AG de copropriété : comment contester une décision ?

Contester une décision d’assemblée générale de copropriété est possible, mais encadré par des conditions strictes que la jurisprudence interprète de façon rigoureuse. En pratique, les copropriétaires qui souhaitent agir disposent d’un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal — délai de forclusion qui, une fois expiré, rend la décision définitive quelle qu’en soit l’irrégularité.

Trois conditions cumulatives sont requises (art. 42 de la loi n° 65-557 du 10 juill. 1965 et art. 18 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967) :

1. la décision doit avoir été votée par l’assemblée générale ;
2. le demandeur doit avoir la qualité de copropriétaire opposant ou défaillant ;
3. l’action doit être introduite dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal.

Cet article est rédigé par Maître Valentin Simonnet, avocat au Barreau de Paris pratiquant régulièrement le contentieux de la copropriété. Il reflète l’état du droit positif et de la jurisprudence de la Cour de cassation à la date de sa dernière mise à jour.

Décisions susceptibles d’annulation

La « décision » susceptible d’annulation est la « délibération explicite, sanctionnée par un vote (Cass. 3e civ., 4 nov. 2004, n° 03-11.741 :), ou encore la « disposition adoptée par l’assemblée générale qui revêt une efficacité juridique la distinguant de mesures préparatoires ou de résolutions de principe (Cass. 3e civ., 28 avr. 1993 : RD imm. 1993, p. 418. – CA Paris, pôle 4, 2e ch., 14 oct. 2009 :). Une décision d’assemblée générale existe donc dès lors qu’une question a été soumise à l’ensemble des copropriétaires, et a été sanctionnée par un vote (Cass. 3e civ., 13 nov. 2013, n° 12-12.084 :).

Ainsi ne sont pas des décisions, au sens de la loi, une simple information (Cass. 3e civ., 13 sept. 2006, n° 05-15.49 : ), un rappel du règlement de copropriété (Cass. 3e civ., 26 janv. 2010, n° 09-12.994 : Administrer avr. 2010, p. 35), l’émission d’un avis ou d’un vœu (Cass. 3e civ., 7 juill. 2006 : Administrer nov. 2006. 44, obs. Bouyeure) ou encore d’une simple demande (CA Paris, 12 mars 2009, n° 08/06452). Un copropriétaire ne peut donc contester une question ou un projet de résolution seulement porté à l’ordre du jour (CA Paris, ch. 4-2, 9 nov. 2011, n° 10/08444).

Motifs de contestation : vices de forme et vices de fond

Une décision d’assemblée générale peut être contestée pour des vices de forme ou des vices de fond. Ces deux catégories obéissent à des logiques distinctes.

Vices de forme

Les vices de forme affectent le déroulement de la procédure d’assemblée, indépendamment du contenu des décisions votées. Les plus fréquents sont les suivants.

Le non-respect du délai de convocation. La convocation doit parvenir aux copropriétaires au moins vingt et un jours avant la tenue de l’assemblée, sauf urgence (art. 9 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967). Un délai insuffisant constitue un vice de forme susceptible d’entraîner la nullité.

L’absence ou l’irrégularité des documents annexes. La convocation doit être accompagnée d’un certain nombre de documents limitativement énumérés par l’article 11 du décret du 17 mars 1967 : projet de résolutions, devis pour les travaux, contrats soumis à approbation, etc. L’absence de ces pièces prive les copropriétaires d’une information suffisante pour voter en connaissance de cause.

La question non inscrite à l’ordre du jour. Seules les questions figurant à l’ordre du jour peuvent faire l’objet d’un vote. Une résolution adoptée sur un point non prévu — ou mentionné comme ne devant pas faire l’objet d’un vote — est irrégulière (Cass. 3e civ., 13 nov. 2013, n° 12-12.084).

Les irrégularités relatives au bureau de séance. La constitution irrégulière du bureau (président de séance, scrutateurs) peut constituer un vice de forme, notamment en cas de désignation contraire aux dispositions du règlement de copropriété.

Le vote par correspondance irrégulier. Depuis la loi ELAN du 23 novembre 2018, le vote par correspondance est admis dans les conditions fixées par l’article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965. Tout manquement aux formalités prévues (délai d’envoi du formulaire, mentions obligatoires) peut être invoqué.

L’irrégularité de la feuille de présence. La feuille de présence doit mentionner les noms, domiciles et tantièmes de chaque copropriétaire ou mandataire. Une feuille incomplète ou inexacte est susceptible de vicier la computation des majorités.

Retour d’expérience : les vices de forme sont souvent les plus faciles à caractériser techniquement, mais les juges du fond — particulièrement à Paris — n’en tirent pas automatiquement la nullité s’ils estiment que l’irrégularité n’a pas eu d’incidence sur le vote. Mieux vaut doubler les moyens de forme avec des moyens de fond chaque fois que possible.

Vices de fond

Les vices de fond tiennent au contenu même de la décision votée.

L’application d’une mauvaise majorité. Chaque catégorie de décision exige une majorité déterminée par la loi (majorité simple de l’art. 24, majorité absolue de l’art. 25, double majorité de l’art. 26, unanimité). Une résolution adoptée à une majorité inférieure à celle requise est nulle, même si elle a recueilli l’adhésion d’une majorité de copropriétaires (Cass. 3e civ., 4 nov. 2004, n° 03-11.741).

L’atteinte aux droits de jouissance privatifs. Une décision portant atteinte au droit d’un copropriétaire sur ses parties privatives ou sur la jouissance exclusive d’une partie commune qui lui a été attribuée peut être annulée, y compris après l’expiration du délai de deux mois si elle constitue une clause réputée non écrite.

L’abus de majorité. L’abus de majorité est caractérisé lorsque la décision est « contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou prise dans le seul but de favoriser des intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires ». Il suppose la démonstration d’un détournement de la règle majoritaire au profit d’intérêts particuliers.

La fraude. Une décision obtenue par dol — c’est-à-dire par des manœuvres ayant déterminé le vote de copropriétaires — peut être contestée même par un copropriétaire n’ayant pas la qualité d’opposant (Cass. 3e civ., 4 juin 2009, n° 08-10.493).

La clause réputée non écrite. Certaines décisions qui introduisent dans le règlement de copropriété une clause contraire à l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 peuvent être remises en cause sans limitation de délai, par exception à la forclusion bimestrielle.

Retour d’expérience : en pratique, l’abus de majorité est difficile à démontrer. Les tribunaux exigent la preuve que la décision sert un intérêt purement privé au détriment du collectif — le simple désaccord sur l’opportunité d’une décision ne suffit jamais.

Qualité pour agir

Être copropriétaire

L’action est réservée aux copropriétaires. Les tiers en sont exclus, quelle que soit l’atteinte que la décision leur cause.

Sont exclus notamment : les locataires, le syndic ou l’ancien syndic, le syndicat des copropriétaires lui-même, un promoteur, les créanciers d’un copropriétaire, le titulaire d’un droit d’usage et d’habitation, et les associés d’une SCI copropriétaire (Cass. 3e civ., 22 janv. 1992, n° 88-13.980).

Quelques précisions importantes selon la configuration du demandeur :

Société. Le représentant doit justifier d’un pouvoir d’agir en justice, tiré des statuts ou d’une décision de l’assemblée générale de la société.

Lot en indivision. Tous les indivisaires doivent agir conjointement, sauf à ce qu’un mandataire commun soit désigné. L’indivisaire agissant seul doit justifier d’un mandat de ses coïndivisaires.

Démembrement. L’usufruitier peut agir, au moins pour les décisions ne portant pas sur les travaux visés à l’article 606 du Code civil (CA Paris, 26 juin 2008).

Vente du lot. C’est celui qui était propriétaire au jour de l’assemblée qui a qualité pour en poursuivre l’annulation, non l’acquéreur ultérieur (CA Paris, 29 mars 2001).

Époux commun en biens. Chacun des époux est habilité à agir en nullité sans avoir à justifier d’un pouvoir (CA Versailles, 4e ch., 21 mai 2013, n° 11/05208).

Retour d’expérience : il est fréquent que le client oublie de signaler une indivision, un démembrement ou l’existence d’une SCI. L’irrecevabilité qui en résulte est souvent fatale, car elle ne peut être régularisée qu’à l’intérieur du délai de deux mois. Systématiser la vérification du titre de propriété et de la fiche hypothécaire dès le premier rendez-vous est indispensable.

Être opposant ou défaillant

La qualité d’opposant ou de défaillant s’apprécie résolution par résolution. La Cour de cassation a définitivement jugé que les actions en contestation des décisions d’assemblée générale — même fondées sur un défaut de qualité du syndic convocateur — ne peuvent être introduites que par les copropriétaires opposants ou défaillants (Cass. 3e civ., 17 nov. 2021, n° 20-16.268 ; Cass. 3e civ., 1er juin 2022, n° 21-16.919).

L’opposant n’est pas nécessairement celui qui a voté « contre » au sens littéral : est opposant le copropriétaire qui a voté dans le sens inverse du vote final (Cass. 3e civ., 12 mars 2003, n° 01-16.754). Ainsi, celui qui a voté « pour » une résolution finalement rejetée est opposant. En revanche, le copropriétaire qui a voté « pour » en émettant des réserves n’est pas considéré comme opposant (CA Paris, pôle 4, 2e ch., 7 avr. 2010).

Il appartient à celui qui se prétend opposant de le prouver, y compris contre les mentions du procès-verbal, et par tout moyen. Cette preuve ne peut toutefois résulter du seul fait que le vote ne concorde pas avec ses intérêts (CA Aix-en-Provence, 4e ch., 4 mars 2005).

Le défaillant est le copropriétaire ni présent ni représenté. Le copropriétaire qui quitte l’assemblée en cours de séance est considéré comme absent si cela est mentionné sur la feuille de présence (Cass. 3e civ., 5 oct. 1994), mais réputé présent à défaut (Cass. 3e civ., 1er juill. 2009, n° 08-18.109).

Retour d’expérience : le copropriétaire qui pressent qu’il devra attaquer une assemblée aura intérêt à y être absent, ou à voter contre toutes les résolutions — y compris celles « de forme » comme l’élection du président de séance. Il laisse ainsi le plus de marge possible pour exploiter les irrégularités procédurales. Ne pas voter contre une résolution est un sérieux handicap pour l’action à engager.

Le copropriétaire abstentionniste peut-il contester une décision d’assemblée générale ?

La réponse de principe est non. Le copropriétaire qui s’abstient lors du vote — bien que présent ou représenté — ne peut être assimilé à un opposant. Il a manifesté un désintérêt pour la décision et ne peut en contester le résultat ultérieurement (Cass. 3e civ., 3 juill. 1996, n° 94-17.868).

Il faut que le mandataire se soit lui-même opposé à la décision pour que le copropriétaire représenté puisse agir (CA Paris, 31 mai 2000).

Toutefois, la jurisprudence admet deux exceptions :

Les résolutions liées. Lorsque l’abstentionniste s’est abstenu lors du vote d’une résolution directement liée à une résolution antérieure à laquelle il s’était opposé et qu’il conteste, le recours reste ouvert (CA Paris, pôle 4, ch. 2, 2 déc. 2020, n° 17/12505).

L’émission de réserves préalables. Lorsque le copropriétaire avait formulé son opposition avant le vote, ses réserves peuvent lui conserver la qualité d’opposant malgré l’abstention (CA Paris, 23e ch., 8 nov. 2001).

Retour d’expérience : la chambre de copropriété du TJ de Paris est très réticente à annuler des AG, estimant que la plupart des demandes reposent sur un formalisme abusif. L’abstention au moment du vote est pratiquement rédhibitoire devant cette juridiction.

Délai pour agir

Le délai de droit commun : deux mois

Le délai pour contester une décision d’assemblée générale est de deux mois à compter de la notification du procès-verbal (art. 42, al. 2 de la loi n° 65-557 du 10 juill. 1965). Ce délai est un délai de forclusion — et non de prescription — ce qui emporte deux conséquences pratiques majeures : il ne peut pas être suspendu, et il ne peut être interrompu que par la délivrance d’une assignation (Cass. 3e civ., 21 sept. 2023, n° 21-24.019).

La notification du procès-verbal doit intervenir dans le mois suivant la tenue de l’assemblée, à la diligence du syndic. Elle est valablement accomplie par lettre recommandée avec avis de réception, par voie électronique sécurisée dans les conditions des articles 64-1 à 64-4 du décret du 17 mars 1967, ou par remise contre récépissé ou émargement (art. 64 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967).

Le délai court à compter du lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire — que le copropriétaire aille ou non chercher le pli à la poste (art. 64 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967).

Le délai de cinq ans en l’absence de notification

Lorsque le procès-verbal n’a pas été notifié — ou n’a pas été notifié dans les formes requises — le délai de deux mois ne court pas. Dans ce cas, l’action en contestation est soumise au délai de droit commun de cinq ans prévu par l’article 2224 du Code civil (Cass. 3e civ., 27 sept. 2000, n° 98-22.792).

Cette règle présente un intérêt pratique considérable pour le copropriétaire qui n’a pas reçu la notification ou dont la notification est irrégulière en la forme : il dispose alors d’un délai bien plus long pour agir.

Sont susceptibles de rendre irrégulière la notification et d’ouvrir ce délai quinquennal : l’envoi à une adresse erronée, l’absence d’envoi aux copropriétaires défaillants, ou la notification d’un procès-verbal incomplet ne comportant pas les mentions obligatoires.

Retour d’expérience : avant de conclure à la forclusion d’un client qui consulte tardivement, il faut systématiquement vérifier les conditions dans lesquelles le procès-verbal lui a été notifié — et si possible, en obtenir la preuve par la copie de l’avis de réception. Une notification irrégulière peut rouvrir une fenêtre de contestation que l’on croyait fermée.

Comment calculer le délai de deux mois pour contester l’AG de copropriété ?

Le délai de deux mois se calcule conformément à l’article 641 du Code de procédure civile : il expire le jour du dernier mois qui porte le même quantième que le point de départ. À défaut de quantième identique, il expire le dernier jour du mois.

Exemple : si la première présentation de la lettre recommandée intervient le 15 janvier, le délai court à compter du 16 janvier et expire le 16 mars à minuit.

Cas particulier : si la présentation intervient le 30 novembre, le délai expire le 30 janvier ; si elle intervient le 31 janvier, le délai expire le 28 (ou 29) février, faute de quantième identique.

Lorsque le terme tombe un samedi, un dimanche ou un jour férié, il est prorogé jusqu’au premier jour ouvrable suivant (art. 642 du CPC).

Comment calculer le délai de 2 mois pour contester l’AG de copropriété ?

Interruption du délai

Le délai de forclusion ne peut être interrompu que par :

• la délivrance d’une assignation, même devant un tribunal incompétent (Cass. 3e civ., 8 juill. 1998, n° 97-10.781) ;
• le dépôt d’une demande d’aide juridictionnelle, sous réserve que la demande soit déposée avant l’expiration du délai et que l’assignation soit délivrée dans les délais prévus par le décret n° 91-1266 du 19 déc. 1991.

Retour d’expérience : même en cas de demande d’aide juridictionnelle, il est toujours préférable de délivrer l’assignation dans le délai de deux mois plutôt que de s’en remettre à l’effet interruptif de la demande d’AJ — pour éviter toute discussion sur ce point devant le tribunal.

Les échanges épistolaires, mises en demeure ou autres, avec le syndic sont a priori inutiles et risquent de faire perdre de vue le délai de deux mois. La délivrance d’une assignation sera donc toujours à envisager en temps utile, quelles que soient les autres démarches ou discussions engagées.

Conséquences de l’expiration du délai

Une fois le délai de deux mois expiré sans assignation, la décision d’assemblée devient définitive et opposable à tous, quel que soit le degré de gravité des irrégularités qui l’affectent. Aucune voie de recours ne subsiste — ni action principale, ni exception de nullité soulevée en défense dans un autre litige.

Il en va autrement dans deux cas seulement :

• la décision introduit dans le règlement de copropriété une clause réputée non écrite au sens de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 (CA Aix-en-Provence, 4e B, 7 déc. 2009) ;
• le procès-verbal n’a pas été régulièrement notifié, auquel cas le délai quinquennal s’applique comme indiqué ci-dessus.

Contestation de la totalité de l’AG ou seulement de résolutions ?

Le copropriétaire peut choisir de contester soit l’assemblée générale dans son intégralité, soit une ou plusieurs résolutions isolément. Ces deux options obéissent à des règles distinctes.

Contestation de l’assemblée dans son entier. Elle n’est recevable que si le demandeur était absent ou opposant sur toutes les résolutions sans exception, indépendamment des réserves qu’il a pu formuler (Cass. 3e civ., 14 mars 2019, n° 18-10.379). Un copropriétaire ayant voté en faveur d’une seule résolution ne peut demander la nullité de l’assemblée entière.

Contestation de résolutions isolées. Elle ne suppose l’opposition ou la défaillance que sur les résolutions effectivement contestées. Le demandeur peut donc avoir voté pour certaines résolutions et contre d’autres, et ne contester que ces dernières.

Articulation entre les deux. Lorsqu’une assignation régulièrement délivrée dans le délai de deux mois a pour objet la nullité de l’ensemble de l’assemblée, il est possible de formuler par conclusions additionnelles — même après expiration du délai — une demande d’annulation de résolutions spécifiques (Cass. 3e civ., 21 sept. 2023, n° 21-24.019). Une demande d’annulation de l’entièreté de l’assemblée est en effet réputée contenir une demande d’annulation de chacune de ses résolutions.

La réciproque n’est pas vraie : le copropriétaire dont l’assignation initiale ne portait que sur certaines résolutions ne peut étendre sa contestation à l’intégralité de l’assemblée après expiration du délai (Cass. 3e civ., 12 oct. 2005, n° 04-14.602).

Retour d’expérience : cette asymétrie incite en pratique à contester systématiquement la totalité de l’assemblée dans l’assignation initiale, pour conserver toute latitude dans les conclusions ultérieures. L’inconvénient est que cela peut donner à l’action un caractère dilatoire peu favorable à l’image du demandeur devant le tribunal.

La forme de la contestation

La contestation ne peut intervenir que par voie d’assignation délivrée par huissier de justice, signifiée au défendeur dans le délai de deux mois. Une lettre recommandée, une mise en demeure, ou des conclusions déposées dans une instance en cours sont sans effet sur ce délai.

La contestation d’une assemblée ultérieure ne peut pas être introduite par voie de conclusions additionnelles dans une instance portant sur une assemblée antérieure : chaque assemblée constitue un acte juridique autonome qui doit faire l’objet d’une assignation distincte (Cass. 2e civ., 20 mai 2021, n° 20-14.266 ; Cass. 3e civ., 4 juill. 2007, n° 06-13.275).

Le ministère d’avocat est obligatoire devant le tribunal judiciaire.

Retour d’expérience : il arrive que des copropriétaires, convaincus d’agir dans les délais, adressent un courrier de contestation au syndic ou déposent une main courante. Ces démarches sont juridiquement inopérantes. Seule l’assignation signifiée interrompt la forclusion — et ce, même si elle est délivrée devant un tribunal incompétent.

Quelles sont les étapes de la contestation de l’assemblée générale ?

1. assignation (avocat obligatoire)  procédure au fond devant le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble (D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 61 et s., mod. D. n° 2020-834, 2 juilL. 2020);
2. dépôt au greffe de l’assignation ;
3. échange de conclusions et pièces ;
4. audience ;
5. jugement ;
6. appel éventuel et pourvoi en cassation ;

Devant quel tribunal ?

Le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble est seul compétent, à l’exclusion de toute autre juridiction (art. 61 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967). Cette compétence est exclusive et d’ordre public.

Le juge des référés est incompétent pour connaître d’une action en nullité d’assemblée générale (CA Paris, 15 mai 1984). Tout au plus certains auteurs admettent-ils la possibilité de saisir le juge des référés aux seules fins d’obtenir la suspension provisoire de l’exécution d’une décision contestée, dans les conditions de l’article 835 du Code de procédure civile — mais cette voie reste incertaine et d’un usage limité.

Qui faut-il assigner ?

L’action doit être dirigée contre le syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic en exercice au jour de la délivrance de l’assignation (Cass. 3e civ., 20 juill. 1994, n° 92-18.872).

Une assignation délivrée en la personne d’un ancien syndic, d’un syndic d’un autre immeuble ou de toute autre personne que le syndic en exercice est irrecevable (CA Paris, 2e ch., 17 févr. 2010). La régularisation d’une telle irrégularité n’est possible que dans le délai de deux mois de l’article 42 — passé ce délai, l’irrecevabilité est définitive (CA Paris, 23e B, 12 janv. 2010).

Retour d’expérience : avant de rédiger l’assignation, il est indispensable de vérifier l’identité exacte du syndic en exercice à la date de l’acte — et non à la date de l’assemblée contestée. Un changement de syndic intervenu entre l’assemblée et l’assignation est une source d’erreur fréquente. La vérification s’effectue à partir du procès-verbal de la dernière assemblée ayant désigné ou renouvelé le syndic, croisé avec un extrait Kbis récent du cabinet syndical.

L’action en contestation est-elle suspensive d’exécution ?

Principe : la force exécutoire immédiate des décisions votées

Toute décision adoptée par l’assemblée générale à la majorité requise s’impose immédiatement à l’ensemble des copropriétaires, y compris à ceux qui ont voté contre ou qui étaient absents. Elle est opposable dès le vote, sans qu’aucune publication au fichier immobilier soit nécessaire à l’égard des copropriétaires ou de leurs ayants cause universels (CA Paris, 16 déc. 1999).

À l’égard des ayants cause à titre particulier (acquéreurs), la décision modifiant le règlement de copropriété n’est opposable que si elle a été publiée au fichier immobilier ou si l’acte de vente mentionne expressément que l’acquéreur en avait connaissance préalable et adhère aux obligations qui en résultent.

Ce principe est constant en jurisprudence (Cass. 3e civ., 29 avr. 1987, n° 85-18.656 ; Cass. 3e civ., 9 juin 2010, n° 08-19.696 ; Cass. 3e civ., 19 juin 2007, n° 06-19.992).

Absence d’effet suspensif de l’action en contestation

Ni le délai de contestation de deux mois, ni l’action en justice elle-même ne suspendent l’exécution des décisions votées. La décision reste pleinement opposable tant qu’elle n’a pas été annulée par un jugement définitif.

Les copropriétaires opposants ne peuvent donc se soustraire à l’exécution d’une décision votée pendant la durée de l’instance. Ainsi :

• ils doivent régler leur quote-part des charges approuvées, sauf à solliciter ultérieurement le remboursement si la décision est annulée (Cass. 3e civ., 27 juin 2001, n° 99-21.731) ;
• les nouveaux millièmes issus d’une décision de modification s’appliquent tant que la nullité n’a pas été prononcée (Cass. 3e civ., 13 déc. 2018, n° 17-19.800).

Il est également admis qu’une décision s’impose aux copropriétaires même si elle ne leur a pas été notifiée : l’absence de notification n’a pas pour effet de rendre la décision inopposable, elle a seulement pour conséquence de ne pas faire courir le délai de contestation (Cass. 3e civ., 29 avr. 1987, n° 85-18.656).

En pratique, certains syndics choisissent de suspendre volontairement l’exécution des décisions faisant l’objet d’un recours. À défaut, le copropriétaire qui entend s’y opposer peut saisir le juge des référés d’une demande de suspension, avant d’assigner au fond, ou engager une procédure à jour fixe — sans garantie de succès.

Exception : l’effet suspensif pour les travaux des articles 25 et 26

L’article 42, alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965 institue une exception au principe de force exécutoire immédiate : sauf urgence, l’exécution par le syndic des travaux décidés en application des articles 25 et 26 est suspendue jusqu’à l’expiration du délai de deux mois ouvert pour agir en contestation.

Cette suspension est strictement limitée dans le temps : elle cesse automatiquement à l’expiration du délai de deux mois, que l’action ait été introduite ou non. Elle ne se prolonge pas pendant la durée de l’instance en annulation.

Elle ne s’applique pas aux travaux d’entretien courant relevant de la majorité de l’article 24, ni aux travaux réalisés dans le cadre de l’article 26-3 (CA Paris, 26 sept. 1995).

Retour d’expérience : en pratique, cette suspension légale de deux mois présente un intérêt limité. Les travaux lourds s’inscrivent dans un calendrier d’intervention de plusieurs mois, de sorte que l’exécution débute le plus souvent après l’expiration du délai de suspension. Surtout, une fois les deux mois écoulés, tout effet suspensif disparaît alors même que l’action en nullité est pendante — et à Paris, la chambre de la copropriété du tribunal judiciaire statue dans des délais qui peuvent atteindre trois ans. La suspension légale est donc davantage une garantie théorique qu’une protection effective.

Les risques d’une action en justice

Engager une action en contestation d’assemblée générale n’est pas une démarche anodine. Trois risques principaux doivent être exposés clairement au client avant toute décision.

Le risque financier. En cas de rejet de la demande, le copropriétaire peut être condamné aux dépens et au paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, couramment fixée entre 1 000 et 5 000 euros en première instance, avec une moyenne observée autour de 2 000 euros. Lorsque l’action porte sur des travaux relevant de l’article 25, une amende civile spécifique peut en outre être prononcée, comprise entre 150 et 3 000 euros (art. 42 de la loi n° 65-557 du 10 juill. 1965).

À l’inverse, le copropriétaire dont la prétention est déclarée fondée est dispensé de sa participation à la dépense commune des frais de procédure engagés par le syndicat (art. 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juill. 1965).

Le risque d’inutilité. L’annulation d’une décision n’empêche pas le syndicat de la soumettre à nouveau au vote lors d’une assemblée ultérieure, en respectant cette fois les formes requises. Si la majorité des copropriétaires soutient la décision, elle sera adoptée à nouveau — rendant rétrospectivement l’action sans portée pratique. Il convient donc d’apprécier, avant d’agir, si l’annulation obtenue produira un effet utile durable ou si elle ne fera que retarder une décision inévitable.

Le risque de déstabilisation de la copropriété. L’annulation de l’assemblée ayant désigné le syndic prive la copropriété de syndic, rendant nécessaire le recours à un administrateur provisoire désigné par le président du tribunal judiciaire (art. 47 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967). Cette conséquence, souvent mal anticipée, peut se retourner contre le demandeur au sein de la collectivité des copropriétaires.

Retour d’expérience : les copropriétaires sont fréquemment incités à agir sous le coup de l’émotion, à la suite d’une assemblée conflictuelle. Le rôle du conseil est de leur faire mesurer concrètement les coûts, les délais et les chances de succès avant tout engagement. La modération est souvent le meilleur conseil — une action en justice doit être un choix stratégique, non une réaction.

Pièces nécessaires

Les pièces à réunir avant toute introduction d’instance sont les suivantes.

Sur la qualité du demandeur : le titre de propriété du copropriétaire demandeur et une fiche descriptive du lot (fiche hypothécaire). Si le demandeur est une personne morale : extrait Kbis récent et statuts à jour. En cas d’indivision : justificatif de mandat de l’ensemble des indivisaires. En cas de démembrement : précision sur la nature des droits (usufruit/nue-propriété) et accord du nu-propriétaire le cas échéant.

Sur l’assemblée contestée : le procès-verbal de l’assemblée générale contestée, dont la production est exigée par l’article 17 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 ; la convocation à cette assemblée accompagnée de l’intégralité des pièces jointes, qui constituent la principale source de moyens de contestation au regard des exigences de l’article 11 du même décret.

Sur le règlement de copropriété : le règlement de copropriété à jour, dont la validité et les éventuelles modifications doivent être vérifiées par la fiche hypothécaire de l’immeuble.

Sur le défendeur : le procès-verbal de la dernière assemblée ayant désigné ou renouvelé le syndic, et un extrait Kbis récent du cabinet syndical, afin de s’assurer de l’identité exacte du syndic en exercice au jour de l’assignation.

Retour d’expérience : il est fréquent que le client oublie de mentionner une indivision, un démembrement ou l’existence d’une SCI. L’irrecevabilité qui en résulte ne peut être régularisée qu’à l’intérieur du délai de deux mois. La vérification systématique du titre de propriété dès le premier entretien est indispensable — et non négociable.

Coût de la procédure

Le coût d’une procédure en contestation d’assemblée générale se compose de plusieurs postes.

Les honoraires d’avocat constituent le poste principal. À titre indicatif, une procédure de première instance d’une complexité moyenne nécessite entre 10 et 20 heures de diligences, auxquelles s’applique le taux horaire du cabinet ou un forfait convenu. S’y ajoute, le cas échéant, le coût de la postulation si l’avocat ne postule pas devant le tribunal saisi.

Les frais d’huissier couvrent la signification de l’assignation et, en fin de procédure, la signification du jugement.

Les condamnations éventuelles au titre de l’article 700 du Code de procédure civile : entre 1 000 et 5 000 euros en cas de rejet de la demande.

La protection juridique. De nombreux contrats d’assurance multirisque habitation comportent une garantie protection juridique couvrant tout ou partie des frais de procédure en matière de copropriété. Il est conseillé de vérifier systématiquement l’existence et l’étendue de cette garantie avant d’engager les frais.

Quels sont les effets d’une contestation d’assemblée générale de copropriété ?

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, le tribunal doit préciser en quoi la demande d’annulation est fondée. Il ne peut que prononcer la nullité de la ou des décisions contestées, ou de l’assemblée dans son intégralité — il ne peut pas se substituer à l’assemblée pour prendre la décision qui lui paraîtrait opportune.

Annulation d’une ou plusieurs résolutions. Seules les résolutions visées par l’assignation sont annulées. Les autres décisions votées lors de la même assemblée restent valables et continuent de produire leurs effets.

Annulation de l’assemblée entière. Toutes les décisions prises lors de cette assemblée sont anéanties. Le syndicat se trouve alors privé des effets de l’ensemble des résolutions votées — y compris, le cas échéant, la désignation du syndic, ce qui impose le recours à un administrateur provisoire.

Condamnations accessoires. Le juge peut, en sus de l’annulation, prononcer des condamnations qui en sont le corollaire si elles lui sont demandées. Ainsi, un copropriétaire peut demander l’annulation d’une résolution refusant la réalisation de travaux et, simultanément, la condamnation du syndicat à les faire exécuter sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965.

Effets à l’égard des tiers. Les décisions annulées sont réputées n’avoir jamais existé. Les actes passés en exécution de ces décisions — contrats, travaux engagés — peuvent être remis en cause, ce qui génère souvent un contentieux complémentaire avec les entreprises ou prestataires concernés.

Retour d’expérience : une annulation d’assemblée sans anticipation de ses conséquences pratiques peut créer plus de désordres que la décision contestée elle-même. Il est indispensable d’envisager dès le stade de l’assignation les suites concrètes d’une victoire — notamment la question du syndic et des actes déjà exécutés.

Effets de l’expiration du délai : caractère définitif de la décision de l’assemblée générale

L’expiration du délai de deux mois sans assignation purgе la décision de tout vice. Elle devient définitive et opposable à tous, quelle que soit la gravité de l’irrégularité qui l’affecte — vice de forme, mauvaise majorité, atteinte aux droits d’un copropriétaire, convocation irrégulière (CA Paris, 5 oct. 2000 ; CA Chambéry, 2e ch., 26 sept. 2013, n° 12/01504).

Impossibilité de contestation judiciaire quelle que soit l’irrégularité invoquée

Passé le délai, aucun moyen ne peut être utilement invoqué pour remettre en cause la décision : ni le vote à une mauvaise majorité (CA Aix-en-Provence, 4e ch. D, 29 mars 2006), ni le défaut de distribution des mandats (Cass. 3e civ., 24 avr. 2013, n° 12-13.330), ni l’atteinte à la destination de l’immeuble (Cass. 3e civ., 8 juin 2017, n° 16-16.566), ni l’atteinte au droit de jouissance privative d’un copropriétaire (CA Paris, pôle 4, ch. 2, 6 févr. 2013, n° 10/23899), ni la modification des millièmes (Cass. 3e civ., 23 mai 2012, n° 10-28.619), ni une convocation irrégulière (Cass. 3e civ., 30 mars 2011, n° 10-14.381).

Il en va de même d’un vote sur une question non portée à l’ordre du jour : la décision produit ses effets et devient définitive à l’expiration du délai (CA Paris, pôle 4, 2e ch., 9 oct. 2013, n° 12/03018).

Retour d’expérience : la tentation est forte, pour les syndics, de faire déclarer « adoptées » des résolutions n’atteignant pas la majorité requise, puis d’attendre l’expiration du délai de deux mois pour les consolider. D’où l’importance du président de séance, à qui il revient de contrôler la rédaction du procès-verbal et de s’assurer que les majorités mentionnées sont exactes.

Refus de l’exception de nullité

La décision non contestée dans le délai de deux mois ne peut pas être attaquée par voie d’exception après l’expiration de ce délai. La règle selon laquelle « l’exception survit à l’action » n’est pas applicable aux délais préfix de forclusion.

Interdiction de la remise en cause indirecte

La décision définitive ne peut pas davantage être remise en cause indirectement :

• par une demande d’expertise aux fins de vérification des comptes dont le résultat ne serait que de remettre en cause des comptes approuvés par une assemblée non contestée (Cass. 3e civ., 22 nov. 1994, n° 93-13.734) ;
• par une demande de dommages-intérêts contre le syndicat ou le syndic fondée sur l’illégalité d’une décision devenue définitive. Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans le délai ne peut obtenir réparation du préjudice causé par cette décision (Cass. 3e civ., 16 mars 2017, n° 15-22.185) ;
• par la contestation des mesures d’exécution qui prolongent ou mettent en œuvre la décision définitive (Cass. 3e civ., 9 mars 1988 ; Cass. 3e civ., 8 févr. 1989).

Une assemblée ultérieure confirmant une décision définitive peut-elle être contestée ?

La question a donné lieu à une divergence entre la Cour de cassation et la cour d’appel de Paris.

La Cour de cassation a jugé qu’une délibération réitérant une décision antérieure est une décision nouvelle, susceptible d’annulation autonome (Cass. 3e civ., 25 oct. 2006, n° 05-17.278). La cour d’appel de Paris a en revanche maintenu sa jurisprudence antérieure, estimant que la confirmation d’une résolution définitive ne constitue pas une nouvelle décision contestable (CA Paris, 23e ch. B, 15 mars 2007, n° 06/14894).

En l’état actuel, la position de la Cour de cassation prévaut. Une décision confirmative est donc susceptible d’un recours en contestation — sous réserve toutefois que ce recours présente un intérêt pratique, ce qui suppose que l’annulation de la décision confirmative produise un effet utile malgré la persistance de la décision initiale définitive.

Une assemblée ultérieure peut-elle revenir sur une décision définitive ?

En principe, une assemblée générale n’est pas liée par ses décisions antérieures : elle peut prendre des décisions différentes, voire contraires, lors d’assemblées successives. Cette liberté est toutefois soumise à deux conditions cumulatives :

• la première décision ne doit pas avoir été déjà exécutée (Cass. 3e civ., 7 juill. 2010, n° 09-15.373) ;
• la seconde décision ne doit pas porter atteinte à des droits acquis par des copropriétaires en vertu de la décision précédente — tels que l’attribution d’une jouissance privative d’une partie commune, l’autorisation de travaux sur parties communes, ou l’octroi d’un emplacement de stationnement (Cass. 3e civ., 12 avr. 2005, n° 04-10.507).

Recours ou contestation

L’appel est ouvert dans un délai d’un mois à compter de la signification du jugement de première instance.

Le pourvoi en cassation est ouvert dans un délai de deux mois à compter de la signification de l’arrêt d’appel.

Ces délais sont des délais de droit commun, soumis aux règles ordinaires de computation et de prorogation en cas de terme tombant un jour férié ou chômé.

Check-list

Avant toute introduction d’instance, les vérifications suivantes doivent être effectuées sans exception.

Sur le demandeur : vérifier l’identité précise du copropriétaire demandeur (personne physique, société, indivision, époux communs en biens, démembrement) à l’aide du titre de propriété et de la fiche hypothécaire ; s’assurer que le demandeur avait bien la qualité de copropriétaire opposant ou défaillant lors de l’assemblée contestée, résolution par résolution.

Sur le délai : vérifier la date et les modalités de notification du procès-verbal ; calculer précisément l’expiration du délai de deux mois ; vérifier que la notification a été régulièrement effectuée dans les formes requises — une notification irrégulière peut ouvrir le délai quinquennal de droit commun.

Sur le défendeur : identifier avec précision le syndicat des copropriétaires et son immatriculation (art. L. 711-1 et s. du CCH issus de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014) ; vérifier l’identité du syndic en exercice au jour de l’assignation par le procès-verbal de sa désignation et un extrait Kbis récent.

Sur le fond : analyser résolution par résolution les vices de forme invocables (délai de convocation, documents annexes, irrégularités du bureau, vote par correspondance, feuille de présence) ; identifier les vices de fond (mauvaise majorité, question hors ordre du jour, abus de majorité, atteinte aux droits de jouissance) ; apprécier l’opportunité réelle de l’action au regard de sa finalité concrète et de l’objectif du copropriétaire.

Dans l’assignation : ne pas omettre de solliciter l’exécution provisoire, les intérêts de retard, les frais de recouvrement, les dépens ainsi que, le cas échéant, des dommages et intérêts ; préciser si la contestation porte sur l’assemblée entière ou sur des résolutions isolées.

Après jugement : procéder dès que possible à la signification du jugement au défendeur pour faire courir le délai d’appel et permettre la mise en œuvre des voies d’exécution.

FAQ — Questions fréquentes sur la contestation d’assemblée générale de copropriété

Qui peut contester une décision d’assemblée générale de copropriété ? Seuls les copropriétaires ayant la qualité d’opposant ou de défaillant lors du vote peuvent agir. Sont exclus les locataires, les tiers, le syndic et les associés d’une SCI copropriétaire. Un copropriétaire abstentionniste ne peut en principe pas contester, sauf exceptions jurisprudentielles limitées.

Quel est le délai pour contester une décision d’AG de copropriété ? Le délai est de deux mois à compter de la notification du procès-verbal, par lettre recommandée avec avis de réception. Ce délai est un délai de forclusion : il ne peut être suspendu, et n’est interrompu que par la délivrance d’une assignation. En l’absence de notification régulière, le délai de droit commun de cinq ans s’applique.

Comment contester une décision d’assemblée générale de copropriété ? La contestation ne peut intervenir que par voie d’assignation délivrée par huissier de justice, dirigée contre le syndicat des copropriétaires en la personne du syndic en exercice, devant le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble. Le ministère d’avocat est obligatoire. Aucune lettre recommandée ni mise en demeure ne peut se substituer à l’assignation.

Pour quel motif peut-on contester une décision d’AG de copropriété ? Une décision peut être contestée pour vice de forme (délai de convocation insuffisant, documents annexes manquants, irrégularité du bureau, question hors ordre du jour, vote par correspondance irrégulier) ou pour vice de fond (mauvaise majorité, abus de majorité, atteinte aux droits de jouissance, fraude).

L’action en contestation suspend-elle l’exécution de la décision ? Non. La décision votée reste exécutoire pendant toute la durée de la procédure. Exception : l’exécution des travaux relevant des articles 25 et 26 de la loi du 10 juillet 1965 est suspendue pendant le seul délai de deux mois suivant la notification du procès-verbal, sauf urgence.

Quelle est la durée d’une procédure en contestation d’assemblée générale ? Entre vingt-quatre et trente-six mois en première instance, selon la juridiction saisie. À Paris, la chambre de la copropriété du tribunal judiciaire statue dans des délais pouvant atteindre trois ans.

Que se passe-t-il si le délai de deux mois est dépassé ? La décision devient définitive et ne peut plus être remise en cause par aucune voie, quelle que soit l’irrégularité invoquée. Il est impossible d’agir ni par voie d’action principale, ni par voie d’exception, ni par le biais d’une demande de dommages-intérêts contre le syndicat ou le syndic.

Quelle est la durée de la procédure ?

Il s’agira obligatoirement d’une action devant le juge du fond (le juge des référés n’est pas compétent).

Les procédures en contestation d’assemblée générale durent 24 à 36 mois.

Ces durées peuvent varier d’une juridiction à l’autre en fonction de leur encombrement.

Une fois l’assignation signifiée, un délai est généralement prévu pour permettre à la partie adverse de constituer avocat et préparer sa défense via des conclusions en défense.

Il est également tout à fait possible qu’une issue amiable soit trouvée après la signification de l’assignation. Dans cette hypothèse, le copropriétaire demandeur pourra se désister de l’instance devant le juge du fond dès lors qu’il a trouvé un accord avec la partie adverse.