Depuis juillet 2026, des propriétaires parisiens qui louaient leur appartement à Blueground France ne reçoivent plus leur loyer. L’appartement, lui, n’est pas libéré. Blueground y a installé des occupants, que le propriétaire n’a jamais rencontrés, et qui continuent de payer leur loyer à Blueground. Le propriétaire ne sait pas qui vit chez lui.
Blueground laisse sur le carreau des propriétaires bailleurs parisiens : sur Trustpilot, ils sont déjà plusieurs dizaines à en témoigner depuis l’été 2026.
Blueground ne le conteste pas. Dans ses réponses publiques aux avis de propriétaires publiés sur Trustpilot, la société confirme cesser son activité à Paris et évoque elle-même des « paiements en souffrance ». Selon ces avis, les restitutions qu’elle propose s’échelonnent jusqu’au 21 décembre 2026.
Dans la plupart des cas, rien n’a encore été engagé : ni commandement, ni saisie, ni assignation. Blueground annonce une date, ne paie plus, et le propriétaire attend. C’est précisément ce qu’il ne faut pas faire.
Blueground France est identifiée, immatriculée à Paris, signataire du bail : c’est elle qu’il faut viser en premier. Tant que l’appartement ne vous est pas rendu libre de toute occupation, elle vous doit une indemnité d’occupation. Et parce que votre bail est écrit, ses comptes peuvent être saisis dès maintenant, sans attendre le juge.
Blueground ne paie plus le loyer : que pouvez-vous faire ? La réponse en bref
Le propriétaire que Blueground ne paie plus peut la faire condamner et bloquer ses fonds dès maintenant. Tant qu’un occupant installé par Blueground reste dans l’appartement, Blueground n’a pas restitué : elle doit l’indemnité d’occupation jusqu’à la libération complète des lieux (Cass. 3e civ., 22 janvier 1992, n° 90-13.736). Et comme le bail est écrit, ses comptes peuvent être saisis sans autorisation du juge (art. L. 511-2 CPCE). Le gestionnaire locatif qui a placé le bien chez Blueground peut être un second responsable, tenu de vérifier sérieusement la solvabilité du locataire (Cass. 1re civ., 11 mars 2020, n° 18-26.577).
Ce que Blueground reconnaît publiquement
Blueground France est une société par actions simplifiée unipersonnelle immatriculée à Paris (SIREN 880 611 785). Son modèle parisien consistait à prendre à bail des appartements, à les meubler et à les relouer à des occupants de moyenne durée, cadres en mission, expatriés, voyageurs d’affaires.
Depuis l’été 2026, les avis de propriétaires publiés sur Trustpilot décrivent le plus souvent la même séquence. Le loyer de juillet n’arrive pas, puis celui d’août. Un courrier annonce la fin du bail pour novembre ou décembre. Les mises en demeure restent sans réponse.
Blueground répond publiquement à ces avis. Plusieurs réponses de septembre 2026 contiennent la même phrase :
« Ceasing operations in Paris is not a decision we took lightly » (« Cesser nos activités à Paris n’est pas une décision que nous avons prise à la légère »).
Et, sur le fond de la dette :
« We understand the concern around outstanding payments during the transition of your unit » (« Nous comprenons l’inquiétude concernant les paiements en souffrance pendant la transition de votre logement »).
À un propriétaire, la société rappelle avoir donné « the contractual six-month notice », le préavis contractuel de six mois. Le point mérite d’être retenu : un préavis de six mois ne dispense pas de payer le loyer pendant ces six mois. Il en fixe au contraire la durée.
Au 29 septembre 2026, aucune procédure collective n’est publiée au nom de Blueground France (Pappers, consulté à cette date). Le même service recense douze contentieux depuis 2024, principalement devant le tribunal judiciaire de Paris. Blueground indique par ailleurs, dans une réponse du 10 septembre 2026, avoir proposé à ses occupants en Espagne et à Lisbonne un échéancier de remboursement « plus interest for the delay ».
Un opérateur qui se retire d’une ville ne se retire pas de ses baux.
Relisez votre contrat : un bail, pas un mandat
Tout dépend de la nature du contrat signé avec Blueground. Les témoignages de propriétaires décrivent presque tous un bail : Blueground est le locataire, autorisée à sous-louer. Elle promet aux propriétaires un « revenu mensuel garanti », selon sa propre page de présentation, qu’elle ait ou non trouvé un occupant.
Ce bail n’est pas soumis à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, qui vise la résidence principale du preneur (art. 2). Ses dispositions ne régissent pas les locations consenties à des personnes morales, sauf accord exprès des parties (Cass. 3e civ., 23 mai 1995, n° 93-12.789, Bull. III n° 126). Le bail relève donc du code civil.
Trois conséquences pratiques en découlent :
- la clause résolutoire et ses délais sont ceux du contrat, dans les limites de l’article 1225 du code civil ;
- le préavis de Blueground est celui du contrat, souvent six mois, et le loyer reste dû jusqu’à son terme (art. 1728 C. civ.) ;
- le juge compétent est le juge des contentieux de la protection, qui connaît des actions relatives à un louage d’immeubles à usage d’habitation (art. L. 213-4-4 COJ).
Si votre contrat est en réalité un mandat de gestion, où Blueground encaisse pour votre compte des loyers qu’elle doit vous reverser, l’analyse change entièrement, notamment sur le terrain pénal (voir plus bas). Vérifiez l’intitulé, mais surtout le mécanisme : qui est locataire de qui, et qui paie quoi à qui.
Bail code civil ou bail résidence secondaire : est-ce légal, et comment le faire requalifier ?
Les fondements pour faire condamner Blueground France
La responsabilité de Blueground est contractuelle. Elle repose sur des textes simples, qui ne demandent ni expertise ni démonstration de mauvaise foi.
Les loyers jusqu’au terme du préavis
Le preneur doit « payer le prix du bail aux termes convenus » (art. 1728, 2°, C. civ.). Le congé délivré par Blueground ne suspend pas cette obligation. Tous les loyers échus depuis juillet 2026, et ceux à échoir jusqu’à la date de fin du bail, sont dus en totalité.
S’y ajoutent, selon votre contrat, la majoration ou pénalité de retard prévue, les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure et les charges récupérables.
L’indemnité d’occupation tant que l’appartement n’est pas restitué libre
Le bail expire, mais l’appartement n’est pas libre. La Cour de cassation a posé la règle il y a plus de trente ans : la possibilité pour le propriétaire d’engager une action contre les occupants ne dispense pas le locataire principal de son obligation de faire libérer l’ensemble des locaux (Cass. 3e civ., 22 janvier 1992, n° 90-13.736, Bull. III n° 23). Dans cette affaire, le locataire principal soutenait qu’une fois son bail expiré, c’était au propriétaire d’expulser les sous-locataires. L’argument a été rejeté, et la condamnation à une indemnité d’occupation « due jusqu’à libération complète » des locaux « par les sous-locataires et occupants de son chef » a été maintenue.
C’est exactement l’argument que Blueground opposera : « le bail est fini, voyez avec l’occupant ». Il est écarté depuis 1992.
Le locataire en titre doit restituer les clés et les locaux libres de toute occupation ; l’indemnité d’occupation naît de la seule inexécution de cette obligation. La cour d’appel de Paris l’a jugé en ces termes ; les pourvois ont été rejetés, sans que la Cour de cassation se prononce sur cette formule (Cass. com., 19 mai 2015, n° 13-28.066). Rendre les clés en laissant ses occupants sur place n’est pas restituer.
Tant qu’un occupant installé par Blueground reste dans l’appartement, Blueground doit l’indemnité d’occupation.
La jurisprudence en donne une illustration nette, en matière de bail commercial portant sur des locaux indivisibles. Un locataire principal avait quitté ses locaux, mais ses sous-locataires s’y étaient maintenus. C’est lui qui a supporté l’indemnité d’occupation due au propriétaire ; la Cour de cassation a jugé qu’il pouvait se retourner pour l’intégralité contre ses sous-locataires (Cass. 3e civ., 9 juillet 2020, n° 19-15.874). Le propriétaire, lui, réclame à son locataire.
Blueground ne peut pas prétendre avoir été prise de court. L’article 26 des conditions générales qu’elle fait signer à ses occupants parisiens stipule que leur contrat est « soumis et subordonné aux conditions du bail principal ». Blueground a lié elle-même le sort de ses occupants à celui du bail principal.
Les dégradations commises par les occupants
Le code civil est explicite :
Le preneur est tenu des dégradations et des pertes qui arrivent par le fait des personnes de sa maison ou de ses sous-locataires.
Article 1735 du code civil
Plan de travail brûlé, parquet abîmé, vitre cassée : Blueground en répond, même si c’est l’occupant qui les a causés. Faites constater l’état du logement par un commissaire de justice dès la sortie : c’est la pièce qui sera comparée à l’état des lieux d’entrée.
Les frais que vous exposez
Commissaire de justice, remise en état, échéances de crédit financées autrement : ces postes se réclament au titre du préjudice né de l’inexécution (art. 1231-1 C. civ.). Les frais de procédure s’y ajoutent (art. 700 CPC). Conservez chaque facture et chaque relevé.
Clés rendues, occupant resté : la responsabilité aggravée de Blueground
Plusieurs propriétaires décrivent la même fin de partie. Blueground annonce la fin du bail, n’organise aucun état des lieux de sortie, et ses interlocuteurs habituels ne répondent plus, leurs adresses électroniques étant parfois désactivées. Il arrive même que les clés soient rendues alors que l’occupant est toujours dans l’appartement.
Le propriétaire se retrouve alors avec un inconnu chez lui. Il ne connaît ni son nom, ni son contrat, ni sa date d’arrivée, ni ce qu’il a payé. Il ne lui a jamais rien loué et n’en a jamais reçu un euro.
Une restitution qui n’en est pas une
Rendre les clés d’un logement occupé n’est pas restituer. Blueground reste débitrice de l’indemnité d’occupation tant que l’appartement n’est pas libre (Cass. 3e civ., 22 janvier 1992, n° 90-13.736). Le preneur qui ne restitue pas les lieux libres de tous occupants manque à son obligation de restitution (Cass. 3e civ., 4 avril 2019, n° 18-14.049). Dans cette affaire de bail à construction, les juges du fond l’avaient condamné à 30 000 € au titre de la perte locative et à 19 500 € de remise en état ; le pourvoi a été rejeté.
L’absence d’état des lieux de sortie ne profite pas à Blueground. Faites dresser un constat par commissaire de justice dès que l’accès est possible : il fixera l’état du logement, à comparer à l’état des lieux d’entrée. Et si aucun état des lieux d’entrée n’a été dressé, le preneur est présumé avoir reçu les lieux en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels, sauf preuve contraire (art. 1731 C. civ.).
Enfin, les contrats de ses occupants étaient subordonnés au bail principal (art. 26 de ses conditions générales parisiennes). Laisser un occupant sur place en rendant les clés, c’est transférer au propriétaire une situation que Blueground a elle-même créée.
Agir contre l’occupant : un chemin semé d’embûches
Le propriétaire est tenté de se retourner contre l’occupant. Ce chemin est long, et incertain à chaque étape.
La première embûche est l’identité. Un acte de commissaire de justice doit mentionner, à peine de nullité, les nom et domicile de son destinataire (art. 648 CPC). Le propriétaire ne les a pas, et Blueground, qui les détient, ne répond plus.
La deuxième tient au référé. Le juge des référés peut faire cesser un trouble manifestement illicite, même en présence d’une contestation sérieuse (art. 835 CPC). Encore faut-il que l’illicéité soit manifeste. L’occupant soutiendra qu’il est entré dans les lieux en vertu d’un contrat, qu’il a payé Blueground, que la sous-location avait été autorisée et que personne ne l’a prévenu de la fin du bail principal. Deux lectures sont possibles. Le juge peut retenir que tout droit a cessé avec le bail principal. Il peut aussi estimer que la situation d’un occupant de bonne foi, titulaire d’un contrat payé, relève du juge du fond. Ce qui départage : la preuve que l’occupant connaissait la fin du bail principal, et la durée qu’il avait payée d’avance.
La troisième tient aux délais d’exécution. Une décision d’expulsion obtenue, le commandement de quitter les lieux ouvre un délai de deux mois (art. L. 412-1 CPCE). Lorsque son relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales, le juge peut accorder à l’occupant des délais d’un mois à un an (art. L. 412-3 et L. 412-4 CPCE). Il tient compte notamment de sa bonne ou mauvaise volonté et des diligences faites en vue de son relogement. Et la trêve hivernale suspend toute expulsion du 1er novembre au 31 mars (art. L. 412-6 CPCE).
La quatrième tient au recouvrement. Il est courant que ces opérateurs installent des occupants étrangers, non résidents, venus pour quelques mois, sans patrimoine ni compte significatif en France. Ils ne sont pas forcément insolvables, mais ils sont difficilement saisissables sur le territoire français. Et les vérifications pratiquées pour un séjour de courte durée n’ont rien de commun avec le dossier exigé pour un bail de résidence principale, où l’avis d’imposition et les justificatifs de revenus sont la règle. Une condamnation obtenue contre l’occupant risque ainsi de rester lettre morte : c’est un préjudice de plus, et il est imputable à Blueground.
Blueground connaît ce risque mieux que personne, parce qu’elle l’a pris. Une ordonnance publiée le montre. Blueground France avait consenti un bail meublé « à titre de résidence secondaire », pour douze mois et un jour, « moyennant un loyer de 3 135 euros, charges comprises ». Les impayés ont commencé dans les premiers mois : les mises en demeure datent des 5 décembre 2023 et 18 janvier 2024. Blueground n’a assigné que le 22 novembre 2024. L’occupant n’a pas comparu. Le juge a accordé à Blueground une provision de 28 050 € pour les seuls arriérés arrêtés en juillet 2024 (TJ Paris, JCP référé, 15 janvier 2025, n° 24/10891).
Près de neuf mois de loyer impayés par un seul occupant, sur un seul appartement. Ce risque de solvabilité, Blueground l’a choisi en sélectionnant ses occupants ; ce n’est pas au propriétaire de le supporter.
Chaque mois que prend la procédure contre l’occupant est un mois de plus que Blueground devra payer.
C’est l’intérêt du propriétaire de le démontrer pièce par pièce : indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective, frais de commissaire de justice et d’avocat, remise en état, préjudice né de l’indisponibilité du logement (art. 1231-1 C. civ.). Plus la situation laissée par Blueground est désordonnée, plus sa condamnation est lourde.
Obtenir un titre contre Blueground : le référé
Aucune décision n’existe tant que vous ne l’avez pas demandée. La voie rapide est le référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris : il peut accorder une provision lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable (art. 835 CPC). Un loyer impayé, dans un bail écrit, par un preneur qui évoque lui-même publiquement des « paiements en souffrance », l’est difficilement.
L’ordre des actes :
- un commandement de payer visant la clause résolutoire, signifié par commissaire de justice ; il doit mentionner expressément la clause, faute de quoi il ne produit aucun effet (art. 1225 C. civ.) ;
- une assignation de Blueground France en référé, à l’expiration du délai contractuel ou, si Blueground a donné congé, dès l’échéance des loyers impayés ;
- des demandes précises : provision sur les loyers échus, constat de la fin du bail, restitution des lieux libres de toute occupation sous astreinte, indemnité d’occupation jusqu’à la restitution effective.
Une limite : le juge des référés ne peut pas prononcer la résiliation d’un bail (Cass. 3e civ., 25 octobre 2018, n° 17-26.568). Il peut en revanche constater l’acquisition de la clause résolutoire, ou la fin du bail par l’effet du congé délivré par Blueground. Sans clause résolutoire ni congé, la résiliation se demande au juge du fond.
Cette ordonnance est un titre exécutoire. C’est elle qui permet de convertir la saisie conservatoire en saisie-attribution et d’appréhender les fonds bloqués.
Bloquer l’argent de Blueground dès maintenant
Le droit français offre au bailleur un outil que peu de créanciers ont : la saisie conservatoire sans autorisation du juge.
Une autorisation préalable du juge n’est pas nécessaire lorsque le créancier se prévaut d’un titre exécutoire ou d’une décision de justice qui n’a pas encore force exécutoire. Il en est de même en cas de défaut de paiement d’une lettre de change acceptée, d’un billet à ordre, d’un chèque, des provisions mentionnées au premier alinéa de l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, exigibles ou rendues exigibles dans les conditions prévues au même article 19-2, ou d’un loyer resté impayé dès lors qu’il résulte d’un contrat écrit de louage d’immeubles.
Article L. 511-2 du code des procédures civiles d’exécution
Votre bail avec Blueground est écrit, le loyer est impayé. Un commissaire de justice peut donc saisir à titre conservatoire, sans requête préalable, les comptes bancaires de Blueground France. Vous disposez ensuite d’un mois pour engager la procédure au fond ou en référé, à peine de caducité (art. R. 511-7 CPCE).
Saisie conservatoire de créances (comptes bancaires) : l’engager et la contester
Une nuance décisive : la saisie conservatoire bloque l’argent, elle ne vous l’attribue pas. Si une procédure collective s’ouvre avant qu’elle soit convertie, elle est arrêtée (art. L. 622-21, II, C. com.). À l’inverse, une saisie-attribution pratiquée avant le jugement d’ouverture n’est pas remise en cause par celui-ci (art. L. 211-2 CPCE). La course se gagne donc en obtenant vite l’ordonnance de référé.
Si une procédure collective est ouverte malgré tout, déclarez votre créance au mandataire judiciaire dans le délai légal : loyers échus, pénalités, indemnité d’occupation, frais.
Reste le mobilier. Si les meubles garnissant l’appartement appartiennent à Blueground, vos loyers sont privilégiés sur eux (art. 2332, 1°, C. civ.). Ils peuvent faire l’objet d’une saisie conservatoire des meubles avant que Blueground ne les enlève. Si vous avez payé vous-même un « pack mobilier » que Blueground devait vous rembourser, vérifiez à qui le contrat en attribue la propriété avant tout déménagement.
L’amende de la Ville de Paris : le propriétaire aussi est exposé
Le propriétaire qui a loué à Blueground n’est pas seulement créancier. Il peut aussi être poursuivi.
Un bail à une société, un appartement nécessairement occupé par d’autres
Un bail consenti à une société ne relève pas de plein droit de la loi n° 89-462, qui ne régit pas les locations consenties à des personnes morales (Cass. 3e civ., 23 mai 1995, n° 93-12.789). Le propriétaire savait donc que l’appartement serait occupé par des tiers choisis par Blueground.
Blueground qualifiait elle-même certains de ses contrats de bail meublé « à titre de résidence secondaire » : c’est ce que relève l’ordonnance du 15 janvier 2025 citée plus haut (TJ Paris, JCP référé, n° 24/10891). Par définition, l’occupant n’y avait pas sa résidence principale. Des logements Blueground étaient en outre proposés sur Airbnb, où des annonces figurent à son nom. Or la loi qualifie de meublé de tourisme le logement meublé offert à une clientèle de passage. Le texte vise celle « qui n’y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois » (art. L. 324-1-1, I, du code du tourisme). Et louer un local d’habitation en tant que meublé de tourisme constitue un changement d’usage, soumis à autorisation préalable dans les communes qui l’ont prévu, dont Paris (art. L. 631-7 CCH).
Qui paie l’amende
L’amende civile peut atteindre 100 000 € par local et frappe « toute personne qui enfreint » ces dispositions (art. L. 651-2 CCH). Le locataire qui sous-loue en méconnaissance de l’article L. 631-7 en est passible (Cass. 3e civ., 15 février 2023, n° 22-10.187). Les propriétaires aussi : la cour d’appel de Paris a condamné des bailleurs qui avaient consenti « un bail permettant les locations de courte durée » à un gestionnaire de locations saisonnières. La Cour de cassation n’a censuré que la condamnation in solidum, l’amende étant une punition personnelle, fixée par personne poursuivie et par local (Cass. 3e civ., 11 juillet 2024, n° 22-24.020).
Deux lectures restent possibles pour un propriétaire qui a loué à Blueground. Si les séjours proposés dépassaient la clientèle de passage, occupants installés durablement, contrats de résidence principale ou baux mobilité, il n’y a pas de changement d’usage. S’ils relevaient de séjours au mois pour des occupants qui n’y élisaient pas domicile, le risque existe, et il pèse sur chacun. Ce qui départage : la nature des contrats des occupants, la durée réelle des séjours, et ce que prévoyait le bail consenti à Blueground.
L’article L. 631-7 ajoute que « sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article ». Un bail dont l’objet réel serait une exploitation touristique non autorisée prête donc lui-même le flanc à la discussion.
Combien d’années en arrière
Aucun texte spécial ne fixe le délai de l’action de la commune. À défaut, la prescription de droit commun de cinq ans a vocation à s’appliquer, à compter du jour où la commune a connu ou aurait dû connaître les faits (art. 2224 C. civ.). Le point de départ se discute : la commune soutiendra que l’usage illicite se poursuit tant que durent les locations, le propriétaire que chaque période fait courir son propre délai. Pour un bail consenti à Blueground depuis 2021, c’est toute la durée de la relation qui peut être examinée.
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Le gestionnaire locatif qui a loué à Blueground : un second responsable
Certains propriétaires n’ont pas choisi Blueground eux-mêmes. Un administrateur de biens, titulaire d’un mandat de gestion, leur a présenté l’opération et a signé le bail en leur nom. Sa responsabilité se pose, et elle a un atout décisif : elle est assurée.
L’obligation de vérifier sérieusement la solvabilité du locataire
Le mandataire répond des fautes qu’il commet dans sa gestion, et plus rigoureusement lorsqu’il est rémunéré (art. 1992 C. civ.). La Cour de cassation en tire une règle nette : l’agent immobilier est tenu, quelle que soit l’étendue de sa mission, de s’assurer de la solvabilité des candidats à la location à l’aide de vérifications sérieuses (Cass. 1re civ., 11 mars 2020, n° 18-26.577). Le propriétaire n’a pas à prouver qu’il avait donné des instructions sur les justificatifs à exiger.
Appliquée à Blueground, la question est concrète. Blueground France est une société unipersonnelle au capital de 50 000 €. C’est l’entité française d’un groupe qui se présente comme « the largest global operator of furnished, flexible rentals », et dont l’adresse de contact publique est à New York. Ses comptes annuels sont déposés avec une déclaration de confidentialité : au 29 septembre 2026, Pappers en déduit seulement, pour 2021, un chiffre d’affaires inférieur à 700 000 € ou un bilan inférieur à 350 000 €. Qu’a vérifié le gestionnaire avant d’engager votre bien pour plusieurs années ?
Les garanties qu’il aurait fallu obtenir
Un locataire qui ne paie pas, c’est d’abord une question de garanties. Demandez au gestionnaire ce qui a été obtenu à la signature :
- le montant du dépôt de garantie versé par Blueground, que le plafond de la loi n° 89-462 (art. 22) ne limite pas dans un bail relevant du code civil ;
- un cautionnement de la société mère, ou une garantie à première demande, c’est-à-dire une garantie autonome (art. 2321 C. civ.) ;
- une assurance loyers impayés, et si elle couvrait un locataire personne morale.
Un bail consenti à une société au capital modeste, aux comptes confidentiels et, le cas échéant, sans garantie du groupe était, par nature, un risque. La question n’est pas de savoir si Blueground paraissait sérieuse, mais si le gestionnaire vous a dit ce qu’il savait et vous a proposé les garanties qui couvraient ce risque.
Celui qui est tenu d’une obligation particulière d’information doit prouver qu’il l’a exécutée : le principe a été posé à propos d’un médecin, en termes généraux (Cass. 1re civ., 25 février 1997, n° 94-19.685, Bull. I n° 75). C’est donc au gestionnaire de produire l’écrit par lequel il vous a alerté.
Le risque d’amende qu’il fallait signaler
Une société sans passé solvable connu en France, rattachée à un groupe étranger, dont le métier est la relocation meublée, y compris sur Airbnb : le profil appelait une mise en garde. Louer à Blueground exposait le propriétaire lui-même à l’amende de la Ville de Paris (voir la section précédente). La cour d’appel de Paris a jugé qu’un professionnel de la location saisonnière ne pouvait ignorer cette réglementation, et la Cour de cassation a approuvé ce raisonnement (Cass. 3e civ., 11 juillet 2024, n° 22-24.020). Un intermédiaire qui organise la location touristique répond d’ailleurs de ses fautes envers le propriétaire. S’il ne l’a pas signalé, ni subordonné le bail à des séjours compatibles avec l’usage d’habitation, c’est une faute de conseil distincte, et un préjudice distinct si la Ville agit.
L’inertie depuis juillet 2026
Si le gestionnaire gère encore le bail, une seconde faute peut s’ajouter : ne rien faire. Dans l’affaire jugée le 11 mars 2020, la société chargée de la gestion avait laissé les impayés s’accumuler sans poursuites ni déclaration de sinistre à l’assureur loyers impayés. Sa faute, retenue par la cour d’appel, n’était plus discutée ; la Cour de cassation a jugé que le défaut de déclaration du sinistre causait un préjudice entier, pas une simple perte de chance.
Aucun commandement, aucune saisie, aucune déclaration depuis juillet ? Chaque mois de retard aggrave le dommage que le gestionnaire devra réparer.
Agir aussi contre son assureur
Le gestionnaire doit être assuré pour sa responsabilité civile professionnelle (art. 3, 3°, de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970). Vous disposez d’une action directe contre cet assureur (art. L. 124-3 C. assur.).
Une erreur courante est de penser qu’il suffit de viser la police d’assurance dans ses conclusions. Dans l’affaire du 11 mars 2020, l’assureur a été mis hors de cause : le propriétaire n’avait pas demandé sa condamnation au titre de l’action directe, mais seulement qu’il garantisse son assuré. La demande doit viser expressément la condamnation de l’assureur, in solidum avec le gestionnaire.
Une précision de registre, enfin. Ces fautes se plaident sur le terrain de la négligence et du défaut de vérification. Reprocher au gestionnaire une faute intentionnelle ou une fraude ferait jouer l’exclusion légale de garantie (art. L. 113-1 C. assur.) et priverait le propriétaire du seul débiteur certainement solvable.
Le calendrier : pourquoi agir avant le 1er novembre
Chaque mois d’attente est un mois de loyer de plus exposé à une éventuelle procédure collective. Et la trêve hivernale, du 1er novembre au 31 mars (art. L. 412-6 CPCE), peut retarder la libération d’un logement encore occupé : l’indemnité d’occupation due par Blueground continue alors de courir, mais votre appartement reste indisponible.
Dans les jours qui viennent :
- relire le bail : clause résolutoire, délai qu’elle prévoit, pénalités, autorisation de sous-louer, dépôt de garantie versé par Blueground, propriété du mobilier ;
- faire pratiquer la saisie conservatoire des comptes de Blueground France ;
- faire signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire ;
- assigner Blueground France en référé dans le mois de la saisie ;
- demander au gestionnaire locatif, par écrit, le dossier de candidature de Blueground et la liste des garanties obtenues, avec l’identité de son assureur de responsabilité civile professionnelle.
Pièces à réunir : le bail et ses avenants, les relevés de compte montrant les derniers virements reçus, les mises en demeure envoyées. Ajoutez les courriels et courriers de Blueground, dont le congé et toute proposition de restitution ou de règlement.
Votre appartement est encore proposé à la location sur le site de Blueground, pour des dates postérieures à la fin du bail ? Faites-le constater par un commissaire de justice. C’est la preuve que la restitution annoncée n’est pas préparée.
Certains propriétaires choisissent de proposer un bail direct à l’occupant en place. Ce choix ne libère pas Blueground des loyers impayés, mais l’indemnité d’occupation qu’elle doit cesse à la date du nouveau bail : chiffrez-la avant de signer.
Plainte pénale, responsabilité des dirigeants : ce qu’il faut en attendre
Beaucoup de propriétaires parlent d’escroquerie. Le mot se comprend ; juridiquement, il ne tient pas en l’état.
Une erreur courante est de penser qu’encaisser le loyer de l’occupant sans payer celui du propriétaire constitue un abus de confiance. Dans un bail, le loyer versé par l’occupant appartient à Blueground, qui est son bailleur. Il ne lui a pas été remis « à charge de le rendre » au propriétaire (art. 314-1 C. pén.). C’est une dette civile, grave, mais civile. L’analyse serait différente avec un véritable mandat de gestion, où les loyers sont encaissés pour le compte du propriétaire.
Une erreur tout aussi courante est de compter sur le délit d’organisation frauduleuse d’insolvabilité. L’article 314-7 du code pénal ne protège que les condamnations prononcées par une juridiction pénale ou, devant le juge civil, en matière délictuelle, quasi délictuelle ou d’aliments. Une dette de loyer est contractuelle : elle échappe à ce texte.
L’organisation frauduleuse de l’insolvabilité (délit pénal)
Reste la responsabilité personnelle des dirigeants. Elle suppose une faute séparable de leurs fonctions, c’est-à-dire une faute intentionnelle d’une particulière gravité, incompatible avec l’exercice normal des fonctions sociales (Cass. com., 20 mai 2003, n° 99-17.092, Bull. IV n° 84). Continuer d’encaisser les loyers des occupants tout en décidant de ne plus payer les propriétaires pourrait être discuté sous cet angle, et le juge l’apprécierait au vu des pièces. C’est une piste de second rang : la créance contre Blueground France, et la saisie de ses fonds, restent la priorité.
Formules à copier
Vous acceptez une date de restitution proposée par Blueground
Vous voulez récupérer l’appartement au plus vite sans renoncer à votre créance. Écrivez :
J’accepte la restitution des lieux le [date], sous la condition expresse qu’ils soient libres de toute occupation, clés et badges remis, et qu’un état des lieux contradictoire soit établi ce jour-là par commissaire de justice. Cette acceptation ne vaut renonciation à aucune somme due au titre du bail, ni à l’indemnité d’occupation due jusqu’à la libération effective des lieux, ni à aucune action.
N’écrivez jamais :
J’accepte votre proposition de règlement et de restitution des lieux.
Accepter sans réserve une proposition qui mêle un paiement partiel et une date de départ peut être présenté comme une transaction. Or la transaction fait obstacle à toute action en justice ayant le même objet (art. 2052 C. civ.) : le solde des loyers serait perdu.
Vous mettez Blueground en demeure de payer et de restituer
Je vous mets en demeure de me régler, sous huit jours, la somme de [montant] euros correspondant aux loyers de [mois], et de me restituer les lieux libres de toute occupation au plus tard le [date de fin du bail]. À défaut de restitution effective à cette date, je vous réclamerai une indemnité d’occupation jusqu’à la libération complète des lieux, sans préjudice de la clause résolutoire et de toute mesure conservatoire.
N’écrivez jamais :
Je vous demande de régulariser la situation au plus vite.
Sans somme chiffrée, sans délai ni date de restitution, le courrier ne fait courir aucun délai et ne constitue pas une mise en demeure utile. Il ne prouve que votre patience.
Vous interrogez le gestionnaire qui a loué à Blueground
Je vous prie de me communiquer, sous quinze jours, le dossier de candidature de Blueground France au vu duquel vous m’avez proposé ce locataire, les vérifications de solvabilité que vous avez effectuées, la liste des garanties obtenues à la signature du bail, ainsi que les coordonnées de votre assureur de responsabilité civile professionnelle et le numéro de votre police. Je vous informe que je me réserve de rechercher votre responsabilité au titre du mandat qui nous lie.
N’écrivez jamais :
Vous saviez que Blueground allait faire défaut et vous m’avez sciemment trompé.
Imputer au gestionnaire une faute intentionnelle ou une tromperie, c’est offrir à son assureur l’exclusion de garantie de l’article L. 113-1 du code des assurances. Vous perdriez le seul débiteur dont la solvabilité est certaine.
Blueground vous propose de garder le mobilier à la place des loyers
Le créancier « peut accepter de recevoir en paiement autre chose que ce qui lui est dû » (art. 1342-4 C. civ.). Il n’y est jamais obligé : une offre de mobilier contre loyers ne vous engage que si vous l’acceptez. Écrivez :
Je n’accepte pas le mobilier garnissant les lieux en paiement des sommes qui me sont dues. Je vous réclame le paiement en numéraire des loyers de [mois] et de l’indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux. Le mobilier qui vous appartient reste votre propriété et votre charge ; je me réserve de faire valoir sur lui le privilège du bailleur.
N’écrivez jamais :
D’accord pour conserver le mobilier, nous sommes quittes.
Accepter le mobilier en paiement éteint votre créance à due concurrence, et « nous sommes quittes » l’éteint en totalité : vous échangeriez des mois de loyer contre des meubles d’occasion.
Ce que la règle ne dit pas
Les textes et les arrêts cités donnent la méthode. Leur mise en œuvre dépend de votre bail, de la date du congé délivré par Blueground, de l’état de l’appartement et de la vitesse à laquelle les actes sont signifiés. Les faits comptent autant que le droit, et le calendrier de cet automne ne laisse pas de marge. Le cabinet engage ces actions contre Blueground France pour des propriétaires bailleurs.
Valentin Simonnet est avocat au Barreau de Paris. Il intervient en contentieux des affaires et en droit pénal des affaires.
