Chaque année, le syndic joint à la convocation un état financier, un compte de gestion général et un projet de budget. La plupart des copropriétaires les survolent. Pourtant, une seule colonne vide dans ces tableaux suffit à faire annuler l’approbation des comptes et le vote du budget.
La comptabilité d’une copropriété obéit à un régime propre, distinct du plan comptable des entreprises. Il est fixé par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, le décret n° 67-223 du 17 mars 1967 et le décret n° 2005-240 du 14 mars 2005. Ce régime est d’abord formel : il se contrôle sur pièces, avant même d’ouvrir une facture.
Le délai pour agir est de deux mois à compter de la notification du procès-verbal. Passé ce délai, la résolution irrégulière s’impose à tous les copropriétaires.
Peut-on faire annuler l’approbation des comptes de copropriété ? La réponse en bref
Oui, l’approbation des comptes de copropriété peut être annulée lorsque les comptes notifiés avec la convocation omettent le comparatif de l’exercice précédent approuvé (Cass. 3e civ., 12 déc. 2024, n° 22-20.295). Le même vice frappe le budget présenté sans le comparatif du dernier budget voté (art. 11, I, 2°, décret n° 67-223). En revanche, l’approbation ne se conteste pas sur l’opportunité des dépenses : elle constate seulement la régularité comptable et financière des comptes (Cass. 3e civ., 14 mars 2019, n° 17-26.190). L’action appartient aux opposants et aux défaillants, dans les deux mois de la notification du procès-verbal (art. 42, al. 2, loi n° 65-557).
Le texte : article 11 du décret du 17 mars 1967
Tout le contentieux de la comptabilité de copropriété part de ce texte. Sa partie utile se lit ainsi :
Sont notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour :
I.-Pour la validité de la décision :
1° L’état financier du syndicat des copropriétaires et son compte de gestion général, lorsque l’assemblée est appelée à approuver les comptes. Ces documents sont présentés avec le comparatif des comptes de l’exercice précédent approuvé ;
2° Le projet du budget présenté avec le comparatif du dernier budget prévisionnel voté, lorsque l’assemblée est appelée à voter le budget prévisionnel ;
La présentation des documents énumérés au 1° et au 2° ci-dessus est conforme aux modèles établis par le décret relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires et ses annexes ;
3° Les conditions essentielles du contrat ou, en cas d’appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l’assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation de travaux ainsi que les conditions générales et particulières du projet de contrat et la proposition d’engagement de caution mentionné aux deuxièmes alinéas des articles 26-7 et 26-12 de la loi du 10 juillet 1965 lorsque le contrat proposé a pour objet la souscription d’un prêt bancaire au nom du syndicat dans les conditions prévues à l’article 26-4 de cette loi ;
Article 11, I, 1° à 3°, du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 (extrait, version en vigueur depuis le 25 décembre 2025)
Le texte pose trois exigences cumulatives. Une exigence de moment : les documents partent au plus tard avec l’ordre du jour. Une exigence de contenu : les comptes sont présentés avec leur comparatif. Une exigence de forme : la présentation suit les modèles du décret n° 2005-240.
La sanction est écrite dans le texte lui-même : ces documents sont notifiés « pour la validité de la décision ». L’article 13 du même décret ajoute que l’assemblée ne prend de décision valide que dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux articles 9 à 11-I.
Le comparatif n’est d’ailleurs pas une simple exigence réglementaire. La loi elle-même l’impose : « Les comptes sont présentés avec comparatif des comptes de l’exercice précédent approuvé » (art. 14-3, al. 1er, loi n° 65-557). Le décret comptable ajoute que les comptes de l’exercice clos sont présentés avec le budget voté correspondant à cet exercice (art. 8, décret n° 2005-240).
Le comparatif N-1 : la cause d’annulation la plus fréquente
Le comparatif N-1 est la colonne « exercice précédent approuvé » de l’état financier et du compte de gestion général. Sans elle, l’assemblée ne peut pas mesurer l’évolution des charges d’une année sur l’autre.
Ce que la Cour de cassation a jugé le 12 décembre 2024
L’arrêt de référence est Cass. 3e civ., 12 décembre 2024, n° 22-20.295. Un copropriétaire toulousain contestait les résolutions de l’assemblée générale du 8 novembre 2017. Elles avaient approuvé les comptes de l’exercice clos au 30 juin 2017, donné quitus au syndic et voté deux budgets prévisionnels.
Les documents notifiés ne comportaient pas de comparatif avec l’exercice précédent approuvé. La cour d’appel de Toulouse avait pourtant validé les résolutions (CA Toulouse, 1re ch. sect. 1, 13 juin 2022). Elle retenait que la société O Syndic toulousain, nommée le 3 janvier 2017 en remplacement de la société La Toulousaine d’habitations, avait dû reprendre la comptabilité en cours d’exercice.
Selon un courriel de l’assistance du logiciel comptable, les écritures « à nouveau » avaient été remontées dans la colonne N-1. La cour d’appel en avait déduit que les annexes étaient conformes.
La Cour de cassation a cassé, au visa de l’article 14-3 de la loi, de l’article 11, I, 1° et 2°, du décret de 1967 et de l’article 8 du décret de 2005. Il fallait constater la communication, avec l’ordre du jour, d’un comparatif des comptes de l’exercice clos avec ceux de l’exercice précédent approuvé.
Le changement de syndic en cours d’exercice ne dispense pas du comparatif (Cass. 3e civ., 12 déc. 2024, n° 22-20.295).
Une erreur courante est de penser que cet arrêt qualifie expressément l’exigence du comparatif d’ordre public. Il ne le dit pas. C’est un arrêt de cassation partielle non publié au Bulletin, rendu pour défaut de constatation de la communication du comparatif. Sa force tient à ses visas et à son application stricte du texte, pas à une formule de principe.
La connaissance des comptes antérieurs ne remplace pas le comparatif
Le Tribunal judiciaire de Paris a appliqué l’arrêt du 12 décembre 2024 dans une décision que j’ai obtenue pour une copropriétaire (TJ Paris, 8e ch. 2e sect., 12 février 2026, n° 22/09367).
Après le remplacement du cabinet Foncia par le cabinet Claeys, l’exercice 2021 d’un immeuble du 7e arrondissement avait été scindé en deux périodes : du 1er janvier au 18 octobre, puis du 19 octobre au 31 décembre 2021. L’assemblée du 28 juin 2022 a approuvé les deux séries de comptes. Aucune ne comportait de comparatif avec l’exercice 2020.
Le syndicat ne contestait pas l’absence du comparatif. Il soutenait que les comptes 2020 avaient été joints à la convocation de l’assemblée du 28 juin 2021, et que la copropriétaire, présente dans l’immeuble depuis 2018, les connaissait nécessairement. Le tribunal a écarté l’argument :
« La validité de la résolution prise est expressément conditionnée à ce que le comparatif avec les comptes de l’exercice précédent approuvé, soit possible, pour l’assemblée ayant à statuer sur l’approbation des comptes »
Renvoyer aux pièces d’une assemblée antérieure est une option qui « n’est pas admise par les dispositions d’ordre public précitées, ces documents devant être notifiés avec la convocation ». Les deux résolutions d’approbation ont été annulées.
La connaissance des comptes antérieurs par le copropriétaire ne remplace pas le comparatif (TJ Paris, 12 févr. 2026, n° 22/09367).
Pour la même raison, un comparatif remis en séance arrive trop tard : le texte fixe le moment, au plus tard avec l’ordre du jour (art. 11, décret n° 67-223).
Le budget prévisionnel : comparatif et annualité
Le projet de budget est présenté avec le comparatif du dernier budget prévisionnel voté, selon les modèles du décret n° 2005-240 (art. 11, I, 2°, décret n° 67-223). Son absence frappe la résolution budgétaire du même vice que l’approbation des comptes.
Le budget est aussi annuel. Le syndicat « vote, chaque année, un budget prévisionnel ». L’assemblée appelée à le voter se réunit dans les six mois suivant le dernier jour de l’exercice précédent (art. 14-1, I, loi n° 65-557). Sur le syndic qui laisse passer ce délai de six mois, les recours sont propres.
Dans la même décision, le tribunal a annulé la résolution fixant ensemble les budgets 2022 et 2023. Le comparatif du dernier budget voté, celui de 2021, n’était pas joint. Les annexes présentaient un budget « en cours » prétendument voté et un budget « à voter », de montants strictement identiques, sans préciser les exercices. Et rien ne prouvait que le budget 2022 avait déjà été voté (TJ Paris, 12 févr. 2026, n° 22/09367).
Le tribunal en a tiré une règle nette : la seule communication d’un projet de budget pour l’exercice à venir ne suffit pas, sauf à priver l’article 11, I, 2°, de toute portée pratique (même décision).
Un projet de budget sans le budget voté de l’année précédente ne permet aucune comparaison. Il n’assure pas l’information exigée par le texte.
Une erreur courante est de penser que ce jugement pose une règle autonome selon laquelle voter deux budgets dans une même résolution entraîne la nullité. Il ne le dit pas : l’annulation repose sur l’absence du comparatif et sur une présentation qui ne permettait pas d’identifier le dernier budget voté.
Contrats, devis et marchés : les conditions essentielles de chaque offre
Lorsque l’assemblée approuve un contrat, un devis ou un marché, les conditions essentielles du contrat sont notifiées avec l’ordre du jour. En cas de mise en concurrence, ce sont celles de tous les contrats proposés (art. 11, I, 3°, décret n° 67-223).
L’arrêt du 12 décembre 2024 statue aussi sur ce point. L’assemblée du 10 avril 2017 avait choisi un contrat d’entretien d’ascenseur proposé par la société A2P, en remplacement du contrat Kone en cours. Seul le devis A2P était joint.
La cour d’appel avait jugé que le contrat Kone, en cours d’exécution, était « nécessairement connu » des copropriétaires. La Cour de cassation a cassé : il fallait constater la communication des conditions essentielles du contrat Kone (Cass. 3e civ., 12 déc. 2024, n° 22-20.295).
Le contrat en place fait partie de la mise en concurrence. Ses conditions essentielles doivent être jointes, même si tout le monde croit les connaître.
Encore faut-il que l’assemblée approuve un contrat. Dans la décision du 12 février 2026, une résolution votait une enveloppe de 30 000 € pour des honoraires d’avocat. Le tribunal y a vu un appel de fonds exceptionnel, et non l’approbation d’une convention d’honoraires : l’article 11, I, 3°, ne s’appliquait pas, et la demande d’annulation a été rejetée (TJ Paris, 12 févr. 2026, n° 22/09367).
Pour un emprunt souscrit au nom du syndicat, le texte exige en outre les conditions générales et particulières du projet de contrat et la proposition d’engagement de caution (art. 11, I, 3°). Un contrat signé sans vote de l’assemblée relève, lui, d’une autre logique.
Les documents joints pour information ne conditionnent pas la validité
L’article 11 distingue deux listes. Le I énumère les documents notifiés « pour la validité de la décision ». Le II énumère ceux qui le sont « pour l’information des copropriétaires ».
Relèvent notamment du II : les annexes au budget prévisionnel, l’état détaillé des sommes perçues par le syndic au titre de sa rémunération, et le projet d’état individuel de répartition des comptes de chaque copropriétaire. Le texte précise que leur contenu « ne fait pas l’objet d’un vote ».
L’article 13 du décret ne subordonne la validité des décisions qu’aux notifications des articles 9 à 11-I. La lecture procède du texte : un document du II manquant ne porte pas, en lui-même, la nullité de la résolution. L’argument d’annulation se construit sur le I.
Ces documents restent précieux pour préparer l’assemblée. Le copropriétaire peut aussi obtenir les documents accessibles au copropriétaire en dehors de la convocation.
Ce que l’approbation des comptes ne permet pas de contester
L’approbation des comptes emporte seulement constatation de la régularité comptable et financière des comptes du syndicat (Cass. 3e civ., 14 mars 2019, n° 17-26.190).
Dans cette affaire, l’assemblée avait voté des travaux de soutènement sur devis de l’entreprise Oriach. Le syndic les avait fait réaliser par une autre entreprise, Blanco, sur un devis jamais soumis au vote. Un copropriétaire demandait l’annulation de l’approbation des comptes intégrant cette dépense. Il a perdu.
L’arrêt du 12 décembre 2024 va dans le même sens. La Cour y juge abusive une clause du contrat de syndic facturant les photocopies à l’unité. Elle refuse pourtant d’étendre la cassation à la résolution approuvant les comptes qui comportaient cette rémunération, faute de lien d’indivisibilité.
La lecture de ces deux arrêts est nette : l’approbation des comptes se gagne ou se perd sur la présentation comptable. La dépense irrégulière se conteste par d’autres voies.
Ces autres voies sont connues. La contestation d’une dépense non justifiée passe par l’absence de pièces justificatives des charges. La dépense engagée sans autorisation relève de la responsabilité du syndic.
Le compte d’attente obéit à une règle précise : le compte 47 « doit être soldé à la fin de l’exercice ou à défaut justifié ligne à ligne » (art. 10, arrêté du 14 mars 2005). Un solde n’est donc pas, en lui-même, une irrégularité. C’est le solde non justifié ligne à ligne qui l’est. La méthode pour l’exploiter est détaillée dans l’article consacré au compte d’attente en copropriété.
Une erreur sur votre compte individuel ne justifie pas l’annulation des comptes
Une erreur sur le compte individuel d’un copropriétaire ne justifie pas, à elle seule, l’annulation de l’approbation des comptes du syndicat. Le texte sépare les deux : « L’approbation des comptes du syndicat par l’assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires » (art. 45-1, décret n° 67-223).
C’est pourtant la difficulté la plus fréquente : solde débiteur inexpliqué, régularisation mal calculée, tantièmes erronés, sommes réclamées après une vente. Ces contestations visent le compte individuel ou la répartition, pas la résolution d’approbation. La voie adaptée est la contestation de la répartition des charges.
Deux règles de tenue du compte individuel servent directement dans ces litiges. Aucune compensation ne peut être faite entre comptes débiteurs et comptes créditeurs. Les versements du copropriétaire s’imputent, sauf indication contraire, sur la dette la plus ancienne (art. 9, arrêté du 14 mars 2005 ; art. 1342-10 du code civil).
Le cadre comptable propre au syndicat des copropriétaires
L’article 14-3 de la loi n° 65-557 renvoie à des règles comptables spécifiques fixées par décret. Ces règles figurent dans le décret n° 2005-240 du 14 mars 2005 et dans l’arrêté du même jour, modifié en dernier lieu avec effet au 31 décembre 2020.
Une nomenclature fermée
L’arrêté est sans ambiguïté :
Les classes de comptes et comptes retenus par les présentes règles spécifiques sont les seuls utilisables par le syndic pour l’enregistrement des opérations effectuées par le syndicat des copropriétaires. Les règles du plan comptable général des entreprises ne peuvent pas être appliquées pour détailler les comptes retenus par le présent plan comptable.
Article 8 de l’arrêté du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires (extrait)
Le syndicat peut seulement ouvrir des subdivisions lorsque la nomenclature ne suffit pas (même article). Les classes sont les suivantes (art. 7 du même arrêté) :
| Classe | Intitulé | Comptes à connaître |
|---|---|---|
| Classe 1 | Provisions, avances, subventions et emprunts | 102 provisions pour travaux décidés, 103 avances, 105 fonds de travaux, 12 solde en attente sur travaux |
| Classe 4 | Copropriétaires et tiers | 401 et 408 fournisseurs, 450 copropriétaire individualisé, 471 et 472 comptes d’attente |
| Classe 5 | Comptes financiers | 512 banques |
| Classe 6 | Comptes de charges | 621 rémunération du syndic, 622 autres honoraires du syndic, 67 travaux |
| Classe 7 | Comptes de produits | 701 provisions sur opérations courantes, 705 affectation du fonds de travaux |
Une comptabilité d’engagement
Les charges et les produits sont enregistrés dès leur engagement juridique, indépendamment de leur règlement (art. 14-3, al. 2, loi n° 65-557). Sont rattachés à l’exercice les charges réglées et à régler, et les produits reçus et à recevoir (art. 2, décret n° 2005-240).
Le critère est l’exécution de la prestation, jamais la date de réception ou de paiement de la facture. Le compte 408 « Factures non parvenues » enregistre les fournitures réceptionnées, prestations effectuées ou travaux réalisés au cours de l’exercice dont la facture n’a pas été reçue (art. 10, arrêté du 14 mars 2005).
Exemple concret : l’entretien exécuté en décembre, facturé en janvier, est une charge de l’exercice clos en décembre, inscrite au compte 408 à la clôture. À l’inverse, une dépense qui se rapporte à l’exercice suivant va au compte 486 « Charges constatées d’avance » (même article).
La position de chaque copropriétaire en cinq rubriques
Le syndic doit pouvoir ventiler les sommes dues par chaque copropriétaire en cinq rubriques : opérations courantes, travaux et opérations exceptionnelles, cotisation au fonds de travaux, avances, emprunts (art. 7, décret n° 2005-240).
Attention au piège de numérotation : les articles antérieurs à 2017 visent souvent l’article 10 du décret et quatre rubriques. Depuis le 1er janvier 2017, c’est l’article 7, et la cotisation au fonds de travaux forme une cinquième rubrique.
L’assemblée peut aussi décider que cette ventilation se fasse en cinq sous-comptes dès l’enregistrement des opérations (même article). Les sous-comptes 450-1 à 450-5 n’existent donc que sur décision de l’assemblée (art. 7, arrêté du 14 mars 2005).
Les cinq annexes obligatoires
Les comptes arrêtés à la clôture font l’objet de documents de synthèse conformes aux modèles des annexes 1 à 5 du décret (art. 8, décret n° 2005-240) :
| Annexe | Document | Contenu |
|---|---|---|
| Annexe 1 | État financier | Créances et dettes, situation de trésorerie, emprunts restant dus |
| Annexe 2 | Compte de gestion général | Charges et produits de l’exercice |
| Annexe 3 | Compte de gestion pour opérations courantes | Détail des charges courantes par clé de répartition |
| Annexe 4 | Compte de gestion pour travaux et opérations exceptionnelles | Détail des travaux de l’article 14-2 |
| Annexe 5 | État des travaux votés non clôturés | Réalisé et prévisionnel de chaque opération en cours |
Une présentation qui s’écarte de ces modèles méconnaît l’exigence de forme de l’article 11, I, du décret n° 67-223.
L’exercice : douze mois et une date de clôture stable
L’exercice couvre douze mois. Seul le premier exercice peut aller jusqu’à dix-huit mois. La date de clôture ne se modifie que sur décision motivée de l’assemblée, avec un délai minimum de cinq ans entre deux modifications (art. 5, décret n° 2005-240).
Un exercice intercalaire créé à l’occasion d’un changement de syndic, sans décision motivée, s’expose à la critique.
Les pièces justificatives : originaux, dix ans, transmission au successeur
Les pièces justificatives sont des originaux, datés, aux références du syndicat. Le syndic les conserve dix ans. En cas de changement de syndic, les documents comptables et les originaux sont transmis au successeur (art. 6, décret n° 2005-240).
Fonds de travaux, PPT et comptes bancaires : les obligations qui engagent le syndic
Le fonds de travaux et le compte 105
Dans les immeubles à destination totale ou partielle d’habitation, le syndicat constitue un fonds de travaux au terme de dix ans à compter de la réception de l’immeuble (art. 14-2-1, I, loi n° 65-557). L’entrée en vigueur a été échelonnée selon la taille de la copropriété par le VI de l’article 171 de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021.
La cotisation annuelle ne peut être inférieure à 5 % du budget prévisionnel. Lorsqu’un plan pluriannuel de travaux a été adopté, elle ne peut être inférieure ni à 2,5 % des travaux prévus, ni à 5 % du budget (art. 14-2-1, I).
Les sommes versées sont attachées aux lots et entrent définitivement dans le patrimoine du syndicat. Elles ne sont pas remboursées lors de la vente d’un lot (art. 14-2-1, III).
Comptablement, le fonds s’inscrit au compte 105 « fonds de travaux ». Son utilisation passe par le compte 705 « affectation du fonds de travaux » (art. 7, arrêté du 14 mars 2005). Une cotisation inscrite ailleurs, par exemple en provision pour travaux décidés (102), brouille la traçabilité des sommes attachées aux lots.
Le PPT revient à chaque assemblée qui approuve les comptes
Deux étapes se distinguent. Quinze ans après la réception de l’immeuble, un projet de plan pluriannuel de travaux est élaboré, puis actualisé tous les dix ans. Ses modalités d’élaboration sont votées à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance (art. 14-2, I, loi n° 65-557).
Si le projet fait apparaître des travaux nécessaires dans les dix ans, l’adoption de tout ou partie du plan relève de la majorité des voix de tous les copropriétaires (art. 14-2, II). Le syndicat est dispensé d’élaborer le projet lorsque le diagnostic technique global ne fait apparaître aucun besoin de travaux dans les dix années suivantes (art. 14-2, I).
Point souvent ignoré : le plan revient à l’ordre du jour de chaque assemblée appelée à approuver les comptes. Le syndic y inscrit son adoption, s’il n’a pas été adopté, ou la mise en œuvre de son échéancier (art. 14-2, II, al. 2).
Le diagnostic structurel des bâtiments d’habitation collectifs, dans les secteurs délimités par la commune, relève désormais du décret n° 2025-814 du 12 août 2025 (art. L. 126-6-1 du code de la construction et de l’habitation).
Deux comptes séparés, à peine de nullité du mandat
Le syndic ouvre un compte séparé au nom du syndicat, sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes reçues pour son compte. Il ouvre aussi un compte séparé rémunéré pour les cotisations au fonds de travaux. Aucun de ces comptes ne peut faire l’objet d’une fusion ou d’une compensation (art. 18, II, loi n° 65-557).
Un syndic qui n’ouvre pas le compte séparé du syndicat perd son mandat de plein droit trois mois après sa désignation (art. 18, II, loi n° 65-557).
Le texte en vigueur ne prévoit aucune dispense, quel que soit le nombre de lots. Les actes passés avec des tiers de bonne foi restent valables (même article).
La sous-traitance comptable ne décharge pas le syndic
Le recours à un prestataire extérieur ou à un logiciel pour la saisie comptable ne déplace pas la responsabilité. La loi est claire : le syndic, « seul responsable de sa gestion, […] ne peut se faire substituer ». Seule l’assemblée peut autoriser, à la majorité de l’article 25, une délégation de pouvoir à une fin déterminée (art. 18, IV, loi n° 65-557).
Dans les dossiers que je traite, les mêmes défauts reviennent :
- colonne N-1 vide ou remplie des seuls « à nouveau », surtout après un changement de syndic ;
- annexes éditées dans un format propre au logiciel, et non selon les modèles du décret n° 2005-240 ;
- projet de budget sans comparatif du dernier budget voté ;
- postes budgétaires génériques (« frais divers », « honoraires divers ») sans lien avec la nomenclature ;
- soldes du compte 47 ni soldés en fin d’exercice, ni justifiés ligne à ligne.
Comment contester une irrégularité comptable
La contestation obéit aux règles générales de l’action en nullité des décisions d’assemblée, exposées dans le guide pour contester une décision d’assemblée générale de copropriété. Les points ci-dessous sont ceux qui décident des dossiers comptables.
Qui peut agir en nullité de l’approbation des comptes ?
Seuls les copropriétaires opposants ou défaillants peuvent agir en nullité de l’approbation des comptes (art. 42, al. 2, loi n° 65-557). Le défaillant n’était ni présent ni représenté. L’opposant a voté contre.
Le copropriétaire qui a voté pour une résolution rejetée est aussi opposant (Cass. 3e civ., 24 janv. 2001, n° 99-14.692). Celui qui a voté pour la résolution adoptée ne peut pas en demander l’annulation (Cass. 3e civ., 29 févr. 2024, n° 22-24.558).
L’abstention ne confère pas, par elle-même, la qualité d’opposant. Un copropriétaire représenté avait toutefois émis des réserves écrites, et son mandataire s’était abstenu. La Cour de cassation a exigé des juges qu’ils recherchent s’il pouvait être tenu pour opposant (Cass. 3e civ., 10 sept. 2008, n° 07-16.448). La prudence commande de voter contre.
Quel est le délai pour contester l’approbation des comptes ?
Le délai pour contester l’approbation des comptes est de deux mois à compter de la notification du procès-verbal, sans ses annexes, à peine de déchéance (art. 42, al. 2, loi n° 65-557). Le syndic doit notifier ce procès-verbal dans le mois de l’assemblée (même article).
Les notifications sont valablement faites par voie électronique ; le copropriétaire peut à tout moment demander la voie postale (art. 42-1, loi n° 65-557, rédaction en vigueur depuis le 11 avril 2024). Un simple courriel ne suffit pas : la notification passe par lettre recommandée électronique ou par un procédé mis en œuvre par un prestataire de services de confiance qualifié (art. 64, décret n° 67-223). Le délai court alors du lendemain de la transmission de l’avis électronique par le prestataire qualifié (art. 64, décret n° 67-223).
Une erreur courante est de penser que ce point de départ date du décret n° 2025-1292 du 22 décembre 2025. La règle du lendemain de l’avis électronique figurait déjà dans le décret de 1967 depuis juillet 2020 (art. 64-6). Le message de rappel envoyé quarante-huit heures plus tard ne repousse pas ce point de départ (art. 64-7).
Le détail du calcul du délai de deux mois et les règles de notification du procès-verbal font l’objet d’articles dédiés.
Faut-il demander l’annulation de toute l’assemblée ou de chaque résolution ?
L’assignation en nullité de l’assemblée en son entier interrompt le délai pour demander, ensuite, l’annulation de résolutions déterminées. Les deux demandes tendent aux mêmes fins (Cass. 3e civ., 4 juill. 2024, n° 22-24.060 et 23-10.573).
En appel, la souplesse s’arrête aux premières conclusions. La demande d’annulation de certaines résolutions n’est recevable devant la cour que si elle figure dans les premières conclusions au fond de la partie qui la forme (Cass. 3e civ., 16 oct. 2025, n° 24-10.606).
Dans cette affaire, l’appelante avait demandé l’annulation de toute l’assemblée du 27 juin 2013, puis, dans ses conclusions n° 2, celle de certaines résolutions seulement. Cette dernière demande a été déclarée irrecevable.
Faut-il cesser de payer ses charges pendant la procédure ?
Non, il ne faut pas cesser de payer ses charges pendant la procédure. Les provisions sur charges et travaux sont dues avant même l’approbation des comptes et portent intérêts à compter de la mise en demeure (Cass. 3e civ., 9 juill. 1997, n° 95-16.672).
Une erreur courante est de penser que l’annulation de l’approbation des comptes éteint la dette de charges. Dans l’affaire jugée en 1997, les délibérations avaient été annulées puis reprises par une nouvelle assemblée. Les intérêts ont couru malgré tout depuis les mises en demeure initiales.
L’annulation a un autre effet : elle prive le syndicat d’un appui dans la procédure accélérée de recouvrement. Le juge y condamne après avoir constaté l’approbation du budget, des travaux ou des comptes annuels, selon les sommes réclamées (art. 19-2, loi n° 65-557 ; Cass. 3e civ., 18 juin 2026, n° 24-19.950). La lecture procède de ce texte.
Le quitus voté ne ferme pas l’action personnelle en responsabilité
Le quitus décharge le syndic de sa gestion vis-à-vis du syndicat. Il ne se confond pas avec l’approbation des comptes (voir quitus et approbation des comptes).
Le copropriétaire qui a voté le quitus ne peut pas en demander l’annulation. Il peut en revanche rechercher la responsabilité délictuelle du syndic pour obtenir réparation d’un préjudice personnel né de sa faute (Cass. 3e civ., 29 février 2024, n° 22-24.558, publié au Bulletin).
Les faits sont parlants. Alerté dès 2010 sur des infiltrations et le gondolement d’une poutre de façade, le syndic Normandie Seine immobilier n’avait saisi un architecte qu’en 2013. Un arrêté de péril imminent avait suivi, puis un étaiement maintenu du 3 octobre 2013 au 1er octobre 2018. La copropriétaire a été indemnisée malgré le quitus voté.
Faut-il un expert-comptable avant d’agir ?
Un expert-comptable n’est pas nécessaire pour les vices de présentation. L’absence de comparatif se lit sur les documents eux-mêmes. Dans l’affaire jugée le 12 février 2026, une note d’expert-comptable relevait un solde de 16 055,99 € au compte d’attente ; le tribunal a annulé l’approbation sur la seule absence du comparatif, sans avoir à trancher ce point.
L’expertise devient utile pour les imputations erronées, les soldes d’attente inexpliqués ou les fonds dont la trace se perd. Une expertise judiciaire comptable peut alors être demandée.
Liste de contrôle avant d’assigner
Sur l’approbation des comptes :
- l’état financier et le compte de gestion général comportent-ils la colonne de l’exercice précédent approuvé ?
- le budget voté pour l’exercice accompagne-t-il les comptes ?
- les annexes suivent-elles les modèles du décret n° 2005-240 ?
- chaque solde du compte 47 est-il justifié ligne à ligne ?
- l’exercice dure-t-il douze mois, ou sa modification a-t-elle fait l’objet d’une décision motivée ?
Sur le budget prévisionnel :
- le comparatif du dernier budget voté est-il joint ?
- les postes correspondent-ils à la nomenclature ?
Sur les contrats et le fonds de travaux :
- les conditions essentielles de chaque contrat mis en concurrence, y compris celui en cours, sont-elles jointes ?
- les cotisations au fonds de travaux figurent-elles au compte 105 ?
- le syndicat dispose-t-il de deux comptes séparés, dont un rémunéré pour le fonds de travaux ?
- l’ordre du jour de l’assemblée d’approbation des comptes comporte-t-il la question du plan pluriannuel de travaux ?
Sur la sincérité des chiffres :
- la trésorerie de l’état financier correspond-elle aux relevés des comptes bancaires du syndicat, dont le conseil syndical reçoit copie (art. 8, décret n° 2005-240 ; art. 18, II, loi n° 65-557) ?
- les prestations exécutées avant la clôture et non facturées figurent-elles au compte 408, et les dépenses de l’exercice suivant au compte 486 ?
- le solde du compte 105 correspond-il au compte bancaire séparé du fonds de travaux ?
- l’annexe 5 reprend-elle tous les travaux votés non clôturés, avec leur réalisé et leur prévisionnel ?
Sur la recevabilité :
- avez-vous voté contre, ou étiez-vous absent et non représenté ?
- le procès-verbal a-t-il été notifié, et à quelle date l’avis électronique a-t-il été transmis ?
Les autres causes de nullité, hors comptabilité, sont recensées dans l’article sur tous les motifs de nullité de l’AG de copropriété.
Questions fréquentes
Un syndic bénévole est-il soumis aux mêmes règles comptables ?
Oui, un syndic bénévole est soumis aux mêmes règles comptables qu’un syndic professionnel. Le décret n° 2005-240 régit les comptes du syndicat des copropriétaires, quel que soit le statut de son syndic. L’obligation de compte séparé de l’article 18, II, de la loi vise le syndic sans distinction.
Le comparatif N-1 peut-il être fourni après l’envoi de la convocation ?
Non, le comparatif N-1 ne peut pas être fourni après l’envoi de la convocation pour régulariser l’approbation. L’article 11 du décret n° 67-223 impose sa notification « au plus tard en même temps que l’ordre du jour » (TJ Paris, 8e ch. 2e sect., 12 févr. 2026, n° 22/09367).
Que se passe-t-il si le procès-verbal n’est jamais notifié ?
Si le procès-verbal n’est jamais notifié, le délai de deux mois ne court pas. L’article 42, alinéa 2, de la loi n° 65-557 fait partir ce délai de la notification du procès-verbal. Le copropriétaire opposant ou défaillant peut alors agir au-delà des deux mois suivant l’assemblée.
Formules à utiliser et formules à proscrire
Vous votez en assemblée sur des comptes présentés sans comparatif
La formule à faire consigner au procès-verbal :
Je vote contre la résolution n° [numéro] portant approbation des comptes de l’exercice clos le [date]. L’état financier et le compte de gestion général joints à la convocation ne comportent pas le comparatif des comptes de l’exercice précédent approuvé exigé par l’article 11, I, 1°, du décret n° 67-223 du 17 mars 1967.
La formule à ne jamais employer :
Je m’abstiens dans l’attente des explications du syndic.
L’abstention ne vous rend pas, par elle-même, opposant : votre action en nullité risque d’être déclarée irrecevable (art. 42, al. 2, loi n° 65-557). Le vote « pour, sous réserve de vérification » vous ferme l’action de la même manière (Cass. 3e civ., 29 févr. 2024, n° 22-24.558).
Vous rédigez vos demandes d’annulation, en première instance puis en appel
La formule à reprendre dans l’assignation et dans vos premières conclusions d’appel :
Annuler l’assemblée générale des copropriétaires du [date] en toutes ses résolutions ; subsidiairement, annuler les résolutions n° [numéro] (approbation des comptes de l’exercice clos le [date]) et n° [numéro] (budget prévisionnel de l’exercice [année]) de cette assemblée.
La formule à ne jamais écrire, dans vos premières conclusions d’appel :
Annuler l’assemblée générale des copropriétaires du [date].
Si la demande subsidiaire visant les résolutions n’apparaît que dans des conclusions ultérieures, elle est irrecevable devant la cour d’appel (Cass. 3e civ., 16 oct. 2025, n° 24-10.606).
Ce que la règle ne dit pas, c’est comment elle s’applique aux comptes de votre copropriété. Les pièces notifiées, les dates et la position de chacun à l’assemblée comptent autant que le droit, et c’est précisément là qu’intervient l’avocat.
Valentin Simonnet est avocat au Barreau de Paris. Il intervient en contentieux des affaires et en droit pénal des affaires.
