Syndic judiciaire, administrateur provisoire, mandataire ad hoc : qui désigner dans une copropriété bloquée ?

Un immeuble qui n’a plus de syndic depuis huit mois. Un syndic dont le mandat est expiré mais qui continue d’appeler les charges. Une assemblée générale qui n’arrive pas à voter le renouvellement et qui repart sans décision. Des impayés qui dépassent 25 %, un prestataire qui coupe le contrat, des travaux urgents qui ne peuvent plus être engagés. Et à chaque fois, la même question : qui désigne-t-on, sur quel fondement, avec quelles conséquences ?

Le droit de la copropriété prévoit en réalité sept régimes distincts selon que le syndicat des copropriétaires est dépourvu de syndic, qu’il existe un syndic défaillant, que l’assemblée générale a échoué à désigner, que la copropriété traverse des difficultés financières ou que l’immeuble est en péril. Chaque situation appelle une procédure précise, un titulaire spécifique de l’action, et des effets très différents.

Se tromper de fondement, c’est voir sa requête rejetée des mois après son dépôt — avec une copropriété qui reste bloquée entre-temps. Confondre l’administrateur provisoire de l’article 47 du décret et celui de l’article 29-1 de la loi, c’est passer à côté d’un régime protecteur qui suspend l’exigibilité des créances jusqu’à 30 mois. Les textes sont connus — leur articulation l’est beaucoup moins.

Les deux textes fondateurs sont :

• Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
• Décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis

Trois critères permettent d’orienter immédiatement le choix du professionnel à désigner et la procédure à appliquer :

• l’existence ou non d’un syndic en exercice,
• l’existence ou non d’une convocation pour la désignation d’un syndic,
• l’existence ou non de difficultés — et leur nature.

Que faire en cas de carence du syndic ? Comment pallier l’absence de syndic ? Que faire si le syndic ne convoque pas l’AG de copropriété dans les 6 mois ? Cet article parcourt chaque régime, expose les conditions, les titulaires de l’action, les effets protecteurs — souvent ignorés — et propose en fin de parcours un modèle de requête et une FAQ sur les questions qui reviennent systématiquement en pratique.

Quatre acteurs à ne pas confondre — le lexique

Avant d’entrer dans le détail, poser les mots. Quatre figures reviennent dans la suite de l’article, leurs dénominations se ressemblent, leurs missions ne sont pas les mêmes.

Le syndic judiciaire est un véritable syndic, de plein exercice. Il est désigné par le juge quand l’assemblée générale n’a pas réussi à en élire un. Il gère la copropriété comme le ferait un syndic ordinaire. Il est rémunéré, durée maximale trois ans.

L’administrateur provisoire remplace le syndic — et, dans le cas le plus lourd (article 29-1), remplace aussi l’assemblée générale pour un grand nombre de décisions. C’est la figure centrale dès lors que le syndicat est dépourvu de syndic ou qu’il traverse des difficultés graves. Il existe sous trois variantes selon la cause de sa désignation (articles 17 al. 4 de la loi, 47 du décret, 29-1 de la loi).

L’administrateur ad hoc (article 49 du décret) est désigné quand le syndic est en place mais défaillant. Il ne remplace pas le syndic : il se substitue à lui ponctuellement, sur une ou plusieurs missions précises (convoquer une AG, notifier un PV, engager des travaux urgents). Le syndic reste en fonction à côté de lui.

Le mandataire ad hoc (article 29-1 A de la loi, ou article 47-1 du décret) n’a aucun pouvoir de gestion. Son rôle est de diagnostiquer et de proposer. Pour la pré-difficulté (29-1 A) : il établit un rapport sur la situation financière et propose des mesures de redressement. Pour la liquidation (47-1) : il représente le syndicat dans la liquidation.

Règle mnémotechnique. Syndic judiciaire = syndic à part entière. Administrateur provisoire = remplaçant complet. Administrateur ad hoc = remplaçant partiel. Mandataire ad hoc = observateur actif, sans pouvoir de gestion.

Arbre de décision — trouver son régime en quatre questions

Quatre questions suffisent pour s’orienter. Dans l’ordre.

Question 1 — Y a-t-il un syndic en exercice, au mandat valide ?

• Non, il n’y a pas de syndic → la copropriété est dépourvue de syndic. Aller à la question 2.
• Oui, mais il ne fait pas son travail → il s’agit d’une carence. Aller à la question 4.
• Oui, et il fait son travail, mais la copropriété a des difficultés financières ou matérielles graves → aller à la question 3.

Question 2 — L’assemblée générale a-t-elle été convoquée pour désigner un syndic ?

• Oui, mais la désignation a échoué (faute de candidature, faute de majorité) → syndic judiciaire (article 17 al. 3 de la loi + article 46 du décret).
• Non, l’AG n’a pas été convoquée à cette fin → administrateur provisoire de l’article 17 al. 4 de la loi ou de l’article 47 du décret, selon que l’on privilégie la procédure la plus simple ou la mission la plus large.

Question 3 — La copropriété traverse-t-elle des difficultés financières ou matérielles graves ?

• Équilibre financier gravement compromis, ou impossibilité de pourvoir à la conservation de l’immeuble → administrateur provisoire de l’article 29-1 de la loi. Régime protecteur le plus fort : suspension des créances, interdiction des poursuites, dessaisissement du syndic en place.
• Impayés qui atteignent 25 % (ou 15 % pour les copropriétés de plus de 200 lots), ou absence de vote d’approbation des comptes depuis 2 ans → mandataire ad hoc de l’article 29-1 A. C’est le régime de la pré-difficulté, en amont de la vraie crise.

Question 4 — Le syndic en place est-il défaillant sans être absent ?

• Carence totale ou partielle du syndic, qui n’exécute pas ses obligations → administrateur ad hoc de l’article 49 du décret. Le syndic reste en fonction, l’administrateur ad hoc se substitue à lui sur la ou les missions précises que le juge détermine.
• Syndic qui ne convoque pas l’AG annuelle dans les 6 mois ou une AG extraordinaire demandée par ¼ des voix → injonction de convocation (article 50 du décret), ou saisine directe du juge. Depuis la loi du 9 avril 2024, le président du conseil syndical peut convoquer lui-même l’AG en cas d’inaction du syndic (article 18 VIII de la loi).

Une règle pratique. Si le syndicat est dépourvu de syndic et sans difficulté particulière, partir sur l’article 47 — la mission peut être élargie, et l’administrateur provisoire pourra basculer en 29-1 s’il découvre des difficultés graves. Si les difficultés sont manifestes dès le départ, partir directement sur l’article 29-1 pour déclencher le régime protecteur (suspension des poursuites, plan d’apurement).

Tableau synthétique des régimes

Nom de l’organe	Fondement juridique	Existe-t-il un syndic en exercice ?	Une AG a-t-elle été convoquée pour désigner un syndic ?	Circonstance aggravante
Syndic judiciaire	articles 17 alinéa 3 Loi + 46 alinéa 3 Décret	Absence de syndic	Oui mais échec de désignation	Non pertinent
Administrateur provisoire n°1	article 17 alinéa 4	Absence de syndic	Absence de convocation à une AG	Non pertinent
Administrateur provisoire n°2	Article 47 Décret	Absence de syndic	Absence de convocation à une AG	Difficultés graves
Administrateur provisoire n°3	article 29-1	Peut exister ou non	Non pertinent	Difficultés financières ou structurelles importantes du SDC
Mandataire ad hoc n°1	article 29-1A	Syndic en exercice	Non pertinent	Difficultés financières du SDC (entre 15 % et 25 % d’impayés)
Mandataire ad hoc n°2	article 47-1 Décret	Indifférent	Non pertinent	Liquidation du syndicat
Administrateur ad hoc	articles 18 de la loi et 49 du Décret	Syndic en exercice	Non pertinent	Syndic qui ne remplit pas ses missions
Désignation judiciaire du conseil syndical	article 48 Décret + 21 al. 11 Loi	Indifférent	Non pertinent	Échec de désignation du conseil syndical en AG
Injonction de convocation d’une AG	article 50 décret	Syndic en exercice	Non pertinent	Syndic en exercice avec mandat valide qui ne convoque pas l’AG

Le syndic judiciaire en cas d’échec de la désignation d’un syndic en AG (articles 17 alinéa 3 Loi + 46 alinéa 3 Décret)

Présentation

Si une copropriété, bien que réunie dans ce but, n’est pas parvenue à se mettre d’accord sur le choix d’un syndic ou le renouvellement de son mandat, un ou plusieurs copropriétaires ont la faculté de solliciter la désignation d’un syndic judiciaire sur le fondement combiné de l’article 17 alinéa 3 de la Loi et l’article 46 alinéa 3 du décret.

Il arrive, parfois, que l’assemblée générale des copropriétaires ne parvienne pas à désigner de syndic bien qu’elle ait été réunie à cette fin. Le syndicat peut alors se trouver dépourvu de représentant.

Afin de pallier les effets délétères de cette situation, une procédure spécifique de désignation d’un syndic judiciaire est prévue par l’alinéa 3 de l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965. Elle doit être strictement distinguée de celle résultant de l’absence de syndic faute pour l’assemblée générale d’avoir été réunie, qui relève de l’alinéa 4 de l’article 17.

Fondement juridique

« A défaut de nomination du syndic par l’assemblée générale des copropriétaires convoquée à cet effet, le syndic est désigné par le président du tribunal judiciaire saisi à la requête d’un ou plusieurs copropriétaires, du maire de la commune ou du président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat du lieu de situation de l’immeuble. »

Article 17 alinéa 3 Loi

« Indépendamment de missions particulières qui peuvent lui être confiées par l’ordonnance visée à l’alinéa 1er du présent article, le syndic ainsi désigné administre la copropriété dans les conditions prévues par les articles 18 à 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 et par le présent décret. Il doit notamment convoquer l’assemblée générale en vue de la désignation d’un syndic deux mois avant la fin de ses fonctions. »

Article 46 alinéa 3 décret

Conditions

La procédure de désignation du syndic (ou le renouvellement de son mandat) par la voie judiciaire n’a qu’un caractère subsidiaire : elle ne peut être utilisée qu’à la condition de justifier que deux conditions cumulatives sont réunies :

• les copropriétaires ont bien été réunis en assemblée générale pour élire un syndic (convocation en AG pour désigner un syndic mais absence d’accord) ;
• ils n’ont pu, pour quelque motif que ce soit, y parvenir — ce qui signifie que la copropriété est sans syndic.

Ce peut être le cas lorsque les candidats aux fonctions ne convainquent pas les copropriétaires, ou bien parce que la majorité requise (art. 25 et 25-1, L. 65) n’est pas atteinte. Ce sera le cas lorsqu’il y aura impossibilité d’obtenir la majorité requise sur tout contrat de syndic soumis. Par exemple, l’obstruction d’un copropriétaire majoritaire ou de l’un des deux copropriétaires dans une copropriété ne comprenant que deux membres (Cass. 3e civ., 6 oct. 1999, n° 98-11.985 ; Cass. 3e civ., 20 févr. 2002, n° 00-14.276 ; CA Paris, 1re ch., 2 juill. 1991).

Ce n’est que lorsque l’assemblée générale des copropriétaires ne procède pas à la nomination du syndic, alors que cette instance a été « dûment convoquée à cet effet », que l’article 46 s’applique.

Pour sécuriser cette démonstration, la majorité applicable à la désignation du syndic doit être précisément analysée : c’est le premier point de contrôle d’un tribunal saisi d’une requête sur l’article 46.

Titulaires du droit d’agir

La procédure de désignation d’un syndic judiciaire de l’article 46 du décret du 17 mars 1967 peut être mise en œuvre par une liste limitative de personnes :

• les copropriétaires,
• les membres du conseil syndical (et donc potentiellement par des non-copropriétaires, puisque la qualité de copropriétaire n’est pas exigée pour siéger au conseil syndical),
• le maire de la commune,
• le président de l’EPCI (établissement public de coopération intercommunale).

L’ancien syndic ne peut donc solliciter, dans ce cas, la désignation d’un syndic judiciaire.

Un tiers ne peut pas agir sur ce fondement. Un créancier du syndicat, par exemple, devra passer par l’article 47 du décret.

Ces personnes, titulaires du droit d’agir, saisissent le président du tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble sur requête, par l’intermédiaire d’un avocat (représentation obligatoire par application de l’article 846 CPC). La requête sera communiquée au ministère public conformément aux articles 809 et 811 du CPC (Cass. 3e civ., 14 nov. 2001, n° 00-12.765).

Qui peut être désigné syndic judiciaire ?

Le président du tribunal judiciaire pourra alors désigner un « syndic » de plein exercice, et non un « administrateur provisoire » ou « ad hoc ».

La personne désignée par le Juge est un syndic de plein exercice : ce n’est ni un administrateur provisoire, ni un mandataire ad hoc.

La mission du syndic judiciaire

Le syndic judiciaire sera principalement chargé de convoquer l’assemblée générale afin qu’un syndic soit conventionnellement désigné, au plus tard deux mois avant la fin de sa mission.

La mission du syndic judiciaire durera trois ans au plus, et cessera de plein droit, selon les termes de l’article 46 du décret de 1967, « à compter de l’acceptation de son mandat par le syndic désigné par l’assemblée générale ».

Le syndic judiciaire devra néanmoins, pendant ce temps, exercer pleinement les fonctions du syndic conformément aux articles 18 à 18-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Une fois désigné, le syndic judiciaire devra notifier à tous les copropriétaires, dans les formes requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967, l’ordonnance rendue dans le mois suivant son prononcé (art. 59, al. 3, D. 67) : « Dans les cas prévus aux articles 46 à 48 ci-dessus, l’ordonnance est notifiée dans le mois de son prononcé, par le syndic ou l’administrateur provisoire désigné, à tous les copropriétaires qui peuvent en référer au président du tribunal judiciaire dans les quinze jours de cette notification. »

La sanction du défaut de notification est restreinte : ce dernier ne suspend pas les effets de l’ordonnance, mais empêche seulement de faire courir le délai de recours de quinze jours pendant lequel les copropriétaires peuvent en référer au président du tribunal judiciaire (Cass. 3e civ., 30 mars 2005, n° 03-21.128).

Comment est payé le syndic judiciaire ?

La question de la rémunération du syndic judiciaire n’a pas fait l’objet d’une jurisprudence directe tranchée.

Certains auteurs avancent que le syndic judiciaire ne doit pas être rémunéré selon la distinction forfait/hors-forfait prévue au contrat-type, mais selon les dispositions des articles 704 à 718 du Code de procédure civile puisqu’il aurait la qualité d’auxiliaire de justice. Ils se fondent pour ce faire sur un arrêt (Cass. civ. 3e, 28 juin 1995, n° 93-15.684) qui vise néanmoins non le syndic judiciaire mais « l’administrateur provisoire d’un syndicat de copropriétaires [qui] avait été investi d’une mission de syndic de copropriété par une ordonnance du président du tribunal de grande instance en application de l’article 46 du décret du 17 mars 1967 ». Autrement dit, c’était un administrateur provisoire qui avait été nommé et non un syndic judiciaire.

De mon côté, j’estime que le Président du tribunal, lorsqu’il prend son ordonnance, doit entériner le contrat de syndic nécessairement soumis par le copropriétaire requérant pour fonder sa demande. Cela a un triple avantage pratique : la rémunération est connue à l’avance, le contrat est conforme au contrat-type issu du décret du 26 mars 2015, et le syndic judiciaire peut entrer en fonction sans phase transitoire de fixation d’honoraires.

En l’état, aucune jurisprudence publiée ne tranche directement la question pour le syndic judiciaire de l’article 46 du décret. La prudence commande de joindre à la requête un projet de contrat de syndic, que le juge pourra entériner dans son ordonnance de désignation.

Comment changer de syndic de copropriété ?

L’administrateur provisoire (articles 17 alinéa 4, 47 Décret et 29-1)

L’article 17 de la loi du 10 juillet 1965, complété par les articles 46 à 49 du décret du 17 mars 1967, prévoit plusieurs hypothèses dans lesquelles le syndicat des copropriétaires peut se trouver dépourvu de syndic, et notamment :

• le défaut de nomination d’un syndic au cours d’une assemblée générale (art. 46) ;
• tous les autres cas où le syndicat est dépourvu de syndic — mandat du syndic arrivé à son terme, mandat annulé ou démission du syndic — où le président du tribunal, statuant par ordonnance sur requête, peut désigner un administrateur provisoire chargé de convoquer une assemblée générale en vue de la désignation du syndic (art. 47).

L’administrateur provisoire de copropriété peut être nommé par trois voies de droit distinctes, que l’article expose dans l’ordre croissant d’intensité des difficultés :

1. par l’article 17 alinéa 4 de la loi, en cas d’absence de syndic et d’absence de convocation à une AG (régime le plus léger) ;
2. par l’article 47 du décret, en cas d’absence de syndic, avec la possibilité d’une mission élargie (régime intermédiaire) ;
3. par l’article 29-1 de la loi, en cas de difficultés financières ou structurelles importantes du syndicat — même en présence d’un syndic en exercice (régime protecteur renforcé).

Quand déposer la requête ?

Une requête peut être déposée avant l’expiration du mandat dès lors qu’à la date de prise de fonction de l’administrateur provisoire, le mandat du syndic a expiré. Si l’on ne saurait admettre que la désignation d’un administrateur provisoire soit demandée pour une période antérieure à l’expiration du mandat du syndic (hors les cas de carence prévus par l’article 49 du décret), il est en revanche conforme à l’intérêt de la copropriété qu’une telle requête puisse être déposée en vue d’une désignation à compter de la date d’expiration des fonctions du syndic. Cette anticipation évite le risque d’une discontinuité dans l’administration de la copropriété et permet qu’une assemblée générale soit convoquée le plus rapidement possible. La Cour de cassation admet expressément cette pratique pour l’AP de l’article 47 (voir plus bas la section consacrée à ce texte).

Anticipez la requête de plusieurs semaines avant la date d’expiration du mandat, avec une prise d’effet à cette date. Les tribunaux acceptent cette pratique et elle évite la période de vide juridique pendant laquelle la copropriété n’a plus de représentant légal et ne peut plus signer, engager, ester, ni même honorer ses factures courantes.

Article 17 alinéa 4 : en cas d’absence de syndic et d’absence de convocation à une AG

Le texte

« Dans tous les autres cas où le syndicat est dépourvu de syndic, l’assemblée générale des copropriétaires peut être convoquée par tout copropriétaire, aux fins de nommer un syndic.
A défaut d’une telle convocation, le président du tribunal judiciaire, statuant par ordonnance sur requête à la demande de tout intéressé, désigne un administrateur provisoire de la copropriété qui est notamment chargé de convoquer l’assemblée des copropriétaires en vue de la désignation d’un syndic. »

Les conditions

• Absence d’échec de désignation du syndic en AG (si oui → alinéa 3).
• Le syndicat est dépourvu de syndic.
• Défaut de convocation par l’un des copropriétaires de l’assemblée générale aux fins de nommer un syndic.

Forme

La loi dite « loi Macron » n° 2015-990 du 6 août 2015 a créé cette possibilité de convocation par un simple copropriétaire. L’intention du législateur était de « déverrouiller » les copropriétés sans syndic et d’éviter la judiciarisation systématique. Sauf que convoquer une assemblée générale est un métier : il faut la liste actualisée des copropriétaires (qui est la seule information détenue par le syndic), les informations sur les tantièmes, le respect du délai de 21 jours de convocation, l’ensemble des documents obligatoires à joindre sous peine de nullité, et un budget non négligeable pour l’envoi des lettres recommandées.

En pratique, ce dispositif est très peu utilisé. Lorsqu’il l’est, il conduit fréquemment à des assemblées générales dont la régularité est contestable. La voie judiciaire reste en réalité la plus efficace.

Le président du tribunal judiciaire, statuant par ordonnance sur requête à la demande de tout intéressé, désigne l’administrateur provisoire de la copropriété.

Pouvoir

L’administrateur provisoire de la copropriété désigné est chargé de convoquer l’assemblée des copropriétaires en vue de la désignation d’un syndic.

Article 47 : Administrateur provisoire en cas d’absence de syndic

Fondement juridique

Article 47 du Décret :

« Dans tous les cas, autres que celui prévu par le précédent article, où le syndicat est dépourvu de syndic, le président du tribunal judiciaire, statuant par ordonnance sur requête, à la demande de tout intéressé, désigne un administrateur provisoire de la copropriété qui est notamment chargé, dans les délais fixés par l’ordonnance, de se faire remettre les références des comptes bancaires du syndicat, les coordonnées de la banque et l’ensemble des documents et archives du syndicat et de convoquer l’assemblée en vue de la désignation d’un syndic dans les conditions prévues à l’article 9.

Les fonctions de cet administrateur provisoire cessent de plein droit à compter de l’acceptation de son mandat par le syndic désigné par l’assemblée générale. »

Champ d’application / conditions

• Absence de convocation à une AG de désignation d’un syndic (s’il y a eu convocation mais échec de désignation, il faut faire application de l’article 46).
• Le syndicat est dépourvu de syndic.

Le champ d’application de l’article 47 ne doit pas être confondu avec l’article 46 du même décret. L’article 47 envisage la nomination d’un administrateur provisoire lorsque le syndicat est dépourvu de syndic, « dans tous les cas, autres que celui prévu par le précédent article [46] ».

L’imminence de la carence suffit. La Cour de cassation admet que la désignation d’un administrateur provisoire sur le fondement de l’article 47 est valable lorsque, à la date du dépôt de la requête, le mandat du syndic est encore en cours mais va expirer à très brève échéance sans qu’aucune solution de relève n’ait pu être trouvée — à condition que la prise de fonction de l’administrateur n’intervienne qu’à compter de l’expiration effective du mandat du syndic (Cass. 3e civ., 20 déc. 2018, n° 17-28.611). Utile pour anticiper une vacance prévisible sans attendre qu’elle soit consommée.

Ce qui recouvre, entre autres :

• copropriété gérée par un syndic dont le mandat a expiré sans avoir été renouvelé (syndic de fait) ;
• décès ou démission du mandataire ;
• exercice, par ce syndic, de ses fonctions alors qu’il n’est pas (plus) titulaire de la carte « G » exigée par la loi Hoguet n° 70-9 du 2 janvier 1970 et par son décret d’application n° 72-678 du 20 juillet 1972 ;
• assemblée générale qui n’a pas été appelée à ratifier la mission du syndic provisoire (Cass. 3e civ., 27 avr. 1994 ; CA Paris, 23e ch., 29 juin 1994) ;
• assemblée qui n’a pris aucune décision pour procéder au remplacement du syndic à la suite de sa démission, de sa révocation ou de son décès, ainsi que du non-renouvellement de son mandat (CA Nancy, 5 déc. 2006, n° 05/02847) ;
• syndic qui poursuit la gestion de l’immeuble alors que son mandat est expiré (Cass. 3e civ., 21 nov. 1978) ;
• décision nommant le syndic ou renouvelant son mandat annulée par décision de justice (Cass. 3e civ., 3 oct. 2001) ;
• syndic en exercice qui convoque l’assemblée générale pour statuer sur son renouvellement ou le choix d’un successeur alors que son mandat est venu à expiration (Cass. 3e civ., 30 mars 1994 ; Cass. 3e civ., 12 mars 1997, n° 95-11.869 ; CA Aix-en-Provence, 10 mai 1996) ;
• violation de l’article 18 de la loi relatif à l’ouverture d’un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat : si le syndic l’omet, son mandat est nul de plein droit. Par suite, le syndicat n’a plus de représentant, nécessitant le recours à la nomination d’un administrateur provisoire en vue, notamment, de réunir l’assemblée pour parvenir à l’élection du syndic (Cass. 3e civ., 14 juin 1995 ; Cass. 3e civ., 28 juin 1995 ; Cass. 3e civ., 11 oct. 1995 ; Cass. 3e civ., 4 janv. 1996) ;
• copropriété encore dépourvue de syndic lorsqu’elle a désigné pour ses fonctions un professionnel ne possédant pas la carte professionnelle exigée par la loi Hoguet (Cass. 3e civ., 18 avr. 1985 ; Cass. 3e civ., 4 janv. 1996) ou lorsque la nomination est irrégulière (CA Versailles, 6 nov. 1992, hypothèse où la question ne figurait pas à l’ordre du jour) ;
• risque d’effondrement de l’immeuble ;
• insalubrité ;
• vacance massive des lots.

Piège pour le praticien : les décisions prises par une assemblée générale convoquée par un syndic dont le mandat a expiré ne sont pas inexistantes, mais seulement annulables. Une décision existe dès qu’une question est soumise à l’ensemble des copropriétaires et est sanctionnée par un vote (Cass. 3e civ., 13 nov. 2013, n° 12-12.084, Bull. 2013, III, n° 144). Conséquence pratique : il faut agir dans le délai de deux mois de l’article 42, al. 2, pour faire annuler ces décisions — à défaut, elles deviennent définitives. Raison de plus pour demander rapidement la désignation d’un administrateur provisoire sur le fondement de l’article 47 avant que la copropriété ne s’enkyste dans une gouvernance irrégulière.

Titulaire de l’action — « tout intéressé »

À la différence de l’article 29-1 (examiné dans la section suivante), l’article 47 est ouvert à tout intéressé. Cela comprend notamment :

• tout copropriétaire, même minoritaire et isolé,
• un créancier du syndicat qui souhaite recouvrer sa créance et introduire une procédure contre la copropriété (hypothèse très fréquente en pratique),
• un acquéreur d’un lot qui ne peut pas obtenir l’état daté nécessaire à la vente,
• un ancien syndic qui souhaite passer la main,
• le maire ou le président de l’EPCI,
• le préfet.

Un créancier du syndicat — entreprise de travaux, fournisseur d’énergie, fiscal — qui ne parvient pas à se faire payer peut donc obtenir la désignation d’un administrateur provisoire sur le fondement de l’article 47 dès lors que la copropriété est sans syndic. C’est l’une des rares voies permettant à un tiers de provoquer la régularisation de la gouvernance de la copropriété.

Effets de la désignation

L’administrateur provisoire de l’article 47 se substitue au syndic et à l’assemblée générale. Il dispose de pouvoirs étendus pour prendre toutes les mesures urgentes et nécessaires au redressement de la copropriété :

• se faire remettre les comptes bancaires, les documents et les archives du syndicat ;
• convoquer l’assemblée en vue de la désignation d’un syndic ;
• prendre les mesures conservatoires urgentes.

Il doit établir un rapport sur la situation de la copropriété et proposer un plan de sauvegarde si possible.

L’adverbe « notamment » utilisé par l’article 47 permet au juge d’élargir la mission de l’administrateur provisoire au-delà de la simple convocation de l’AG : il peut être chargé de régulariser des impayés, de poursuivre des débiteurs, de négocier avec les créanciers, de faire procéder à des travaux urgents.

La durée maximale de la mission est de deux ans, renouvelable une fois.

Article 29-1 : en cas de difficultés du syndicat « copropriété en difficulté »

L’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 est le régime protecteur le plus fort qui existe en copropriété. Il a été considérablement renforcé par la loi ALUR du 24 mars 2014 et la loi ELAN du 23 novembre 2018. Le président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond ou sur requête, peut désigner un administrateur provisoire du syndicat.

L’article 29-1 permet une mise sous administration judiciaire renforcée avec la désignation d’un administrateur judiciaire :

• si l’équilibre financier du syndicat des copropriétaires est gravement compromis,
• ou si le syndicat est dans l’impossibilité de pourvoir à la conservation de l’immeuble.

Les deux conditions sont alternatives et non cumulatives.

Il est ici question du syndicat des copropriétaires et non du syndic. À la différence des articles 47 et 17 alinéa 4, la désignation sur l’article 29-1 peut intervenir même si la copropriété a un syndic en exercice — lequel sera dessaisi de plein droit.

Le président du tribunal judiciaire ne peut être saisi à cette fin que par des copropriétaires représentant ensemble 15 % au moins des voix du syndicat, par le syndic, par le maire de la commune du lieu de situation de l’immeuble, par le président de l’EPCI, par le préfet, par le procureur de la République, ou — si le syndicat a fait l’objet de la procédure prévue aux articles 29-1 A et 29-1 B — par le mandataire ad hoc.

Champ d’application

Lorsque le syndicat des copropriétaires connaît des difficultés financières ou structurelles importantes, un administrateur provisoire peut être désigné. Cette procédure doit être strictement distinguée de celle à mener en cas de carence (article 49 décret — administrateur ad hoc), d’empêchement ou d’absence du syndic.

L’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit cette procédure spécifique lorsque « l’équilibre financier du syndicat des copropriétaires est gravement compromis » ou lorsque « le syndicat est dans l’impossibilité de pourvoir à la conservation de l’immeuble ».

L’équilibre financier gravement compromis se caractérise concrètement par une trésorerie insuffisante pour faire face aux charges et dépenses courantes. Cas caractéristiques : des comptes présentant un solde négatif sur plusieurs exercices successifs, la suspension de services par un prestataire pour défaut de paiement, l’impossibilité de régler des factures essentielles (eau, énergie, ascenseur).

L’impossibilité de pourvoir à la conservation de l’immeuble recouvre les situations où le syndicat ne parvient pas à engager les travaux urgents nécessaires à la sauvegarde du bâti : refus récurrent de voter un ravalement obligatoire, blocage sur des travaux prescrits par un arrêté de péril, immobilisation d’un ascenseur hors service, dysfonctionnement grave du chauffage collectif non remplacé. La cause peut être financière comme purement politique (blocage des copropriétaires, abus de majorité ou abus de minorité).

La Cour de cassation a ainsi admis que caractérise cette impossibilité une situation de blocage dans laquelle, la démolition et la reconstruction de l’immeuble étant les seules issues envisageables au vu de ses dégradations, plusieurs assemblées générales avaient décidé la mise en vente, certains copropriétaires s’opposant ensuite à cette vente (Cass. 3e civ., 23 janv. 2013, n° 09-13.398, Bull. 2013, III, n° 11). Autrement dit, un blocage politique peut suffire à caractériser l’impossibilité matérielle de conservation — la condition n’est pas cantonnée à l’insuffisance financière.

Titulaire de l’action

L’article 29-1 de la loi restreint la qualité à agir à certaines personnes seulement, selon une liste exhaustive :

1. les copropriétaires représentant ensemble 15 % au moins des voix du syndicat ;
2. le syndic lui-même ;
3. le maire de la commune du lieu de situation de l’immeuble, le président de l’EPCI, le préfet, le procureur de la République ;
4. ou le mandataire ad hoc visé par les articles 29-1 A et 29-1 B de la loi de 1965.

La liste est limitative. Un copropriétaire isolé qui ne représente pas 15 % des voix ne peut pas saisir le juge sur le fondement de l’article 29-1 — il devra trouver un relais, convaincre le syndic d’agir, alerter le maire ou passer par d’autres procédures (art. 47, art. 49).

Procédure

Procédure sur requête

Lorsque le ministère public agit, ses demandes doivent être formées par requête devant le président du tribunal judiciaire. Le cas échéant, le président du tribunal fait convoquer les personnes qu’il désigne par LRAR à laquelle est jointe la requête (art. 61-1-1, D. 1967).

Lorsque le président du tribunal judiciaire est saisi par le syndic ou par l’administrateur provisoire désigné en cas d’absence de syndic (art. 47, D. 1967), qui n’ont pas besoin d’être préalablement habilités à cette fin (art. 55, D. 1967), la demande est également formée par requête accompagnée des pièces de nature à justifier la demande — notamment les pièces comptables —, après consultation du conseil syndical. Il conviendra alors de ménager la preuve de cette formalité (art. 62-2, D. 1967), pour éviter ultérieurement tout débat sur la validité de l’ordonnance de désignation de l’administrateur en cas de grief pouvant être démontré (art. 114, CPC).

Procédure par voie d’assignation

Les autres titulaires de l’action — à commencer par les copropriétaires représentant 15 % au moins des voix — peuvent agir par voie d’assignation, délivrée au syndicat représenté par le syndic, devant le tribunal judiciaire selon la procédure accélérée au fond (art. 29-1, L. 1965 et 62-2, D. 1967).

Attention au piège procédural. Lorsque la demande est formée par les copropriétaires, elle doit obligatoirement prendre la forme d’une assignation délivrée au syndicat représenté par le syndic — et non d’une requête, même en invoquant l’urgence ou l’inertie du syndic (Cass. 3e civ., 11 janv. 2024, n° 22-12.533). Une requête présentée par des copropriétaires sur le fondement de l’article 29-1 est entachée d’une irrégularité qui peut justifier la rétractation de l’ordonnance.

Information obligatoire du ministère public

Pour toute demande fondée sur l’article 29-1, quelle que soit sa forme (requête ou assignation), il est nécessaire de la communiquer au procureur de la République qui doit être avisé de la date de l’audience, sous peine de nullité de la décision (art. 62-3, D. 1967 ; Civ. 3e, 24 janv. 2001, n° 99-14.666 ; Civ. 3e, 13 sept. 2005, n° 04-15.768). Cette obligation ne concerne pas l’AP désigné sur le fondement de l’article 47 du décret (voir plus bas la section « Recours » où ce point est développé).

C’est une irrégularité classique en pratique, et qui est très souvent soulevée avec succès en cas d’appel. L’information du ministère public doit être traçable dans la procédure : mention dans la requête, ou preuve de la communication à l’audience.

Les effets protecteurs de la désignation — le point souvent ignoré

La désignation d’un administrateur provisoire sur le fondement de l’article 29-1 déclenche un régime protecteur puissant qui rapproche la copropriété en difficulté des procédures collectives du droit commercial. Ces effets sont rarement exposés par les commentateurs — à tort, car ils conditionnent l’intérêt stratégique de la procédure.

Dessaisissement du syndic en exercice. Le mandat du syndic désigné cesse de plein droit, sans indemnité. L’administrateur provisoire reçoit tous les pouvoirs du syndic.

Transfert des pouvoirs de l’assemblée générale. Le juge confie à l’administrateur provisoire tout ou partie des pouvoirs de l’assemblée générale et du conseil syndical, à l’exception de ceux prévus aux a et b de l’article 26 (actes de disposition). Cela permet à l’administrateur de prendre des décisions sans devoir convoquer et faire voter les copropriétaires défaillants ou conflictuels.

Suspension de l’exigibilité des créances pendant 12 mois à compter de la désignation. Sont concernées toutes les créances autres que publiques et sociales. Cette suspension peut être prorogée jusqu’à 30 mois sur demande de l’administrateur provisoire, par décision du président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond.

Interdiction ou interruption des actions en justice des créanciers. Toutes les actions tendant à la condamnation du syndicat au paiement d’une somme d’argent ou à la résiliation d’un contrat pour défaut de paiement sont gelées — y compris les actions de recouvrement de charges de copropriété impayées déjà engagées.

Arrêt des procédures d’exécution. Les saisies, voies d’exécution et procédures de distribution n’ayant pas produit leurs effets attributifs sont interrompues. Cela vaut aussi pour les procédures visant les comptes bancaires du syndicat.

Suspension des stipulations contractuelles sur majorations, pénalités de retard et résolutions de plein droit. Les clauses prévoyant une résiliation automatique pour défaut de paiement sont neutralisées le temps de la procédure.

Pouvoir du juge de prononcer la résiliation de contrats ou d’en ordonner la poursuite. Sur demande de l’administrateur provisoire, le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond peut prononcer la résiliation d’un contrat ou ordonner la poursuite de son exécution.

Intangibilité des décisions prises par l’administrateur provisoire ayant reçu les pouvoirs de l’AG. La Cour de cassation a jugé que les copropriétaires ne peuvent pas remettre en cause les décisions prises par l’administrateur provisoire qui a reçu les pouvoirs normalement dévolus à l’assemblée générale — approbation des comptes, fixation du budget prévisionnel —, à l’exception de ceux que la loi interdit au juge de lui donner (Cass. 3e civ., 13 avril 2022, n° 21-15.923, Publié au Bulletin). Ces décisions deviennent définitives et exécutoires de plein droit. Conséquence pratique : un copropriétaire qui conteste un arriéré de charges ne peut pas se défendre en contestant le budget voté par l’administrateur provisoire. Sa seule voie est d’en référer au président du tribunal judiciaire pour mettre fin ou modifier la mission de l’administrateur.

Imputation des frais de l’administration provisoire au syndic défaillant. Si le syndic n’a pas saisi le juge d’une demande de désignation d’un mandataire ad hoc alors qu’il aurait dû le faire (article 29-1 A), le président du tribunal judiciaire peut imputer tout ou partie des frais de l’administration provisoire au syndic, après audition du syndic et du conseil syndical, sur le rapport de l’administrateur provisoire (article 29-1 II de la loi).

Ce régime protecteur transforme radicalement la situation d’une copropriété surendettée ou bloquée. C’est précisément ce qui justifie, en pratique, que l’on choisisse la voie de l’article 29-1 plutôt que celle de l’article 47, même lorsque les deux fondements sont théoriquement mobilisables.

Durée minimale de la mission

L’article 29-1 III prévoit que la durée de la mission fixée par l’ordonnance ne peut être inférieure à douze mois. Le juge peut la prolonger, la modifier ou y mettre fin à la demande de l’administrateur provisoire, d’un ou plusieurs copropriétaires, du représentant de l’État, du maire, du président de l’EPCI, du procureur de la République ou d’office.

Rapport intermédiaire à six mois

Si aucun rapport de mandataire ad hoc (article 29-1 B) n’a été établi au cours de l’année précédente, l’administrateur provisoire rend, au plus tard à l’issue des six premiers mois de sa mission, un rapport intermédiaire présentant les mesures à adopter pour redresser la situation financière du syndicat (article 29-1 I, alinéa 3 de la loi). À défaut, il rend compte de sa mission au moins une fois par an.

Qualité de l’administrateur provisoire désigné

La loi n’impose pas la désignation d’un administrateur judiciaire inscrit sur la liste civile. L’article 61-1-2 du décret de 1967 prévoit que toute personne physique ou morale, peu important sa profession, peut être désignée administrateur provisoire, dès lors qu’elle répond aux conditions d’expérience, de qualification et de garantie posées.

En pratique, les juridictions désignent dans la quasi-totalité des cas un administrateur judiciaire inscrit sur la liste civile, pour des raisons évidentes de compétence technique et de responsabilité professionnelle.

Interdiction absolue pour le syndic en place. L’article 29-1 III dispose expressément que le syndic en place ne peut être désigné au titre d’administrateur provisoire de la copropriété. Règle d’ordre public.

Incompatibilités. L’article 29-1 III impose que l’administrateur provisoire désigné n’ait pas, au cours des cinq années précédentes :

• perçu à quelque titre que ce soit, directement ou indirectement, une rétribution ou un paiement de la part du syndic, du syndicat des copropriétaires ou des créanciers à l’origine de la procédure, ni d’une personne qui détient le contrôle du syndic ou d’un créancier ;
• été en situation de conseil du syndic, du syndicat des copropriétaires ou des créanciers concernés, ou de subordination par rapport à eux ;
• eu un intérêt dans le mandat qui lui est donné ;
• été au nombre des anciens administrateurs ou mandataires judiciaires ayant fait l’objet d’une décision de radiation ou de retrait des listes.

Interdiction de devenir syndic. L’article 29-1 IV interdit à l’administrateur provisoire, dans un délai de cinq ans à compter de l’issue de sa mission, d’être désigné syndic de la copropriété dont il a assuré l’administration provisoire. Règle d’ordre public visant à prévenir les conflits d’intérêts structurels.

Rémunération. Elle est encadrée par l’arrêté du 8 octobre 2015 fixant la rémunération applicable au mandataire ad hoc et à l’administrateur provisoire désignés en matière de copropriétés en difficulté. Le régime est différencié selon la taille de la copropriété : rémunération tarifée (droit fixe + droits proportionnels dégressifs par tranche) pour les copropriétés de moins de 500 lots, rémunération fixée par le juge en fonction des frais engagés et des diligences accomplies au-delà. La Cour de cassation a précisé que les « lots » au sens de cet arrêté sont ceux définis au règlement de copropriété ou à l’état descriptif de division, quelle que soit leur consistance (Cass. 3e civ., 4 déc. 2025, n° 23-21.525, Publié au Bulletin) — ce qui inclut les caves, parkings et autres lots secondaires, et peut faire basculer une copropriété au-delà du seuil de 500 lots.

Recours contre l’ordonnance de taxe des honoraires. Seul le syndicat des copropriétaires, à l’exclusion des copropriétaires pris individuellement, a qualité pour former un recours contre l’ordonnance ayant taxé les honoraires de l’administrateur provisoire (Cass. 3e civ., 7 mai 2014, n° 13-10.943, Bull. 2014, III, n° 57). Le même arrêt précise qu’une lettre recommandée revenue avec la mention « non réclamée » ne fait pas courir le délai de recours d’un mois prévu par l’article 714 du Code de procédure civile.

Notification de la désignation

Une fois désigné, l’administrateur devra notifier à tous les copropriétaires l’ordonnance de sa désignation (art. 62-5, D. 1967). Le défaut d’accomplissement de cette formalité est sans incidence sur la validité de la désignation : le délai de forclusion dans lequel est enfermé le recours ne court simplement pas (Civ. 3e, 24 sept. 2014, n° 13-20.169).

En pratique, le 29-1 est le plus souvent demandé à l’initiative du syndic lui-même, qui se rend compte qu’il ne peut plus tenir la copropriété et cherche un dessaisissement organisé — plutôt que d’attendre une action en responsabilité.

La bascule procédurale : de l’article 47 à l’article 29-1

Voici un mécanisme méconnu mais stratégiquement décisif : l’administrateur provisoire désigné sur le fondement de l’article 47 du décret qui, en prenant connaissance de l’état réel de la copropriété, constate l’existence de difficultés financières ou structurelles graves, peut saisir lui-même le président du tribunal judiciaire sur le fondement de l’article 29-1 de la loi pour obtenir l’extension de ses pouvoirs.

Cette bascule est prévue implicitement par l’article 29-1, qui cite parmi les titulaires de l’action « l’administrateur provisoire désigné en cas d’absence de syndic (art. 47, D. 1967) ». Elle est confirmée par l’article 55 du décret qui dispense cet administrateur d’habilitation préalable.

Le fondement textuel est redoublé par la jurisprudence : la Cour de cassation juge que l’administrateur provisoire désigné sur le fondement de l’article 47 du décret, qui remplit à titre temporaire les fonctions de syndic, dispose des mêmes pouvoirs que celui-ci — et est donc recevable, à ce titre, à demander la désignation d’un administrateur provisoire sur le fondement de l’article 29-1 de la loi (Cass. 3e civ., 13 oct. 2021, n° 19-23.301).

L’intérêt pratique : dans de nombreuses copropriétés en souffrance, le véritable diagnostic n’est posé qu’après la prise de fonction de l’administrateur provisoire — qui accède aux comptes, aux contrats, aux impayés réels. Si le tableau est grave, il passe en 29-1 et fait basculer la copropriété sous le régime protecteur avec suspension des poursuites.

Pour un créancier qui a obtenu la désignation d’un AP sur l’article 47 pour se faire payer, cette bascule est à double tranchant : elle peut entraîner la suspension de l’exigibilité de la créance pendant 12 à 30 mois. À examiner avant de lancer la procédure.

Le plan d’apurement des dettes de la copropriété (article 29-4 Loi + articles 62-16 et suivants Décret)

L’un des effets les plus structurants de la procédure de l’article 29-1 est la mise en place d’un plan d’apurement des dettes du syndicat, inspiré du droit des procédures collectives.

Déclaration des créances. À partir de la publication de l’ordonnance de désignation de l’administrateur provisoire, les créanciers du syndicat déclarent leurs créances dans un délai fixé par décret (article 29-3 II). Après vérification, l’administrateur provisoire établit et publie la liste des créances déclarées. Les créanciers disposent d’un délai de deux mois à compter de la publication de la liste pour en contester le contenu auprès du président du tribunal judiciaire.

Sanction de l’absence de déclaration. Les créances non déclarées régulièrement dans les délais sont inopposables à la procédure (article 29-3 III). Une action en relevé de forclusion est ouverte au créancier qui établit que sa défaillance n’est pas de son fait.

Plan d’apurement définitif. L’administrateur provisoire dépose le plan d’apurement définitif au greffe du tribunal judiciaire pour homologation par le juge. Sa durée ne peut excéder cinq ans (article 29-4). Le plan doit notamment indiquer l’état des dettes, la trésorerie prévisionnelle, l’échéancier des appels de fonds, la liste des travaux nécessaires au redressement, l’état détaillé des impayés, les observations du conseil syndical et des créanciers. Il est notifié aux créanciers, au conseil syndical et à chaque copropriétaire.

Maintien du régime protecteur pendant l’exécution du plan. Tant que le plan d’apurement est respecté, les suspensions et interdictions prévues aux I et II de l’article 29-3 (suspension des créances, interdiction des actions, arrêt des voies d’exécution) continuent de s’appliquer.

Échéanciers individualisés avec les copropriétaires. Dès lors qu’ils ne compromettent pas la réalisation du plan, l’administrateur provisoire peut conclure avec les copropriétaires des échéanciers individualisés (article 29-4 V).

Les recours contre l’ordonnance désignant l’administrateur provisoire

Le régime des recours dépend à la fois du fondement de la désignation et de la forme procédurale. Trois régimes coexistent et sont fréquemment confondus.

Recours contre l’ordonnance rendue sur le fondement de l’article 47 (AP en cas d’absence de syndic)

L’ordonnance est notifiée dans le mois de son prononcé à tous les copropriétaires, qui peuvent en référer au président du tribunal judiciaire dans les quinze jours de la notification (article 59, alinéa 3, D. 1967).

Qui peut agir en rétractation ? Seuls les copropriétaires et le syndicat peuvent agir en rétractation. La Cour de cassation a jugé que les articles 496 et 497 du Code de procédure civile, qui permettent à « tout intéressé » de saisir le juge ayant rendu une ordonnance sur requête, ne sont pas applicables à la rétractation de l’ordonnance rendue sur le fondement de l’article 47 du décret. L’action en rétractation exercée par l’ancien syndic à titre personnel ou au nom du syndicat dessaisi est donc irrecevable (Cass. 3e civ., 3 oct. 2012, n° 11-20.751, Publié au Bulletin — dans le même sens : Cass. 3e civ., 12 mars 1997, n° 95-11.869).

Piège procédural de l’appel. Lorsque plusieurs copropriétaires ont agi ensemble en rétractation et que le juge a rétracté l’ordonnance, la décision de rétractation a un caractère indivisible à l’égard de tous les demandeurs. Le copropriétaire qui fait appel doit, à peine d’irrecevabilité, intimer ou appeler en cause d’appel l’ensemble des copropriétaires présents en première instance. L’intervention forcée du syndicat ne suffit pas à écarter cette fin de non-recevoir (Cass. 3e civ., 11 déc. 2013, n° 12-22.735, Publié au Bulletin).

Pas de communication obligatoire au procureur, pas de délai de deux mois. La Cour de cassation a expressément jugé que les articles 62-3 (communication au ministère public) et 62-5 (délai de deux mois) du décret du 17 mars 1967, qui figurent dans une sous-section relative à l’administration provisoire initiée sur le fondement de l’article 29-1 de la loi, ne sont pas applicables à la procédure engagée sur le fondement de l’article 47 du décret, régie par l’article 59, alinéa 3 (Cass. 3e civ., 25 mai 2023, n° 21-20.638 ; antérieurement Cass. 3e civ., 20 déc. 2018, n° 17-28.611). Autrement dit : pour l’AP art. 47, ni la communication au procureur, ni la mention d’un délai de deux mois dans la notification aux copropriétaires ne sont requises — seul s’applique le délai de quinze jours de l’article 59, alinéa 3.

Recours contre l’ordonnance rendue sur requête sur le fondement de l’article 29-1 (AP en cas de difficultés graves)

L’article 62-5 du décret prévoit un régime distinct : tout intéressé peut en référer au juge ayant rendu l’ordonnance dans un délai de deux mois à compter de sa publication. La qualité à agir est donc plus large que pour l’article 47, et le délai plus long.

La requête n’a pas à être notifiée avec l’ordonnance. La Cour de cassation a précisé que l’article 62-5 du décret ne prévoyant pas la notification de la requête, l’article 495, alinéa 3, du Code de procédure civile — qui impose en principe la remise simultanée de la requête et de l’ordonnance — n’est pas applicable à la rétractation de l’ordonnance désignant un AP sur fondement 29-1 I (Cass. 3e civ., 7 déc. 2022, n° 21-20.264, FS-P+B). Un moyen de rétractation fondé sur le défaut de notification de la requête est donc voué à l’échec.

Recours contre la décision rendue sur assignation sur le fondement de l’article 29-1

Lorsque l’administrateur provisoire a été désigné par décision rendue selon la procédure accélérée au fond (assignation), la voie du référé-rétractation n’est pas ouverte : seule la voie de l’appel est ouverte aux copropriétaires auxquels l’ordonnance a été notifiée.

Le régime de la tierce opposition d’un copropriétaire non représenté à l’instance n’est pas expressément tranché en jurisprudence publiée — la question reste ouverte. En pratique, les juridictions du fond retiennent généralement que le copropriétaire individuel est représenté par le syndicat, personne morale, et qu’il n’a donc pas qualité pour former tierce opposition dès lors que le syndicat l’était. À suivre.

Nouveauté : le syndic d’intérêt collectif (article 18-3 Loi, créé par la loi n° 2024-322 du 9 avril 2024)

L’article 20 de la loi n° 2024-322 du 9 avril 2024 visant à l’accélération et à la simplification de la rénovation de l’habitat dégradé a créé l’article 18-3 de la loi du 10 juillet 1965, instituant un nouveau statut : le syndic d’intérêt collectif (SIC).

L’agrément de syndic d’intérêt collectif — délivré par le préfet pour une durée de cinq ans — atteste de la compétence de son bénéficiaire pour intervenir dans les copropriétés faisant l’objet des procédures prévues aux articles 29-1 A et 29-1. Le SIC est présumé compétent pour gérer les copropriétés pour lesquelles un mandataire ad hoc a été désigné sur le fondement de l’article 29-1 A. Il peut également, à la demande d’un administrateur provisoire désigné sur le fondement de l’article 29-1, assister cet administrateur dans ses fonctions de gestion.

Les organismes d’HLM et les SEM peuvent se voir reconnaître de droit la qualité de SIC sans procédure d’agrément (article 18-3 III).

Le régime est précisé par le décret n° 2025-508 du 10 mai 2025 et l’arrêté du 10 mai 2025.

C’est un dispositif émergent, dont la mise en œuvre pratique est encore limitée. Son intérêt principal est de préparer une sortie ordonnée de la procédure 29-1 A ou 29-1 en disposant d’un syndic professionnellement armé pour gérer une copropriété encore fragile.

Le mandataire ad hoc

Le mandataire ad hoc pour les difficultés financières (article 29-1 A)

« Lorsqu’à la clôture des comptes les impayés atteignent 25 % des sommes exigibles en vertu des articles 14-1 et 14-2-1, le syndic en informe le conseil syndical et saisit sur requête le juge d’une demande de désignation d’un mandataire ad hoc. Pour les copropriétés de plus de deux cents lots, le pourcentage des impayés déclenchant la saisine est fixé à 15 %.

En l’absence d’action du syndic dans un délai d’un mois à compter de la clôture des comptes, le juge peut être saisi d’une même demande par :

1° Des copropriétaires représentant ensemble au moins 15 % des voix du syndicat ou le président du conseil syndical ; 2° Un créancier lorsque les factures d’abonnement et de fourniture d’eau ou d’énergie ou les factures de travaux, votés par l’assemblée générale et exécutés, restent impayées depuis six mois et si le créancier a adressé au syndic un commandement de payer resté infructueux ; 3° Le représentant de l’Etat dans le département ou le procureur de la République près le tribunal judiciaire ; 4° Le maire de la commune du lieu de situation de l’immeuble ; 5° Le président de l’organe délibérant de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat du lieu de situation de l’immeuble.

Dans les cas mentionnés au premier alinéa et aux 1° et 2°, le représentant de l’Etat dans le département, le maire de la commune où est implanté l’immeuble et le président de l’organe délibérant de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat sont informés de la saisine par le ou les demandeurs. »

Article 29-1 A de la Loi

Le mandataire ad hoc est désigné par le tribunal judiciaire dans le cas où la copropriété fait face à des difficultés financières qui menacent son équilibre, c’est-à-dire lorsqu’à la clôture des comptes les impayés atteignent :

• 25 % des sommes exigibles en vertu des articles 14-1 et 14-2-1, pour les copropriétés de 2 à 200 lots ;
• 15 % pour les copropriétés de plus de 200 lots.

Le mandataire ad hoc a pour mission de faire un état des lieux financier de la copropriété et de négocier avec les créanciers et les copropriétaires débiteurs. Il doit également proposer des solutions pour rétablir l’équilibre financier : augmentation des charges, réduction des dépenses, emprunt collectif, plan d’apurement des impayés. Le mandataire ad hoc est nommé pour une durée maximale d’un an, renouvelable une fois.

Son rapport est central. Dans un délai de trois mois renouvelable une fois par décision du président du tribunal judiciaire, le mandataire ad hoc adresse au président du tribunal judiciaire un rapport présentant :

• l’analyse de la situation financière du syndicat,
• l’analyse de l’état de l’immeuble,
• les préconisations pour rétablir l’équilibre financier et, le cas échéant, assurer la sécurité de l’immeuble,
• le résultat des actions de médiation ou de négociation menées avec les parties.

Lorsqu’il constate d’importantes difficultés financières ou de gestion, il saisit le président du tribunal judiciaire aux fins de désignation d’un administrateur provisoire en application de l’article 29-1. C’est le basculement naturel du régime.

Dans quel cas désigner le mandataire ad hoc ?

Lorsque le syndicat des copropriétaires commence à connaître des difficultés financières, un mandataire ad hoc doit être désigné. L’article 29-1 A de la loi du 10 juillet 1965 prévoit, à cette fin, une procédure spécifique. « Lorsqu’à la clôture des comptes, les impayés atteignent 25 % des sommes exigibles en vertu des articles 14-1 et 14-2-1 » ou, lorsque « pour les copropriétés de plus de deux cents lots, le pourcentage des impayés » atteint 15 %. Pour le calcul de ce seuil, l’article 61-2 du décret du 17 mars 1967 précise utilement que « les sommes devenues exigibles le mois précédant la date de clôture de l’exercice ne sont pas considérées comme impayées ».

Qui peut faire désigner le mandataire ad hoc ?

• Le syndic a qualité à agir en désignation d’un mandataire ad hoc. C’est même une obligation dès que le seuil de 25 % (ou 15 % pour les copropriétés de plus de 200 lots) est atteint à la clôture des comptes. Le syndic qui ne saisit pas le juge alors qu’il aurait dû le faire s’expose à voir tout ou partie des frais de l’administration provisoire ultérieurement décidée lui être imputés personnellement (article 29-1 II de la loi). L’engagement de sa responsabilité contractuelle ou délictuelle peut en outre être envisagé selon les circonstances, sur le fondement des articles 1231-1 du Code civil et 18 de la loi du 10 juillet 1965.
• Si le syndic n’exerce pas cette action dans le mois qui suit le franchissement du seuil défini par l’article 29-1 A, plusieurs autres personnes peuvent se substituer à lui : les copropriétaires représentant ensemble au moins 15 % des voix du syndicat, le président du conseil syndical, un créancier dans les conditions de l’article 29-1 A 2°, le préfet, le procureur de la République, le maire, le président de l’EPCI.

Comment faire désigner le mandataire ad hoc ?

Procédure sur requête à l’initiative du syndic

Pour agir, le syndic n’a pas besoin d’être préalablement autorisé (art. 55, D. 1967). Il lui suffit de saisir sur requête le président du tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble (art. 61-3) après avoir adressé aux membres du conseil syndical l’état des impayés avant répartition à la date de la clôture de l’exercice comptable (art. 61-4). Le président du TJ pourra, avant de statuer, entendre toute personne de son choix (art. 61-7).

Procédure sur assignation à l’initiative des autres titulaires

Lorsque l’action est introduite par un autre titulaire du droit d’agir que le syndic, ce dernier n’ayant pas exercé son pouvoir dans le délai d’un mois, la procédure devra être engagée par voie d’assignation délivrée au syndicat selon la procédure accélérée au fond (art. 61-6).

Preuve de la situation du syndicat

La demande (par requête ou assignation) doit être accompagnée des pièces de nature à la justifier (art. 61-7).

Lorsque la procédure est engagée par le syndic, ce dernier doit rapporter la preuve de l’information du conseil syndical, ce pour éviter tout débat sur la validité de l’ordonnance de désignation du mandataire ad hoc (art. 114 CPC).

Dénonciation de la saisine

Lorsque l’action est engagée par le syndic, les copropriétaires, le président du conseil syndical ou un créancier, le demandeur devra informer le maire de la commune de l’immeuble et le président de l’EPCI (29-1 A, in fine, L. 65).

Cette formalité est assurée par l’envoi d’une copie de la requête ou de l’assignation (art. 61-5, D. 67).

Spécificité de la procédure engagée par le président du conseil syndical

Selon le décret de 1967 (art. 57), il peut engager l’action « aux frais avancés du syndicat ». Le président du CS n’ayant pas la main sur les finances du SDC, on se demande bien comment il peut faire …

Qui peut être désigné mandataire ad hoc ?

Le mandataire ad hoc désigné est :

• dans la très grande majorité des cas, un administrateur judiciaire inscrit sur la liste civile ;
• plus rarement, toute personne démontrant une compétence et des garanties particulières (art. 61-1-2 et 61-1-3).

Notification de la désignation du mandataire ad hoc

Une fois désigné, le mandataire ad hoc devra notifier à tous les copropriétaires la décision de sa désignation (art. 61-9).

Recours contre la désignation du mandataire ad hoc

Un recours contre la désignation du mandataire ad hoc peut être exercé :

• dans un délai de quinze jours à compter de sa notification si elle est rendue selon la procédure accélérée au fond (art. 481-1 CPC) ;
• ou à tout moment par référé-rétractation au juge qui l’a rendue sur requête (art. 496 CPC).

Le mandataire ad hoc de l’article 47-1 du Décret en cas de liquidation du Syndicat

Ce mandataire ad hoc est désigné pour être le représentant du syndicat en cours de liquidation — par exemple en cas de dissolution lorsqu’un propriétaire unique a racheté tous les lots.

Article 47-1 Décret :

« Le mandataire ad hoc mentionné à l’article 46-1 de la loi du 10 juillet 1965 est désigné par le président du tribunal judiciaire, statuant par ordonnance sur requête, à la demande de tout intéressé. Il a pour mission de procéder aux opérations de liquidation du syndicat des copropriétaires et de le représenter pour introduire ou poursuivre les actions en justice nécessaires à la liquidation. La procédure prévue à l’alinéa précédent est applicable en l’absence de syndic et, dans les cas d’empêchement ou de carence du syndic mentionnés au V de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, s’il est justifié d’une mise en demeure adressée au syndic restée infructueuse pendant plus de huit jours. »

La question se pose, en doctrine, de savoir si le législateur n’a pas commis une erreur en 2020 en rédigeant l’alinéa 2 de l’article 47-1 qui semble faire doublon avec l’article 49 du décret, à ceci près que le mode de saisine (requête vs assignation) diffère. Les juridictions du fond n’ont pas encore clarifié l’articulation entre ces deux textes ; dans le doute, la prudence commande de privilégier l’article 49 lorsque la carence du syndic est la seule difficulté, et de réserver l’article 47-1 aux cas de liquidation avérée.

La désignation judiciaire du conseil syndical (article 48 Décret)

Le conseil syndical est, par principe, un organe obligatoire du syndicat des copropriétaires (art. 21, al. 1, L. 10 juill. 1965). Depuis l’ordonnance du 30 octobre 2019, il n’est plus obligatoire pour les petites copropriétés (art. 41-9) ; dans les autres syndicats, seule une délibération spéciale, à la majorité de l’article 26, peut permettre d’y déroger (art. 21, al. 12). C’est pourquoi il est prévu par la loi, en dehors de ces hypothèses dérogatoires, la faculté d’instituer judiciairement le conseil syndical lorsque l’assemblée générale ne parvient pas à en désigner les membres, « faute de candidature ou faute pour les candidats d’obtenir la majorité requise » (art. 21, al. 11).

Qui peut agir ?

Aux termes de l’article 21, alinéa 13, de la loi du 10 juillet 1965, dès lors que l’une des deux hypothèses ci-dessus déterminées est caractérisée — son constat par le juge étant une condition préalable à la recevabilité de l’action (CA Paris, pôle 1, 2e ch., 14 janv. 2021, n° 20/11321) —, « un ou plusieurs copropriétaires » ou « le syndic », qui n’a pas à être autorisé à cette fin (CA Paris, pôle 1, ch. 2, 2 nov. 2017, n° 15/19932), peut saisir « le juge » dans le but de « désigner les membres du conseil syndical ».

Dans quel cas nommer judiciairement le conseil syndical ?

La procédure de désignation judiciaire du conseil syndical permet de :

• désigner tous les membres du conseil ;
• désigner quelques membres lorsque certains sièges seulement sont vacants (Cass. 3e civ., 17 nov. 2016, n° 15-23.027) ;
• constater l’impossibilité de constituer un conseil syndical.

Comment (régime) ?

Aux termes de l’article 48 du décret du 17 mars 1967 :

• juge matériellement compétent : le président du tribunal judiciaire ;
• juge territorialement compétent : juge du lieu de situation de l’immeuble (art. 61-1, D. 17 mars 1967) ;
• saisine : par requête.

Le président du TJ désigne par ordonnance les membres du conseil syndical, à condition toutefois de recueillir l’accord des personnes concernées. Les modalités d’émission de cet accord et de sa transmission au magistrat ne sont pas prévues par les textes.

En pratique, le plus simple sera soit d’annexer à la requête une manifestation de volonté des candidats en ce sens, soit de permettre au juge de recueillir leur accord à l’occasion de l’audition des intéressés. Le cas échéant, la requête contiendra utilement le numéro de téléphone et l’adresse mail des candidats. Il est recommandé de proposer les noms de copropriétaires dans la requête et, en tout cas, d’annexer la liste des copropriétaires et, éventuellement, celle des personnes intéressées par la fonction qui ne seraient pas copropriétaires (ascendant et descendant, notamment, autorisés à siéger au conseil syndical).

Notification et contestation

L’ordonnance du président du tribunal devra être notifiée à tous les copropriétaires dans le mois de son prononcé (art. 59, al. 3, D. 17 mars 1967). Ils pourront alors, s’ils entendent obtenir la rétractation de l’ordonnance, en référer au président du tribunal dans les quinze jours suivant la notification, ce sans avoir à justifier d’un quelconque grief (Cass. 3e civ., 16 sept. 2003, n° 02-10.487).

L’administrateur ad hoc en cas de carence du Syndic (articles 18 de la loi et 49 du Décret)

En cas de carence du syndic et à défaut de stipulation du règlement de copropriété, un administrateur ad hoc peut être désigné par décision de justice.

Article 18 V de la Loi

Sous réserve des dispositions des articles 8 et 50 du présent décret, dans les cas d’empêchement ou de carence du syndic visés au V de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic en fonction peut être assigné par tout intéressé devant le président du tribunal judiciaire statuant en référé en vue de la désignation d’un administrateur ad hoc de la copropriété.

L’ordonnance fixe la durée de la mission de l’administrateur ad hoc, sauf si cette ordonnance la limite expressément à un ou plusieurs objets ; la mission ainsi confiée est celle qui est définie par l’article 18 de la loi susvisée du 10 juillet 1965 et par le présent décret.

Sauf s’il y a urgence à faire procéder à l’exécution de certains travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble et au fonctionnement des services d’équipement commun ou de travaux prescrits par un arrêté de police administrative relatif à la sécurité ou la salubrité publique, la demande ne sera recevable que s’il est justifié d’une mise en demeure adressée au syndic et demeurée infructueuse pendant plus de huit jours.

Article 49 du Décret

Un syndic présent mais en carence

Sans être privé de syndic, le syndicat des copropriétaires peut se heurter à la carence du syndic. Cette situation résulte du défaut d’exercice, partiel ou total, de ses fonctions alors qu’il est en capacité de les exercer.

Cas typiques : inexécution d’une décision de l’assemblée générale (Civ. 3e, 29 mai 2002, n° 00-17.296), refus de communiquer les PV d’AG ou les archives de la copropriété, refus d’engager des travaux urgents votés, refus d’agir contre un copropriétaire débiteur. La carence se différencie de l’empêchement qui suppose une impossibilité d’agir (maladie, décès, faillite).

Qui peut demander un administrateur ad hoc article 18 Loi ?

Tout tiers intéressé pourra assigner le syndic devant le président du tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble, statuant en référé, en vue de la désignation d’un administrateur ad hoc.

Le mécanisme de substitution — un angle souvent oublié. Un copropriétaire qui voudrait lui-même exercer une action appartenant au syndicat — recouvrer une créance du syndicat contre un tiers, poursuivre un débiteur de charges à la place du syndic défaillant, agir en responsabilité contre un constructeur — ne peut pas le faire directement. Il doit passer par la désignation d’un administrateur ad hoc qui agira en lieu et place du syndic carent. La Cour de cassation l’a posé de longue date : « en cas de carence du syndic à exercer les actions du syndicat, il appartient à tout copropriétaire, non d’agir seul, mais d’assigner le syndic en fonction devant le président du tribunal de grande instance statuant en matière de référé, en vue de la désignation d’un administrateur provisoire de la copropriété » (Cass. 3e civ., 9 avr. 1974, n° 72-14.386, Bull. 1974, III, n° 140). Solution ancienne, jamais démentie. L’article 49 du décret est donc aussi le passage obligé du copropriétaire qui veut exercer une action « pour » la copropriété contre un syndic inerte.

La procédure de désignation

Cette demande ne sera recevable qu’après mise en demeure du syndic, par le demandeur (Civ. 3e, 23 oct. 2007, n° 07-10.416), restée infructueuse plus de huit jours, sauf « s’il y a urgence à faire procéder à l’exécution de certains travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble et au fonctionnement des services d’équipement communs ou de travaux prescrits par un arrêté de police administrative relatif à la sécurité ou la salubrité publique ». Dans ce cas, le syndic pourra être assigné sans que cette formalité soit accomplie.

Une fois assigné, la procédure contradictoire permettra au syndic à qui l’on reproche sa carence de s’en expliquer. S’il n’y parvient pas, le président pourra ordonner la désignation d’un administrateur ad hoc et fixer la durée de sa mission pour trois ans au plus.

La nature de la procédure prévue par l’article 49 est différente de celle de l’article 47-1 alinéa 2 : il ne s’agit pas d’une procédure sur requête, mais d’une assignation du syndic en fonction, par tout intéressé, devant le président du tribunal judiciaire statuant en référé. La procédure est alors contradictoire et doit permettre au syndic de s’expliquer.

La mission de l’administrateur ad hoc article 18 Loi

L’administrateur ad hoc a pour mission de réaliser un ou plusieurs objets déterminés par le juge, comme convoquer et présider une assemblée générale, faire élire un nouveau syndic, faire approuver des travaux urgents, etc. L’administrateur ad hoc se voit confier la mission qui est définie par l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et par le décret du 17 mars 1967 (article 49 du décret).

Dans tous les cas de carence, partielle ou totale, la désignation de l’administrateur ad hoc ne met pas fin aux fonctions du syndic de copropriété. Il ne se substitue à lui que pour faire cesser sa carence, qui peut n’être que partielle.

En cas de carence partielle, cet administrateur ad hoc ne viendra pas remplacer le syndic qui reste en place. Le juge pourra définir précisément les pouvoirs de l’administrateur ad hoc afin de faire cesser la carence : par exemple notifier le procès-verbal de l’assemblée générale, engager des travaux ou une procédure judiciaire (CA Paris, 8 avr. 2021, n° 20/15678). Dans ce cas, la durée de la mission n’a pas besoin d’être précisée : elle s’achève par la réalisation de son objet.

En cas de carence totale, c’est-à-dire si le syndic n’exerçait plus du tout ses fonctions, l’administrateur ad hoc ira alors convoquer une assemblée générale pour qu’un nouveau syndic plus diligent soit nommé. L’administrateur ad hoc en ayant reçu la mission pourra alors simplement convoquer l’assemblée générale, qui pourra seule — en cette situation — rompre le lien contractuel qui l’unit à son représentant.

L’ordonnance fixe la durée de la mission de l’administrateur ad hoc, sauf si elle la limite expressément à un ou plusieurs objets.

La saisine du copropriétaire en cas de défaut de convocation de l’AG par le syndic (article 50 décret)

La saisine par le copropriétaire via l’article 50 du décret du 17 mars 1967 est une procédure qui permet à un copropriétaire de demander au tribunal judiciaire la convocation d’une assemblée générale lorsque le syndic ne l’a pas fait dans les délais prévus par la loi ou le règlement de copropriété.

Cette procédure est possible lorsque le syndic n’a pas convoqué l’assemblée générale annuelle dans les six mois suivant la clôture de l’exercice comptable ou lorsque le syndic n’a pas convoqué une assemblée générale extraordinaire dans les deux mois suivant la demande d’un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix du syndicat.

Le copropriétaire qui saisit le tribunal doit justifier avoir mis en demeure le syndic de convoquer l’assemblée générale sans succès. Le tribunal désigne alors un mandataire chargé de convoquer et de présider l’assemblée générale. Le mandataire fixe l’ordre du jour et les modalités de vote. Il rend compte au tribunal de l’issue de l’assemblée générale.

Elle ne doit pas être confondue avec la procédure de l’article 17 alinéa 4 qui s’applique quand le syndicat n’a pas de syndic. Ici, le syndic existe mais ne fait rien.

Nouveauté loi du 9 avril 2024. L’article 38 de la loi n° 2024-322 du 9 avril 2024 a ajouté un alinéa au VIII de l’article 18 de la loi de 1965 qui ouvre une voie alternative à la saisine du juge : le syndic est tenu de convoquer une assemblée générale dans un délai de deux mois à compter de la première présentation d’une lettre recommandée lorsque le président du conseil syndical en fait la demande. À défaut, le président du conseil syndical est habilité à la convoquer directement. C’est un outil nouveau et rapide, qui permet d’éviter la procédure judiciaire de l’article 50 lorsque le conseil syndical est en mesure d’agir.

L’assignation du Syndic en responsabilité par un copropriétaire

Il est possible de recourir à la procédure du référé-injonction lorsque le syndic ne met pas en œuvre les résolutions votées en assemblée générale.

Dans bien des cas, le syndic est tenu à une obligation de résultat : tenue de la comptabilité, notification du procès-verbal d’AG, convocation de l’AG annuelle, exécution des travaux votés. Lorsqu’un copropriétaire subit un préjudice du fait de cette inexécution, il peut engager la responsabilité personnelle du syndic sur le fondement des articles 1231-1 du Code civil et 18 de la loi du 10 juillet 1965. La Cour de cassation a d’ailleurs jugé qu’un copropriétaire peut rechercher la responsabilité délictuelle du syndic même s’il a voté le quitus en assemblée générale (Cass. 3e civ., 29 févr. 2024, n° 22-24.558, Publié au Bulletin).

Cette voie est cumulable avec la désignation d’un administrateur ad hoc de l’article 49 du décret : l’un permet de faire cesser la carence, l’autre d’obtenir réparation du préjudice qu’elle a causé.

Questions fréquentes

Que faire si le syndic a été élu mais que son élection fait l’objet d’une procédure en nullité ?

Tant que la décision annulant l’élection n’est pas prononcée — et devenue définitive —, le syndic reste en fonction. La copropriété n’est pas « sans syndic » au sens des articles 17 alinéa 4 et 47 du décret. Il n’est donc pas possible de demander la désignation d’un administrateur provisoire sur ces fondements.

En revanche, deux voies restent ouvertes :

• si le syndic est en carence effective dans l’exercice de ses fonctions, un administrateur ad hoc peut être désigné sur le fondement de l’article 49 du décret ;
• si la copropriété connaît des difficultés graves (financières ou de conservation), la procédure de l’article 29-1 peut être engagée — elle produit ses effets même en présence d’un syndic en exercice.

Anticiper en convoquant une AG pour désigner un nouveau syndic n’est pas recommandé tant que le mandat en cours n’a pas été annulé : cette AG serait elle-même irrégulière, et ses décisions annulables.

Peut-on demander un administrateur provisoire avant l’expiration du mandat du syndic ?

Oui, à condition que la prise de fonction de l’administrateur provisoire soit fixée à une date postérieure à l’expiration du mandat. La Cour de cassation l’admet expressément (Cass. 3e civ., 20 déc. 2018, n° 17-28.611) pour éviter la discontinuité dans l’administration.

En pratique, déposer la requête 3 à 6 semaines avant l’expiration du mandat est la bonne fenêtre : cela laisse le temps au juge de statuer, et évite le vide de gestion préjudiciable à la copropriété.

Qui paie l’administrateur provisoire ?

La rémunération est à la charge du syndicat des copropriétaires, donc de la collectivité des copropriétaires selon leurs tantièmes. L’ordonnance fixe le plus souvent une provision prélevée sur les fonds disponibles du syndicat ; à défaut, elle est avancée par le requérant (qui en obtiendra remboursement lors de la fixation définitive des frais). Pour l’administrateur provisoire de l’article 29-1, la rémunération est encadrée par l’arrêté du 8 octobre 2015.

Administrateur provisoire de l’article 47 ou de l’article 29-1 : comment choisir ?

Le choix dépend d’un diagnostic préalable :

• si la copropriété est simplement sans syndic mais que ses comptes ne sont pas compromis et que l’immeuble n’est pas en péril → article 47 (procédure plus rapide, conditions plus souples).
• si la copropriété est financièrement exsangue, que les impayés se sont accumulés, que des créanciers poursuivent, que des travaux urgents ne passent plus, ou qu’un ravalement obligatoire est bloqué par l’AG → article 29-1 (régime protecteur complet, avec suspension des poursuites).

Dans le doute, commencer par l’article 47 et faire basculer en 29-1 une fois la situation documentée par l’AP désigné reste une stratégie efficace.

Un copropriétaire seul peut-il demander la désignation d’un administrateur provisoire ?

• Sur l’article 47 : oui, tout intéressé peut agir — un copropriétaire isolé, même minoritaire, est recevable.
• Sur l’article 17 alinéa 4 : oui, tout intéressé peut agir dans les mêmes conditions.
• Sur l’article 29-1 : non, à moins que le copropriétaire représente à lui seul 15 % des voix du syndicat, ce qui est rare. Pour agir sur ce fondement, un copropriétaire isolé doit soit se regrouper avec d’autres pour atteindre le seuil, soit alerter le maire, le préfet ou le procureur.
• Sur l’article 49 : oui, tout intéressé peut assigner le syndic en carence.

Puis-je faire rétracter l’ordonnance désignant un administrateur provisoire ?

Cela dépend du fondement de la désignation et de la forme procédurale.

Pour une ordonnance sur requête rendue sur le fondement de l’article 47 du décret (absence de syndic) : le délai pour en référer au président du tribunal est de quinze jours à compter de la notification (article 59, alinéa 3, D. 1967). Seuls les copropriétaires et le syndicat ont qualité pour agir — l’ancien syndic à titre personnel est irrecevable (Cass. 3e civ., 3 oct. 2012, n° 11-20.751, Publié au Bulletin).

Pour une ordonnance sur requête rendue sur le fondement de l’article 29-1 (copropriété en difficulté) : le délai est de deux mois à compter de la publication et tout intéressé peut agir (article 62-5 D.).

Pour une décision rendue sur assignation selon la procédure accélérée au fond sur le fondement de l’article 29-1 : la voie de la rétractation n’est pas ouverte — seul l’appel est possible.

Attention au piège procédural de l’appel : lorsque la rétractation a été prononcée à la demande de plusieurs copropriétaires, l’appel est irrecevable si toutes les parties présentes en première instance ne sont pas intimées (Cass. 3e civ., 11 déc. 2013, n° 12-22.735, Publié au Bulletin).

Les décisions prises par l’administrateur provisoire peuvent-elles être contestées par les copropriétaires ?

Non, lorsque l’administrateur provisoire a reçu les pouvoirs normalement dévolus à l’assemblée générale (article 29-1), les décisions qu’il prend à ce titre — notamment l’approbation des comptes et la fixation du budget prévisionnel — sont définitives et exécutoires de plein droit. Les copropriétaires ne peuvent pas les remettre en cause, y compris pour contester un arriéré de charges (Cass. 3e civ., 13 avril 2022, n° 21-15.923, Publié au Bulletin).

La seule voie ouverte est d’en référer au président du tribunal judiciaire pour mettre fin ou modifier la mission de l’administrateur provisoire.

Conclusion

En cas de difficulté ou de blocage d’une copropriété, il existe différents professionnels qui peuvent être nommés par le tribunal judiciaire pour assurer sa gestion et son redressement : le syndic judiciaire, l’administrateur provisoire, le mandataire ad hoc, l’administrateur ad hoc. Le choix du professionnel dépend du degré et de la nature des difficultés rencontrées par la copropriété, de l’existence ou non d’un syndic en exercice, et de la nécessité ou non d’activer le régime protecteur de l’article 29-1 de la loi.

Ce que ces règles ne disent pas, c’est comment elles s’appliquent à la situation concrète d’un immeuble donné. Les faits comptent autant que le droit : l’intensité des difficultés, l’état précis de la trésorerie, le comportement du syndic en place, la géométrie des rapports de force entre copropriétaires, l’existence de travaux en cours ou votés, la présence de créanciers mobilisés. Un conseil bien choisi en amont permet d’économiser des mois — et parfois d’éviter la désignation d’un AP là où une simple injonction de l’article 50 aurait suffi. Inversement, ne pas basculer en 29-1 lorsque les conditions sont réunies, c’est laisser passer la seule fenêtre où la copropriété peut respirer face à ses créanciers. C’est précisément là qu’intervient l’avocat.

Comment choisir son syndic de copropriété ? Les conseils d’un avocat

Tableau synthétique

Modèle de requête

Modèle de REQUÊTE A FIN DE DÉSIGNATION D’UN ADMINISTRATEUR PROVISOIRE DE COPROPRIÉTÉ

A Monsieur le Président du tribunal
de judiciaire de …
A la demande de :

… (état civil complet du requérant : nom, prénoms, date et lieu de naissance, profession, nationalité, domicile)

ayant pour avocat Me … (adresse, tél. n° vestiaire)

a l’honneur de vous exposer :

Qu’il (elle) est copropriétaire dans l’immeuble en copropriété sis à (à compléter).

OU :

Que (exposez les motifs de l’intérêt à agir si le demandeur est tiers à la copropriété)

Le syndic (nom et dénomination sociale du syndic) a été désigné en qualité de syndic pour une durée de (à compléter) par l’assemblée générale en date du (à compléter).

Que le syndicat se trouve à l’heure actuelle dépourvu de syndic (exposez dans quelles circonstances le syndicat se trouve dépourvu de syndic).

Que dans ces conditions M (identité du requérant) est fondé, conformément aux dispositions de l’article 47 du décret du 17 Mars 1967, à demander la désignation judiciaire d’un administrateur provisoire de la copropriété à l’effet d’administrer cette copropriété et de convoquer l’assemblée en vue de la désignation d’un syndic.

Fait à Paris,

le Signature de l’avocat

Pièces jointes : justificatif de la qualité de copropriétaire ou de l’intérêt à agir ; dernier procès-verbal d’AG ; toutes pièces justifiant l’absence de syndic.

                                                                       ORDONNANCE

Nous, (laisser en blanc) Vice-Président, agissant par délégation de (Monsieur ou Madame) le Président du Tribunal judiciaire de ….,

Vu la requête qui précède, les pièces à l’appui ; Vu l’article 47 du décret du 17 mars 1967 ;

Désignons Maître (laisser en blanc), administrateur judiciaire, pour une durée de (laisser en blanc) mois, comme administrateur provisoire de la copropriété de l’immeuble situé (à compléter) avec mission de :

• se faire remettre par (le nom de l’ancien syndic) ou tout autre détenteur, les fonds et l’ensemble des documents et des archives, du syndicat dans le délai d’un mois à compter de la notification de la présente ordonnance, hormis la liste des copropriétaires qui sera remise dans la quinzaine de cette notification ;
• administrer la copropriété, prendre toutes mesures imposées par l’urgence et convoquer l’assemblée générale en vue de la désignation d’un syndic ;

Disons que les fonctions de l’administrateur judiciaire cesseront de plein droit à compter de l’acceptation de son mandat par le syndic désigné ;

Disons que la durée de la mission donnée ci-dessus pourra être prorogée, ou qu’il pourra y être mis fin, sur requête ou en référé ;

Disons que l’administrateur provisoire notifiera la présente ordonnance ainsi que la requête dans le délai d’un mois à compter de ce jour à tous les copropriétaires qui pourront nous en référer dans les quinze jours de cette notification.

Fixons à (laisser en blanc) € la provision à valoir sur les frais et honoraires de l’administrateur, qui sera prélevée par priorité sur les fonds disponibles de la copropriété, à titre d’avance sur charges ou, à défaut de fonds disponibles, avancée par le requérant.

Fait en notre Cabinet, au Palais de Justice à Paris, le

Valentin Simonnet est avocat au Barreau de Paris. Il intervient en contentieux des affaires et en droit pénal des affaires.