Dans quel lieu peut se tenir une assemblée générale de copropriété ?
La convocation indique le lieu de la réunion ( D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 9, al. 1er ).
Principe : Réunion de l’ assemblée dans la commune de situation de l’immeuble
” Sous réserve des stipulations du règlement de copropriété, l’ assemblée générale est réunie dans la commune de la situation de l’immeuble ” ( D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 9, al. 4 ).
La commune, dans le silence du règlement, est celle de la situation de l’immeuble : ainsi n’est pas valable l’ assemblée générale qui s’est réunie à Paris et non dans la commune de la situation de l’immeuble ( CA Paris, 4 janv. 1993 : Administrer août-sept. 1993, p. 51 ) ou encore l’ assemblée qui s’est réunie à Avon et non dans la commune de Fontainebleau où était situé l’immeuble ( CA Paris, 11 oct. 1996 : Loyers et copr. 1997, comm. 23 ).
Exception : RCP d’origine ou décision à l’article 26
Pour prévoir un lieu de réunion hors de la commune de la situation de l’immeuble, il faudrait une décision prise à la majorité de l’ article 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (pour compléter le règlement de copropriété). Dans les villes subdivisées en arrondissements, l’ assemblée peut être réunie dans un arrondissement quelconque de la ville (TGI Paris, 15 nov. 1975 : D. 1976, IR p. 306, n° 78).
Le règlement de copropriété peut prévoir une dérogation : cette dérogation doit être clairement exprimée ( Cass. 3e civ., 22 mai 1990 : D. 1991, jurispr. p. 142, note H. Souleau) et peut être modifiée à la majorité de l’article 26 précité.
Rien ne semble s’opposer à ce qu’une assemblée générale de copropriété se tienne par exemple à l’étranger. C’est assez fréquemment le cas dans des copropriétés type camping/résidences services dans lesquels les copropriétaires sont exclusivements de la même nationalité (par exemple belges ou néerlandais). Ce point pourrait cependant être soulevé dans une action en contestation et donner lieu à un contentieux juridique intéressant.
Sanction de l’ assemblée réunie dans un lieu autre que la commune de la situation de l’immeuble
L’ assemblée réunie dans une autre commune que celle de la situation de l’immeuble est nulle ( CA Paris, pôle 4, ch. 2, 23 mai 2012, n° 11/02275 : Administrer mars 2013, p. 43 , obs. J.-R. Bouyeure), sans qu’il soit nécessaire de justifier d’un grief ( CA Paris, 11 oct. 1996 : Loyers et copr. 1997, comm. 23 , G. Vigneron).
En l’absence d’une clause dérogatoire du règlement de copropriété, doit être déclarée nulle la tenue de l’ assemblée générale dans une commune limitrophe (Fort-de-France) autre que celle du lieu de situation de l’immeuble (Schoelcher) ; il n’y a pas lieu de rechercher si l’irrégularité a causé un grief au copropriétaire et le fait pour le copropriétaire d’avoir assisté à l’ assemblée générale et de n’avoir formulé aucune réserve ne saurait le priver de sa faculté de contester la validité de l’ assemblée générale dans le délai de 2 mois de l’ article 42, alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 ( CA Fort-de-France, 13 mars 2009 : JurisData n° 2009-378006 ).
Libre choix de la salle dans la commune déterminée
Le lieu exact de la réunion (à l’intérieur de la commune ainsi déterminée), dans le silence du règlement, est librement choisi par la personne qui convoque l’ assemblée : dans les villes subdivisées en arrondissements, l’ assemblée peut être réunie dans un arrondissement quelconque de la ville ( TGI Paris, 15 nov. 1975 : D. 1976, IR p. 306, n° 78).
Quant à la salle de réunion, il n’existe pas d’obligation particulière : ainsi, ce peut être :
- l’appartement d’un copropriétaire ( TGI Paris, 5 avr. 1976 : D. 1976, IR p. 308, n° 112),
- un local dans les parties communes, le palier au cinquième étage d’un immeuble du fait de l’impossibilité pour le copropriétaire de cet étage de prêter ses locaux ( CA Paris, 12 nov. 1998 : Gaz. Pal. Rec. 1999, 1, som., p. 14),
- une salle communale ou paroissiale externe à la copropriété, ou un local appartenant au syndic ( TGI Paris, 4 janv. 1969 : AJPI 1970, p. 230 ).
Pour prévoir un lieu de réunion que devrait respecter la personne qui convoque l’ assemblée , il suffit d’une décision prise à la majorité de l’ article 24 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ( Cass. 3e civ., 10 juin 1970 : JCP G 1970, II, 16465 , E.-J. Guillot) si l’on se contente d’une décision valable seulement pour la prochaine assemblée , ou d’une décision prise à la majorité de l’article 26 de ladite loi si l’on recherche une décision valable pour les assemblées générales à venir.
Le règlement de copropriété peut fixer un ou plusieurs endroits déterminés. Une telle clause peut être modifiée à la majorité de l’article 26 de la loi précitée.
Changement du lieu de réunion postérieurement à la convocation
En cas de changement du lieu de réunion de l’ assemblée générale , postérieurement à la convocation, le syndic doit en aviser les copropriétaires en respectant le délai de 21 jours, sauf urgence (comp. Cass. 3e civ., 26 juin 2002, n° 00-22.557).
Date et de l’heure de l’AG de copropriété
Fixation par l’auteur de la convocation
La convocation contient l’indication des date et heure de la réunion ( D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 9, al. 1er ). La date et l’heure de la réunion sont fixées par celui qui convoque l’ assemblée . Dans le silence du règlement, il n’est pas interdit de convoquer une assemblée générale de copropriétaires un dimanche ( Cass. 3e civ., 22 mai 1990 : D. 1991, IR p. 79, obs. J. Lafond).
La convocation peut être envoyée pendant le mois d’août ( CA Paris, pôle 4, ch. 2, 12 oct. 2011, n° 10/11692 : JurisData n° 2011-022876 ; Loyers et copr. 2012, comm. 49 , G. Vigneron).
La convocation de l’ assemblée générale pour une date qui n’existe pas est nulle : pour le jeudi 29 mars au lieu du lundi 29 mars ( CA Paris, 23e ch. B, 3 mai 2002 : Administrer août-sept. 2002, p. 58 , obs. J.-R. Bouyeure), ou pour le mercredi 8 juin 2000 au lieu du mercredi 7 juin jour où la réunion s’est tenue ( CA Paris, 11 mai 2011, n° 09/02627 : JurisData n° 2011-009905 ; AJDI 2012, p. 360 ; Administrer août-sept. 2011, p. 41 , obs. J.-R. Bouyeure).
Mais est valable la convocation adressée aux copropriétaires en février 2008 les invitant à se rendre à l’ assemblée générale du 10 mars 2007, alors qu’au surplus d’autres éléments accompagnant la convocation, tels que les modèles de pouvoir, contenaient la bonne date (10 mars 2008), permettant à chacun des copropriétaires de réaliser l’erreur et de la rectifier ( Cass. 3e civ., 23 juin 2015, n° 14-13.473 : AJDI 2015, p. 845 , note N. Le Rudulier).
Un simple report de 2 heures d’une assemblée générale qui se tient le jour prévu dans le lieu prévu initialement ne nécessite pas une nouvelle convocation ( CA Douai, 21 déc. 2011 : Loyers et copr. 2012, comm. 124 , obs. G. Vigneron). Mais un report au lendemain justifierait une nouvelle convocation.
Sanction de l’erreur de convocation dans la date ou l’heure
L’irrégularité de la convocation rend annulable l’ assemblée qui la suit ( Cass. 3e civ., 22 mai 1990 : D. 1991, IR p. 79, obs. J. Lafond. – CA Paris, 4 janv. 1993 : Administrer août-sept. 1993, p. 51 ), sans que la preuve d’un grief soit exigée. Le délai du copropriétaire opposant ou défaillant pour agir en nullité de l’ assemblée est de 2 mois à compter de la notification du procès-verbal de l’ assemblée générale ( Cass. 3e civ., 19 déc. 2007, n° 06-21.410).