Vous tenez le procès-verbal, une résolution sent l’irrégularité — mauvaise majorité, question votée alors qu’elle ne figurait pas à l’ordre du jour, travaux lourds adoptés sans les devis —, et le réflexe est immédiat : « il doit bien y avoir un vice ». Il y en a, souvent plusieurs. Encore faut-il savoir lequel tient devant un juge, et lequel ne sert à rien.
Cette page recense l’ensemble des motifs d’annulation d’une assemblée générale de copropriété, classés en deux familles — vices de forme et vices de fond —, avec pour chacun le texte applicable, la jurisprudence de référence et les conditions exactes de mise en œuvre. C’est le catalogue où le copropriétaire comme le confrère viennent chercher le motif qui correspond à leur dossier.
Lisez-le en gardant deux filtres à l’esprit. Un vice de forme n’est pas un bouton d’annulation : beaucoup de juridictions n’en tirent la nullité que si l’irrégularité a faussé le vote — un point sur lequel je reviens longuement, parce qu’il est contestable. Et tout, vice de forme comme vice de fond, se heurte à la forclusion de deux mois : passé ce délai, la décision la plus irrégulière devient inattaquable.
Les motifs sont une chose, la procédure en est une autre — qui peut agir, dans quel délai, contre qui et sous quelle forme. Cette mécanique relève du guide consacré à la contestation d’une décision d’assemblée générale, vers lequel cette page renvoie en fin d’article.
Les vices de forme : les irrégularités de procédure
Les vices de forme touchent au déroulement de l’assemblée, indépendamment du contenu voté.
Retour d’expérience : les vices de forme sont souvent les plus faciles à caractériser techniquement, mais les juges du fond — particulièrement à Paris — n’en tirent pas automatiquement la nullité s’ils estiment que l’irrégularité n’a pas eu d’incidence sur le vote. Mieux vaut doubler les moyens de forme avec des moyens de fond chaque fois que possible.
Délai de convocation inférieur à vingt et un jours
L’article 9 du décret du 17 mars 1967 impose que la convocation parvienne à chaque copropriétaire au moins vingt et un jours avant l’assemblée, sauf urgence. Le délai se compte en jours calendaires : par la combinaison des articles 9 et 64 du décret avec les articles 641 et 642 du code de procédure civile, il doit s’écouler au moins vingt et un jours entre le lendemain de la première présentation de la lettre recommandée et la date de l’assemblée, qui ne peut donc se tenir qu’à compter du vingt-deuxième jour (Cass. 3e civ., 4 déc. 2025, n° 24-17.437 ; TJ Paris, 8e ch. 1re sect., 18 mars 2025, n° 22/09359).
Le non-respect de ce délai emporte la nullité de l’assemblée de plein droit, sans que le copropriétaire ait à justifier d’un grief — et même s’il était présent et a voté ; la charge de la preuve de la régularité de la convocation pèse sur le syndic (CA Versailles, 4e ch., 17 nov. 2014, n° 12/07831). Une convocation présentée un seul jour trop tard suffit à faire tomber l’assemblée (TJ Paris, 8e ch. 1re sect., 18 mars 2025, n° 22/09359).
Une clause du règlement de copropriété qui prévoirait un délai plus court — quinze jours, par exemple — est contraire au délai impératif de vingt et un jours : elle est réputée non écrite, et l’assemblée tenue sur sa base est annulée (TJ Paris, 8e ch. 1re sect., 18 mars 2025, n° 22/09359). Le règlement ne peut allonger ce délai, jamais le réduire. L’urgence, seule à autoriser un délai réduit, doit être réelle et démontrée par le syndic.
Documents annexes manquants ou irréguliers
L’article 11 du décret du 17 mars 1967 impose de joindre à la convocation les documents limitativement énumérés selon les résolutions à voter : projet de budget prévisionnel, comptes, conditions essentielles des contrats soumis à la décision, projet de contrat de syndic, devis des travaux, projet de modification du règlement. Leur absence prive les copropriétaires de l’information nécessaire pour voter en connaissance de cause et vicie la résolution correspondante. La nullité reste toutefois ciblée : l’absence d’un devis n’annule que la résolution de travaux concernée, non l’assemblée entière (Cass. 3e civ., 15 mars 2006, n° 04-19.919).
La jurisprudence applique cette règle résolution par résolution. L’absence du projet de budget prévisionnel, indispensable à la décision d’approbation des charges, entraîne la nullité de la résolution afférente ; de même, la désignation d’un syndic sans contrat type conforme aux prescriptions réglementaires est nulle (CA Grenoble, 2e ch., 5 avr. 2022, n° 19/04941). Depuis la loi ALUR, le contrat de syndic doit être joint dès lors que l’assemblée se prononce sur sa désignation ou son renouvellement.
Une limite, exploitée par les syndics : la demande doit être précise. Le copropriétaire qui conteste en bloc une série de résolutions pour défaut de documents, sans dire lesquels manquaient pour quelle résolution, est débouté (CA Montpellier, 14 juin 2016, n° 14/01927). À l’inverse, ciblez la résolution et la pièce absente : l’absence des conditions essentielles d’un contrat d’assurance modificatif soumis au vote a ainsi entraîné la nullité des résolutions d’approbation des comptes et du compte bancaire correspondants (CA Montpellier, 14 juin 2016, n° 14/01927).
Convocation par une personne sans qualité
La loi réserve en principe la convocation au syndic (art. 7 du décret du 17 mars 1967). Une assemblée convoquée par un syndic dont le mandat a expiré est annulable, mais non nulle de plein droit (Cass. 3e civ., 6 févr. 2002, n° 00-19.132) : chaque assemblée doit être contestée individuellement, l’annulation de l’une n’entraînant pas la nullité en cascade des suivantes. La date qui compte pour apprécier l’expiration est celle de la lettre de convocation, non celle de la tenue de l’assemblée ni de sa réception (Cass. 3e civ., 19 oct. 2017, n° 16-24.646).
Lorsque le syndic est purement et simplement dépourvu de mandat, ce sont toutes les résolutions des assemblées qu’il a convoquées qui tombent (CA Grenoble, 2e ch., 5 avr. 2022, n° 19/04941) ; il en va de même lorsque le syndic convoquant tient sa désignation d’une assemblée elle-même annulée (CA Montpellier, 24 mars 2015, n° 13/06643).
L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 ouvre une cause de nullité moins connue : le syndic doit ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat dans les trois mois de sa désignation, sauf dispense expresse votée pour le syndic professionnel ; à défaut, son mandat est nul de plein droit. Un copropriétaire est alors recevable à faire annuler toute assemblée convoquée par ce syndic, peu important qu’il n’ait pas contesté les précédentes (Cass. 3e civ., 14 sept. 2017, n° 16-17.971).
Symétriquement, la convocation par un copropriétaire est irrégulière hors le cas de carence : un copropriétaire ne peut convoquer une assemblée, aux seules fins de désigner un syndic, que si le syndicat en est réellement dépourvu (art. 8 et 17 du décret). L’assemblée convoquée par des copropriétaires alors qu’un syndic bénévole était en fonction est annulée (TJ Montpellier, pôle civil sect. 1, 7 nov. 2024, n° 20/05141). Sur le point de savoir qui a le pouvoir de convoquer l’assemblée, voir l’analyse dédiée.
Convocation absente ou adressée à une mauvaise adresse
Les articles 9 et 64 du décret du 17 mars 1967 imposent de convoquer tous les copropriétaires, sans exception : on ne peut en écarter un au prétexte que les questions ne le concerneraient pas. Les décisions prises sans qu’un copropriétaire ait été régulièrement convoqué encourent l’annulation. Seul le copropriétaire non convoqué ou mal convoqué peut toutefois s’en prévaloir : celui qui a, lui, été régulièrement convoqué ne peut invoquer le retard subi par un autre (Cass. 3e civ., 14 nov. 2007, n° 06-16.392).
La convocation doit être adressée au domicile exact communiqué au syndic ; l’envoi à une adresse obsolète la rend irrégulière pour le copropriétaire concerné — sauf si celui-ci avait omis de signaler son changement d’adresse, auquel cas aucune contestation n’est recevable. Depuis la loi du 9 avril 2024, la notification électronique est devenue le principe : le copropriétaire qui souhaite conserver la voie postale peut le demander à tout moment, et celui qui ne l’a jamais fait ne peut plus invoquer l’absence d’accord exprès (art. 42-1 de la loi, mis en œuvre par le décret n° 2025-1292 du 22 déc. 2025 réécrivant les art. 64 et suivants du décret). Enfin, chaque époux copropriétaire a droit à une convocation individuelle.
Ordre du jour : question non inscrite, imprécise ou à objets multiples
Les articles 10, 13 et 14 du décret du 17 mars 1967 réservent le vote aux seules questions portées à l’ordre du jour : une résolution adoptée sur un point non prévu — ou mentionné comme ne devant pas donner lieu à vote — est nulle (Cass. 3e civ., 13 nov. 2013, n° 12-12.084). Une question sur le quitus du syndic n’autorise pas à décider de réparations non inscrites, et un ordre du jour visant le seul renouvellement du mandat du syndic ne permet pas de désigner un nouveau syndic (Cass. 3e civ., 12 mai 1981, n° 79-16.909).
L’article 9, al. 1er du décret impose en outre que l’ordre du jour précise chacune des questions soumises à délibération : une question rédigée en termes vagues ou équivoques, qui ne permet pas aux copropriétaires de délibérer en connaissance de cause, est censurée (Cass. 3e civ., 17 déc. 1997, n° 96-13.178 ; Cass. 3e civ., 23 oct. 2002, n° 01-03.286). Chaque projet de résolution ne peut par ailleurs porter que sur un seul objet, à peine de nullité de la résolution « fourre-tout » (Cass. 3e civ., 26 sept. 2007, n° 06-11.191 ; Cass. 3e civ., 11 juill. 2019, n° 18-16.904). Le cas le plus fréquent est le regroupement du quitus au syndic et de l’approbation des comptes en une résolution unique : ces deux décisions, de nature distincte, doivent être votées séparément, et leur fusion est irrégulière (sur la différence entre quitus et approbation des comptes).
L’assemblée dispose d’un pouvoir d’amendement, mais circonscrit : elle peut modifier une résolution inscrite, à condition de ne pas en dénaturer le sens ni d’ajouter une résolution nouvelle au vote. La frontière est étroite, comme le montre la question de l’ajout d’une résolution en cours de séance.
Bureau de séance irrégulier
L’article 15 du décret du 17 mars 1967 impose que le président de séance soit désigné parmi les copropriétaires ; il ne peut être le syndic, son conjoint, son partenaire de PACS, son concubin ou un préposé. La désignation d’un président non propriétaire est une cause de nullité de l’assemblée (CA Grenoble, 2e ch., 5 avr. 2022, n° 19/04941). En revanche, l’allégation selon laquelle le président désigné n’aurait pas été candidat est écartée s’il produit une attestation confirmant qu’il avait sollicité la présidence (CA Montpellier, 14 juin 2016, n° 14/01927).
Le secrétaire est de droit le syndic en fonction. Lorsque l’assemblée désigne un nouveau syndic, son mandat ne prend effet qu’au plus tôt le lendemain : le nouveau syndic ne peut donc pas en être immédiatement secrétaire. La désignation irrégulière des scrutateurs — ou leur absence lorsque le règlement l’impose — peut également vicier l’assemblée.
Mandats irréguliers
L’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 interdit de donner mandat de représentation au syndic, à son conjoint, partenaire de PACS ou concubin, à leurs ascendants et descendants, aux préposés du syndic et à leurs proches. La participation au vote d’un tel mandataire entraîne la nullité de l’assemblée, même si son vote n’aurait pas modifié le sens de la décision (Cass. 3e civ., 11 févr. 1975, n° 73-13.338 ; Cass. 3e civ., 21 sept. 2022, n° 21-20.227), et tout copropriétaire — non le seul représenté — est recevable à soulever l’irrégularité d’un mandat (Cass. 3e civ., 7 déc. 2022, n° 21-23.915).
Le même texte plafonne les délégations : un mandataire ne peut détenir plus de trois pouvoirs, sauf si le total de ses voix et de celles de ses mandants n’excède pas 10 % des voix du syndicat. Le dépassement de ce plafond emporte nullité (Cass. 3e civ., 22 févr. 1989, n° 87-17.497 ; CA Grenoble, 2e ch., 5 avr. 2022, n° 19/04941, pour un mandataire détenant quatre mandats au-delà du seuil ; CA Aix-en-Provence, 27 mai 2007, n° 05/08735), y compris lorsque les pouvoirs sont répartis entre époux copropriétaires dès lors que le total des voix et des délégations excède les limites légales (CA Montpellier, 24 mars 2015, n° 13/06643). Le vote d’un tiers dépourvu de mandat est une irrégularité majeure qui vicie l’ensemble des votes (CA Grenoble, 2e ch., 5 avr. 2022, n° 19/04941).
Le pouvoir en blanc — adressé au syndic sans désignation du mandataire — est autorisé, mais le syndic ne peut le distribuer lui-même : s’il sélectionne les destinataires et influence ainsi la composition de la majorité, la délibération est nulle, quelle qu’ait été l’influence réelle des voix décomptées (Cass. 3e civ., 11 févr. 1975, n° 73-13.338). Le mandat doit enfin être écrit et signé du mandant (Cass. 3e civ., 13 sept. 2018, n° 17-23.292), et ne vaut en principe que pour l’assemblée pour laquelle il a été délivré. Les règles du mandat en copropriété et les voies pour contester un mandat irrégulier sont détaillées séparément.
Feuille de présence inexacte ou non annexée
L’article 14 du décret du 17 mars 1967 impose une feuille de présence indiquant l’identité, le domicile et le nombre de voix de chaque copropriétaire ou mandataire, émargée par eux et certifiée exacte par le président. Pièce essentielle, elle doit être annexée au procès-verbal et conservée avec lui : l’absence de transmission de la feuille de présence avec le procès-verbal est, à elle seule, une cause autonome de nullité (CA Grenoble, 2e ch., 5 avr. 2022, n° 19/04941). Une liste dactylographiée mais signée, jointe au procès-verbal, est en revanche suffisante.
Sur les erreurs de tantièmes, il faut distinguer. L’erreur ponctuelle sur les tantièmes d’un copropriétaire présent n’entraîne la nullité que si elle a eu une incidence sur le sens du vote ou sur le calcul de la majorité (CA Paris, 23e ch., sect. B, 23 mai 2001). Mais l’erreur qui affecte le total des voix porté au procès-verbal — base même du calcul des majorités — est sanctionnée sans condition de grief : l’ensemble des tantièmes devant être pris en compte, un total incomplet vicie l’assemblée même si les décisions n’auraient pas été modifiées (Cass. 3e civ., 20 nov. 1996, n° 94-19.140). En pratique, mieux vaut viser l’erreur de total, qui dispense de la preuve d’un préjudice, que l’erreur ponctuelle, qui l’exige.
Vote par correspondance irrégulier
L’article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965, issu de la loi ELAN du 23 novembre 2018, admet le vote par correspondance : son auteur est considéré comme présent et n’est ni opposant ni défaillant sur les résolutions qu’il a votées dans le sens de la majorité.
L’exception est décisive : celui qui a voté favorablement par correspondance pour une résolution ensuite amendée en séance est assimilé à un défaillant pour cette résolution, et peut donc la contester. Tout manquement aux formalités — délai d’envoi du formulaire, mentions obligatoires, impossibilité d’identifier le votant — reste invocable.
Lieu de réunion hors de la commune
L’article 9 du décret du 17 mars 1967 impose à l’assemblée de se réunir dans la commune où se situe l’immeuble. Réunie ailleurs, elle est nulle sans qu’il soit besoin de justifier d’un grief (CA Paris, pôle 4, ch. 2, 23 mai 2012, n° 11/02275 ; CA Paris, 11 oct. 1996). C’est l’un des rares vices de forme à échapper à l’exigence de grief.
Erreur de computation des voix
L’article 22, II de la loi du 10 juillet 1965 attribue à chaque copropriétaire un nombre de voix égal à sa quote-part dans les parties communes ; lorsqu’un copropriétaire détient plus de la moitié des voix, son nombre de voix est réduit à la somme de celles des autres. Aucune fraction de tantièmes ne peut être exclue du décompte : les voix des lots transitoires ou inachevés doivent être comptées dès lors que le bâtiment est soumis au statut de la copropriété (Cass. 3e civ., 9 févr. 2022, n° 20-22.928).
Une erreur de décompte qui modifie le sens du scrutin est un motif de nullité. Surtout, le défaut d’application de la réduction des voix du copropriétaire majoritaire se sanctionne sans grief : un copropriétaire n’a pas à justifier d’un préjudice pour agir, et il importe peu que l’issue du vote eût été identique (Cass. 3e civ., 7 oct. 2009, n° 08-17.798) ; l’annulation se limite toutefois aux décisions auxquelles le copropriétaire demandeur s’est opposé, sans s’étendre à l’assemblée entière (Cass. 3e civ., 4 févr. 2014, n° 12-27.512). Le syndicat des copropriétaires ne vote pas au titre des parties privatives qu’il aurait acquises.
Procès-verbal irrégulier
L’article 17 du décret du 17 mars 1967 impose un procès-verbal signé du président, du secrétaire et des scrutateurs, mentionnant sous chaque question le résultat du vote, les noms et le nombre de voix des opposants, des abstentionnistes et des défaillants assimilés, ainsi que les réserves formulées ; la feuille de présence y est annexée. L’omission des réserves d’un copropriétaire est une cause de nullité (CA Grenoble, 2e ch., 5 avr. 2022, n° 19/04941) — étant précisé que des réserves adressées par courrier avant l’assemblée n’ont pas à y être reprises, faute d’avoir été formulées en séance.
Les erreurs purement matérielles — numéro de résolution erroné, date inexacte, qualité du syndic en tête — n’entraînent la nullité que si elles ont une incidence sur le sens des décisions (CA Aix-en-Provence, 4e ch., 26 févr. 2015, n° 14/07681 ; CA Grenoble, 2e ch. civ., 6 mai 2008, n° 05/02394 ; CA Bourges, ch. civ., 22 mai 2014, n° 13/00884). En revanche, un procès-verbal falsifié — dont le contenu diffère du document signé par le président — relève de la fraude et ouvre la contestation.
Exclusion d’un copropriétaire du vote
Tout copropriétaire tient de la loi le droit de voter ou de se faire représenter ; l’atteinte à ce droit entraîne la nullité de la décision. Refuser la parole à un copropriétaire, l’empêcher d’accéder à la salle ou l’écarter du vote par tout autre moyen est un vice de forme grave.
Participation irrégulière au vote
Le vote de personnes ne détenant pas de lot dans le bâtiment concerné n’emporte pas automatiquement la nullité des décisions le concernant (CA Paris, 26 févr. 2004). En revanche, la présence sur la feuille de présence de personnes sans qualité pour voter, qui prennent part au scrutin, entraîne la nullité de l’assemblée sans qu’il soit besoin de justifier d’un grief (Cass. 3e civ., 13 juin 2024, n° 22-17.764). Le syndic, même copropriétaire, ne peut quant à lui voter sur les résolutions qui le concernent directement : approbation de sa gestion, renouvellement de son mandat.
Ce qui n’est pas un motif de nullité
Il est tout aussi utile de savoir ce qui ne donnera rien :
- l’absence d’affichage de la date de la prochaine assemblée (art. 9, al. 2 du décret) ne constitue pas une cause d’irrégularité ;
- la notification tardive du procès-verbal n’est assortie d’aucune sanction (Cass. 3e civ., 23 sept. 2009, n° 08-17.720) : le délai de contestation ne courant qu’à compter de la notification (art. 42, al. 2), un envoi tardif ne fait que repousser son point de départ ;
- l’absence d’envoi des pièces justificatives des charges n’est pas un vice : le syndic doit indiquer dans la convocation les lieu, jour et heure de leur consultation, mais aucun texte ne l’oblige à les adresser par voie postale, même contre paiement des frais (Cass. 3e civ., 9 févr. 2022, n° 21-11.197) ;
- l’absence de mise en concurrence du syndic, depuis l’assouplissement législatif, ne constitue plus un motif de nullité — et le défaut de mise en concurrence des marchés et contrats n’est, en pratique, quasiment jamais sanctionné par la nullité de l’assemblée ;
- il n’existe aucune règle de quorum en assemblée de copropriété : l’absence d’un seuil de présence ne vicie rien.
Les vices de fond : les irrégularités du contenu voté
Les vices de fond tiennent au contenu même de la décision adoptée.
Application d’une mauvaise majorité
Les articles 24, 25, 26 et 26-1 de la loi du 10 juillet 1965 fixent, pour chaque catégorie de décision, une majorité déterminée : majorité simple de l’article 24, majorité absolue de l’article 25, double majorité de l’article 26, ou unanimité. Une résolution adoptée à une majorité inférieure à celle requise est nulle, quand bien même elle aurait recueilli une large adhésion (Cass. 3e civ., 4 nov. 2004, n° 03-11.741). Ce qui compte est que le seuil légal ait été effectivement atteint : si la résolution réunit en réalité la majorité requise, la mention d’une majorité erronée au procès-verbal est indifférente (Cass. 3e civ., 5 juill. 2011, n° 10-20.743).
Le mécanisme des passerelles des articles 25-1 et 26-1 permet, à défaut de majorité, un second vote — immédiat ou dans les trois mois — à une majorité inférieure. Le non-respect de ses conditions, seuil minimal de voix ou délai, est lui-même un vice. Pour le détail des règles de majorité en assemblée générale, voir l’article dédié.
Vote des parties communes spéciales par la mauvaise collectivité
Les articles 6-2 et 6-4 de la loi du 10 juillet 1965 réservent les décisions afférentes aux seules parties communes spéciales aux copropriétaires à l’usage et à l’utilité desquels elles sont affectées, propriétaires indivis de ces parties. Une résolution votée par l’ensemble des copropriétaires alors qu’elle ne concernait qu’un bâtiment — ravalement, travaux, peinture d’un escalier propres à ce bâtiment — encourt la nullité ; à l’inverse, lorsque le règlement ne distingue pas, tous les copropriétaires doivent voter.
La Cour de cassation l’a jugé pour la cession : seuls les copropriétaires des parties communes spéciales, qui en ont la propriété indivise, peuvent décider de leur aliénation, et l’assemblée de tous les copropriétaires n’est pas compétente pour s’en saisir (Cass. 3e civ., 1er juin 2022, n° 21-16.232). L’existence même de parties communes spéciales suppose leur mention expresse dans le règlement de copropriété (art. 6-4). Le repérage de ces différentes parties en copropriété conditionne donc la composition du collège votant — et la validité de la résolution.
Violation du règlement de copropriété
Les clauses du règlement de copropriété s’imposent à l’assemblée tant qu’elles n’ont pas été déclarées non écrites : il est de jurisprudence constante que l’assemblée ne peut les méconnaître. Ainsi, l’assemblée qui désigne un syndic professionnel alors que le règlement ne prévoit qu’un syndic bénévole prend une résolution nulle : il lui appartenait d’adapter d’abord le règlement, à la majorité de l’article 24, avant de procéder à cette désignation (CA Grenoble, 2e ch., 5 avr. 2022, n° 19/04941). Toute résolution prise au mépris d’une stipulation du règlement encore en vigueur est, sur ce fondement, annulable.
Atteinte aux droits de jouissance privatifs
L’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 protège le droit de chaque copropriétaire sur ses parties privatives et sur la partie commune à jouissance privative qui lui est attribuée : une décision qui y porte atteinte peut être annulée. Lorsqu’elle constitue une clause réputée non écrite, cette atteinte peut même être invoquée au-delà du délai de deux mois.
Abus de majorité
L’abus de majorité est caractérisé lorsque la décision est contraire à l’intérêt collectif des copropriétaires, ou prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des majoritaires au détriment des minoritaires. Il suppose la démonstration d’un véritable détournement de la règle majoritaire au profit d’intérêts privés.
Retour d’expérience : en pratique, l’abus de majorité est difficile à démontrer. Les tribunaux exigent la preuve que la décision sert un intérêt purement privé au détriment du collectif — le simple désaccord sur l’opportunité d’une décision ne suffit jamais.
Son miroir, l’abus de minorité, existe aussi — minorité qui bloque sans motif légitime une décision conforme à l’intérêt commun — mais sa sanction n’est pas la nullité d’une décision (par hypothèse, aucune n’a été adoptée) : c’est l’autorisation judiciaire qui supplée le vote bloqué. La caractérisation et la stratégie de l’action pour faire annuler une décision d’AG pour abus de majorité sont développées à part.
Fraude et dol
Une décision obtenue par dol — manœuvres ayant déterminé le vote : informations mensongères, dissimulation de pièces, promesses de contreparties (art. 1137 C. civ. par analogie) — peut être contestée. Le dol ouvre la contestation au copropriétaire qui a pourtant voté en faveur de la décision ; à l’inverse, celui qui a voté pour et n’invoque qu’une simple erreur, sans établir de dol, est irrecevable à en demander l’annulation (Cass. 3e civ., 4 juin 2009, n° 08-10.493).
Clause réputée non écrite
L’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 répute non écrite toute clause contraire aux dispositions des articles 6 à 37 et 42 et de leurs décrets d’application. Les décisions qui introduisent dans le règlement une telle clause — atteinte au droit de chacun d’user et de jouir librement de ses parties privatives, répartition des charges non conforme aux articles 10 et 10-1 — se contestent sans condition de délai, par exception à la forclusion bimestrielle : l’action tendant à faire déclarer une clause non écrite est imprescriptible (Cass. 3e civ., 28 janv. 2016, n° 14-26.921 ; CA Aix-en-Provence, 4e B, 7 déc. 2009).
Cette imprescriptibilité est une arme puissante pour le copropriétaire qui découvre l’irrégularité tardivement. Le régime des clauses du règlement réputées non écrites est traité en détail par ailleurs.
Atteinte à la destination de l’immeuble
Les articles 8 et 26 de la loi du 10 juillet 1965 exigent l’unanimité pour modifier la destination de l’immeuble telle que la définit le règlement. À défaut, la résolution peut être annulée ; mais passé le délai de deux mois, l’irrégularité ne peut plus être soulevée, sauf à constituer par ailleurs une clause réputée non écrite (Cass. 3e civ., 8 juin 2017, n° 16-16.566). La clause d’habitation bourgeoise est l’illustration la plus courante de cette destination protégée.
Résolution imprécise ou inintelligible
Une résolution dont le contenu est si vague ou ambigu qu’il est impossible de déterminer ce qui a été effectivement décidé est annulable. Le copropriétaire doit pouvoir comprendre précisément l’objet et la portée de ce pour quoi il vote.
Dépense somptuaire
L’article 30 de la loi du 10 juillet 1965 rend les travaux d’amélioration inopposables au copropriétaire opposant qui a saisi le tribunal dans le délai de deux mois pour faire reconnaître que l’amélioration décidée présente un caractère somptuaire au regard de l’état, des caractéristiques et de la destination de l’immeuble. C’est un motif de fond propre aux seuls travaux d’amélioration.
Approbation irrégulière des comptes
L’approbation des comptes votée à une majorité insuffisante, ou portant sur des comptes manifestement erronés, est annulable. Mais une fois le délai de deux mois écoulé, elle devient définitive et ne peut plus être remise en cause, fût-ce par une demande d’expertise aux fins de vérification des comptes (Cass. 3e civ., 22 nov. 1994, n° 93-13.734). Le régime propre à la comptabilité de la copropriété et à ses nullités appelle un traitement séparé.
La nullité subordonnée à un grief : une jurisprudence contestable
La tendance de certaines juridictions — en particulier la chambre de la copropriété du tribunal judiciaire de Paris — à exiger la démonstration d’un « grief » avant de prononcer la nullité d’une décision affectée d’un vice de forme est critiquable.
Le principe, pourtant, est fixé : la Cour de cassation a écarté la règle « pas de nullité sans grief » en matière d’assemblée de copropriété, jugeant que la violation d’une règle impérative — tel le délai de convocation — emporte l’annulation même sans preuve d’un préjudice (Cass. 3e civ., 8 juill. 1980, n° 79-13.009 ; Cass. 3e civ., 16 juin 1993, n° 91-20.492 ; Cass. 3e civ., 3 janv. 2006, n° 04-20.369). Les juridictions du fond qui subordonnent la nullité d’un vice de forme à la preuve d’un grief s’écartent donc de cette ligne.
Prenons un cas concret. Un syndic convoque l’assemblée avec un délai de dix-huit jours au lieu de vingt et un, sans joindre les devis des travaux soumis au vote. L’assemblée adopte un ravalement à 350 000 euros. Le copropriétaire opposant conteste. Le tribunal le déboute au motif que l’irrégularité n’a pas eu d’incidence sur le vote — alors qu’il est par définition impossible de démontrer ce qu’aurait été le scrutin si les copropriétaires avaient disposé de trois jours de plus et des devis.
L’angle mort est là : exiger la preuve du grief revient à transformer une nullité textuelle en nullité facultative, ce qui prive d’effectivité les garanties procédurales que le législateur a précisément voulues impératives. On comprend la logique de la Cour — éviter l’annulation systématique pour formalisme abusif — mais elle crée une asymétrie : le syndic qui ne respecte pas ses obligations procédurales est protégé, tandis que le copropriétaire qui agit dans les délais est débouté.
L’intérêt du syndic entre ici en conflit avec celui des copropriétaires : le syndic bénéficie de fait d’une tolérance sur des formalités qu’il est précisément rémunéré pour respecter.
Position assumée : tant que la Cour de cassation n’a pas clarifié ce point, il faut systématiquement doubler chaque moyen de forme d’un moyen de fond, et démontrer chiffres à l’appui le préjudice concret subi par le copropriétaire. C’est le seul moyen de neutraliser l’objection. Privilégiez par ailleurs les vices que la jurisprudence sanctionne sans grief — délai de convocation, lieu hors commune, mandat au syndic, total des voix erroné, défaut de réduction des voix du majoritaire —, sur lesquels l’objection tombe d’elle-même.
Fiche — Les nullités à surveiller
| Cause de nullité | Texte applicable | Nature | Délai pour agir | Jurisprudence de référence |
|---|---|---|---|---|
| Délai de convocation insuffisant (< 21 jours) | Art. 9 D. 17 mars 1967 | Vice de forme (sans grief) | 2 mois / 5 ans si notif. irrégulière | TJ Paris, 8e ch. 1re sect., 18 mars 2025, n° 22/09359 |
| Clause du RCP fixant un délai de convocation < 21 jours | Art. 9 D. 17 mars 1967 ; art. 43 L. 10 juill. 1965 | Clause réputée non écrite | Aucun délai | TJ Paris, 8e ch. 1re sect., 18 mars 2025, n° 22/09359 |
| Absence de documents annexes (budget, contrat de syndic) | Art. 11 D. 17 mars 1967 | Vice de forme | 2 mois / 5 ans si notif. irrégulière | CA Grenoble, 2e ch., 5 avr. 2022, n° 19/04941 |
| Convocation par un syndic sans mandat ou au mandat expiré | Art. 7 D. 17 mars 1967 ; art. 25 L. 10 juill. 1965 | Vice de forme | 2 mois / 5 ans si notif. irrégulière | Cass. 3e civ., 19 oct. 2017, n° 16-24.646 |
| Syndic sans compte bancaire séparé (mandat nul de plein droit) | Art. 18 L. 10 juill. 1965 | Vice de forme | 2 mois / 5 ans si notif. irrégulière | Cass. 3e civ., 14 sept. 2017, n° 16-17.971 |
| Convocation par un copropriétaire (copropriété non dépourvue de syndic) | Art. 8, 17 D. 17 mars 1967 | Vice de forme | 2 mois / 5 ans si notif. irrégulière | TJ Montpellier, pôle civil sect. 1, 7 nov. 2024, n° 20/05141 |
| Défaut de convocation d’un copropriétaire | Art. 9, 64 D. 17 mars 1967 | Vice de forme | 2 mois / 5 ans si notif. irrégulière | — |
| Question non inscrite à l’ordre du jour | Art. 10, 13 D. 17 mars 1967 | Vice de forme | 2 mois / 5 ans si notif. irrégulière | Cass. 3e civ., 13 nov. 2013, n° 12-12.084 |
| Ordre du jour imprécis ou résolution à objets multiples | Art. 9, 13 D. 17 mars 1967 | Vice de forme | 2 mois / 5 ans si notif. irrégulière | Cass. 3e civ., 17 déc. 1997, n° 96-13.178 |
| Président de séance non copropriétaire | Art. 15 D. 17 mars 1967 | Vice de forme | 2 mois / 5 ans si notif. irrégulière | CA Grenoble, 2e ch., 5 avr. 2022, n° 19/04941 |
| Mandat donné au syndic ou à ses proches | Art. 22, I L. 10 juill. 1965 | Vice de forme (nullité de plein droit) | 2 mois / 5 ans si notif. irrégulière | Cass. 3e civ., 11 févr. 1975, n° 73-13.338 |
| Cumul irrégulier de mandats (> 3 ou > 10 %) | Art. 22, I L. 10 juill. 1965 | Vice de forme | 2 mois / 5 ans si notif. irrégulière | CA Grenoble, 2e ch., 5 avr. 2022, n° 19/04941 |
| Vote d’un tiers dépourvu de mandat | Art. 22 L. 10 juill. 1965 | Vice de forme | 2 mois / 5 ans si notif. irrégulière | CA Grenoble, 2e ch., 5 avr. 2022, n° 19/04941 |
| Personnes sans qualité votant (feuille de présence) | Art. 22 L. 10 juill. 1965 | Vice de forme (sans grief) | 2 mois / 5 ans si notif. irrégulière | Cass. 3e civ., 13 juin 2024, n° 22-17.764 |
| Feuille de présence non annexée au procès-verbal | Art. 14 D. 17 mars 1967 | Vice de forme | 2 mois / 5 ans si notif. irrégulière | CA Grenoble, 2e ch., 5 avr. 2022, n° 19/04941 |
| Total des voix erroné au procès-verbal | Art. 22 L. 10 juill. 1965 | Vice de forme (sans grief) | 2 mois / 5 ans si notif. irrégulière | Cass. 3e civ., 20 nov. 1996, n° 94-19.140 |
| Défaut de réduction des voix du copropriétaire majoritaire | Art. 22, II L. 10 juill. 1965 | Vice de forme (sans grief) | 2 mois / 5 ans si notif. irrégulière | Cass. 3e civ., 7 oct. 2009, n° 08-17.798 |
| Omission des réserves / mentions obligatoires au PV | Art. 17 D. 17 mars 1967 | Vice de forme | 2 mois / 5 ans si notif. irrégulière | CA Grenoble, 2e ch., 5 avr. 2022, n° 19/04941 |
| Lieu de réunion hors commune | Art. 9 D. 17 mars 1967 | Vice de forme (sans grief) | 2 mois / 5 ans si notif. irrégulière | CA Paris, pôle 4, ch. 2, 23 mai 2012, n° 11/02275 |
| Vote par correspondance irrégulier | Art. 17-1 A L. 10 juill. 1965 | Vice de forme | 2 mois / 5 ans si notif. irrégulière | — |
| Mauvaise majorité | Art. 24, 25, 26 L. 10 juill. 1965 | Vice de fond | 2 mois / 5 ans si notif. irrégulière | Cass. 3e civ., 4 nov. 2004, n° 03-11.741 |
| Parties communes spéciales votées par l’ensemble des copropriétaires | Art. 6-2, 6-4 L. 10 juill. 1965 | Vice de fond (compétence) | 2 mois / 5 ans si notif. irrégulière | Cass. 3e civ., 1er juin 2022, n° 21-16.232 |
| Violation du règlement de copropriété | Clauses du RCP en vigueur | Vice de fond | 2 mois / 5 ans si notif. irrégulière | CA Grenoble, 2e ch., 5 avr. 2022, n° 19/04941 |
| Atteinte aux droits de jouissance privatifs | Art. 9 L. 10 juill. 1965 | Vice de fond | 2 mois (sauf clause réputée non écrite : imprescriptible) | Cass. 3e civ., 8 juin 2017, n° 16-16.566 |
| Abus de majorité | Principes généraux | Vice de fond | 2 mois / 5 ans si notif. irrégulière | — |
| Fraude / dol | Art. 1137 C. civ. | Vice de fond (ouvert à tout copropriétaire) | 2 mois / 5 ans si notif. irrégulière | Cass. 3e civ., 4 juin 2009, n° 08-10.493 |
| Clause réputée non écrite | Art. 43 L. 10 juill. 1965 | Imprescriptible | Aucun délai | Cass. 3e civ., 28 janv. 2016, n° 14-26.921 |
| Atteinte à la destination de l’immeuble | Art. 8, 26 L. 10 juill. 1965 | Vice de fond | 2 mois / 5 ans si notif. irrégulière | Cass. 3e civ., 8 juin 2017, n° 16-16.566 |
| Dépense somptuaire | Art. 30 L. 10 juill. 1965 | Vice de fond | 2 mois | — |
Questions fréquentes
Pour quel motif peut-on faire annuler une assemblée générale de copropriété ?
Pour un vice de forme — délai de convocation, documents annexes manquants, syndic sans mandat régulier ou sans compte séparé, lieu hors commune, bureau de séance ou mandats irréguliers, question hors ordre du jour, feuille de présence ou procès-verbal viciés, erreur de computation des voix — ou pour un vice de fond — mauvaise majorité, vote des parties communes spéciales par la mauvaise collectivité, violation du règlement, abus de majorité, atteinte aux droits de jouissance, fraude, clause réputée non écrite, atteinte à la destination, dépense somptuaire.
Un vice de forme suffit-il à annuler l’assemblée ?
Pas toujours. La plupart des juridictions n’annulent un vice de forme que si l’irrégularité a eu une incidence sur le vote — ce qui est souvent impossible à démontrer. Plusieurs vices échappent toutefois à cette exigence de grief.
Quels vices entraînent la nullité sans avoir à prouver de préjudice ?
Le délai de convocation inférieur à vingt et un jours, la réunion hors de la commune de l’immeuble, le mandat donné au syndic, le total des voix erroné au procès-verbal et le défaut de réduction des voix du copropriétaire majoritaire. Pour les autres vices de forme, les juges du fond exigent généralement la preuve d’une incidence sur le scrutin.
Peut-on encore invoquer un vice après le délai de deux mois ?
Non, sauf exception. Passé deux mois, la décision devient définitive, quelle que soit la gravité du vice. Seule la clause réputée non écrite, imprescriptible, échappe à cette forclusion et peut être contestée sans condition de délai.
Faut-il un quorum pour qu’une assemblée générale de copropriété soit valable ?
Non. La copropriété ne connaît aucune règle de quorum : l’assemblée délibère valablement quel que soit le nombre de copropriétaires présents ou représentés. Une décision ne peut donc pas être annulée au motif que trop peu de copropriétaires étaient présents — seul compte le respect de la majorité applicable à chaque résolution.
Un copropriétaire convoqué dans les délais peut-il invoquer le retard de convocation d’un autre ?
Non. Seul le copropriétaire non convoqué ou convoqué tardivement peut se prévaloir de l’irrégularité de la convocation ; celui qui a reçu la sienne dans les vingt et un jours ne peut s’en servir pour faire annuler l’assemblée (Cass. 3e civ., 14 nov. 2007, n° 06-16.392).
L’absence des devis ou des documents annexes annule-t-elle toute l’assemblée ?
Non. L’absence d’un document exigé pour une résolution — un devis de travaux, par exemple — n’annule que la résolution concernée ; les autres décisions de l’assemblée restent valables (Cass. 3e civ., 15 mars 2006, n° 04-19.919).
Du motif au recours
Repérer le vice n’est que la première moitié du travail. Encore faut-il être recevable — opposant ou défaillant sur la bonne résolution — et délivrer l’assignation avant l’expiration du délai de deux mois, faute de quoi le motif le plus solide ne vaut plus rien. Cette mécanique procédurale est traitée en détail ici :
AG de copropriété : comment contester une décision ?
Reste que la force d’un motif dépend toujours des faits : un délai de convocation raccourci n’a pas le même poids selon les travaux votés et le préjudice réellement subi. C’est dans cette articulation du droit et des faits de votre dossier que se joue l’issue — et que l’avocat intervient.
Valentin Simonnet est avocat au Barreau de Paris. Il intervient en contentieux des affaires et en droit pénal des affaires.
