Le bail prévoit que le preneur réalisera des travaux : une gaine d’extraction, une enseigne, une vitrine, un raccordement, des sanitaires. Et le rédacteur a glissé la clause de style que l’on retrouve dans presque tous les baux : « le preneur fera son affaire personnelle de toutes les autorisations, tant administratives que du syndicat des copropriétaires, qui s’avéreraient nécessaires ». Les travaux ne se font pas — ou se font et la copropriété en exige la démolition. Et chacun découvre, trop tard, que la répartition des rôles n’était pas celle qu’il croyait.
Car ces travaux affectent un immeuble en copropriété, et le locataire, étranger au syndicat, n’a aucun moyen juridique de les faire autoriser seul. La clause que le bailleur croyait protectrice ne transfère rien : c’est à lui, copropriétaire, de saisir l’assemblée générale. À défaut, il ne peut pas reprocher au preneur l’inexécution, et il s’expose lui-même à un manquement à son obligation de délivrance.
La question « qui doit obtenir l’autorisation de la copropriété ? » n’est donc pas une formalité : elle détermine qui supporte le risque du contentieux.
Quels travaux du preneur exigent l’autorisation de l’assemblée générale
Tout n’est pas soumis à autorisation : la ligne de partage tient à la nature des travaux, pas à l’identité de celui qui les réalise. Les travaux purement internes au lot, qui ne touchent ni l’aspect de l’immeuble ni le gros œuvre, relèvent en principe de la liberté d’aménagement du preneur, sous réserve des clauses du bail. À l’inverse, tous les travaux qui affectent les parties communes ou modifient l’aspect extérieur — même lorsqu’ils portent matériellement sur une partie privative — doivent être préalablement autorisés par l’assemblée générale, à la majorité de l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965. Cette autorisation n’est régulière que si les travaux sont conformes à la destination de l’immeuble ; une atteinte à cette destination supposerait l’unanimité (art. 8, 9 et 26 de la loi de 1965).
La jurisprudence du fond illustre cette frontière :
- une simple modification de la couleur d’une devanture relève de l’article 25 b, car elle affecte l’aspect extérieur, et cette règle s’impose au locataire comme au copropriétaire (CA Paris, pôle 1 ch. 2, 25 nov. 2021, n° 21/08039) ;
- la création d’un guichet de vente en façade affecte l’aspect extérieur et nécessite l’autorisation de l’assemblée (CA Poitiers, 2e ch., 30 avr. 2024, n° 23/02122) ;
- la pose d’un compteur de gaz dans le couloir d’entrée, partie commune, constitue un branchement sur une canalisation commune soumis à autorisation (CA Angers, ch. com., 19 mars 2024, n° 22/01766) ;
- le remplacement partiel d’une descente d’eaux pluviales, partie commune, exige l’accord de l’assemblée, à la différence des aménagements intérieurs d’habillage (CA Versailles, 12e ch., 21 oct. 2014, n° 13/02374).
La distinction se vérifie au sein d’un même chantier : la construction d’un monte-plat avec élargissement de trémie a pu être jugée privative et libre, tandis que la création d’une issue de secours débouchant dans le hall, la modification de la devanture et le raccordement à des canalisations communes restaient soumis à autorisation (CA Paris, 10 janv. 2008, n° 07/05771). Le premier réflexe, avant toute démarche, est donc de qualifier précisément chaque ouvrage au regard du règlement de copropriété.
Le locataire ne peut pas obtenir cette autorisation lui-même
Point de départ souvent mal compris : le locataire n’est pas membre du syndicat des copropriétaires et n’a aucun lien de droit avec lui. Il n’a donc pas qualité pour saisir le syndic, exiger la convocation d’une assemblée ou imposer l’inscription d’une résolution à l’ordre du jour. La Cour de cassation a posé que tous les travaux privatifs réalisés dans les parties communes, sans aucune distinction, doivent être autorisés par l’assemblée générale ou, en cas de refus, par le juge (Cass. 3e civ., 6 mars 1991, n° 88-16.770). Or le seul titulaire du droit de saisir cette assemblée est le copropriétaire — donc le bailleur.
Les juges du fond le formulent en termes structurants. La cour d’appel d’Angers énonce que « le preneur est un tiers à l’égard de la copropriété et c’est au bailleur, en sa qualité de copropriétaire, d’obtenir l’autorisation de la copropriété pour l’exécution des travaux sur les parties communes » nécessaires à l’exploitation (CA Angers, 19 mars 2024, préc.). Le locataire qui n’a aucun lien de droit direct avec le syndicat doit s’adresser à son bailleur pour qu’il provoque la réunion de l’assemblée (CA Paris, pôle 5 ch. 3, 26 mai 2010, n° 09/01609), et ne peut, en toute hypothèse, avoir plus de droits que lui (CA Paris, 10 janv. 2008, préc.). Hors du prétoire, la recommandation n° 19 de la commission relative à la copropriété invite d’ailleurs le syndic à transmettre au bailleur les demandes émanant de ses locataires.
La clause « le preneur fait son affaire des autorisations » ne transfère aucun pouvoir
Une clause générale ne peut pas transférer au locataire un pouvoir qu’il n’a pas. Mettre « à la charge » du preneur l’obtention des autorisations de copropriété, sans plus de précision, décrit une obligation qu’il est juridiquement incapable d’exécuter : elle ne vaut ni mandat ni délégation du droit, réservé au copropriétaire, de saisir l’assemblée générale.
La Cour de cassation l’a jugé à propos de l’aménagement de toilettes mises à la charge d’une pharmacie locataire : la seule mention que le preneur ferait son affaire personnelle des autorisations « était insuffisante à caractériser un mandat ou une délégation à la locataire du pouvoir du copropriétaire d’obtenir l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires d’une autorisation de travaux » (Cass. 3e civ., 19 mars 2026, n° 24-20.715). Le bailleur n’avait pas transféré son pouvoir ; il avait seulement écrit qu’il ne s’en occuperait pas — ce qui, juridiquement, ne tient pas.
Cette lecture s’inscrit dans une ligne constante : les clauses transférant au preneur des obligations incombant normalement au bailleur sont interprétées restrictivement et ne produisent effet que si elles sont expresses, claires et précises. On retrouve cette exigence en matière de travaux de ravalement prescrits par l’administration, où une clause trop générale ne suffit pas à faire peser le coût sur le locataire. Seule une clause caractérisant un véritable mandat de représentation — détaillant les pouvoirs conférés au preneur pour agir au nom du bailleur auprès du syndicat — pourrait modifier la donne. Une formule passe-partout n’y suffira jamais.
Le bailleur reste tenu de délivrer un local conforme à sa destination
Derrière la question de l’autorisation se tient une obligation plus fondamentale : la délivrance. Le bailleur doit délivrer un local conforme à la destination prévue et l’entretenir en état de servir à l’usage convenu (art. 1719 C. civ.). Cette obligation englobe l’aptitude juridique du local : il ne suffit pas que les murs existent, encore faut-il que l’activité prévue puisse y être légalement exercée. La Cour de cassation en tire une conséquence directe : le bailleur, seul à avoir qualité pour exercer les recours auprès du syndicat, est tenu de les intenter tous pour remplir ses obligations envers son locataire (Cass. 3e civ., 26 mars 1997, n° 95-14.103). Les juges du fond appliquent cette règle avec rigueur :
- une bailleresse qui loue un local à destination de restaurant sans s’être assurée de l’accord des copropriétaires, et qui, informée du refus administratif lié à l’absence d’accord de la copropriété, s’abstient de provoquer la réunion de l’assemblée malgré les mises en demeure, manque gravement à son obligation de délivrance : le bail est résilié à ses torts exclusifs (CA Orléans, ch. com., 28 oct. 2010, n° 09/03295) ;
- un bailleur qui connaît l’absence d’extraction nécessaire à l’activité de restauration, n’informe pas le preneur des refus successifs de l’assemblée et poursuit parallèlement la résiliation pour infraction au règlement, manque à son obligation de délivrance, ce qui justifie la résiliation à ses torts (CA Paris, pôle 5 ch. 3, 21 juin 2023, n° 20/11243).
Le bailleur ne peut donc se réfugier derrière sa faible quotité de tantièmes. L’ordonnance du 30 octobre 2019 permet à tout copropriétaire de solliciter du syndic la tenue, à ses frais, d’une assemblée portant sur ses droits propres : le bailleur dispose ainsi d’un levier pour faire inscrire la question des travaux, même s’il est minoritaire. Sur ce mécanisme, voir la convocation d’une assemblée générale par un copropriétaire.
Une nuance, toutefois, et elle est de taille pour le preneur : ce dernier ne peut invoquer la carence du bailleur que s’il établit lui-même avoir sollicité son intervention. La cour d’appel d’Angers refuse de retenir un manquement du bailleur lorsque « le preneur [ne] justifie [pas] avoir demandé au bailleur d’entreprendre une telle démarche » (CA Angers, 19 mars 2024, préc.). Le devoir d’initiative et de coopération du locataire — informer, transmettre plans et devis, solliciter par écrit — est la condition de la mise en cause du bailleur.
Ce que le bailleur doit prouver avant de reprocher l’inexécution
Lorsqu’il agit en exécution forcée des travaux, le bailleur ne peut pas se contenter de constater que le preneur n’a rien fait : la charge de démontrer ses diligences auprès de la copropriété pèse sur lui, puisqu’il détient seul le pouvoir d’agir. L’arrêt de 2026 l’illustre nettement. La bailleresse ne versait aux débats aucun dossier de travaux complet, aucun élément sur la nature privative ou commune des canalisations concernées, ni aucune autorisation claire de l’assemblée portant sur les sanitaires litigieux. Faute de ces éléments, sa demande a été rejetée.
Elle avait pourtant tenté de renverser la charge de la preuve en soutenant, sur le fondement de l’article 1353 du Code civil, que c’était au preneur de prouver l’impossibilité d’exécuter. La Cour a écarté l’argument : pas d’inversion de la charge de la preuve ; dès lors que le bailleur n’établit pas avoir rendu les travaux réalisables, l’inexécution ne peut être imputée au preneur.
En pratique, le bailleur qui envisage une action doit donc constituer, avant d’assigner, un dossier établissant la notification au syndic, le projet de résolution avec ses pièces techniques, le procès-verbal de l’assemblée et, en cas de refus, la saisine du juge. Sans cela, l’assignation est vouée à l’échec et l’expose aux dépens et à l’article 700.
Quand l’assemblée refuse : la voie de l’autorisation judiciaire
Le refus de l’assemblée ne libère pas le bailleur. Lorsque l’autorisation est refusée, le copropriétaire peut se faire autoriser par le juge à exécuter, malgré ce refus, les travaux d’amélioration affectant les parties communes ou l’aspect extérieur, dès lors qu’ils sont conformes à la destination de l’immeuble (art. 30, al. 4, loi du 10 juillet 1965).
Cette voie n’est pas théorique en matière commerciale. La Cour de cassation l’a appliquée à des copropriétaires-bailleurs autorisés à installer une gaine d’extraction des fumées dans la cour de l’immeuble pour permettre l’exploitation d’un café-restaurant conforme à la destination des lieux (Cass. 3e civ., 4 juin 2014, n° 13-15.400). Les juges du fond suivent : un copropriétaire-bailleur a pu être autorisé à réaliser un raccordement électrique en dépit du refus de l’assemblée, ces travaux constituant une amélioration nécessaire à l’exploitation du commerce autorisé (TJ Paris, 8e ch. 3e sect., 7 mars 2025, n° 21/12927).
Le bailleur qui s’abstient d’épuiser ce recours ne peut donc reprocher au preneur l’inexécution. La mécanique de cette autorisation judiciaire — qui peut l’engager, à quelles conditions, dans quels délais, et les écueils à éviter — relève d’un régime propre, exposé dans l’analyse consacrée à l’inscription d’une résolution et à l’autorisation judiciaire des travaux.
Une limite, par honnêteté : le bailleur n’est pas tenu à l’impossible. Si l’autorisation est juridiquement hors d’atteinte — travaux contraires à la destination de l’immeuble, activité interdite par le règlement —, son obligation de moyens trouve sa limite, mais c’est à lui de le démontrer. Et s’il a consenti un bail pour une activité que la copropriété rend impossible, c’est sa responsabilité qui est engagée pour avoir loué un local incompatible avec son environnement juridique.
Travaux réalisés sans autorisation : un terrain miné pour le preneur
Le revers est sévère pour le locataire qui passe outre. Des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur sans autorisation constituent un trouble manifestement illicite exposant à la remise en état. Conditions et procédure de cette remise en état — décision de justice préalable, action syndicale, régularisation — obéissent à un régime propre :
Les travaux en copropriété : autorisation, exécution, remise en état et régularisation
Dans la relation entre le bailleur et le preneur, les conséquences se déploient sur trois fronts.
Sur le terrain contractuel, l’exécution de tels travaux sans la double autorisation du bailleur et de la copropriété constitue un manquement grave justifiant la mise en œuvre de la clause résolutoire. La modification d’une vitrine en façade réalisée malgré des refus répétés de l’assemblée, doublée de la pose d’une enseigne sans autorisation, a suffi à entraîner l’acquisition de la clause résolutoire (CA Poitiers, 30 avr. 2024, préc.). De même, des travaux de vitrine affectant l’aspect extérieur et une intervention non autorisée sur une descente d’eaux pluviales ont fondé la résiliation (CA Versailles, 21 oct. 2014, préc.).
Vis-à-vis du syndicat, la responsabilité est croisée. Le syndicat peut agir directement contre le locataire auteur des travaux irréguliers, mais aussi contre le copropriétaire bailleur, responsable des agissements de son preneur — les deux pouvant être condamnés in solidum (CA Paris, 10 janv. 2008, préc. ; TJ Bordeaux, 1re ch. civ., 2 mai 2024, n° 22/07926). Le bailleur conserve toutefois un recours : il peut obtenir la garantie intégrale du preneur pour les condamnations supportées envers le syndicat, dès lors que le bail imposait au locataire de respecter le règlement et d’obtenir les autorisations nécessaires (CA Paris, 10 janv. 2008, préc.).
Le preneur n’est pas démuni lorsque le bailleur est défaillant, mais ses leviers sont à manier avec prudence. Il peut invoquer l’exception d’inexécution pour suspendre les loyers et solliciter la résiliation aux torts du bailleur (art. 1219 C. civ.) ; en pratique, les juges du fond l’admettent restrictivement — le manquement doit rendre l’usage des lieux réellement impossible, et la preuve en incombe au preneur. La suspension hâtive des loyers est un pari risqué. Surtout, le locataire ne récupère pas tout : celui qui réalise des travaux à ses risques et périls, alors que l’autorisation lui était refusée, ne peut en obtenir le remboursement, même si le bailleur a manqué à son obligation de délivrance (CA Orléans, 28 oct. 2010, préc.) ; et le coût de la remise en état d’une façade modifiée sans autorisation peut être partagé entre eux, le preneur ne pouvant ignorer le caractère nécessaire de l’autorisation préalable (CA Paris, 21 juin 2023, préc.).
Rédiger une clause de travaux réellement opposable au preneur
Tout ce contentieux naît d’une rédaction paresseuse. La clause de style ne protège personne : elle laisse le bailleur exposé et le preneur sans moyen d’agir. La sécurisation dépend de la position occupée.
Si vous êtes bailleur et entendez réellement faire peser la démarche sur le preneur, une clause générale est inutile. Il faut consentir un mandat exprès — clause distincte ou acte séparé — conférant au locataire le pouvoir d’agir en votre nom auprès du syndic, en détaillant :
- la notification au syndic de la demande d’inscription à l’ordre du jour ;
- la production du dossier technique et des pièces justificatives ;
- la présence et la présentation du projet en assemblée ;
- l’exercice, le cas échéant, des recours en cas de refus.
À défaut, vous restez seul à pouvoir agir, donc seul responsable de l’absence d’autorisation.
Si vous êtes preneur, ne vous contentez jamais de la clause « affaire personnelle » : elle vous place dans une impasse. Exigez de votre bailleur, dès la négociation, soit qu’il s’engage à obtenir lui-même l’autorisation dans un délai déterminé, soit qu’il vous délivre le mandat exprès décrit ci-dessus. Conditionnez votre obligation de travaux à l’obtention effective de l’autorisation, et conservez la trace écrite de chaque demande adressée au bailleur — c’est la condition pour pouvoir lui opposer sa carence.
La clause bien rédigée articule deux temps : d’abord la démarche auprès de l’assemblée (à la charge de qui, dans quel délai, avec quelles pièces), ensuite seulement la réalisation des travaux par le preneur. Une obligation de travaux détachée de la réalité du pouvoir d’agir est une source de litige programmée.
Il faut enfin ne pas confondre deux questions distinctes. Les clauses qui mettent à la charge du preneur le coût de certains travaux — mise en conformité, mise aux normes — peuvent être valables si elles sont précises, sous réserve de l’interdiction de lui transférer les grosses réparations de l’article 606 du Code civil pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 5 novembre 2014 (art. R. 145-35, 2° C. com.). Mais ces clauses déterminent qui paie, non qui demande l’autorisation. Le pouvoir de saisir la copropriété reste, sauf mandat exprès, celui du bailleur.
Un dernier point mérite l’attention du preneur : les travaux qu’il réalise ne sont pas neutres au moment du renouvellement. Selon leur nature, ils peuvent peser sur la valeur locative et nourrir une demande de déplafonnement du loyer commercial. Avant d’investir dans un aménagement lourd, il vaut la peine d’en anticiper l’effet sur le loyer futur.
Avant d’engager le contentieux, vérifier qui détient le pouvoir d’agir
L’enseignement dépasse le cas d’une pharmacie ou d’un restaurant. Avant d’assigner un locataire — ou de résister à une assignation —, la première question n’est pas « les travaux ont-ils été faits ? », mais « qui avait juridiquement le pouvoir de les rendre possibles ? ». Si la réponse est « le bailleur, et lui seul », l’action en exécution forcée contre le preneur est fragile tant que le bailleur n’a pas épuisé ses diligences.
La défense du preneur ne se gagne toutefois pas sur le seul principe. Celui qui veut, à son tour, engager la responsabilité du bailleur et obtenir réparation ne peut se contenter de démontrer que la démarche lui incombait : il lui faut établir le caractère fautif de l’inertie ou du refus, et un préjudice chiffré. C’est l’écueil que beaucoup découvrent trop tard — avoir raison sur la répartition des pouvoirs n’ouvre pas, à soi seul, droit à indemnisation.
Ce que la règle ne dit pas, c’est comment elle s’applique à la configuration précise de votre bail, de votre immeuble et des travaux en jeu. La qualification d’une canalisation en partie commune ou privative, la portée d’une résolution d’assemblée, la rédaction d’un mandat opposable au syndic : autant de questions de fait autant que de droit, où se joue l’issue du litige.
Questions fréquentes
Le locataire peut-il demander lui-même l’autorisation de travaux à la copropriété ?
Non. Le locataire n’est pas membre du syndicat des copropriétaires et n’a aucun lien de droit avec lui. Il ne peut pas notifier au syndic une demande d’inscription à l’ordre du jour ; seul le copropriétaire — le bailleur — détient ce pouvoir. Une demande formée par le seul preneur peut être écartée sans engager la responsabilité du syndic.
La clause « le preneur fait son affaire des autorisations » est-elle valable ?
Elle est licite mais largement inopérante. Une telle clause générale ne vaut ni mandat ni délégation du pouvoir de saisir l’assemblée générale (Cass. 3e civ., 19 mars 2026, n° 24-20.715). Pour transférer effectivement la démarche au preneur, le bailleur doit consentir un mandat exprès, écrit et détaillé. À défaut, il reste seul tenu d’accomplir les diligences auprès de la copropriété.
Si l’assemblée refuse les travaux, le bailleur est-il responsable envers le locataire ?
Le bailleur peut engager sa responsabilité s’il n’a pas accompli les diligences qui lui incombaient — saisine de l’assemblée, puis, en cas de refus, saisine du juge. Mais le locataire qui réclame réparation doit prouver le caractère fautif de cette inertie et l’existence d’un préjudice chiffré, après avoir lui-même sollicité l’intervention du bailleur. La seule constatation que la démarche relevait du bailleur ne suffit pas.
Que risque le locataire qui réalise les travaux sans autorisation ?
Des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur sans autorisation constituent un trouble manifestement illicite : remise en état possible sous astreinte, acquisition de la clause résolutoire du bail, et condamnation in solidum avec le bailleur vis-à-vis du syndicat. Le locataire ne récupère pas non plus le coût des travaux entrepris à ses risques. Mieux vaut suspendre le chantier tant que l’autorisation n’est pas acquise.
Les travaux réalisés par le locataire peuvent-ils augmenter le loyer ?
Oui, indirectement. Selon leur nature, les travaux peuvent modifier la valeur locative du local et servir d’appui à une demande de déplafonnement du loyer au renouvellement. Les travaux d’amélioration devenus la propriété du bailleur par accession ne peuvent toutefois être invoqués qu’au second renouvellement suivant leur exécution. Avant tout investissement lourd, le preneur a intérêt à anticiper cet effet sur le loyer futur.
Valentin Simonnet est avocat au Barreau de Paris. Il intervient en contentieux des affaires et en droit pénal des affaires.
