AG de copropriété : comment contester une décision ?

Vous venez de recevoir le procès-verbal de votre assemblée générale de copropriété, et une résolution vous semble illégale — mauvaise majorité, question votée sans figurer à l’ordre du jour, ou travaux de 350 000 euros décidés sans les devis obligatoires. Vous avez deux mois pour agir. Passé ce délai, la décision devient définitive, même si elle est manifestement irrégulière — et aucune voie de recours ne subsiste, pas même une demande de dommages-intérêts. Chaque année, des copropriétaires perdent définitivement la possibilité de contester des décisions qui leur causent un préjudice de plusieurs dizaines de milliers d’euros, faute d’avoir agi à temps ou d’avoir vérifié les bonnes conditions.

Cet article est conçu comme un catalogue exhaustif des motifs d’annulation d’une assemblée générale de copropriété. Il recense l’ensemble des vices de forme et de fond susceptibles de fonder une action en nullité, avec pour chacun le texte applicable, la jurisprudence de référence et les conditions de mise en œuvre. Le praticien comme le copropriétaire viennent y picorer le motif qui correspond à leur situation.

Trois conditions cumulatives sont requises (art. 42 de la loi n° 65-557 du 10 juill. 1965 et art. 18 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967) :

1. la décision doit avoir été votée par l’assemblée générale ;
2. le demandeur doit avoir la qualité de copropriétaire opposant ou défaillant ;
3. l’action doit être introduite dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal.

Valentin Simonnet est avocat au Barreau de Paris. Il intervient en contentieux des affaires et en droit pénal des affaires.

Décisions susceptibles d’annulation

La « décision » susceptible d’annulation est la délibération explicite, sanctionnée par un vote (Cass. 3e civ., 4 nov. 2004, n° 03-11.741), ou encore la disposition adoptée par l’assemblée générale qui revêt une efficacité juridique la distinguant de mesures préparatoires ou de résolutions de principe (Cass. 3e civ., 28 avr. 1993 ; CA Paris, pôle 4, 2e ch., 14 oct. 2009). Une décision d’assemblée générale existe donc dès lors qu’une question a été soumise à l’ensemble des copropriétaires et a été sanctionnée par un vote (Cass. 3e civ., 13 nov. 2013, n° 12-12.084).

Ne sont pas des décisions, au sens de la loi : une simple information (Cass. 3e civ., 13 sept. 2006, n° 05-15.49), un rappel du règlement de copropriété (Cass. 3e civ., 26 janv. 2010, n° 09-12.994), l’émission d’un avis ou d’un vœu (Cass. 3e civ., 7 juill. 2006) ou encore d’une simple demande (CA Paris, 12 mars 2009, n° 08/06452). Un copropriétaire ne peut donc contester une question ou un projet de résolution seulement porté à l’ordre du jour (CA Paris, ch. 4-2, 9 nov. 2011, n° 10/08444).

Catalogue des vices de forme

Les vices de forme affectent le déroulement de la procédure d’assemblée, indépendamment du contenu des décisions votées.

Retour d’expérience : les vices de forme sont souvent les plus faciles à caractériser techniquement, mais les juges du fond — particulièrement à Paris — n’en tirent pas automatiquement la nullité s’ils estiment que l’irrégularité n’a pas eu d’incidence sur le vote. Mieux vaut doubler les moyens de forme avec des moyens de fond chaque fois que possible.

Non-respect du délai de convocation de 21 jours

Texte : art. 9 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967.

La convocation doit parvenir aux copropriétaires au moins vingt et un jours avant la tenue de l’assemblée, sauf urgence. Le délai se décompte en jours calendaires, à compter du lendemain de la première présentation de la LRAR ; l’AG ne peut se tenir qu’à partir du 22e jour (Cass. 3e civ., 4 déc. 2025, n° 24-17.437). Un délai insuffisant constitue un vice de forme susceptible d’entraîner la nullité de l’ensemble de l’assemblée.

L’urgence qui autorise un délai réduit doit être réelle et prouvable ; les tribunaux l’apprécient de manière stricte et c’est au syndic d’en apporter la preuve.

Sur le calcul précis de ce délai, voir le décompte du délai de convocation de 21 jours.

Absence ou irrégularité des documents annexes

Texte : art. 11 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967.

La convocation doit être accompagnée d’un certain nombre de documents limitativement énumérés : projet de résolutions, devis pour les travaux, contrats soumis à approbation, conditions essentielles du contrat de syndic proposé, projet de budget prévisionnel, etc. L’absence de ces pièces prive les copropriétaires d’une information suffisante pour voter en connaissance de cause.

Cas du contrat de syndic. Depuis la loi ALUR, le contrat de syndic doit obligatoirement être joint à la convocation lorsque l’assemblée se prononce sur sa désignation ou son renouvellement. Son absence est une cause de nullité de la résolution de désignation.

Cas des devis de travaux. L’absence de devis — ou la transmission de devis incomplets ne permettant pas une comparaison sérieuse — vicie la résolution correspondante.

Pour les formalités de convocation en détail, voir la convocation à l’AG de copropriété.

Défaut ou irrégularité de la convocation

Texte : art. 9 et 64 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967.

Le fait que certains copropriétaires ne soient pas régulièrement convoqués à une assemblée peut entraîner l’annulation des décisions prises sans leur concours. La convocation est obligatoire pour tous les copropriétaires, et ne peut être écartée sous prétexte que les questions ne concerneraient pas tel ou tel copropriétaire.

Convocation à une mauvaise adresse. Le syndic doit convoquer chaque copropriétaire à son domicile exact, tel qu’il lui a été communiqué. L’envoi à une adresse obsolète ou erronée rend la convocation irrégulière pour le copropriétaire concerné. Toutefois, si le copropriétaire n’a pas informé le syndic de son changement d’adresse, aucune contestation ne peut être soulevée.

Convocation par voie électronique. Depuis la loi du 9 avril 2024, la notification électronique est le principe. Le copropriétaire qui ne souhaite pas être convoqué par e-mail doit en informer le syndic par écrit. Un copropriétaire qui n’a jamais informé le syndic de son opposition à la voie électronique ne peut plus invoquer l’absence d’accord exprès pour contester la validité de la notification (art. 64 du décret du 17 mars 1967, modifié par le décret n° 2025-1292 du 22 déc. 2025).

Convocation d’un seul des époux copropriétaires. Chaque époux a le droit de recevoir une convocation individuelle. La convocation adressée à un seul des deux est une irrégularité susceptible d’entraîner la nullité.

Convocation par un syndic dont le mandat a expiré

Texte : art. 25, a) de la loi du 10 juill. 1965.

Une assemblée convoquée par un syndic dont le mandat est expiré est annulable — mais elle n’est pas frappée de nullité de plein droit (Cass. 3e civ., 6 févr. 2002, n° 00-19.132). Chaque assemblée doit donc faire l’objet d’une contestation individualisée.

La date à prendre en compte pour apprécier l’expiration du mandat est la date de la lettre de convocation, et non la date de tenue de l’AG ni celle de réception de la convocation par les copropriétaires (Cass. 3e civ., 19 oct. 2017, n° 16-24.646). Ainsi, si le syndic convoque avant l’expiration de son mandat, l’assemblée est régulière même si le mandat expire entre l’envoi de la convocation et le jour de la séance.

L’annulation d’une assemblée pour ce motif n’entraîne pas automatiquement la nullité en cascade des assemblées ultérieures : chacune doit être contestée séparément dans le délai de deux mois.

Question non inscrite à l’ordre du jour

Texte : art. 10, 13 et 14 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967.

Seules les questions figurant à l’ordre du jour peuvent faire l’objet d’un vote. Une résolution adoptée sur un point non prévu — ou mentionné comme ne devant pas faire l’objet d’un vote — est irrégulière (Cass. 3e civ., 13 nov. 2013, n° 12-12.084).

Le pouvoir d’amendement de l’assemblée. L’assemblée bénéficie d’un pouvoir d’amendement : elle peut modifier une résolution inscrite à l’ordre du jour, tant que l’amendement n’a pas pour effet de dénaturer le sens du projet de résolution initial ou d’en ajouter de nouvelles au vote. L’assemblée ne peut voter que dans le cadre des résolutions portées à sa connaissance par la convocation.

Irrégularités relatives au bureau de séance

Texte : art. 15 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967.

Le président de séance doit être désigné parmi les copropriétaires. Le non-respect de cette formalité entraîne la nullité de l’assemblée générale. Ne peut être président de séance le syndic, son conjoint, son partenaire de PACS, son concubin, ou un préposé du syndic.

Le secrétaire de séance est de droit le syndic en fonction. Lorsque l’assemblée désigne un nouveau syndic, la prise d’effet du nouveau mandat intervient au plus tôt un jour après la tenue de l’assemblée — le nouveau syndic ne peut donc pas être immédiatement secrétaire de la séance.

Les scrutateurs. Leur désignation irrégulière, ou leur non-désignation lorsque le règlement de copropriété l’impose, peut constituer un vice de forme.

Irrégularités relatives aux mandats

Texte : art. 22 de la loi du 10 juill. 1965.

Mandat donné au syndic ou à ses proches. Ne peuvent recevoir de mandat pour représenter un copropriétaire : le syndic, son conjoint, partenaire de PACS ou concubin, les ascendants et descendants du syndic et de son conjoint, les préposés du syndic et leurs proches. La nullité des résolutions est acquise même si le vote irrégulier n’a pas modifié le sens du scrutin (Cass. 3e civ., 11 févr. 1975). En cas de mandat irrégulier, c’est l’assemblée entière qui est annulée (CA Paris, 13 oct. 2010).

Cumul irrégulier de mandats. Un mandataire ne peut recevoir plus de trois délégations de vote, sauf si le total des voix dont il dispose — les siennes et celles de ses mandants — n’excède pas 10 % des voix du syndicat (art. 22, I de la loi du 10 juill. 1965). L’inobservation de cette règle entraîne la nullité des résolutions concernées (CA Paris, 13 juin 2007 ; CA Aix-en-Provence, 27 mai 2007, n° 05/08735).

Mandat non signé ou irrégulier. Le mandant doit signer sa délégation de pouvoir. Le mandat n’est en principe valable que pour l’assemblée pour laquelle il a été délivré.

Pour les règles applicables au mandat, voir comment donner mandat pour une AG de copropriété.

Irrégularité de la feuille de présence

Texte : art. 14 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967.

La feuille de présence doit mentionner les noms, domiciles et tantièmes de chaque copropriétaire ou mandataire. Elle est certifiée exacte par le président de l’assemblée. Une feuille incomplète ou inexacte est susceptible de vicier la computation des majorités.

Erreur de tantièmes. L’erreur sur les tantièmes des copropriétaires présents ou représentés n’entraîne la nullité que si elle a eu une incidence sur le sens du vote ou sur la computation de la majorité (CA Paris, 23e ch., sect. B, 23 mai 2001). Lorsque l’erreur est sans incidence, la nullité n’est pas prononcée.

Vote par correspondance irrégulier

Texte : art. 17-1 A de la loi du 10 juill. 1965 et art. 9-1 du décret du 17 mars 1967.

Depuis la loi ELAN du 23 novembre 2018, le vote par correspondance est admis. Le copropriétaire ayant voté par correspondance est considéré comme « présent » — il n’est donc ni opposant ni défaillant sur les résolutions pour lesquelles il a voté dans le même sens que la majorité.

L’assimilé défaillant. Le copropriétaire qui a voté favorablement par correspondance pour une résolution qui a été ensuite amendée en séance est assimilé à un défaillant pour cette résolution et peut la contester.

Tout manquement aux formalités prévues — délai d’envoi du formulaire, mentions obligatoires, impossibilité d’identifier le votant — peut être invoqué.

Lieu de réunion de l’assemblée

Texte : art. 9 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967.

L’assemblée doit se réunir dans la commune de situation de l’immeuble. L’assemblée réunie dans une autre commune est nulle, sans qu’il soit nécessaire de justifier d’un grief (CA Paris, pôle 4, ch. 2, 23 mai 2012, n° 11/02275 ; CA Paris, 11 oct. 1996).

Erreur de computation des voix

Texte : art. 22, II de la loi du 10 juill. 1965.

Chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes. Lorsqu’un copropriétaire possède une quote-part supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires.

Une erreur dans le décompte des voix qui modifie le sens du scrutin constitue un motif de nullité. Le syndicat des copropriétaires ne dispose pas de voix en assemblée au titre des parties privatives acquises.

Irrégularité du procès-verbal

Texte : art. 17 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967.

Le procès-verbal doit mentionner le résultat de chaque vote. Les erreurs matérielles dans le procès-verbal — numérotation erronée de la résolution, date erronée de l’assemblée, qualité du syndic en tête du PV — n’entraînent la nullité que si elles ont une incidence sur le sens des décisions (CA Aix-en-Provence, 4e ch., 26 févr. 2015, n° 14/07681 ; CA Grenoble, 2e ch. civ., 6 mai 2008, n° 05/02394 ; CA Bourges, ch. civ., 22 mai 2014, n° 13/00884). Lorsque l’erreur est purement rédactionnelle et sans incidence, la nullité ne sera pas prononcée.

En revanche, un procès-verbal falsifié — dont le contenu diffère du document signé par le président de séance — constitue une fraude qui ouvre droit à contestation.

Exclusion d’un copropriétaire du vote

Tout copropriétaire a le droit de voter ou de se faire représenter. Toute atteinte portée à ce droit entraîne la nullité de la décision. L’exclusion d’un copropriétaire du vote — par refus de lui donner la parole, par empêchement physique d’accéder à la salle, ou par tout autre moyen — est un vice de forme grave.

Participation irrégulière au vote

Vote de non-copropriétaires. Le fait que des propriétaires ne détenant pas de parts de copropriété dans un bâtiment aient voté des décisions concernant ce bâtiment n’entraîne toutefois pas automatiquement la nullité (CA Paris, 26 févr. 2004).

Vote du syndic. Le syndic ne peut exercer un droit de vote, même s’il est copropriétaire, sur les résolutions le concernant directement (approbation de sa gestion, renouvellement de son mandat).

Ce qui n’est PAS un motif de nullité

Il est utile de recenser les irrégularités qui ne constituent pas un motif de nullité :

• L’absence d’affichage de la date de la prochaine AG. Le non-respect de l’obligation d’affichage prévue par l’article 9, alinéa 2 du décret ne constitue pas un motif d’irrégularité de la décision.
• La notification tardive du procès-verbal. L’obligation de notifier le PV dans le mois n’est assortie d’aucune sanction (Cass. 3e civ., 23 sept. 2009). La tardiveté n’a pour effet que de repousser le point de départ du délai de contestation.
• L’absence de mise en concurrence du syndic. Depuis l’assouplissement législatif, la désignation du syndic en l’absence de concurrence préalable est valable et ne peut constituer un motif de nullité.

Catalogue des vices de fond

Les vices de fond tiennent au contenu même de la décision votée.

Application d’une mauvaise majorité

Texte : art. 24, 25, 25-1, 26, 26-1 de la loi du 10 juill. 1965.

Chaque catégorie de décision exige une majorité déterminée par la loi : majorité simple de l’art. 24, majorité absolue de l’art. 25, double majorité de l’art. 26, unanimité. Une résolution adoptée à une majorité inférieure à celle requise est nulle, même si elle a recueilli l’adhésion d’une majorité de copropriétaires (Cass. 3e civ., 4 nov. 2004, n° 03-11.741).

Les passerelles. Le système de passerelle des articles 25-1 et 26-1 permet, lorsque la majorité requise n’est pas atteinte, de procéder immédiatement ou dans les trois mois à un second vote à une majorité inférieure. Le non-respect des conditions de mise en œuvre de la passerelle (seuil minimal de voix, délai) est un vice de fond.

Atteinte aux droits de jouissance privatifs

Texte : art. 9 de la loi du 10 juill. 1965.

Une décision portant atteinte au droit d’un copropriétaire sur ses parties privatives ou sur la jouissance exclusive d’une partie commune à jouissance privative qui lui a été attribuée peut être annulée. Cette atteinte peut être invoquée même après l’expiration du délai de deux mois si elle constitue une clause réputée non écrite.

Abus de majorité

L’abus de majorité est caractérisé lorsque la décision est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou prise dans le seul but de favoriser des intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires. Il suppose la démonstration d’un détournement de la règle majoritaire au profit d’intérêts particuliers.

Retour d’expérience : en pratique, l’abus de majorité est difficile à démontrer. Les tribunaux exigent la preuve que la décision sert un intérêt purement privé au détriment du collectif — le simple désaccord sur l’opportunité d’une décision ne suffit jamais.

Fraude et dol

Texte : art. 1137 C. civ. par analogie.

Une décision obtenue par dol — c’est-à-dire par des manœuvres ayant déterminé le vote de copropriétaires (informations mensongères, dissimulation de pièces, promesses de contreparties) — peut être contestée. La Cour de cassation admet que la fraude peut être invoquée même par un copropriétaire n’ayant pas la qualité d’opposant (Cass. 3e civ., 4 juin 2009, n° 08-10.493), ce qui constitue une dérogation au principe de l’article 42.

Clause réputée non écrite

Texte : art. 43 de la loi du 10 juill. 1965.

Certaines décisions qui introduisent dans le règlement de copropriété une clause contraire à l’article 43 peuvent être remises en cause sans limitation de délai, par exception à la forclusion bimestrielle (CA Aix-en-Provence, 4e B, 7 déc. 2009). C’est le cas notamment des clauses portant atteinte au droit de chaque copropriétaire d’user et de jouir librement de ses parties privatives, ou des clauses imposant une répartition des charges non conforme aux articles 10 et 10-1 de la loi.

L’imprescriptibilité de cette action est un outil puissant pour le copropriétaire qui découvre tardivement une irrégularité.

Atteinte à la destination de l’immeuble

Texte : art. 8 et 26 de la loi du 10 juill. 1965.

Une décision qui modifie la destination de l’immeuble telle que définie par le règlement de copropriété nécessite l’unanimité. Une résolution portant atteinte à la destination sans avoir recueilli l’unanimité peut être annulée. Passé le délai de deux mois, cette irrégularité ne peut plus être invoquée, sauf si elle constitue par ailleurs une clause réputée non écrite (Cass. 3e civ., 8 juin 2017, n° 16-16.566).

Résolution imprécise ou inintelligible

Une résolution dont le contenu est si vague ou ambigu qu’il est impossible de déterminer ce qui a été effectivement décidé est annulable pour excès de pouvoir ou défaut de cause. Le copropriétaire doit pouvoir comprendre précisément l’objet et la portée de ce pour quoi il a voté.

Dépense somptuaire

Texte : art. 30, al. 4 de la loi du 10 juill. 1965.

La décision portant sur des travaux d’amélioration n’est pas opposable au copropriétaire opposant qui a saisi le tribunal dans le délai de deux mois pour faire reconnaître que l’amélioration décidée présente un caractère somptuaire eu égard à l’état, aux caractéristiques et à la destination de l’immeuble. Il s’agit d’un motif de fond spécifique aux travaux d’amélioration.

Approbation irrégulière des comptes

L’approbation des comptes qui résulte d’un vote à une majorité insuffisante, ou qui porte sur des comptes manifestement erronés, est annulable. Toutefois, une fois le délai de deux mois expiré, l’approbation devient définitive et ne peut plus être remise en cause — y compris par le biais d’une demande d’expertise aux fins de vérification des comptes (Cass. 3e civ., 22 nov. 1994, n° 93-13.734).

Critique : la jurisprudence sur le grief en matière de vices de forme

La tendance de certaines juridictions — en particulier la chambre de la copropriété du TJ de Paris — à exiger la démonstration d’un « grief » pour prononcer la nullité d’une décision affectée d’un vice de forme est critiquable.

Prenons un cas concret : un syndic convoque l’assemblée avec un délai de 18 jours au lieu de 21, sans joindre les devis des travaux soumis au vote. L’assemblée adopte des travaux de ravalement pour 350 000 euros. Le copropriétaire opposant conteste. Le tribunal rejette la demande au motif que « l’irrégularité n’a pas eu d’incidence sur le vote » — alors qu’il est par définition impossible de démontrer ce qu’aurait été le vote si les copropriétaires avaient disposé de trois jours supplémentaires et des devis.

L’angle mort est le suivant : exiger la preuve du grief revient à transformer une nullité textuelle en nullité facultative, ce qui prive de toute effectivité les garanties procédurales que le législateur a précisément voulu impératives. On peut comprendre la logique de la Cour — éviter l’annulation systématique pour formalisme abusif — mais elle crée une asymétrie : le syndic qui ne respecte pas ses obligations procédurales est protégé, tandis que le copropriétaire qui agit dans les délais est débouté.

L’intérêt du syndic est ici en conflit avec celui des copropriétaires : le syndic bénéficie de facto d’une tolérance sur les formalités, alors qu’il est rémunéré précisément pour les respecter.

Position assumée : tant que la Cour de cassation ne clarifie pas ce point, il faut systématiquement doubler chaque moyen de forme d’un moyen de fond et démontrer, chiffres à l’appui, le préjudice concret subi par le copropriétaire. C’est le seul moyen de neutraliser cette objection.

Qualité pour agir

Être copropriétaire

L’action est réservée aux copropriétaires. Les tiers en sont exclus, quelle que soit l’atteinte que la décision leur cause.

Sont exclus notamment : les locataires, le syndic ou l’ancien syndic, le syndicat des copropriétaires lui-même, un promoteur, les créanciers d’un copropriétaire, le titulaire d’un droit d’usage et d’habitation, et les associés d’une SCI copropriétaire (Cass. 3e civ., 22 janv. 1992, n° 88-13.980).

Quelques précisions importantes selon la configuration du demandeur :

Société. Le représentant doit justifier d’un pouvoir d’agir en justice, tiré des statuts ou d’une décision de l’assemblée générale de la société.

Lot en indivision. Tous les indivisaires doivent agir conjointement, sauf à ce qu’un mandataire commun soit désigné. L’indivisaire agissant seul doit justifier d’un mandat de ses coïndivisaires.

Démembrement. L’usufruitier peut agir, au moins pour les décisions ne portant pas sur les travaux visés à l’article 606 du Code civil (CA Paris, 26 juin 2008).

Vente du lot. C’est celui qui était propriétaire au jour de l’assemblée qui a qualité pour en poursuivre l’annulation, non l’acquéreur ultérieur (CA Paris, 29 mars 2001).

Époux commun en biens. Chacun des époux est habilité à agir en nullité sans avoir à justifier d’un pouvoir (CA Versailles, 4e ch., 21 mai 2013, n° 11/05208).

Retour d’expérience : il est fréquent que le client oublie de signaler une indivision, un démembrement ou l’existence d’une SCI. L’irrecevabilité qui en résulte est souvent fatale, car elle ne peut être régularisée qu’à l’intérieur du délai de deux mois. La vérification systématique du titre de propriété et de la fiche hypothécaire dès le premier rendez-vous n’est pas négociable. Si vous découvrez une indivision après l’expiration du délai, aucun juge ne régularisera — c’est un piège sans retour.

Être opposant ou défaillant

La qualité d’opposant ou de défaillant s’apprécie résolution par résolution. La Cour de cassation a définitivement jugé que les actions en contestation — même fondées sur un défaut de qualité du syndic convocateur — ne peuvent être introduites que par les copropriétaires opposants ou défaillants (Cass. 3e civ., 17 nov. 2021, n° 20-16.268 ; Cass. 3e civ., 1er juin 2022, n° 21-16.919).

L’opposant n’est pas nécessairement celui qui a voté « contre » au sens littéral : est opposant le copropriétaire qui a voté dans le sens inverse du vote final (Cass. 3e civ., 12 mars 2003, n° 01-16.754). Ainsi, celui qui a voté « pour » une résolution finalement rejetée est opposant. En revanche, le copropriétaire qui a voté « pour » en émettant des réserves n’est pas considéré comme opposant (CA Paris, pôle 4, 2e ch., 7 avr. 2010).

Il appartient à celui qui se prétend opposant de le prouver, y compris contre les mentions du procès-verbal, et par tout moyen. Cette preuve ne peut toutefois résulter du seul fait que le vote ne concorde pas avec ses intérêts (CA Aix-en-Provence, 4e ch., 4 mars 2005).

Le défaillant est le copropriétaire ni présent ni représenté. Le copropriétaire qui quitte l’assemblée en cours de séance est considéré comme absent si cela est mentionné sur la feuille de présence (Cass. 3e civ., 5 oct. 1994), mais réputé présent à défaut (Cass. 3e civ., 1er juill. 2009, n° 08-18.109).

Retour d’expérience : le copropriétaire qui pressent qu’il devra attaquer une assemblée a intérêt à y être absent, ou à voter contre toutes les résolutions — y compris celles « de forme » comme l’élection du président de séance. Voter contre toutes les résolutions laisse le plus de marge possible pour exploiter les irrégularités procédurales. À l’inverse, ne pas voter contre une seule résolution est un handicap sérieux, parfois rédhibitoire, pour l’action à engager.

Le copropriétaire abstentionniste peut-il contester ?

La réponse de principe est non. Le copropriétaire qui s’abstient lors du vote — bien que présent ou représenté — ne peut être assimilé à un opposant (Cass. 3e civ., 3 juill. 1996, n° 94-17.868).

Il faut que le mandataire se soit lui-même opposé à la décision pour que le copropriétaire représenté puisse agir (CA Paris, 31 mai 2000).

Toutefois, la jurisprudence admet deux exceptions :

Les résolutions liées. Lorsque l’abstentionniste s’est abstenu lors du vote d’une résolution directement liée à une résolution antérieure à laquelle il s’était opposé et qu’il conteste, le recours reste ouvert (CA Paris, pôle 4, ch. 2, 2 déc. 2020, n° 17/12505).

L’émission de réserves préalables. Lorsque le copropriétaire avait formulé son opposition avant le vote, ses réserves peuvent lui conserver la qualité d’opposant malgré l’abstention (CA Paris, 23e ch., 8 nov. 2001).

Retour d’expérience : la chambre de copropriété du TJ de Paris est très réticente à annuler des AG, estimant que la plupart des demandes reposent sur un formalisme abusif. L’abstention au moment du vote est pratiquement rédhibitoire devant cette juridiction.

Délai pour agir

Le délai de droit commun : deux mois

Le délai pour contester une décision d’assemblée générale est de deux mois à compter de la notification du procès-verbal (art. 42, al. 2 de la loi n° 65-557 du 10 juill. 1965). Ce délai est un délai de forclusion — et non de prescription — ce qui emporte deux conséquences pratiques majeures : il ne peut pas être suspendu, et il ne peut être interrompu que par la délivrance d’une assignation (Cass. 3e civ., 21 sept. 2023, n° 21-24.019).

La notification du procès-verbal doit intervenir dans le mois suivant la tenue de l’assemblée, à la diligence du syndic. Le délai court à compter du lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire — que le copropriétaire aille ou non chercher le pli à la poste. Sur les modalités de notification du procès-verbal d’AG, voir l’article dédié.

Le délai de cinq ans en l’absence de notification

Lorsque le procès-verbal n’a pas été notifié — ou n’a pas été notifié dans les formes requises — le délai de deux mois ne court pas. L’action est alors soumise au délai de droit commun de cinq ans prévu par l’article 2224 du Code civil (Cass. 3e civ., 27 sept. 2000, n° 98-22.792).

Sont susceptibles de rendre irrégulière la notification : l’envoi à une adresse erronée, l’absence d’envoi aux copropriétaires défaillants, ou la notification d’un procès-verbal incomplet ne comportant pas les mentions obligatoires.

Retour d’expérience : avant de conclure à la forclusion d’un client qui consulte tardivement, il faut systématiquement vérifier les conditions dans lesquelles le procès-verbal lui a été notifié. Une notification irrégulière peut rouvrir une fenêtre de contestation que l’on croyait fermée.

Comment calculer le délai de deux mois ?

Le délai de deux mois se calcule conformément à l’article 641 du Code de procédure civile : il expire le jour du dernier mois qui porte le même quantième que le point de départ. À défaut de quantième identique, il expire le dernier jour du mois.

Exemple : si la première présentation de la lettre recommandée intervient le 15 janvier, le délai court à compter du 16 janvier et expire le 16 mars à minuit.

Lorsque le terme tombe un samedi, un dimanche ou un jour férié, il est prorogé jusqu’au premier jour ouvrable suivant (art. 642 du CPC).

Pour une explication complète avec exemples détaillés, voir comment calculer le délai de 2 mois pour contester l’AG de copropriété. Les règles générales de computation des délais de procédure sont également applicables.

Interruption du délai

Le délai de forclusion ne peut être interrompu que par :

• la délivrance d’une assignation, même devant un tribunal incompétent (Cass. 3e civ., 8 juill. 1998, n° 97-10.781) ;
• le dépôt d’une demande d’aide juridictionnelle, sous réserve que la demande soit déposée avant l’expiration du délai et que l’assignation soit délivrée dans les délais réglementaires.

L’assignation en nullité de l’assemblée entière interrompt le délai de forclusion y compris pour les demandes subsidiaires d’annulation de résolutions isolées, celles-ci étant « virtuellement comprises » dans la demande principale (Cass. 3e civ., 4 juill. 2024, n° 22-24.060). Toutefois, en cause d’appel, ces demandes subsidiaires doivent figurer dans les premières conclusions d’appelant à peine d’irrecevabilité (Cass. 3e civ., 16 oct. 2025, n° 24-10.606).

Retour d’expérience : les échanges épistolaires avec le syndic sont a priori inutiles et risquent de faire perdre de vue le délai de deux mois. La délivrance d’une assignation sera donc toujours à envisager en temps utile, quelles que soient les autres démarches engagées.

Contestation de la totalité de l’AG ou de résolutions isolées ?

Contestation de l’assemblée dans son entier. Elle n’est recevable que si le demandeur était absent ou opposant sur toutes les résolutions sans exception (Cass. 3e civ., 14 mars 2019, n° 18-10.379).

Contestation de résolutions isolées. Elle ne suppose l’opposition ou la défaillance que sur les résolutions effectivement contestées.

Articulation entre les deux. Lorsqu’une assignation en nullité de l’ensemble de l’assemblée est régulièrement délivrée dans le délai, il est possible de formuler par conclusions additionnelles — même après expiration du délai — une demande d’annulation de résolutions spécifiques (Cass. 3e civ., 21 sept. 2023, n° 21-24.019 ; Cass. 3e civ., 4 juill. 2024, n° 22-24.060).

La réciproque n’est pas vraie : le copropriétaire dont l’assignation initiale ne portait que sur certaines résolutions ne peut étendre sa contestation après expiration du délai (Cass. 3e civ., 12 oct. 2005, n° 04-14.602).

Retour d’expérience : cette asymétrie incite en pratique à contester systématiquement la totalité de l’assemblée dans l’assignation initiale, pour conserver toute latitude dans les conclusions ultérieures. Le contraire n’est pas rattrapable.

La forme de la contestation

La contestation ne peut intervenir que par voie d’assignation délivrée par huissier de justice, signifiée au défendeur dans le délai de deux mois. Une lettre recommandée, une mise en demeure, ou des conclusions déposées dans une instance en cours sont sans effet sur ce délai.

Chaque assemblée constitue un acte juridique autonome qui doit faire l’objet d’une assignation distincte (Cass. 2e civ., 20 mai 2021, n° 20-14.266 ; Cass. 3e civ., 4 juill. 2007, n° 06-13.275).

Le ministère d’avocat est obligatoire devant le tribunal judiciaire.

L’action doit être dirigée contre le syndicat des copropriétaires, en la personne de son syndic en exercice au jour de la délivrance de l’assignation (Cass. 3e civ., 20 juill. 1994, n° 92-18.872). Une assignation délivrée en la personne d’un ancien syndic est irrecevable, et cette irrégularité ne peut être régularisée que dans le délai de deux mois (CA Paris, 2e ch., 17 févr. 2010).

Le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble est seul compétent (art. 61 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967). Le juge des référés est incompétent pour connaître d’une action en nullité (CA Paris, 15 mai 1984).

L’action en contestation est-elle suspensive d’exécution ?

Force exécutoire immédiate

Toute décision adoptée par l’assemblée générale à la majorité requise s’impose immédiatement à l’ensemble des copropriétaires, y compris à ceux qui ont voté contre ou qui étaient absents (Cass. 3e civ., 29 avr. 1987, n° 85-18.656 ; Cass. 3e civ., 9 juin 2010, n° 08-19.696 ; Cass. 3e civ., 19 juin 2007, n° 06-19.992).

La force exécutoire naît dès le moment du vote. L’absence de notification n’a pas pour effet de rendre la décision inopposable — elle a seulement pour conséquence de ne pas faire courir le délai de contestation (Cass. 3e civ., 29 avr. 1987, n° 85-18.656).

Absence d’effet suspensif

Ni le délai de contestation, ni l’action en justice ne suspendent l’exécution. Les copropriétaires opposants doivent régler leur quote-part de charges, sauf à solliciter le remboursement si la décision est annulée (Cass. 3e civ., 27 juin 2001, n° 99-21.731). Les nouveaux millièmes s’appliquent tant que la nullité n’a pas été prononcée (Cass. 3e civ., 13 déc. 2018, n° 17-19.800).

Exception : travaux des articles 25 et 26

L’article 42, alinéa 3 institue une exception : sauf urgence, l’exécution des travaux décidés en application des articles 25 et 26 est suspendue jusqu’à l’expiration du délai de deux mois. Cette suspension cesse automatiquement à l’expiration du délai et ne se prolonge pas pendant l’instance. Elle ne s’applique pas aux travaux en copropriété d’entretien courant relevant de l’article 24 (CA Paris, 26 sept. 1995).

Retour d’expérience : cette suspension est davantage une garantie théorique qu’une protection effective. À Paris, la chambre de la copropriété statue dans des délais pouvant atteindre trois ans — et une fois les deux mois écoulés, tout effet suspensif disparaît.

Risques et coûts

Le risque financier. En cas de rejet : condamnation aux dépens et article 700 entre 1 000 et 5 000 euros. Amende civile possible pour les travaux de l’article 25, entre 150 et 3 000 euros (art. 42 de la loi). En cas de victoire : dispense de participation aux frais de procédure du syndicat (art. 10-1). En cas d’annulation du mandat du syndic, la Cour de cassation a jugé en 2025 que le syndic devait restituer les honoraires perçus.

Le risque d’inutilité. Le syndicat peut soumettre la même décision à un nouveau vote lors d’une assemblée ultérieure, en respectant cette fois les formes.

Le risque de déstabilisation. L’annulation de l’assemblée ayant désigné le syndic impose le recours à un administrateur provisoire.

La protection juridique. Vérifier systématiquement l’existence d’une garantie protection juridique dans le contrat d’assurance multirisque habitation avant d’engager les frais.

Effets de l’annulation

Le tribunal peut prononcer la nullité d’une ou plusieurs résolutions, ou de l’assemblée dans son intégralité. Il ne peut pas se substituer à l’assemblée pour prendre la décision qui lui paraîtrait opportune.

Les décisions annulées sont réputées n’avoir jamais existé. Les actes passés en exécution — contrats, travaux engagés — peuvent être remis en cause.

Caractère définitif après expiration du délai

L’expiration du délai de deux mois sans assignation purge la décision de tout vice. Elle devient définitive et opposable à tous quelle que soit la gravité de l’irrégularité (CA Paris, 5 oct. 2000 ; CA Chambéry, 2e ch., 26 sept. 2013, n° 12/01504). La jp est exhaustive sur ce point : ni le vote à une mauvaise majorité (CA Aix-en-Provence, 4e ch. D, 29 mars 2006), ni le défaut de distribution des mandats (Cass. 3e civ., 24 avr. 2013, n° 12-13.330), ni l’atteinte à la destination de l’immeuble (Cass. 3e civ., 8 juin 2017, n° 16-16.566), ni la modification des millièmes (Cass. 3e civ., 23 mai 2012, n° 10-28.619), ni une convocation irrégulière (Cass. 3e civ., 30 mars 2011, n° 10-14.381) ne peuvent plus être invoqués.

La décision définitive ne peut être remise en cause indirectement — ni par une demande d’expertise (Cass. 3e civ., 22 nov. 1994, n° 93-13.734), ni par des dommages-intérêts (Cass. 3e civ., 16 mars 2017, n° 15-22.185), ni par la contestation des mesures d’exécution (Cass. 3e civ., 9 mars 1988). L’exception de nullité ne survit pas à la forclusion.

Décision confirmative. Une délibération réitérant une décision antérieure est une décision nouvelle, susceptible d’annulation autonome (Cass. 3e civ., 25 oct. 2006, n° 05-17.278).

Décision contraire. Une assemblée peut revenir sur une décision antérieure, sous deux réserves : la première décision ne doit pas avoir été déjà exécutée (Cass. 3e civ., 7 juill. 2010, n° 09-15.373) et la seconde ne doit pas porter atteinte à des droits acquis (Cass. 3e civ., 12 avr. 2005, n° 04-10.507).

Check-list avant d’agir

Sur le demandeur :

• vérifier la qualité exacte (personne physique, société, indivision, époux, démembrement) par le titre de propriété et la fiche hypothécaire
• s’assurer de la qualité d’opposant ou de défaillant, résolution par résolution

Sur le délai :

• vérifier la date et les modalités de notification du PV
• calculer précisément l’expiration du délai de deux mois
• vérifier la régularité de la notification (une notification irrégulière ouvre le délai quinquennal)

Sur le défendeur :

• vérifier l’identité du syndic en exercice au jour de l’assignation (Kbis récent + PV de désignation)

Sur le fond :

• identifier les vices de forme (convocation, documents annexes, bureau, mandats, feuille de présence, lieu, vote par correspondance)
• identifier les vices de fond (majorité, droits privatifs, abus, fraude, clause réputée non écrite, destination, dépense somptuaire)
• doubler chaque moyen de forme d’un moyen de fond

Dans l’assignation :

• contester la totalité de l’assemblée pour conserver toute latitude
• solliciter l’exécution provisoire, les intérêts de retard, les dépens et les dommages et intérêts

Fiche — Les nullités à surveiller

Cause de nullité	Texte applicable	Nature	Délai pour agir	Jurisprudence de référence
Délai de convocation insuffisant (< 21 jours)	Art. 9 D. 17 mars 1967	Vice de forme	2 mois / 5 ans si notif. irrégulière	Cass. 3e civ., 4 déc. 2025, n° 24-17.437
Absence de documents annexes	Art. 11 D. 17 mars 1967	Vice de forme	2 mois / 5 ans si notif. irrégulière	—
Défaut de convocation d’un copropriétaire	Art. 9, 64 D. 17 mars 1967	Vice de forme	2 mois / 5 ans si notif. irrégulière	—
Syndic au mandat expiré	Art. 25, a) L. 10 juill. 1965	Vice de forme	2 mois / 5 ans si notif. irrégulière	Cass. 3e civ., 19 oct. 2017, n° 16-24.646
Question non inscrite à l’ordre du jour	Art. 10, 13 D. 17 mars 1967	Vice de forme	2 mois / 5 ans si notif. irrégulière	Cass. 3e civ., 13 nov. 2013, n° 12-12.084
Président de séance non copropriétaire	Art. 15 D. 17 mars 1967	Vice de forme	2 mois / 5 ans si notif. irrégulière	—
Mandat donné au syndic ou ses proches	Art. 22, I L. 10 juill. 1965	Vice de forme (nullité de plein droit)	2 mois / 5 ans si notif. irrégulière	Cass. 3e civ., 11 févr. 1975
Cumul irrégulier de mandats (> 3 ou > 10 %)	Art. 22, I L. 10 juill. 1965	Vice de forme	2 mois / 5 ans si notif. irrégulière	CA Aix-en-Provence, 27 mai 2007, n° 05/08735
Lieu de réunion hors commune	Art. 9 D. 17 mars 1967	Vice de forme (nullité sans grief)	2 mois / 5 ans si notif. irrégulière	CA Paris, 23 mai 2012, n° 11/02275
Vote par correspondance irrégulier	Art. 17-1 A L. 10 juill. 1965	Vice de forme	2 mois / 5 ans si notif. irrégulière	—
Erreur de computation des voix	Art. 22, II L. 10 juill. 1965	Vice de forme	2 mois / 5 ans si notif. irrégulière	—
Feuille de présence irrégulière	Art. 14 D. 17 mars 1967	Vice de forme	2 mois / 5 ans si notif. irrégulière	—
Mauvaise majorité	Art. 24, 25, 26 L. 10 juill. 1965	Vice de fond	2 mois / 5 ans si notif. irrégulière	Cass. 3e civ., 4 nov. 2004, n° 03-11.741
Atteinte aux droits de jouissance privatifs	Art. 9 L. 10 juill. 1965	Vice de fond	2 mois (sauf clause réputée non écrite : imprescriptible)	Cass. 3e civ., 8 juin 2017, n° 16-16.566
Abus de majorité	Principes généraux	Vice de fond	2 mois / 5 ans si notif. irrégulière	—
Fraude / dol	Art. 1137 C. civ.	Vice de fond (ouverte à tout copropriétaire)	2 mois / 5 ans si notif. irrégulière	Cass. 3e civ., 4 juin 2009, n° 08-10.493
Clause réputée non écrite	Art. 43 L. 10 juill. 1965	Imprescriptible	Aucun délai	CA Aix-en-Provence, 4e B, 7 déc. 2009
Atteinte à la destination de l’immeuble	Art. 8, 26 L. 10 juill. 1965	Vice de fond	2 mois / 5 ans si notif. irrégulière	Cass. 3e civ., 8 juin 2017, n° 16-16.566
Dépense somptuaire	Art. 30, al. 4 L. 10 juill. 1965	Vice de fond	2 mois	—

FAQ — Questions fréquentes

Qui peut contester une décision d’assemblée générale de copropriété ? Seuls les copropriétaires ayant la qualité d’opposant ou de défaillant lors du vote peuvent agir. Sont exclus les locataires, les tiers, le syndic et les associés d’une SCI copropriétaire. Un copropriétaire abstentionniste ne peut en principe pas contester, sauf exceptions jurisprudentielles limitées.

Quel est le délai pour contester une décision d’AG de copropriété ? Deux mois à compter de la notification du procès-verbal. Ce délai est un délai de forclusion : il ne peut être suspendu, et n’est interrompu que par la délivrance d’une assignation. En l’absence de notification régulière, le délai de droit commun de cinq ans s’applique.

Comment contester une décision d’assemblée générale de copropriété ? Par voie d’assignation délivrée par huissier de justice, dirigée contre le syndicat des copropriétaires en la personne du syndic en exercice, devant le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble. Le ministère d’avocat est obligatoire.

Pour quel motif peut-on contester une décision d’AG de copropriété ? Pour tout vice de forme (délai de convocation, documents annexes, syndic au mandat expiré, lieu hors commune, bureau de séance irrégulier, mandats irréguliers, question hors ordre du jour, vote par correspondance irrégulier, erreur de computation des voix) ou vice de fond (mauvaise majorité, abus de majorité, atteinte aux droits de jouissance, fraude, clause réputée non écrite, atteinte à la destination, dépense somptuaire).

L’action en contestation suspend-elle l’exécution de la décision ? Non. Exception : les travaux des articles 25 et 26 sont suspendus pendant le seul délai de deux mois, sauf urgence.

Quelle est la durée d’une procédure en contestation d’assemblée générale ? Entre vingt-quatre et trente-six mois en première instance. À Paris, jusqu’à trois ans. Une issue amiable reste possible après signification de l’assignation.

Que se passe-t-il si le délai de deux mois est dépassé ? La décision devient définitive et ne peut plus être remise en cause par aucune voie — ni action principale, ni exception de nullité, ni dommages-intérêts.

Combien coûte une procédure de contestation d’AG ? Honoraires d’avocat (10 à 20 heures en moyenne), frais d’huissier, risque d’article 700 (1 000 à 5 000 euros) en cas de rejet. Vérifier l’existence d’une garantie protection juridique dans l’assurance multirisque habitation.

Peut-on contester une AG pour un vice de forme même sans préjudice ? Certaines irrégularités — lieu hors commune, mandat donné au syndic — entraînent la nullité sans qu’il soit nécessaire de démontrer un grief. Pour les autres vices de forme, les juges du fond exigent souvent la démonstration d’une incidence sur le vote, ce qui est contestable (voir la section critique ci-dessus).

L’annulation d’une AG entraîne-t-elle la nullité des AG suivantes ? Non. Chaque assemblée est autonome. L’annulation d’une AG ayant désigné le syndic ne frappe pas de nullité de plein droit les assemblées ultérieures convoquées par ce syndic — chacune doit faire l’objet d’une contestation individualisée.