Une ligne « compte d’attente » figure au bilan de votre copropriété. Elle portait 8 000 euros il y a cinq ans, elle en porte 19 000 aujourd’hui. Personne ne sait d’où viennent ces sommes, et le syndic répond qu’il s’agit d’« écritures anciennes à régulariser ».
Cette réponse n’est pas recevable. Le compte 47 est un sas comptable provisoire, pas un tiroir. La réglementation impose au syndic de le solder à la clôture de chaque exercice ou, à défaut, de le justifier ligne à ligne. Un solde qui grossit d’exercice en exercice signifie que le syndic n’a pas fait ce travail, et parfois qu’il ne peut plus le faire.
Il faut le dire sans détour : le compte d’attente a servi, chez certains cabinets, à faire disparaître de l’argent. L’Association des responsables de copropriétés a décrit le procédé en 2021. Des sommes sont maintenues plusieurs années en compte d’attente, souvent des soldes créditeurs de copropriétaires vendeurs, des indemnités d’assurance ou des condamnations obtenues par le syndicat. Elles sont ensuite virées au syndic, sous couvert d’honoraires ou de libellés peu explicites.
Ce n’est pas une hypothèse d’école. Le liquidateur d’un syndicat a réclamé 67 185,89 euros à un ancien syndic au titre d’un compte intitulé « compte d’attente ». La Cour de cassation a censuré l’arrêt qui l’avait débouté, faute d’avoir recherché si ce syndic justifiait de l’emploi des fonds (Cass. 3e civ., 14 oct. 2014, n° 13-16.213). Dans un autre dossier, le dirigeant d’un cabinet grenoblois a été condamné pour abus de confiance, pour des détournements commis pendant près de quatre ans au préjudice de plusieurs syndicats de copropriétaires (Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 23-14.145).
Cette réalité impose la rigueur inverse de celle que l’on attend. Un solde inexpliqué n’est pas la preuve d’un vol, et le dossier bâti sur cette seule affirmation est perdu d’avance. Il est le point de départ d’une reconstitution, dont cet article donne la méthode.
Trois lecteurs sont concernés, avec des intérêts opposés. Le copropriétaire qui veut savoir si sa quote-part finance une dépense fantôme. Le conseil syndical, chargé par la loi de contrôler la comptabilité, et qui dispose pour cela de leviers largement sous-utilisés. Le syndic, enfin, à qui l’on demandera un jour de justifier chaque ligne, et dont la responsabilité peut être recherchée s’il ne le peut pas.
Que doit faire le syndic du compte d’attente d’une copropriété ? La réponse en bref
Le syndic doit solder le compte d’attente de la copropriété à la fin de chaque exercice ou, à défaut, le justifier ligne à ligne : c’est la règle expresse de l’article 10 de l’arrêté du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires. Il ne peut pas invoquer l’absence de compte adapté, puisque le même arrêté l’autorise à ouvrir toute subdivision nécessaire (art. 8). Un solde inexpliqué constitue donc une irrégularité comptable, sans prouver pour autant un détournement : cette preuve suppose de démontrer que des fonds versés n’ont pas été représentés (Cass. 3e civ., 2 déc. 2008, n° 07-17.125).
Réclamez le détail du compte 47 avant l’assemblée, pas après : le délai de contestation des résolutions est de deux mois.
Ce qu’est réellement le compte 47 dans le plan comptable des copropriétés
La comptabilité du syndicat des copropriétaires ne relève pas du plan comptable général des entreprises. Elle obéit à des règles propres, fixées par l’article 14-3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, par le décret n° 2005-240 du 14 mars 2005 et par l’arrêté du même jour.
La nomenclature de l’article 7 de cet arrêté prévoit, en classe 4, un compte 47 « Compte d’attente », divisé en deux sous-comptes : le 471, « Compte en attente d’imputation débiteur », et le 472, « Compte en attente d’imputation créditeur ».
Sa fonction est légitime et purement transitoire. Une somme arrive sur le compte bancaire du syndicat sans que son émetteur soit identifiable ; un règlement est effectué avant que la facture correspondante ne parvienne. L’écriture est alors enregistrée en attente, le temps que l’imputation définitive soit déterminée.
Une erreur courante consiste à penser que le syndic peut y loger toute opération qui ne rentre dans aucune case de la nomenclature. C’est inexact. L’article 8 de l’arrêté du 14 mars 2005 pose deux règles. Les comptes de cette nomenclature sont les seuls utilisables par le syndic. Et lorsqu’ils ne suffisent pas à enregistrer distinctement toutes les opérations, il peut ouvrir toute subdivision nécessaire. La solution réglementaire au cas particulier est la subdivision, jamais le fourre-tout.
La comptabilité d’engagement rend le compte d’attente d’autant plus suspect
Les charges et produits du syndicat sont enregistrés dès leur engagement juridique par le syndic, indépendamment de leur règlement. L’engagement est ensuite soldé par le règlement (art. 14-3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965).
Autrement dit, une opération doit être rattachée à son compte de destination au moment où elle naît, et non au moment où elle est payée. La Cour de cassation en tire une conséquence sévère. Doit être annulée la décision d’assemblée générale approuvant des comptes qui omettaient une indemnité allouée au syndicat par une décision de justice, au titre des opérations exceptionnelles. Peu importe que cette indemnité ait été versée après la clôture de l’exercice approuvé (Cass. 3e civ., 5 févr. 2014, n° 12-19.047, SCI Romance c/ syndicat des copropriétaires Le Magali, Bull. 2014 III n° 17).
La portée de cet arrêt doit être mesurée. Il sanctionne l’omission d’un produit dans les comptes, non le maintien d’un solde en attente. Il établit en revanche qu’une irrégularité d’imputation peut, à elle seule, faire tomber la résolution d’approbation. Aucune décision de la Cour de cassation n’a transposé expressément cette solution au compte 47, et la lecture proposée ici procède de l’arrêt lui-même.
La règle du « ligne à ligne » : ce que le syndic doit produire à la clôture
L’article 10 de l’arrêté du 14 mars 2005 est d’une brièveté utile :
Le compte 47 « Compte d’attente » doit être soldé à la fin de l’exercice ou à défaut justifié ligne à ligne.
Deux obligations alternatives, donc, et une seule échappatoire, elle-même exigeante. Le syndic qui ne solde pas doit produire, pour chaque écriture : son origine, sa date d’apparition, sa contrepartie, et la raison pour laquelle elle n’a pas encore reçu son imputation définitive. Un solde global assorti de la mention « à régulariser » ne satisfait pas ce texte.
Cette exigence n’est pas isolée. Le II de l’article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 impose au syndic de tenir, pour chaque syndicat, une comptabilité séparée qui fait apparaître la position de chaque copropriétaire à l’égard du syndicat. Une somme parquée en compte d’attente est précisément une somme dont on ignore à quel copropriétaire, à quel fournisseur ou à quelle charge elle se rattache. Le compte 47 non justifié est donc doublement irrégulier.
Un paiement de copropriétaire ne peut pas être mis en attente sans raison
Le cas est fréquent et rarement plaidé. Un copropriétaire règle un appel de fonds, le versement n’est pas affecté à son compte 450, et il continue de figurer parmi les débiteurs, avec les frais de recouvrement de l’article 10-1 qui en découlent.
L’article 9 de l’arrêté du 14 mars 2005 verrouille la question : conformément à l’article 1342-10 du code civil, les versements des copropriétaires sont affectés, à défaut d’indication contraire, au règlement de la dette la plus ancienne. La règle a deux conséquences pratiques. Le copropriétaire qui indique, lors du paiement, la dette qu’il entend acquitter détermine lui-même cette imputation. Et le syndic qui laisse un versement identifié en compte d’attente contrevient à un texte exprès.
Payez en désignant précisément l’appel de fonds réglé. Adressez cette indication au syndic par courriel, le jour du virement, et pas seulement dans le libellé de l’ordre. La question de savoir si un libellé bancaire vaut à lui seul indication au sens de l’article 1342-10 du code civil ne paraît pas tranchée. Un écrit distinct supprime le débat.
Un compte d’attente non soldé permet-il de faire annuler l’approbation des comptes ?
Un compte d’attente non soldé ne permet pas, à lui seul et de façon mécanique, de faire annuler la résolution d’approbation des comptes. Il constitue un moyen sérieux, à combiner avec les autres irrégularités de l’assemblée, et particulièrement avec les manquements de notification, qui sont sanctionnés pour leur part de manière constante.
Le premier de ces manquements est l’absence du comparatif de l’exercice précédent approuvé. L’état financier et le compte de gestion général doivent être notifiés avec l’ordre du jour, présentés avec ce comparatif (art. 14-3 al. 1er de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, art. 11, I, 1° et 2°, du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, art. 8 al. 5 du décret n° 2005-240 du 14 mars 2005). La Cour de cassation a censuré une cour d’appel qui avait validé l’approbation sans constater la communication de ce comparatif. Elle a écarté expressément la justification tirée de la reprise de comptabilité par un nouveau syndic en cours d’exercice (Cass. 3e civ., 12 déc. 2024, n° 22-20.295).
Ce point mérite attention, car les comptes d’attente les plus lourds apparaissent souvent au moment d’un changement de syndic, sous l’intitulé « reprise de solde ». La reprise de comptabilité n’est pas une excuse : elle est au contraire le moment où le solde doit être analysé.
Le tribunal judiciaire de Paris a fait application de cette exigence dans un dossier plaidé par le cabinet pour une copropriétaire parisienne. Les résolutions d’approbation des comptes et de vote du budget prévisionnel ont été annulées, dans les termes suivants :
La validité de la résolution prise est expressément conditionnée à ce que le comparatif avec les comptes de l’exercice précédent approuvé soit possible pour l’assemblée ayant à statuer sur l’approbation des comptes.
Le tribunal ajoute que la solution inverse « n’est pas admise par les dispositions d’ordre public précitées, ces documents devant être notifiés avec la convocation » (TJ Paris, 8e ch. 2e sect., 12 févr. 2026, n° 22/09367, décision obtenue par le cabinet). La même décision sanctionne le fait d’avoir soumis deux exercices de budget prévisionnel au vote dans une seule résolution.
L’enseignement vaut directement pour qui découvre un compte d’attente. Le syndic ne peut justifier l’absence de comparatif ni par le changement de syndic, ni par la connaissance que les copropriétaires auraient eue des comptes. Et ce moyen se prouve par les documents notifiés eux-mêmes, sans expertise préalable, ce qui permet de l’articuler avec la contestation du compte 47 sans en supporter le coût.
Comptabilité en copropriété : régime spécifique, nullités et recours
Le piège : ne pas contester l’approbation rend les sommes exigibles
Voici la difficulté que les copropriétaires découvrent trop tard. En l’absence de contestation, l’approbation des comptes emporte seulement constatation de la régularité comptable et financière des comptes du syndicat. Elle rend toutefois exigibles les quotes-parts de charges des travaux dont le montant a donné lieu à approbation (Cass. 3e civ., 22 oct. 2020, n° 19-22.278).
Dans cette affaire, les résolutions ayant voté les travaux avaient été annulées. Le copropriétaire a néanmoins été condamné à payer les appels de fonds correspondants, parce que les assemblées ayant approuvé les comptes n’avaient pas été contestées.
La leçon est directe : gagner l’annulation d’une résolution de travaux ne sert à rien si l’on laisse ensuite passer l’approbation des comptes qui les intègre. Le délai de contestation est de deux mois à compter de la notification du procès-verbal (art. 42 al. 2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965).
Comment calculer le délai de 2 mois pour contester l’AG de copropriété ?
Ce que l’approbation des comptes ne couvre jamais
L’approbation des comptes du syndicat par l’assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires (art. 45-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967). La Cour de cassation en a tiré une limite au recouvrement accéléré : sur le fondement de l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, le syndicat n’est pas recevable à agir en paiement de sommes restant dues au titre d’exercices dont les comptes n’ont pas été approuvés (Cass. 3e civ., 20 nov. 2025, n° 23-23.315, FS-B).
Cette solution est rendue dans le cadre de la procédure accélérée au fond ouverte par l’article 19-2, et ne se transpose pas telle quelle à une action au fond ordinaire. Elle indique néanmoins la ligne de partage : une somme restée en compte d’attente, faute de comptes approuvés, n’est pas une créance exigible par cette voie.
La conséquence est importante pour le copropriétaire poursuivi. Le passage du temps ne consolide pas une écriture restée en compte d’attente puis déversée sur son compte individuel. Les demandes formées par un copropriétaire en remboursement de charges indûment payées n’ont pas pour objet de contester des décisions d’assemblée générale : elles échappent au délai de deux mois de l’article 42 (Cass. 3e civ., 6 févr. 2002, n° 00-15.319, SARL Garage Saint-Vincent, Bull. 2002 III n° 30).
Cet arrêt est régulièrement cité avec le délai de dix ans qu’il énonce. Ce délai n’existe plus : l’article 42 al. 1er de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 renvoie désormais à l’article 2224 du code civil, soit cinq ans.
Faire voter l’« apurement » du compte d’attente : la fausse solution
La tentation est connue. Plutôt que d’expliquer l’origine des sommes, le syndic inscrit à l’ordre du jour une résolution proposant de transférer le solde du compte 47 puis de le répartir entre les copropriétaires selon les tantièmes.
Cette pratique paraît difficilement compatible avec les textes. L’assemblée qui vote une répartition sans connaître l’origine des sommes valide une opération dont personne n’a pu vérifier la cause. L’article 10 de l’arrêté du 14 mars 2005 impose pourtant la justification ligne à ligne. Il en résulte une résolution dont la contestation paraît fondée, sur le terrain de l’absence d’information suffisante pour délibérer en connaissance de cause.
Avant tout vote, l’assemblée devrait disposer, pour chaque écriture : de son origine, de sa date, de son bénéficiaire ou de son débiteur, du motif de sa non-imputation, et du traitement comptable proposé. En l’absence de ces éléments, le vote contre est la position à tenir, et il ouvre la qualité d’opposant nécessaire pour agir (art. 42 al. 2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965).
Du solde inexpliqué à la preuve que l’argent a disparu
C’est ici que la plupart des dossiers échouent. Le raisonnement « il y a 50 000 euros au compte 47, donc le syndic les a détournés » ne prospère pas devant un tribunal.
La Cour de cassation a validé le refus d’un tel raccourci. Un syndicat réclamait à son ancien syndic le solde débiteur d’un compte de charges payées d’avance jamais régularisé. Cette régularisation devait précisément passer par le crédit du compte d’attente. Les juges du fond ont retenu que l’anomalie ne démontrait pas, à elle seule, un défaut de représentation des fonds. Elle ne pouvait préjudicier aux copropriétaires que s’ils avaient effectivement payé des charges pour le montant correspondant. Or le syndicat ne démontrait pas que les sommes litigieuses correspondaient à des fonds versés puis détournés (Cass. 3e civ., 2 déc. 2008, n° 07-17.125, syndicat des copropriétaires de la résidence Les Roques c/ Cabinet Verdie).
Trois démonstrations distinctes doivent donc être conduites, et les confondre expose au rejet de la demande :
- l’irrégularité comptable, qui se prouve par les comptes eux-mêmes ;
- la disparition effective des fonds, qui se prouve par le rapprochement entre la comptabilité et la banque ;
- le préjudice, qui suppose d’établir que le syndicat a supporté la perte correspondante.
La charge de la justification pèse sur le syndic, pas sur la copropriété
Cette exigence probatoire ne doit pas être exagérée, car elle s’articule avec une règle qui joue en sens inverse. Le syndic est un mandataire, et tout mandataire est tenu de rendre compte de sa gestion (art. 1993 du code civil).
La troisième chambre civile a censuré une cour d’appel sur ce terrain. Le liquidateur d’un syndicat avait été débouté de ses demandes relatives à un compte intitulé « compte d’attente » par le syndic, et à un « compte sinistre ». La cour d’appel n’avait pas recherché si l’ancien syndic justifiait de l’utilisation des fonds inscrits au débit de ces comptes. Elle n’avait pas davantage répondu au moyen tiré de ce que la dépense sortie du compte d’attente n’avait pas été autorisée par l’assemblée générale (Cass. 3e civ., 14 oct. 2014, n° 13-16.213, syndicat des copropriétaires de la résidence de la Noue c/ Nexity Lamy).
C’est au syndic de justifier de l’emploi des fonds portés au débit d’un compte d’attente, et non au syndicat de démontrer qu’ils ont été mal employés.
Cet arrêt est le point d’appui de tout dire ou de toute assignation sur ce sujet. Il fournit également le second grief, souvent plus efficace : une dépense sortie du compte 47 sans vote de l’assemblée engage la responsabilité du syndic qui l’a engagée de son propre chef.
Syndic qui signe un contrat sans vote d’AG : que peuvent faire les copropriétaires ?
La méthode : comparer la comptabilité et la banque, pas la comptabilité et elle-même
L’analyse du seul grand livre ne suffit pas, puisque c’est le syndic qui l’établit. La démonstration utile est celle de la non-représentation des fonds, c’est-à-dire l’écart entre ce que le syndicat devrait détenir et ce qu’il détient réellement.
Pour chaque écriture suspecte, la chaîne à reconstituer est la suivante : origine de la somme, inscription au compte 471 ou 472, durée du maintien en attente, écriture d’apurement, mouvement bancaire correspondant, bénéficiaire réel du paiement, cause juridique de ce paiement.
Une rupture dans cette chaîne doit être expliquée par le syndic. Le libellé comptable peut être inexact et une facture peut être fictive, mais le débit bancaire, lui, établit qu’une somme a réellement quitté le patrimoine du syndicat.
Les indices qui justifient d’engager ce travail sont connus :
- un solde du compte 47 qui progresse chaque exercice, ou les mêmes écritures reprises d’année en année ;
- des montants ronds, des libellés « OD », « divers », « régularisation » ou « solde antérieur » ;
- des écritures de régularisation massives passées en fin d’exercice ;
- des virements entre copropriétés administrées par le même cabinet ;
- des paiements au profit du syndic en dehors des honoraires votés ;
- et surtout un écart entre le solde du grand livre et le solde bancaire.
Pris isolément, chacun de ces éléments peut recevoir une explication licite. C’est leur accumulation, rapprochée des flux bancaires, qui construit le faisceau.
La bonne question n’est pas de savoir pourquoi une somme figure au compte 47, mais d’où elle vient, par quelle écriture elle en est sortie, et qui l’a effectivement encaissée.
Qui rembourse : responsabilité civile, garantie financière, banque
La question du débiteur solvable se pose avant celle de la qualification. Elle devient décisive lorsque le cabinet de syndic est en liquidation judiciaire.
La garantie financière, seule réponse à la non-représentation des fonds
Tout syndic professionnel doit justifier d’une garantie financière. Cette garantie couvre toute créance ayant pour origine un versement ou une remise effectués à l’occasion de l’activité garantie. Elle produit effet sur les seules justifications que la créance est certaine, liquide et exigible, et que la personne garantie est défaillante. Le tout sans que le garant puisse exiger du créancier qu’il agisse préalablement contre le professionnel débiteur (art. 39 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972). Si le garant conteste, le créancier peut l’assigner directement.
Le syndicat n’a donc pas à attendre l’issue d’une procédure collective contre le syndic pour actionner le garant. Encore faut-il que sa créance soit chiffrée et certaine, ce qui ramène à la démonstration de la non-représentation des fonds exposée plus haut.
L’assurance de responsabilité civile professionnelle peut se dérober
C’est la mauvaise surprise classique, et elle est illustrée par le contentieux né des détournements commis au sein d’une agence immobilière grenobloise.
Le dirigeant avait été condamné pour abus de confiance commis de janvier 2007 à octobre 2010 au préjudice de la société et de plusieurs syndicats de copropriétaires. La garante financière, qui avait indemnisé, cherchait à faire supporter les détournements postérieurs à juillet 2008 par l’assureur de responsabilité civile professionnelle du cabinet, en soutenant que leur auteur était alors un préposé salarié.
La cour d’appel a écarté cette qualification. Elle a relevé que l’intéressé travaillait dans des locaux séparés et disposait de pouvoirs de gestion étendus, ainsi que de tous les outils comptables et financiers. Il n’avait fait l’objet d’aucun contrôle, d’aucune consigne ni d’aucune directive pendant les deux années de détournements, alors que les déficits de trésorerie des copropriétés gérées s’aggravaient. Cette concentration des pouvoirs excédait l’indépendance d’un cadre dirigeant et était incompatible avec l’exécution d’un contrat de travail. Le pourvoi a été rejeté (Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 23-14.145, rejetant le pourvoi contre CA Grenoble, 2e ch. civ., 7 févr. 2023).
La conséquence se déduit du raisonnement suivi : plus la fraude est le fait d’un dirigeant laissé sans contrôle, moins l’assureur de responsabilité civile est mobilisable au titre de la responsabilité du commettant. La garantie financière devient alors le débiteur utile, et elle doit être actionnée sans attendre.
Comment engager la responsabilité du syndic de copropriété ?
Les qualifications pénales, et pourquoi elles ne se plaident pas en premier
Le syndic reçoit des fonds à charge de les représenter ou d’en faire un usage déterminé. S’il les emploie à une fin étrangère à son mandat, les faits peuvent relever de l’abus de confiance (art. 314-1 du code pénal). Lorsque des manœuvres frauduleuses, notamment de fausses factures, ont déterminé la remise des fonds, l’escroquerie peut être envisagée (art. 313-1 du code pénal).
La prudence commande toutefois de ne pas déduire l’infraction du seul caractère irrégulier des comptes. Une plainte déposée sur un solde inexpliqué et rien d’autre s’expose à un classement sans suite, que la partie adverse produira ensuite devant le juge civil.
Obtenir les pièces : les leviers que le conseil syndical n’utilise pas
Aucune de ces démonstrations n’est possible sans les documents. Or le syndic les détient, et le refus de communication est le premier réflexe des cabinets en difficulté.
Le conseil syndical contrôle la gestion du syndic, notamment la comptabilité du syndicat et la répartition des dépenses (art. 26 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967). Il peut prendre connaissance et copie de toutes pièces, documents, correspondances ou registres se rapportant à la gestion du syndic et à l’administration de la copropriété (art. 21 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965).
Ce texte comporte une sanction que peu de conseils syndicaux mettent en œuvre. En cas d’absence de transmission au-delà d’un délai d’un mois à compter de la demande, des pénalités par jour de retard sont imputées sur la rémunération forfaitaire annuelle du syndic. Elles en sont déduites lors de l’établissement des comptes soumis à approbation. Le montant est de quinze euros par jour de retard (art. 2 du décret n° 2020-1229 du 7 octobre 2020). Une erreur courante est de le présenter comme un simple minimum, susceptible d’être relevé ou abaissé par le contrat de syndic : cette formulation venait du décret n° 2019-503 du 23 mai 2019, aujourd’hui abrogé. À défaut, le président du conseil syndical peut saisir le président du tribunal judiciaire selon la procédure accélérée au fond.
La sanction n’est pas théorique. Un syndic a été condamné à payer 9 930 euros au syndicat, soit quinze euros multipliés par six cent soixante-deux jours de retard, et à communiquer les pièces demandées (TJ Meaux, 1re ch., 26 déc. 2024, n° 24/04212, rapporté par les Informations rapides de la copropriété n° 709, juin 2025).
Formalisez la demande, datez-la, et conservez la preuve de sa réception : la pénalité court à compter du délai d’un mois, et son décompte est ensuite purement arithmétique.
Deux autres canaux existent, souvent oubliés :
- dans l’espace en ligne sécurisé réservé au conseil syndical, le syndic professionnel doit mettre à disposition trois séries de documents (art. 3 du décret n° 2019-502 du 23 mai 2019). Les balances générales des comptes du syndicat, le relevé général des charges et produits de l’exercice échu, et les relevés périodiques des comptes bancaires séparés. La balance générale révèle immédiatement le solde du compte 47 ;
- entre la convocation de l’assemblée appelée à connaître des comptes et sa tenue, les pièces justificatives des charges, notamment les factures et les contrats en cours, sont tenues à la disposition de tous les copropriétaires (art. 18-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965).
A quels documents le copropriétaire a-t-il accès ?
Lorsque le syndic est révoqué ou que le cabinet a disparu, la voie utile est la mesure d’instruction avant tout procès de l’article 145 du code de procédure civile. Elle permet de faire désigner un expert-comptable, avec mission de reconstituer la trésorerie et d’identifier les bénéficiaires des paiements.
L’expertise judiciaire comptable et financière (+ modèle de mission)
Votre coup suivant, selon votre camp
Vous êtes copropriétaire et le compte d’attente vous inquiète
Demandez au syndic, par écrit, le détail ligne à ligne du compte 47 sur les cinq derniers exercices, en visant l’article 10 de l’arrêté du 14 mars 2005. Consultez les pièces justificatives des charges avant l’assemblée (art. 18-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). Votez contre l’approbation des comptes et contre toute résolution d’apurement, afin d’acquérir la qualité d’opposant. Faites noter votre vote au procès-verbal. Agissez dans les deux mois de sa notification.
Ne comptez pas sur le refus de payer vos charges : il ne constitue pas un moyen de pression et vous expose aux frais de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.
AG de copropriété : comment contester une décision ?
Vous êtes membre du conseil syndical
Demandez la balance générale et les relevés bancaires, puis rapprochez les deux. Formalisez la demande de pièces pour faire courir le délai d’un mois de l’article 21 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. Si l’écart entre grand livre et banque est significatif, ne passez pas par un vote d’assemblée pour faire examiner les comptes. Le conseil syndical peut, sur une question particulière, demander un avis technique à tout professionnel de la spécialité. Les dépenses nécessitées par l’exécution de sa mission constituent des dépenses courantes d’administration, supportées par le syndicat et réglées par le syndic (art. 27 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967).
Ne faites pas inscrire à l’ordre du jour une résolution d’apurement présentée par le syndic sans avoir obtenu, au préalable, la justification de chaque ligne.
Vous êtes syndic et vous héritez d’un compte d’attente
Traitez le solde à la reprise, pas à la sortie. La reprise de comptabilité en cours d’exercice n’excuse ni l’absence de comparatif ni le maintien d’écritures non justifiées (Cass. 3e civ., 12 déc. 2024, n° 22-20.295). Documentez par écrit, dès l’entrée en fonction, ce que le prédécesseur n’a pas transmis, et portez-le à la connaissance du conseil syndical.
Le risque n’est pas seulement comptable. Le syndic qui se borne à reprendre le solde de son prédécesseur, sans alerter le syndicat ni accomplir de diligences, s’expose à voir sa responsabilité recherchée. Le fondement est son obligation de rendre compte (art. 1993 du code civil).
Ce que la règle ne dit pas
Un compte d’attente inexpliqué n’est ni une preuve de fraude ni une simple négligence de tenue. Il est le point de départ d’une reconstitution, et la valeur du dossier dépend entièrement du soin apporté à cette reconstitution : origine de la somme, écriture, mouvement bancaire, bénéficiaire, cause du paiement.
C’est aussi un contentieux à double détente, où le délai de deux mois pour contester l’assemblée et la prescription de l’action en responsabilité contre le syndic ne suivent pas le même calendrier. Les faits comptent ici autant que le droit, et l’ordre dans lequel les demandes sont formées détermine souvent l’issue.
Valentin Simonnet est avocat au Barreau de Paris. Il intervient en contentieux des affaires et en droit pénal des affaires.
