Il est courant, dans les réseaux de mandataires immobiliers, de voir la même impasse. Le mandataire a trouvé l’acquéreur, la vente est signée, mais le client refuse de payer la commission. Le mandataire veut agir. Le réseau, qui encaisse ses redevances mensuelles et une part de chaque commission, répond que l’affaire ne vaut pas un procès.
Le mandataire découvre alors une règle que personne ne lui avait expliquée à son entrée dans le réseau : il n’a pas, en son nom propre, d’action en paiement de la commission contre le client. La créance appartient au réseau, titulaire de la carte professionnelle et du mandat. Et si le réseau ne veut pas agir, la commission semble perdue.
Elle ne l’est pas. Le mandataire peut agir contre le client à la place du réseau défaillant : la cour d’appel d’Aix-en-Provence l’a jugé en 2026 pour une agente de Meilleurs Biens Immobiliers. Et il a contre son réseau des droits que le code de commerce protège, et que les contrats des réseaux ne peuvent pas écarter. Tous les réseaux de mandataires fonctionnent sur ce modèle : IAD France, SAFTI, Capifrance, Optimhome, Meilleurs Biens Immobiliers et les autres. Cet article est écrit du côté du mandataire.
Un mandataire immobilier peut-il agir seul pour sa commission impayée ? La réponse en bref
Non, un mandataire immobilier agent commercial ne peut pas agir en son nom propre contre le client. La créance appartient au réseau titulaire de la carte et du mandat (article 73 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972). Si le réseau refuse d’agir, le mandataire peut exercer l’action du réseau à sa place, par la voie oblique (CA Aix-en-Provence, ch. 1-8, 4 février 2026, n° 22/07749). Il peut aussi réclamer sa commission au réseau, qui doit prouver que le défaut de paiement ne lui est pas imputable (Cass. com., 31 mars 2015, n° 14-10.346, publié).
Le modèle des réseaux : qui détient la carte, qui détient le mandat
Le texte qui organise la relation
Le mandataire d’un réseau n’est pas agent immobilier. Il agit pour le compte du titulaire de la carte, dans le cadre fixé par la loi Hoguet.
Toute personne habilitée par un titulaire de la carte professionnelle à négocier, s’entremettre ou s’engager pour le compte de ce dernier justifie d’une compétence professionnelle, de sa qualité et de l’étendue de ses pouvoirs dans les conditions fixées par décret en Conseil d’Etat. Les dispositions du titre II de la présente loi lui sont applicables. Les dispositions du chapitre IV du titre III du livre Ier du code de commerce sont applicables aux personnes visées au premier alinéa lorsqu’elles ne sont pas salariées. Ces personnes doivent contracter une assurance contre les conséquences pécuniaires de leur responsabilité civile professionnelle, dans des conditions fixées par décret en Conseil d’Etat. Ces personnes ne peuvent pas : 1° Recevoir ou détenir, directement ou indirectement, des sommes d’argent, des biens, des effets ou des valeurs ou en disposer à l’occasion des activités mentionnées à l’article 1er de la présente loi ; 2° Donner des consultations juridiques ni rédiger des actes sous seing privé, à l’exception de mandats conclus au profit du titulaire de la carte professionnelle mentionnée à l’article 3 ; 3° Assurer la direction d’un établissement, d’une succursale, d’une agence ou d’un bureau. […]
Article 4 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970.
Ce texte fixe trois choses. Le mandataire non salarié relève du statut des agents commerciaux, c’est-à-dire des articles L. 134-1 et suivants du code de commerce. Il ne peut détenir aucune somme liée à l’opération. Et les mandats qu’il fait signer sont conclus « au profit du titulaire de la carte professionnelle », c’est-à-dire du réseau.
Le mandat est au nom du réseau, pas du mandataire
Les décisions de justice le montrent sans ambiguïté. Un vendeur avait donné un mandat de recherche d’acquéreur « à la SAS IAD France représentée par M. Christian D…, son agent commercial » (CA Paris, pôle 4, ch. 1, 30 mars 2018, n° 16/12799). Le créancier de la commission est la société qui figure sur le mandat, pas la personne qui l’a fait signer.
Le mandataire justifie de ses pouvoirs par une attestation. Elle est délivrée par le titulaire de la carte, après visa du président de la chambre de commerce et d’industrie compétente (article 9 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972). Ses nom et qualité doivent figurer dans les mandats qu’il fait signer (même article, dernier alinéa).
Ce que le modèle ne dit pas
Les réseaux de mandataires se rémunèrent en général par des redevances mensuelles et par une part de chaque commission encaissée. Le mandataire supporte ses frais, trouve ses clients et conduit la vente. Deux créances distinctes coexistent pourtant. La rémunération due par le client est la créance du réseau, née du mandat. La commission du mandataire est sa propre créance contre le réseau, née du contrat d’agent commercial, et généralement calculée sur les honoraires encaissés. Le réseau ne reverse pas au mandataire une somme qui lui appartiendrait : il paie sa propre dette.
Ce décalage explique l’impasse. Pour une commission impayée, le réseau n’a qu’une faible part à récupérer, et un procès à financer. Le mandataire, qui a tout à gagner, n’est pas titulaire de la créance contre le client.
Pourquoi le mandataire n’a pas d’action personnelle contre le client
La créance appartient au réseau, et l’argent ne peut transiter par le mandataire
Deux règles se conjuguent. Le mandat, qui fonde la rémunération, est conclu au profit du titulaire de la carte : c’est lui le créancier (article 73 du décret n° 72-678). Et le mandataire ne peut recevoir ni détenir aucune somme à l’occasion de l’opération (article 4, 1°, de la loi n° 70-9). Il n’a donc pas d’action personnelle en paiement de la rémunération contre le client. Il peut en revanche exercer celle du réseau, par la voie oblique, quand le réseau refuse d’agir (voir plus bas).
La Cour de cassation l’a appliqué avec rigueur. Des acquéreurs avaient signé une reconnaissance d’honoraires de 25 000 euros HT au profit du « cabinet Catherine Y… », du nom de l’agent commercial, qui s’était présentée comme exerçant pour son compte. L’agent ne justifiait d’aucune attestation d’habilitation pour la société ECIF, titulaire de la carte. Résultat : aucune commission, ni pour l’agent, « mandataire non habilitée », ni pour la société ECIF (Cass. 1re civ., 3 juin 2010, n° 09-15.638).
On lit parfois qu’un mandataire impayé peut simplement déposer une requête en injonction de payer contre le client, en son nom. C’est inexact pour la commission de transaction : la créance appartient au titulaire de la carte. Le mandataire ne peut la réclamer lui-même qu’en exerçant les droits du réseau, par la voie oblique. L’injonction de payer reste possible, en son nom, contre son réseau, pour les commissions que celui-ci lui doit.
La place du mandataire dans le procès du réseau
Le mandataire n’est pas pour autant spectateur. Il peut intervenir volontairement à l’instance engagée par le réseau, pour faire valoir ses propres intérêts. Dans l’affaire Confort transactions, l’agent commercial signataire du mandat était intervenu aux côtés de l’agence, qui réclamait 206 480 euros à un promoteur (Cass. 1re civ., 12 novembre 2020, n° 19-14.025, publié au Bulletin).
La même affaire montre les limites de cette intervention. Le mandat fut annulé, parce qu’il ne mentionnait pas le nom et la qualité de l’agent commercial qui l’avait signé. L’agence perdit sa commission. La demande de l’agent en dommages-intérêts, accessoire, tomba avec elle (même arrêt, moyens annexés reproduisant les motifs de la cour d’appel de Lyon).
Les erreurs qui font perdre la commission au réseau et au mandataire
Avant de reprocher au réseau de ne pas agir, le mandataire doit vérifier que l’action a des chances. Un réseau qui refuse d’engager une procédure perdue d’avance ne commet aucune faute. Quatre vérifications s’imposent.
Le mandat mentionne-t-il votre nom et votre qualité ?
À défaut de mention, dans le mandat, du nom et de la qualité de la personne habilitée par le titulaire de la carte, « cette convention est nulle ». La Cour de cassation juge cette nullité proportionnée à l’objectif de la loi, même quand elle prive l’agence et l’intermédiaire de la rémunération prévue (Cass. 1re civ., 12 novembre 2020, n° 19-14.025, publié au Bulletin, points 8 et 10).
L’enjeu est considérable. Dans cette affaire, la SCI Le Clos de l’Aubépin avait confié la commercialisation de vingt-quatre lots en VEFA. Les lots avaient tous été vendus à un bailleur social, et la commission de 206 480 euros a été perdue.
Aviez-vous une attestation d’habilitation valable pour ce réseau ?
L’attestation vaut pour un titulaire de carte déterminé. Un agent commercial qui justifiait d’une attestation pour un précédent mandant, mais non pour la société pour laquelle il intervenait, a fait perdre la commission à tous (Cass. 1re civ., 3 juin 2010, n° 09-15.638, précité). Le mandataire qui change de réseau doit obtenir une nouvelle attestation avant tout nouveau mandat.
Le bénéficiaire des honoraires est-il clairement le réseau ?
Les actes qui créent ou constatent le droit à rémunération doivent désigner sans ambiguïté le titulaire de la carte comme bénéficiaire. Le mandataire y apparaît comme représentant habilité du réseau, jamais comme bénéficiaire personnel des honoraires. L’affaire ECIF est née d’une reconnaissance d’honoraires rédigée au nom du cabinet personnel de l’agent, qui n’était pas habilité pour ECIF.
Le mandat a-t-il été signé avant toute négociation ?
L’agent immobilier ne peut réclamer une commission que s’il détient, préalablement à toute négociation, un mandat écrit précisant la rémunération et la partie qui en a la charge (Cass. 1re civ., 6 janvier 2011, n° 09-71.243, publié au Bulletin). Si le mandat n’existait pas avant la négociation, le réseau est en principe privé du droit de réclamer la rémunération pour cette opération (même arrêt), sauf convention de rémunération signée après la vente.
Tous les vices ne sont pas fatals. L’absence de mention sur le mandat du lieu de délivrance de la carte professionnelle « n’affecte pas, à elle seule, la validité du mandat » lorsque la carte existait à la date du mandat (Cass. 3e civ., 11 septembre 2025, n° 23-17.579, publié, point 10).
Commission de l’agent immobilier : comment la contester ? (nullités)
Le réseau refuse d’agir : vos recours contre lui
Le mandataire est un agent commercial. Ses rapports avec le réseau relèvent du chapitre du code de commerce consacré aux agents commerciaux, dont plusieurs règles sont d’ordre public. C’est sur ce terrain qu’il reprend la main.
L’action en paiement de votre commission
Le raisonnement suit quatre textes. Le mandataire a droit à la commission pour toute opération conclue grâce à son intervention (article L. 134-6 du code de commerce). Cette commission est acquise « au plus tard lorsque le tiers a exécuté sa part de l’opération ou devrait l’avoir exécutée si le mandant avait exécuté sa propre part » (article L. 134-9, deuxième alinéa). Une fois la vente conclue, le client devait payer : la commission du mandataire est donc acquise. Reste à savoir si elle peut s’éteindre, ce qu’encadre strictement le texte suivant.
Le droit à la commission ne peut s’éteindre que s’il est établi que le contrat entre le tiers et le mandant ne sera pas exécuté et si l’inexécution n’est pas due à des circonstances imputables au mandant. Les commissions que l’agent commercial a déjà perçues sont remboursées si le droit y afférent est éteint.
Article L. 134-10 du code de commerce.
Deux conditions cumulatives doivent donc être réunies pour que le mandataire perde sa commission. Il faut que le contrat entre le client et le réseau ne soit pas exécuté. Il faut surtout que cette inexécution ne soit pas imputable au réseau.
La preuve pèse sur le réseau. La Cour de cassation l’a jugé dans un arrêt publié : « il incombe au mandant de rapporter la preuve de l’extinction de son obligation de payer les commissions » (Cass. com., 31 mars 2015, n° 14-10.346, Bull. 2015, IV, n° 58). Dans cette affaire, l’opérateur Télécom Italia, aux droits duquel venait la société Free, avait retiré des commissions à son agent, la société Libentia. La société Free a été condamnée à payer 140 348 euros HT, faute de prouver que chaque retrait était justifié.
La clause du contrat ne peut pas y déroger. Toute clause dérogeant au premier alinéa de l’article L. 134-10 au détriment de l’agent est réputée non écrite (article L. 134-16 du code de commerce). Il en va de même du second alinéa de l’article L. 134-9, selon lequel la commission est acquise « au plus tard » lorsque le tiers a exécuté sa part de l’opération « ou devrait l’avoir exécutée ».
Les contrats des réseaux prévoient presque tous que le mandataire n’est payé qu’après encaissement des honoraires. Trois questions doivent être distinguées : la date du paiement, l’existence du droit à commission, son extinction. La clause d’encaissement peut agir sur la première. Elle ne peut pas permettre au réseau de provoquer lui-même le défaut d’encaissement, puis d’en tirer l’extinction d’un droit protégé par l’article L. 134-10.
L’application à un réseau qui refuse d’agir. Un client qui refuse de payer une commission due n’exécute pas son contrat. Mais un réseau qui décide de ne pas le poursuivre alors que la créance est sérieuse contribue à cette inexécution. Il devra prouver que le défaut de paiement ne lui est pas imputable : insolvabilité du client, nullité du mandat, faute du mandataire. À notre connaissance, la Cour de cassation n’a pas encore appliqué ces textes à un réseau immobilier qui refuse d’agir. La lecture procède des textes eux-mêmes, et de la charge de la preuve fixée en 2015.
L’obligation de loyauté du réseau
Les rapports entre l’agent commercial et le mandant « sont régis par une obligation de loyauté et un devoir réciproque d’information ». Le mandant « doit mettre l’agent commercial en mesure d’exécuter son mandat » (article L. 134-4 du code de commerce). Cet article est lui aussi d’ordre public (article L. 134-16).
Un réseau qui laisse le mandataire sans réponse, ne lui communique pas le mandat, refuse d’adresser une mise en demeure au client ou lui cache la position du client manque à cette obligation. Ce manquement fonde une demande de dommages-intérêts distincte. Il peut aussi justifier la rupture du contrat par le mandataire, sans perte de l’indemnité de fin de contrat, puisque la cessation est alors due à des circonstances imputables au mandant (article L. 134-13, 2°, du code de commerce).
À défaut : la perte de chance de percevoir la commission
Si le droit à commission lui-même est contesté, le mandataire peut rechercher la responsabilité contractuelle du réseau (article 1231-1 du code civil). Le préjudice est alors la perte de la chance de percevoir sa part de commission.
La réparation d’une perte de chance « doit être mesurée à la chance perdue ». Elle ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée (Cass. 3e civ., 29 février 2024, n° 22-23.082). Le mandataire doit donc démontrer que l’action du réseau contre le client avait de sérieuses chances d’aboutir.
Les décisions rendues au profit des réseaux eux-mêmes servent ici de démonstration. Elles montrent que ces actions aboutissent, même pour quelques milliers d’euros. La cour d’appel de Paris a d’ailleurs qualifié de « perte de chance de percevoir la commission » le préjudice d’un réseau privé de sa rémunération par la faute de sa mandante (CA Paris, pôle 4, ch. 1, 19 mai 2017, n° 16/12218).
L’action oblique : agir contre le client à la place du réseau
C’est la voie la plus directe, et une cour d’appel vient de l’ouvrir. Le texte est bref.
Lorsque la carence du débiteur dans l’exercice de ses droits et actions à caractère patrimonial compromet les droits de son créancier, celui-ci peut les exercer pour le compte de son débiteur, à l’exception de ceux qui sont exclusivement rattachés à sa personne.
Article 1341-1 du code civil.
Le mandataire est créancier de sa commission envers le réseau. Le réseau est créancier du client, au titre du mandat. Si le réseau reste inactif, le mandataire exerce son action contre le client.
CA Aix-en-Provence, ch. 1-8, 4 février 2026, n° 22/07749 l’a admis. Le 20 février 2019, un propriétaire avait confié à la société Meilleurs Biens Immobiliers, représentée par son agente commerciale, un mandat simple de vente d’un appartement dans le Var, pour une rémunération de 10 000 euros. Le 14 mai 2019, l’agente fit visiter le bien à un couple, qui fit une offre sans suite. Le 15 octobre 2019, le vendeur vendit à ce couple par l’intermédiaire d’une autre agence, Côté Provence Immobilier, à laquelle il versa 5 000 euros.
L’agente démissionna le 24 octobre 2019. Le 8 juin 2020, elle demanda au réseau d’agir contre le vendeur au titre de la clause pénale du mandat. Le réseau refusa, au motif qu’elle n’était plus son agente. Elle assigna alors elle-même le vendeur, le 17 mai 2021, sur le fondement de l’action oblique, et appela le réseau en la cause pour que le jugement lui soit opposable. Le réseau s’en rapporta à justice.
Le vendeur plaidait l’irrecevabilité : le mandat liait le réseau, et le contrat d’agent commercial interdisait à l’agente de percevoir des honoraires d’un client. La cour a rejeté l’argument. Le contrat d’agent commercial prévoyait que l’agente percevait 100 % des honoraires hors taxes encaissés par le réseau, et qu’elle pouvait lui demander d’engager des poursuites pour son compte en cas de litige avec un client. Le refus du réseau, fondé sur la seule démission, était injustifié, les faits étant antérieurs. L’agente était donc fondée à invoquer l’article 1341-1 « pour se substituer à l’agence immobilière défaillante et agir directement en paiement de l’indemnité prévue par le contrat de mandat ».
Sur le fond, le mandat simple interdisait au vendeur de vendre, même par un autre intermédiaire, à un acquéreur présenté par l’agence, pendant le mandat et deux ans après. Le tribunal de proximité de Brignoles avait réduit la clause pénale à 300 euros. La cour a infirmé et condamné le vendeur à payer 10 000 euros à l’agente, à titre de dommages-intérêts, plus 3 000 euros de frais de procédure. Entre la vente et l’arrêt, plus de six ans se sont écoulés.
Une solution qui va plus loin que la théorie classique. Le créancier qui agit par voie oblique exerce les droits de son débiteur « pour le compte » de celui-ci (article 1341-1). Le produit de l’action devrait donc entrer dans le patrimoine du réseau, qui reverserait ensuite la commission. La cour a condamné le vendeur à payer directement l’agente. Deux lectures sont possibles. Soit la cour a tenu compte de ce que l’agente avait droit à 100 % des honoraires, de sorte qu’un paiement au réseau n’aurait fait que transiter. Soit elle a traité la somme comme des dommages-intérêts dus à l’agente elle-même, ce que suggère le dispositif. L’arrêt ne tranche pas entre les deux. Un mandataire dont la commission n’est qu’une fraction des honoraires pourrait voir la condamnation prononcée au profit du réseau, conformément à la lettre de l’article 1341-1.
Les enseignements pratiques. Demandez d’abord au réseau, par écrit, d’agir : son refus établit la carence. Appelez le réseau en la cause, pour que la décision lui soit opposable. Vérifiez que votre contrat d’agent commercial prévoit une clause de poursuites à votre demande : la cour s’est appuyée sur elle pour juger le refus injustifié. Enfin, l’action oblique n’obéit pas au délai du droit de suite prévu par le contrat d’agent commercial : la cour a écarté l’argument du vendeur, qui invoquait un délai de cinq mois après la démission.
À notre connaissance, la Cour de cassation n’a pas encore statué sur cette question. L’arrêt d’Aix-en-Provence reste une décision de cour d’appel, dont la solution pourrait être discutée, notamment au regard de l’interdiction faite au mandataire de recevoir des fonds (article 4, 1°, de la loi n° 70-9).
La solution amiable : la convention d’agir
Dans la plupart des cas, le réseau refuse pour une raison simple : il ne veut pas financer un procès pour une part minime de la commission. La réponse la plus efficace est une convention écrite. Le réseau accepte d’agir en son nom, le mandataire prend en charge les frais et garantit le réseau des conséquences de la procédure. Le mandataire intervient à l’instance pour faire valoir ses propres droits.
Le mandataire qui propose cette convention et essuie un refus se constitue une preuve. Un réseau qui refuse d’agir, même à coût nul, pourra difficilement soutenir que le défaut de paiement ne lui est pas imputable.
Ce que les tribunaux ont jugé
Commission obtenue par le réseau
Clause pénale contre une vendeuse ayant rompu le mandat. Une propriétaire avait confié à la SAS IAD France un mandat non exclusif, avec une rémunération de 10 000 euros. Une acquéreuse fit une offre à 320 000 euros, acceptée, mais la vendeuse voulait différer la vente de treize mois, puis résilia le mandat. IAD France obtint 9 000 euros, la clause pénale réduite d’un dixième. La cour y vit la réparation de la perte de chance de percevoir la commission, d’autant plus sérieuse que le financement était sécurisé (CA Paris, pôle 4, ch. 1, 19 mai 2017, n° 16/12218).
Clause pénale contre des vendeurs ayant traité directement. Des vendeurs avaient donné à la société Safti un mandat exclusif de vente de leur maison. Ils avaient fait visiter eux-mêmes le bien à des acquéreurs pendant la durée du mandat, puis vendu après l’avoir dénoncé. La société Safti obtint 7 000 euros au titre de la clause pénale, et le pourvoi des vendeurs fut rejeté (Cass. 1re civ., 15 juin 2022, n° 20-19.187).
Indemnité contre des vendeurs ayant vendu à un acquéreur présenté. La SAS Optimhome détenait deux mandats exclusifs de vente de terrains, avec une commission de 4 000 euros. Les vendeurs les avaient résiliés peu après une visite, puis vendu à l’acquéreuse présentée. Le tribunal d’instance avait débouté le réseau. La cour d’appel a infirmé et accordé 4 000 euros : la vente était conclue, au sens de l’accord sur la chose et le prix, pendant la période d’interdiction (CA Limoges, ch. civ., 6 mars 2015, n° 14/00338).
Commission perdue
Mandat nul faute de mention de l’agent commercial. La société Confort transactions avait obtenu, par son agent commercial M. T., un mandat de commercialisation de vingt-quatre lots. Le mandat ne mentionnait pas le nom et la qualité de l’agent. Il fut annulé, et la commission de 206 480 euros perdue pour l’agence comme pour l’agent (Cass. 1re civ., 12 novembre 2020, n° 19-14.025, publié au Bulletin).
Reconnaissance d’honoraires au nom de l’agent. L’agent commercial de la société ECIF avait fait signer une reconnaissance d’honoraires de 25 000 euros HT au nom de son propre cabinet, sans attestation pour ECIF. Ni l’agent ni la société n’ont rien obtenu (Cass. 1re civ., 3 juin 2010, n° 09-15.638).
Mandat non exclusif et agence évincée. Des vendeurs avaient confié deux mandats non exclusifs, l’un à la SARL Evidence pour une rémunération de 17 400 euros, l’autre à la SAS IAD France pour 8 000 euros. L’acquéreuse avait visité avec les deux agences, et la vente fut conclue par l’entremise d’IAD France. La cour a jugé que la clause pénale du premier mandat était inapplicable. En mandat non exclusif, seul l’agent par l’entremise duquel la vente est conclue est rémunéré, sauf abus du mandant (CA Paris, pôle 4, ch. 1, 30 mars 2018, n° 16/12799). La commission plus faible d’IAD France expliquait seule le choix de l’acquéreuse.
Commission réclamée par le repreneur du fonds de l’agence. La société Pampr’oeuf production avait confié à la société Val de Vienne immobilier un mandat de recherche d’un domaine agricole. L’agence fut mise en liquidation judiciaire, et son fonds cédé à une société nouvelle. Celle-ci réclama 460 460 euros TTC, avec l’agent commercial qui avait suivi l’affaire. La Cour de cassation a jugé que la cession du fonds n’emporte pas cession des mandats (Cass. com., 28 juin 2017, n° 15-17.394, publié au Bulletin).
Le critère de partage
Trois questions permettent de situer un dossier.
Le mandat est-il régulier, au nom du réseau, avec vos nom et qualité ? Si oui, le réseau a une action sérieuse contre le client. Si non, il n’a pas de faute à se reprocher en renonçant à agir, sauf si l’irrégularité vient de ses propres modèles.
Le réseau a-t-il refusé d’agir alors qu’une demande écrite ou une convention d’agir à vos frais lui était proposée ? Si oui, sa carence ouvre l’action oblique contre le client, et il aura du mal à prouver que le défaut de paiement ne lui est pas imputable. Si vous n’avez rien demandé, la carence n’est pas établie.
Le client est-il solvable, et la commission encore réclamable ? Si oui, la perte de chance est sérieuse. Si le client est insolvable ou la créance prescrite par votre propre inaction, la chance perdue est faible.
Le réseau répond aussi de ses propres modèles
Les réseaux fournissent à leurs mandataires des modèles de mandat et des logiciels de rédaction. Le mandataire n’a pas le droit de rédiger d’autres actes que les mandats conclus au profit du titulaire de la carte (article 4, 2°, de la loi n° 70-9). Quand le mandat est annulé parce que le modèle omettait une mention obligatoire, comme le nom et la qualité du mandataire, cette omission peut constituer une faute du réseau. Tout dépendra de qui a rempli le mandat, de ce que le logiciel imposait ou permettait de modifier, et de ce que le mandataire savait de ses propres obligations.
Le réseau peut alors avoir manqué à son obligation de mettre l’agent commercial en mesure d’exécuter son mandat (article L. 134-4 du code de commerce). Le mandataire peut lui réclamer la réparation de la commission perdue, mesurée à la chance perdue. À notre connaissance, aucune décision publiée n’a encore statué sur la responsabilité d’un réseau envers son mandataire pour un modèle défectueux : la question est ouverte, et l’argument sérieux.
Quand vous quittez le réseau
Les mandats restent au réseau
Le mandat appartient au titulaire de la carte. Il ne suit pas le mandataire qui change de réseau. La cession d’un contrat suppose l’accord du cocontractant cédé et un écrit à peine de nullité (article 1216 du code civil). Même la cession du fonds de commerce de l’agence ne transfère pas les mandats (Cass. com., 28 juin 2017, n° 15-17.394, précité).
Vos commissions sur les ventes conclues après votre départ
Le départ ne vous prive pas des commissions sur les ventes que vous avez préparées. « Pour toute opération commerciale conclue après la cessation du contrat d’agence, l’agent commercial a droit à la commission » dans deux cas (article L. 134-7 du code de commerce). Le premier : l’opération est principalement due à son activité au cours du contrat, et conclue dans un délai raisonnable après la cessation. Le second : l’ordre du tiers a été reçu avant la cessation.
Un compromis signé avant votre départ et réitéré après peut entrer dans ces prévisions, selon ce que votre contrat appelle « opération conclue » et le délai qu’il fixe. La cour d’appel d’Aix-en-Provence a ainsi alloué à une conseillère immobilière 167 224 euros et 41 053 euros, soit 20 % des honoraires de l’agence, pour deux ventes conclues dans les douze mois de son départ. Le pourvoi de l’agence a été rejeté sur ce point par une décision non spécialement motivée (Cass. 1re civ., 20 mai 2020, n° 18-24.397, rendu à propos de la société Les 3 Caps, enseigne Burger Sotheby’s International Realty).
L’indemnité de fin de contrat et la requalification
La fin du contrat ouvre droit, sauf faute grave ou départ à votre initiative non justifié par le réseau, à une indemnité compensatrice de l’agent commercial. Et si le réseau vous dirige comme un salarié, sans indépendance réelle, le contrat peut être requalifié : voir faux mandataire immobilier et requalification en CDI.
Délais et juridiction
L’action du mandataire contre le réseau se prescrit par cinq ans (article 2224 du code civil ; article L. 110-4 du code de commerce pour les obligations nées à l’occasion du commerce). Pour la commission, le délai court de son exigibilité, qui se détermine par le contrat et l’article L. 134-9 du code de commerce, et du jour où le mandataire a pu connaître les éléments nécessaires à son calcul. Pour la responsabilité du réseau, il court du jour où le mandataire a connu le refus d’agir et ses conséquences (voir le point de départ de la prescription de l’action en responsabilité).
L’action du réseau contre le client se prescrit aussi par cinq ans (mêmes textes). Le mandataire doit surveiller ce délai : une commission laissée prescrire par le réseau est la démonstration la plus nette de son inaction.
Le choix du tribunal dépend de la qualité des parties : voir tribunal de commerce ou tribunal judiciaire. Contre un réseau, une injonction de payer est possible pour une commission reconnue mais non versée.
Votre coup suivant
Vous êtes mandataire et le client ne paie pas
Réunissez le mandat, votre attestation d’habilitation, l’offre, le compromis et l’acte authentique. Vérifiez vos nom et qualité sur le mandat. Sans ces pièces, rien n’est possible.
Écrivez au réseau pour lui demander d’agir, en proposant une convention d’agir à vos frais. Gardez une trace datée de chaque demande et de chaque réponse.
Si le réseau refuse, deux voies s’ouvrent, qui peuvent se cumuler. Contre le réseau, adressez-lui une mise en demeure de vous payer votre commission, sur le fondement de l’article L. 134-10 du code de commerce. Contre le client, exercez l’action du réseau par la voie oblique, en appelant le réseau en la cause (CA Aix-en-Provence, 4 février 2026, précité). N’assignez jamais le client comme s’il était votre propre débiteur : vous n’êtes pas titulaire de la créance.
La clause « pas d’encaissement, pas de commission » ne justifie pas un refus définitif. Elle ne peut pas éteindre un droit protégé par l’article L. 134-10 quand l’inaction du réseau explique le défaut d’encaissement.
Vous préparez votre entrée dans un réseau
Lisez la clause de paiement des commissions. Faites préciser par écrit ce que fait le réseau quand un client ne paie pas, et à quelles conditions il accepte d’agir. Vérifiez que les modèles de mandat mentionnent vos nom et qualité.
Clauses à négocier et convention d’agir
Aucune de ces clauses n’a été jugée en tant que telle. Elles traduisent les textes cités et doivent être adaptées.
Dans le contrat d’agent commercial. Clause à faire ajouter :
En cas de défaut de paiement par un client d’une rémunération due au titre d’un mandat négocié par l’Agent commercial, le Mandant s’engage, dans le mois de la demande écrite de l’Agent commercial, soit à engager lui-même le recouvrement, soit à conclure avec l’Agent commercial une convention d’agir dans les conditions prévues ci-après. À défaut, la commission de l’Agent commercial est réputée acquise à la date de signature de l’acte authentique.
Quand le réseau accepte d’agir. Convention à signer avant la procédure :
La société [réseau], titulaire de la carte professionnelle n° [numéro], s’engage à réclamer en son nom à [client] la rémunération de [montant] euros TTC prévue par le mandat n° [numéro]. [Mandataire] prend en charge les frais et honoraires de la procédure, choisit l’avocat en accord avec [réseau], et garantit [réseau] de toute condamnation prononcée contre elle à cette occasion. Les sommes recouvrées sont réparties conformément au contrat d’agent commercial du [date]. [Réseau] s’engage à ne conclure aucune transaction et à ne pas se désister sans avoir préalablement recueilli l’accord écrit de [mandataire] ; toute violation de cet engagement engage sa responsabilité envers celui-ci.
Formule à ne jamais accepter :
Le Mandant apprécie seul l’opportunité d’engager toute action en recouvrement, sans que son refus puisse ouvrir droit à indemnité au profit de l’Agent commercial.
Une telle clause se heurte aux articles L. 134-4 et L. 134-10 du code de commerce, qui sont d’ordre public. Elle ne vous prive pas de votre droit, mais elle vous oblige à le plaider.
Ce que la règle ne dit pas
Les textes protègent l’agent commercial, mais ils ne disent pas si le refus de votre réseau, dans votre dossier, est une faute ou une prudence légitime. Tout dépend du mandat, de la solidité de la créance contre le client et de ce que vous avez proposé au réseau. Les faits comptent autant que le droit, et c’est précisément là qu’intervient l’avocat.
Valentin Simonnet est avocat au Barreau de Paris. Il intervient en contentieux des affaires et en droit pénal des affaires.
