Comment changer de syndic de copropriété : le guide complet

Dans une immense majorité d’immeubles, le constat est le même : les copropriétaires sont mécontents du syndic. Réactivité insuffisante, comptes peu lisibles, devis qui traînent, décisions d’assemblée générale exécutées tardivement, sentiment d’être baladé. Les motifs varient, la lassitude est constante. Et pourtant, dans la plupart des copropriétés, rien ne se passe. On s’agace en cage d’escalier, on se promet que « cette année on le change », puis on rempile, faute d’avoir le temps, l’énergie, ou simplement une méthode.

Changer de syndic n’est pas un réflexe, c’est un chantier — porté, le plus souvent, par un ou deux copropriétaires du conseil syndical qui y consacrent des heures sans rien y gagner. Ce travail est concret et exigeant : comprendre le bon modèle de syndic, prospecter, comparer, anticiper le calendrier, rédiger une demande d’inscription à l’ordre du jour avec les bonnes annexes, préparer des résolutions cohérentes, maîtriser la mécanique du vote, organiser une passation réelle. Le piège, c’est qu’une erreur de procédure offre toujours un angle d’attaque : résolution incomplète, dates incohérentes, projet de contrat absent, règle du jour franc non respectée, ordre du jour mal formulé — et le changement se contente, le syndic sortant se crispe, la transition s’enlise, on finit par discuter d’indemnités.

Tout le monde répète que c’est compliqué. Cette idée arrange surtout les syndics en place. Sur le papier, la procédure est simple. C’est l’exécution qui pose problème. Ce guide fait le tour complet du sujet : les trois voies de sortie, les majorités applicables, le calendrier exact, la règle du jour franc, le coût réel de l’opération, la captation des pouvoirs, ce que doit faire l’ancien syndic après son éviction, les modèles de résolutions à utiliser, et ce qu’il faut faire quand l’ancien syndic ne joue pas le jeu.

Sommaire

Le contrat de syndic, un mandat à durée déterminée d’ordre public

Le syndic est le mandataire du syndicat des copropriétaires. Le contrat qui les lie obéit aux règles générales du mandat (articles 1984 et suivants du Code civil) et aux règles spéciales de la loi du 10 juillet 1965 et de son décret d’application du 17 mars 1967. Cette double nature explique l’essentiel des règles qui suivent — et le fait qu’aucune clause de contrat ni du règlement de copropriété ne peut neutraliser le droit fondamental du syndicat de mettre fin au mandat.

La durée maximale du mandat est de trois ans (article 28 du décret du 17 mars 1967). En pratique, beaucoup de cabinets proposent des mandats d’un an pour faciliter la fidélisation annuelle — et c’est tant mieux pour la copropriété, qui retrouve plus souvent une fenêtre de tir. Le mandat ne se renouvelle jamais par tacite reconduction : à chaque échéance, l’AG doit voter explicitement soit le renouvellement, soit la désignation d’un nouveau syndic. Un syndic qui continuerait à gérer après l’échéance sans avoir été reconduit n’a plus de mandat, ne peut plus engager le syndicat, et n’a droit à aucune rémunération en dehors d’une courte période transitoire de gestion courante destinée à permettre la tenue de l’AG suivante.

Autre conséquence importante : l’élection d’un nouveau syndic emporte automatiquement révocation de l’ancien. Cette règle, posée par l’article 17 du décret du 17 mars 1967, n’exonère pas pour autant l’AG d’un travail de rédaction soigné des résolutions — nous y revenons plus loin.

Deux causes de nullité de plein droit du mandat doivent enfin être connues. D’abord, le défaut d’ouverture d’un compte bancaire séparé au nom du syndicat dans le délai de trois mois suivant la désignation du syndic emporte nullité de plein droit du mandat (article 18 de la loi du 10 juillet 1965 ; Cass. 3e civ. 16 mars 2011, n° 10-14.005, Bull. 2011 III n° 38). Cette sanction radicale est un point de vigilance majeur lorsqu’on entre en relation avec un syndic professionnel défaillant ou un cabinet en difficulté, et elle peut constituer un argument de contestation des résolutions ultérieures. Ensuite, dans le cas particulier d’un syndic non professionnel (bénévole ou coopératif), la perte de la qualité de copropriétaire entraîne caducité du mandat à l’expiration d’un délai de trois mois (article 17-2 de la loi de 1965). Vendre son lot oblige donc le syndic non professionnel à organiser sa propre succession.

Comprendre ce qui peut justifier un changement

Les missions principales du syndic

Le syndic est le représentant légal du syndicat des copropriétaires. Il convoque l’AG annuelle, établit et suit le budget prévisionnel, tient la comptabilité, appelle les charges, suit la trésorerie, gère les impayés, pilote les prestataires et les contrats, et conserve les documents essentiels : règlement de copropriété, carnet d’entretien, fiche synthétique, archives, procès-verbaux.

Les motifs courants de changement

Les motifs les plus fréquents de mécontentement sont la gestion lente ou défaillante des urgences et des sinistres, le manque de transparence sur les comptes et les décisions, les tensions durables et la mauvaise communication, les honoraires élevés ou les frais annexes disproportionnés, le refus de convoquer une AG ou la difficulté à faire inscrire des résolutions, et les décisions d’AG non exécutées ou exécutées tardivement.

Le test concret pour savoir si le problème est devenu structurel

Si vous n’arrivez pas à obtenir rapidement un état clair de trésorerie, une explication sur les dépenses récentes, ou l’exécution des décisions d’AG, alors le problème n’est plus relationnel : il est structurel. C’est là que le changement devient pertinent — au-delà de l’irritation conjoncturelle.

Trois voies pour changer de syndic — savoir laquelle choisir

Il faut distinguer clairement trois situations qui suivent des règles différentes :

Voie	Quand l’utiliser	Motif requis	Risque indemnitaire
Non-renouvellement	Mandat arrivé à échéance	Aucun	Aucun
Démission du syndic	À l’initiative du syndic	Aucun (préavis contractuel)	Aucun pour le syndicat
Révocation	En cours de mandat	Inexécution suffisamment grave	Élevé si motif insuffisant

La voie royale est le non-renouvellement : aucun motif n’est requis, aucune indemnité n’est due, le syndic n’a aucun moyen de s’y opposer. Quand la situation n’est pas catastrophique au point d’imposer une rupture immédiate, il est presque toujours préférable d’attendre l’échéance.

La révocation en cours de mandat est juridiquement possible mais redoutable en pratique. La résiliation pour inexécution suffisamment grave est consacrée par l’article 18, VIII de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de l’ordonnance du 30 octobre 2019. Si le syndicat ne parvient pas à démontrer la gravité de l’inexécution, la révocation est jugée abusive et il devra indemniser le syndic — typiquement à hauteur des honoraires qu’il aurait perçus jusqu’au terme du contrat. La Cour de cassation est très claire : la simple mise en concurrence intervenant pendant le mandat ne suffit pas à exonérer le syndicat de l’obligation d’indemniser le syndic révoqué sans motif sérieux (Cass. 3e civ. 8 mars 2018, n° 17-12.506).

La distinction décisive entre contrats antérieurs et postérieurs au 1er juin 2020

Le régime juridique de la révocation diffère radicalement selon la date du contrat de syndic. Cette distinction est fréquemment méconnue et conduit à des erreurs procédurales coûteuses.

Pour les contrats conclus avant le 1er juin 2020, le mandat reste régi par le droit commun du mandat (articles 1984 et suivants du Code civil) et le régime ancien : le contrat est révocable ad nutum, c’est-à-dire sans formalité préalable particulière, sous réserve de l’existence d’un motif légitime à défaut duquel des dommages-intérêts peuvent être dus (TJ Marseille, 3e ch. cab a1, 16 janvier 2024, n° 21/10647).

Pour les contrats conclus à compter du 1er juin 2020, l’ordonnance du 30 octobre 2019 a introduit aux paragraphes VII et VIII de l’article 18 un formalisme renforcé qui s’impose au conseil syndical à peine d’inexécution contractuelle. Lorsque le conseil syndical est à l’initiative de la résiliation, il doit notifier au syndic une demande motivée d’inscription à l’ordre du jour, par LRAR, en précisant les inexécutions reprochées. Le syndic dispose alors d’un délai de deux mois à compter de la première présentation du courrier recommandé pour convoquer l’AG, qui statue sur la résiliation. La résiliation prend effet au plus tôt un jour franc après la tenue de cette assemblée. Le non-respect de ce formalisme constitue lui-même une inexécution contractuelle susceptible d’engager la responsabilité du syndicat envers le syndic.

Avant toute démarche de révocation, il faut donc identifier la date du contrat actuel : un contrat reconduit explicitement après le 1er juin 2020 relève du nouveau régime, même si la copropriété est gérée par le même cabinet depuis longtemps.

Étape préalable : vérifier le contrat actuel et ses dates calendaires

Avant toute démarche, récupérez le contrat en cours et identifiez précisément la date de prise d’effet, la date d’échéance, la durée du mandat, et les conditions de rémunération (forfait + prestations particulières). Cette étape est indispensable, car tout votre calendrier d’AG en dépend. L’erreur classique est de raisonner sur la date de la prochaine AG, qui peut être différente de la date d’échéance du mandat.

Choisir le modèle de syndic adapté à votre copropriété

Avant de changer, il est utile de s’interroger : le problème vient-il du syndic ou du modèle de gestion choisi ?

Syndic professionnel

Souvent choisi par les copropriétés moyennes ou grandes. Il offre un cadre professionnel, des assurances obligatoires, une structure et des procédures établies. Ses limites les plus fréquentes sont la rotation du personnel, une réactivité variable, une relation parfois plus industrielle que personnelle, et des frais annexes parfois élevés.

Syndic bénévole

Un copropriétaire devient syndic. Le modèle est adapté aux petites copropriétés stables. Avantages : coût réduit, proximité, décisions rapides. Limites : charge de travail importante, responsabilité personnelle, dépendance à une seule personne.

Je déconseille très fortement un syndic bénévole dans une copropriété qui compte plus de 3 à 4 copropriétaires, ou qui se situe dans une grande agglomération comme Paris. La complexité technique et juridique du droit de la copropriété, le volume des sinistres, la gestion des impayés et le risque de mise en cause personnelle de la responsabilité du syndic bénévole en font un exercice trop périlleux pour la plupart des copropriétés urbaines.

Syndic coopératif

Le président du conseil syndical devient président-syndic et la gestion devient plus collégiale (articles 17-1 et suivants de la loi de 1965). Avantages : décisions prises plus près du terrain avec moins d’intermédiaires, meilleure réactivité au quotidien, transparence renforcée sur les dépenses et le budget, coûts souvent plus maîtrisés. Limites : implication réelle du conseil syndical exigée et minimum d’organisation.

Syndic en ligne

Syndic professionnel qui assure la gestion à distance avec des outils numériques. Les économies annoncées atteignent 30 à 50 % par rapport au syndic traditionnel. Le modèle convient particulièrement bien aux copropriétés sans gardien, aux copropriétés récentes peu sinistrées, et aux conseils syndicaux actifs prêts à prendre en charge certaines tâches de proximité (relevé de compteurs, signalement de sinistres). Il est moins adapté aux copropriétés dégradées, aux gros chantiers, ou à celles qui ont besoin d’une présence physique régulière.

Le non-renouvellement à l’échéance — la voie standard

C’est de loin la plus fréquente, et celle qu’il faut viser sauf urgence.

Le calendrier à rebours, qui doit être tenu sans dérapage

L’erreur la plus fréquente est de s’y prendre trop tard. Voici le calendrier sérieux pour une AG annuelle :

Six mois avant l’AG : récupérer le contrat en cours, identifier la date exacte de fin du mandat, rechercher les premiers candidats.
Quatre à cinq mois avant l’AG : prendre contact avec trois à cinq syndics, organiser des visites de l’immeuble, demander des projets de contrat conformes au contrat-type et la fiche d’information sur le prix et les prestations proposées prévue par l’article 18-1 A de la loi de 1965.
Trois mois avant l’AG : finaliser la sélection, comparer les forfaits, obtenir des contrats nominatifs prêts à être joints à la convocation. C’est aussi le moment d’organiser une réunion préparatoire d’information aux copropriétaires, hors la présence du syndic.
Au plus tard avant l’envoi de la convocation : adresser au syndic en place la LRAR demandant l’inscription à l’ordre du jour de la résolution « Désignation d’un syndic » avec en annexe les projets de contrat des candidats et les fiches d’information sur le prix.
Vingt et un jours avant l’AG : la convocation, accompagnée des projets de contrat, est envoyée par le syndic à tous les copropriétaires (article 9 du décret du 17 mars 1967).

Le piège classique : envoyer la LRAR « après réception de la convocation ». À ce stade, le syndic est juridiquement fondé à refuser l’ajout — la convocation est partie. Le copropriétaire devra attendre l’AG suivante, soit un an de perdu.

La mise en concurrence

L’article 21, alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 (issu de la loi ALUR) impose au conseil syndical de procéder, avant toute AG appelée à se prononcer sur la désignation d’un syndic, à une mise en concurrence de plusieurs projets de contrat. Le syndic en exercice est candidat comme les autres : aucune règle ne lui interdit de présenter le sien.

L’AG précédente peut, à la majorité absolue de l’article 25, dispenser le conseil syndical de cette mise en concurrence pour l’AG suivante — mais cette dispense doit être votée explicitement, elle n’est jamais implicite. En l’absence de conseil syndical, la mise en concurrence n’est pas requise, ce qui est paradoxal mais résulte du texte.

L’absence ou l’irrégularité de la mise en concurrence n’est toutefois pas sanctionnée par la nullité de la décision de désignation. L’ordonnance du 30 octobre 2019 a expressément précisé que cette formalité n’est pas prescrite à peine d’irrégularité, ce que la jurisprudence a confirmé : dès lors que les copropriétaires ont disposé des contrats de plusieurs syndics et ont été « mis en capacité (…) de prendre la décision de changer de syndic après mise en concurrence », la régularité de la décision n’est pas affectée par d’éventuelles imperfections du processus de mise en concurrence (CA Versailles, 1ère ch. civile 4 copropriété, 16 octobre 2024, n° 22/01202). Cela ne signifie pas pour autant qu’on peut s’en affranchir : la responsabilité du syndic peut être engagée s’il n’a pas informé les copropriétaires, en amont de l’AG, de l’absence de mise en concurrence, ce qui les aurait privés de la possibilité de proposer d’autres candidatures.

Les documents à joindre à la convocation : un formalisme à peine de validité

C’est ici que se concentrent les contestations les plus fréquentes des résolutions de désignation. L’article 11 du décret du 17 mars 1967, complété par le décret n° 2020-834 du 2 juillet 2020, impose la notification, au plus tard en même temps que l’ordre du jour, de plusieurs documents pour la validité de la décision de désignation du syndic :

chaque projet de contrat de syndic soumis au vote, conforme au contrat-type ;
la fiche d’information sur les prix et prestations prévue à l’article 18-1 A de la loi de 1965, dont la notification est requise pour la validité de la décision ;
le modèle de formulaire de vote par correspondance conforme à l’arrêté du 2 juillet 2020 (article 9 bis du décret de 1967), permettant aux copropriétaires absents de participer au vote.

L’omission de l’un de ces documents peut entraîner l’irrégularité de la décision de désignation. Le syndic professionnel s’expose en outre à une amende administrative, prononcée par la DGCCRF, qui peut atteindre 3 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale en cas de défaut de remise de la fiche d’information sur le prix et les prestations.

Concrètement, le conseil syndical doit, avant l’envoi de la convocation, se faire confirmer par écrit par le syndic que ces trois documents seront effectivement joints. Une convocation incomplète sur ce point est une excellente cause d’annulation de la résolution de désignation dans le délai de deux mois suivant la notification du procès-verbal.

Les deux résolutions indissociables — le point clé souvent oublié

C’est ici que se concentrent les contestations. Pour qu’un changement à l’échéance soit juridiquement propre, l’ordre du jour doit comporter deux résolutions distinctes et coordonnées :

Une résolution de fin du contrat du syndic sortant, fixant la date à laquelle le contrat actuel prend fin — soit à son échéance contractuelle, soit par anticipation si le nouveau syndic prend ses fonctions avant.
Une résolution de désignation du nouveau syndic, avec référence au projet de contrat joint à la convocation et une date de prise d’effet cohérente avec la date de fin du précédent.

Sans la première résolution, vous créez un flou : le syndic sortant reste contractuellement en place jusqu’à son terme, tandis qu’un nouveau syndic est désigné. Même si, en pratique, la copropriété n’a pas deux gestionnaires qui agissent en même temps, ce chevauchement théorique crée des arguments de contestation et des discussions sur la rémunération de l’ancien syndic pour la période résiduelle. La loi prévoit certes, à l’article 17 du décret du 17 mars 1967, que la désignation du nouveau syndic vaut révocation de l’ancien — mais cette mécanique légale ne dispense pas d’une rédaction explicite et coordonnée des deux résolutions, qui ferme la porte à toute discussion ultérieure.

La règle du jour franc — un piège opérationnel souvent fatal

L’article 18 de la loi de 1965 dispose que la prise d’effet du contrat du nouveau syndic ne peut intervenir qu’au plus tôt un jour franc après la tenue de l’AG. Cette règle, en apparence anodine, fait régulièrement annuler des résolutions mal rédigées.

Le jour franc est un jour entier qui court de 0 h à 24 h, sans tenir compte du jour de l’AG ni du jour de l’échéance. Si l’AG se tient le lundi, le jour franc est le mardi (entier), donc la prise d’effet ne peut pas intervenir avant le mercredi. Si l’AG se tient le vendredi, le jour franc est le samedi, mais l’échéance étant un dimanche, elle est reportée au lundi : la prise d’effet ne peut pas intervenir avant le mardi.

Beaucoup de projets de contrat indiquent une prise d’effet « dès le lendemain de l’AG ». Selon le calcul, cela peut être un jour trop tôt — et la résolution est alors fragile. Le plus sûr est de prévoir : « au plus tôt un jour franc après la tenue de l’AG », et, en pratique, de fixer la prise d’effet au surlendemain de l’AG, ce qui sécurise tous les cas.

Cette règle s’applique à la fois à la fin du contrat sortant et à la prise d’effet du nouveau contrat — d’où l’importance de rédiger les deux résolutions avec des dates parfaitement coordonnées.

Le vote en assemblée : majorité absolue puis passerelle

La désignation d’un syndic se vote à la majorité absolue de l’article 25 : majorité des voix de tous les copropriétaires (présents, représentés ou absents). Pour une copropriété de 10 000 millièmes, il faut donc 5 001 voix favorables — pas 5 001 voix sur les seuls présents. Une cour d’appel a traduit la règle en termes opérationnels : « l’élection ou le changement de syndic se fait à la majorité absolue laquelle correspond à 50 % des tantièmes de tous les copropriétaires (présents, représentés ou absents) + 1 » (CA Paris, Pôle 4 ch. 1, 1er décembre 2023, n° 23/02745).

Si la majorité absolue n’est pas atteinte mais que la candidature a recueilli au moins le tiers des voix, on procède immédiatement à un second vote à la majorité simple de l’article 24 — c’est-à-dire la majorité des voix exprimées par les copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance (qui sont désormais intégrées dans le calcul depuis la réforme). C’est la passerelle de l’article 25-1, et c’est elle qui sauve la plupart des changements de syndic dans les copropriétés à participation faible.

À défaut, une nouvelle AG peut être convoquée dans le délai de trois mois pour statuer à la majorité simple.

Le vote sur chacune des candidatures : une formalité impérative quand plusieurs syndics sont en concurrence

C’est l’un des pièges procéduraux les plus sous-estimés en pratique. Lorsque plusieurs syndics sont en concurrence, la cour d’appel de Paris exige que chaque candidature soit soumise à un vote explicite à la majorité de l’article 25 avant tout recours à la passerelle de l’article 25-1. La cour juge en ce sens que « l’assemblée des copropriétaires doit être mise en mesure de se prononcer de manière explicite et non pas implicite, sur chacune des candidatures présentées pour exercer les fonctions de syndic, formalité impérative qui n’a pas été respectée » (CA Paris, Pôle 4 ch. 1, 1er décembre 2023, n° 23/02745).

Concrètement, si trois syndics sont en lice et qu’aucun n’obtient la majorité absolue, on ne peut pas passer directement à un second vote sur le seul candidat ayant atteint le tiers des voix. Il faut d’abord que chaque candidature ait été présentée et votée à la majorité de l’article 25, puis seulement on bascule vers la passerelle. Le non-respect de cette formalité entraîne la nullité de la résolution de désignation, sans pour autant emporter automatiquement la nullité des résolutions qui ne s’y rattachent pas par un lien de dépendance nécessaire.

Conseil pratique : à la rédaction de l’ordre du jour, faire figurer une résolution distincte pour chaque candidature, et veiller à ce que le procès-verbal mentionne explicitement le résultat du vote pour chacune avant tout passage en second vote.

Non-rétroactivité de la désignation : la date d’effet ne peut être antérieure à l’AG

Un autre piège tient à la rédaction des dates d’effet. La résolution désignant un nouveau syndic ne peut fixer une date d’effet antérieure à la tenue de l’assemblée. La jurisprudence l’affirme nettement : « un mandat ne saurait être conclu rétroactivement par une résolution votée par l’assemblée générale » (TJ Marseille, 3e ch. cab a1, 16 janvier 2024, n° 21/10647). Cela signifie que tout acte de gestion accompli par l’ancien syndic avant la tenue de l’AG reste pleinement valable, et qu’il est impossible, par exemple, de « remonter » la date d’effet du nouveau contrat à un moment où la copropriété aurait été mécontente du précédent gestionnaire. La date plancher est l’AG, et même, plus précisément, l’expiration du jour franc qui la suit.

L’ordre des votes

Quand l’AG doit se prononcer sur deux candidatures (sortant et nouveau), l’ordre des votes compte. La pratique recommandée — et la plus protectrice — est de voter d’abord la désignation du nouveau syndic. Si elle obtient la majorité, le syndic sortant est automatiquement révoqué et il devient inutile de voter sur le renouvellement. Si elle échoue, on peut alors voter sur le renouvellement du sortant.

Inverser cet ordre — voter d’abord le renouvellement du sortant, puis seulement la nouvelle candidature en cas d’échec — peut être qualifié de manœuvre par le juge si le syndic sortant a délibérément organisé l’ordre du jour de cette manière. Une telle inversion est susceptible d’entraîner l’annulation de la résolution sur le fondement de l’article 42 de la loi de 1965 (action des copropriétaires opposants ou défaillants dans le délai de deux mois suivant la notification du procès-verbal).

Conseil pratique non écrit dans les manuels : faites figurer, dans la LRAR de demande d’inscription, l’ordre exact des résolutions souhaité, en commençant par la désignation des syndics candidats puis le renouvellement éventuel du sortant. Un syndic qui modifie unilatéralement l’ordre s’expose à une contestation.

Refus de désignation et continuité du mandat : ne pas confondre

Le refus par l’AG de désigner un nouveau syndic ne vaut pas reconduction implicite du syndic dont le mandat est ou sera prochainement échu. La cour d’appel de Colmar a sanctionné fermement cette confusion : « le refus du remplacement d’un syndic en cours de mandat ne pouvant être assimilé à sa reconduction, qui ne peut être examiné qu’à l’issue dudit mandat, par un vote conforme de l’assemblée générale » (CA Colmar, Ch. 3a, 29 mars 2021, n° 19/02672). Conséquence procédurale lourde : un syndic dont le mandat est échu sans avoir été régulièrement reconduit ne peut plus représenter le syndicat en justice. Toute action introduite en son nom encourt l’irrecevabilité.

La Cour de cassation est dans la même ligne. La continuité du mandat n’est pas garantie par la simple absence d’élection d’un successeur. Lorsque le mandat est subordonné à la tenue de l’AG statuant sur les comptes et que cette assemblée n’a pas eu lieu, le syndic ne peut plus se prévaloir de sa qualité (Cass. 3e civ. 12 mars 1997, n° 95-11.869, Bull. 1997 III n° 56). En d’autres termes, un syndic qui prétend rester en fonction « parce qu’aucun successeur n’a été désigné » s’expose à voir sa qualité contestée — et la copropriété à voir ses procédures judiciaires en cours déclarées irrecevables, ce qui peut être désastreux dans un dossier d’impayés ou de sinistre.

Effets de la révocation sur la capacité à agir du syndic sortant

Symétriquement, dès lors que la révocation est prononcée, l’ancien syndic perd toute capacité à agir au nom du syndicat. Tout acte de gestion ou tout acte juridique accompli postérieurement est nul et de nul effet (CA Versailles, 1ère ch. civile 4 copropriété, 16 octobre 2024, n° 22/01202). C’est un point dont le conseil syndical doit tenir compte dans les heures qui suivent l’AG : il faut immédiatement bloquer toute action de l’ancien syndic, notifier le changement aux fournisseurs et à la banque, et veiller à ce que toute correspondance entrante soit redirigée vers le nouveau gestionnaire.

La démission du syndic — un cas marginal mais qu’il faut anticiper

L’ancien article 18 V de la loi du 10 juillet 1965 prévoyait que le syndic devait respecter un préavis de trois mois pour démissionner. Ce texte a été supprimé par l’ordonnance du 30 octobre 2019. Aujourd’hui, le syndic peut mettre fin à son mandat dans les conditions prévues par son contrat — la plupart des contrats reproduisent toutefois la règle des trois mois de préavis, devenue un standard professionnel.

En pratique, la démission est rare et toujours suspecte : un syndic qui démissionne d’un dossier le fait soit parce qu’il pressent un litige, soit parce que la copropriété est financièrement dégradée. Le conseil syndical doit alors immédiatement déclencher la mise en concurrence et préparer une AG dans le délai du préavis pour éviter la vacance. À défaut, si le syndic démissionnaire ne convoque pas l’AG dans les délais, le conseil syndical doit basculer immédiatement vers la voie de la convocation par le président du conseil syndical (article 8 du décret du 17 mars 1967).

La révocation en cours de mandat — la voie risquée

C’est la voie qu’on choisit quand l’attente de l’échéance n’est plus tenable : détournements de fonds suspectés, abandon de gestion, refus persistant de répondre, contrats engagés sans autorisation.

L’article 18, VIII : motifs sérieux et légitimes

L’article 18, VIII de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de l’ordonnance du 30 octobre 2019, dispose que le contrat de syndic peut être résilié par décision de l’AG, statuant à la majorité de l’article 25, en cas d’inexécution suffisamment grave par l’autre partie. La jurisprudence retient classiquement les motifs suivants :

l’exécution de travaux sans autorisation de l’AG ou en contradiction avec une décision votée (CA Paris, 23e ch. sect. A, 6 nov. 1996, n° 95/11679) ;
l’erreur comptable répétée combinée à une mise en redressement fiscal et à un refus de convoquer l’AG (CA Versailles, 4e ch., 26 sept. 2005, n° 04/02401) ;
la représentation par un préposé du syndic d’un nombre élevé de copropriétaires, en violation de l’article 22, I de la loi de 1965 (Cass. 3e civ. 7 mai 2014, n° 12-26.426, Bull. 2014, III, n° 60) ;
la non-souscription d’assurances obligatoires ;
la rétention persistante de pièces malgré demandes du conseil syndical ;
l’absence de relance des copropriétaires défaillants conduisant la copropriété en difficulté financière.

À l’inverse, certains motifs sont jugés insuffisants : une simple erreur ponctuelle, une mésentente personnelle, une inertie limitée à un dossier précis sans impact sur la gestion globale.

Point d’attention : le défaut de réalisation de la fiche synthétique de copropriété (article 8-2 de la loi de 1965) n’est plus un motif de révocation depuis l’ordonnance du 30 octobre 2019, qui a supprimé cette mention du texte. Beaucoup de guides en ligne n’ont pas mis à jour cette information. Aujourd’hui, la sanction d’un syndic qui ne fournit pas la fiche synthétique est purement pécuniaire (pénalités par jour de retard imputées sur sa rémunération), pas indemnitaire.

Méthode de constitution du dossier

Il ne suffit pas d’évoquer une « mauvaise gestion » de manière générale. Il faut, mois après mois, monter un dossier en trois colonnes :

Faits datés — chaque manquement précis avec sa date.
Obligations correspondantes — la disposition contractuelle (contrat de syndic), légale (loi de 1965, décret de 1967) ou conventionnelle (PV d’AG, règlement de copropriété) qui était méconnue.
Preuves — courriels, LRAR, captures d’écran de l’extranet, procès-verbaux d’AG, devis, attestations de copropriétaires témoins.

Ce travail prend plusieurs mois et doit être centralisé par un membre du conseil syndical pour éviter la dispersion. Un dossier construit selon cette logique est rarement contesté avec succès par le syndic révoqué.

Le signal politique préalable : refuser le quitus

Avant d’envisager la révocation, le conseil syndical dispose d’un instrument intermédiaire trop souvent sous-utilisé : refuser le quitus au syndic lors de l’AG annuelle. Le quitus est une décharge de responsabilité accordée par l’AG au syndic pour l’exercice écoulé. Son refus n’a pas pour effet juridique de révoquer le syndic, mais il constitue un signal politique fort : il maintient ouvertes les actions en responsabilité du syndicat contre le syndic et concentre l’attention des copropriétaires sur les manquements identifiés. Refuser le quitus une année permet de bâtir le dossier l’année suivante en vue d’un non-renouvellement, voire d’une révocation pour inexécution.

Le risque d’indemnité

Lorsque l’AG révoque un syndic sans motif suffisant, le juge condamne le syndicat à indemniser le syndic du préjudice subi — typiquement, le solde des honoraires qu’il aurait perçus jusqu’au terme du contrat. La Cour de cassation l’a rappelé avec force : le seul fait de procéder à une mise en concurrence en cours de mandat ne dispense pas le syndicat de démontrer un manquement justifiant la révocation sans indemnité (Cass. 3e civ. 8 mars 2018, n° 17-12.506).

Une clause du contrat de syndic prévoyant une indemnité forfaitaire en cas de révocation est, en revanche, abusive et inopposable au syndicat. Le seul fondement de l’indemnisation est le préjudice réellement subi par le syndic.

Conseil contre-intuitif : timer la première LRAR de mise en demeure

Quand un syndic accumule les défaillances mais qu’on est encore à un an de l’échéance du mandat, l’erreur est de se précipiter sur la révocation. La bonne stratégie consiste plutôt à :

envoyer dès maintenant une première LRAR très formelle de mise en demeure listant tous les manquements et fixant des objectifs précis avec dates ;
enchaîner les LRAR à un rythme mensuel pour bâtir un dossier ;
réclamer formellement, par lettre du conseil syndical, communication des pièces que le syndic refuse — ce qui déclenche les pénalités de l’article 21, alinéa 6 (15 € par jour de retard, voir infra) et constitue, de surcroît, une preuve documentaire supplémentaire de la défaillance.

À l’échéance, la révocation devient soit inutile (le non-renouvellement suffit), soit étayée par un dossier solide rendant l’indemnité impossible à obtenir par l’ancien syndic.

La procédure de révocation à l’AG

La résolution de révocation doit figurer à l’ordre du jour de l’AG, avec une motivation précise énumérant les griefs concrets retenus, accompagnée du projet de désignation du nouveau syndic. Le syndic en place doit pouvoir présenter sa défense devant les copropriétaires avant le vote — cette exigence procédurale, posée par la jurisprudence, est essentielle. Une révocation prononcée sans débat contradictoire expose à un préjudice moral indemnisable, même en présence de motifs légitimes (CA Paris, 12 janvier 1990).

Le vote suit la majorité de l’article 25 (avec passerelle 25-1) et la nouvelle élection enchaîne immédiatement, en veillant à respecter, là encore, la règle du jour franc pour la prise d’effet du nouveau contrat.

Le « trou de souris » quand le syndic refuse d’inscrire la résolution

C’est le scénario qu’aucun copropriétaire n’imagine et qui survient pourtant régulièrement. Le syndic, mis en cause, refuse d’inscrire la résolution de révocation à l’ordre du jour ou tarde à convoquer une AG. Trois voies existent :

Convocation par le président du conseil syndical : l’article 8, alinéa 2 du décret du 17 mars 1967 permet au président du conseil syndical de convoquer l’AG après mise en demeure du syndic restée infructueuse pendant plus de huit jours. La convocation doit être effectuée dans les formes — ordre du jour précis, pièces annexées, délai de 21 jours (CA Versailles, 4e ch., 6 oct. 2008, n° 07/01205).
Convocation à la demande des copropriétaires représentant un quart des voix : le même article 8 permet à un groupe de copropriétaires représentant ensemble au moins le quart des voix de demander la convocation d’une AG sur les questions de leur choix. Le syndic doit y procéder dans les délais légaux ; à défaut, le président du conseil syndical (ou le tribunal) prend le relais.
Désignation judiciaire d’un administrateur provisoire : l’article 47 du décret du 17 mars 1967 permet à tout copropriétaire de saisir le président du tribunal judiciaire du lieu de l’immeuble pour faire désigner un administrateur provisoire chargé de convoquer l’AG. Cette voie est utilisée notamment en l’absence de conseil syndical ou lorsque le président du conseil syndical lui-même est défaillant. La requête nécessite un avocat. Le mandataire désigné convoque alors l’AG, organise le vote et assure la transition.

Combien coûte vraiment un changement de syndic

C’est la question qui revient dans toutes les copropriétés. La réponse, sur le papier, est simple : le changement de syndic est gratuit. L’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 (issu de la loi ALUR) interdit au syndic sortant de facturer la transmission des archives, la clôture des comptes ou toute autre opération liée à la passation. Toute clause contractuelle prévoyant une indemnité de résiliation est abusive et inopposable au syndicat.

En pratique, la facture totale tient en quelques postes :

Mise en concurrence : 0 €. Travail du conseil syndical, courriels, échanges téléphoniques.
Frais d’envoi de LRAR : 50 à 200 € selon le nombre de candidatures et de relances.
Honoraires de « prise en charge » du nouveau syndic : certains contrats incluent une mission ponctuelle de reprise des dossiers (vérification comptable, intégration des données dans le système de gestion) facturée 500 à 2 000 € HT. Cette mission peut être intégrée au forfait de base ou facturée à part — c’est un point de négociation à anticiper.
Honoraires d’avocat en cas de référé : si le syndic sortant retient les archives, retient les fonds, ou refuse de convoquer l’AG, l’action en référé devant le président du tribunal judiciaire coûte typiquement 1 500 à 3 000 € HT, à recouvrer ensuite sur l’ancien syndic au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dommages-intérêts.
Sommation par commissaire de justice pour faire constater la rétention : 150 à 350 € selon le déplacement.

Total raisonnable : entre 0 et 3 000 € pour la grande majorité des copropriétés. Une copropriété en conflit aigu avec son syndic sortant peut atteindre 5 000 € de frais d’avocat sur l’ensemble des procédures, mais ce coût est presque toujours absorbé en quelques mois par les économies réalisées sur les nouveaux honoraires.

Mobiliser les copropriétaires et capter les pouvoirs — la vraie clé du vote

La majorité absolue de l’article 25 se calcule sur la totalité des tantièmes, pas sur les seuls présents. Dans une copropriété où la moitié des copropriétaires sont systématiquement absents, atteindre cette majorité au premier tour est presque impossible sans collecte de pouvoirs. C’est sur cette mécanique que se joue, en réalité, la plupart des votes contestés.

Article 22 de la loi de 1965 : combien de pouvoirs un copropriétaire peut-il porter ?

La règle, posée par l’article 22, I de la loi du 10 juillet 1965, est d’ordre public. Aucun règlement de copropriété ne peut la durcir.

Jusqu’à trois mandats : aucune limite de pourcentage. Un copropriétaire portant trois pouvoirs peut représenter, théoriquement, 99 % des voix du syndicat.
Au-delà de trois mandats : le total des voix dont le mandataire dispose (les siennes plus celles de ses mandants) ne peut excéder 10 % des voix du syndicat.

Le seuil était auparavant de 5 % — il a été porté à 10 % par la loi ELAN du 23 novembre 2018, ce qui élargit considérablement la marge de manœuvre des copropriétaires actifs souhaitant rassembler des voix pour un changement de syndic.

Conseil tactique : il vaut mieux, pour faire passer un changement de syndic, répartir les pouvoirs entre plusieurs mandataires détenant chacun trois pouvoirs sans plafond, plutôt que de les concentrer sur une seule personne qui sera plafonnée à 10 %. Trois copropriétaires actifs portant chacun trois pouvoirs représentent jusqu’à 12 voix — beaucoup plus puissant qu’un seul mandataire portant quatre pouvoirs limités à 10 % des voix.

Les personnes interdites comme mandataires

L’article 22, I, alinéa 4 de la loi de 1965 interdit absolument à certaines personnes de recevoir un mandat :

le syndic, son conjoint, son partenaire pacsé, son concubin ;
les ascendants et descendants du syndic et de son entourage ;
les préposés du syndic (salariés du cabinet, gardiens, gestionnaires d’immeuble), leur conjoint, leur partenaire pacsé, leur concubin ;
les ascendants et descendants des préposés.

La Cour de cassation a sanctionné sévèrement les contournements : la circonstance que le préposé du syndic soit titulaire d’un mandat de gestion immobilière auprès du copropriétaire (par exemple parce qu’il gère son lot loué) ne lui permet pas pour autant de porter son pouvoir en AG. Le fait pour un préposé du syndic d’avoir représenté quatorze copropriétaires dans cette configuration a été qualifié de violation de l’article 22, justifiant la révocation du syndic (Cass. 3e civ. 7 mai 2014, n° 12-26.426, Bull. 2014, III, n° 60).

Vérifier les pouvoirs avant l’AG est donc une étape stratégique, qui doit être réalisée par le président du conseil syndical et non par le syndic.

Les pouvoirs en blanc : l’article 22 ferme la porte aux manipulations

Lorsque le syndic reçoit des pouvoirs sans indication de mandataire (pouvoirs en blanc), il ne peut ni les conserver pour voter en son nom, ni les distribuer lui-même aux mandataires de son choix. Cette règle, désormais expressément inscrite à l’article 22, I de la loi de 1965 par la loi ELAN, codifie une jurisprudence constante. Les pouvoirs en blanc doivent être remis au président de séance dès son élection, qui les redistribue selon son appréciation.

C’est un point de vigilance majeur : un syndic qui, à l’arrivée des copropriétaires, conserve des pouvoirs en blanc dans une chemise et les distribue à ses propres relais entache l’AG d’irrégularité. Tout pouvoir irrégulier ou contraire à l’article 22 peut être contesté dans le cadre de l’action en annulation des résolutions adoptées en AG.

La lettre d’information préalable et la réunion préparatoire

Aucun texte n’oblige le conseil syndical à organiser une réunion préparatoire ou à adresser une lettre d’information aux copropriétaires en amont de l’AG. Mais c’est, en pratique, l’arme décisive pour mobiliser une copropriété.

La lettre, adressée par le conseil syndical (et non par le syndic), expose sobrement les motifs du changement, présente succinctement les candidats avec un comparatif chiffré (forfait de base, prestations particulières, honoraires d’AG, gestion des sinistres), et invite à transmettre les pouvoirs à un membre du conseil syndical ou à une personne désignée. L’envoi doit intervenir au moins deux semaines avant l’AG, simultanément à la convocation officielle ou peu après.

La réunion préparatoire, quant à elle, se tient idéalement dans les locaux d’un copropriétaire ou dans un local public neutre, jamais dans les locaux du syndic, qui ne doit pas y être convié. Elle permet de répondre aux questions, de désamorcer les craintes et de centraliser les pouvoirs.

Choisir le nouveau syndic : les critères qui comptent vraiment

Au-delà du forfait de base, plusieurs critères discriminent vraiment les candidats. Sur la méthode globale de sélection, je renvoie à mon guide détaillé sur les critères de choix d’un syndic ; je me concentre ici sur les points spécifiques au contexte d’un changement.

Taille du portefeuille du gestionnaire : un gestionnaire qui suit plus de 40 immeubles, ou plus de 1 000 lots, est mécaniquement moins disponible. Demander au candidat le portefeuille moyen par gestionnaire est révélateur.
Rotation du personnel : un cabinet qui change de gestionnaire tous les ans est en sous-effectif. Demander quelle est l’ancienneté moyenne des gestionnaires sur les dossiers.
Visite préalable de l’immeuble : un candidat qui établit un projet de contrat sans avoir vu l’immeuble n’est pas sérieux. Refuser systématiquement les projets « sur dossier ».
Recommandations vérifiables : demander les coordonnées de deux ou trois copropriétés gérées par le même cabinet, et appeler le président du conseil syndical pour avoir un retour de terrain.
Concentration du marché : une part significative des copropriétés est gérée par cinq ou six grands groupes. Privilégier les cabinets indépendants à taille humaine présente l’avantage d’une réactivité supérieure et d’une dépendance contractuelle moindre.
Détail des prestations particulières : c’est souvent là que se cache l’explosion des charges. Comparer le coût de l’état daté, des relances pour impayés, des AG supplémentaires, du suivi de gros travaux. Une mission de gestion courante à 100 € par lot et par an mais avec des prestations particulières à 1 000 € l’AG supplémentaire peut coûter plus cher qu’un forfait à 130 € tout compris.
Vérification de la carte professionnelle : un syndic professionnel doit détenir une carte professionnelle « Gestion immobilière » en cours de validité. La vérification de cette carte avant l’AG est un préalable systématique et trop souvent omis.

Préférer un mandat d’un an à un mandat de trois ans

Rien n’oblige à voter un mandat de trois ans, qui est seulement le maximum légal. Voter un premier mandat d’un an offre une fenêtre annuelle de réévaluation, sans compromettre la stabilité de la gestion courante. En cas de satisfaction, le mandat se renouvelle naturellement ; en cas de déception, on n’est pas piégé pour deux années supplémentaires.

Sécuriser la décision contre les contestations futures

Une décision de désignation ou de révocation peut être contestée par les copropriétaires opposants ou défaillants pendant deux mois à compter de la notification du procès-verbal (article 42, alinéa 2 de la loi de 1965). Au-delà, la décision est purgée de toute irrégularité, ce qui sécurise définitivement le changement. Mais avant cette purge, plusieurs points de vigilance s’imposent.

Le procès-verbal et la feuille de présence

Le procès-verbal doit consigner, sous chaque question, le résultat détaillé du vote : noms des copropriétaires opposants et abstentionnistes, voix qu’ils représentent, et réserves formulées sur la régularité des décisions. Pour un changement de syndic, il doit faire apparaître explicitement le résultat du vote sur chacune des candidatures à la majorité de l’article 25, avant tout passage en passerelle de l’article 25-1.

La feuille de présence doit permettre, après l’AG, de vérifier l’identité des participants, la consistance de leurs droits et la régularité des majorités atteintes. Une feuille de présence incomplète n’entraîne pas automatiquement la nullité de l’AG si le contrôle des majorités reste possible ; en revanche, si les lacunes empêchent ce contrôle, la nullité peut être prononcée. Elle est d’autant plus stratégique en présence de pouvoirs (article 22 de la loi de 1965) ou de votes par correspondance.

La notification du procès-verbal et la reproduction de l’article 42 al. 2

Le procès-verbal doit être notifié dans le mois suivant l’AG aux copropriétaires opposants et défaillants, dans les formes de l’article 64 du décret de 1967, en reproduisant le texte de l’article 42, alinéa 2 de la loi de 1965, à peine d’irrégularité. Cette mention conditionne le déclenchement du délai de forclusion de deux mois pour contester en justice la décision de désignation ou de révocation. Une notification incomplète maintient la décision contestable indéfiniment, ce qui peut être catastrophique en cas de litige ultérieur sur des résolutions importantes adoptées dans la même AG.

L’inscription au registre national d’immatriculation

L’article R. 711-4 du Code de la construction et de l’habitation impose, après le changement, deux démarches déclaratives. L’ancien syndic doit informer le teneur du registre d’immatriculation des copropriétés de la fin de son mandat dans le délai d’un mois. Le nouveau syndic effectue la demande de rattachement en justifiant de sa qualité de représentant légal (PV d’AG faisant foi). Le défaut de mise à jour du registre peut paralyser certaines démarches administratives, notamment la délivrance de la fiche synthétique aux acquéreurs lors d’une vente.

Pour les hypothèses où la résolution de désignation est attaquée pour vice de procédure ou abus de majorité, je renvoie à mon article dédié sur les fondements et la stratégie de l’action en annulation :

Abus de majorité en copropriété : comment faire annuler une décision d’AG

Le cas particulier du syndicat coopératif

Dans un syndicat coopératif, le syndic est élu par les membres du conseil syndical et choisi parmi eux ; il exerce de plein droit les fonctions de président du conseil syndical (article 17-1 de la loi de 1965). Le changement de syndic relève donc d’une dynamique interne au conseil syndical, sans intervention directe d’un cabinet professionnel.

Cas particulier : lorsque le syndicat coopératif ne s’est pas doté d’un conseil syndical (situation classique des très petites copropriétés), l’AG désigne directement le syndic à la majorité des voix de tous les copropriétaires (article 41-11 de la loi de 1965, applicable aux petites copropriétés coopératives). Le syndic est alors choisi parmi les copropriétaires, sans passer par une élection au sein d’un conseil syndical inexistant.

Dans tous les cas, la perte de la qualité de copropriétaire entraîne caducité du mandat à l’expiration du délai de trois mois (article 17-2 de la loi de 1965).

Conseils tactiques pour l’assemblée générale

Choisir une salle hors des locaux du syndic

Quand l’AG porte sur un changement de syndic, tenir la séance dans les locaux du syndic sortant est une erreur stratégique. La salle, l’accueil, les pauses et la maîtrise de la régie sont autant de leviers psychologiques au service du sortant. Il existe presque toujours une alternative : salle municipale louée pour quelques dizaines d’euros, salle de l’immeuble, salle de réunion d’un café ou d’un restaurant. Le coût est marginal et l’effet substantiel. Sur le cadre juridique du choix de la date et du lieu de l’AG, la liberté est large mais elle obéit à quelques règles : la convocation doit indiquer précisément le lieu, et celui-ci ne doit pas faire obstacle à la participation effective des copropriétaires.

Vérifier les pouvoirs avant le vote

La vérification des pouvoirs se fait en deux temps : une première vérification provisoire par le syndic avant l’élection du président de séance ; une seconde vérification définitive, sous l’autorité du président, immédiatement après son élection. Les pouvoirs irréguliers (préposés du syndic, dépassement du seuil de 10 %, mandats donnés au syndic en blanc) doivent être écartés à ce stade. Toute contestation soulevée doit être consignée au procès-verbal.

Notifier les fournisseurs immédiatement après le vote

Dès le lendemain de l’AG, le conseil syndical doit informer par écrit tous les fournisseurs récurrents (assurance immeuble, contrats d’entretien d’ascenseur, chauffage, ménage, espaces verts, télésurveillance) du changement de syndic et leur communiquer les coordonnées du nouveau gestionnaire. Cette précaution évite que l’ancien syndic, par mauvaise foi ou par négligence, continue à engager des dépenses au nom du syndicat. La théorie du mandat apparent, à défaut, pourrait obliger le syndicat à honorer des contrats irréguliers.

Pour la préparation générale de l’AG (au-delà du cas particulier du changement de syndic), je renvoie à mon guide :

Comment préparer l’assemblée générale de copropriété pour éviter les pièges

La transmission des archives, fonds et documents

C’est souvent ici que tout se joue. Le vote, en réalité, est rarement le point qui bloque : c’est la remise effective des documents et l’accès opérationnel à la copropriété (comptes, contrats, dossiers, sinistres en cours) qui posent problème.

Les délais légaux de l’article 18-2

L’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de l’ordonnance du 30 octobre 2019, organise la transmission selon trois échéances :

Délai	Ce qui doit être transmis
15 jours après la cessation des fonctions	Situation de trésorerie, références des comptes bancaires du syndicat, coordonnées de la banque
1 mois	Ensemble des documents et archives du syndicat ; pour le syndic professionnel, ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion dans un format téléchargeable et imprimable
3 mois	État des comptes des copropriétaires et état des comptes du syndicat, après apurement et clôture

L’article 33-1 du décret du 17 mars 1967 impose que la transmission soit accompagnée d’un bordereau récapitulatif énumérant les pièces remises. Ce bordereau est essentiel : il permet au nouveau syndic d’identifier précisément ce qui a été remis et, surtout, ce qui manque.

Les principes jurisprudentiels structurants

Quatre principes encadrent l’obligation de transmission et doivent être connus du conseil syndical :

L’obligation est d’ordre public et ne peut être tenue en échec par une rétention : l’ancien syndic ne peut invoquer un quelconque droit de rétention au titre de créances impayées pour conserver les archives. Les archives appartiennent au syndicat.
La transmission doit être spontanée et exhaustive : la Cour de cassation a jugé qu’un syndic n’avait pas satisfait à son obligation de transmission spontanée au nouveau syndic de l’entier dossier de la copropriété, en conservant des relevés bancaires et en ne justifiant pas du dessaisissement complet des factures et contrats (Cass. 3e civ. 14 sept. 2005, n° 04-13.724).
La charge de la preuve pèse sur l’ancien syndic : le nouveau syndic ne peut administrer la preuve d’un fait négatif (l’absence de réception). La Cour de cassation l’a posé avec netteté dans un arrêt de référence : « la charge de la preuve de ce que l’ancien syndic avait rempli l’obligation légale lui incombant en vertu de l’article 18-2 reposait sur ce dernier, qui ne saurait prétendre être libéré par la seule allégation selon laquelle il ne disposerait plus des pièces ou les aurait remises à un tiers » (Cass. 3e civ. 31 octobre 2012, n° 11-10.590, Bull. 2012 III n° 158 ; v. également Cass. 3e civ. 29 mars 2011, n° 10-14.159 ; Cass. 3e civ. 3 nov. 2011, n° 10-21.009, Bull.). C’est cette règle qui justifie l’importance du bordereau récapitulatif prévu à l’article 33-1 du décret de 1967, et qui ferme la porte à la défense classique de l’ancien syndic consistant à plaider qu’on ne prouverait pas sa mauvaise foi. La signature d’un bordereau de remise par le nouveau syndic crée néanmoins une présomption de réception des éléments qui y sont listés ; la charge de prouver l’incomplétude des éléments transmis pèse alors, à l’inverse, sur le nouveau syndic (CA Versailles, 14e ch., 2 juillet 2014, n° 13/08185 ; CA Versailles, 1ère ch. 1-5, 25 janvier 2024, n° 23/03585). D’où l’importance, à la signature du bordereau, de mentionner toutes les réserves précises sur ce qui manque.
L’obligation est délimitée aux pièces effectivement détenues : l’ancien syndic n’est pas tenu de reconstituer ou d’établir, postérieurement à son dessaisissement, des documents qu’il n’avait pas tenus préalablement, même si ces documents auraient dû exister. C’est l’arrêt fondateur de la Cour de cassation : « l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 n’est destiné qu’à organiser la transmission au nouveau syndic des pièces administratives et comptables détenues par l’ancien et n’a pas pour objet de contraindre ce dernier à établir postérieurement à son dessaisissement des documents qu’il n’avait pas tenus préalablement, même s’il le devait, ce qui pourrait relever de sa responsabilité professionnelle dont il n’appartient pas à la juridiction des référés de connaître » (Cass. 3e civ. 4 juin 2009, n° 08-15.737, Bull. 2009 III n° 132). Ce principe a été constamment confirmé depuis (Cass. 3e civ. 31 octobre 2012, n° 11-10.590 ; CA Paris, Pôle 1 ch. 3, 13 février 2025, n° 24/07931). En pratique, l’absence de pièces qui auraient dû être tenues (carnet d’entretien, fiche synthétique non mise à jour, etc.) ne se règle pas par une action en remise mais par une action au fond en responsabilité civile professionnelle. La même décision parisienne admet toutefois qu’un retard caractérise un préjudice non sérieusement contestable justifiant l’octroi d’une provision en référé : « le retard dans la transmission de pièces importantes mobilise le temps du nouveau syndic, caractérisant un préjudice non sérieusement contestable » (CA Paris, Pôle 1 ch. 3, 13 février 2025, n° 24/07931).

Priorité aux « archives vivantes »

La commission relative à la copropriété recommande, en pratique, que l’ancien syndic transmette en priorité les archives vivantes et les fonds de trésorerie nécessaires à la continuité de la gestion : liste des copropriétaires avec coordonnées et tantièmes, fonds immédiatement disponibles, contrats en cours d’assurance et d’entretien, sinistres ouverts, contentieux en cours, dossiers de travaux en exécution. Cette transmission prioritaire peut intervenir en plusieurs remises échelonnées dans les délais de l’article 18-2, à condition d’être documentée par bordereau à chaque livraison. Le reste des archives (PV anciens, factures historiques, pièces antérieures à plusieurs exercices) suit dans les mêmes délais mais peut être transmis en second.

Les pénalités de l’article 21, alinéa 6 : 15 € par jour de retard

C’est une arme méconnue mais redoutable. L’article 21, alinéa 6 de la loi du 10 juillet 1965, issu de la loi ELAN du 23 novembre 2018 et précisé par les décrets n° 2019-503 du 23 mai 2019 et n° 2020-1229 du 7 octobre 2020, prévoit que lorsque le syndic ne transmet pas, dans le délai d’un mois à compter de la demande du conseil syndical, les pièces qui lui sont demandées, des pénalités de 15 € par jour de retard sont imputées sur ses honoraires.

À noter : ces pénalités concernent les demandes du conseil syndical en cours de mandat, pas la transmission au successeur après la fin du mandat (qui relève de l’article 18-2 et est sanctionnée par référé et dommages-intérêts).

L’utilisation tactique est la suivante : pendant les six à douze mois qui précèdent l’AG, le conseil syndical adresse au syndic des demandes formelles de pièces (factures, justificatifs, relevés bancaires, contrats fournisseurs) par LRAR. Si le syndic tarde au-delà d’un mois, les pénalités courent et seront déduites de sa rémunération annuelle. Cumulées sur plusieurs demandes, elles peuvent atteindre plusieurs milliers d’euros — et constituent surtout une preuve documentaire de la défaillance utilisable lors de l’AG.

Le sort du fonds de travaux ALUR

Le fonds de travaux ALUR (article 14-2 de la loi de 1965) appartient au syndicat des copropriétaires, pas au syndic. Il est attaché aux lots et non au gestionnaire. Lors du changement de syndic, le solde du fonds doit être intégralement transféré au nouveau compte bancaire séparé ouvert par le nouveau syndic, dans le délai d’un mois prévu par l’article 18-2.

Recours en cas de rétention

Si l’ancien syndic ne transmet pas dans les délais, la procédure est la suivante :

Mise en demeure par LRAR rappelant les obligations de l’article 18-2 et fixant un délai bref (quinze jours). Point de vigilance : la mise en demeure doit émaner personnellement du nouveau syndic ou du président du conseil syndical, et non de leur avocat. Le tribunal judiciaire de Nanterre a strictement appliqué cette règle, considérant que l’article 18, IV de la loi de 1965 interdit au syndic de se faire substituer dans l’accomplissement de ses obligations légales (TJ Nanterre, référés, 16 janvier 2025, n° 23/02925). Cette position contraste avec celle, plus souple, de la cour d’appel d’Aix-en-Provence qui a jugé que les dispositions de l’article 18-2 ne sont pas prescrites à peine d’irrecevabilité de l’action en justice, et qu’à défaut de mise en demeure, l’assignation elle-même peut valoir mise en demeure pour apprécier le bien-fondé des demandes au jour où la cour statue (CA Aix-en-Provence, 1ère ch. 1-2, 5 décembre 2024, n° 24/01178). Compte tenu de cette divergence non encore tranchée par la Cour de cassation, la prudence impose de toujours faire émaner la mise en demeure du syndic personnellement, par LRAR, avant de confier le contentieux à un avocat.
Sommation par commissaire de justice si le silence persiste : un procès-verbal de carence sera dressé en cas de refus, qui constitue une preuve forte.
Référé devant le président du tribunal judiciaire sur le fondement de l’article 18-2, dernier alinéa, pour obtenir la remise des pièces sous astreinte (typiquement 50 à 200 € par jour de retard) et la condamnation aux dommages-intérêts. Cette procédure d’urgence aboutit en quelques semaines.
Action au fond en responsabilité contractuelle si la rétention a causé un préjudice spécifique au syndicat (impayés non recouvrés, contrats non renouvelés, sinistres non déclarés). Cette action est distincte de l’action en remise et relève exclusivement du juge du fond, à l’exclusion du juge des référés.

Qualité pour agir : pas seulement le nouveau syndic

Si l’article 18-2, dernier alinéa, vise expressément le syndic nouvellement désigné et le président du conseil syndical comme titulaires de l’action, la Cour de cassation a élargi cette liste : le syndicat des copropriétaires lui-même a qualité pour agir aux mêmes fins, son syndic le représentant ès qualités (Cass. 3e civ. 31 octobre 2012, n° 11-10.590, Bull. 2012 III n° 158). Et la notion d’« ancien syndic » vise tout syndic ayant exercé des fonctions, et non seulement le syndic immédiatement précédent : un syndic antérieur reste tenu de remettre les pièces qu’il détient, même si un administrateur provisoire ou un autre syndic s’est intercalé entre-temps (même arrêt).

Voies alternatives de pression sur un syndic défaillant

Avant ou en parallèle d’un changement, plusieurs leviers existent :

Saisine du médiateur de la consommation : depuis 2014, tout syndic professionnel doit avoir adhéré à un dispositif de médiation de la consommation et en mentionner les coordonnées dans son contrat. La saisine est gratuite, le médiateur dispose de quatre-vingt-dix jours pour émettre un avis. Cette procédure ne lie pas juridiquement, mais elle a un effet psychologique réel et peut débloquer une situation.
Saisine de la DGCCRF : pour les pratiques manifestement abusives (clauses contractuelles illicites, facturation de prestations non contractualisées, défaut de fourniture de la fiche d’information sur le prix), la direction départementale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes peut sanctionner administrativement.
Action en responsabilité civile contre le syndic : le syndicat peut, par décision d’AG, autoriser le président du conseil syndical à engager une action en responsabilité contractuelle contre le syndic pour faute de gestion (article 1992 du Code civil). C’est une procédure lourde, mais elle est utilisée contre les syndics qui ont causé un préjudice financier important au syndicat.
Plainte pénale : en présence d’éléments matériels de détournement de fonds, d’abus de confiance ou de faux (article 314-1 du Code pénal pour l’abus de confiance), une plainte peut être déposée. C’est un domaine technique qui requiert une consultation avocat préalable.

La vacance et l’administrateur provisoire

La situation la plus inconfortable est celle où le mandat du syndic est expiré sans qu’aucun successeur ait été élu, ou lorsque le syndic a démissionné brutalement. La copropriété se retrouve sans représentant légal, ce qui paralyse toute opération courante (paiement des fournisseurs, gestion des sinistres, recouvrement des charges).

L’article 47 du décret du 17 mars 1967 permet à tout copropriétaire de saisir, par requête, le président du tribunal judiciaire pour faire désigner un administrateur provisoire chargé de redresser la copropriété bloquée. La requête est introduite par avocat — j’ai mis en ligne un modèle de requête en désignation d’administrateur provisoire qui peut servir de base de travail. Le mandataire désigné prend immédiatement la gestion, convoque une AG dans le délai fixé par l’ordonnance (généralement deux mois), et organise l’élection d’un nouveau syndic.

Le coût de cette procédure (avocat + honoraires de l’administrateur) varie de 3 000 à 8 000 € HT selon la complexité. Il est mis à la charge du syndicat des copropriétaires, qui peut ensuite se retourner contre le syndic défaillant si la cause de la vacance lui est imputable.

Check-list avant d’envoyer la demande d’inscription à l’ordre du jour

Identifier l’échéance exacte du contrat actuel (et non la date de la prochaine AG).
Organiser la mise en concurrence dans la bonne fenêtre (six à trois mois avant l’AG).
Récupérer projets de contrat et fiches d’information sur le prix de chaque candidat.
Prévoir deux résolutions indissociables : fin du contrat du syndic sortant et désignation du nouveau syndic.
Coordonner les dates avec la règle du jour franc (prise d’effet au surlendemain de l’AG, par sécurité).
Joindre le projet de contrat du futur syndic, sa fiche d’information sur le prix, et tout document de présentation utile.
Préparer une lettre d’information aux copropriétaires et organiser une réunion préparatoire hors locaux du syndic.
Centraliser les pouvoirs dans plusieurs mains, en respectant la limite de l’article 22 et les exclusions (préposés du syndic).
Voter d’abord la candidature concurrente, puis le sortant en cas d’échec.
Notifier le changement à tous les fournisseurs récurrents dès le lendemain de l’AG.
Surveiller les délais de transmission (15 jours, 1 mois, 3 mois). Sommation puis référé en cas de retard.
Vérifier la traçabilité complète du fonds de travaux ALUR.

Modèles de résolutions à adapter

Ces modèles sont des trames. Ils doivent être adaptés à vos dates précises, à votre projet de contrat, et à votre situation. La règle du jour franc impose, en pratique, de fixer la prise d’effet au surlendemain de l’AG pour sécuriser tous les calculs.

Modèle 1 — Non-renouvellement et fixation de la fin du contrat du syndic sortant

L’assemblée générale décide de ne pas conclure un nouveau contrat de syndic avec [Nom du syndic sortant], dont le contrat arrive à échéance le [date].

L’assemblée générale fixe la date de fin du contrat en cours au [date], étant précisé que cette date intervient au plus tôt un jour franc après la tenue de la présente assemblée générale.

Modèle 2 — Désignation du nouveau syndic et approbation du projet de contrat

L’assemblée générale désigne en qualité de syndic [Nom du nouveau syndic], sur la base du projet de contrat communiqué aux copropriétaires en annexe à la convocation.

Le contrat prendra effet le [date] et s’achèvera le [date], la prise d’effet intervenant au plus tôt un jour franc après la tenue de la présente assemblée générale.

L’assemblée générale approuve l’ensemble des termes du projet de contrat, en ce compris la rémunération forfaitaire, la liste des prestations particulières et leurs honoraires, ainsi que la durée du mandat.

Modèle 3 — Coordination des dates sortant/entrant

L’assemblée générale fixe :

la date de fin des fonctions du syndic sortant au [date] ;
la date de prise d’effet du contrat du nouveau syndic au [date].

Il est rappelé que ces dates interviennent au plus tôt un jour franc après la tenue de la présente assemblée générale.

Modèle 4 — Résiliation pour inexécution suffisamment grave

L’assemblée générale, constatant des inexécutions suffisamment graves imputables à [Nom du syndic], décide de résilier le contrat de syndic sur le fondement de l’article 18, VIII de la loi du 10 juillet 1965.

Les inexécutions retenues sont les suivantes (à détailler et à documenter) :

[Grief 1, daté et étayé] ;
[Grief 2, daté et étayé] ;
[Grief 3, daté et étayé].

La résiliation prendra effet le [date], au plus tôt un jour franc après la tenue de la présente assemblée générale.

Modèle 5 — Passation et remise des éléments essentiels

L’assemblée générale mandate le président du conseil syndical (ou [Nom du copropriétaire désigné]) pour organiser la passation avec le nouveau syndic, suivre la remise des pièces, fonds et archives prévue à l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, et engager, le cas échéant, toute mise en demeure ou action en référé pour obtenir la transmission sous astreinte.

L’assemblée générale décide qu’un compte rendu de la passation sera adressé aux copropriétaires au plus tard le [date].

Modèle 6 — Demande motivée d’inscription à l’ordre du jour pour résiliation (article 18, VII de la loi de 1965, contrats post-1er juin 2020)

À adresser au syndic en exercice par lettre recommandée avec accusé de réception, en visant expressément l’article 18, VII de la loi de 1965.

Le conseil syndical (ou [Nom du copropriétaire requérant]), conformément à l’article 18, VII de la loi du 10 juillet 1965, vous notifie par les présentes une demande motivée d’inscription à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale d’une résolution tendant à la résiliation du contrat de syndic vous liant au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [adresse].

Cette demande est fondée sur les inexécutions suffisamment graves suivantes :

[Inexécution 1, datée et étayée par référence aux pièces produites] ;
[Inexécution 2, datée et étayée par référence aux pièces produites] ;
[Inexécution 3, datée et étayée par référence aux pièces produites].

Conformément aux dispositions précitées, vous disposez d’un délai de deux mois à compter de la première présentation du présent courrier pour convoquer l’assemblée générale, qui se prononcera sur la résiliation à la majorité de l’article 25 de la loi de 1965, la résiliation prenant effet au plus tôt un jour franc après la tenue de cette assemblée.

À défaut de convocation dans le délai imparti, le président du conseil syndical procédera à la convocation conformément à l’article 8 du décret du 17 mars 1967, ou, à défaut, le tribunal judiciaire sera saisi d’une requête aux fins de désignation d’un administrateur provisoire (article 47 du décret).

Les principaux points de contentieux : cartographie des litiges

L’examen de la jurisprudence récente fait apparaître une concentration des litiges sur un nombre limité de questions, qu’on peut hiérarchiser de la plus fréquente à la plus ponctuelle. Cette cartographie permet d’identifier en amont les zones de risque et de structurer la défense ou l’attaque selon le terrain choisi par l’adversaire.

1. La rétention d’archives — le contentieux dominant

C’est de très loin le terrain le plus fréquent. Au-delà des règles déjà exposées (charge de la preuve sur l’ancien syndic, délais de l’article 18-2, bordereau récapitulatif), trois précisions opérationnelles sont à connaître :

La liste pratique des pièces exigibles est interprétée de manière convergente par les cours d’appel : règlement de copropriété et état descriptif de division, modificatifs, plans, contrats fournisseurs et marchés en cours, correspondances, factures, grands livres comptables, historique des comptes des copropriétaires, procès-verbaux d’assemblées générales et leurs annexes (feuilles de présence, pouvoirs, formulaires de vote), dossiers d’assurance, dossiers de contentieux en cours, dossiers de mutation (CA Paris, Pôle 1 ch. 2, 6 juillet 2023, n° 22/20422 ; CA Aix-en-Provence, 1ère ch. 1-2, 3 juillet 2025, n° 24/10303).
Les demandes formulées en termes généraux sont rejetées en référé. Une demande tendant à la remise des « pièces numériques présentes sur le compte extranet » est insuffisamment précise pour prospérer ; le nouveau syndic doit identifier précisément, par nature, les documents réclamés (CA Versailles, 1ère ch. 1-5, 25 janvier 2024, n° 23/03585).
La dématérialisation ne crée pas de nouvelles catégories. Le décret du 23 mai 2019 (rendu applicable au 1er juin 2020) a institué un mode supplémentaire de communication (espace en ligne sécurisé) mais n’a pas étendu le périmètre des documents exigibles. Le nouveau syndic ne peut donc pas exiger l’accès direct à l’extranet de son prédécesseur ; il peut seulement demander la communication des documents qui s’y trouvent, sous forme papier ou numérique.

2. La recevabilité de l’action — mise en demeure, qualité, et controverse jurisprudentielle

Deuxième source de litige par fréquence. Trois points sont décisifs :

La mise en demeure préalable est un préalable obligatoire à la saisine du juge des référés (article 18-2, dernier alinéa). Elle prend la forme d’une LRAR ou d’un procédé électronique qualifié garantissant l’intégrité des données (article 64 du décret de 1967). Une mise en demeure par email simple est insuffisante.
Auteur de la mise en demeure : c’est ici que la jurisprudence est divergente. Le tribunal judiciaire de Nanterre a refusé de faire droit aux demandes en jugeant que la mise en demeure doit émaner personnellement du nouveau syndic et non de son avocat, en s’appuyant sur l’article 18, IV de la loi qui interdit au syndic de se faire substituer (TJ Nanterre, référés, 16 janvier 2025, n° 23/02925). À l’inverse, la cour d’appel d’Aix-en-Provence a jugé que les dispositions de l’article 18-2 ne sont pas prescrites à peine d’irrecevabilité de l’action, et que l’assignation elle-même peut valoir mise en demeure permettant d’apprécier le bien-fondé des demandes au jour où la cour statue (CA Aix-en-Provence, 1ère ch. 1-2, 5 décembre 2024, n° 24/01178). Cette divergence n’a pas encore été tranchée par la Cour de cassation. En pratique : faire systématiquement émaner la mise en demeure du syndic personnellement, par LRAR, sur son propre papier à en-tête, avant de confier le contentieux à un avocat. C’est gratuit et cela neutralise toute fin de non-recevoir.
Qualité pour agir : le texte vise expressément le nouveau syndic et le président du conseil syndical. La Cour de cassation y a ajouté le syndicat des copropriétaires lui-même, son syndic le représentant ès qualités (Cass. 3e civ. 31 octobre 2012, n° 11-10.590, Bull.). La même décision a élargi la notion d’« ancien syndic » à tout syndic ayant exercé des fonctions, et non seulement le syndic immédiatement précédent — point important quand un administrateur provisoire s’est intercalé entre deux mandats professionnels.

3. La provision en référé pour préjudice — rarement accordée

Le syndicat demande presque systématiquement, avec son action en remise, une provision pour préjudice fondée sur la résistance abusive de l’ancien syndic. Les juges l’accordent rarement et exigent que le préjudice soit établi avec l’évidence requise en référé : il ne suffit pas d’invoquer un retard de principe, il faut démontrer concrètement en quoi l’absence des documents a empêché la gestion (impayés non recouvrés, contrats non renouvelés, sinistres non déclarés, surcharge de travail chiffrée du nouveau syndic) (CA Paris, Pôle 1 ch. 2, 6 juillet 2023, n° 22/20422 ; CA Aix-en-Provence, 1ère ch. 1-2, 3 juillet 2025, n° 24/10303).

La provision est en revanche accordée lorsque la résistance de l’ancien syndic à l’exécution de ses obligations est caractérisée et prolongée (TJ Marseille, référés cabinet 3, 6 juin 2025, n° 24/05340) ou lorsque le retard mobilise le temps du nouveau syndic au point de caractériser un préjudice non sérieusement contestable (CA Paris, 13 février 2025, n° 24/07931).

Conseil pratique : pour maximiser les chances d’obtenir une provision, joindre à l’assignation un décompte détaillé des heures consacrées par le nouveau syndic à pallier l’absence de documents, des copies de mises en demeure restées sans réponse, et tout justificatif chiffré du préjudice (impayés, sinistres, contrats).

4. La responsabilité civile professionnelle — un terrain à part

Lorsque les pièces réclamées n’existent pas ou n’ont jamais été tenues, le litige bascule nécessairement sur le terrain de la responsabilité civile professionnelle de l’ancien syndic. Cette action :

relève exclusivement du juge du fond et non du juge des référés (Cass. 3e civ. 4 juin 2009, n° 08-15.737, Bull.) ;
se prescrit par cinq ans à compter du jour où le syndicat a connu ou aurait dû connaître les faits permettant d’agir (CA Aix-en-Provence, 1ère ch. 1-2, 3 juillet 2025, n° 24/10303) ;
nécessite la démonstration d’une faute (manquement à l’obligation contractuelle de tenue des documents), d’un préjudice (typiquement, le coût de reconstitution des pièces ou le préjudice causé par leur absence) et d’un lien de causalité.

À noter : l’article 18-2 ne fonde pas en lui-même la responsabilité de l’ancien syndic à l’égard du syndicat. Une demande en dommages-intérêts pour une créance que l’ancien syndic n’aurait pas recouvrée auprès de son prédécesseur est ainsi infondée sur ce fondement (CA Versailles, 14e ch., 2 juillet 2014, n° 13/08185). Il faut alors recourir au droit commun de la responsabilité contractuelle (article 1231-1 du Code civil).

5. La validité de la désignation du syndic

Le contentieux de la validité de la désignation est plus ponctuel mais néanmoins structurant. Trois règles à retenir :

Forclusion : la décision peut être contestée par les copropriétaires opposants ou défaillants pendant deux mois à compter de la notification du procès-verbal (article 42, alinéa 2). Au-delà, elle est purgée. Le syndic désigné dispose alors pleinement de la qualité pour représenter le syndicat (TJ Marseille, référés cabinet 3, 6 juin 2025, n° 24/05340).
Réserve de qualité : seuls les copropriétaires peuvent invoquer l’irrégularité d’une résolution d’AG. Un tiers (par exemple un fournisseur en litige avec le syndicat) ne peut pas opposer la nullité d’une résolution pour contester la qualité du syndic à agir.
Vote sur chaque candidature : lorsque plusieurs syndics sont en concurrence, l’omission de soumettre l’une des candidatures au vote à la majorité de l’article 25, avant tout recours à la passerelle de l’article 25-1, vicie la désignation et entraîne la nullité de la résolution (CA Paris, Pôle 4 ch. 1, 1er décembre 2023, n° 23/02745).

6. L’absence de continuité du mandat et l’irrecevabilité des actions en justice

Contentieux moins fréquent mais aux conséquences potentiellement désastreuses : un syndic dont le mandat n’a pas été régulièrement reconduit ne peut plus représenter le syndicat en justice. Toute action introduite en son nom encourt l’irrecevabilité (Cass. 3e civ. 12 mars 1997, n° 95-11.869, Bull. ; CA Colmar, 29 mars 2021, n° 19/02672). Et le défaut d’ouverture d’un compte bancaire séparé dans le délai de trois mois suivant la désignation entraîne la nullité de plein droit du mandat (Cass. 3e civ. 16 mars 2011, n° 10-14.005, Bull.). Le conseil syndical, en cours de mandat, doit donc surveiller deux points : la régularité des renouvellements en AG et l’effectivité du compte bancaire séparé. Toute irrégularité sur ces deux points peut être exploitée en défense par un copropriétaire poursuivi pour impayés, ou en attaque pour invalider une AG.

Tableau de synthèse des contentieux

Contentieux	Règle dominante	Référence	Conseil pratique
Charge preuve remise des archives	Pèse sur l’ancien syndic ; bordereau contre-signé renverse la charge sur le nouveau	Cass. 31 oct. 2012, n° 11-10.590 ; CA Versailles 25 janv. 2024	Signer le bordereau avec réserves précises, pièce par pièce
Pièces non détenues / jamais tenues	Pas de remise, mais responsabilité civile professionnelle au fond	Cass. 4 juin 2009, n° 08-15.737	Limiter les demandes en référé aux pièces dont l’existence est vraisemblable
Mise en demeure préalable	LRAR ou procédé électronique qualifié, émanant personnellement du syndic	Art. 18-2 ; TJ Nanterre 16 janv. 2025	Faire émaner la mise en demeure du syndic, pas de l’avocat
Documents dématérialisés	Demande sur le contenu, pas sur l’accès au canal ; demandes imprécises rejetées	CA Versailles 25 janv. 2024	Identifier précisément chaque document par nature dans la mise en demeure
Provision pour préjudice	Évidence requise ; rare sans justification chiffrée	CA Aix-en-Provence 3 juill. 2025 ; CA Paris 6 juill. 2023	Joindre décompte d’heures et justificatifs chiffrés du préjudice
Validité de la désignation	Forclusion 2 mois ; vote sur chaque candidature obligatoire	Art. 42 al. 2 ; CA Paris 1er déc. 2023	Notifier le PV à tous les opposants/défaillants en reproduisant l’article 42 al. 2
Continuité du mandat	Pas de reconduction implicite ; nullité de plein droit en l’absence de compte séparé	Cass. 12 mars 1997 ; Cass. 16 mars 2011	Surveiller régularité des renouvellements et effectivité du compte séparé

Foire aux questions

Combien coûte vraiment un changement de syndic ? Sur le papier, c’est gratuit : l’ancien syndic ne peut facturer aucun frais de transmission (article 18-1 A de la loi de 1965). En pratique, le coût total se situe entre 0 et 3 000 € selon le scénario : LRAR, frais de prise en charge éventuels du nouveau syndic, et — en cas de conflit — honoraires d’avocat pour un référé. Ce coût est presque toujours absorbé en quelques mois par les économies sur les honoraires.

Le syndic peut-il refuser d’inscrire la résolution à l’ordre du jour ? Non. Si la LRAR est arrivée avant l’envoi de la convocation, le syndic est tenu d’inscrire la résolution. S’il refuse, le président du conseil syndical peut convoquer lui-même l’AG après mise en demeure restée infructueuse pendant huit jours (article 8 du décret de 1967). À défaut, le tribunal judiciaire désigne un administrateur provisoire (article 47 du décret).

Que faire si la majorité requise pour le changement n’est pas atteinte ? Si la candidature obtient au moins le tiers des voix, on procède immédiatement à un second vote à la majorité simple de l’article 24 (passerelle 25-1). À défaut, une nouvelle AG peut être convoquée dans les trois mois pour statuer à la majorité simple. Pendant ce temps, le syndic sortant doit conserver ses fonctions pour assurer la continuité.

Que se passe-t-il si je suis en minorité dans ma copropriété ? La règle est démocratique : si la majorité absolue ne se prononce pas pour le changement, le syndic est reconduit. C’est la situation classique des copropriétés issues de la mise en vente partielle d’un parc social, où le bailleur conserve la majorité des tantièmes. Les recours dans ce cas sont limités : action en contestation des décisions de l’AG (article 42) si une irrégularité procédurale est identifiée, ou action en responsabilité contre le syndic en cas de faute caractérisée.

Faut-il un avocat pour changer de syndic ? Non, dans la grande majorité des cas. La procédure est administrative et le conseil syndical peut la mener seul. L’avocat devient indispensable dans trois cas : référé en cas de rétention d’archives, requête en désignation d’administrateur provisoire, contestation judiciaire d’une révocation par l’ancien syndic. Une consultation préalable peut également être utile pour relire les résolutions et sécuriser le calcul du jour franc.

Le syndic sortant peut-il facturer après son mandat ? Non. Une fois le mandat expiré ou le successeur élu, l’ancien syndic n’a plus aucun droit de facturer des honoraires. Une période transitoire courte de gestion courante peut être tolérée pour assurer la continuité jusqu’à l’AG, mais aucune mission nouvelle ne peut être facturée.

Combien de pouvoirs un copropriétaire peut-il porter à l’AG ? Trois pouvoirs sans aucune limite de pourcentage des voix. Au-delà de trois, le total des voix portées (siennes plus mandants) ne peut excéder 10 % du syndicat (article 22, I de la loi de 1965). Les époux et partenaires pacsés peuvent chacun recevoir des mandats, dans les mêmes conditions. La subdélégation est autorisée, sauf si le mandat l’interdit expressément.

Le gardien ou la collaboratrice du gestionnaire peuvent-ils porter un pouvoir ? Non. Tous les préposés du syndic (salariés du cabinet, gardiens employés par le syndicat sous l’autorité du syndic, gestionnaires d’immeuble) sont exclus, ainsi que leur conjoint, leur partenaire pacsé, leur concubin, leurs ascendants et leurs descendants (article 22, I de la loi de 1965 ; Cass. 3e civ. 7 mai 2014, n° 12-26.426).

Mon syndic peut-il conserver des pouvoirs en blanc et les distribuer à sa guise ? Non. La loi ELAN a expressément prohibé cette pratique. Les pouvoirs sans indication de mandataire doivent être remis au président de séance, après son élection, qui les redistribue dans le respect des limites légales.

Comment se calcule exactement le jour franc ? Le jour franc est un jour entier qui court de 0 h à 24 h, sans tenir compte du jour de l’AG ni du jour de l’échéance. Si l’AG se tient le lundi, le jour franc est le mardi entier, et la prise d’effet ne peut intervenir avant le mercredi. Si l’échéance tombe un samedi, dimanche ou jour férié, elle est reportée au premier jour ouvrable suivant. En pratique, fixer la prise d’effet au surlendemain de l’AG ferme la porte à toute contestation.

Que devient le fonds de travaux ALUR lors du changement ? Il est intégralement transféré sur le nouveau compte bancaire séparé ouvert par le nouveau syndic dans le délai d’un mois prévu par l’article 18-2. Le fonds est attaché aux lots et appartient au syndicat — pas au syndic. Aucune retenue ne peut être pratiquée par l’ancien syndic.

Puis-je tenir l’AG dans les locaux du syndic ? Aucune règle ne l’interdit, mais c’est stratégiquement défavorable lors d’un vote de changement. Préférer une salle neutre (salle municipale, parties communes, salle louée).

Le défaut de fiche synthétique est-il toujours un motif de révocation ? Non. L’ordonnance du 30 octobre 2019 a supprimé cette mention de l’article 8-2 de la loi de 1965. Aujourd’hui, le défaut de fiche synthétique est sanctionné par des pénalités forfaitaires journalières imputées sur la rémunération du syndic, mais ne constitue plus, en lui-même, un motif autonome de révocation. Beaucoup de guides en ligne n’ont pas intégré cette modification et continuent à présenter ce point comme un motif de révocation, ce qui est inexact depuis 2019.

Mon contrat de syndic est antérieur à juin 2020 — la procédure de révocation est-elle la même ? Non. Pour les contrats antérieurs au 1er juin 2020, le mandat est régi par le droit commun du mandat (articles 1984 et suivants du Code civil) : il est révocable ad nutum, sans formalité particulière préalable, sous réserve de l’existence d’un motif légitime à défaut duquel des dommages-intérêts peuvent être dus. Pour les contrats conclus à compter du 1er juin 2020, l’article 18 VII de la loi de 1965 impose une procédure formalisée : LRAR du conseil syndical avec demande motivée, deux mois pour convoquer l’AG, prise d’effet au plus tôt un jour franc. Le non-respect de ce formalisme est lui-même une inexécution contractuelle.

Que se passe-t-il si l’AG refuse de désigner un nouveau syndic mais ne reconduit pas non plus l’ancien ? Le syndic dont le mandat est échu n’est pas reconduit implicitement. Sa qualité disparaît, et la copropriété se retrouve sans représentant légal. Les actions judiciaires en cours peuvent être déclarées irrecevables, ce qui est une catastrophe en cas d’impayés ou de sinistre (CA Colmar, 29 mars 2021, n° 19/02672 ; Cass. 3e civ. 12 mars 1997, n° 95-11.869, Bull.). La seule issue est la désignation judiciaire d’un administrateur provisoire (article 47 du décret de 1967) ou la convocation d’une nouvelle AG dans les meilleurs délais.

Peut-on faire prendre effet le nouveau contrat à une date antérieure à l’AG ? Non. Tout mandat suppose une désignation effective : « un mandat ne saurait être conclu rétroactivement par une résolution votée par l’assemblée générale » (TJ Marseille, 16 janvier 2024, n° 21/10647). La date d’effet ne peut être antérieure à l’AG. La règle du jour franc impose même qu’elle soit fixée au plus tôt un jour franc après l’AG, et en pratique au surlendemain pour sécuriser le calcul.

Que faire si l’un des projets de contrat n’a pas été soumis au vote ? Lorsque plusieurs candidatures sont en concurrence, chacune doit être soumise à un vote explicite à la majorité de l’article 25 avant tout passage en passerelle de l’article 25-1. La cour d’appel de Paris a jugé que cette « formalité impérative » conditionne la validité de la désignation : son non-respect entraîne la nullité de la résolution (CA Paris, Pôle 4 ch. 1, 1er décembre 2023, n° 23/02745). Si vous constatez cette omission, vous disposez de deux mois à compter de la notification du procès-verbal pour saisir le tribunal judiciaire en annulation.

Le syndic professionnel peut-il être sanctionné pour n’avoir pas joint la fiche d’information sur le prix ? Oui. Le défaut de remise de la fiche d’information sur les prix et les prestations prévue à l’article 18-1 A de la loi de 1965 est passible d’une amende administrative pouvant atteindre 3 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale, prononcée par la DGCCRF. Cette omission peut en outre fragiliser la décision de désignation, dont la validité est subordonnée à la notification de ce document (article 11 du décret du 17 mars 1967).

Conclusion

Changer de syndic sans contentieux repose presque toujours sur les mêmes leviers : partir des dates exactes du contrat, tenir l’AG au bon moment, inscrire à l’ordre du jour les deux résolutions indissociables (fin du contrat sortant et désignation du nouveau), respecter la règle du jour franc en fixant la prise d’effet au surlendemain de l’AG, anticiper la captation des pouvoirs en respectant les limites de l’article 22, et organiser une passation concrète et suivie. Le vote, en réalité, n’est presque jamais le point qui bloque : c’est l’exécution qui fait toute la différence.

Cet article propose une information pratique, à jour des textes en vigueur. Il ne dispense pas du conseil personnalisé d’un avocat sur une situation concrète, qu’il s’agisse de relire un ordre du jour et des résolutions avant envoi, d’engager une révocation pour faute, de contester une décision d’AG, d’obtenir la remise des archives ou d’engager une action en responsabilité contre un syndic défaillant.

Valentin Simonnet est avocat au Barreau de Paris. Il intervient en contentieux des affaires et en droit pénal des affaires.