Locataire commercial qui ne paye plus son loyer : comment réagir efficacement ?

Quand un locataire en bail commercial cesse de payer, le bailleur se retrouve souvent pris entre deux réflexes contraires : attendre “pour ne pas envenimer”, ou déclencher une procédure trop tôt sans avoir verrouillé le dossier. Or, en matière de bail commercial, les impayés se gèrent comme un dossier de contentieux à part entière : preuves, calendrier, choix de la bonne voie (résiliation, recouvrement, expulsion) et, surtout, anticipation d’un risque majeur souvent sous-estimé : la procédure collective du locataire.

L’objectif de cet article est simple : vous donner une méthode claire, opérationnelle et juridiquement solide, pour reprendre la main.

Comprendre l’enjeu : récupérer l’argent, récupérer les lieux, ou les deux

Derrière “il ne paie plus”, il y a en réalité trois questions distinctes :

Vous voulez récupérer les loyers impayés.
Vous voulez mettre fin au bail et récupérer le local.
Vous voulez sécuriser l’avenir (éviter l’aggravation de la dette et limiter l’occupation sans paiement).

Ces objectifs ne se poursuivent pas toujours par les mêmes outils. Il faut donc choisir une stratégie cohérente dès le départ.

Synthèse des étapes en cas de clause résolutoire

Lorsqu’une clause résolutoire est prévue au bail, la séquence “classique” est la suivante :

1. Commandement de payer visant la clause résolutoire (commissaire de justice)
   Le commandement doit viser la clause et rappeler que celle-ci ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux, à peine de nullité (C. com., art. L. 145-41).
2. Délai d’un mois à compter de la signification
   Pendant ce mois, le preneur peut régulariser (paiement intégral, selon le décompte), ce qui neutralise la mise en jeu de la clause.
3. À l’issue du mois, si le preneur n’a pas régularisé : assignation en référé devant le tribunal judiciaire
   Le bailleur saisit généralement le juge des référés pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et obtenir, le cas échéant, l’expulsion et une provision.
4. Si un fonds de commerce est exploité dans les lieux : notification de la demande aux créanciers inscrits (s’il en existe)
   Ce n’est pas le commandement qui doit être dénoncé (ce n’est pas exigé), mais la demande en justice tendant à voir constater la résiliation par acquisition de la clause résolutoire doit être notifiée aux créanciers inscrits (au domicile élu dans l’inscription).
   Le jugement ne peut intervenir qu’après un délai d’un mois suivant cette notification.
5. Ordonnance de référé : voies de recours

• Appel : délai de 15 jours à compter de la signification (ou notification selon le cas) de l’ordonnance (CPC, art. 490).
• Pourvoi en cassation : délai de 2 mois, sauf texte spécial (CPC, art. 612).

Sécuriser le dossier avant toute procédure

Avant d’envoyer des relances “dans le vide”, il faut verrouiller les éléments qui permettront de tenir devant un juge et un commissaire de justice.

1) Établir un décompte incontestable

Préparez un décompte précis, ligne par ligne :

loyers (HT/TTC selon le bail et la TVA)
charges, taxes refacturées
indexation, régularisations éventuelles
pénalités contractuelles, intérêts
imputation des paiements partiels (si le locataire a payé “un bout”)

Un décompte approximatif est la meilleure façon d’offrir au locataire une contestation “sérieuse”, et donc de ralentir tout.

2) Rassembler les pièces utiles

En pratique, le socle c’est :

bail + avenants
appel(s) de loyers / quittances / relevés
échanges (mails, LRAR, sms s’il y en a)
justificatifs des charges
attestation comptable si nécessaire

3) Identifier les garanties disponibles

Beaucoup de bailleurs oublient qu’ils disposent parfois de leviers immédiats :

dépôt de garantie
caution personnelle / garantie autonome
nantissements, assurances, garanties bancaires

Ces garanties peuvent changer la tactique : parfois, on cherche à recouvrer vite, parfois à récupérer le local vite.

La clause résolutoire, l’arme centrale du bail commercial (délai d’un mois)

Dans la plupart des baux commerciaux, si votre bail a été bien rédigé, il contient une clause résolutoire qui prévoit la résiliation de plein droit en cas d’impayés (loyers, charges, taxes refacturées, selon la rédaction).

À la différence de la résiliation judiciaire, le juge saisi d’une demande tendant à constater l’acquisition de la clause résolutoire n’a pas à apprécier la gravité du manquement : dès lors que les conditions légales et contractuelles sont réunies, il ne dispose pas d’un pouvoir d’opportunité. (Cass. 3e civ., 3 avr. 2012, n° 11-15.378 ; Cass. 3e civ., 5 oct. 2017, n° 15-25.018, F-D ; Loyers et copr. 2018, comm. 20, obs. E. Chavance).

Le juge des référés est compétent pour constater l’acquisition de la clause résolutoire. En pratique, le bailleur a donc intérêt à privilégier la voie du référé, généralement plus rapide que le jugement au fond. La compétence appartient au tribunal judiciaire.

Les limites de la clause résolutoire

Il s’agit donc d’une clause particulièrement dangereuse pour le locataire. C’est précisément pour cela que le statut des baux commerciaux en encadre la mise en œuvre par deux mécanismes protecteurs.

D’abord, l’article L. 145-41 du Code de commerce (d’ordre public) impose un formalisme strict : la clause résolutoire ne produit effet qu’un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux. Autrement dit, le bailleur ne peut l’activer qu’à la condition de faire signifier un commandement et de laisser un mois au locataire pour régulariser. Si le locataire paie dans ce délai, il est réputé avoir purgé le manquement et la clause ne peut plus jouer. (CA Paris, 30 janv. 2013, n° 11/06921).

Ensuite, si le locataire ne régularise pas dans le mois, il conserve une “porte de sortie” : il peut solliciter des délais de paiement sur le fondement de l’article 1343-5 du Code civil, lesquels ont pour effet de suspendre la clause résolutoire pendant la durée accordée. Ces délais peuvent être accordés même après l’expiration du délai d’un mois. (Cass. 3e civ., 31 mai 2012, n° 11-17.886). En revanche, si le locataire paie après le mois sans que le juge ait suspendu la clause, la résiliation est acquise. (Cass. 3e civ., 4 mai 2011, n° 10-16.939 ; CA Paris, 20 févr. 2013, n° 11/01073). Et si des délais ont été accordés, le preneur doit les respecter à la lettre : à défaut, la clause reprend son effet et le bail est résilié. (Cass. 3e civ., 26 nov. 2013, n° 12-25.534).

Enfin, la clause peut être invoquée à tout moment au cours de la relation locative, y compris pendant la tacite prolongation ou le maintien dans les lieux (notamment après un congé avec offre d’indemnité d’éviction). (Cass. 3e civ., 5 oct. 2017, n° 16-21.977, F-D ; Loyers et copr. 2018, comm. 16, obs. E. Chavance).

Dans tous les cas, le bailleur doit saisir le juge pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et obtenir, le cas échéant, l’expulsion du locataire.

Tant que le délai d’un mois prévu par l’article L. 145-41 n’est pas expiré, le locataire conserve la possibilité de régulariser : le bailleur ne peut donc faire constater l’acquisition de la clause résolutoire qu’à l’issue de ce délai, si le commandement est resté infructueux.

De son côté, le preneur peut avoir intérêt à ralentir le calendrier et à reprendre l’initiative. Il peut, notamment, contester le commandement et saisir le tribunal judiciaire (souvent au fond) afin de discuter la dette, soulever des moyens de nullité ou de mauvaise foi, et surtout solliciter des délais de paiement (avec, à la clé, la suspension des effets de la clause résolutoire si des délais sont accordés).

La règle à connaître : l’article L. 145-41 du Code de commerce

En matière de bail commercial, la clause résolutoire ne produit effet qu’à une condition : le bailleur doit faire délivrer au locataire un commandement de payer qui vise la clause résolutoire.

Ce commandement doit laisser au preneur un délai d’un mois pour régulariser, et doit mentionner ce délai, à peine de nullité. C. com., art. L. 145-41.

Si vous souhaitez enclencher la clause résolutoire, vous devez donc faire signifier un commandement par commissaire de justice : c’est l’acte qui déclenche le délai d’un mois et qui “met en marche” la résiliation de plein droit si l’impayé n’est pas régularisé.

Comment mettre en œuvre la clause résolutoire sans nullité ?

Pour éviter la nullité (ou l’inefficacité) d’une mise en œuvre de clause résolutoire, l’idée est simple : rester “au millimètre” du bail et au millimètre de l’article L. 145-41 du Code de commerce.

1) Vérifier que le manquement est bien “dans” la clause (et seulement lui)

La clause résolutoire ne peut jouer que pour un manquement expressément visé par sa rédaction.

• Le bailleur doit invoquer un manquement prévu par la clause elle-même : Cass. 3e civ., 15 sept. 2010, n° 09-10.339 ; Cass. 3e civ., 6 mars 2013, n° 12-12.200 ; Cass. 3e civ., 9 avr. 2013, n° 12-17.123 ; Cass. 3e civ., 17 sept. 2013, n° 12-21.724 ; Cass. 3e civ., 9 nov. 2017, n° 16-22.232, F-D ; Cass. 3e civ., 8 juin 2023, n° 21-19.099.
• Une clause “fourre-tout” du type « tous les manquements aux stipulations du présent bail » ne permet pas de viser, par ricochet, des obligations légales non reprises par le contrat : Cass. 3e civ., 11 juin 1986, n° 84-15.512.
• Exemple classique : le défaut d’exploitation ne peut pas être reproché si aucune clause n’impose une exploitation continue : Cass. 3e civ., 13 janv. 2015, n° 13-25.197.

2) Appliquer une lecture restrictive : ne pas “élargir” la clause

Les juridictions interprètent la clause résolutoire restrictivement : il faut donc coller aux mots.

• Une clause visant le non-paiement des loyers ne s’étend pas automatiquement :
  • à l’indemnité d’occupation : Cass. 3e civ., 24 févr. 1999, n° 97-11.554 ;
  • aux charges, si elles ne sont pas visées (ou pas clairement assimilées au loyer dans la clause) : Cass. 3e civ., 3 avr. 1973 ;
  • à un rappel du loyer de renouvellement : CA Paris, 17 avr. 2013, n° 11/10282.

Conséquence pratique : dans le commandement, qualifiez la dette exactement (loyer / charges / taxes / indemnité d’occupation) et assurez-vous que la clause couvre précisément ce poste.

3) Respecter la bonne foi : une condition qui peut faire tomber toute la mécanique

Même si tout est “techniquement” conforme, la clause doit être actionnée de bonne foi. À défaut, le bailleur ne peut pas se prévaloir utilement du commandement, et le juge doit rechercher cette mauvaise foi lorsqu’elle est invoquée.

• Principe : Cass. 3e civ., 1er févr. 2018, n° 16-28.68.
• Obligation pour le juge de procéder à la recherche : Cass. 3e civ., 27 oct. 2010, n° 09-69.820 ; Cass. 3e civ., 10 nov. 2010, n° 09-15.937 ; Cass. 3e civ., 25 avr. 2024, n° 23-10.384.

Exemples de mauvaise foi retenue :

• exiger des travaux impossibles à réaliser dans le délai imparti : Cass. 3e civ., 16 déc. 1987 ; CA Paris, 6 mai 2004 ;
• viser une extension d’activité “non autorisée” alors que le bailleur la tolérait depuis des années : CA Paris, 16 mars 2001.

Nuance importante : la mauvaise foi n’efface pas tout. Si le locataire ne respecte pas les délais accordés, la clause peut devenir définitivement acquise : Cass. 3e civ., 26 oct. 2023, n° 22-16.216.

4) S’assurer que la clause laisse bien “un mois” (pas 15 jours, pas 30 jours)

En bail commercial, la clause doit respecter le cadre de l’article L. 145-41 : au moins un mois.

• Clause prévoyant 15 jours : annulée. Cass. 3e civ., 8 déc. 2010, n° 09-16.339.
• Clause prévoyant “30 jours” : annulée (car ce n’est pas nécessairement “un mois” au sens du texte). Cass. 3e civ., 11 déc. 2013, n° 12-26.024.

5) Rédiger un commandement “propre” (le point de nullité le plus fréquent)

Pour déclencher la clause résolutoire, le commandement doit :

• être délivré par commissaire de justice ;
• viser la clause résolutoire ;
• indiquer que la clause ne produira effet qu’un mois après un commandement resté infructueux (mention impérative).

Le réflexe utile : annexer (ou reproduire de façon sûre) la clause résolutoire et joindre un décompte clair, poste par poste, à la date du commandement.

6) Dernier point : la clause ne “suffit” pas, il faut un juge pour l’expulsion

Même si la clause est acquise, le bailleur doit en pratique saisir le juge pour faire constater l’acquisition et obtenir l’expulsion (et souvent une provision / indemnité d’occupation). C’est l’étape contentieuse qui transforme l’acquisition “sur le papier” en exécution effective.

Si tu veux, je peux te réécrire ce passage en version “blog très pratique”, avec une mini check-list « zéro nullité » (5 lignes) à placer juste avant l’explication des délais/suspension.

Quel est le prix d’un commandement de payer ?

Un commandement de payer (signifié par un commissaire de justice) n’a pas un “prix unique”. Le coût résulte, en pratique, de l’addition de plusieurs postes, dont certains sont réglementés et d’autres dépendent des modalités de signification.

1) L’émolument fixe de l’acte

Chaque acte a un émolument fixe prévu par le tarif. Pour le commandement de payer les loyers et les charges, on est autour de 25–26 € HT selon la période tarifaire.

2) La majoration “au coefficient” (selon le montant de la dette)

Pour certains actes de recouvrement, l’émolument fixe est multiplié par un coefficient lié au montant de l’obligation pécuniaire (ex. x0,5 / x1 / x2). C’est un point clé, car au-delà de certains seuils, l’émolument double.

3) Le droit d’engagement des poursuites (DEP)

À côté de l’acte lui-même, le tarif prévoit un DEP, plafonné et calculé par tranches (0–304 € ; 305–912 € ; 913–3 040 € ; puis au-delà).

4) Les frais liés à la signification (SCT / déplacement) + débours

Selon que l’acte est signifié “physiquement” ou électroniquement, et selon les situations, s’ajoutent des frais type SCT / déplacement (et parfois des débours : copies, affranchissement, etc.).

5) La TVA

En pratique, on raisonne en HT puis on ajoute la TVA (20 %) (sauf particularités).

Exemple chiffré : dette de 10 000 €

Hypothèse : commandement de payer les loyers et charges, signification “physique” (SCT/déplacement), pas d’urgence, pas de débours spécifiques.

A) Émolument de l’acte

Tarif “commandement de payer les loyers et les charges” : 25,79 € HT (tarif en vigueur dans la section Légifrance consultée). (Légifrance)
Coefficient applicable si la dette est > 1 280 € : x2.
Donc : 25,79 × 2 = 51,58 € HT

B) DEP (droit d’engagement des poursuites)

Barème (plafonné à 268,13 €) :

• 0 → 304 € à 5,66 % = 17,21 €
• 305 → 912 € (608 €) à 2,83 % = 17,21 €
• 913 → 3 040 € (2 128 €) à 1,41 % = 30,00 €
• 3 040 → 10 000 € (6 960 €) à 0,28 % = 19,49 €
  Total DEP ≈ 83,91 € HT

C) SCT / déplacement

Ordre de grandeur : 9,40 € HT (si signification “physique”).

D) Total estimatif

Total HT : 51,58 + 83,91 + 9,40 = 144,89 € HT
TVA 20 % : 28,98 €
Total TTC ≈ 173,87 €

Les effets de la clause résolutoire à l’issue du délai d’un mois

À l’expiration du délai d’un mois suivant la signification du commandement, si le preneur n’a pas régularisé, la clause résolutoire est acquise de plein droit : le bail est alors réputé résilié, en principe tant à l’égard du bailleur que du preneur (sous réserve, en pratique, de la saisine du juge pour en faire constater l’acquisition et obtenir l’expulsion).

Côté bailleur : trois options

À l’issue du délai d’un mois, le bailleur peut :

• poursuivre l’exécution du bail en sollicitant judiciairement le paiement des sommes dues (condamnation, mesures d’exécution, etc.) ;
• agir en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire (le plus souvent en référé), afin d’obtenir les conséquences attachées à la résiliation : expulsion, fixation d’une indemnité d’occupation, et, selon les cas, un risque majeur pour le preneur de perte du fonds exploité dans les lieux ;
• renoncer à se prévaloir de la clause résolutoire s’il souhaite finalement conserver son locataire (renonciation qui peut résulter d’actes non équivoques).

Côté preneur : un risque de rupture brutale… et une tentation parfois illusoire

Pour le preneur, l’expiration du délai d’un mois fait naître un risque considérable : la perte du bail commercial, avec toutes les conséquences économiques que cela emporte.

Le preneur pourrait être tenté d’invoquer lui-même la clause résolutoire pour quitter les lieux avant la prochaine échéance contractuelle. Cette stratégie n’est toutefois possible que si la clause n’a pas été stipulée au profit exclusif du bailleur. Or, en pratique, les baux prévoient très souvent une formulation du type « si bon semble au bailleur », qui réserve l’option au seul bailleur. Cass. 3e civ., 27 avr. 2017, n° 16-13.625, FS-P+B ; Loyers et copr. 2017, comm. 139, obs. E. Chavance.

En revanche, le bailleur peut renoncer à solliciter l’acquisition de la clause résolutoire même après avoir fait signifier un commandement. Cass. 3e civ., 21 janv. 2014, n° 12-26.211.

Bonus : réaliser une saisie conservatoire

Saisie conservatoire sur comptes bancaires : une technique que je mets en œuvre pour sécuriser rapidement les loyers impayés

En bail commercial, quand les impayés commencent, le sujet n’est pas seulement d’obtenir une condamnation : c’est de sécuriser le recouvrement tout de suite, avant que la trésorerie ne s’évapore. C’est exactement l’intérêt de la saisie conservatoire sur comptes bancaires : elle permet de bloquer des sommes à hauteur de l’arriéré, puis d’enchaîner la procédure au fond pour obtenir le titre nécessaire au paiement.

Le fondement juridique est l’article L. 511-2 du Code des procédures civiles d’exécution, qui permet d’agir sans autorisation préalable du juge lorsqu’il s’agit d’un loyer impayé issu d’un bail écrit : « Il en est de même (…) d’un loyer resté impayé dès lors qu’il résulte d’un contrat écrit de louage d’immeubles. »

Point pratique décisif : cette voie rapide n’est réellement opérante que si l’on connaît l’établissement bancaire du locataire et que cette banque est située en France (afin de viser le bon tiers saisi). En pratique, une information sur la banque, ou un IBAN commençant par FR (sans communiquer le RIB complet), suffit généralement à identifier l’établissement et à diligenter la mesure.

Enfin, il faut garder une limite importante en tête : la saisie conservatoire peut perdre ses effets si le locataire est placé en redressement judiciaire (arrêt des poursuites individuelles), ce qui oblige à basculer dans la logique “procédure collective” (déclaration de créance, traitement des loyers postérieurs, etc.). (Légifrance) Dans la vraie vie, je vois régulièrement des locataires déposer très vite une demande de redressement judiciaire de manière opportuniste, notamment parce que cela fait obstacle aux saisies : raison de plus pour agir tôt, avec une stratégie contentieuse et procédures collectives pensée dès le départ.

Après un mois sans régularisation : action en justice (assignation)

Si le mois s’écoule sans paiement, le bailleur peut demander au juge :

• constatation de la résiliation
• expulsion
• condamnation au paiement (ou provision)
• indemnité d’occupation jusqu’au départ

Dans beaucoup de dossiers, la procédure est menée en référé lorsque la dette et le bail sont clairs, car l’objectif est d’obtenir une décision rapidement.

Points de vigilance avant d’engager (ou de poursuivre) une action en acquisition de la clause résolutoire

1) Vérifier l’absence de procédure collective (avant et pendant l’action)
Avant toute assignation, il faut s’assurer qu’aucun jugement d’ouverture (sauvegarde, redressement ou liquidation) n’a été prononcé contre le preneur. Concrètement, une vérification rapide se fait :

• via l’extrait Kbis du locataire ;
• et/ou via les publications légales (notamment le BODACC).

Surtout, l’ouverture d’une procédure collective en cours d’instance peut “geler” l’action : l’action en constat d’acquisition de la clause résolutoire engagée avant le jugement d’ouverture ne peut plus être poursuivie après ce jugement dès lors qu’elle n’a pas donné lieu à une décision passée en force de chose jugée (c’est-à-dire non susceptible d’un recours suspensif). Cass. 3e civ., 26 mars 2020, n° 19-10.223 et n° 19-10.22, F-D ; Cass. 3e civ., 1er juin 2022, n° 21-15.976.
De même, l’action introduite par le bailleur avant l’ouverture (notamment en sauvegarde) afin de faire constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement de loyers/charges antérieurs au jugement d’ouverture ne peut être poursuivie après celui-ci. Cass. 3e civ., 13 avr. 2022, n° 21-15.336, FS-B ; Loyers et copr. 2022, comm. 100, note E. Marcet.

2) Sécuriser la preuve du manquement (au jour du commandement et après un mois)
La clause résolutoire ne se déclenche pas “sur déclaration”. Encore faut-il prouver le manquement reproché au locataire au jour de la délivrance du commandement, puis démontrer qu’il persiste à l’expiration du délai d’un mois. Cass. 3e civ., 20 mai 2021, n° 20-12.533.
Il appartient au juge de constater la persistance de l’infraction aux clauses du bail après l’expiration de ce délai. Cass. 3e civ., 24 oct. 2019, n° 18-20.317.

Attention. Selon la nature du manquement (violation de la clause de destination, travaux non autorisés, défaut d’exploitation, etc.), il peut être nécessaire de faire établir un constat de commissaire de justice :

• Constat depuis l’extérieur (parties communes, voie publique, vitrine, enseigne, affichage, nuisances perceptibles) : en principe, aucune autorisation préalable n’est requise dès lors qu’il n’y a pas d’intrusion dans un espace privatif.
• Constat impliquant l’entrée dans les locaux : il est impératif de sécuriser l’accès. En pratique, si l’accès n’est pas librement autorisé par l’occupant, le commissaire de justice doit intervenir sur autorisation judiciaire (requête), afin d’éviter toute contestation ultérieure fondée sur une atteinte au domicile / aux droits de l’occupant et, surtout, pour rendre le constat pleinement exploitable en contentieux.

3) Vérifier l’absence de renonciation non équivoque du bailleur
Le bailleur doit s’assurer qu’il n’a pas, par son comportement, renoncé clairement à invoquer la résiliation. Tel peut être le cas s’il a renouvelé le bail alors qu’il connaissait le manquement. Cass. 3e civ., 21 janv. 2021, n° 19-24.466.
De manière plus générale, le bailleur qui ne s’est pas opposé à une demande de renouvellement a irrévocablement accepté le principe du renouvellement : seuls des manquements postérieurs à ce renouvellement peuvent justifier la résiliation du nouveau bail. Cass. 3e civ., 20 mai 2021, n° 19-26.021 ; Cass. 3e civ., 11 mai 2022, n° 19-13.738.

4) Vérifier l’absence de prescription de l’action
La question du délai de prescription a donné lieu à des solutions divergentes en jurisprudence quant à l’application de la prescription biennale de l’article L. 145-60 du Code de commerce. Ainsi, il a été jugé que l’action tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire n’y était pas soumise (CA Paris, 11 juin 1999, n° 1998/000903), mais une solution contraire a également été retenue (CA Paris, 21 mai 1999, n° 1998/00922).
En pratique, par prudence, il convient de raisonner à tout le moins au regard de la prescription de droit commun de 5 ans (C. civ., art. 2224), dont le point de départ se situe au jour où le bailleur a connu ou aurait dû connaître le manquement.

Quel tribunal saisir : compétence matérielle et territoriale

Le tribunal judiciaire dispose d’une compétence de principe pour les litiges relatifs au bail commercial, et notamment ceux portant sur la clause résolutoire. D’une part, il est compétent de manière exclusive pour statuer sur les contestations mettant en jeu une règle propre au statut des baux commerciaux (C. com., art. R. 145-23, al. 2). D’autre part, il connaît également des autres contentieux relatifs au bail, dont celui de la clause résolutoire (COJ, art. R. 211-4).

Sur le plan territorial, la juridiction compétente est, en principe, celle du lieu de situation de l’immeuble (C. com., art. R. 145-23). Il est toutefois possible d’y déroger en insérant dans le bail une clause attributive de compétence territoriale. Cette clause n’est valable, conformément à l’article 48 du Code de procédure civile, qu’entre commerçants et à la condition d’être stipulée de manière très apparente dans l’acte (CA Paris, 2 mars 2005, n° 03/0979 ; CA Paris, 4 juin 2009 ; CA Metz, 1er juill. 2010, n° 09/04043).

Modèle de dispositif de l’assignation (référé – clause résolutoire)

La rédaction du dispositif est tout un art, et le moindre manquement peut tout faire tomber. Voilà le modèle que j’ai créé grâce à mon expérience.

PAR CES MOTIFS,
Vu les articles L. 145-41 du Code de commerce, 834 et 835 du Code de procédure civile, et les pièces versées aux débats,

Il est demandé au juge des référés du tribunal judiciaire de [VILLE] de :

1. CONSTATER que le commandement de payer délivré le [DATE] à la requête de [BAILLEUR], visant la clause résolutoire stipulée au bail commercial du [DATE DU BAIL], est demeuré infructueux à l’expiration du délai d’un mois ;
2. CONSTATER en conséquence l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail commercial portant sur les locaux sis [ADRESSE DES LOCAUX] à compter du [DATE = lendemain du délai d’un mois / date exacte] ;
3. ORDONNER l’expulsion de [PRENEUR] et de tous occupants de son chef desdits locaux, avec le concours d’un commissaire de justice, d’un serrurier et, si besoin est, des forces de l’ordre, et ce après délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;
4. CONDAMNER [PRENEUR] à payer à [BAILLEUR], à titre provisionnel, une indemnité d’occupation mensuelle égale au dernier loyer contractuel (outre charges et taxes contractuellement récupérables) à compter du [DATE D’EFFET DE LA RÉSILIATION] et jusqu’à la libération effective des lieux, remise des clés et parfaite évacuation ;
5. CONDAMNER [PRENEUR] à payer à [BAILLEUR], à titre provisionnel, la somme de [MONTANT] € au titre des loyers, charges et accessoires impayés arrêtés au [DATE DU DÉCOMPTE], outre intérêts au taux légal à compter du commandement (ou de la mise en demeure) ;
6. DIRE ET JUGER que, dans l’hypothèse où des délais de paiement seraient accordés au preneur, celui-ci devra, à peine de résiliation, régler à bonne date l’intégralité des loyers courants (et charges courantes) venant à échéance pendant la durée des délais, et respecter strictement l’échéancier fixé, à défaut de quoi la clause résolutoire recouvrera son plein effet ;
7. CONDAMNER [PRENEUR] au paiement de la somme de [MONTANT] € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
8. CONDAMNER [PRENEUR] aux entiers dépens, dont le coût du commandement de payer et des actes de commissaire de justice, avec distraction au profit de [NOM DE L’AVOCAT], conformément à l’article 699 du Code de procédure civile.

Dénonciation de la demande en résiliation aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce

Lorsque le preneur exploite un fonds de commerce dans les locaux, le bailleur doit notifier la demande en résiliation aux créanciers inscrits sur ce fonds (C. com., art. L. 143-2). En pratique, ces créanciers s’identifient par une vérification des inscriptions (par exemple via Infogreffe).

Cette formalité n’est pas un simple “plus” procédural : le juge ne peut statuer sur la demande tendant à faire constater l’acquisition de la clause résolutoire qu’après un délai d’un mois suivant la notification (C. com., art. L. 143-2).

L’objectif est de protéger les créanciers dont la garantie est adossée au fonds : informés, ils peuvent se substituer au locataire pour préserver leur sûreté, en payant à sa place dans le mois suivant la notification, ce qui fait obstacle à la résiliation. Cass. com., 3 févr. 2015, n° 13-26.210 ; Loyers et copr. 2015, comm. 72, obs. E. Chavance.

Point clé : ce qui se dénonce, c’est l’assignation (ou la demande), pas le commandement. La Cour de cassation rappelle que la notification doit porter sur l’assignation en acquisition de la clause résolutoire, et non sur le commandement visant la clause. Cass. 3e civ., 16 mars 2017, n° 15-29.206, FS-P+B )
Si la procédure est engagée par le locataire (opposition/contestation), et que le bailleur forme une demande reconventionnelle en acquisition de la clause résolutoire, la formalité se déplace : il faut alors notifier aux créanciers les conclusions contenant cette demande reconventionnelle.

La notification se fait par commissaire de justice. L’acte rappelle la signification du commandement visant la clause résolutoire et l’existence de l’assignation (en référé, on peut mentionner la date d’audience), et l’assignation doit être annexée.

En pratique, on demande au commissaire de justice de procéder à cette notification immédiatement après la signification de l’assignation au preneur. Mais il faut conserver un réflexe essentiel : revérifier les inscriptions avant l’audience. En effet, la Cour de cassation exige que la notification soit faite à tous les créanciers inscrits à la date de la demande en résiliation. Cass. 3e civ., 22 mars 2006, n° 04-16.747. Si une inscription nouvelle apparaît, il faut solliciter un renvoi pour notifier le créancier nouvellement inscrit.

Sont concernés les créanciers ayant inscrit un nantissement ou un privilège sur le fonds de commerce.

Le défaut de notification expose à des effets particulièrement défavorables : la décision constatant la résiliation est inopposable aux créanciers inscrits (CA Toulouse, 28 sept. 1998 ; CA Dijon, 6 avr. 2023, n° 22/01340), étant précisé que le locataire ne peut pas, à lui seul, se prévaloir de l’inobservation de cette formalité. Cass. 3e civ., 4 nov. 1987, n° 86-15.115. Les créanciers peuvent former tierce opposition (Cass. 3e civ., 21 juill. 1975), laquelle peut conduire, en pratique, à la rétractation de la décision de résiliation à l’égard de toutes les parties. Cass. 3e civ., 15 déc. 1976, n° 75-14.898. Enfin, le créancier inscrit qui subirait un préjudice du fait de l’absence de notification peut engager la responsabilité civile du bailleur.

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Audience devant le juge : ce que le preneur peut utilement opposer (et ce que le juge peut faire)

À l’audience, le preneur cherche en pratique soit à faire échec à l’acquisition de la clause résolutoire (en contestant le commandement, le manquement ou la bonne foi), soit à gagner du temps en obtenant des délais emportant suspension des effets de la clause.

Les moyens “bloquants” : contester la mise en œuvre de la clause

Le preneur peut notamment invoquer :

• La mauvaise foi du bailleur dans la délivrance du commandement (moyen classique ; le juge doit la rechercher lorsqu’elle est invoquée).
• L’absence de manquement : l’infraction reprochée est inexistante, non établie, ou ne correspond pas à ce que vise la clause.
• L’exception d’inexécution : par exemple, le preneur soutient que le défaut de paiement des loyers est justifié par un manquement du bailleur à son obligation de délivrance. CA Paris, 21 oct. 2009.
• La force majeure qui l’aurait empêché de s’exécuter. Cass. 3e civ., 28 juin 1989.

Le levier central du preneur : délais de paiement et suspension de la clause résolutoire

L’article L. 145-41 du Code de commerce renvoie expressément à l’article 1343-5 du Code civil : la demande de délais doit être présentée dans les formes et conditions de ce texte (disposition d’ordre public).

Le juge peut accorder des délais (jusqu’à deux ans) « compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier » (C. civ., art. 1343-5). Ces délais ont un effet procédural déterminant : ils suspendent les effets de la clause résolutoire pendant la période accordée.

Point important : le juge peut suspendre la clause quel que soit le manquement reproché au preneur, et pas uniquement en cas de défaut de paiement. Cass. 3e civ., 6 févr. 2025, n° 23-18.360.

En pratique :

• si le preneur respecte scrupuleusement l’échéancier et paie les loyers courants à bonne date, la clause résolutoire ne jouera pas ; Cass. 3e civ., 19 juin 2013, n° 12-14.437 ;
• à l’inverse, l’inobservation des délais judiciaires entraîne l’acquisition de la clause résolutoire. Cass. 3e civ., 26 nov. 2013, n° 12-25.534.

Le délai commence en principe à courir à compter de l’ordonnance.

Le piège fréquent : régularisation tardive avant l’audience et “délais rétroactifs”

Il arrive que le preneur paie après l’expiration du mois du commandement, mais avant l’audience de référé. Dans ce cas, il ne suffit pas d’être “à jour” : le preneur doit penser à solliciter des délais, y compris sous forme de délais rétroactifs, car le juge ne peut pas écarter la clause résolutoire au seul motif que le locataire est redevenu à jour, sans avoir au préalable accordé des délais de paiement. Cass. 3e civ., 8 avr. 2010, n° 09-11.292 ; Cass. 3e civ., 4 mai 2011, n° 10-16.939.

Décision : portée de l’ordonnance de référé et conséquences pratiques

L’ordonnance de référé n’a pas, au principal, l’autorité de la chose jugée. Cela ne signifie pas pour autant qu’elle serait “sans effet” : les délais éventuellement accordés au preneur s’imposent et doivent être strictement respectés. Cass. 3e civ., 25 févr. 2004, n° 02-12.021 ; Cass. 3e civ., 15 oct. 2008, n° 07-16.725.

Surtout, une fois que des délais ont été accordés en référé, la juridiction du fond saisie ensuite ne peut pas accorder un nouveau délai. Cass. 3e civ., 2 avr. 2003, n° 01-16.834.
La Cour de cassation l’a rappelé récemment : lorsqu’une ordonnance de référé (passée en force de chose jugée) a suspendu la clause résolutoire en accordant des délais pour apurer l’arriéré, la cour d’appel statuant au fond et constatant que ces délais n’ont pas été respectés ne peut pas en accorder de nouveaux, même à titre rétroactif. Cass. 3e civ., 11 juill. 2024, n° 23-16.040 ; Loyers et copr. 2024, comm. 162, note É. Marcet.

Sur le fond, le juge des référés qui constate l’acquisition de la clause résolutoire est également compétent pour en tirer les conséquences immédiates :

• il peut ordonner l’expulsion du locataire ;
• et il peut condamner le preneur, à titre provisionnel, au paiement d’une indemnité d’occupation à compter de la date d’effet de la résiliation. Cass. 3e civ., 6 juill. 2017, n° 16-19.564 ; Loyers et copr. oct. 2017, comm. 208, obs. Ph.-H. Brault.

Recours, appel et contestations

Les voies de recours obéissent aux règles de droit commun :

• Appel : l’ordonnance de référé peut être frappée d’appel dans les quinze jours de sa signification.
• Opposition : lorsqu’elle a été rendue par défaut et en dernier ressort, l’ordonnance est susceptible d’opposition (CPC, art. 490).
• Tierce opposition : l’ordonnance peut également faire l’objet d’une tierce opposition, notamment de la part des créanciers inscrits (lorsqu’ils n’ont pas été régulièrement informés, ou pour faire valoir l’inopposabilité).

Attention à la procédure collective du locataire

C’est souvent là que les dossiers basculent.

Quand le locataire est en sauvegarde, redressement ou liquidation, le bailleur ne raisonne plus “comme d’habitude”. Le jugement d’ouverture produit un effet redoutable : il interrompt ou interdit les actions des créanciers tendant à obtenir une condamnation au paiement ou la résolution d’un contrat pour défaut de paiement d’une somme d’argent.

Ce que cela signifie concrètement

Si vos loyers impayés sont “antérieurs” au jugement d’ouverture, vous ne pouvez plus les poursuivre de manière classique : il faut généralement déclarer la créance dans la procédure.

Et surtout, l’argument “je ne demande pas la résiliation, je ne fais que la constater” n’est pas un passe-droit automatique.

La seule question qui compte : la clause était-elle réellement acquise avant le jugement d’ouverture ?

En bail commercial, “acquise” ne veut pas dire “le locataire n’a pas payé”.

Cela veut dire : un commandement conforme a été délivré, le délai légal d’un mois s’est écoulé, et aucune régularisation n’est intervenue.

Si, au jour du jugement d’ouverture, vous n’avez pas franchi ces étapes, vous risquez d’être bloqué par l’arrêt des poursuites.

Impayés postérieurs au jugement d’ouverture, un régime spécifique

Autre point capital : même en procédure collective, le bail peut continuer, et le locataire peut occuper les lieux. Les loyers postérieurs obéissent à un régime particulier.

En liquidation judiciaire, le Code de commerce prévoit que le bailleur peut demander la résiliation judiciaire ou faire constater la résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure, dans les conditions prévues par le texte.

En pratique, ces mécanismes s’articulent avec des délais spécifiques (souvent évoqués autour d’un délai de trois mois à compter du jugement d’ouverture selon les cas et les renvois de textes), et se traitent avec une stratégie procédurale différente (juge-commissaire, requête, etc.), d’où l’intérêt de ne pas “foncer” avec les outils du droit commun quand le locataire est en difficulté.

Erreurs fréquentes du bailleur (et comment les éviter)

1) Attendre trop longtemps

Plus vous attendez, plus :

la dette grossit
le locataire s’installe dans une logique d’impayé
le risque de procédure collective augmente

Et une fois la procédure collective ouverte, certaines portes se ferment.

2) Faire délivrer un commandement irrégulier

Le commandement est la clé de voûte de la clause résolutoire. S’il est irrégulier, vous perdez du temps et vous offrez un angle d’attaque. L’exigence du délai d’un mois et de sa mention est d’ordre public.

3) Mélanger recouvrement et résiliation sans stratégie

Vouloir tout faire en même temps, sans prioriser, conduit souvent à des procédures longues, contestées, et parfois inefficaces.

Le bon choix dépend de votre objectif principal : récupérer le local vite ou maximiser le recouvrement.

À quelle adresse signifier le commandement de payer ?

Siège social (réflexe n° 1)

Quand le locataire est une personne morale, le point de départ est simple : on vérifie le siège social sur un Kbis à jour et on signifie à cette adresse, qui constitue l’adresse “référence” et la plus difficilement contestable.

En cas d’absence sur place, la signification peut rester régulière si le commissaire de justice respecte les diligences requises (Cass. 2e civ., 11 mars 2010, n° 09-65.498).

Siège social et local loué différents (le cas le plus fréquent)

C’est la situation classique en bail commercial : le fonds est exploité dans les lieux loués, mais le siège social est dans une autre commune (siège administratif, siège transféré, siège “boîte aux lettres”, etc.).

Dans ce cas, un commandement peut être régulièrement signifié au principal établissement, c’est-à-dire au lieu d’exploitation correspondant au local loué, sans que le commissaire de justice soit tenu de se rendre au siège social (Cass. 1re civ., 12 oct. 2016, n° 15-14.896).

En pratique, pour couper court à la contestation “mauvaise adresse”, la stratégie la plus sûre est souvent la double signification :

• au siège social (Kbis) ;
• et aux lieux loués lorsqu’ils correspondent au lieu d’exploitation / établissement.

Élection de domicile (domicile élu) dans le bail

Beaucoup de baux prévoient une élection de domicile dans les locaux loués pour “les actes et suites du bail”. Cette clause doit être prise au sérieux, mais il faut bien comprendre sa portée :

• elle n’interdit pas, en principe, de signifier au siège social : la signification au siège social reste régulière même si le bail mentionne une élection de domicile dans les lieux loués (CA Paris, Pôle 5 ch. 3, 10 févr. 2010, n° 08/03682) ;
• en revanche, lorsque le bail prévoit une adresse “prévue au bail” et que le preneur n’a pas valablement porté à la connaissance du bailleur un changement d’adresse, la signification à l’adresse contractuelle peut être jugée valable (CA Bordeaux, 12 févr. 2025, n° 22/05461).

Conclusion opérationnelle : en présence d’un domicile élu, on signifie au domicile élu, mais on sécurise très souvent aussi par une signification au siège social (et, si les lieux loués sont le lieu d’exploitation, on conserve la logique siège + lieux loués).

Méthode simple : la feuille de route bailleur

Vous êtes face à un impayé en bail commercial.

Phase 1 : décompte + pièces + garanties
Phase 2 : relance courte
Phase 3 : commandement de payer visant clause résolutoire (L145-41)
Phase 4 : à l’issue du mois, action (résiliation/expulsion/provision)
Phase 5 : si procédure collective, bascule immédiate sur le bon régime (arrêt des poursuites, déclaration, stratégie postérieure)

Questions fréquentes

Le locataire a payé une partie : la clause résolutoire tombe ?

Cela dépend de l’imputation et du montant restant dû. Le diable est dans le décompte. Un paiement partiel n’efface pas nécessairement l’impayé, mais peut nourrir une contestation : il faut cadrer.

Puis-je couper l’électricité, changer les serrures, bloquer l’accès ?

Non. Ces “solutions” exposent le bailleur à des risques sérieux. Il faut rester dans un cadre légal : commandement, juge, commissaire de justice.

Est-ce que je peux agir contre la caution en même temps ?

Souvent oui, mais l’analyse dépend du montage (caution, garantie autonome, procédure collective, etc.). L’activation des garanties fait partie de la stratégie dès le départ.

Est-ce qu’il faut adresser plusieurs commandements de payer ?

L’envoi d’un seul commandement de payer suffit, il n’est pas nécessaire d’en renvoyer un tous les mois pour le nouvel impayé.

Conclusion

En cas de loyers impayés en bail commercial, la rapidité n’est pas l’ennemie : l’improvisation l’est.

Le bon réflexe est de déclencher une mécanique simple et solide : décompte, clause résolutoire, commandement conforme, puis action. Et si le locataire est en procédure collective, il faut immédiatement changer de logiciel, car l’arrêt des poursuites et les règles spécifiques du bail dans la procédure collective bouleversent la stratégie.

Modèle gratuit d’assignation en acquisition de clause résolutoire