le concours est la situation courante : chaque partie à un acte est assistée de son propre notaire, l’un tenant la minute. Les deux notaires assument la même responsabilité. Depuis l’arrêt du 26 novembre 1996, la Cour de cassation est claire : « les notaires, professionnellement tenus de veiller à l’efficacité des actes qu’ils établissent et d’éclairer les parties sur leurs conséquences, ne sont pas dispensés de leur devoir de conseil par la présence d’un autre conseiller, fût-il lui-même notaire » (Cass. 1re civ., 26 nov. 1996, n° 94-13.989 ; réaffirmé : Cass. 3e civ., 28 nov. 2007, n° 06-17.758). Chacun doit conseiller toutes les parties, pas seulement la sienne.

Pratiquement : les deux notaires en concours sont responsables in solidum envers la victime (Cass. 1re civ., 6 juill. 2016, n° 15-20.418). Chacun peut être condamné à réparer l’intégralité du dommage. Celui qui paie dispose ensuite d’un recours contre l’autre, la contribution finale étant répartie selon la gravité des fautes respectives.

Pour aller plus loin : responsabilité contractuelle ou délictuelle ?

Cette distinction intéresse les praticiens davantage que les clients lésés, mais elle conditionne le fondement de l’action et mérite d’être expliquée.

Lorsqu’il agit en qualité d’officier ministériel (officier public), les fautes du notaire engagent, en principe, sa responsabilité délictuelle (Cass. 1re civ., 6 juin 2018, n° 17-13.975). Autrement dit, tous les manquements rattachés à l’exercice strict de sa mission d’authentification et de rédaction d’actes s’analysent dans un même bloc de responsabilité extra-contractuelle.

La qualification ne dépend toutefois pas d’une étiquette abstraite : la jurisprudence raisonne « au cas par cas » en recherchant la mission effectivement accomplie. Dès lors que le notaire manque à une obligation inhérente à sa fonction d’officier public, la responsabilité retenue est nécessairement délictuelle ou quasi-délictuelle (v. not. Cass. req., 16 févr. 1910 ; Cass. civ., 9 mai 1916 ; Cass. civ., 21 juill. 1921 ; Cass. req., 28 mai 1936 ; Cass. req., 6 janv. 1943 ; Cass. 1re civ., 5 janv. 1968 ; Cass. 1re civ., 12 avr. 2005, n° 03-14.842 ; Cass. 1re civ., 23 janv. 2008, n° 06-17.489 ; Cass. 1re civ., 2 juill. 2014, n° 13-19.798).

À l’inverse, la responsabilité devient contractuelle lorsque le notaire accepte une mission qui dépasse les obligations légalement attachées à son office, notamment lorsqu’il intervient comme mandataire (ou, plus rarement, comme gérant d’affaires). C’est dans ce cadre que la jurisprudence a pu retenir sa responsabilité en qualité de mandataire (Cass. civ., 8 mai 1944 ; Cass. civ., 1er juill. 1958 ; Cass. 1re civ., 22 sept. 2011, n° 09-15.991 ; Cass. 1re civ., 16 nov. 2016, n° 15-25.416), tout en refusant, dans d’autres affaires, cette qualification au regard des circonstances (Cass. 1re civ., 26 juin 1989 ; Cass. 1re civ., 17 nov. 2011, n° 10-19.973 ; Cass. 1re civ., 2 juill. 2014, n° 13-20.310 ; Cass. 3e civ., 29 oct. 2015, n° 14-23.475). Sur le plan disciplinaire, il est en outre classiquement rappelé qu’un notaire ne peut pas cumuler, dans un même acte, la qualité d’officier public et celle de mandataire d’une partie (CA Paris, 27 mars 2013, n° 12/11998).

Il n’existe donc pas de « règle unique » : tout dépend du rôle exact assumé par le notaire au moment où le dommage survient.

La Cour de cassation l’a formulé de manière très nette : « si les obligations du notaire qui tendent à assurer l’efficacité de l’acte instrumenté par lui et constituent le prolongement de sa mission de rédacteur d’actes relèvent de sa responsabilité délictuelle, il en va différemment lorsque celui-ci a souscrit une obligation contractuelle envers son client » (Cass. 1re civ., 12 avr. 2005, n° 03-14.842). Cette grille de lecture conduit à maintenir le fondement délictuel, par exemple, en cas de restitution erronée de droits d’enregistrement ou de défaut de paiement du prix de vente d’un immeuble (Cass. 1re civ., 19 sept. 2007, n° 04-16.086 ; Cass. 1re civ., 23 janv. 2008, n° 06-17.489 ; Cass. 1re civ., 2 juill. 2014, n° 13-19.798).

Cette dualité n’ouvre ni une option ni un cumul : le juge déduit le fondement de la qualification de la mission réellement exécutée, telle qu’elle ressort des faits. En pratique, la distinction importe peu pour le client lésé — il engage une action en responsabilité devant le tribunal judiciaire dans les deux cas. Elle peut jouer sur le délai de prescription pour des faits antérieurs à la loi du 17 juin 2008, et sur l’absence de mise en demeure préalable obligatoire en matière délictuelle.

Conclusion

La responsabilité du notaire est un contentieux sérieux, balisé par une jurisprudence abondante et une assurance obligatoire qui garantit l’indemnisation. Elle n’est pas subsidiaire — vous n’avez pas à épuiser d’autres recours avant d’agir. Les délais de prescription sont souvent plus favorables qu’on ne le croit, leur point de départ étant fréquemment repoussé au jour où le dommage se manifeste réellement. Le seul vrai piège est d’attendre : la prescription court, et la Chambre des notaires n’interrompt rien.

Si vous avez subi un préjudice du fait de la faute d’un notaire, n’hésitez pas à me contacter.

Valentin Simonnet est avocat au Barreau de Paris. Il intervient en contentieux des affaires et en droit pénal des affaires.