Vous avez reçu une assignation de la commune, ou un jugement vous condamne déjà à une amende civile pour avoir loué votre bien en meublé de tourisme. L’enjeu est lourd : jusqu’à 100 000 € par local, le retour forcé à l’usage d’habitation sous astreinte pouvant atteindre plusieurs centaines d’euros par jour, et souvent une condamnation « in solidum » qui fait payer à chacun la totalité de l’amende. Cette dernière pratique, longtemps systématique au tribunal judiciaire et à la cour d’appel de Paris, est aujourd’hui censurée par la Cour de cassation.
L’amende civile de l’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation n’est pas une amende comme les autres : c’est une sanction ayant le caractère d’une punition. Cette qualification, posée par la Cour de cassation, ouvre au loueur un arsenal de contestation que la plupart des courriers de la Ville passent sous silence. Encore faut-il l’exploiter au bon moment et dans le bon ordre.
Nous avons plaidé ce contentieux jusqu’en cassation, notamment dans l’arrêt Cass. 3e civ., 14 novembre 2024, n° 22-24.022, qui a fait tomber une condamnation in solidum de 48 000 € prononcée par la cour d’appel de Paris. Cet article expose, moyen par moyen, ce qui se conteste réellement.
Quelle est la nature de l’amende civile « Airbnb » ?
L’amende civile pour location touristique non autorisée est une sanction ayant le caractère d’une punition, même si elle est prononcée par le juge civil et non par un tribunal correctionnel. Son montant, plafonné par local irrégulièrement transformé, s’accompagne le plus souvent d’une injonction de retour à l’usage d’habitation sous astreinte. Cette nature parapénale est la clé de toute la défense.
La Cour de cassation l’a jugé à plusieurs reprises (3e civ., 5 juillet 2018, QPC n° 18-40.014 ; 3e civ., 9 novembre 2022, n° 21-20.464 et 21-20.814). La conséquence est décisive : le prononcé de l’amende est soumis aux garanties constitutionnelles applicables aux peines — légalité, personnalité, individualisation, et non-rétroactivité de la loi plus sévère (art. 8 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen). Chacune de ces garanties est un moyen de contestation.
Deux fondements distincts existent, qu’il faut soigneusement séparer car ils n’obéissent pas aux mêmes conditions. Le premier sanctionne le changement d’usage sans autorisation (art. L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation). Le second sanctionne un manquement déclaratif au code du tourisme, notamment le défaut de transmission du nombre de jours de location (art. L. 324-1-1, IV). Une assignation cumule fréquemment les deux : chacun se conteste séparément.
Êtes-vous encore dans les délais pour agir ?
C’est la première question à trancher, avant tout débat de fond. La commune agit devant le président du tribunal judiciaire selon la procédure accélérée au fond, qui aboutit à un véritable jugement au fond, revêtu de l’autorité de chose jugée, à ne pas confondre avec un référé. Le délai d’appel y est court : quinze jours à compter de la notification du jugement (art. 481-1, 7° du code de procédure civile), contre un mois en procédure ordinaire. Ne le laissez pas expirer, sous peine de rendre la condamnation définitive et donc incontestable.
Ce point est capital pour une raison précise. La censure de l’in solidum par la Cour de cassation ne profite qu’aux loueurs dont la condamnation n’est pas encore définitive — c’est-à-dire ceux qui ont conservé une voie de recours ouverte (appel ou pourvoi). Un jugement passé en force de chose jugée ne se rouvre pas au motif qu’un arrêt postérieur vous aurait donné raison. Si vous avez été condamné in solidum et que le délai court encore, la fenêtre pour agir est étroite.
La prescription est un autre verrou trop rarement soulevé. L’action de la commune se prescrit par cinq ans (art. 2224 du code civil) : les locations de courte durée intervenues plus de cinq ans avant la délivrance de l’assignation ne peuvent plus être sanctionnées. Réduire d’autant la période retenue diminue mécaniquement les gains pris en compte par le juge pour fixer l’amende.
Sur le volet déclaratif, un dernier verrou existe. La commune ne peut demander la transmission du nombre de jours de location que jusqu’au 31 décembre de l’année suivant la mise en location (art. L. 324-1-1, IV). Une demande tardive ne peut fonder aucune amende : vérifiez systématiquement la date de la demande municipale avant tout débat sur le fond.
D’autres irrégularités se soulèvent in limine litis. La qualité à agir doit être vérifiée : selon la répartition locale de la compétence en matière de changement d’usage, c’est parfois l’établissement public intercommunal, et non la commune, qui a seul qualité pour agir — une demande formée par l’entité incompétente est irrecevable. La régularité du constat qui fonde les poursuites mérite le même examen : l’agent doit être assermenté et habilité, et le procès-verbal doit avoir été dressé dans des conditions régulières, sans atteinte disproportionnée au domicile. Enfin, en procédure accélérée au fond, la copie de l’assignation doit être remise au greffe avant l’audience, à peine de caducité (art. 481-1, 2° du code de procédure civile).
Un réflexe de praticien avant toute chose : cessez les locations touristiques dès le premier courrier de la commune, et en tout cas dès l’assignation. Poursuivre l’activité pendant la procédure conduit presque toujours à une décision défavorable, et prive de tout argument tiré de la bonne foi et de la faible probabilité de récidive.
À titre principal : l’infraction n’est pas caractérisée
Le premier réflexe n’est pas de négocier le montant, mais de contester l’infraction elle-même. Si le changement d’usage ou le manquement déclaratif n’est pas établi, il n’y a pas d’amende du tout.
Le changement d’usage n’est pas constitué
La location touristique ne tombe sous le coup de l’article L. 631-7 que si le local était à usage d’habitation et que la commune impose une autorisation préalable de changement d’usage. Plusieurs situations font échec à la qualification.
La location de votre résidence principale dans la limite de 120 jours par an ne constitue pas un changement d’usage soumis à autorisation. Encore faut-il que le logement soit effectivement votre résidence principale et que le plafond ne soit pas dépassé. Ce plafond n’est toutefois pas absolu : l’article L. 324-1-1, IV du code du tourisme réserve trois cas dans lesquels vous pouvez louer au-delà de 120 jours sans être en infraction — une obligation professionnelle (mobilité, mission, affectation temporaire éloignée du domicile), une raison de santé (hospitalisation, convalescence, prise en charge d’un proche), ou un cas de force majeure. Si vous avez dépassé le seuil, vérifiez si l’une de ces causes s’applique et documentez-la : elle neutralise le manquement. La qualification de résidence principale et le jeu de ces exceptions s’apprécient strictement, pièces à l’appui.
La définition du local à usage d’habitation est elle-même un terrain de contestation, et un piège tendu par la loi nouvelle. La loi du 19 novembre 2024 (dite loi Le Meur) a élargi les critères : là où l’ancien texte retenait la seule affectation au 1er janvier 1970, la loi nouvelle vise deux périodes de sept et trente ans, ce qui fait basculer dans le régime d’autorisation des locaux qui en étaient exclus. Or, par un avis important, la Cour de cassation a jugé que cette loi, plus sévère, ne s’applique pas rétroactivement : pour un changement d’usage intervenu avant son entrée en vigueur, l’usage du local se détermine selon les critères anciens (Cass. avis, 3e civ., 10 avril 2025, n° 25-70.002). Si vos faits sont antérieurs au 21 novembre 2024, exigez l’application de la définition ancienne.
C’est là que se joue la défense la plus technique, et la plus efficace. Sous l’empire de l’ancien texte, un local n’est réputé à usage d’habitation que s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, et la charge de cette preuve pèse sur la commune (art. 9 du code de procédure civile). Pour l’établir, la Ville produit presque systématiquement une fiche H2 — la déclaration de révision foncière remplie en 1970. Or cette fiche, renseignée le plus souvent en octobre 1970, ne prouve la situation qu’à la date où elle a été remplie, non au 1er janvier 1970 ; la mention d’une occupation par le propriétaire ne vaut pas preuve d’une affectation à l’habitation à la date de référence ; et un relevé cadastral établi des décennies plus tard est sans valeur pour 1970. Faute de cette preuve, l’infraction n’est pas caractérisée et la Ville est déboutée, comme l’a jugé la cour d’appel de Paris dans une affaire où la seule fiche H2 a été écartée (CA Paris, pôle 1 ch. 2, 13 octobre 2022, n° 22/04072). Les textes créant une amende civile étant d’interprétation stricte, le moindre doute profite au loueur.
Encore faut-il que la commune soit effectivement soumise au régime d’autorisation : celui-ci ne s’applique que dans les communes visées par la loi ou ayant valablement délibéré pour l’instaurer. À défaut de régime régulièrement institué, il n’y a pas de changement d’usage sanctionnable. On peut aller plus loin et soulever, par voie d’exception d’illégalité, la non-conformité du règlement municipal de changement d’usage. Si la Cour de justice de l’Union européenne a jugé le principe du dispositif français conforme à la directive Services (CJUE, 22 septembre 2020, Cali Apartments, C-724/18 et C-727/18), les règles locales — notamment les exigences de compensation — restent tenues à des critères clairs et proportionnés, dont le défaut peut être discuté.
La qualification factuelle elle-même doit être vérifiée point par point. Le changement d’usage suppose une location meublée, répétée, pour de courtes durées, à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile. Chacun de ces éléments se conteste : des locations non répétées, de moyenne ou longue durée, ou consenties à un occupant qui y établit sa résidence, échappent à la qualification. C’est à la commune de rapporter la preuve de chacun de ces éléments.
Deux situations tierces neutralisent encore l’infraction. Un local construit ou transformé après le 1er janvier 1970 en vertu d’une autorisation est réputé avoir l’usage pour lequel les travaux ont été autorisés (art. L. 631-7). Et le loueur qui a obtenu l’autorisation de changement d’usage, ou réalisé la compensation exigée, ne commet évidemment aucune infraction : vérifiez l’existence et la portée exacte de toute autorisation délivrée.
Attention à une fausse sécurité répandue : le classement en meublé de tourisme obtenu auprès d’un organisme comme Gîtes de France ne vaut pas autorisation de changement d’usage. La Cour de cassation l’a expressément jugé — la décision de classement du code du tourisme ne peut se substituer à l’autorisation communale de l’article L. 631-7 (Cass. 3e civ., 27 juin 2024, n° 23-13.131). Ne fondez jamais votre défense sur un numéro d’enregistrement ou un classement.
Le bail mobilité n’offre pas davantage de protection automatique. S’il correspond à une véritable location d’habitation temporaire, il échappe au changement d’usage ; mais s’il ne sert qu’à habiller une activité de meublé touristique, la commune peut le faire requalifier. La réalité de l’occupation prime sur l’étiquette du contrat.
Faire du Airbnb à Paris : fiche H2, autorisation, sanctions
Le manquement déclaratif suppose des conditions précises
Sur le fondement de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme, l’amende ne peut être prononcée que si les conditions du texte sont réunies : commune ayant mis en place la procédure d’enregistrement, demande régulière et dans les délais, et manquement effectivement caractérisé. Le loueur dispose d’un délai d’un mois pour répondre à la demande de transmission. Vérifiez que la commune a respecté sa propre procédure avant d’admettre le moindre manquement.
Ce fondement recèle une contradiction que la Ville soulève rarement contre elle-même. L’obligation de transmettre le nombre de jours (art. L. 324-1-1, IV) ne vise que les meublés déclarés comme résidence principale. Or, pour caractériser le changement d’usage, la commune soutient précisément que le bien n’est pas votre résidence principale. Elle ne peut avoir raison sur les deux terrains à la fois : si le logement n’est pas une résidence principale, l’amende déclarative du IV tombe. Les plafonds propres à ce fondement sont d’ailleurs distincts et plus faibles que ceux du changement d’usage.
À titre subsidiaire : la sanction est excessive ou irrégulière
Si l’infraction est retenue, le combat se déplace sur la sanction. Trois moyens permettent d’annuler ou de réduire fortement l’amende.
Aucune condamnation « in solidum » n’est possible
C’est le moyen le plus puissant, et le plus souvent ignoré des juridictions parisiennes. Parce que l’amende civile est une punition, elle obéit aux principes de personnalité et d’individualisation de la peine, qui interdisent toute condamnation in solidum. Les juges ne peuvent pas condamner deux copropriétaires, ou un propriétaire et son locataire, à payer solidairement une même amende : chacun doit être condamné individuellement, à hauteur de sa propre situation.
La Cour de cassation l’a posé en principe (Cass. 3e civ., 11 juillet 2024, n° 22-24.020, publié au Bulletin), puis appliqué dans l’affaire que nous avons plaidée, où la cour d’appel de Paris avait condamné in solidum deux indivisaires à 48 000 € (Cass. 3e civ., 14 novembre 2024, n° 22-24.022). Le tribunal judiciaire et la cour d’appel de Paris ayant longtemps prononcé ce type de condamnations de façon quasi systématique, une condamnation in solidum non définitive est aujourd’hui une cause de cassation quasi certaine. Relisez votre décision : si le dispositif vous condamne « in solidum », vous tenez un moyen d’annulation.
Le plafond applicable : 50 000 € ou 100 000 € ?
La loi Le Meur a porté le plafond de l’amende de 50 000 € à 100 000 € par local. Ce plafond aggravé ne s’applique pas aux faits antérieurs à l’entrée en vigueur de la loi, le 21 novembre 2024. Le principe de non-rétroactivité de la loi répressive plus dure, qui gouverne toute sanction ayant le caractère d’une punition, commande d’appliquer à ces faits l’ancien plafond de 50 000 €. Le changement d’usage étant une infraction qui se prolonge dans le temps, seule sa poursuite après le 21 novembre 2024 peut justifier le nouveau plafond. La Ville réclame pourtant fréquemment 100 000 € sans distinction de date : contrôlez la date des faits reprochés et opposez le plafond en vigueur à cette date.
Le plafond se calcule par ailleurs par personne poursuivie et par local irrégulièrement transformé (Cass. 3e civ., 11 juillet 2024, précité). Cette règle joue dans les deux sens : elle permet à la commune de multiplier les amendes, mais elle interdit aussi de vous imputer la part des autres personnes poursuivies.
Un montant qui doit être individualisé
Même dans les limites du plafond, le juge ne fixe pas l’amende de façon mécanique. Il doit l’adapter à votre situation personnelle et tenir compte de critères concrets : l’objectif d’intérêt général poursuivi par la réglementation, les revenus effectivement tirés des locations litigieuses, et votre bonne foi. Un loueur occasionnel de bonne foi n’a pas à être sanctionné comme un professionnel aguerri de la location saisonnière.
La bonne foi se plaide sérieusement, pièces à l’appui : démarches accomplies, renseignements pris, réponse au courrier de la commune, présence lors du contrôle de l’agent assermenté, cessation de l’activité dès le premier signalement. Elle sera d’autant plus difficile à retenir pour un professionnel de l’immobilier averti — la Cour de cassation a validé une amende de 45 000 € contre un gérant de conciergerie qui ne pouvait ignorer la réglementation. Pour un particulier, l’argument porte davantage.
Le montant se plaide aussi par les chiffres. Démontrer que la location de courte durée n’a procuré aucun enrichissement disproportionné — en comparant les recettes réelles à ce qu’aurait rapporté une location de longue durée classique, loyers plafonnés compris — prive la commune de son argument le plus lourd. La situation personnelle du loueur compte tout autant : difficultés financières, charges de copropriété élevées, revenus modestes, ou motif non économique du choix de la courte durée (besoin de récupérer ponctuellement le bien, mauvaises expériences de location longue durée). Les juridictions du fond réduisent sensiblement l’amende face à un loueur coopératif, de bonne foi, dont l’enrichissement est limité.
Deux leviers complètent l’individualisation. La connaissance effective de l’usage d’habitation doit être établie : un loueur ou un intermédiaire qui pouvait légitimement croire à un usage commercial dispose d’un argument sérieux, la Cour de cassation admettant que le montant tienne compte de ce que l’intéressé savait. Et la proportionnalité de la sanction peut être invoquée en tant que telle, sur le fondement de l’article 8 de la Déclaration des droits de l’homme et de l’article 1er du premier protocole additionnel à la Convention européenne : une amende manifestement disproportionnée au regard des faits et des facultés du loueur est contestable. Lorsque l’infraction a cessé avant toute procédure et que la coopération a été totale, une amende symbolique peut être sollicitée.
Contester le retour à l’habitation, l’astreinte et l’exécution provisoire
La condamnation ne se limite pas à l’amende. La commune demande fréquemment le retour du local à l’usage d’habitation sous astreinte, souvent de plusieurs centaines d’euros par jour de retard. Cette mesure et son astreinte se discutent : le local peut déjà avoir retrouvé son usage d’habitation, le délai imparti peut être matériellement intenable, et le taux de l’astreinte peut être manifestement disproportionné. L’astreinte n’est par ailleurs qu’un moyen de contrainte, que le juge liquide ensuite au vu du comportement réel du débiteur — un retour effectif au logement en neutralise l’essentiel.
Un dernier réflexe procédural est trop souvent négligé. Le jugement rendu en procédure accélérée au fond est exécutoire de droit à titre provisoire. Vous pouvez toutefois demander au juge d’en écarter l’exécution provisoire, en tout ou partie, s’il apparaît qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire (art. 481-1 et 514-1 du code de procédure civile) — ce qui évite d’avoir à payer l’amende ou à exécuter le retour à l’habitation avant l’issue de l’appel.
Qui peut être condamné : propriétaire, locataire, conciergerie ?
L’amende n’est pas réservée au propriétaire. Le locataire ou sous-loueur qui met le bien en location touristique en violation de l’article L. 631-7 est personnellement passible de l’amende, même avec l’accord du propriétaire (Cass. 3e civ., 15 février 2023, n° 22-10.187). Le gestionnaire ou la conciergerie qui exploite le bien peut également être condamné dès lors que son rôle dépasse la simple prestation matérielle.
Le propriétaire qui laisse faire ces sous-locations sans accomplir les formalités s’expose de son côté à une condamnation. À l’inverse, celui qui n’a pas consenti à la sous-location touristique et l’ignorait a de sérieux arguments pour échapper à toute amende. Mais — c’est tout l’enjeu de l’interdiction de l’in solidum — chacun répond individuellement, à hauteur de son propre comportement et de ses propres gains. La défense consiste souvent à démontrer que votre part de responsabilité, et donc votre part d’amende, est inférieure à ce que réclame la commune.
Le plafond de 100 000 € issu de la loi Le Meur et le durcissement des sanctions déclaratives s’inscrivent dans une réforme d’ensemble qu’il faut connaître pour anticiper le risque.
Loi ‘Airbnb » Le Meur du 19 novembre 2024 : tout ce qui change
Ce que la règle ne dit pas
La nature parapénale de l’amende ouvre des moyens réels, mais leur succès dépend entièrement des faits : la date exacte du changement d’usage, la qualité du bien au regard des critères d’usage d’habitation, les revenus tirés de la location, votre statut de particulier ou de professionnel, et le stade de la procédure. Un même dispositif « in solidum » peut valoir cassation dans un dossier et rester sans effet dans un autre déjà définitif.
C’est précisément le travail de l’avocat : identifier, parmi ces moyens, ceux que votre dossier permet réellement de soulever, et les articuler dans le bon ordre — recevabilité, contestation de l’infraction à titre principal, contestation de la sanction à titre subsidiaire. Face à une amende qui peut atteindre 100 000 €, cette analyse se fait dossier en main.
Valentin Simonnet est avocat au Barreau de Paris. Il intervient en contentieux des affaires et en droit pénal des affaires.
