Un jour, le bailleur vous adresse un devis de remise en état de plusieurs milliers d’euros à la sortie des lieux, ou refuse de remplacer une canalisation vétuste qui a inondé votre réserve et arrêté votre exploitation. Dans les deux cas, la même question commande tout : la vétusté, c’est-à-dire l’usure des locaux par le seul écoulement du temps, est-elle à votre charge ou à celle du propriétaire ?
La réponse tient dans un mot de votre bail — et la plupart des clauses que les bailleurs croient efficaces pour vous transférer cette charge ne le sont pas. Voici ce que la loi impose, ce que la jurisprudence refuse de laisser passer, et où se situent les vraies marges de négociation et de contentieux.
L’essentiel. La vétusté est en principe à la charge du bailleur, en cours de bail comme au moment de la restitution (art. 1755 du Code civil). Le locataire ne peut la supporter que si une clause du bail le prévoit expressément : une clause générale visant « toutes les réparations » ou imposant une restitution « en parfait état » ne suffit pas. Deux limites s’imposent même à la clause la mieux rédigée : le bailleur ne peut jamais s’exonérer des travaux touchant à la structure de l’immeuble, en raison de son obligation de délivrance ; et, dans les baux relevant de la loi Pinel, les grosses réparations de l’article 606 du Code civil ne peuvent en aucun cas être imputées au locataire (art. R. 145-35 du Code de commerce).
La vétusté : ce que le mot recouvre, et pourquoi il décide de tout
La vétusté désigne la dégradation résultant de l’usage normal et de l’écoulement du temps, indépendamment de toute faute. Elle se distingue de la dégradation fautive — celle que le locataire cause par négligence ou défaut d’entretien courant — et de la force majeure. Cette qualification n’est pas théorique : c’est elle qui répartit la charge financière des travaux.
Le point de départ est l’article 1755 du Code civil : « Aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure. » Combiné à l’obligation d’entretien du bailleur (art. 1720) et à son obligation de délivrance (art. 1719), il pose une règle simple : ce qui s’use avec le temps se répare aux frais du propriétaire.
Encore faut-il qualifier le désordre. Une canalisation encastrée qui fuit et se répare simplement, sans atteinte à la solidité de l’immeuble, reste un entretien à la charge du preneur ; en revanche, une chaudière hors d’usage par vétusté et indispensable à l’exploitation, une toiture à reprendre ou un plancher pourri basculent du côté du bailleur. C’est cette qualification — simple entretien, réparation locative liée à la vétusté, ou travail lourd touchant à la structure — qui commande tout le raisonnement.
Cette règle vaut aux deux moments de la vie du bail, qu’il faut distinguer nettement car les enjeux et les armes procédurales ne sont pas les mêmes : en cours de bail, il s’agit de contraindre le bailleur à agir ; à la restitution, il s’agit de résister à une facture de remise en état.
En cours de bail : c’est au bailleur de remédier à la vétusté
Pendant toute la durée du bail, le bailleur doit vous délivrer des locaux conformes à leur destination et vous en assurer la jouissance paisible (art. 1719 du Code civil). Ces obligations ne s’épuisent pas à la remise des clés : elles s’imposent de façon continue. Il en résulte que la vétusté qui empêche l’usage normal des locaux relève de sa responsabilité, sauf clause expresse contraire.
La Cour de cassation l’a récemment consacré en des termes décisifs. Cass. 3e civ., 4 décembre 2025, n° 23-23.357 (publié au Bulletin) : les obligations de délivrance et de jouissance paisible sont des obligations continues exigibles pendant toute la durée du bail, de sorte que « le bailleur ne peut mettre à la charge du preneur les travaux rendus nécessaires par la vétusté que par une clause expresse ». Dans cette affaire, une locataire réclamait la réfection de la toiture, des façades et de la voirie d’un site industriel ; la cour d’appel de Riom avait jugé son action prescrite au motif qu’elle connaissait la vétusté dès la signature du bail en 2012. Cassation : la connaissance initiale de la vétusté ne fait pas courir la prescription tant que le manquement du bailleur persiste.
Le locataire connaissait la vétusté à la signature : peut-il quand même agir ?
Oui. Le fait d’avoir pris les lieux en connaissance de leur état vétuste n’interdit pas d’exiger les travaux plus tard. Parce que l’obligation de délivrance est continue, la persistance du désordre constitue en elle-même un fait qui rouvre le droit d’agir. La prescription quinquennale (art. 2224 du Code civil) ne peut donc pas être fixée au seul jour de la conclusion du bail.
Deux décisions encadrent précisément cette solution. Cass. 3e civ., 10 juillet 2025, n° 23-20.491 (publié) admet l’action en résiliation tant que le trouble perdure. Surtout, Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-19.292 (publié) fixe la règle utile au praticien : le locataire est recevable « à poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation de délivrance tant que le manquement perdure » et « à obtenir la réparation des conséquences dommageables de cette inexécution sur une période de cinq ans précédant sa demande en justice ».
Autrement dit : l’action pour obtenir les travaux est de fait imprescriptible tant que la vétusté n’est pas réparée, mais l’indemnisation, elle, est plafonnée aux cinq années qui précèdent votre assignation. Chaque année d’attente est une année d’indemnisation définitivement perdue. C’est le conseil le plus rentable de cet article : ne temporisez pas.
Le bailleur refuse de faire les travaux : que pouvez-vous obtenir ?
Trois leviers, souvent combinés. L’exécution forcée en nature — la condamnation du bailleur à réaliser les travaux, au besoin sous astreinte. Les dommages-intérêts réparant le préjudice d’exploitation lorsque la vétusté a perturbé votre activité : la rupture d’une canalisation vétuste ayant imposé la fermeture d’un restaurant a ainsi ouvert droit à réparation (Cass. 3e civ., 26 mars 2020, n° 19-10.415). La résiliation du bail aux torts du bailleur lorsque le manquement est suffisamment grave.
Deux réflexes de praticien conditionnent l’issue. D’abord, la mise en demeure : l’indemnisation du préjudice d’infiltrations a déjà été refusée faute pour le preneur d’avoir vainement mis en demeure le bailleur d’intervenir. Ensuite, l’expertise judiciaire : un référé-expertise sur le fondement de l’article 145 du Code de procédure civile permet de faire constater et dater la vétusté avant qu’elle ne soit réparée ou aggravée, et de neutraliser par avance l’argument du bailleur qui vous reprochera un défaut d’entretien.
Sur le socle de l’obligation qui pèse sur le propriétaire, vous pouvez approfondir ici :
L’obligation de délivrance du bailleur au locataire
Transférer la vétusté au locataire : à quelles conditions ?
Les articles 1730 et 1755 du Code civil ne sont pas d’ordre public. Les parties peuvent y déroger et mettre la vétusté à la charge du preneur. Mais la Cour de cassation interprète ces clauses restrictivement : la dérogation doit viser la vétusté expressément. Une formule générale, si large soit-elle, ne suffit jamais.
Ces clauses que le bailleur croit efficaces — et qui ne le sont pas
C’est ici que se gagnent la plupart des dossiers. Voici les rédactions que la Cour de cassation a jugées insuffisantes à vous transférer la vétusté, faute de la viser expressément :
- « Toutes les réparations » à la charge du locataire, fût-ce « tant locatives que foncières » : insuffisant au regard de l’article 1755 (Cass. 3e civ., 7 décembre 2004, n° 03-19.203).
- La clause laissant au bailleur les seules grosses réparations de l’article 606 : elle ne transfère pas pour autant la vétusté au preneur. La société Schloesser Bierstub L’ami Schutz, locataire d’un restaurant dont une canalisation d’évacuation s’était rompue par vétusté dans le sous-sol des cuisines, a obtenu gain de cause contre sa bailleresse, la société Grande Brasserie de la Patrie Schutzenberger : la clause ne visait pas la vétusté (Cass. 3e civ., 26 mars 2020, n° 19-10.415 ; déjà en ce sens Cass. 3e civ., 9 mai 2019, n° 18-14.123).
- La clause imposant au preneur les gros travaux, le maintien des équipements en état de fonctionnement et leur remplacement : elle n’inclut pas expressément les réparations occasionnées par la vétusté (Cass. 3e civ., 3 décembre 2015, n° 14-21.166).
- La restitution « en bon état », « en parfait état » ou « dans l’état primitif » : elle n’emporte pas prise en charge de la vétusté (voir la section suivante).
La leçon est constante : lisez la clause en cherchant le mot « vétusté ». S’il n’y est pas, la charge reste au bailleur, quelle que soit l’ampleur apparente de l’obligation mise à votre nom.
Les deux verrous qu’aucune clause ne franchit
Une clause expresse peut transférer au locataire une part de la vétusté. Mais deux limites tiennent bon quelle que soit la rédaction du bail.
Premier verrou : la structure de l’immeuble et l’obligation de délivrance. C’est le principe le plus solide, et le plus ancien. Cass. 3e civ., 9 juillet 2008, n° 07-14.631 (publié au Bulletin) : « si le bailleur peut mettre à la charge du preneur, par une clause expresse du bail, l’obligation de prendre en charge les travaux rendus nécessaires par la vétusté, il ne peut, en raison de l’obligation de délivrance à laquelle il est tenu, s’exonérer de l’obligation de procéder aux travaux rendus nécessaires par les vices affectant la structure de l’immeuble. » Dans cette affaire, le bail mettait pourtant toutes les réparations, y compris celles de l’article 606, à la charge du preneur : la Cour laisse malgré tout au bailleur la remise en état de murs fissurés et d’une toiture, affectés par des vices structurels. Un plancher pourri, des solives, une charpente, une réfection totale de toiture relèvent de la même logique : ils touchent au clos, au couvert et à la solidité, et restent au bailleur, quelle que soit la clause.
Second verrou : les grosses réparations de l’article 606 (baux Pinel). Pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 5 novembre 2014, l’article R. 145-35 du Code de commerce interdit d’imputer au locataire les dépenses relatives aux grosses réparations de l’article 606, y compris lorsqu’elles ont pour objet de remédier à la vétusté. L’article 606 vise les gros murs, les voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, les digues, les murs de soutènement et de clôture. La frontière est nette : la vétusté hors article 606 peut être transférée par une clause expresse ; la vétusté qui relève des grosses réparations reste irréductiblement au bailleur.
Ces deux verrous se cumulent. Le premier, tiré de l’obligation de délivrance, vaut pour tous les baux, même antérieurs à la loi Pinel ; le second, issu du décret Pinel, ajoute une interdiction d’ordre public pour les baux récents.
La mise aux normes est-elle à la charge du bailleur ou du locataire ?
En principe, les travaux de mise en conformité prescrits par l’administration relèvent de l’obligation de délivrance du bailleur : il doit fournir des locaux conformes à la réglementation. Ils ne peuvent être mis à la charge du preneur que par une clause claire et précise les visant spécifiquement — une référence générale aux « exigences administratives » ne suffit pas. Ainsi, la mise aux normes d’une installation électrique imposée par une commission de sécurité reste au bailleur lorsque le bail ne vise expressément que les « appareils », et non l’installation elle-même. Et pour les baux Pinel, la mise en conformité qui relève des grosses réparations demeure au bailleur en toute hypothèse (art. R. 145-35 du Code de commerce).
Le piège de l’inventaire des charges
Même une clause de transfert valable peut être neutralisée par un défaut de forme. Depuis la loi Pinel, tout bail commercial doit comporter un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et travaux, avec leur répartition entre les parties (art. L. 145-40-2 du Code de commerce). Ce texte est d’ordre public : une charge ou un poste de travaux qui n’y figure pas ne peut être récupéré sur le locataire, et une clause qui contourne cette exigence est réputée non écrite (art. L. 145-15 du Code de commerce). Autrement dit, pour tenir, un transfert de travaux de vétusté doit non seulement être exprès, mais aussi intégré à l’inventaire dans une catégorie suffisamment identifiée.
Un dernier point se plaide au renouvellement : une clause qui met à votre charge des travaux de vétusté normalement supportés par le propriétaire constitue une obligation exorbitante du droit commun, susceptible de justifier une révision à la baisse de la valeur locative. La charge subie peut ainsi se retourner en argument sur le loyer.
En fin de bail : état des lieux, restitution et décote pour vétusté
À la sortie, le contentieux se déplace : le bailleur produit un devis de remise en état et prétend le mettre à votre charge au titre de votre obligation de restitution. La règle de fond ne change pas, mais la bataille se joue d’abord sur la preuve.
L’état des lieux, pièce maîtresse
Depuis la loi Pinel, un état des lieux doit être établi contradictoirement, ou par commissaire de justice, lors de la prise de possession et lors de la restitution des locaux commerciaux (art. L. 145-40-1 du Code de commerce). C’est la pièce qui permet de comparer l’état d’entrée et l’état de sortie, donc d’isoler ce qui relève de la vétusté.
Son absence crée des présomptions à double tranchant. Faute d’état des lieux d’entrée, le preneur est présumé avoir reçu les locaux en bon état et doit les rendre tels, sauf preuve contraire (art. 1731 du Code civil) : c’est un piège pour le locataire. Mais un état des lieux de sortie que le bailleur établit unilatéralement, sans caractère contradictoire imputable à sa propre carence, ne peut faire la preuve des dégradations qu’il y consigne. Chacun a donc intérêt à provoquer un état des lieux en bonne et due forme.
La restitution « dans l’état primitif » n’efface pas la vétusté
C’est l’illustration la plus nette. Cass. 3e civ., 30 novembre 2023, n° 21-23.173 : « l’obligation du preneur de restituer les locaux dans leur état primitif n’inclut pas la réparation des dommages dus à la vétusté, sauf convention contraire expresse » (au visa des articles 1720, 1730, 1755 et 1134 ancien du Code civil).
Les faits sont instructifs. Le local avait été donné à bail brut de béton, quasiment à l’état neuf. Une clause « améliorations » prévoyait que les travaux réalisés par le locataire deviendraient la propriété du bailleur, celui-ci pouvant exiger le rétablissement des lieux dans leur état primitif aux frais exclusifs du preneur. La société locataire ayant été placée en liquidation judiciaire, le bailleur déclara une créance couvrant l’intégralité de la remise en état, sans tenir compte de l’usure. La cour d’appel lui donna raison. Cassation : faute d’avoir constaté un accord exprès mettant les dommages de vétusté à la charge du locataire, les juges du fond ne pouvaient ignorer l’usure des lieux.
La décote pour vétusté sur le coût des travaux
Même lorsque des travaux de remise en état vous incombent légitimement, un abattement pour vétusté doit s’appliquer sur leur coût : il serait injuste de vous faire payer à neuf ce qui était déjà usé. Les juges du fond retiennent couramment une décote, de l’ordre de 30 % dans certaines espèces selon la durée d’occupation et l’ancienneté des équipements. Cette décote se discute pièce par pièce, devis à l’appui.
Attention toutefois : la décote n’est pas automatique. Lorsque l’usure procède du propre défaut d’entretien du locataire, le juge n’est pas tenu de déduire une part de vétusté au motif de l’ancienneté du bâtiment — la dégradation cesse alors d’être une usure « normale » du temps pour devenir une faute imputable au preneur. Le locataire soigneux garde le bénéfice de l’abattement ; le locataire négligent le perd.
Lorsque des dégradations vous sont réellement imputables, le bailleur peut cumuler deux chefs de préjudice distincts : le coût de la remise en état, et la perte locative subie s’il a dû relouer à des conditions moins favorables en raison de l’état des locaux. Ces deux postes ne se confondent pas — mais, au nom du principe de réparation intégrale, ils ne peuvent pas non plus être indemnisés deux fois.
L’enjeu se cristallise souvent sur le dépôt de garantie, que le bailleur cherche à conserver au titre de la remise en état : la décote pour vétusté est votre premier levier pour en récupérer l’essentiel. À distinguer, par ailleurs, des travaux de ravalement, qui obéissent à leurs propres règles de répartition.
Fin du bail commercial : que se passe-t-il ?
Prouver la vétusté : qui doit démontrer quoi
Le débat probatoire structure tout le contentieux. Le bailleur qui réclame le coût de travaux soutiendra qu’il s’agit de dégradations imputables au preneur ou d’un défaut d’entretien locatif. Le locataire opposera la vétusté (art. 1755) et, en cours de bail, l’obligation de délivrance du propriétaire.
Le point de départ probatoire penche d’abord contre le locataire : selon l’article 1732 du Code civil, le preneur « répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute ». Établir que le désordre procède de la vétusté — et non d’une faute — est donc exactement la démonstration qui renverse cette présomption et fait basculer la charge sur le bailleur. La vétusté relève de l’appréciation souveraine des juges du fond : elle se prouve par des faits, pas par des affirmations.
En pratique, c’est à la partie qui invoque une charge à l’encontre de l’autre de la démontrer. Le locataire poursuivi en remise en état a tout intérêt à établir que les désordres relèvent de l’usure normale — par un état des lieux comparatif, des photographies datées, l’ancienneté des installations, et le cas échéant une expertise. Le bailleur qui veut échapper à la vétusté devra, lui, produire la clause expresse mettant la vétusté à la charge du preneur, à défaut de quoi elle reste à sa charge. Les réparations locatives proprement dites, elles, suivent un régime distinct qu’il faut soigneusement séparer de la vétusté.
Attention à une nuance qui décide de bien des dossiers : la protection ne joue que pour la vétusté normale. Si le locataire a, par défaut d’entretien courant ou usage anormal, accéléré ou aggravé la dégradation, celle-ci n’est plus une simple usure du temps mais une faute qui lui est imputable — le juge peut alors mettre tout ou partie des travaux à sa charge, parfois avec partage de responsabilité. Le bailleur qui invoque la vétusté ne doit donc pas avoir laissé se dégrader ce qui relevait de son propre entretien.
Un dernier réflexe, côté locataire, lorsque le bailleur brandit la clause résolutoire au motif que vous n’auriez pas exécuté des travaux : cette clause ne peut pas jouer lorsque les travaux qui vous incombent supposent, en amont, l’exécution par le bailleur des gros travaux qui sont les siens. On ne peut pas vous reprocher une inexécution que le manquement du bailleur rend matériellement impossible.
Ce que la règle ne dit pas
Le principe est clair : la vétusté pèse sur le bailleur, sauf clause expresse et dans la limite de l’article 606. Mais l’issue d’un dossier dépend de la rédaction exacte de votre bail, de l’existence et du contenu des états des lieux, de la nature des désordres et du moment où vous agissez. Ce sont ces éléments concrets — pas seulement la règle générale — qui déterminent qui paiera, et combien. C’est précisément là qu’intervient l’avocat.
Valentin Simonnet est avocat au Barreau de Paris. Il intervient en contentieux des affaires et en droit pénal des affaires.
