Article L. 143-2 du Code de commerce : le piège de la notification au créancier nanti

Un fonds de commerce vaut d’abord par son droit au bail. Quand le bailleur résilie le bail — judiciairement ou à l’amiable — le fonds s’effondre, et avec lui les nantissements qui le grevaient. L’article L. 143-2 du Code de commerce organise la seule protection sérieuse du créancier inscrit : obliger le bailleur à le notifier avant que la résiliation ne soit définitive. Le texte concerne autant le bailleur qui résilie que le créancier qui subit — et les erreurs ne sont pas les mêmes des deux côtés.

Côté bailleur, oublier la notification transforme une résiliation gagnée sur le fond en insécurité juridique prolongée : une tierce opposition du créancier peut faire ressusciter un bail qu’on croyait éteint, et une action en responsabilité peut venir grever le dossier de dommages-intérêts très lourds. Côté créancier nanti, méconnaître le texte, c’est laisser disparaître son gage sans réagir alors que l’arsenal procédural pour le défendre est solide. Les dossiers que je traite montrent que les deux camps sous-estiment systématiquement ce texte court — le bailleur parce qu’il pense qu’une résiliation est une résiliation, le créancier parce qu’il croit qu’un nantissement régulièrement inscrit se défend tout seul. Les deux se trompent.

Sommaire

Ce que dit exactement l’article L. 143-2 du Code de commerce

Le texte, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021, est bref :

Le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail de l’immeuble dans lequel s’exploite un fonds de commerce grevé d’inscriptions doit notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits, au domicile déclaré par eux dans leurs inscriptions. Le jugement ne peut intervenir qu’après un mois écoulé depuis la notification. La résiliation amiable du bail ne devient définitive qu’un mois après la notification qui en a été faite aux créanciers inscrits, aux domiciles déclarés par eux dans leurs inscriptions.

L’alinéa 1 vise la résiliation judiciaire, l’alinéa 2 la résiliation amiable. Dans les deux cas, l’idée est la même : le créancier inscrit doit pouvoir, pendant un mois, sauver le gage qui fonde sa sûreté. Il doit être mis en mesure d’exécuter lui-même les obligations du locataire — le plus souvent, payer les loyers impayés — afin d’empêcher la disparition du droit au bail qui constitue souvent l’élément le plus précieux du fonds.

La raison d’être du texte : protéger le gage contre la disparition du droit au bail

Le droit au bail est l’élément le plus liquide du fonds de commerce. C’est lui qui concentre l’essentiel de la valeur dans la plupart des fonds commerçants. Le reste — enseigne, clientèle, achalandage, matériel — vaut beaucoup moins une fois les locaux vidés. Si le bail tombe, le fonds s’évapore, et le nantissement suit.

Le créancier nanti n’est pas partie au bail. Il n’est pas en mesure de surveiller les relations entre bailleur et preneur. Il n’a aucun moyen spontané de savoir que le bailleur a assigné en résiliation ou signé un protocole de résiliation amiable. Sans l’article L. 143-2, il découvrirait la perte de son gage le jour où il voudrait réaliser sa sûreté — trop tard.

La notification lui ouvre donc une fenêtre : pendant un mois, il peut agir. Il peut payer les loyers en lieu et place du preneur, négocier avec le bailleur, engager la vente forcée du fonds pour désintéresser toutes les parties avant que la résiliation ne devienne définitive. Sans ce délai d’un mois, le nantissement sur fonds de commerce ne vaudrait rien en pratique : le bailleur pourrait détruire le gage sans que le créancier ait eu la moindre possibilité de réagir.

Quand le bailleur doit-il notifier ? Le champ d’application matériel

Le champ d’application de l’obligation est plus large que ne le suggère sa lettre, ce qui génère la plupart des oublis de notification.

La résiliation judiciaire pour manquement du preneur

C’est le cas classique : le bailleur assigne en résiliation pour impayés de loyers, défaut d’assurance, travaux non autorisés, changement de destination. La notification doit être faite aux créanciers inscrits à la date de l’assignation. Le jugement ne peut intervenir qu’un mois après cette notification.

La question de savoir si le bailleur qui a omis la notification peut régulariser en cours d’instance — par exemple en notifiant tardivement avant le jugement — est discutée. La jurisprudence dominante retient que le défaut de notification ne peut pas être suppléé ultérieurement : une notification postérieure au jugement de première instance, même en cause d’appel, ne régularise pas la situation et l’inopposabilité est acquise de plein droit dès le manquement. Certaines juridictions du fond ont toutefois admis qu’une notification tardive mais intervenue avant le jugement et ouvrant un délai utile d’un mois au créancier pouvait suffire (CA Colmar, 24 mars 2011, n° 10/00786). La prudence commande de notifier dès l’assignation, sans parier sur une régularisation dont le succès n’est pas garanti.

La résiliation par clause résolutoire

La jurisprudence a tranché : l’article L. 143-2 s’applique aussi quand le bailleur poursuit la constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire (Cass. civ. 3, 22 mars 2006, pourvoi n° 04-16.747). Plus précisément, la résiliation de plein droit par clause résolutoire est assimilée, pour l’application du texte, à une résiliation amiable (CA Colmar, 24 mars 2011, n° 10/00786). L’alinéa 1 vise la « résiliation » sans distinguer — et quand le bailleur saisit le juge pour faire constater la clause résolutoire, il « poursuit » bien la résiliation du bail au sens du texte. La notification doit intervenir à la date de la demande en justice, c’est-à-dire de l’assignation en référé sur le fondement de l’article L. 145-41 du Code de commerce.

Attention : ce n’est pas le commandement de payer qui doit être dénoncé aux créanciers inscrits, c’est la demande en justice qui tend à faire constater l’acquisition de la clause. La cour d’appel de Colmar l’a rappelé de manière limpide : la notification du commandement de payer les loyers ne constitue pas la notification exigée par la loi, car elle manifeste seulement l’intention du bailleur de se prévaloir d’une résiliation encore éventuelle (CA Colmar, 24 mars 2011, n° 10/00786). La distinction est importante en pratique, car elle décale d’un mois le timing de la notification pour beaucoup de bailleurs qui croient — à tort — devoir dénoncer le commandement.

La résiliation amiable

L’alinéa 2 est explicite : la résiliation amiable ne devient définitive qu’un mois après la notification. Cela signifie que si le protocole de résiliation prévoit une libération immédiate des locaux, cette libération est valable entre les parties mais inopposable aux créanciers inscrits tant que le délai d’un mois n’a pas couru.

En pratique, tout protocole de résiliation amiable d’un bail commercial portant sur un fonds de commerce doit comporter :

une condition suspensive de levée de l’état des privilèges et nantissements ;
l’obligation de notifier aux créanciers identifiés avant l’entrée en vigueur ;
un délai de carence d’un mois avant la libération effective.

Négliger l’une de ces trois étapes expose à une tierce opposition du créancier — situation qu’un bailleur soigneux n’accepte pas.

Le refus de renouvellement

Le refus de renouvellement du bail commercial avec offre d’indemnité d’éviction entre-t-il dans le champ de l’article L. 143-2 ? La doctrine majoritaire considère que oui, au motif que le refus aboutit à la perte du droit au bail, exactement comme la résiliation. Le créancier inscrit aurait donc un intérêt identique à être prévenu. La Cour de cassation n’a pas tranché la question avec la fermeté qu’on pourrait souhaiter. Dans le doute, la prudence commande de procéder à la notification — son coût est marginal, son absence génère un risque majeur.

La question de l’expulsion en référé sans résiliation formelle du bail est plus incertaine. L’analyse la plus cohérente avec la lettre du texte est que l’article L. 143-2 ne s’applique pas dans ce cas, puisque le bail subsiste juridiquement et que le gage n’est pas définitivement perdu. Mais la Cour de cassation ne s’est pas prononcée de manière explicite sur cette hypothèse, et un créancier prudent ne tirera aucune conclusion hâtive d’une simple expulsion provisoire.

La résiliation triennale par le preneur

C’est l’hypothèse généralement écartée. La résiliation triennale à l’initiative du preneur n’est pas une « demande » du bailleur et ne relève donc pas, selon la lecture dominante, du champ de l’article L. 143-2. Le créancier, qui connaît la précarité inhérente au bail commercial, est réputé avoir pris sa sûreté en intégrant ce risque. La solution peut paraître dure, mais elle est cohérente avec la lettre du texte.

Le périmètre ratione materiae : tout bail d’immeuble, pas seulement le bail commercial

Un point souvent escamoté : l’article L. 143-2 vise « le bail de l’immeuble dans lequel s’exploite un fonds de commerce ». La nature du bail, ses modalités ou sa durée sont indifférentes dès lors qu’un fonds de commerce y est exploité. Le texte s’applique donc aussi aux baux dérogatoires de l’article L. 145-5 du Code de commerce, ce qui prend en défaut les rédacteurs de protocoles de baux précaires qui ne pensent jamais à vérifier les inscriptions. En revanche, l’article L. 143-2 ne s’applique pas à la location-gérance (qui n’est pas un bail d’immeuble), ni aux conventions d’occupation précaire (qui ne sont pas des baux).

Quels créanciers doivent être notifiés ?

Le texte vise les créanciers « antérieurement inscrits, au domicile déclaré par eux dans leurs inscriptions ». Cette formule cache plusieurs difficultés pratiques.

Les créanciers nantis et privilégiés

Sont visés les bénéficiaires d’une inscription régulière sur le fonds de commerce : nantissement conventionnel (art. L. 142-1 du Code de commerce), nantissement judiciaire, privilège du vendeur de fonds de commerce (art. L. 141-5 du Code de commerce). Les créanciers subrogés dans les droits d’un créancier inscrit doivent également être notifiés, à condition que leur subrogation soit mentionnée en marge de l’inscription du privilège (CA Paris, 18 nov. 1988, n° 88-6364).

Peu importe que l’inscription ait été prise du chef du locataire actuel ou d’un locataire antérieur : l’inscription suit le fonds, pas le titulaire du bail (Cass. civ. 3, 8 décembre 1993, pourvoi n° 91-19.869). Le bailleur qui reçoit un nouveau preneur par cession du droit au bail ne peut pas ignorer les inscriptions antérieures qui continuent de grever le fonds.

Les créanciers exclus

Ne relèvent pas de l’article L. 143-2 :

les créanciers chirographaires, qui ne disposent d’aucune sûreté inscrite ;
les titulaires d’une inscription provisoire devenue rétroactivement sans effet (Cass. civ. 3, 6 décembre 1995, pourvoi n° 94-10.001) ;
les titulaires d’une inscription périmée — l’inscription de nantissement est valable dix ans et doit être renouvelée sous peine de péremption ;
les créanciers dont l’inscription a été prise tardivement au regard des délais des articles L. 142-4 (nantissement) et L. 141-6 (privilège du vendeur) du Code de commerce ;
les bénéficiaires d’une inscription au titre d’une opération de crédit-bail immobilier — le TJ de Lille a confirmé que l’article L. 143-2 ne concerne que les créanciers inscrits au titre d’un privilège du vendeur ou d’un nantissement du fonds, à l’exclusion du crédit-bail (TJ Lille, réf., 4 février 2025, n° 24/01974) ;
les créanciers du sous-locataire, l’article L. 143-2 protégeant uniquement les créanciers nantis du fonds exploité dans les locaux objet du bail principal.

Le point de référence : la date de la demande

Qui est « antérieurement inscrit » ? La Cour de cassation retient la date de la demande en justice comme point de référence (Cass. civ. 3, 22 mars 2006, pourvoi n° 04-16.747). Pour la résiliation judiciaire, c’est la date de l’assignation. Pour la résiliation amiable, c’est la date de signature du protocole. Pour la clause résolutoire, c’est la date de l’assignation tendant à faire constater l’acquisition de la clause.

La conséquence pratique : un créancier qui inscrit son nantissement après cette date de référence n’a pas à être notifié. D’où l’importance pour le bailleur de dater précisément sa demande et de faire lever l’état des privilèges à cette date-là, pas à une date antérieure.

Comment notifier ? La forme de la notification

La loi n’impose aucun formalisme particulier. En pratique, trois options coexistent :

la signification par commissaire de justice (anciennement huissier) ;
la lettre recommandée avec accusé de réception ;
la lettre simple.

La Cour de cassation considère que la forme de la notification importe peu dès lors qu’une information claire et sans équivoque a été fournie au créancier (Cass. civ. 3, 16 février 2000, pourvoi n° 98-12.159). La cour d’appel de Colmar a confirmé cette approche téléologique : la finalité de la notification étant de permettre au créancier inscrit de préserver son gage, seule importe l’information claire et non équivoque de la résiliation poursuivie, afin de lui permettre d’agir en temps utile (CA Colmar, 24 mars 2011, n° 10/00786). La notification n’a même pas à indiquer qu’elle est faite en application de l’article L. 143-2 ; il suffit qu’elle informe clairement de la résiliation poursuivie. Le motif de la résiliation n’a pas non plus à être mentionné.

En revanche, la notification doit porter sur l’acte ou la décision qui tend effectivement à la résiliation. La dénonciation d’une assignation en référé dont l’instance a été radiée ne satisfait pas au texte lorsqu’elle ne porte pas sur la demande reconventionnelle d’acquisition de la clause résolutoire effectivement poursuivie devant le juge du fond (Cass. com., 29 mars 2017, pourvoi n° 15-23.685).

Reste que, pour des raisons probatoires, la signification par commissaire de justice s’impose en pratique. La preuve de la notification incombe au bailleur, et seul l’acte extrajudiciaire offre une date certaine et un contenu incontestable. Une LRAR perdue ou retournée « non réclamé » laisse le bailleur dans l’incertitude, parfois pendant des années.

Un point crucial : le défaut de notification ne peut être suppléé par la connaissance de fait que le créancier aurait eue de la défaillance du locataire. La Cour de cassation l’a posé très tôt (Cass. civ. 3, 4 juin 1986, pourvoi n° 85-10.136). Le seul fait que le créancier intervienne, postérieurement, à une instance en résiliation ne régularise pas a posteriori l’absence de notification conforme au texte.

La notification doit émaner du bailleur

Le texte vise « le propriétaire qui poursuit la résiliation ». La doctrine en déduit que seule la notification émanant du bailleur — ou de son mandataire agissant en son nom — rend la résiliation opposable aux créanciers inscrits. La notification faite par le preneur lui-même ou par un tiers non mandaté ne devrait pas satisfaire aux exigences du texte. La Cour de cassation n’a pas eu l’occasion de trancher la question de manière limpide, mais la lettre de l’article L. 143-2 et sa finalité protectrice conduisent à retenir cette lecture. En pratique, c’est au bailleur — ou à son avocat — de prendre l’initiative de la diligence.

Le piège du domicile élu périmé

La notification doit être faite au « domicile déclaré » dans l’inscription. Ce domicile peut être périmé : le créancier a déménagé, la société a disparu, le cabinet d’avocats a fermé. La question se pose alors : le bailleur est-il tenu de rechercher le nouveau domicile ?

La Cour de cassation est stricte sur ce point : une signification effectuée à l’avocat du créancier plutôt qu’au domicile élu dans l’inscription ne satisfait pas aux exigences du texte (Cass. com., 29 mars 2017, pourvoi n° 15-23.685, affaire Cora). Il en résulte que la notification à un autre destinataire — avocat, siège social, mandataire — que le domicile élu est inefficace au regard de l’article L. 143-2, quand bien même le créancier aurait été informé par ailleurs de la procédure de résiliation.

La prudence commande une recherche raisonnable. La simple diligence de signifier au domicile porté sur l’état des inscriptions est généralement considérée comme suffisante, à condition que le commissaire de justice dresse un procès-verbal conforme à l’article 659 du Code de procédure civile en cas d’introuvabilité. En revanche, l’absence totale de diligence — signifier sans vérification à une adresse dont on sait qu’elle est obsolète — expose le bailleur au reproche de n’avoir pas satisfait à l’obligation de notification.

Conseil pratique : joindre à l’état des privilèges une recherche RCS de chaque créancier inscrit permet d’anticiper les domiciles obsolètes et de lever la difficulté dès l’engagement de la procédure. Un détail qui paraît anodin, mais qui sauve des dossiers : demander au commissaire de justice de vérifier le Registre des sûretés mobilières et de croiser avec l’état des inscriptions du greffe du lieu d’exploitation — pas du siège social du preneur, car les deux peuvent différer. C’est précisément cette confusion (greffe du siège vs. greffe du lieu d’exploitation) qui a conduit la Cour de cassation à retenir la responsabilité d’un avocat de bailleur (Cass. civ. 3, 25 octobre 2018, pourvoi n° 17-16.828).

La sanction du défaut de notification : l’inopposabilité

La sanction principale est l’inopposabilité de la résiliation au créancier inscrit non notifié. La résiliation est valable entre bailleur et preneur, mais le créancier non notifié peut en obtenir l’inopposabilité en ce qui le concerne. L’inopposabilité n’est pas une nullité : elle ne remet pas en cause la résiliation entre les parties au bail — elle la neutralise au regard du seul créancier lésé. La Cour de cassation a admis très tôt que le défaut de notification rendait la procédure de résiliation « nulle et de nul effet » à l’égard du créancier inscrit (Cass. civ. 3, 4 juin 1986, pourvoi n° 85-10.136). Le TJ de Lille a récemment rappelé que le bailleur qui ne respecte pas l’article L. 143-2 s’expose à ce que la résiliation prononcée par le juge des référés et l’ensemble de la procédure ultérieure soient inopposables aux créanciers inscrits, laissant ouverte la rétractation de l’ordonnance par voie de tierce opposition (TJ Lille, réf., 4 février 2025, n° 24/01974).

La notification est imposée dans l’intérêt particulier des créanciers inscrits — c’est la position doctrinale dominante. Seuls ces derniers ont donc qualité pour se prévaloir d’un défaut de notification. Le preneur ne peut pas invoquer l’absence de notification aux créanciers pour contester sa propre résiliation.

La tierce opposition : le levier procédural du créancier

Le créancier non notifié peut former tierce opposition au jugement ayant prononcé la résiliation (art. 582 et suivants du Code de procédure civile). Cette voie permet au créancier d’obtenir :

le maintien du bail à son égard ;
la possibilité de poursuivre la vente forcée du fonds pour désintéresser sa créance ;
la préservation de son gage jusqu’à réalisation.

La tierce opposition entraîne la rétractation de la décision initiale à l’égard de toutes les parties, en raison de l’impossibilité absolue d’exécuter simultanément les deux décisions (Cass. civ. 3, 15 décembre 1976, pourvoi n° 75-14.898 ; Cass. civ. 3, 3 novembre 1988, pourvoi n° 86-18.180). Tant que la tierce opposition peut être exercée, le bailleur vit sous la menace de voir ressusciter un bail qu’il croyait éteint. Concrètement, une résiliation gagnée sans notification n’est jamais définitive : le créancier inscrit peut la faire tomber des années après.

La tierce opposition n’est enfermée dans aucun délai spécifique par l’article 586 du Code de procédure civile (trente ans en principe), mais la jurisprudence retient généralement que le créancier inscrit doit agir dans un délai raisonnable — et les commentateurs s’accordent sur un délai de cinq ans à compter de la connaissance de la décision, par application de la prescription extinctive de droit commun (art. 2224 C. civ.). Pendant cette période, le bailleur qui a consenti un nouveau bail à un tiers vit sous la menace d’une rétractation du jugement de résiliation — et d’une éviction de son nouveau locataire.

L’inopposabilité extérieure à la tierce opposition

Le créancier peut aussi faire constater l’inopposabilité par voie d’action principale, sans passer par la tierce opposition. C’est souvent le choix stratégique à privilégier lorsque la décision de résiliation remonte à longtemps et que les conditions procédurales de la tierce opposition soulèvent des difficultés. L’inopposabilité permet au créancier de réaliser sa sûreté comme si le bail subsistait entre lui et le preneur défaillant.

L’action en responsabilité du créancier nanti contre le bailleur

Le créancier inscrit non notifié dispose d’une troisième voie en parallèle de l’inopposabilité : agir en responsabilité civile contre le bailleur sur le fondement de l’article 1240 du Code civil. La faute est le défaut de notification. Le dommage est la perte du gage, mesurée par la valeur non recouvrée de la créance garantie. Le lien de causalité résulte du fait que, si le créancier avait été notifié, il aurait pu payer les loyers et préserver le bail.

La qualification du préjudice : perte de chance ou perte irréversible du gage

Le préjudice réparable est en principe une perte de chance de préserver ou de réaliser le gage — pas le montant total de la créance garantie. Les règles générales de la réparation de la perte de chance s’appliquent : l’indemnisation ne peut être égale à l’avantage perdu dans son entier, mais doit être mesurée à la chance elle-même. La doctrine relève que certaines juridictions du fond ont accordé à tort l’intégralité de la créance, confondant perte du gage et perte de la créance.

Cependant, la chambre commerciale a pris une position plus protectrice dans l’affaire Gelied, en jugeant que le défaut de notification avait causé un préjudice irréversible constitué par la disparition du fonds consécutive à la résiliation non notifiée, qui avait privé le créancier de la faculté de se substituer au locataire ou de réaliser le fonds (Cass. com., 29 mars 2017, pourvoi n° 15-23.685). L’appréciation du préjudice dépend donc de la chronologie des faits et de la question de savoir si le fonds a effectivement disparu.

Le piège de l’inertie du créancier

L’inobservation de l’article L. 143-2 n’ouvre pas automatiquement droit à réparation. La troisième chambre civile a jugé que l’inertie prolongée du créancier — six années sans la moindre initiative pour recouvrer sa créance ou préserver sa sûreté — pouvait rompre le lien de causalité entre l’omission de notification et la perte du gage. Le préjudice résultait alors de l’inertie du créancier, et non du défaut de notification (Cass. civ. 3, 9 novembre 2011, pourvoi n° 10-20.021).

La chambre commerciale a ensuite pris une position sensiblement plus protectrice dans la même affaire Gelied, en cassant un arrêt qui avait retenu que le préjudice résultait de l’inertie du créancier, alors que la disparition du fonds — consécutive à la résiliation non notifiée — avait privé ce dernier de la faculté de se substituer au locataire ou de réaliser le fonds (Cass. com., 29 mars 2017, pourvoi n° 15-23.685). Cette divergence entre les deux chambres n’est pas encore pleinement résolue. La prudence impose au créancier nanti d’agir activement dès qu’il a connaissance de la résiliation : face à une Cour de cassation qui peut retenir l’inertie comme cause de rupture du lien de causalité, l’attentisme est un pari dangereux.

L’autonomie des actions et la prescription

Le créancier non notifié dispose de trois voies : la tierce opposition, l’action en inopposabilité par voie principale, et l’action en dommages-intérêts. Ces actions sont autonomes et peuvent se cumuler dans la mesure où elles tendent à des fins différentes. Le choix d’engager l’une n’a pas pour effet de repousser le point de départ du délai de prescription applicable aux autres. Le créancier qui s’engage dans une tierce opposition en délaissant l’action indemnitaire ne retrouvera pas un délai de prescription intact pour cette dernière le jour où la tierce opposition échouera. Il faut donc engager — ou au moins interrompre la prescription de — toutes les actions utiles dès le départ, faute de les perdre par l’effet du temps.

La responsabilité peut d’ailleurs s’étendre à l’avocat du bailleur : la Cour de cassation a jugé que l’avocat qui assiste le bailleur lors de l’instance en résiliation et qui omet de vérifier l’état des inscriptions engage sa responsabilité professionnelle, notamment lorsqu’il s’est adressé au greffe du lieu du siège social au lieu du greffe du lieu d’exploitation du fonds (Cass. civ. 3, 25 octobre 2018, pourvoi n° 17-16.828).

L’articulation avec la procédure collective du preneur

Quand le preneur est placé en sauvegarde, redressement ou liquidation judiciaire, l’article L. 143-2 se combine avec le régime spécifique des procédures collectives. Plusieurs règles se superposent. L’article La résiliation du bail commercial en sauvegarde et redressement judiciaire détaille le régime général ; les développements ci-dessous se concentrent sur l’articulation spécifique avec l’obligation de notification.

La résiliation sur renonciation de l’administrateur ou du liquidateur

Lorsque l’administrateur judiciaire ou le liquidateur renonce à poursuivre le bail (art. L. 622-13, L. 641-11-1 du Code de commerce), la résiliation qui en résulte doit-elle être notifiée aux créanciers inscrits ? La doctrine considère majoritairement que oui : l’article L. 143-2 s’applique à toute résiliation du bail, y compris celle résultant de la renonciation à la continuation du contrat. Le bailleur — ou l’organe de la procédure selon les cas — doit donc procéder à la notification avant que la résiliation ne devienne définitive. Dans le doute, mieux vaut notifier que se priver d’un levier si le créancier revient plus tard contester.

La clause résolutoire neutralisée par la procédure collective

Il faut rappeler que l’article L. 622-13, III du Code de commerce neutralise la clause résolutoire non définitivement acquise à la date du jugement d’ouverture. Si la clause n’était pas acquise — si le délai d’un mois du commandement n’était pas expiré, par exemple — elle ne joue plus pendant la procédure. Dans ce cas, il n’y a pas de résiliation à notifier au titre de l’article L. 143-2.

La déclaration de créance du créancier nanti

Le créancier nanti doit par ailleurs déclarer sa créance garantie au passif de la procédure collective du preneur, dans le délai de deux mois à compter de la publication du jugement d’ouverture au BODACC (art. L. 622-24 du Code de commerce). Cette déclaration est indépendante de la notification au titre de l’article L. 143-2 : elles poursuivent des finalités différentes et ne se substituent pas l’une à l’autre. Le créancier qui oublie de déclarer sa créance perd son droit à paiement ; le créancier qui n’a pas été notifié conserve l’arsenal de l’article L. 143-2 contre le bailleur — ce sont deux terrains procéduraux distincts.

L’impact de l’arrêt des poursuites individuelles

L’ouverture d’une procédure collective suspend les voies d’exécution contre le débiteur. Mais cette suspension ne fait pas obstacle au droit du créancier nanti d’agir contre le bailleur sur le fondement de l’article L. 143-2 : l’action en inopposabilité ou en responsabilité n’est pas une action contre le débiteur en procédure collective, mais une action contre un tiers — le bailleur. L’article sur les mesures conservatoires en procédure collective détaille les interactions entre sûretés et procédures collectives.

Ce que le bailleur doit retenir en pratique

Le bailleur qui veut résilier un bail commercial portant sur un fonds doit intégrer un réflexe simple dès l’origine du contentieux : lever l’état des privilèges et nantissements avant toute action.

Quatre diligences sont à systématiser :

Demander au greffe du tribunal de commerce du lieu d’exploitation du fonds l’état des inscriptions de privilèges et de nantissements à la date la plus proche possible de l’engagement de la procédure. Attention : le greffe compétent est celui du lieu d’exploitation, pas celui du siège social du preneur — la confusion entre les deux est l’erreur la plus fréquente, et celle qui a fondé la responsabilité d’un avocat de bailleur devant la Cour de cassation (Cass. civ. 3, 25 octobre 2018, pourvoi n° 17-16.828).
Vérifier l’actualité du domicile élu par chaque créancier inscrit, par une recherche RCS complémentaire.
Notifier la demande en justice — pas le commandement, la demande — à chaque créancier inscrit dans les jours qui suivent l’assignation du preneur.
Conserver précieusement la preuve de la notification (procès-verbal de signification, accusé de réception), car c’est au bailleur qu’incombera la charge de la preuve en cas de contestation ultérieure.

Le coût d’une notification par commissaire de justice est marginal rapporté au risque d’une tierce opposition ouverte pendant des années et d’une action en responsabilité ultérieure. On parle de quelques centaines d’euros de frais de signification contre un risque de dommages-intérêts chiffrés à la valeur du fonds.

Ce que le créancier nanti doit retenir en pratique

Le créancier nanti — banque, vendeur de fonds, créancier privilégié — qui découvre qu’une résiliation a été prononcée sans notification doit raisonner en trois temps.

D’abord, évaluer la voie la plus efficiente : si le fonds existe encore et que le droit au bail a de la valeur, l’inopposabilité ou la tierce opposition permettent de réaliser la sûreté ; si le fonds a disparu, seuls les dommages-intérêts présentent un intérêt économique.

Ensuite, agir vite. Les voies procédurales ouvertes ne restent pas ouvertes indéfiniment, et l’inertie du créancier se retourne toujours contre lui : soit directement par l’effet des délais, soit indirectement par la difficulté croissante à reconstituer les éléments de preuve au fur et à mesure que le temps passe. Un nantissement ancien dont le fonds a été liquidé depuis plusieurs années devient très difficile à défendre, même quand le texte est de son côté.

Enfin, se méfier des demandes subsidiaires mal tenues dans les contentieux connexes. Un créancier engagé dans une procédure de contestation de la résiliation qui formule une demande indemnitaire subsidiaire doit la maintenir jusqu’au bout dans ses dernières conclusions. L’abandon en dernier état vaut désistement et prive la demande de son effet interruptif. Cette chausse-trappe procédurale fait tomber des dossiers bien fondés sur le fond.

Ce que dit la règle ne suffit jamais

L’article L. 143-2 est un texte court, mais son application concrète dépend entièrement du contexte : la nature de la résiliation, la date des inscriptions, l’identité des créanciers, la forme de la notification, les procédures parallèles en cours, la combinaison éventuelle avec une procédure collective. Les décisions divergentes des juridictions du fond sur les cas limites — refus de renouvellement, résolution notifiée par voie extrajudiciaire, résiliation résultant de l’ordonnance du juge-commissaire — montrent qu’aucune situation ne se ressemble. Les faits comptent autant que le droit, et c’est précisément là qu’intervient l’avocat.

Questions fréquentes

Le commandement de payer visant la clause résolutoire doit-il être notifié aux créanciers inscrits ?

Non. L’obligation de notification porte sur la demande en justice tendant à faire constater l’acquisition de la clause résolutoire — c’est-à-dire l’assignation en référé sur le fondement de l’article L. 145-41 du Code de commerce. Le commandement lui-même n’a pas à être dénoncé. Seule la demande contentieuse déclenche l’obligation de l’article L. 143-2.

Un créancier inscrit après l’assignation doit-il être notifié ?

Non. La Cour de cassation retient la date de la demande en justice comme point de référence de l’antériorité (Cass. civ. 3, 22 mars 2006, pourvoi n° 04-16.747). Seuls les créanciers dont l’inscription est antérieure à cette date sont protégés par l’article L. 143-2.

Quelle est la forme obligatoire de la notification ?

Aucune. La loi ne prévoit aucun formalisme particulier. La jurisprudence admet la lettre simple, la LRAR et la signification par commissaire de justice, à condition que l’information soit claire et sans équivoque. En pratique, la signification par commissaire de justice s’impose pour des raisons probatoires.

Que peut faire le créancier pendant le délai d’un mois après notification ?

Il peut exécuter les obligations du preneur à sa place — payer les loyers impayés, régler les charges — pour faire obstacle à la résiliation. Il peut aussi engager la procédure de vente forcée du fonds pour réaliser immédiatement sa sûreté. Il peut enfin négocier avec le bailleur ou le preneur pour préserver sa position.

Le bailleur qui a négligé la notification peut-il être condamné à des dommages-intérêts ?

Oui. L’article 1240 du Code civil fonde une action autonome en responsabilité civile contre le bailleur, indépendamment de l’inopposabilité. Le créancier doit démontrer la faute (défaut de notification), le dommage (perte de chance de préserver le gage ou perte irréversible de la sûreté) et le lien de causalité. Attention : le préjudice est en principe évalué comme une perte de chance, pas comme l’intégralité de la créance garantie. Et l’inertie prolongée du créancier — par exemple, six ans sans tentative de recouvrement — peut rompre le lien de causalité (Cass. civ. 3, 9 novembre 2011, pourvoi n° 10-20.021).

La connaissance par le créancier de la résiliation supplée-t-elle le défaut de notification ?

Non. La Cour de cassation a posé très tôt que le défaut de notification ne peut être suppléé par la connaissance implicite qu’aurait eue le créancier de la défaillance du locataire (Cass. civ. 3, 4 juin 1986, pourvoi n° 85-10.136). Le fait que le créancier ait formé une tierce opposition — ce qui prouve qu’il avait connaissance de la résiliation — ne régularise pas l’absence de notification conforme au texte. Seule une notification formelle, au domicile élu, portant sur la résiliation effectivement poursuivie, satisfait aux exigences de l’article L. 143-2.

Les créanciers en crédit-bail immobilier sont-ils protégés par l’article L. 143-2 ?

Non. Le TJ de Lille a confirmé que l’obligation de notification ne concerne que les créanciers inscrits au titre d’un privilège du vendeur de fonds ou d’un nantissement du fonds de commerce, à l’exclusion des inscriptions liées à une opération de crédit-bail immobilier (TJ Lille, réf., 4 février 2025, n° 24/01974).

Quel est le délai pour agir en tierce opposition ?

L’article 586 du Code de procédure civile ne fixe pas de délai court : la tierce opposition est en principe ouverte pendant trente ans. Cependant, la doctrine dominante et les juridictions du fond appliquent la prescription extinctive de droit commun de cinq ans (art. 2224 C. civ.) à compter du moment où le créancier a eu ou aurait dû avoir connaissance de la décision de résiliation. Ce délai crée une longue période d’insécurité pour le bailleur — et potentiellement pour le nouveau locataire à qui il aurait consenti un bail dans l’intervalle.

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Cet article s’inscrit dans un ensemble d’analyses pratiques sur le bail commercial et les garanties sur fonds de commerce. Pour approfondir les mécanismes liés :

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Valentin Simonnet est avocat au Barreau de Paris. Il intervient en contentieux des affaires et en droit pénal des affaires.