Deux scénarios reviennent sans cesse, et ils sont à l’opposé l’un de l’autre.
Le premier : un copropriétaire est assigné pour des travaux qui ne nécessitaient aucune autorisation. Le scénario est toujours le même — un conseil syndical en mode justicier exige du syndic qu’il saisisse un avocat, sans jamais s’interroger sur la disproportion entre le coût d’un procès et le bénéfice réel pour la copropriété.
Le second : un copropriétaire, souvent membre historique du conseil syndical, s’est approprié une partie commune au vu et au su de tous, et personne n’ose bouger. Il revient alors à un copropriétaire isolé, attaché à son patrimoine, d’agir seul pour défendre les parties communes — ce qu’il a parfaitement le droit de faire.
Et le contentieux de la copropriété ne faiblit pas, il progresse : selon un rapport du ministère de la Justice, le nombre de litiges portés devant les juridictions du premier degré a augmenté de près de 24 % depuis 2007, passant de 33 600 à 41 700.
Entre les deux, les enjeux sont lourds : démolition sous astreinte, remise en état aux frais de l’auteur des travaux, et surtout un terrain de bataille que la plupart des intervenants sous-estiment, la prescription, dont le délai oscille entre cinq et trente ans selon la qualification de l’action. Voici comment s’y retrouver, que vous soyez l’auteur des travaux ou celui qui veut les contester.
Partie privative ou partie commune : la question qui décide de tout
Avant toute analyse, une seule question compte : les travaux portent-ils sur une partie privative ou sur une partie commune ? Le régime juridique, les majorités applicables et les sanctions en dépendent entièrement. La réponse se trouve d’abord dans le règlement de copropriété, qui répartit les lots et désigne ce qui est commun. Mais ce règlement peut contredire l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965, et c’est précisément là que naissent les litiges.
Quelles sont les différents lots et parties en copropriété ?
Retenez un point que beaucoup ignorent : un droit de jouissance privative sur une partie commune ne transforme pas cette partie en partie privative. Le copropriétaire qui dispose de l’usage exclusif d’un jardin, d’une terrasse ou d’une cour reste tenu de solliciter l’autorisation de l’assemblée pour y réaliser des travaux (Cass. 3e civ., 23 janv. 2020, n° 18-24.676). La même règle vaut pour les parties communes à jouissance privative comme pour les parties communes que les autres copropriétaires n’utilisent pas (Cass. 3e civ., 4 déc. 2007, n° 06-19.931).
Quels travaux exigent l’accord de l’assemblée générale ?
Tout travail affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble suppose une autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires. À l’inverse, les travaux purement internes au lot, sans incidence sur les parties communes, sont libres. Toute la difficulté consiste à situer un projet sur cette ligne de partage.
Les travaux qui ne nécessitent aucune autorisation
Les travaux qui n’affectent pas les parties communes peuvent être engagés sans soumettre la moindre résolution à l’assemblée. Déplacer une cuisine ou une pièce d’eau à l’intérieur de son appartement, abattre une cloison non porteuse, refaire des sols : aucun accord du syndicat n’est requis, dès lors que l’on n’intervient pas sur une alimentation ou une évacuation commune, ni sur la structure de l’immeuble.
La frontière se déplace dès qu’un élément commun est touché. Un mur intérieur peut sembler anodin et se révéler porteur — donc commun — auquel cas l’ouverture du mur porteur redevient soumise à l’autorisation de l’assemblée.
Les menus travaux : encore faut-il une atteinte aux parties communes
Les travaux réalisés sans autorisation sur les parties communes constituent un trouble manifestement illicite que le juge des référés peut faire cesser. Encore faut-il qu’il y ait réellement une atteinte aux parties communes. Pour les aménagements légers, la question se pose vraiment.
N’ont pas été regardés comme portant atteinte aux parties communes : un dispositif discret, à ancrage léger et superficiel, destiné à empêcher l’utilisation d’une place de stationnement à jouissance exclusive (Cass. 3e civ., 19 nov. 1997, n° 95-20.079) ; un maillage de plastique transparent et très fin, quasiment invisible depuis l’extérieur de l’immeuble (Prés. TGI Lyon, 24 oct. 2016, n° 16/01388) ; la mise en place sur un balcon d’une structure démontable, sans dégradation ni percement (CA Paris, 28 juin 2016, n° 15/13324) ; ou encore des plaques de plexiglas posées pour prévenir la chute d’animaux (TJ Nanterre, 22 avr. 2022, n° 21/02711 ; CA Versailles, 14e ch., 26 janv. 2023, n° 22/03535). Le critère est constant : pas de percement, pas de fixation durable, pas de modification de l’aspect extérieur.
Les travaux affectant les parties communes : la majorité de l’article 25
Les travaux d’un copropriétaire qui affectent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble relèvent de la majorité de l’article 25, b) de la loi du 10 juillet 1965 — la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires. Sont notamment concernés l’installation ou le remplacement, par un modèle différent, de volets, stores, fenêtres ou de la porte palière, la création d’un box sur un emplacement de stationnement, ou la suppression d’un mur porteur intérieur.
La procédure est encadrée par l’article 10 du décret du 17 mars 1967. Le demandeur notifie au syndic, par lettre recommandée, avant l’envoi de la convocation : sa question, son projet de résolution et un document attestant de la consistance et de l’implantation des aménagements envisagés. Le texte n’exige pas un dossier technique exhaustif, mais l’intérêt du demandeur est d’en fournir un maximum : un projet vague appelle un refus légitime. Et seul un copropriétaire peut présenter la demande : un locataire ne peut pas faire autoriser seul des travaux, sa demande devant transiter par son bailleur.
Demande d’autorisation de travaux en AG de copropriété (+ modèle)
Cette compétence de l’assemblée est exclusive, et c’est un piège classique : un accord conclu directement entre les copropriétaires concernés, même par écrit, ne remplace pas le vote de l’assemblée. Des travaux affectant les parties communes réalisés sur la seule foi d’un tel accord restent irréguliers, et leur démolition peut être ordonnée — y compris à la demande du copropriétaire qui avait pourtant donné son accord (Cass. 3e civ., 25 janv. 2024, n° 22-22.758).
La clause du règlement qui prétend dispenser d’autorisation est réputée non écrite
L’article 25 est d’ordre public. Une clause du règlement de copropriété qui autoriserait par avance certains copropriétaires à réaliser des travaux sur les parties communes, sans passer par un vote de l’assemblée, se heurte donc à un contentieux nourri en nullité. La troisième chambre civile de la Cour de cassation juge de manière constante que de telles clauses sont réputées non écrites : l’autorisation ne peut résulter que d’une décision d’assemblée (Cass. 3e civ., 12 mars 1997, n° 95-15.953 ; Cass. 3e civ., 2 oct. 2001, n° 00-12.844 ; Cass. 3e civ., 11 mai 2005, n° 03-19.183 ; Cass. 3e civ., 18 nov. 2014, n° 13-20.968 ; comp. CA Douai, 1re ch. 1re sect., 5 mars 2020, n° 19/03209). Si vous tenez votre « droit » de travaux d’une clause de ce type, vérifiez-la avant d’engager le moindre chantier.
Les travaux d’appropriation des parties communes : la double majorité de l’article 26
Lorsque les travaux s’analysent en une véritable appropriation de partie commune — un empiètement de la porte d’entrée dans le couloir, une véranda avec fondations sur la cour ou le jardin commun —, la procédure se complique. Le copropriétaire doit faire établir par un notaire un projet d’avenant au règlement créant un nouveau lot issu de la partie commune, avec un numéro, des millièmes de parties communes et des tantièmes de charges, ainsi qu’un nombre de voix pour délibérer en assemblée (art. 11 de la loi).
Il notifie ensuite au syndic, pour inscription à l’ordre du jour : sa proposition d’acquisition assortie d’un prix, le projet de résolution et le projet d’avenant au règlement (art. 11, al. 6, du décret). L’approbation requiert la double majorité de l’article 26 — la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix. L’assemblée reste souveraine : elle peut refuser la cession sans avoir à se justifier. Et comme l’appropriation affecte aussi l’aspect de la résidence, le volet « autorisation des travaux » relève en parallèle de l’article 25 ; les deux peuvent être votés lors de la même assemblée.
Le choix de la majorité n’est pas un détail : des travaux d’appropriation votés à la seule majorité de l’article 25, là où l’article 26 s’imposait, exposent l’autorisation à l’annulation pour mauvaise majorité.
L’autorisation de l’assemblée ne dispense pas de l’urbanisme
L’accord du syndicat et l’autorisation d’urbanisme sont deux régimes autonomes et cumulatifs. Une modification de façade, des travaux sur un bâtiment classé ou en secteur sauvegardé supposent une autorisation administrative distincte (art. R. 421-17 du code de l’urbanisme), indépendamment du vote de l’assemblée. L’inverse est tout aussi vrai : l’assemblée qui autorise des travaux ne se prononce que sous réserve des règles administratives, et son accord ne vaut pas permis (Cass. 3e civ., 30 sept. 1998, n° 96-16.689). En pratique, sollicitez d’abord l’assemblée : un permis obtenu devient sans objet si la copropriété refuse les travaux.
L’installation d’une climatisation dont l’unité extérieure est fixée en façade ou sur un balcon illustre ce cumul : elle exige l’accord de l’assemblée au titre de l’aspect extérieur et, le cas échéant, une déclaration préalable en mairie.
En cas de refus de l’assemblée : l’autorisation judiciaire
Le copropriétaire éconduit n’est pas démuni. L’article 30, alinéa 4, de la loi ouvre une voie souvent méconnue : le tribunal judiciaire peut autoriser lui-même des travaux que l’assemblée a refusés, sa décision se substituant à celle de l’assemblée. Le recours suppose de réunir plusieurs conditions cumulatives :
- les travaux ont bien été refusés par l’assemblée — un refus préalable est indispensable ;
- ils s’analysent en travaux d’amélioration, conformes à la destination de l’immeuble ;
- ils relèvent de la majorité de l’article 25, b) : les travaux soumis à la double majorité de l’article 26, parce qu’ils emportent appropriation d’une partie commune, ne peuvent jamais être autorisés par le juge (Cass. 3e civ., 16 mars 2017, n° 15-28.784) ;
- ils restent à exécuter : il n’existe pas d’autorisation judiciaire pour des travaux déjà réalisés ;
- ils sont financés par le copropriétaire demandeur.
C’est ici que se joue l’erreur la plus fréquente, et la plus coûteuse. Beaucoup de copropriétaires assignent en demandant tout à la fois la nullité de la résolution de refus et l’autorisation judiciaire. C’est un contresens : si le juge annule le refus, la condition même de l’action de l’article 30 — l’existence d’un refus — disparaît, et le juge ne peut plus rien autoriser. Dans le doute, ne demandez jamais la nullité du refus lorsque vous visez l’autorisation judiciaire : la demande d’autorisation se suffit à elle-même.
À rebours d’une idée reçue tenace, l’action en autorisation judiciaire n’est pas enfermée dans le délai de deux mois de l’article 42. Ce délai-couperet ne vise que la contestation en nullité d’une décision d’assemblée. Faute de délai spécial, l’action de l’article 30 relève de la prescription quinquennale de droit commun (art. 2224 du code civil), qui court à compter du refus : vous disposez de bien plus de temps pour l’engager.
Reste une seconde voie, distincte et aux effets plus limités : la contestation de la résolution de refus pour abus de majorité, lorsque le rejet est discriminatoire — des travaux identiques ayant été accordés à d’autres — ou opposé sans aucun motif valable. Elle obéit, elle, au délai de deux mois suivant la notification du procès-verbal, et le juge qui annule le refus ne décide pas à la place de l’assemblée : il faudra revoter. Elle peut s’accompagner de dommages-intérêts (art. 1240 du code civil).
Comment calculer le délai de 2 mois pour contester l’AG de copropriété ?
Travaux déjà réalisés sans autorisation : régulariser ou subir
Les travaux sont irréguliers même lorsqu’ils sont de même nature que ceux autorisés mais plus importants, ou lorsqu’ils remplacent des travaux précédemment autorisés (Cass. 3e civ., 2 mars 1994, n° 92-11.222 ; CA Lyon, 25 avr. 2001, n° 1999/07465). Le régime de la copropriété étant indépendant du droit de l’urbanisme, la régularisation peut porter sur des travaux exécutés sans autorisation administrative, mais le juge peut ordonner une recherche sur leur compatibilité avec la réglementation administrative (Cass. 3e civ., 21 févr. 1995, n° 93-14.194). Une fois le chantier exécuté sans accord, deux issues s’offrent : la régularisation amiable, rare, ou la sanction judiciaire, fréquente.
La ratification a posteriori par l’assemblée
Un accord postérieur du syndicat est juridiquement possible : c’est la « ratification de travaux non autorisés ». Le copropriétaire suit, après coup, la procédure de l’article 10 du décret, qu’il s’agisse de faire autoriser des travaux affectant l’immeuble (art. 25) ou de faire acter une appropriation de parties communes (art. 26). L’assemblée reste libre de ratifier ou non.
À défaut, la sanction judiciaire
Quand la voie amiable échoue — mises en demeure du syndic restées vaines —, le contentieux devient le seul remède. Le syndicat des copropriétaires comme chaque copropriétaire à titre individuel peuvent agir en démolition et remise en état. Mais l’auteur des travaux ne doit pas ignorer les conditions de réussite de l’action, à commencer par la prescription.
Un point doit être martelé : l’auteur des travaux irréguliers ne peut se prévaloir ni d’une autorisation administrative obtenue par ailleurs, ni d’une simple tolérance du syndicat. La tolérance n’est pas source de droit.
La prescription : le vrai champ de bataille
C’est ici que se gagnent ou se perdent les dossiers. L’action ne doit pas être introduite hors délai, et la détermination de ce délai dépend d’une qualification subtile.
Action personnelle ou action réelle : la distinction qui change tout
La nature de l’action commande le délai : cinq ans pour une action personnelle, trente ans pour une action réelle immobilière. Le critère, fixé par la Cour de cassation, tient à l’objet réel de la demande. Si les travaux affectent les parties communes sans s’en approprier, l’action est personnelle. S’ils caractérisent une appropriation, l’action est réelle.
Cinq ans pour les travaux qui affectent sans s’approprier
Pour les travaux « ordinaires » qui affectent les parties communes sans appropriation, le délai est de cinq ans (art. 42 de la loi et 2224 du code civil), à compter du jour où le demandeur a connu ou aurait dû connaître l’irrégularité (CA Montpellier, 1er avr. 2021, n° 20/0412).
La réforme issue de la loi du 23 novembre 2018 a aligné le délai de l’action personnelle sur le droit commun — cinq ans, contre dix auparavant. Avant elle, les juges du fond hésitaient sur le point de départ, entre la date d’exécution des travaux, celle de l’achèvement de la construction (CA Pau, 1re ch., 20 mai 2020) et celle du début des travaux (CA Aix-en-Provence, 1re et 5e ch. réunies, 3 oct. 2019, n° 17/22124). Le gain de prévisibilité a un revers, et il est de taille. Le point de départ « glissant » de l’article 2224 — le jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits — crée une incertitude sur la date à laquelle le syndicat « aurait dû » avoir connaissance des travaux. Lorsque des travaux irréguliers n’ont jamais été portés à la connaissance des personnes ayant qualité pour agir, cette date est presque impossible à fixer, et la possibilité d’agir s’en trouve prolongée d’autant.
Prenons un cas concret : un copropriétaire remplace en 2010, sans autorisation, une fenêtre donnant sur une cour commune ; le syndicat ne s’en aperçoit qu’en 2025. Il pourra soutenir que la prescription n’a commencé à courir qu’à cette date — soit quinze ans après les travaux. Le délai butoir de vingt ans à compter de la naissance du droit (art. 2232 du code civil) limite l’effet, mais il reste mal calibré pour un contentieux où les changements de propriétaire sont fréquents.
Il serait utile d’enfermer l’action personnelle de l’article 42 dans un double délai, dérogatoire à l’article 2232 : au délai quinquennal flottant de l’article 2224 s’ajouterait un délai maximal de dix à quinze ans à compter de la réalisation des travaux. On conserverait les avantages du point de départ glissant tout en redonnant son sens à la prescription, dont la fonction est de considérer que le temps efface l’intérêt social à poursuivre les fautes anciennes. Concrètement, l’article 42 pourrait être complété ainsi : « Les dispositions de l’article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat. Toutefois, le report du point de départ, la suspension ou l’interruption de la prescription ne peut avoir pour effet de porter le délai de la prescription extinctive au-delà de dix ans à compter du jour de la naissance du droit. »
Trente ans pour l’appropriation d’une partie commune
Lorsque les travaux constituent une appropriation de partie commune, l’action est réelle immobilière et se prescrit par trente ans (art. 2227 du code civil ; Cass. 3e civ., 21 mars 2000, n° 98-20.201). Ce délai de trente ans n’est pas arbitraire : il fait écho à la prescription acquisitive (art. 2261 du code civil). Laisser perdurer l’appropriation au-delà de trente ans permettrait à son auteur de devenir propriétaire de la partie commune par usucapion ; l’action réelle vise précisément à l’en empêcher tant que ce délai n’est pas écoulé. Au-delà de trente ans, la remise en cause de l’appropriation devient impossible. En revanche, à défaut d’avoir voté le modificatif du règlement de copropriété rendu nécessaire par l’appropriation, ce modificatif peut être réclamé judiciairement à tout moment (Cass. 3e civ., 13 sept. 2005, n° 04-15.768).
En pratique : une atteinte aux parties communes n’est pas une appropriation
La frontière entre les deux qualifications est l’enjeu réel des procès, et la jurisprudence récente en dessine les contours avec netteté.
Un exemple parlant fixe les idées : un climatiseur simplement posé sur une terrasse s’analyse en une simple atteinte — action personnelle, cinq ans ; scellé durablement dans la façade, il tend au contraire vers l’appropriation, et donc vers l’action réelle trentenaire. Ce qui compte n’est pas l’ampleur des travaux, mais le caractère durable de l’emprise sur la partie commune.
Du côté de l’appropriation — donc de l’action trentenaire : une terrasse édifiée sur l’emprise d’un terrain dont le copropriétaire avait la seule jouissance exclusive (Cass. 3e civ., 20 avr. 2023, n° 21-16.733) ; un cabanon de jardin sur une partie commune (Cass. 3e civ., 7 sept. 2022, n° 21-13.014) ; une véranda fermant une terrasse ou une loggia communes à usage privatif, le juge devant rechercher in concreto l’acte d’appropriation (Cass. 3e civ., 22 oct. 2020, n° 19-12.588) ; un portail édifié dans un muret commun séparant une courette privative du porche (Cass. 3e civ., 2 oct. 2025, n° 24-11.445). De manière constante, l’empiètement durable sur une partie commune relève de l’action réelle trentenaire (Cass. 3e civ., 19 juill. 1995, n° 94-10.210 ; Cass. 3e civ., 10 janv. 2001, n° 99-11.607). Plus généralement, des équipements faits pour durer et difficiles à enlever traduisent une volonté d’appropriation ouvrant droit à l’action réelle (Cass. 3e civ., 26 janv. 2017, n° 15-25.144).
Du côté de la simple atteinte — donc de l’action personnelle quinquennale : la création d’une trémie entre deux lots par percement du plancher, accompagnée de trous d’aération en façade, porte atteinte aux parties communes mais ne caractérise pas une appropriation lorsque le règlement autorisait la réunion des lots (Cass. 3e civ., 16 avr. 2026, n° 24-20.769).
Une nuance, enfin, déjoue l’intuition. Lorsque l’empiètement sur les parties communes est intervenu à l’occasion de travaux pourtant autorisés par l’assemblée — l’ouvrage débordant de ce qui avait été voté —, l’action n’est plus réelle mais personnelle, donc quinquennale : elle vise alors d’abord à faire respecter la décision d’assemblée, non à revendiquer la partie commune (Cass. 3e civ., 19 juin 2013, n° 12-11.791). Une autorisation initiale peut ainsi, paradoxalement, raccourcir le délai pour agir contre les débordements du chantier.
Le réflexe à retenir, côté demandeur : qualifiez systématiquement votre action en action réelle dès qu’un acte d’appropriation est plaidable. Cinq ans contre trente ans, l’écart est tel que la recevabilité de votre demande en dépend presque toujours. Et n’attendez rien d’un accord informel donné par les autres copropriétaires avant le chantier : seule l’assemblée générale a compétence pour autoriser des travaux, et le point de départ de la prescription reste la réalisation des travaux, non un prétendu accord de voisinage (Cass. 3e civ., 9 juill. 2020, n° 19-17.843).
Qui peut agir, et comment le prouver
Le syndicat des copropriétaires
Le syndicat, par la voie du syndic, est le premier demandeur naturel : c’est lui qui administre la résidence et veille au respect du règlement (art. 18 de la loi). Encore faut-il une autorisation déterminée de l’assemblée, votée à la majorité de l’article 24 (art. 55 du décret). Par l’action syndicale, le syndic peut demander l’interruption des travaux ou la démolition de ceux exécutés indûment (Cass. 3e civ., 18 juin 1975, n° 74-10.297 ; Cass. 3e civ., 25 nov. 1998, n° 96-20.863), sans avoir à établir un préjudice (Cass. 3e civ., 15 janv. 2003, n° 01-10.337 ; Cass. 3e civ., 1er mars 2011, n° 10-15.337). Mieux : le syndic qui laisse prospérer des travaux irréguliers sans réagir engage sa propre responsabilité à l’égard du syndicat et des copropriétaires.
Chaque copropriétaire, individuellement
Tout copropriétaire peut former la même demande par une action individuelle, dès lors qu’existe une atteinte aux parties communes. Dans le dernier état de sa jurisprudence, la Cour de cassation n’exige plus qu’il prouve un préjudice personnel et distinct de celui de la collectivité : chacun a le droit d’exiger le respect du règlement ou la cessation d’une atteinte aux parties communes, et l’existence du droit invoqué est une condition de succès de l’action, non de sa recevabilité (Cass. 3e civ., 3 mars 2004, n° 02-17.390 ; Cass. 3e civ., 27 janv. 2009, n° 07-15.993 ; Cass. 3e civ., 14 janv. 2016, n° 14-25.538 ; Cass. 3e civ., 26 janv. 2017, n° 15-24.030). C’est ce qui permet au copropriétaire isolé d’agir, là où le syndicat reste inerte.
Le locataire fautif : l’action oblique contre le bail
Lorsque l’illégalité émane d’un locataire, l’action peut, à titre accessoire, viser la résiliation du bail par la voie oblique (Cass. 3e civ., 20 déc. 1994, n° 92-19.490). Elle suppose une mise en demeure préalable, adressée au bailleur, de contraindre son occupant à faire cesser l’illégalité dans un délai déterminé, et impose d’assigner également le locataire défaillant. La carence du bailleur est la condition de recevabilité de l’action oblique.
La charge de la preuve
Toute instance civile impose au demandeur de prouver ses prétentions (art. 9 du code de procédure civile). Le syndic, pour le compte du syndicat, ou le copropriétaire devra donc établir à la fois l’existence des travaux illicites et l’absence de prescription : attestations nominatives datées et signées, et surtout un constat de commissaire de justice qui fixe l’état des lieux à une date certaine. C’est la pièce maîtresse : sans date certaine, le débat sur la prescription tourne au désavantage du demandeur.
Quel juge saisir ?
Le caractère de trouble manifestement illicite des travaux irrégulièrement entrepris ouvre la compétence du juge des référés, qui peut prescrire la démolition et le rétablissement des lieux dans leur état antérieur, au besoin sous astreinte. Même en présence d’une contestation sérieuse, le juge des référés peut ordonner les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite (art. 835 du code de procédure civile). Le fond relève du tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble, avec représentation obligatoire par avocat.
J’ai acheté un lot : suis-je responsable des travaux de mon vendeur ?
Oui, le plus souvent. Il est courant qu’un copropriétaire réalise des travaux illicites sans que la copropriété s’en aperçoive ou décide d’agir. La vente ravive parfois les tensions et pousse le syndicat à agir en remise en état contre le nouvel acquéreur — lequel est généralement de bonne foi, ayant acheté en l’état sans soupçonner l’irrégularité.
La bonne foi ne protège pas. Dans la plupart des cas, le tribunal retiendra que le nouveau copropriétaire répond des travaux de celui dont il tient son droit, et pourra le condamner à la démolition et à la remise en état, souvent sous astreinte. Il lui restera une action en responsabilité contre son vendeur — encore faut-il le retrouver et qu’il soit solvable. Avant tout achat, faites vérifier la conformité des aménagements existants au règlement et aux procès-verbaux d’assemblée : c’est un réflexe d’audit qui évite de lourdes surprises.
Questions fréquentes
Faut-il l’autorisation de l’assemblée pour abattre une cloison dans son appartement ?
Non, tant que la cloison n’est pas porteuse et que sa suppression n’affecte ni la structure de l’immeuble, ni une canalisation commune, ni l’aspect extérieur. Vous intervenez alors dans vos seules parties privatives. La prudence commande toutefois de vérifier, en cas de doute sur le caractère porteur du mur, par l’avis d’un homme de l’art : un mur porteur est commun, et son atteinte exige l’accord de l’assemblée.
Dans une copropriété à deux, faut-il quand même une assemblée générale ?
Pour des travaux affectant les parties communes, l’accord écrit de l’autre copropriétaire n’a longtemps pas suffi : seule une décision d’assemblée pouvait les autoriser (Cass. 3e civ., 29 juin 2023, n° 22-14.466). Depuis l’ordonnance du 30 octobre 2019, les copropriétés dont les voix se répartissent entre deux copropriétaires peuvent décider sans réunir d’assemblée, à condition que le copropriétaire qui décide détienne au moins les deux tiers des voix (art. 41-16 et suivants de la loi). En deçà de ce seuil, l’accord ne régularise rien.
Les travaux datent de plus de quinze ans : est-il trop tard pour agir ?
Tout dépend de la qualification. S’il s’agit d’une appropriation de partie commune, l’action réelle se prescrit par trente ans : agir reste possible. S’il s’agit d’une simple atteinte aux parties communes, l’action personnelle est de cinq ans, mais son point de départ glissant peut décaler la prescription bien après la réalisation des travaux, dans la limite du délai butoir de vingt ans. La date de découverte est donc décisive.
Le syndic peut-il agir en justice sans vote de l’assemblée ?
Non. Pour engager une action en démolition ou en remise en état, le syndic doit y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale, votée à la majorité de l’article 24, et cette autorisation doit être déterminée quant à son objet et aux personnes visées. Une action introduite sans cette habilitation encourt l’irrecevabilité.
La tolérance de la copropriété rend-elle les travaux réguliers ?
Non. Ni la tolérance prolongée du syndicat, ni une autorisation administrative obtenue par ailleurs ne créent de droit au profit de l’auteur des travaux. Seule la prescription, ou une ratification régulière votée par l’assemblée, peut sécuriser des travaux réalisés sans autorisation.
Ce que la règle ne dit pas
Le droit de la copropriété pose un cadre ; ce sont les faits qui décident de l’issue. La qualification de l’action, la date de découverte des travaux, la nature exacte d’un mur ou d’un aménagement : chacun de ces points peut faire basculer un dossier de la recevabilité à la forclusion, ou de la démolition au maintien. C’est précisément là, dans l’appréciation concrète de votre situation, qu’intervient l’avocat.
Valentin Simonnet est avocat au Barreau de Paris. Il intervient en contentieux des affaires et en droit pénal des affaires.
