Imaginez une résolution votée en assemblée générale qui oblige chaque copropriétaire à jouer une heure de guitare le vendredi matin, de 8 heures à 9 heures. Ou à laisser son appartement ouvert au conseil syndical, tous les vendredis, pour une visite. C’est absurde, c’est kafkaïen, et pourtant : si vous ne contestez pas cette résolution dans les deux mois, elle devient définitive. Opposable. Exécutoire.
La loi du 10 juillet 1965 enferme la contestation des décisions d’assemblée générale dans un délai de deux mois. Passé ce délai, la résolution — même grossièrement illégale — est purgée de ses vices. Pendant longtemps, les juges ont laissé une porte de sortie pour les décisions les plus monstrueuses : la théorie de la décision « inexistante ». Cette porte est aujourd’hui fermée. Et c’est précisément ce qui rend la situation, sur certaines résolutions, parfaitement intolérable.
Cet article explique comment une décision manifestement illicite peut devenir intouchable, ce que la Cour de cassation a verrouillé, et ce qui vous protège réellement aujourd’hui — c’est-à-dire presque rien.
Le délai de deux mois est une déchéance, pas une prescription ordinaire
L’article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 impose aux copropriétaires opposants ou défaillants d’introduire leur action en contestation dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal, à peine de déchéance. Ce n’est pas une prescription que l’on interrompt ou suspend à loisir : c’est un couperet.
Deux précisions changent tout en pratique. D’abord, le délai ne frappe que l’opposant ou le défaillant — celui qui a voté contre, ou qui était absent. Celui qui a voté pour ne conteste rien. Ensuite, le délai ne court qu’à compter d’une notification régulière du procès-verbal. Tant que cette notification n’a pas eu lieu, ou si elle est irrégulière, le couperet ne tombe pas.
Deux mois, sur le papier, paraît raisonnable. En réalité, c’est dérisoire. On peut être parti en vacances l’été entier, hospitalisé, en déplacement professionnel prolongé, en télétravail à l’étranger, en plein déménagement. Le temps de réaliser ce qui a été voté, de consulter, de réunir les pièces, le délai a filé. La déchéance, elle, ne connaît ni la maladie ni l’absence.
La fin de la décision « inexistante » : ce que la Cour de cassation a verrouillé
Pendant des décennies, une partie de la jurisprudence considérait qu’une résolution adoptée à la suite d’une irrégularité d’une gravité extrême n’était pas une véritable décision au sens de l’article 42. L’idée était simple : ce qui n’existe pas juridiquement ne peut pas se consolider par l’écoulement d’un délai. L’action restait donc ouverte hors du délai de deux mois, dans le délai de droit commun.
La Cour de cassation a méthodiquement démonté cette construction.
De la grave irrégularité à la simple annulabilité
Le tournant se situe en 2003-2005, et non en 2013 comme on le lit parfois. La troisième chambre civile abandonne l’idée qu’une irrégularité grave empêcherait d’être en présence d’une décision : même fondée sur une absence de convocation ou sur une convocation irrégulière, l’action doit être introduite dans les deux mois de la notification (Cass. 3e civ., 13 nov. 2003 ; Cass. 3e civ., 7 avr. 2004 ; Cass. 3e civ., 12 oct. 2005, n° 04-14.602). La gravité du vice ne sauve plus rien : elle ouvre une simple annulabilité, soumise au délai.
La Cour ferme aussi l’échappatoire de la découverte tardive. Le fait d’apprendre l’irrégularité après l’expiration du délai ne rouvre rien : la forclusion demeure applicable même si le vice est découvert postérieurement (Cass. 3e civ., 19 déc. 2007, n° 06-21.410). L’argument « je ne pouvais pas savoir » est sans portée.
L’enterrement de l’inexistence
En 2013, la Cour donne le coup de grâce en posant une définition positive de l’existence d’une décision : une décision d’assemblée générale existe dès qu’une question est soumise à l’ensemble des copropriétaires et est sanctionnée par un vote. Les irrégularités tenant à une absence de convocation ou à une convocation par un syndic dont le mandat a expiré ne rendent pas les décisions inexistantes, mais seulement annulables (Cass. 3e civ., 13 nov. 2013, n° 12-12.084).
Le raisonnement est implacable et la conséquence brutale : une question posée, un vote, et la décision existe. Donc elle est annulable. Donc elle est enfermée dans les deux mois. La catégorie de l’inexistence n’est pas formellement morte, mais elle est vidée de presque tout contenu pratique.
« C’est quand même une décision » : le catalogue qui ne laisse rien passer
Depuis ce verrouillage, l’exigence est générale : elle vise toutes les irrégularités, quelle que soit leur gravité. Le copropriétaire ne peut plus se contenter de soutenir que les conditions d’adoption sont si irrégulières qu’aucune décision n’a réellement été prise. La jurisprudence range dans la catégorie des décisions ordinaires, soumises aux deux mois, des hypothèses pourtant lourdes.
| Vice invoqué | Inexistante ? | Régime |
|---|---|---|
| Absence de convocation d’un copropriétaire | Non | Annulable, 2 mois |
| Convocation hors délai réglementaire de 21 jours | Non | Annulable, 2 mois |
| Convocation par un syndic sans pouvoir ou au mandat expiré | Non | Annulable, 2 mois |
| Question non inscrite à l’ordre du jour | Non | Annulable, 2 mois |
| Vote unique désignant président et scrutateurs | Non | Annulable, 2 mois |
| Excès de pouvoir / atteinte à la jouissance privative | Non (jurisprudence du fond) | Annulable, 2 mois |
Quelques illustrations méritent d’être citées. Une résolution votée sur une question non inscrite à l’ordre du jour reste une décision opposable si elle n’est pas contestée dans les deux mois (Cass. 3e civ., 14 janv. 1998, n° 95-19.548). La désignation par un vote unique du président et des scrutateurs est elle-même une décision soumise au délai (Cass. 3e civ., 7 sept. 2011, n° 10-22.728).
Et surtout, le point le plus lourd : la jurisprudence du fond rabat dans cette catégorie l’excès de pouvoir et même l’atteinte aux droits de jouissance privatifs. La cour d’appel de Paris l’a jugé frontalement : l’article 42 ne distingue pas selon que l’action tend à la nullité ou à l’inexistence, et le même délai de forclusion s’applique même lorsque la résolution porte atteinte à l’exercice des droits de jouissance privatifs des copropriétaires (CA Paris, pôle 4, ch. 2, 6 févr. 2013, n° 10/23899). Une décision qui excède les pouvoirs de l’assemblée — par exemple en empiétant sur la jouissance exclusive d’un lot — reste, dans cette logique, une décision annulable enfermée dans les deux mois (voir aussi CA Paris, pôle 4, ch. 2, 28 mars 2012, n° 09/28408).
Une heure de guitare le vendredi matin : l’absurde devient obligatoire
Reprenons l’exemple. L’assemblée vote une résolution imposant une heure de guitare hebdomadaire, ou la visite des appartements par le conseil syndical. C’est une atteinte frontale à la propriété privée, à la jouissance exclusive du lot, à l’inviolabilité du domicile. Et pourtant, si l’on déroule la jurisprudence sans broncher : une question soumise au vote, un vote, donc une décision. Annulable, et rien d’autre. Deux mois, puis le silence.
Le copropriétaire qui était en cure, en déplacement, ou simplement absent l’été, se réveille en septembre lié par une résolution qui le force à ouvrir sa porte ou à jouer d’un instrument. La Cour de cassation a supprimé la seule échappatoire qui existait — l’inexistence — au nom de la sécurité juridique de la copropriété. Le résultat, c’est qu’elle a aussi fermé la porte aux résolutions les plus délirantes. En refusant de distinguer entre le banal et l’absurde, elle laisse passer l’absurde avec le banal.
Cette possibilité de passer en force est inacceptable. Une déchéance de deux mois qui purge définitivement une atteinte aussi grave à la jouissance d’un bien et au domicile n’est pas tenable. La position de la Cour de cassation a vocation à changer. En supprimant l’inexistence sans préserver une catégorie de décisions que l’assemblée n’a aucun pouvoir de prendre, elle a créé un trou — et ce trou laisse passer l’inacceptable.
On comprend la logique de la Cour, et il faut la dire honnêtement : une copropriété prend des dizaines de décisions par an, engage des travaux, contracte des prêts, paie des entreprises. L’article 42 lui-même suspend d’ailleurs l’exécution des travaux votés pendant ce délai de deux mois, et un syndicat informé d’une irrégularité peut la couvrir en reconvoquant une assemblée. Si chaque résolution restait attaquable cinq ou dix ans, plus aucun syndic ne financerait un ravalement, plus aucune banque ne prêterait sereinement. La stabilité a un prix. Mais ce prix devient indéfendable dès lors que la résolution sort du champ de la gestion courante pour empiéter sur la liberté individuelle et le droit de propriété.
Ce qui vous protège vraiment aujourd’hui — et c’est dérisoire
Face à la résolution illicite, que reste-t-il concrètement au copropriétaire ? Trois choses, et il faut être lucide sur leur fragilité.
Le seul vrai rempart : un syndic qui notifie mal
Le délai de deux mois ne court qu’à compter d’une notification régulière du procès-verbal. Cette notification doit reproduire le texte de l’article 42, alinéa 2 ; à défaut, elle est irrégulière, le délai ne commence pas à courir, et l’action reste ouverte dans le délai de l’article 42, alinéa 1er (Cass. 3e civ., 28 janv. 2015, n° 13-23.552). De même, l’absence pure et simple de convocation et de notification fait basculer l’action sur ce fondement (Cass. 3e civ., 18 juin 2003, n° 01-12.180). Ce délai de droit commun, autrefois de dix ans, est aujourd’hui de cinq ans.
N’imaginez surtout pas que ne pas retirer la lettre recommandée vous protège. La Cour de cassation a fermé cette échappatoire : le délai court à compter du lendemain de la première présentation de la lettre au domicile, que le destinataire la retire ou non (Cass. 3e civ., 16 avr. 2026, n° 24-18.842 ; Cass. 3e civ., 29 juin 2023, n° 21-21.708 ; Cass. 3e civ., 20 juin 2007, n° 06-13.641). Laisser dormir un avis de passage ne gèle rien. La seule irrégularité qui vous sauve est celle du syndic : une notification qui omet de reproduire l’article 42, alinéa 2, ou une notification qui n’a jamais eu lieu.
Mesurez l’ironie : la seule protection de fond du copropriétaire ne tient pas à la justice, mais à l’espoir que le syndic ait mal rédigé sa lettre recommandée. La légalité de votre situation est suspendue à un vice de forme de l’adversaire. Ce n’est pas un rempart, c’est une loterie procédurale. Le calcul exact du point de départ et de l’arrivée du délai, lorsqu’il court, mérite à lui seul une vérification rigoureuse.
Comment calculer le délai de 2 mois pour contester l’AG de copropriété ?
L’erreur à ne pas commettre : confondre la clause du règlement et la résolution d’AG
C’est le piège dans lequel beaucoup tombent. On entend dire qu’une clause illicite est réputée non écrite sans condition de délai, sur le fondement de l’article 43 de la loi. C’est exact — mais cela ne vise que les clauses du règlement de copropriété, pas les résolutions votées en assemblée générale.
La distinction est décisive. Si l’obligation illicite figure dans le règlement, elle est attaquable à tout moment par la voie du réputé non écrit. Si elle résulte d’une simple résolution d’assemblée qui ne modifie pas le règlement, l’article 43 est sans secours : on retombe dans la décision annulable, forclose à deux mois. La vraie ligne de partage n’est pas la gravité du vice, c’est le support : clause réglementaire d’un côté, résolution autonome de l’autre. Et c’est précisément la résolution autonome, attentatoire mais hors règlement, qui n’a aucune porte de sortie.
L’angle d’attaque qui reste : l’excès de pouvoir et le contrôle de proportionnalité
Reste une voie de fond, fragile mais sérieuse. L’assemblée générale est souveraine pour administrer l’immeuble et les parties communes ; elle n’a aucun titre pour régir la personne des copropriétaires, leur imposer une obligation de faire étrangère à la copropriété, ou empiéter sur leur liberté individuelle. Une résolution de ce type ne souffre pas d’une simple irrégularité : elle est prise hors du champ de compétence de l’organe. On ne régularise pas par le silence ce que l’assemblée ne pouvait pas décider du tout.
La jurisprudence du fond tend aujourd’hui à rabattre cet excès de pouvoir dans l’annulable soumis aux deux mois. Sur le terrain conventionnel, il faut être à jour et lucide : la Cour de cassation a déjà jugé, à deux reprises, que le délai de deux mois de l’article 42 est conforme à l’article 6, § 1, de la Convention européenne des droits de l’homme. Elle relève que le copropriétaire conserve un délai suffisant pour agir une fois la lettre retirée, que les textes sont clairs et leurs conséquences prévisibles, et que la restriction poursuit un but légitime de sécurité juridique dans la gestion des immeubles — d’où un rapport raisonnable de proportionnalité (Cass. 3e civ., 29 juin 2023, n° 21-21.708 ; Cass. 3e civ., 16 avr. 2026, n° 24-18.842). La voie de l’accès au juge est donc fermée : inutile de plaider que deux mois, c’est trop court pour saisir un tribunal.
Mais la Cour a répondu à une autre question que celle qui nous occupe. Elle a contrôlé la proportionnalité entre la brièveté du délai et le droit de contester une décision — pas entre la forclusion et le contenu d’une résolution qui violerait elle-même un droit fondamental. Le jour où un copropriétaire soutiendra non pas que le délai entrave son accès au juge, mais qu’une déchéance de deux mois ne peut pas valider définitivement une résolution qui porte une atteinte continue à son domicile (article 8 de la Convention) ou à son bien (article 1er du Premier Protocole), le débat sera neuf. La sécurité juridique de la copropriété justifie qu’on purge vite un vice de procédure ; elle justifie beaucoup moins qu’on rende intangible, par le seul écoulement du temps, une obligation que l’assemblée n’avait pas le pouvoir d’imposer. C’est là, et non sur l’article 6, que la position actuelle devra tôt ou tard s’expliquer.
En attendant ce mouvement, la recommandation est sans nuance, et elle commence bien avant le contentieux. Lisez chaque procès-verbal qui vous est notifié avec la plus grande attention, résolution par résolution : c’est le seul moment où le délai joue encore en votre faveur. Au moindre doute sur une décision qui vous touche, engagez sans attendre, à titre conservatoire, une action en contestation de la résolution dans les deux mois, par l’intermédiaire de votre avocat habituel — quitte à vous désister ensuite si l’examen approfondi lève le doute. Le coût d’une assignation conservatoire est dérisoire au regard d’une obligation illicite devenue définitive. Ne pariez jamais sur l’inexistence ni sur l’excès de pouvoir pour vous dispenser d’agir : l’inexistence est un terrain perdu d’avance, et le délai, lui, ne pardonne pas.
Votre situation n’est pas une ligne de jurisprudence
Ce que la règle générale ne dit pas, c’est comment elle s’applique à votre résolution, à votre notification, à votre calendrier précis. La régularité de la notification, la nature exacte de la décision, la frontière entre gestion courante et atteinte à vos droits : tout se joue sur les faits, et les faits comptent autant que le droit. C’est précisément là qu’intervient l’avocat, et c’est souvent dans les premiers jours après le procès-verbal que la partie se gagne ou se perd.
Valentin Simonnet est avocat au Barreau de Paris. Il intervient en contentieux des affaires et en droit pénal des affaires.
