Le nouveau syndic arrive en cours d’exercice, reprend une comptabilité qu’il n’a pas tenue et convoque l’assemblée générale annuelle. Les comptes sont notifiés sans la colonne de l’exercice précédent, le budget sans le comparatif du dernier budget voté. Le syndic l’explique par la reprise, et la majorité approuve.
Ces résolutions sont annulables. Le Tribunal judiciaire de Paris l’a jugé dans une décision obtenue par le cabinet (TJ Paris, 8e ch. 2e sect., 12 février 2026, n° 22/09367). Approbation des comptes de l’exercice 2021 annulée, budgets prévisionnels 2022 et 2023 annulés, syndicat condamné aux dépens et à l’article 700. La méthode suivie est reproductible dans toute copropriété où le syndic a changé en cours d’exercice.
Un changement de syndic justifie-t-il l’absence de comparatif dans les comptes de copropriété ? La réponse en bref
Non, un changement de syndic ne justifie pas l’absence de comparatif des comptes de l’exercice précédent : l’approbation votée sans ce comparatif notifié avec l’ordre du jour est annulable (Cass. 3e civ., 12 décembre 2024, n° 22-20.295). La connaissance des comptes antérieurs par le copropriétaire n’y supplée pas (TJ Paris, 8e ch. 2e sect., 12 février 2026, n° 22/09367). Même nullité pour le budget voté sans comparatif du dernier budget voté (art. 11, I, 2°, décret n° 67-223 du 17 mars 1967). Seuls les copropriétaires opposants ou défaillants peuvent agir, dans les deux mois de la notification du procès-verbal (art. 42, al. 2, loi n° 65-557 du 10 juillet 1965).
Ce qu’exige l’article 11 du décret du 17 mars 1967
Le texte fixe les documents qui conditionnent la validité des décisions comptables de l’assemblée :
Sont notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour : I.-Pour la validité de la décision : 1° L’état financier du syndicat des copropriétaires et son compte de gestion général, lorsque l’assemblée est appelée à approuver les comptes. Ces documents sont présentés avec le comparatif des comptes de l’exercice précédent approuvé ; 2° Le projet du budget présenté avec le comparatif du dernier budget prévisionnel voté, lorsque l’assemblée est appelée à voter le budget prévisionnel ; La présentation des documents énumérés au 1° et au 2° ci-dessus est conforme aux modèles établis par le décret relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires et ses annexes ;
Article 11, I, 1° et 2°, du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 (extrait)
Trois exigences s’en dégagent. Le comparatif accompagne les comptes à approuver. Un autre comparatif accompagne le projet de budget. Et les deux voyagent avec la convocation, pas après.
La sanction est posée par l’article 13 du même décret. L’assemblée ne prend de décision valide que si les notifications ont été faites conformément aux articles 9 à 11-I (Cass. 3e civ., 12 décembre 2024, n° 22-20.295, qui vise ce texte). L’article 14-3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 prévoit de son côté que les comptes sont présentés avec le comparatif de l’exercice précédent approuvé. La nullité est encourue même si l’état financier, le compte de gestion et le budget ont, eux, été notifiés (CA Versailles, 4e ch., 10 novembre 2014, n° 12/07502).
Comptabilité en copropriété : régime spécifique, nullités et recours
Les comptes 2021 approuvés sans comparatif : pourquoi le syndicat a perdu
L’assemblée générale du 28 juin 2022 devait approuver les comptes de l’année 2021, présentés en deux périodes : du 1er janvier au 18 octobre 2021, puis du 19 octobre au 31 décembre 2021. Deux résolutions, n° 5 et n° 6, portant sur des comptes établis, selon leur texte même, l’une par l’ancien syndic, l’autre par le nouveau : l’exercice avait été coupé par un changement de syndic.
Les annexes jointes à la convocation du 24 mai 2022 comportaient bien des colonnes intitulées « exercice précédent approuvé N-1 ». Elles n’étaient pas remplies. Le tribunal constate que ces annexes « ne comportent aucun comparatif avec les comptes de l’exercice précédent approuvé ».
Ce que le syndicat soutenait
Le syndicat ne contestait pas l’absence du comparatif : ses propres conclusions l’admettaient, et cet aveu a été retourné contre lui. Il soulignait que l’état financier au 31 décembre 2021 était bien joint à la convocation, et plaidait que l’absence du comparatif était sans conséquence, pour trois raisons.
La première tenait à la reprise : les comptes de la colonne N-1 n’avaient pas pu être annexés « en raison du changement de syndic ». La deuxième tenait à la convocation précédente : le détail de l’exercice 2020 figurait dans la convocation de l’assemblée du 28 juin 2021, envoyée par l’ancien syndic et jamais contestée. La troisième tenait à la personne de la demanderesse : copropriétaire depuis 2018, elle aurait eu « nécessairement » connaissance des comptes antérieurs.
Le syndicat invoquait aussi une jurisprudence : la résolution resterait valable si les copropriétaires ont été informés des pièces comptables avant l’assemblée. Il en irait ainsi même lorsque tous les documents prévus au 2° de l’article 11 n’étaient pas joints à la convocation.
Nous lui avons opposé deux réponses. Le texte exige le comparatif à chaque approbation de comptes, sans dispense lorsque l’exercice précédent a été régulièrement approuvé (art. 11, I, 1°, décret n° 67-223 du 17 mars 1967). Et le syndicat ne prouvait pas que les comptes 2020 avaient été fournis ni qu’ils étaient définitifs.
Ce que le tribunal a répondu
Le tribunal écarte ces arguments. Il pose d’abord la règle :
La validité de la résolution prise est expressément conditionnée à ce que le comparatif avec les comptes de l’exercice précédent approuvé, soit possible, pour l’assemblée ayant à statuer sur l’approbation des comptes.
Puis, sur le renvoi aux documents d’une assemblée précédente et sur l’ancienneté de la copropriétaire :
une telle option n’est pas admise par les dispositions d’ordre public précitées, ces documents devant être notifiés avec la convocation
TJ Paris, 8e ch. 2e sect., 12 février 2026, n° 22/09367
Faute de comparatif, les décisions approuvant les comptes « ne peuvent qu’être annulées ». Les résolutions n° 5 et n° 6 tombent toutes les deux, sans que le tribunal exige la démonstration d’un préjudice. La précision compte, car l’exigence d’un grief pour annuler une décision affectée d’un vice de forme reste discutée : ce jugement ne l’exige pas.
Le comparatif N-1 ne se présume pas : il se notifie avec la convocation, ou la résolution tombe.
Une colonne « N-1 » laissée vide dans les annexes vaut absence de comparatif.
La même solution à la Cour de cassation
L’arrêt de référence est Cass. 3e civ., 12 décembre 2024, n° 22-20.295, que le jugement du 12 février 2026 vise expressément. Ses faits sont ceux d’un changement de syndic. Le nouveau syndic, nommé le 3 janvier 2017 en cours d’exercice, avait repris la comptabilité. La cour d’appel de Toulouse avait validé les comptes. Elle retenait qu’après la reprise, les écritures « à nouveau » avaient été remontées dans la colonne N-1, et que les annexes présentaient un budget « en cours voté pour l’année N+1 » et un budget « à voter pour l’année N+2 ».
La Cour de cassation casse :
En statuant ainsi, sans constater la communication avec l’ordre du jour, aux copropriétaires appelés à approuver les comptes de l’exercice clos du 1er juillet 2016 au 30 juin 2017, d’un comparatif de ces comptes avec ceux de l’exercice précédant approuvés, la cour d’appel a violé les textes susvisés.
Cass. 3e civ., 12 décembre 2024, n° 22-20.295
Le jugement du 12 février 2026 va plus loin dans la formulation : il qualifie ces dispositions d’ordre public, ce que l’arrêt de 2024 n’écrit pas. Une erreur courante est d’attribuer à la Cour de cassation la formule « motifs inopérants tirés des modalités de reprise d’une comptabilité en cours par un nouveau syndic » : elle figure dans le moyen du pourvoi, pas dans la réponse de la Cour.
Le budget 2022 et 2023 voté d’un bloc : la seconde annulation
La résolution n° 13 fixait, en un seul vote, les budgets prévisionnels 2022 et 2023. Les annexes présentaient un budget « en cours » « prétendument » voté pour N+1, selon le mot du tribunal, et un budget « à voter » pour N+2, aux montants strictement identiques, sans préciser les exercices.
Le tribunal relève trois défauts. Le comparatif du dernier budget prévisionnel voté, celui de 2021, n’était pas annexé. Le procès-verbal de l’assemblée qui l’aurait voté n’était pas produit aux débats. Et rien ne prouvait que le budget 2022, présenté comme « en cours », avait fait l’objet d’un vote avant l’assemblée du 28 juin 2022.
Sa conclusion vise la finalité du texte :
sauf à priver de toute portée pratique lesdites dispositions, qui ont pour but de permettre aux copropriétaires de comparer l’évolution des budgets prévisionnels d’un exercice à l’autre, la seule communication d’un projet de budget prévisionnel pour l’exercice à venir est insuffisante à assurer l’information complète et préalable des copropriétaires.
TJ Paris, 8e ch. 2e sect., 12 février 2026, n° 22/09367
La résolution n° 13 est annulée. La leçon pratique tient dans l’étiquette : un tableau qui intitule une colonne « budget voté » ne prouve pas ce vote. Le procès-verbal de l’assemblée qui l’aurait adopté se réclame au syndic, et son absence se relève.
Une étiquette « budget voté » dans une annexe ne remplace pas le procès-verbal de l’assemblée qui l’a voté.
Avant le vote : faire constater la carence du syndic
Ma cliente a relevé l’irrégularité à réception de la convocation du 24 mai 2022, avant l’assemblée. Elle a demandé des explications au syndic, qui a répondu le 2 juin 2022 sans produire les documents manquants.
Elle l’a mis en demeure le 9 juin 2022. Le courrier réclamait les pièces absentes et les explications nécessaires pour éclairer le vote. Le syndic n’a pas davantage communiqué ces éléments avant l’assemblée du 28 juin 2022.
Ces échanges écrits ont nourri le dossier de pièces, aux côtés de la convocation et de ses annexes, de la note de l’expert-comptable, du décret n° 2005-240 du 14 mars 2005 et du procès-verbal de l’assemblée. Ils établissent que le syndic, averti avant le vote, n’a pas régularisé.
Le moyen qui se prouve par la seule convocation
La demande reposait aussi sur un volet de fond, appuyé sur la note d’un expert-comptable indépendant : un compte d’attente de 16 055,99 € non apuré à la clôture de 2021, soit plus d’un tiers du budget annuel, et des « honoraires divers » de 2 500 € par an inscrits aux budgets.
Le tribunal n’a pas eu besoin d’aller jusque-là. Le défaut de comparatif suffisait à annuler les trois résolutions. C’est l’ordre à retenir dans l’assignation : en tête, le moyen tiré de l’article 11, qui se prouve par la seule production de la convocation et de ses annexes.
Le volet de fond vient en renfort. Il répond par avance à l’objection du grief et documente la demande d’explications. Il prépare aussi, le cas échéant, une expertise judiciaire comptable ou une action en responsabilité contre le syndic. Les règles propres au compte d’attente et à sa justification ligne à ligne et au droit de consulter les pièces justificatives des charges sont développées séparément.
Ce que le jugement rapporte au copropriétaire
Qualifié de « partie perdante » par le tribunal, le syndicat est condamné aux entiers dépens et à payer 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Ses propres demandes au titre des dépens et de l’article 700, qui atteignaient 10 000 €, sont intégralement rejetées. L’exécution provisoire est de droit (art. 514 CPC).
Sa demande reconventionnelle de 5 000 € pour procédure abusive est intégralement rejetée : le syndicat, « qui succombe », ne rapportait la preuve d’aucune faute et ne précisait même pas la nature de son préjudice (TJ Paris, 8e ch. 2e sect., 12 février 2026, n° 22/09367).
Délai d’action : assigner vite
La chronologie du dossier est la suivante. Convocation le 24 mai 2022. Réponse du syndic le 2 juin 2022, mise en demeure le 9 juin 2022. Assemblée générale le 28 juin 2022. Assignation le 20 juillet 2022. Jugement le 12 février 2026.
L’assignation a été délivrée trois semaines après l’assemblée. Le délai de deux mois de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 court à compter de la notification du procès-verbal, et son calcul exact ne laisse aucune marge. Agir tôt ne coûte rien ; agir après l’expiration du délai coûte l’action, et la résolution irrégulière s’impose alors malgré son illégalité.
Les assemblées suivantes se relisent avec la même grille, et se contestent dans leur propre délai si elles reproduisent le défaut.
Les documents comptables à vérifier dans la convocation
Le contrôle se fait à réception de la convocation, annexes en main :
- l’état financier et le compte de gestion général comportent-ils une colonne « exercice précédent approuvé » effectivement remplie, une colonne vide valant absence de comparatif (art. 11, I, 1°, décret n° 67-223 du 17 mars 1967 ; TJ Paris, 8e ch. 2e sect., 12 février 2026, n° 22/09367) ;
- le projet de budget comporte-t-il le comparatif du dernier budget prévisionnel voté (art. 11, I, 2°) ;
- le budget présenté comme « voté » l’a-t-il réellement été, et par quelle assemblée : demander ou retrouver le procès-verbal (TJ Paris, 8e ch. 2e sect., 12 février 2026, n° 22/09367) ;
- si la résolution vote deux budgets d’un bloc, le comparatif porte-t-il sur le dernier budget effectivement voté, et non sur un budget « en cours » jamais adopté (même jugement) ;
- le comparatif des comptes porte-t-il sur l’exercice précédent approuvé, et non sur une période non approuvée, notamment après un changement de syndic (art. 11, I, 1°).
Entre la convocation et l’assemblée, le syndic tient à la disposition des copropriétaires les pièces justificatives des charges (art. 18-1, loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). Le cadre de ce droit d’accès aux documents de la copropriété et la manière de préparer l’assemblée générale sont traités ailleurs.
AG de copropriété : comment contester une décision ?
Modèle : la demande d’annulation à écrire dans l’assignation
Vous contestez l’approbation des comptes ou le vote du budget, et la convocation ne comportait pas les comparatifs. La demande vise chaque résolution et nomme le document manquant.
Formule à reprendre :
ANNULER la résolution n° [X] de l’assemblée générale du [date] portant approbation des comptes de l’exercice du [date] au [date], faute de notification, avec l’ordre du jour, du comparatif des comptes de l’exercice précédent approuvé, en violation de l’article 11, I, 1°, du décret n° 67-223 du 17 mars 1967.
ANNULER la résolution n° [Y] de l’assemblée générale du [date] portant vote du budget prévisionnel de l’exercice [année], faute de notification, avec l’ordre du jour, du comparatif du dernier budget prévisionnel voté, en violation de l’article 11, I, 2°, du décret n° 67-223 du 17 mars 1967.
Formule à ne jamais écrire :
ANNULER la résolution n° [X] pour défaut d’information des copropriétaires.
Sans le document manquant ni le texte violé, la demande ouvre un débat sur l’information effective des copropriétaires. C’est le terrain que le syndicat cherchait dans ce dossier : copropriétaire depuis 2018, la demanderesse aurait « nécessairement » connu les comptes antérieurs.
La règle et votre assemblée générale
La règle est nette ; son application ne l’est jamais autant. Il faut savoir quels documents ont réellement été notifiés, à quelle date, pour quel exercice, et si la résolution contestée relève bien du I de l’article 11. Il faut aussi choisir, parmi les moyens disponibles, celui qui se prouve par pièces. Les faits comptent autant que le droit, et c’est précisément là qu’intervient l’avocat.
Valentin Simonnet est avocat au Barreau de Paris. Il intervient en contentieux des affaires et en droit pénal des affaires.
