Vous détenez 15 % des tantièmes. En face, un copropriétaire — ou un bloc familial — contrôle 55 % des voix. À chaque assemblée générale, c’est le même scénario : le ravalement est repoussé, le syndic lié au majoritaire est reconduit sans débat, et vos demandes de travaux sont balayées d’un vote. Vous payez vos charges, mais vous ne décidez de rien. Le préjudice est concret : un immeuble qui se dégrade, une valeur patrimoniale qui s’érode, et un sentiment d’impuissance face à une majorité qui gère la copropriété comme sa propriété privée. L’enjeu est souvent chiffré en dizaines de milliers d’euros — le coût d’un ravalement bloqué pendant cinq ans, ou la décote d’un appartement dans un immeuble mal entretenu. Pour donner un ordre de grandeur : la Cour de cassation a récemment confirmé la condamnation d’un copropriétaire opposant à verser 119 875 euros de dommages-intérêts pour avoir abusivement bloqué une autorisation de travaux privatifs (Cass. 3e civ., 5 septembre 2024, n° 22-20.221). L’abus de majorité n’est pas une notion théorique — c’est un risque financier réel, pour les deux camps.
Le droit de la copropriété repose sur le principe majoritaire. Mais ce principe n’est pas un blanc-seing. La jurisprudence sanctionne le détournement de la règle de majorité lorsqu’une décision — ou un refus de décision — sert l’intérêt exclusif du copropriétaire majoritaire au détriment de l’intérêt collectif. C’est la théorie de l’abus de majorité, création purement prétorienne, transposée du droit des sociétés (il n’y a, comme le relève le JurisClasseur, aucune différence de nature entre une assemblée générale d’actionnaires et une assemblée de copropriétaires — sur l’abus de majorité en droit des sociétés, voir notre article Abus de majorité : comment se défendre ?). L’ordonnance du 30 octobre 2019 n’a d’ailleurs pas jugé utile de la consacrer dans le texte — ce qui laisse au praticien un espace stratégique appréciable.
Cet article expose les conditions de l’abus de majorité, les cas dans lesquels il est retenu ou écarté, la stratégie contentieuse à déployer pour obtenir l’annulation d’une résolution, et les pièges procéduraux à éviter.
La définition jurisprudentielle de l’abus de majorité
L’abus de majorité n’est défini par aucun texte. C’est une construction purement prétorienne, stabilisée par la Cour de cassation autour d’une formule aujourd’hui classique :
« Une décision d’assemblée générale ne peut être annulée pour abus de majorité que s’il est établi qu’elle est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou qu’elle a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires. »
Cette formulation est constante depuis l’arrêt de principe (Cass. 3e civ., 17 décembre 2014, n° 13-25.134), et régulièrement reprise (Cass. 3e civ., 22 juin 2022, n° 21-17.071 ; Cass. 3e civ., 16 novembre 2023, n° 22-18.908). Elle est appliquée par les cours d’appel (CA Paris, Pôle 4, ch. 2, 7 février 2018, n° 15/09570 ; CA Grenoble, 6 novembre 2012, n° 11/00483 ; CA Grenoble, 13 novembre 2012, n° 09/05032) et par les tribunaux judiciaires (TJ Marseille, 16 janvier 2024, n° 21/11397 ; TJ Paris, 3 juin 2025, n° 22/05078 ; TJ Lyon, 11 décembre 2025, n° 22/05828).
Les deux conditions
Le standard jurisprudentiel articule deux conditions, dont la combinaison varie selon les décisions.
L’élément objectif : la contrariété à l’intérêt collectif. La décision contestée doit être contraire à l’intérêt collectif du syndicat des copropriétaires. Cela englobe le refus de travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble, l’acceptation de charges anormales pesant sur certains copropriétaires sans justification technique, la conclusion de contrats désavantageux pour la copropriété, ou encore la rupture d’égalité entre copropriétaires. La Cour de cassation précise que l’intérêt collectif s’apprécie concrètement, « au regard du respect de l’harmonie de l’immeuble » lorsque la résolution porte sur l’aspect extérieur des parties communes (Cass. 3e civ., 22 juin 2022, n° 21-17.071).
L’élément subjectif : la recherche d’un intérêt personnel ou l’intention de nuire. La décision doit avoir été prise « dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires ». La formulation est restrictive : le « seul but ». En pratique, la démonstration passe par un faisceau d’indices — liens entre le majoritaire et le syndic, historique des votes, avantage concret retiré par le majoritaire, absence de toute justification objective.
Le tribunal judiciaire de Marseille a livré une définition particulièrement étoffée, qui recense les différentes figures d’abus : la décision résultant de manœuvres destinées à obtenir par surprise un vote contraire aux intérêts collectifs (CA Aix-en-Provence, 23 janvier 2009 ; CA Paris, 3 mars 2010, n° 07/18220), celle qui lèse un copropriétaire sans être conforme à l’intérêt commun, celle prise dans l’intérêt exclusif du groupe majoritaire en rompant l’équilibre entre copropriétaires, ou encore celle adoptée avec l’intention de nuire (TJ Marseille, 16 janvier 2024, n° 21/11397).
La cour d’appel d’Orléans ajoute que l’abus de majorité se définit comme « une décision contraire à la défense légitime de l’intérêt collectif de la copropriété » (CA Orléans, 23 janvier 2012, n° 10/03575).
La question non tranchée de l’intention de nuire
Il existe une tension réelle dans la jurisprudence sur le rôle exact de l’intention de nuire.
La cour d’appel de Paris affirme qu’il y a abus de majorité « lorsque l’assemblée générale use de ses droits sans profit pour elle-même, dans l’intention de nuire ou dans un but autre que l’intérêt commun des copropriétaires » (CA Paris, Pôle 4, 2e ch., 16 décembre 2015, n° 13/19621). La même cour a jugé qu’une résolution votée sans intention de nuire n’était pas abusive (CA Paris, 7 février 2018, n° 15/09570). Mais la Cour de cassation a admis que l’abus « n’est pas subordonné à l’existence d’une intention de nuire » et peut être constitué « lorsqu’une résolution a été prise dans l’intérêt exclusif d’un copropriétaire majoritaire et contrairement à l’intérêt commun » (Cass. 3e civ., 24 février 1993, n° 90-21.144).
Par ailleurs, le tribunal judiciaire de Paris souligne que l’abus suppose une décision « votée, sans motif valable, dans un but autre que la préservation de l’intérêt collectif de l’ensemble des copropriétaires, ou encore qui rompt l’égalité des copropriétaires ou a été prise avec une intention de leur nuire ou de leur porter préjudice » (TJ Paris, 3 juin 2025, n° 22/05078).
En pratique, cette tension se résout de la manière suivante : l’intention de nuire est un indice fort qui facilite la qualification, mais elle n’est pas une condition sine qua non. L’absence de motifs sérieux d’une décision de refus est même considérée, en elle-même, comme la démonstration d’un abus de majorité (CA Paris, 20 janvier 1988 ; CA Paris, 1er février 1994 ; CA Reims, 14 juin 1994 ; CA Paris, 8 janvier 2014, n° 12/00764). Une décision d’assemblée générale « dépourvue de toute motivation » constitue de ce seul fait un abus (CA Paris, 18 février 1999).
Mon conseil : dans les conclusions, articulez toujours les deux registres — démontrez la contrariété objective à l’intérêt collectif et rassemblez les indices d’un mobile personnel. Si vous n’avez que l’un des deux, l’issue est incertaine. Et n’oubliez pas de verser aux débats des éléments factuels concrets : le juge ne s’aventurera dans la qualification d’abus que si votre dossier lui donne des prises solides.
Ce qui distingue l’abus de majorité du simple désaccord
C’est le point qui fait perdre le plus de dossiers. Le copropriétaire mécontent confond une décision désavantageuse avec une décision abusive. La jurisprudence rappelle avec constance que le juge ne contrôle pas l’opportunité des décisions d’assemblée.
La Cour de cassation pose le principe : dans les conflits pour abus de majorité, les tribunaux n’ont pas à se prononcer sur l’opportunité des décisions incriminées (Cass. 3e civ., 3 juin 2009 ; Cass. 3e civ., 8 mars 1995). La cour d’appel de Paris le reprend : « il n’appartient pas aux juges du fond de juger de l’opportunité des décisions prises souverainement par l’assemblée générale sous réserve d’un éventuel abus de majorité » (CA Paris, 7 février 2018, n° 15/09570). Le tribunal judiciaire de Paris confirme : le juge ne peut être saisi d’une contestation « pour le seul motif qu’une décision serait inéquitable ou inopportune » (TJ Paris, 3 juin 2025, n° 22/05078).
L’abus de majorité « ne peut se déduire du seul fait que la décision adoptée soit favorable aux intérêts des deux seuls copropriétaires qui ont voté en sa faveur » (Cass. 3e civ., 24 février 1993), ni du « laconisme du procès-verbal dont la loi n’impose pas la motivation » (CA Paris, 18 juin 1997). Le seul fait que les copropriétaires soient systématiquement en désaccord avec les majoritaires ne suffit pas à démontrer l’abus (CA Orléans, 23 janvier 2012, n° 10/03575). De même, un climat de conflit entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndic bénévole ne peut en soi être constitutif d’un tel abus (CA Paris, 8 septembre 2010, n° 09/09311).
Concrètement, ne constituent pas un abus de majorité :
- Le choix d’un prestataire plutôt qu’un autre, y compris le refus de retenir l’entreprise la moins-disante (CA Paris, 8 décembre 2010)
- Le vote d’un budget en hausse raisonnable
- Le refus de travaux d’embellissement qui ne sont pas nécessaires à la conservation de l’immeuble
- Le refus de ratifier des travaux exécutés sans autorisation préalable (CA Paris, 26 avril 2000 ; CA Rennes, 6 juin 2002 ; CA Rennes, 6 septembre 2011)
- La construction d’un local à poubelles à un emplacement qui déplaît à un copropriétaire, dès lors que le syndicat défère à une injonction administrative et ne démontre pas d’intention de nuire (CA Paris, 22 septembre 2005)
- L’installation de plots antistationnement (Cass. 3e civ., 17 décembre 2013)
- L’autorisation de travaux de restructuration d’un centre commercial pour faciliter la circulation (CA Lyon, 10 février 1999)
Le praticien doit construire un dossier qui démontre un détournement du vote, pas un choix contestable. C’est toute la difficulté — et c’est là que la qualité du dossier probatoire fait la différence.
Les cas dans lesquels l’abus de majorité est retenu
Les décisions caractérisant un abus de majorité restent minoritaires dans le contentieux. Mais elles dessinent un inventaire cohérent des situations dans lesquelles les juges sanctionnent le détournement du pouvoir majoritaire.
Le refus de travaux nécessaires sur les parties communes
C’est l’hypothèse la plus ancienne et la plus fréquemment sanctionnée. Le syndicat a, en application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, l’obligation d’assurer l’entretien et la réparation des parties communes. Un refus sans motif valable est abusif.
Le tribunal judiciaire de Marseille a annulé une résolution dans laquelle l’assemblée avait conditionné la réalisation de travaux sur des scellements de gonds — parties communes reconnues dégradées — au remplacement préalable, par le copropriétaire concerné, de ses volets privatifs. Le tribunal relève que rien n’établit que la vétusté des volets soit la cause des désordres. En subordonnant la prise en charge de travaux communs à des travaux privatifs injustifiés, la majorité a voté « dans un intérêt autre que l’intérêt collectif au détriment de la minorité afin de la sanctionner de façon injustifiée » (TJ Marseille, 16 janvier 2024, n° 21/11397).
La jurisprudence plus ancienne confirme cette ligne de manière dense. Ont été annulées les décisions refusant, sans aucun motif valable, l’exécution de travaux de réfection d’une partie de l’immeuble (Cass. 3e civ., 11 janvier 1984), les travaux d’achèvement d’une toiture-terrasse (CA Grenoble, 13 novembre 2012, n° 09/05032), ou les crédits nécessaires à l’usage normal des parties communes et à la sécurité des copropriétaires (Cass. 3e civ., 29 octobre 1969). Même solution lorsque l’assemblée refuse de prendre en charge le coût de réfection d’un plafond privatif endommagé du fait des parties communes (CA Paris, 5 avril 1991) ou met à la charge exclusive d’un copropriétaire des dépenses afférentes à des travaux sur parties communes (CA Paris, 28 septembre 1988 ; CA Paris, 25 octobre 2007).
Le refus d’autorisation de travaux privatifs (art. 25, b)
Lorsqu’un copropriétaire souhaite réaliser à ses frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, il doit obtenir l’autorisation de l’assemblée à la majorité de l’article 25 (art. 25, b). Le refus de cette autorisation, s’il n’est fondé sur aucun motif légitime, constitue un abus de majorité. Pour un panorama complet du régime des travaux en copropriété, voir notre article Les travaux en copropriété : autorisation, exécution, remise en état et régularisation.
La jurisprudence est particulièrement fournie sur ce point. Sont abusifs les refus d’autoriser la transformation d’un grenier en habitation conforme à la destination de l’immeuble (CA Paris, 17 octobre 1989 ; CA Reims, 17 mai 1993), un raccordement d’eau sur des conduites communes alors que d’autres commerçants ont obtenu le même branchement (CA Paris, 30 novembre 1990 ; CA Paris, 27 avril 1990 ; CA Paris, 28 mars 1997), le raccordement d’une installation sanitaire au réseau d’assainissement (CA Paris, 20 novembre 1992), ou l’installation d’un climatiseur conforme au règlement de copropriété (Cass. 3e civ., 16 juin 2009).
Un point pratique essentiel : le refus d’autorisation de l’article 25, b ouvre au copropriétaire un recours spécial devant le tribunal (art. 30, al. 4 de la loi de 1965). Le juge peut alors se substituer à l’assemblée pour accorder l’autorisation, sans même avoir à prononcer préalablement la nullité de la résolution négative. C’est un levier stratégique majeur, souvent plus efficace que l’action en annulation pour abus de majorité, parce qu’il évite de devoir démontrer l’élément subjectif de l’abus — le juge se contente de vérifier si le refus est justifié. Si votre client est dans cette hypothèse, pensez-y avant de vous lancer dans un contentieux d’abus de majorité : l’article 30, alinéa 4, est parfois le chemin le plus court.
Et surtout, les enjeux financiers sont considérables : dans un arrêt du 5 septembre 2024, la Cour de cassation a confirmé la condamnation d’un copropriétaire opposant à verser 119 875 euros de dommages-intérêts pour avoir abusivement bloqué une autorisation de travaux de surélévation (Cass. 3e civ., 5 septembre 2024, n° 22-20.221). Le demandeur avait démontré que l’opposition l’avait privé de la possibilité de construire un local d’habitation et de percevoir les revenus locatifs correspondants. L’arrêt réaffirme que l’opposition d’un copropriétaire à des travaux privatifs qui ne portent pas atteinte à la destination de l’immeuble, à son esthétique, ni aux droits des autres copropriétaires est abusive — et engage la responsabilité personnelle de l’opposant.
Le fait pour une assemblée de différer sa décision sur une demande d’autorisation peut d’ailleurs constituer un refus déguisé, lui-même dépourvu de justification et donc abusif (Cass. 3e civ., 19 juillet 1995).
La rupture d’égalité entre copropriétaires
La discrimination injustifiée entre copropriétaires constitue une figure autonome d’abus, rattachée à l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965. Pour bien comprendre les distinctions entre parties privatives, parties communes et parties communes à jouissance privative, qui conditionnent l’analyse de la rupture d’égalité, voir notre article dédié.
La Cour de cassation a annulé la décision autorisant certains copropriétaires à occuper des emplacements de stationnement dans une cour commune sans contrepartie pour les autres (Cass. 3e civ., 11 mai 2006, n° 05-10.924). Même solution pour l’attribution de cartes de parking aux seuls copropriétaires disposant d’une voiture « connue » (CA Paris, 23 mars 1994), pour la répartition entre tous les copropriétaires d’une indemnité correspondant à des préjudices personnels (Cass. 3e civ., 12 janvier 2011), ou pour la prise en charge par la copropriété de frais de restauration exposés par un nombre limité de copropriétaires dans leur propre intérêt (CA Paris, 26 mai 1995).
Sont également abusives les résolutions refusant à un copropriétaire d’entreprendre des travaux identiques à ceux précédemment accordés à d’autres (CA Versailles, 12 octobre 2009), ou refusant de lui permettre d’exploiter un commerce autorisé à d’autres dans le même immeuble (Cass. 3e civ., 15 décembre 1993). Le refus d’autoriser un copropriétaire commerçant à entreposer ses containers de déchets dans le local affecté à cet effet porte atteinte à l’égalité de traitement (Cass. 3e civ., 11 mars 2009, n° 08-10.566).
La cour d’appel de Poitiers a posé un critère utile : la rupture d’égalité ne peut être cause de nullité que « s’il est établi que de manière injustifiée, donc arbitraire, il a été réservé à un copropriétaire un sort différent que celui réservé à d’autres copropriétaires placés dans une situation identique » (CA Poitiers, 13 avril 2011). L’inverse est vrai aussi : la circonstance qu’une autorisation ait déjà été donnée à un copropriétaire n’engage pas le syndicat si les circonstances ne sont pas identiques (CA Paris, 19 décembre 1994).
La captation de la gestion par un groupe majoritaire
La cour d’appel de Toulouse a sanctionné un cas d’abus structurel particulièrement édifiant. Un copropriétaire disposant de la majorité absolue s’était fait élire syndic bénévole au moment précis où le syndic professionnel envisageait des poursuites contre lui pour charges impayées. Malgré les rapports d’un administrateur judiciaire faisant état de nombreuses irrégularités, l’assemblée avait systématiquement donné quitus à ce syndic bénévole et refusé de donner quitus à l’ancien syndic professionnel.
La cour retient que « les décisions successives des différentes assemblées générales illustrent bien la volonté de la majorité des copropriétaires de gérer la copropriété au regard de leurs seuls intérêts personnels ». Elle confirme l’annulation des décisions et l’allocation de dommages-intérêts au profit des minoritaires (CA Toulouse, 5 janvier 1999, n° 1997-02333).
Plus largement, le renouvellement du mandat du syndic peut constituer un abus lorsqu’est établie l’inaptitude de ce syndic à établir les comptes (CA Paris, 4 octobre 1996). Et la décision de se désister d’une action en justice contre des copropriétaires ayant entrepris des travaux irréguliers peut être annulée si la preuve est rapportée de leur intérêt personnel à voter l’abandon de la procédure (Cass. 3e civ., 19 novembre 1997). De même, la décision refusant d’entamer des poursuites contre celui qui a exécuté une construction illicite constitue « un abus de majorité flagrant caractérisé par la méconnaissance de la mission du syndicat telle qu’elle est définie par la loi » (CA Aix-en-Provence, 16 novembre 1993).
Les aliénations de parties communes à prix dérisoire
L’assemblée peut aliéner une partie commune à la double majorité de l’article 26. Mais lorsque la cession intervient à des conditions manifestement contraires à l’intérêt commun, elle est abusive.
Ont été annulées la vente d’une chambre à un copropriétaire à des conditions financières dérisoires (CA Paris, 4 mars 1998), des cessions privilégiant l’intérêt des acquéreurs au détriment de la collectivité et ne comportant pas de prix déterminé dans la convocation (CA Paris, 28 juin 2001), ou encore la surélévation de parties communes au profit d’un copropriétaire sans contrepartie (CA Paris, 9 octobre 1997). La cour d’appel d’Aix-en-Provence a annulé l’octroi d’un droit de jouissance privative sur une partie commune au profit exclusif d’un seul copropriétaire (CA Aix-en-Provence, 23 janvier 2009 ; CA Aix-en-Provence, 23 avril 2010).
Les travaux somptuaires destinés à asphyxier un minoritaire
La cour d’appel d’Orléans, bien que rejetant le grief dans l’espèce jugée, a expressément reconnu que des travaux somptuaires votés « dans le seul but d’asphyxier financièrement un copropriétaire minoritaire » constitueraient un abus. En l’occurrence, les travaux (réfection d’allée, éclairage, portail automatique, vidéosurveillance) n’étaient ni somptuaires ni disproportionnés, de sorte que l’abus n’a pas été retenu (CA Orléans, 23 janvier 2012, n° 10/03575).
L’arrêt vaut par le cadre qu’il pose en creux : des travaux manifestement inutiles ou luxueux, sans lien avec la destination de l’immeuble, imposant une charge disproportionnée à un minoritaire, pourraient être annulés.
Les décisions contradictoires portant atteinte aux droits acquis
L’assemblée a le pouvoir d’adopter une décision contraire à une résolution antérieure. Mais elle ne peut le faire si cela lèse des droits acquis par un copropriétaire, sauf justification par l’intérêt collectif.
La cour d’appel de Lyon a annulé la résolution retirant à une copropriétaire l’autorisation de stationner dans son jardin privatif, alors que cette autorisation avait été votée à l’unanimité et ne pouvait être retirée sans porter atteinte à un droit acquis (CA Lyon, 28 juin 2016, n° 15/00276). Sur le régime juridique des parties communes à jouissance privative, voir notre article dédié. Rapporter une précédente décision dans l’intention de nuire constitue également un abus (CA Paris, 29 septembre 2010).
Les cas dans lesquels l’abus de majorité est écarté
La majorité des décisions rejettent le grief d’abus. Les connaître est essentiel pour éviter d’engager une action vouée à l’échec.
Le respect du règlement de copropriété et de la destination de l’immeuble
Le tribunal judiciaire de Lyon a jugé que le refus d’autoriser la division d’un lot en trois sous-lots ne constituait pas un abus, dès lors que le règlement contenait une clause interdisant la division pour préserver le caractère résidentiel de l’immeuble. « Le respect du règlement de copropriété est partie intégrante de l’intérêt collectif » (TJ Lyon, 11 décembre 2025, n° 22/05828).
La leçon est claire : quand la décision contestée applique une stipulation licite du règlement, l’abus est quasiment impossible à caractériser. Il n’y a pas non plus d’abus à refuser la pose d’enseignes au profit d’un commerce non autorisé par le règlement (CA Paris, 5 mars 1996), ni à refuser des serrures spéciales pour des motifs religieux (CA Paris, 20 février 2003), ni à refuser de céder une partie commune à un copropriétaire qui en a pris possession sans autorisation (CA Paris, 21 mars 1986).
En revanche, une copropriété ne peut pas refuser de ratifier l’annexion d’une partie commune si l’opération est conforme à la destination de l’immeuble et aux possibilités ouvertes par le règlement. Le refus n’est pas abusif lorsque l’appropriation est illicite (CA Versailles, 20 septembre 1995), mais il l’est lorsque le refus est dicté par l’hostilité et non par l’intérêt collectif.
L’existence de solutions alternatives
La Cour de cassation a validé le refus d’autoriser la création d’une issue de secours sur une partie commune spéciale, en relevant que des solutions alternatives existaient et que le demandeur ne démontrait pas que l’issue projetée était « une exigence de sécurité indispensable » (Cass. 3e civ., 16 novembre 2023, n° 22-18.908). De même, le refus d’installer un système d’ouverture automatique d’une porte cochère n’est pas abusif lorsque les travaux porteraient atteinte à un secteur sauvegardé (CA Paris, 11 décembre 2003).
Le défaut d’information suffisante
Le tribunal judiciaire de Paris a écarté l’abus au motif que l’information fournie sur un projet de scission était lacunaire : pas de nouveau tableau de tantièmes, pas de justification du prix pour la surélévation. Le tribunal en déduit que le refus ne peut être qualifié d’abusif : on ne peut pas reprocher à des copropriétaires de rejeter un projet dont ils ne mesurent pas les conséquences (TJ Paris, 3 juin 2025, n° 22/05078).
Un raisonnement à double tranchant. Pour le copropriétaire qui souhaite faire voter un projet, il impose de fournir une information complète avant l’AG. Pour celui qui conteste un refus, il fragilise l’action si le dossier était mal ficelé au départ. La Cour de cassation a d’ailleurs censuré une cour d’appel qui avait retenu l’abus sans vérifier si la décision était contraire à l’intérêt collectif, se contentant de constater que le refus n’était pas interdit par le règlement (Cass. 3e civ., 9 juin 2016, n° 15-17.529).
Les majorités obtenues par vente fictive de lots
Un point de vigilance mérite d’être signalé, à la frontière entre l’abus et la fraude. Lorsqu’un copropriétaire détient plus de la moitié des tantièmes, l’article 22, alinéa 2, réduit ses voix à la somme des voix des autres copropriétaires. Pour contourner cette règle, certains cèdent des lots à des parents ou amis « de complaisance » dont le vote leur est acquis. Si les circonstances révèlent le caractère fictif de ces ventes, les tribunaux annulent les décisions prises à la faveur de cette majorité frauduleuse. Ce n’est plus à proprement parler un abus de majorité, mais une fraude à la loi qui emporte les mêmes conséquences.
La stratégie contentieuse : comment attaquer une décision abusive
Le délai de deux mois : le piège mortel de l’article 42
L’action en annulation doit être introduite dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal (art. 42, al. 2, loi du 10 juillet 1965).
Le piège : le délai court à compter de la notification du PV, pas de la tenue de l’AG. Si la notification est irrégulière — envoi par lettre simple au lieu de lettre recommandée, contenu incomplet, délai d’envoi non respecté —, le délai n’a pas commencé à courir. C’est une fenêtre de tir que beaucoup de praticiens méconnaissent. J’ai vu des dossiers sauvés par une notification irrégulière du PV qui permettait de contester des résolutions adoptées six mois, voire un an plus tôt. Sur le calcul précis du délai, voir notre article Comment calculer le délai de 2 mois pour contester l’AG de copropriété. Sur les irrégularités de notification, voir La notification du PV d’AG : sous quel délai ?.
Le premier réflexe, quand un client vous consulte après l’AG, est de vérifier la régularité formelle de la notification : date d’envoi, mode d’envoi (recommandé avec AR), contenu du pli (le PV intégral doit être joint), et identité du destinataire. Si la notification est défaillante, vous avez du temps. Si elle est régulière, le délai est impératif et aucune excuse ne le suspend.
Qui peut agir ? L’action est ouverte à tout copropriétaire « opposant ou défaillant » (art. 42, al. 2). Le copropriétaire absent à l’AG (défaillant) peut donc contester, tout comme celui qui a voté contre (opposant). En revanche, celui qui a voté pour ou s’est abstenu ne peut pas contester la résolution, sauf à invoquer un vice de forme affectant l’AG elle-même. Pour un panorama complet des causes de nullité, voir notre article Comment contester une décision d’AG de copropriété.
Annulation de la résolution ou de l’AG entière ? Le juge peut annuler une résolution isolée pour abus de majorité. Mais si les irrégularités sont généralisées — ou si l’abus est structurel et affecte l’ensemble des résolutions —, le copropriétaire peut demander l’annulation de l’AG dans sa globalité. Cette dernière demande n’est recevable que si le demandeur a été opposant ou défaillant sur toutes les résolutions sans exception.
Contre qui agir
L’action en annulation est dirigée contre le syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic (art. 42, loi 1965). Le tribunal judiciaire de Paris le rappelle : même lorsque le grief vise le comportement d’un copropriétaire supposé majoritaire, l’assignation doit être délivrée au syndicat (TJ Paris, 3 juin 2025, n° 22/05078).
Mais — et c’est un point stratégique majeur — rien n’interdit de cumuler l’action en annulation contre le syndicat et une action en responsabilité civile contre le copropriétaire majoritaire sur le fondement de l’article 1240 du Code civil. Ce cumul est non seulement licite, il est recommandé : l’annulation rétablit le statu quo, mais les dommages-intérêts réparent le préjudice subi pendant la période de blocage. La cour d’appel de Toulouse a expressément alloué des dommages-intérêts aux minoritaires en sus de l’annulation (CA Toulouse, 5 janvier 1999, n° 1997-02333).
Un point souvent négligé : les copropriétaires personnellement concernés par la résolution annulée n’ont pu être effectivement représentés par le syndicat pour la défense de leurs droits. Ils sont d’ailleurs recevables à former tierce opposition. Pensez à les mettre en cause directement si vous voulez que le jugement leur soit opposable — et si vous voulez maximiser la pression.
Mon conseil : assignez le syndicat en annulation et le copropriétaire majoritaire en responsabilité. Le seul fait de le mettre en cause personnellement modifie radicalement l’équilibre de la négociation.
La charge de la preuve : construire le dossier
La preuve de l’abus incombe au demandeur (Cass. 3e civ., 10 juillet 1996 ; Cass. 3e civ., 17 décembre 2014, n° 13-25.134 ; Cass. 3e civ., 16 novembre 2023, n° 22-18.908). Le demandeur doit fournir la preuve « sinon d’un préjudice strictement personnel, du moins d’un préjudice injustement infligé à une minorité, d’une rupture de l’égalité de traitement entre les membres de la copropriété ».
Un point important : la Cour de cassation a jugé qu’une cour d’appel peut se fonder sur des éléments postérieurs à la décision contestée pour apprécier l’existence d’un abus de majorité au moment de celle-ci (Cass. 3e civ., 27 avril 2017, n° 16-13.886). Concrètement, un rapport d’expert établi après l’AG peut être versé aux débats pour démontrer que le refus de travaux était contraire à l’intérêt collectif dès le moment du vote.
Le dossier probatoire doit inclure :
- Les PV d’assemblées générales antérieures, montrant le pattern de vote du majoritaire
- Les devis ou rapports techniques démontrant le caractère nécessaire des travaux refusés, ou le caractère inutile des travaux votés
- L’organigramme des liens entre le copropriétaire majoritaire et le syndic
- Les correspondances révélant l’intention de nuire ou le mépris de l’intérêt collectif
- Le cas échéant, les rapports de l’administrateur judiciaire ou du mandataire ad hoc
- Les éléments de comparaison montrant une rupture d’égalité (autorisation accordée à d’autres pour des travaux identiques, avantage financier consenti à certains sans contrepartie)
Ne sous-estimez pas la puissance d’un historique de votes sur plusieurs années. L’arrêt de Toulouse montre que c’est souvent le caractère répété et convergent des décisions abusives qui emporte la conviction du juge.
Le recours de l’article 30, alinéa 4 : l’alternative sous-utilisée
Lorsque l’abus porte spécifiquement sur le refus d’autoriser un copropriétaire à réaliser des travaux affectant les parties communes (art. 25, b), l’article 30, alinéa 4, offre un recours spécial : le tribunal peut se substituer à l’assemblée et accorder directement l’autorisation.
Ce recours présente un avantage considérable : le juge n’a pas à caractériser un abus de majorité au sens strict. Il vérifie si le refus est justifié au regard de la destination de l’immeuble et de la conformité des travaux au règlement. La charge probatoire est plus légère, et le résultat est immédiatement opérationnel — le copropriétaire obtient l’autorisation et peut commencer les travaux.
C’est un des chemins contentieux les plus efficaces en matière de copropriété, et pourtant l’un des moins empruntés. Quand un client vous consulte pour un refus d’autorisation de travaux, vérifiez toujours si l’article 30, alinéa 4, ne serait pas plus adapté qu’une action en abus de majorité.
L’arme nucléaire : l’administrateur provisoire
Quand l’abus est systémique — le majoritaire contrôle le syndic, bloque toute évolution, et le fonctionnement normal de la copropriété est compromis —, la désignation d’un administrateur provisoire peut être demandée sur le fondement de l’article 29-1.
Les conditions sont strictes : il faut démontrer que l’équilibre financier du syndicat est gravement compromis ou que le syndicat est dans l’impossibilité de pourvoir à la conservation de l’immeuble (conditions alternatives). Le président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond ou sur requête, désigne alors un administrateur provisoire qui se voit confier tous les pouvoirs du syndic — dont le mandat cesse de plein droit — et tout ou partie des pouvoirs de l’assemblée générale (à l’exception de ceux des a et b de l’article 26).
La saisine est réservée aux copropriétaires représentant au moins 15 % des voix, au syndic, au maire, au préfet ou au procureur de la République. La durée minimale de la mission est de douze mois.
C’est une procédure lourde, coûteuse, et qui dessaisit l’ensemble des organes de la copropriété. Mais dans les situations de blocage total, c’est parfois la seule issue effective.
Le cas particulier de la copropriété à deux copropriétaires
Depuis l’ordonnance du 30 octobre 2019, les copropriétés composées de seulement deux copropriétaires sont soumises à un régime dérogatoire (art. 41-13 à 41-23 de la loi du 10 juillet 1965). La réduction de voix prévue par l’article 22, alinéa 2, ne s’applique pas : le copropriétaire majoritaire peut donc imposer sa volonté pour toutes les décisions relevant de la majorité simple (art. 24), et même pour celles relevant de l’article 25 s’il détient au moins les deux tiers des tantièmes. Le copropriétaire minoritaire ne peut que contester judiciairement.
Cette configuration est un terreau particulièrement favorable aux abus de majorité — et la Cour de cassation l’a reconnu. Elle a admis qu’une décision pouvait être annulée pour abus de majorité (ou de minorité) même dans une copropriété ne comportant que deux copropriétaires (Cass. 3e civ., 22 octobre 2020, n° 18-25.921). Dans cette affaire, le copropriétaire majoritaire s’opposait à des travaux destinés à rendre indépendants les lots du minoritaire, alors que la situation actuelle — non conforme au règlement de copropriété — profitait exclusivement au majoritaire. L’abus a été retenu.
Si vous êtes minoritaire dans une copropriété à deux, la marge de manœuvre est étroite mais les recours existent. L’action en abus de majorité est le principal levier, complété le cas échéant par la demande d’autorisation judiciaire de travaux (art. 30, al. 4).
Que faire avant et pendant l’AG pour se protéger
L’abus de majorité se prépare avant l’AG, pas après. Un copropriétaire minoritaire organisé a beaucoup plus de chances de faire constater l’abus qu’un copropriétaire qui découvre le problème en recevant le PV. Pour un guide complet de préparation, voir notre article Comment préparer l’AG de copropriété pour éviter les pièges.
Avant l’AG :
- Demander l’inscription de contre-résolutions à l’ordre du jour (tout copropriétaire peut demander au syndic d’inscrire une question, et le syndic ne peut pas refuser — art. 10 du décret du 17 mars 1967)
- Vérifier la régularité de la convocation (respect du délai de 21 jours, contenu, annexes)
- Constituer un dossier technique (devis, rapports, courriers) pour soutenir les résolutions que vous défendez
- Mobiliser d’autres copropriétaires minoritaires pour constituer un bloc de voix
- Examiner les mandats : vérifier que le copropriétaire majoritaire ne concentre pas des pouvoirs au-delà des limites légales (3 mandats maximum, ou 10 % des voix depuis le décret du 2 juillet 2020)
Pendant l’AG :
- Voter contre chaque résolution que vous entendez contester (le statut d’« opposant » est indispensable pour agir ensuite)
- Demander que vos observations soient consignées au PV — le syndic ne peut pas s’y opposer
- Contester en séance les mandats irréguliers (tout copropriétaire est recevable : Cass. 3e civ., 7 décembre 2022, n° 21-23.915)
- Ne pas quitter l’AG avant la fin : un départ anticipé vous fait basculer en statut d’abstentionniste pour les résolutions restantes
Après l’AG :
- Vérifier immédiatement la notification du PV : le délai de deux mois court dès la première présentation de la LRAR
- Consulter un avocat avant l’expiration du délai — pas après
La responsabilité du syndic complice de l’abus
Dans les situations d’abus de majorité systémique, le syndic n’est pas toujours un acteur neutre. Lorsqu’il est économiquement dépendant du copropriétaire majoritaire — ou lorsqu’il est lui-même le copropriétaire majoritaire agissant comme syndic bénévole —, les garanties procédurales de l’AG sont vidées de leur substance.
La responsabilité civile du syndic peut être engagée lorsqu’il contribue à l’abus, par exemple en refusant d’inscrire une question à l’ordre du jour, en organisant la distribution des pouvoirs au profit du majoritaire, ou en ne convoquant pas d’AG alors que des travaux urgents sont nécessaires. Le syndic est le mandataire du syndicat, pas du copropriétaire majoritaire : sa responsabilité est celle d’un mandataire professionnel (ou bénévole), appréciée au regard de ses obligations légales.
Ce que la jurisprudence fait mal
Il faut être honnête : le standard jurisprudentiel de l’abus de majorité pose un problème structurel pour les copropriétaires minoritaires.
La condition de « contrariété à l’intérêt collectif » est un standard vague qui laisse aux juges du fond un pouvoir souverain d’appréciation considérable. En pratique, cela signifie que des juges peuvent rejeter des actions légitimes en se réfugiant derrière l’idée que « l’assemblée est souveraine ».
Prenons un cas concret : un copropriétaire majoritaire détient le rez-de-chaussée commercial et bloque pendant cinq ans les travaux de mise en conformité sécurité incendie. L’arrêt de la Cour de cassation du 16 novembre 2023 (n° 22-18.908) montre que même dans un contexte de sécurité, le juge peut estimer que « des solutions alternatives existaient » et écarter l’abus. On comprend la logique de la Cour — ne pas substituer le juge à l’assemblée, ne pas transformer chaque désaccord en contentieux. Mais cette retenue a un coût : elle laisse des minoritaires sans recours effectif pendant des années, face à un majoritaire qui n’a aucune incitation à changer de comportement.
Le JurisClasseur relève que « la reconnaissance d’un abus de droit ou de majorité nécessite une recherche souvent malaisée des intentions réelles des copropriétaires majoritaires lors de leur vote ». C’est un euphémisme. En pratique, sauf flagrance (le cas toulousain du syndic bénévole qui ne paie pas ses charges), la preuve de l’élément subjectif est diabolique.
Mon opinion : la jurisprudence devrait inverser la charge de la preuve — ou au moins l’alléger significativement — lorsque le refus porte sur des travaux de conservation de l’immeuble ou de mise en conformité réglementaire. Un refus systématique de travaux nécessaires devrait créer une présomption d’abus, à charge pour le majoritaire de justifier d’un motif légitime. Ce n’est pas la direction prise par la Cour de cassation, mais c’est celle que je défends devant les juridictions du fond.
Il y a aussi un angle mort sur le conflit d’intérêts structurel : lorsque le copropriétaire majoritaire est aussi le syndic bénévole — ou que le syndic professionnel est dans une relation de dépendance économique avec le majoritaire —, les garanties procédurales de l’AG sont vidées de leur substance. L’article 22 réduit les voix du copropriétaire qui détient plus de la moitié des tantièmes, mais cette réduction se calcule par rapport à l’intégralité des copropriétaires, pas aux seuls présents et représentés. Dans les copropriétés à fort taux d’absentéisme, cette réduction est insuffisante.
L’abus de minorité : le miroir inversé
L’abus de minorité est le symétrique de l’abus de majorité : un ou plusieurs copropriétaires minoritaires bloquent l’adoption d’une résolution nécessitant une majorité renforcée, alors que l’intérêt de la copropriété commanderait son adoption. La doctrine estime qu’à l’instar d’une majorité, une minorité peut, par une opposition systématique et injustifiée, se rendre coupable d’un véritable abus de droit.
En pratique, l’abus de minorité est beaucoup plus rare, pour une raison mécanique : la plupart des décisions courantes sont votées à la majorité simple (art. 24), où un minoritaire ne peut rien bloquer. L’abus ne se pose que pour les décisions relevant des articles 25 ou 26.
Les conditions spécifiques
Les conditions sont symétriques : le rejet doit être contraire à l’intérêt collectif et motivé par la seule volonté du minoritaire de favoriser ses intérêts personnels ou de nuire. Mais la preuve est encore plus difficile à rapporter.
La Cour de cassation a jugé que l’abus de minorité n’est pas démontré lorsqu’un copropriétaire a pris une position contraire à ses propres intérêts, de sorte qu’il n’est pas établi que son comportement procède d’une intention de nuire (Cass. 3e civ., 19 septembre 2019, n° 18-18.800). Dans cette affaire, une copropriétaire s’opposait aux travaux imposés par un arrêté de péril qu’elle avait elle-même sollicité — un comportement irrationnel certes, mais pas nécessairement malveillant.
Le refus de céder un couloir partie commune ne constitue pas un abus de minorité lorsque la diminution de la surface de circulation n’apparaît pas conforme à l’intérêt collectif (CA Paris, 8 avril 1998).
Les sanctions et leurs limites
Ici, il n’est pas question de nullité des décisions (par hypothèse, la résolution n’a pas été adoptée — il n’y a rien à annuler). L’abus de minorité engage la responsabilité civile de ses auteurs vis-à-vis du syndicat : ils peuvent être condamnés au paiement de dommages-intérêts, par exemple pour avoir refusé d’autoriser des travaux nécessaires dont l’exécution a été rendue ensuite plus onéreuse par le retard (TGI Paris, 1er mars 1974 ; CA Paris, 8 avril 1998).
Point crucial : la Cour de cassation a expressément jugé qu’un abus de minorité ne permet pas au juge de valider une décision prise en violation des règles de majorité (Cass. 3e civ., 21 décembre 2017, n° 15-25.627). Autrement dit, le juge ne peut pas se substituer à l’assemblée pour adopter la résolution rejetée. Il ne peut qu’allouer des dommages-intérêts. C’est une limite majeure qui réduit considérablement la portée pratique de l’action — et qui distingue nettement le régime de la copropriété de celui des sociétés, où le juge peut parfois désigner un mandataire.
La passerelle de l’article 25-1 : le vrai levier
Le levier stratégique que beaucoup de praticiens oublient face à un minoritaire bloqueur est la passerelle de l’article 25-1. Pour une explication complète du mécanisme des majorités en AG de copropriété, voir notre article dédié. Depuis l’ordonnance du 30 octobre 2019, lorsqu’une résolution relevant de la majorité de l’article 25 n’a pas été adoptée mais a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, l’assemblée doit procéder immédiatement à un second vote à la majorité simple de l’article 24. Ce second vote n’est plus facultatif — c’est une obligation légale.
Pour les résolutions relevant de l’article 26, la passerelle de l’article 26-1 permet de passer à la majorité de l’article 25. Attention en revanche : on ne peut pas enchaîner les passerelles « façon Tarzan » — un second vote au titre de l’article 26-1 qui n’atteint pas la majorité de l’article 25 ne peut pas déclencher un troisième vote à la majorité de l’article 24. La loi « Habitat dégradé » du 9 avril 2024 a cependant rétabli la « seconde passerelle » pour les seuls travaux d’économie d’énergie (art. 25, f) : si le projet n’a pas recueilli un tiers des voix, une nouvelle AG convoquée dans les trois mois peut statuer à la majorité de l’article 24.
Tableau récapitulatif — Les points clés de l’abus de majorité
| Point clé | Fondement | Charge de la preuve | Délai pour agir | Sanction |
|---|---|---|---|---|
| Contrariété à l’intérêt collectif | Jurisprudentiel (Cass. 3e civ.) | Demandeur | 2 mois à compter de la notification du PV (art. 42 al. 2) | Annulation de la résolution |
| Intérêt exclusif du majoritaire | Jurisprudentiel | Demandeur | 2 mois | Annulation + D&I (art. 1240 C. civ.) |
| Notification irrégulière du PV | Art. 42 al. 2, loi 1965 | Demandeur (irrégularité de la notification) | Délai non déclenché | Report du point de départ du délai |
| Responsabilité civile du majoritaire | Art. 1240 C. civ. | Demandeur | 5 ans (art. 2224 C. civ.) | Dommages-intérêts |
| Recours art. 30 al. 4 (travaux) | Art. 30 al. 4, loi 1965 | Demandeur (refus injustifié) | 2 mois (art. 42) | Autorisation judiciaire de travaux |
| Administrateur provisoire | Art. 29-1, loi 1965 | Copropriétaires (15 % des voix minimum) | Pas de délai spécifique | Dessaisissement du syndic, pouvoirs transférés |
| Copropriété à deux (abus) | Art. 41-13 à 41-23, loi 1965 | Demandeur | 2 mois (art. 42) | Annulation + D&I |
L’abus de majorité est un outil puissant, mais exigeant en preuve et enfermé dans un délai très court. L’erreur la plus fréquente est d’agir trop tard — deux mois passent vite après une AG — ou de mal articuler l’annulation de la résolution et la responsabilité personnelle du copropriétaire majoritaire. Si vous sortez d’une assemblée générale avec le sentiment que la majorité a détourné le vote à son profit, faites vérifier la notification du PV et consultez un avocat avant l’expiration du délai. C’est souvent dans les premières semaines que se joue l’issue du dossier.
Valentin Simonnet est avocat au Barreau de Paris. Il intervient en contentieux des affaires et en droit pénal des affaires.
