La saisie immobilière

Table des matières

Définition

La saisie immobilière  tend à la vente forcée de l’immeuble du débiteur ou, le cas échéant, du tiers détenteur en vue de la distribution de son prix (C. proc. civ. execution, art. L. 311-1). Tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière.

 Les titres exécutoires sont énoncés, de manière limitatives, à l’article L. 111-3 du Code des procédures civiles d’exécution. La créance est liquide lorsqu’elle est évaluée en argent ou lorsque le titre contient tous les éléments permettant son évaluation. Le caractère liquide de la créance n’implique pas que le montant exact des sommes pour lesquelles est poursuivie la saisie  fasse l’objet d’une liquidation préalable à la vente (Cass. civ. 2, 23 février 1994, n° 92-19.774).

Voici comment se déroule étape par étape une saisie immobilière.

 Schéma de procédure de saisie immobilière

 Schéma de procédure de saisie immobilière

Conditions de la saisie-immobilière

Critère de proportionnalité de la procédure 

Le créancier a le choix des mesures propres à assurer l’exécution ou la conservation de sa créance. L’exécution de ces mesures ne peut excéder ce qui se révèle nécessaire pour obtenir le paiement de l’obligation. S’il n’y a pas de montant minimum, il est rare de lancer une saisie immobilière pour une faible créance (- de 5 000 €). Tout dépend de la surface financière du débiteur.

Créancier : qui peut faire une saisie immobilière ?

Capacité et pouvoir. Comme pour toute mesure d’exécution forcée, le créancier ne peut procéder à une saisie immobilière que s’il est muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible (C. pr. exéc., art. L. 311-2). Il peut s’agir de l’un des titres énumérés à l’article L. 111-3 du code des procédures civiles d’exécution, sous réserve de certaines particularités (C. pr. exéc., art. L. 311-4). Par exemple, si la poursuite peut en principe être engagée en vertu d’une décision de justice exécutoire par provision, la vente forcée de l’immeuble saisi, quant à elle, ne peut intervenir qu’après l’obtention d’une décision définitive passée en force de chose jugée.

Sauf disposition contraire, l’exercice d’une mesure d’exécution et d’une mesure conservatoire est considéré comme un acte d’administration. 

Débiteur 

La situation du débiteur peut donner lieu à l’application de règles particulières. La saisie  peut être pratiquée contre le débiteur principal, ou ses successeurs universels, ou le codébiteur solidaire, ou la caution personnelle. Lorsque le débiteur est incapable, les immeubles ne peuvent être saisis avant la discussion de leurs meubles. Si le débiteur est marié, l’article L. 311-7 précise que la saisie  des immeubles communs est poursuivie contre les deux époux. Si le débiteur fait l’objet d’une procédure collective, les poursuites sont suspendues. Si le débiteur est en rétablissement personnel, le jugement d’ouverture de la liquidation judiciaire entraîne la suspension et l’interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur et portant sur des dettes autres qu’alimentaires, jusqu’au jugement de clôture. 

Procédure de purge 

A défaut de l’accord entre les créanciers et le débiteur, il est procédé aux formalités de purge. En cas de revente sur enchères, la purge aura lieu suivant les formes établies pour les ventes forcées sur saisie immobilière,  à la diligence soit du créancier qui l’aura requise, soit du nouveau propriétaire. 

Immeubles saisissables 

Sauf dispositions législatives particulières, la saisie immobilière  peut porter sur tous les droits réels afférents aux immeubles, y compris leurs accessoires réputés immeubles, susceptibles de faire l’objet d’une cession. Les créanciers qui auraient pu agir sur les biens indivis avant qu’il y eût indivision, et ceux dont la créance résulte de la conservation ou de la gestion des biens indivis, seront payés par prélèvement sur l’actif avant le partage. Ils peuvent en outre poursuivre la saisie  et la vente des biens indivis. Les immeubles d’un mineur, même émancipé, ou d’un majeur en curatelle ou en tutelle ne peuvent être saisis avant la discussion de leurs meubles. En cas de saisies simultanées de plusieurs de ses immeubles, le débiteur peut demander au juge le cantonnement de celles-ci. La saisie  des immeubles communs est poursuivie contre les deux époux. 

Immeubles inaliénables et insaisissables 

Il existe plusieurs causes d’insaisissabilité. Par exemple, l’usager ne peut céder ni louer son droit à un autre. De même, le droit d’habitation ne peut être ni cédé ni loué. L’immeuble peut également être affecté d’une clause d’inaliénabilité, ce qui le rend inaliénable. Par dérogation aux articles 2284 et 2285 du code civil, les droits d’une personne physique immatriculée à un registre de publicité légale à caractère professionnel ou exerçant une activité professionnelle agricole ou indépendante sur l’immeuble où est fixée sa résidence principale sont de droit insaisissables par les créanciers dont les droits naissent à l’occasion de l’activité professionnelle de la personne. Les meubles et immeubles nécessaires aux syndicats professionnels pour leurs réunions, bibliothèques et formations sont insaisissables. Ne peuvent être saisis, les biens disponibles déclarés insaisissables par le testateur ou le donateur, sauf autorisation du juge, et, pour la portion qu’il détermine, par les créanciers postérieurs à l’acte de donation ou à l’ouverture du legs. 

Commandement de payer valant saisie 

En application de l’article L. 321-1, la procédure d’exécution est engagée par la signification au débiteur ou au tiers détenteur d’un commandement de payer valant saisie  à la requête du créancier poursuivant. Lorsque des poursuites de saisie immobilière  sont exercées sur un immeuble dépendant de la communauté de biens existant entre deux époux, le commandement aux fins de saisie  doit être signifié à chacun d’eux (Cass. civ. 2, 8 juin 2000, n° 98-14110 N° Lexbase : A6235CGZ). Les huissiers de justice sont les officiers ministériels qui ont seuls qualité pour signifier les actes et les exploits, faire les notifications prescrites par les lois et règlements lorsque le mode de notification n’a pas été précisé et ramener à exécution les décisions de justice, ainsi que les actes ou titres en forme exécutoire. Seuls peuvent procéder à l’exécution forcée et aux saisies conservatoires les huissiers de justice chargés de l’exécution. Outre les mentions prescrites pour les actes d’huissier de justice, le commandement de payer valant saisie  doit contenir, à peine de nullité, les mentions limitativement énumérées à l’article R. 321-3 du Code des procédures civiles d’exécution. Le créancier poursuivant fait signifier un commandement de payer valant saisie  au débiteur principal qui comporte la mention que ce commandement est délivré au tiers détenteur. Le commandement de payer valant saisie  est signifié à la diligence du créancier poursuivant au tiers détenteur. Le commandement de payer valant saisie,  qui ne comporte pas l’indication de la date et de la nature du titre exécutoire et qui ne contient pas un décompte détaillé des sommes réclamées, contrairement aux exigences de l’article 15 2° et 3° du décret du 27 juillet 2006, est affecté d’une irrégularité de forme, même si ces mentions figurent dans un document qui y est annexé (Cass. civ. 2, 30 avril 2009, n° 08-12.105). Le commandement de payer valant saisie  indique la désignation de chacun des biens ou droits sur lesquels porte la saisie immobilière,  telle qu’exigée par les règles de la publicité foncière.

Effets de l’acte de saisie 

L’acte de saisie  rend l’immeuble indisponible et restreint les droits de jouissance et d’administration du saisi. Le saisi ne peut ni aliéner le bien ni le grever de droits réels sous réserve des dispositions de l’article L. 322-1. 

Commandement à tiers détenteur 

Le créancier poursuivant fait signifier un commandement de payer valant saisie  au débiteur principal. Outre les mentions prescrites pour les actes d’huissier de justice, le commandement de payer valant saisie  doit contenir les mentions limitativement énumérées à l’article R. 321-3 du Code des procédures civiles d’exécution. Les mentions prévues au présent article sont prescrites à peine de nullité. Toutefois, la nullité n’est pas encourue au motif que les sommes réclamées sont supérieures à celles qui sont dues au créancier. 

Publication du commandement valant saisie

Le commandement de payer valant saisie  est publié au fichier immobilier dans un délai de deux mois à compter de sa signification. Lorsqu’un délai est exprimé en jours, celui de l’acte, de l’événement, de la décision ou de la notification qui le fait courir ne compte pas. Lorsque l’exécution de la formalité de publication a été retardée en raison d’un rejet notifié par le service de la publicité foncière, le délai de deux mois prévu à l’article R. 321-6 est augmenté du nombre de jours écoulés entre le dépôt du commandement à ce service et l’exécution de la formalité. 

Caducité du commandement 

Les délais prévus par les articles R. 321-1, R. 321-6, R. 322-6, R. 322-10 et R. 322-31 ainsi que les délais de deux et trois mois prévus par l’article R. 322-4 sont prescrits à peine de caducité du commandement de payer valant saisie.

 La caducité, qui frappe un commandement de payer valant saisie immobilière  et qui le prive rétroactivement de tous ses effets atteint tous les actes de la procédure de saisie  qu’il engage (Cass. civ. 2, 19 février 2015, n° 13-28.445, FS-P+B N° Lexbase : A9982NBC). 

Formalités de publication 

Les formalités de publication sont déterminées par les dispositions relatives à la publicité foncière (décret n°55-22 du 4 janvier 1955 et décret d’application n°55-1350 du 14 octobre 1955). Le conservateur peut rejeter ou refuser la formalité. Le service de publicité foncière mentionne, en outre, chacun des commandements antérieurement publiés ou mentionnés avec les indications énoncées à l’alinéa précédent et celle du juge de l’exécution compétent pour connaître de la saisie.

Effets du commandement 

Le commandement produit à la fois des effets conservatoires, c’est-à-dire qu’il met le débiteur en demeure, interrompt la prescription de la créance et fait courir les intérêts moratoires, mais il rend également indisponible l’immeuble et restreint les droits de jouissance et d’administration du débiteur saisi. Les fruits immobilisés à compter de la signification du commandement de payer valant saisie  sont distribués avec le prix de l’immeuble selon le même ordre que la distribution de celui-ci. Les baux consentis par le débiteur après l’acte de saisie  sont, quelle que soit leur durée, inopposables au créancier poursuivant comme à l’acquéreur. La signification du commandement de payer valant saisie  au tiers détenteur produit à l’égard de celui-ci les effets attachés à la signification du commandement de payer valant saisie  au débiteur. 

Cessation des effets du commandement 

Le commandement de payer valant saisie  cesse de plein droit de produire effet si, dans les deux ans de sa publication, il n’a pas été mentionné en marge de cette publication un jugement constatant la vente du bien saisi. A l’expiration du délai prévu à l’article R. 321-20 et jusqu’à la publication du titre de vente, toute partie intéressée peut demander au juge de l’exécution de constater la péremption du commandement et d’ordonner la mention de celle-ci en marge de la copie du commandement publié au fichier immobilier.

Actes préparatoires à la vente

Procès-verbal de description des lieux 

Il appartient à l’huissier de dresser un procès-verbal de description des lieux le plus détaillé possible, afin de réaliser la meilleure information des éventuels acquéreurs. Selon l’article R. 322-2, le procès-verbal de description comprend : 1° La description des lieux, leur composition et leur superficie ;2° L’indication des conditions d’occupation et l’identité des occupants ainsi que la mention des droits dont ils se prévalent ;3° Le cas échéant, le nom et l’adresse du syndic de copropriété ;4° Tous autres renseignements utiles sur l’immeuble fournis, notamment, par l’occupant. 

Assignation du débiteur à comparaître à une audience d’orientation 

Dans les deux mois qui suivent la publication au fichier immobilier du commandement de payer valant saisie,

 le créancier poursuivant assigne le débiteur saisi à comparaître devant le juge de l’exécution à une audience d’orientation. L’assignation est délivrée dans un délai compris entre un et trois mois avant la date de l’audience. Le non-respect de ces diverses mentions entraîne l’annulation de l’assignation dans les conditions du droit commun de la nullité des actes de procédures. 

Assignation des créanciers inscrits 

Au plus tard le cinquième jour ouvrable suivant la délivrance de l’assignation au débiteur, le commandement de payer valant saisie est dénoncé aux créanciers inscrits au jour de la publication du commandement. 

Rédaction et publicité du Cahier des conditions de vente 

Le cahier des conditions de vente est élaboré sous la responsabilité du créancier poursuivant. Il peut être consulté au greffe du juge de l’exécution ou au cabinet de l’avocat du créancier poursuivant. Au plus tard le cinquième jour ouvrable suivant l’assignation délivrée au débiteur saisi, le créancier poursuivant dépose au greffe du juge de l’exécution un cahier des conditions de vente comportant l’état descriptif de l’immeuble et les modalités de la vente. Il y est joint la copie de l’assignation délivrée au débiteur et un état hypothécaire certifié à la date de la publication du commandement de payer valant saisie.

 L’article R. 322-10 énumère les mentions devant être contenues dans le cahier des conditions de vente. Sous réserve des dispositions de l’article L. 322-6 relatives au montant de la mise à prix, les stipulations du cahier des conditions de vente peuvent être contestées par tout intéressé. 

Déclaration des créances 

Les créanciers inscrits au jour de la publication du commandement sont, sauf disposition contraire, tenus de déclarer leurs créances par le ministère d’un avocat. Le délai dans lequel le créancier inscrit, à qui a été dénoncé le commandement de payer valant saisie, déclare sa créance est de deux mois à compter de la dénonciation. Les créanciers sommés de déclarer leur créance et qui ont omis de le faire sont déchus du bénéfice de leur sûreté pour la distribution du prix de vente de l’immeuble. Les créanciers qui ont inscrit leur sûreté sur l’immeuble après la publication du commandement de payer valant saisie

 mais avant la publication de la vente, interviennent à la procédure en déclarant leur créance, arrêtée en principal frais et intérêts échus au jour de la déclaration.

Audience d’orientation

Les contestations 

La saisie immobilière  est poursuivie devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire dans le ressort duquel est situé l’immeuble saisi. Les contestations peuvent porter, notamment, sur la régularité de la procédure ou sur le fond du droit. 

Les demandes incidentes 

A peine d’irrecevabilité prononcée d’office, aucune contestation ni aucune demande incidente ne peut, sauf dispositions contraires, être formée après l’audience d’orientation prévue à l’article R. 322-15 à moins qu’elle porte sur les actes de procédure postérieurs à celle-ci. Dans ce cas, la contestation ou la demande incidente est formée dans un délai de quinze jours à compter de la notification de l’acte. A moins qu’il en soit disposé autrement, toute contestation ou demande incidente est formée par le dépôt au greffe de conclusions signées d’un avocat. Lorsque la contestation ou la demande incidente ne peut être examinée à l’audience d’orientation, le greffe convoque les parties à une audience par lettre recommandée avec demande d’avis de réception dans un délai de quinze jours à compter du dépôt de la contestation ou de la demande. La demande du débiteur aux fins d’autorisation de la vente amiable de l’immeuble ainsi que les actes consécutifs à cette vente sont dispensés du ministère d’avocat. La demande tendant à la vente amiable de l’immeuble peut être présentée et jugée avant la signification de l’assignation à comparaître à l’audience d’orientation sous réserve pour le débiteur de mettre en cause les créanciers inscrits sur le bien. Le débiteur peut, en cas d’insuffisance manifeste du montant de la mise à prix, saisir le juge afin de voir fixer une mise à prix en rapport avec la valeur vénale de l’immeuble et les conditions du marché. Toutefois, à défaut d’enchère, le poursuivant ne peut être déclaré adjudicataire que pour la mise à prix initiale. Le juge de l’exécution ne peut ni modifier le dispositif de la décision de justice qui sert de fondement aux poursuites, ni en suspendre l’exécution mais il a compétence pour accorder un délai de grâce. La demande du débiteur tendant à la suspension de la procédure de saisie immobilière

 en raison de sa situation de surendettement est formée dans les conditions prévues par l’article R. 331-11-1 du Code de la consommation. Si les circonstances le justifient, le juge de l’exécution peut, à la demande du créancier poursuivant ou du débiteur, autoriser l’accomplissement de certains actes sur le bien saisi. Le juge de l’exécution peut être saisi par le créancier poursuivant, l’un des créanciers inscrits ou la partie saisie

 d’une requête tendant à aménager, restreindre ou compléter les mesures de publicité prévues aux articles R. 322-31 à R. 322-35.

Jugement d’orientation

Le juge de l’exécution apprécie souverainement les issues de la procédure. Il peut vendre amiablement ou judiciairement. Cependant, le choix de la vente amiable suppose une demande du débiteur formulée verbalement à l’audience d’orientation et dispensée du ministère d’avocat. Lorsqu’il autorise la vente amiable, le juge s’assure qu’elle peut être conclue dans les conditions satisfaisantes. Le jugement statue également sur les contestations et demandes incidentes. L’appel contre le jugement d’orientation est formé, instruit et jugé selon la procédure à jour fixe sans que l’appelant ait à se prévaloir dans sa requête d’un péril. N’est pas susceptible de pourvoi le jugement par lequel le juge de l’exécution, qui avait précédemment autorisé la vente amiable, refuse de constater celle-ci et ordonne la poursuite de la procédure (Cass. civ. 2, 6 décembre 2012, n° 11-26.683, FS-P+B).

Enchères

Les mineurs non émancipés et les majeurs protégés au sens de l’article 488 du Code civil sont incapables de contracter, dans la mesure définie par la loi. Ne peuvent se rendre adjudicataires, sous peine de nullité, ni par eux-mêmes, ni par personnes interposées : les tuteurs des biens qu’ils sont chargés de vendre, les administrateurs, de ceux des communes ou des établissements publics confiés à leurs soins, les officiers publics, des biens nationaux dont les ventes se font par leur ministère, les fiduciaires des biens ou droits composant le patrimoine fiduciaire. Ne peuvent se porter enchérisseurs, ni par eux-mêmes, ni par personnes interposées : le débiteur saisi, les auxiliaires de justice qui sont intervenus à titre quelconque dans la procédure, les magistrats de la juridiction devant laquelle la vente est poursuivie. 

Garanties de paiement 

Toute personne peut se porter enchérisseur si elle justifie de garanties de paiement. Avant de porter les enchères, l’avocat se fait remettre par son mandant et contre récépissé une caution bancaire irrévocable ou un chèque de banque rédigé à l’ordre du séquestre ou de la Caisse des dépôts et consignations selon les indications du cahier des conditions de vente, représentant 10 % du montant de la mise à prix, sans que le montant de cette garantie puisse être inférieur à 3 000 Euros. 

Enchères publiques 

L’adjudication de l’immeuble a lieu aux enchères publiques à l’audience du juge. Le fait, dans une adjudication publique, par dons, promesses, ententes ou tout autre moyen frauduleux, d’écarter un enchérisseur ou de limiter les enchères ou les soumissions, est puni de six mois d’emprisonnement et de 22 500 euros d’amende. Est puni des mêmes peines le fait d’accepter de tels dons ou promesses. Le fait, dans une adjudication publique, d’entraver ou de troubler la liberté des enchères ou des soumissions, par violences, voies de fait ou menaces est puni de six mois d’emprisonnement et de 22 500 euros d’amende. Les enchères sont portées par le ministère d’un avocat inscrit au barreau du tribunal judiciaire devant lequel la vente est poursuivie. Le juge rappelle que les enchères partiront du montant de la mise à prix fixé, selon le cas, dans le cahier des conditions de vente ou par la décision judiciaire prévue au deuxième alinéa de l’article L. 322-6. Les enchères sont pures et simples. Chaque enchère doit couvrir l’enchère qui la précède. Les enchères sont arrêtées lorsque quatre-vingt-dix secondes se sont écoulées depuis la dernière enchère. Ce temps est décompté par tout moyen visuel ou sonore qui signale au public chaque seconde écoulée.

Nullité des enchères

Les cas d’annulation des enchères sont potentiellement nombreux dès lors que toutes dispositions du code des procédures civiles d’exécution régissant le déroulement des enchères sont prescrites à peine de nullité de l’enchère, soulevée d’office. Cependant, cette règle est assortie d’une importante limite. En effet, toute nouvelle enchère régulièrement portée couvre la nullité des enchères précédentes.

Par ailleurs, la nullité de la dernière enchère entraîne de plein droit la nullité de l’adjudication (C. pr. exéc., art. R. 322-48).

Les contestations relatives à la validité des enchères sont formées verbalement à l’audience, par ministère d’avocat. Le juge statue sur-le-champ et, le cas échéant, reprend immédiatement les enchères en rappelant le montant de la mise à prix (C. pr. exéc., art. R. 322-49).

Les articles R. 322-49-1 et R. 322-49-2 du code des procédures civiles d’exécution, créés par le décret n° 2019-488 du 22 mai 2019, concernent le cas où l’enchérisseur déclaré adjudicataire a été condamné à l’une des peines mentionnées à l’article L. 322-7-1 du même code. Dans une telle hypothèse, le juge de l’exécution – prévenu de la situation par le service du greffe –, après avoir requis les observations des parties, va prononcer d’office la nullité de l’adjudication au moyen d’une ordonnance – insusceptible d’appel – dans laquelle il fixe la nouvelle audience de vente à une date comprise dans un délai de deux à quatre mois suivant le prononcé de sa décision. Afin d’informer les parties intéressées – débiteur saisi, créancier poursuivant, créanciers inscrits et adjudicataire –, le greffe leur notifie cette ordonnance par LRAR. Pour cette remise en vente de l’immeuble par la voie d’une nouvelle adjudication, il est fait usage des dispositions des articles R. 322-70 à R. 322-72 du code des procédures civiles d’exécution.

Adjudication

L’adjudication ne peut donner lieu à déclaration de command. L’avocat dernier enchérisseur est tenu de déclarer au greffier l’identité de son mandant avant l’issue de l’audience. Le juge constate sur-le-champ le montant de la dernière enchère, laquelle emporte adjudication. Outre les mentions prescrites pour tout jugement, le jugement d’adjudication vise le jugement d’orientation, les jugements tranchant les contestations et le cahier des conditions de vente. Le jugement d’adjudication est notifié par le créancier poursuivant, au débiteur, aux créanciers inscrits, à l’adjudicataire ainsi qu’à toute personne ayant élevé une contestation tranchée par la décision. Seul le jugement d’adjudication qui statue sur une contestation est susceptible d’appel de ce chef dans un délai de quinze jours à compter de sa notification. L’adjudicataire verse le prix sur un compte séquestre ou le consigne auprès de la Caisse des dépôts et consignations et paye les frais de la vente. Lorsque les fonds sont séquestrés, ils produisent intérêt à un taux fixé par le cahier des conditions de vente et qui ne peut être inférieur au taux d’intérêt servi par la Caisse des dépôts et consignations. Le versement du prix ou sa consignation et le paiement des frais de la vente purgent de plein droit l’immeuble de toute hypothèque et de tout privilège du chef du débiteur à compter de la publication du titre de vente. A défaut de versement du prix ou de sa consignation et de paiement des frais, la vente est résolue de plein droit. Le titre de vente est publié au fichier immobilier selon les règles prévues pour les ventes judiciaires, à la requête de l’acquéreur ou, à son défaut, du créancier poursuivant la distribution. L’adjudication emporte vente forcée du bien saisi et en transmet la propriété à l’adjudicataire. Elle ne confère à celui-ci d’autres droits que ceux appartenant au saisi. Le versement du prix ou sa consignation et le paiement des frais de la vente purgent de plein droit l’immeuble de toute hypothèque et de tout privilège du chef du débiteur à compter de la publication du titre de vente. Le jugement d’adjudication constitue un titre d’expulsion à l’encontre du saisi. Sauf si le cahier des conditions de vente prévoit le maintien dans les lieux du débiteur saisi, l’adjudicataire peut mettre à exécution le titre d’expulsion dont il dispose à l’encontre du saisi et de tout occupant de son chef n’ayant aucun droit qui lui soit opposable à compter du versement du prix ou de sa consignation et du paiement des frais taxés.

Surenchère

Au plus tard le troisième jour ouvrable suivant la déclaration de surenchère, le surenchérisseur la dénonce par acte d’huissier de justice ou par notification entre avocats au créancier poursuivant, à l’adjudicataire et au débiteur saisi, à peine d’irrecevabilité. Au premier jour ouvrable suivant la vente et hors le cas où celle-ci est réalisée après surenchère, un extrait du procès-verbal d’audience, avec mention du prix d’adjudication et des frais taxés, est affiché par le greffe à la porte de la salle d’audience pendant le délai au cours duquel la surenchère peut être exercée. Toute personne peut faire une surenchère du dixième au moins du prix principal de la vente. A peine d’irrecevabilité, la surenchère est formée par acte d’avocat et déposée au greffe du juge de l’exécution dans les dix jours suivant l’adjudication. La validité de la surenchère peut être contestée dans les quinze jours de sa dénonciation. 

Audience de surenchère 

L’audience de surenchère est fixée par le juge de l’exécution à une date comprise dans un délai de deux à quatre mois suivant la déclaration de surenchère. En cas de contestation de la déclaration de surenchère, ce délai court à compter de la date de la décision de rejet. 

Adjudication sur surenchère 

En cas de surenchère ou de réitération des enchères, la nouvelle vente est précédée de la publicité de droit commun. Le jour de l’audience, les enchères sont reprises dans les conditions prévues par les articles R. 322-39 à R. 322-49, sur la mise à prix modifiée par la surenchère. Si cette surenchère n’est pas couverte, le surenchérisseur est déclaré adjudicataire. 

Réitération des enchères 

A défaut pour l’adjudicataire de payer dans les délais prescrits le prix, les frais taxés ou les droits de mutation, le bien est remis en vente à la demande du créancier poursuivant, d’un créancier inscrit ou du débiteur saisi, aux conditions de la première vente forcée. L’adjudicataire qui ne justifiera pas dans les 20 jours de l’adjudication du paiement des frais de poursuite et de l’accomplissement de celles des conditions du cahier des charges qui doivent être exécutées avant la délivrance du titre, pourra être poursuivi par la voie de la folle enchère, sans préjudice des autres voies de droit (Cass. civ. 2, 19 mai 1998, n° 95-22.053 N° Lexbase : A2490AC9).

Distribution du prix de l’immeuble

Seuls sont admis à faire valoir leurs droits sur le prix de la vente le créancier poursuivant, les créanciers inscrits sur l’immeuble saisi à la date de la publication du commandement de payer valant saisie, les créanciers inscrits sur l’immeuble avant la publication du titre de vente et qui sont intervenus dans la procédure ainsi que les créanciers énumérés au 1° bis de l’article 2374 et à l’article 2375 du Code civil. 

Créanciers concernés

Cette distribution s’opère entre différents créanciers limitativement visés à l’article L. 331-1 du code des procédures civiles d’exécution. Aux termes de cet article, sont seulement admis à faire valoir leurs droits sur le prix de la vente : le créancier poursuivant, les créanciers inscrits sur l’immeuble saisi à la date de la publication du commandement de payer valant saisie, les créanciers inscrits sur l’immeuble avant la publication du titre de vente et qui sont intervenus dans la procédure ainsi que les créanciers privilégiés énumérés au 1° bis de l’article 2374 (syndicats des copropriétaires sur le lot vendu) et à l’article 2375 (par ex., créanciers ayant avancé des frais de poursuite) du code civil (à titre de comparaison, concernant les créanciers chirographaires non parties à la procédure de distribution : Civ. 2e, 12 avr. 2018, n° 17-13.235).

Les créanciers inscrits (créanciers titulaires d’une sûreté sur l’immeuble saisi) sont tributaires d’une obligation de déclaration. La sanction encourue en cas de manquement est lourde. En ce sens, ceux qui sont sommés de déclarer leur créance – même non exigible (Civ. 2e, 28 sept. 2017, n° 16-17.010) – et qui omettent de le faire, sont déchus du bénéfice de leur sûreté pour la distribution du prix de vente de l’immeuble saisi (C. pr. exéc., art. L. 331-2).

Distribution amiable en présence d’un seul créancier 

Lorsqu’il n’existe qu’un créancier répondant aux conditions de l’article L. 331-1, celui-ci adresse, dans un délai de deux mois suivant la publication du titre de vente, au séquestre ou à la Caisse des dépôts et consignations, une demande de paiement de sa créance par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. 

Distribution amiable en présence de plusieurs créanciers 

Lorsqu’il existe plusieurs créanciers répondant aux conditions de l’article L. 331-1, la partie poursuivante notifie, dans les deux mois suivant la publication du titre de vente, une demande de déclaration actualisée des créances aux créanciers inscrits ainsi que, si elle en a connaissance, aux créanciers énumérés à l’article 2375 du code civil. Nonobstant la déchéance qu’ils encourent dans la procédure de distribution en application de l’article L. 331-2, les créanciers sommés de déclarer leur créance et qui ont omis de le faire peuvent y procéder dans les formes prévues par l’alinéa ci-dessus aux fins de se voir répartir le solde éventuel. 

Projet de distribution 

La partie poursuivante élabore un projet de distribution. A cette fin, elle peut convoquer les créanciers. Le projet de distribution est établi et notifié aux créanciers mentionnés à l’article R. 332-2 et au débiteur ainsi que, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au syndic qui a formé l’opposition prévue par l’article 20 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans un délai d’un mois suivant l’expiration du délai imparti aux créanciers pour actualiser leur créance. A peine de nullité, la notification mentionne qu’une contestation motivée peut être formée par acte d’avocat à avocat, auprès de la partie poursuivante, accompagnée des pièces justificatives nécessaires et qu’à défaut de contestation dans le délai de quinze jours suivant la réception de la notification, le projet est réputé accepté et qu’il sera soumis au juge de l’exécution aux fins d’homologation. A défaut de contestation ou de réclamation dans les quinze jours suivant la réception de la notification, la partie poursuivante, ou, à défaut, toute partie au projet de distribution sollicite son homologation par le juge. Le juge de l’exécution confère force exécutoire au projet de distribution après avoir vérifié que tous les créanciers parties à la procédure et le débiteur ont été en mesure de faire valoir leurs contestations ou réclamations dans le délai prévu à l’article R. 332-5. Lorsque le projet de distribution fait l’objet d’une contestation, le requérant convoque les créanciers parties à la procédure et le débiteur. Les intéressés sont réunis dans un délai compris entre quinze jours et un mois suivant la première contestation. Si les créanciers parties à la procédure et le débiteur parviennent à un accord sur la distribution du prix et, lorsqu’il est fait application de l’article R. 331-3, sur la mainlevée des inscriptions et publications, il en est dressé un procès-verbal signé des créanciers et du débiteur. 

Distribution judiciaire 

A défaut de procès-verbal d’accord revêtu de la formule exécutoire, la partie poursuivante saisit le juge de l’exécution en lui transmettant le projet de distribution, un procès-verbal exposant les difficultés rencontrées ainsi que tous documents utiles. Lorsqu’il y a lieu à ventilation du prix de plusieurs immeubles vendus collectivement, le juge, à la demande des parties ou d’office, peut désigner un expert par ordonnance. Le juge fixe le délai dans lequel l’expert dépose son rapport au vu duquel la ventilation sera prononcée. Le séquestre ou la Caisse des dépôts et consignations procède au paiement des créanciers et le cas échéant du débiteur, dans le mois de la notification qui lui est faite, selon le cas, du projet de distribution homologué ou du procès-verbal d’accord revêtu de la formule exécutoire ou d’une copie revêtue de la formule exécutoire de la décision arrêtant l’état de répartition. L’appel contre le jugement établissant l’état des répartitions a un effet suspensif.

Schéma de procédure de distribution du prix de vente d’un immeuble

Questions diverses

Est-ce que le fisc peut saisir ma maison ?

Oui s’il dispose d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible.

Comment rendre sa résidence principale insaisissable ?

Avant la loi Macron du 6 août 2015, l’entrepreneur pouvait, par déclaration notariée et publiée, rendre sa résidence principale insaisissable. Le liquidateur judiciaire n’avait pas qualité pour agir, au lieu et place de l’entrepreneur, en partage et licitation du bien indivis ayant fait l’objet d’une déclaration d’insaisissabilité régulièrement publiée avant le jugement d’ouverture de la liquidation judiciaire (Cass. com. 14-3-2018 n° 16-27.302 F-PBI : RJDA 5/18 n° 446). Il en était de même lorsque la déclaration portait sur un bien commun (Cass. com. 10-7-2019 n° 18-16.867 F-PB : RJDA 11/19 n° 703). En d’autres termes, le bien déclaré insaisissable était hors procédure ; à défaut de déclaration opposable, le bien relevait de cette procédure et constituait le gage commun des créanciers.

Depuis la loi du 6 août 2015, la déclaration n’est plus requise, l’insaisissabilité de la résidence principale est de plein droit mais opposable aux seuls créanciers titulaires de créances professionnelles. La résidence principale d’un entrepreneur individuel est insaisissable de plein droit par les créanciers dont les droits naissent à l’occasion de l’activité professionnelle de l’intéressé (C. com. art. L 526-1, al. 1).

Cette disposition, issue de la loi 2015-990 du 6 août 2015, n’a d’effet qu’à l’égard des créanciers dont les droits sont nés à l’occasion de l’activité professionnelle après la publication de cette loi (Loi précitée art. 206, IV). (Cass. com. 13-4-2022 n° 20-23.165 F-B).

Les droits d’un entrepreneur individuel sur l’immeuble où est située sa résidence principale sont insaisissables par ses créanciers professionnels (C. com. art. L 526-1). Lorsque l’entrepreneur fait l’objet d’une procédure collective, cette insaisissabilité de droit est opposable aux organes de la procédure (Cass. com. 13-4-2022 n° 20-23.165 F-B : RJDA 7/22 n° 421), du moins quand les conditions de l’insaisissabilité existent toujours lors de l’ouverture de la procédure. Ainsi, lorsqu’un juge impose à l’entrepreneur, dans le cadre d’une procédure de divorce, de quitter le logement familial avant l’ouverture de la procédure collective, ce logement n’est plus la résidence principale de l’entrepreneur et il peut être saisi par ses créanciers professionnels et donc appréhendé par la procédure collective pour devenir le gage commun des créanciers (Cass. com. 18-5-2022 n° 20-22.768 F-B : RJDA 8-9/22 n° 499).

Est-ce qu’une résidence principale est saisissable ?

Oui dans deux cas alternatifs :

  • La créance ne vient pas de votre activité professionnelle (quelle que soit sa date de naissance) ;
  • La créance professionnelle est née antérieurement au 6 août 2015.

Insaisissabilité de la résidence principale de l’entrepreneur : qui doit la prouver ?

C’est à celui qui entend exclure du droit de gage des créanciers de la procédure collective d’un entrepreneur individuel un immeuble appartenant à ce dernier de prouver que cet immeuble constitue la résidence principale de l’entrepreneur.

Il appartient à celui qui entend soustraire du droit de gage général des créanciers de la procédure collective d’une personne physique exerçant une activité professionnelle indépendante un immeuble appartenant à celle-ci d’apporter la preuve que, à la date d’ouverture de cette procédure, cet immeuble constituait sa résidence principale et n’était donc pas entré dans le gage commun des créanciers (Cass. com. 22-11-2023 n° 22-18.795 F-B).

C’est soit le débiteur personne physique, en cas de demande d’autorisation de vente d’un immeuble lui appartenant par le liquidateur, soit le créancier revendiquant des droits sur l’immeuble (la banque par exemple) de prouver que cet immeuble constituait, au jour du jugement d’ouverture de la procédure, sa résidence principale et était donc insaisissable (Cass. com. 14-6-2023 n° 21-24.207 F-B : RJDA 11/23 n° 602 ; Cass. com. 25-10-2023 n° 21-21.694 F-D).

Quels sont les biens immobiliers insaisissables ?

  • Immeubles rattachés au domaine public : Il s’agit des immeubles appartenant à l’État, aux collectivités territoriales et à leurs groupements, ainsi qu’aux établissements publics. Selon la définition du code général de la propriété des personnes publiques, le domaine public de ces personnes publiques est constitué des biens leur appartenant qui sont soit affectés à l’usage direct du public, soit affectés à un service public pourvu qu’en ce cas ils fassent l’objet d’un aménagement indispensable à l’exécution des missions de ce service public (CGPPP, art. L. 2111-1). Ces biens sont insaisissables (CGPPP, art. L. 2311-1).
  • Immeubles appartenant à un État étranger : Les biens d’un État étranger sont, en principe, insaisissables en application des principes du droit international régissant les immunités des États étrangers. L’article L. 111-1 du code des procédures civiles d’exécution en consacre le principe en précisant que l’exécution forcée et les mesures conservatoires ne sont pas applicables aux personnes qui bénéficient d’une immunité d’exécution.
  • Immeubles des syndicats : Ils sont aux termes de la loi insaisissables (C. trav., art. L. 2132-4).
  • Part d’un indivisaire dans un immeuble : partage et licitation. Les créanciers personnels d’un indivisaire ne peuvent saisir sa part dans les biens indivis (C. civ., art. 815-17, al. 2). Toutefois, ils ont la possibilité de provoquer ou d’intervenir dans le partage des biens (C. civ., art. 815-17, al. 3)
  • Immeuble grevé d’une clause de « tontine » ou clause d’accroissement. Cette clause a pour effet d’attribuer la propriété totale d’un bien, au survivant des acquéreurs, en lui permettant d’éviter d’indemniser les héritiers du prédécédé. Le créancier de l’un des acquéreurs ne peut ainsi se prévaloir des dispositions de l’article 2285 (ex-article 2093) du code civil selon lequel les biens du débiteur sont le gage commun de ses créanciers. La Cour de cassation a approuvé une cour d’appel qui avait rejeté l’action du créancier « la condition suspensive de survie n’étant pas réalisée à la date de délivrance du commandement aux fins de saisie immobilière (…) le débiteur n’était pas titulaire d’un droit privatif de propriété sur le bien immobilier ou partie du bien, objet dudit commandement » (Cass. 1re civ., 18 nov. 1997, n° 95-20.842, n° 1725 P).
  • Immeubles faisant l’objet d’une clause d’inaliénabilité : Ces clauses prises à l’initiative d’un donateur ou d’un testateur se présentent comme une exception au principe de la libre disposition des biens, aussi elles ne sont valables que si elles sont temporaires et justifiées par « un intérêt sérieux et légitime », sauf à obtenir une autorisation en justice (C. civ., art.  900-1)
  • Immeubles ayant fait l’objet d’une vente à terme : ls sont insaisissables contre l’acheteur car ils restent la propriété du vendeur.

Quels sont les biens mobiliers insaisissables ?

Certains biens mobiliers sont insaisissables (c’est-à-dire qu’ils ne peuvent pas être confisqués temporairement ou définitivement), parce qu’ils sont nécessaires à la vie courante et au travail de la personne saisie et de sa famille. Cependant, ces biens peuvent être saisissables dans certains cas, notamment s’ils se trouvent dans un lieu différent de celui où vit ou travaille habituellement la personne qui est saisie.

Voici la liste :

  • Vêtements
  • Literie
  • Linge de maison
  • Objets et produits nécessaires aux soins corporels et à l’entretien de la maison
  • Denrées alimentaires
  • Objets de ménage nécessaires à la conservation, à la préparation et à la consommation des aliments
  • Appareils de chauffage
  • Table et chaises pour prendre les repas en commun
  • Meuble pour les vêtements et le linge, et un autre meuble pour ranger les objets ménagers
  • Machine à laver le linge
  • Livres et objets nécessaires à la poursuite des études ou de la formation professionnelle
  • Objets d’enfants
  • Souvenirs à caractère personnel ou familial
  • Animaux d’appartement ou de garde
  • Animaux d’élevage (et les denrées nécessaires à leur élevage)
  • Instruments de travail nécessaires à l’exercice personnel de l’activité professionnelle
  • Poste téléphonique permettant l’accès au service téléphonique fixe ou mobile
  • Objets indispensables à une personne handicapée
  • Objets destinés aux soins d’une personne malade

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