Le renouvellement du bail commercial

Le refus du renouvellement par le bailleur

À l’expiration d’un bail commercial, le locataire dispose, par principe, d’un droit au renouvellement du contrat de bail commercial. Mais le propriétaire peut refuser de le renouveler. Quelles conséquences pour le locataire et pour le bailleur ?

Refus du renouvellement avec indemnité d’éviction

Refus du renouvellement sans indemnité d’éviction

Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu du paiement d’aucune indemnité s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant (C. com. art. L 145-7, I-1°). Les motifs retenus pour justifier le congé sans indemnité d’éviction peuvent être de deux ordres : contractuels et extracontractuels.

L’auteur des fautes

Le motif grave et légitime du refus de renouvellement peut être constitué par une faute imputable au locataire ou aux personnes dont il répond (Cass. 3^e civ. 11-6-2008 n° 07-14.256 FS-PB : RJDA 11/08 n° 1098).

Ainsi jugé que :

• les actes commis par les représentants légaux d’une société sont imputables à cette dernière, même s’ils n’entrent pas dans l’objet social (Cass. 3^e civ. 29-6-1977 n° 75-15.264 : Bull. civ. III n° 295) ;
• peuvent être retenues les violences du conjoint du locataire exercées sur le bailleur  (Cass. com. 14-2-1961 n° 59-10.106 : Bull. civ. III n° 83) ou les violences commises par un préposé du locataire contre le bailleur  (Cass. com. 10-10.1961 n° 59-13.141 : Bull. civ. III n° 351), voire les violences exercées sur la femme du bailleur par un colocataire (Cass. 3^e civ. 6-3-1996 n° 94-12.163 F-D : RJDA 6/96 n° 759).
• sont assimilés au locataire les membres de sa famille, préposés, sous-locataires, locataire-gérant ou copreneur.

A l’inverse, ne peuvent être pris en compte les manquements :

• Commis par un prédécesseur

Motifs contractuels

Il peut s’agir de motifs liés à l’exécution du bail. Tel est le cas lorsque, comme en l’espèce, le locataire ne respecte pas le règlement de copropriété. Tel est également le cas si le locataire ne respecte pas la destination du bail (CA Rouen 3-3-2010 n° 09-772 : RJDA 8-9/10 n° 832).

Les motifs suivants sont suffisamment graves et légitimes pour justifier le congé et l’absence d’indemnité d’éviction :

• le fait pour la mère, responsable du magasin, d’avoir stationné son véhicule dans la cour commune de la copropriété ; en effet,  le bail commercial conférait au locataire l’usage d’un neuvième de la cour mais il ne lui accordait pas expressément le droit d’y stationner un véhicule ; le locataire devait se conformer aux dispositions du règlement de copropriété, qui  ne permettaient pas le stationnement prolongé des véhicules dans la cour ; bien que le locataire ait été mis en demeure de cesser cette infraction, car le véhicule gênait les manœuvres des autres copropriétaires, le véhicule était demeuré stationné plus d’un mois après la mise en demeure ; cette infraction avait occasionné une gêne intangible aux autres occupants des lieux et était de nature à exposer les bailleurs à une action intentée par les copropriétaires ;

Motifs extracontractuels

Il peut s’agir aussi de motifs extracontractuels. 

Les fautes extracontractuelles tenant au comportement du locataire peuvent être retenues comme un motif légitime du congé dès lors qu’elles revêtent un caractère suffisamment grave et qu’elles ont un lien suffisant avec l’exécution du bail.

Les motifs suivants sont suffisamment graves et légitimes pour justifier le congé et l’absence d’indemnité d’éviction :

• les violences exercées par le locataire sur le bailleur (CA Pau 7-4-2008 n° 05-1070 : RJDA 1/09 n° 13)
• le comportement agressif du gérant et de sa mère avec propos insultants ou provocants à l’égard des bailleurs et d’avoir fait preuve d’actes de violence à l’encontre de membres de leur famille ; en outre, diverses attestations établissaient l’existence d’un comportement agressif des associés de la société locataire à l’encontre des bailleurs ou de leurs proches, comportement inadmissible que l’existence d’un différend sur l’état des locaux loués ne suffisait pas à justifier. (CA Rouen, ch. civ. et com., 14 sept. 2023, n° 21/04099)
• le fait pour le locataire de produire, au cours de l’expertise destinée à évaluer l’indemnité d’éviction, des documents qu’il savait inexacts, en vue de bénéficier d’une augmentation indue du montant de cette indemnité (Cass. 3^e civ. 19-12-2001 n° 00-14.425 FS-PB : RJDA 5/02 n° 480).

Dénégation du statut des baux commerciaux

Un bailleur peut délivrer un congé sans offrir d’indemnité d’éviction à son locataire en lui déniant l’application du statut des baux commerciaux. Pour cela, il faut que le locataire ne remplisse pas les conditions légales, nécessaires à l’application du statut des baux commerciaux. Juridiquement, cela s’appelle une « dénégation du statut des baux commerciaux ». Le bailleur qui a offert le paiement d’une indemnité d’éviction, après avoir exercé son droit d’option, peut dénier au locataire l’application du statut des baux commerciaux. Pour cela, il faut qu’aucune décision définitive n’ait été rendue sur la fixation du montant de cette indemnité d’éviction.

Droit de reprise du propriétaire

Il est des cas où le propriétaire peut refuser le renouvellement sans indemnité, ou avec une indemnité forfaitaire, pour des motifs tirés de sa propre situation. On dit qu’il exerce alors un « droit de reprise ».