Des valises à roulettes dans le hall à toute heure, des codes d’accès distribués à des inconnus, du bruit le week-end, un voisin que vous ne connaissez plus parce qu’il change chaque nuit. Votre voisin loue son appartement sur Airbnb, et vous en subissez les conséquences. La vraie question n’est pas de savoir si c’est agaçant, mais si vous pouvez le faire cesser — et par quel chemin.
La réponse est oui, dans la plupart des cas. Mais le fondement à choisir n’est pas celui que l’on croit, et la loi a changé en profondeur en 2024. L’idée répandue selon laquelle « Airbnb est une activité commerciale donc interdite dès qu’il y a une clause bourgeoise » est aujourd’hui fausse dans bien des immeubles. Voici ce qui marche réellement.
L’essentiel. Pour faire cesser la location de courte durée d’un voisin, trois fondements sont mobilisables, séparément ou ensemble : la clause du règlement de copropriété qui interdit l’activité, le trouble anormal de voisinage de l’article 1253 du Code civil (responsabilité de plein droit, sans faute), et le changement d’usage non autorisé (signalement à la mairie, amende civile jusqu’à 100 000 € par logement). Un copropriétaire peut agir seul, ou demander au syndicat d’agir. En cas de trouble manifestement illicite, le juge des référés peut ordonner la cessation sous astreinte.
Ce que votre voisin a le droit de faire — et ce qu’il doit respecter
Avant d’agir, il faut savoir sur quel terrain votre voisin est en règle et sur lequel il est en faute. Le régime dépend d’abord de la nature du logement loué.
S’il loue sa résidence principale, celle qu’il occupe au moins huit mois par an, il peut la proposer en location de courte durée dans la limite de 120 jours par an — plafond que votre commune peut désormais abaisser à 90 jours par délibération motivée depuis la loi du 19 novembre 2024. Au-delà de cette limite, ou s’il n’a pas déclaré son meublé de tourisme en mairie et obtenu son numéro d’enregistrement, il est en infraction.
S’il loue une résidence secondaire dans une commune ayant instauré le régime — Paris et la plupart des grandes villes et zones tendues —, il doit avoir obtenu une autorisation de changement d’usage (article L. 631-7 du Code de la construction et de l’habitation). Sans cette autorisation, l’activité est illicite, quel que soit par ailleurs le contenu du règlement de copropriété. C’est souvent le point faible du dossier du loueur, et le plus simple à établir.
À ces obligations administratives s’ajoute une règle propre à la copropriété : le règlement peut restreindre, voire interdire, la location de courte durée. C’est là que se joue l’essentiel du contentieux.
Sur quel fondement pouvez-vous agir ?
Trois fondements coexistent. Ils ne se valent pas selon votre immeuble et selon les nuisances subies. Les examiner dans l’ordre, c’est bâtir votre dossier comme le feraient des conclusions.
La clause du règlement de copropriété
Le règlement de copropriété peut interdire l’activité, en se fondant sur la destination de l’immeuble. L’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 pose le principe : chaque copropriétaire jouit librement de son lot à condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.
En pratique, on rencontre trois types de clauses. La clause d’habitation bourgeoise exclusive, qui réserve l’immeuble à l’habitation et prohibe toute activité commerciale. La clause d’habitation bourgeoise simple ou mixte, qui tolère certaines activités, souvent libérales, parfois cantonnées au rez-de-chaussée. Et la clause spécifique qui vise expressément la location de courte durée, en imposant par exemple une durée minimale, un plafond, ou l’accord préalable du syndicat.
Ici se trouve le piège que la plupart des articles passent sous silence. On lit partout qu’une clause bourgeoise suffit à interdire l’Airbnb, au motif que cette location serait « commerciale ». Ce n’est plus exact. La Cour de cassation a jugé que la location meublée de courte durée, lorsqu’elle n’est accompagnée d’aucun service para-hôtelier significatif — accueil de la clientèle, ménage régulier en cours de séjour, fourniture du petit-déjeuner, du linge —, relève d’une activité civile et non commerciale (Cass. 3e civ., 25 janvier 2024, n° 22-21.455). Conséquence directe : dans un immeuble dont le règlement se borne à interdire les activités commerciales, une location Airbnb « sèche », sans prestations hôtelières, peut échapper à l’interdiction.
Tout se joue donc sur deux points : la formulation exacte de la clause, et l’existence ou non de services para-hôteliers. Un règlement qui prohibe « toute activité, même civile, autre que l’habitation », ou qui vise expressément la location saisonnière, reste une arme efficace. Un règlement qui n’interdit que le « commerce » laisse une brèche que le loueur exploitera. La question de savoir si telle clause d’habitation bourgeoise suffit ou non est aujourd’hui appréciée immeuble par immeuble par les tribunaux, et c’est le cœur du contentieux actuel.
Le trouble anormal de voisinage
Ce fondement est souvent le plus solide, car il ne dépend ni du règlement, ni de la qualification civile ou commerciale de l’activité. Depuis la loi du 15 avril 2024, il figure noir sur blanc dans le Code civil : l’article 1253 institue une responsabilité de plein droit de celui qui est à l’origine d’un trouble anormal de voisinage, c’est-à-dire d’un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage.
Trois caractéristiques en font un outil redoutable. La responsabilité est objective : vous n’avez pas à prouver une faute, seulement l’anormalité du trouble. Le respect des règles administratives n’exonère pas : le loueur qui a obtenu son autorisation de changement d’usage reste attaquable si son activité génère des nuisances excessives. Et le responsable est saisi largement — propriétaire, locataire ou exploitant.
La rotation continue de touristes produit précisément le type de nuisances que les juges retiennent : bruits nocturnes répétés, allées et venues incessantes, dégradation des parties communes, diffusion des codes d’accès à des inconnus et sentiment d’insécurité qui en découle, perte de tranquillité et de standing de l’immeuble. Le trouble anormal de voisinage constitue par ailleurs un trouble manifestement illicite, ce qui ouvre la voie du référé pour obtenir une cessation rapide.
Le changement d’usage non autorisé
Troisième levier, indépendant des deux premiers : la voie administrative. Si votre voisin loue une résidence secondaire sans autorisation de changement d’usage là où elle est exigée, vous pouvez le signaler au service compétent de la mairie. La sanction est une amende civile prononcée par le tribunal judiciaire, qui peut atteindre 100 000 € par logement (article L. 651-2 du Code de la construction et de l’habitation), assortie de la remise en état. Ce terrain a l’avantage de ne pas reposer sur vous seul : c’est la collectivité qui poursuit, sur votre signalement.
Qui peut agir : vous seul, ou le syndicat ?
Vous n’êtes pas obligé d’attendre que le syndic bouge. Un copropriétaire peut agir seul pour défendre la jouissance de son lot et faire respecter le règlement ou faire cesser un trouble ; informer préalablement le syndic est recommandé, mais n’est pas une condition de recevabilité de son action — la Cour de cassation l’a confirmé dans une affaire de location de courte durée à une clientèle de passage (Cass. 3e civ., 16 octobre 2025, n° 23-19.843).
Le syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic, peut lui aussi agir, sur le fondement des articles 9 et 15 de la loi du 10 juillet 1965, pour faire respecter le règlement ou la destination de l’immeuble. S’il tarde, vous pouvez le mettre en demeure d’agir ; à défaut de réponse dans un délai raisonnable, rien ne vous empêche d’engager votre propre action. Lorsque l’action passe par le syndicat en référé, le syndic n’a pas besoin d’une autorisation préalable de l’assemblée générale.
Le choix entre référé et procédure au fond dépend de l’urgence et de l’évidence. Le référé est adapté au trouble manifestement illicite — nuisances caractérisées, violation flagrante d’une clause claire — et permet d’obtenir une cessation sous astreinte sans attendre des mois. Le fond s’impose quand la qualification demande un débat approfondi, notamment sur la portée d’une clause d’habitation bourgeoise ambiguë.
Comment prouver l’activité et les nuisances
Un dossier se gagne sur la preuve. Contre un loueur qui retirera son annonce dès la première alerte, la constitution d’un faisceau d’indices doit précéder toute action.
Faites établir des constats par commissaire de justice (ancien huissier) : captures des annonces en ligne, présence de boîtes à clés, rotations observées, état des parties communes. Rassemblez les attestations des autres occupants qui subissent les mêmes nuisances — leur convergence pèse lourd. Documentez précisément : horaires des bruits, fréquence, dates, effets concrets sur votre sommeil et l’usage de votre logement. Conservez les captures d’écran des annonces, des avis de voyageurs, des calendriers de réservation. Pour le trouble de voisinage, c’est l’accumulation datée et circonstanciée qui emporte la décision, pas l’affirmation générale.
Faire voter l’interdiction en assemblée générale
Si votre immeuble n’a pas de clause suffisante, la copropriété peut décider d’en introduire une. C’est ici que la loi Le Meur du 19 novembre 2024 a renversé la donne : l’interdiction de la location de meublé de tourisme dans les lots qui ne sont pas la résidence principale peut désormais être votée à la majorité des deux tiers (article 26 de la loi de 1965), et non plus à l’unanimité comme auparavant. Ce dispositif a été validé par le Conseil constitutionnel (décision n° 2025-1186 QPC du 19 mars 2026), mais il est enserré dans des conditions strictes et son application se joue immeuble par immeuble.
Cette voie du vote — ses conditions, sa procédure, et la manière de contester une résolution d’interdiction dans le délai de deux mois — fait l’objet d’un guide dédié, à lire si votre situation passe par l’assemblée générale.
Interdire Airbnb en copropriété avec la loi Le Meur : que dit la loi ?
Pour votre situation de voisin qui subit, retenez l’articulation : les trois fondements précédents permettent d’agir immédiatement, sans attendre une assemblée générale ni un vote, en vous appuyant le cas échéant sur les règles de majorité en assemblée générale si vous choisissez la voie collective.
Les étapes concrètes pour faire cesser la location
La chronologie d’une action bien menée suit un ordre précis, du plus simple au plus contraignant.
Le dialogue. Commencez par une démarche directe : rappelez au voisin les règles applicables et les nuisances subies, et demandez la mise en conformité ou la cessation. Beaucoup de dossiers s’arrêtent là — et une tentative amiable documentée servira ensuite devant le juge.
La mise en demeure. Sans effet du dialogue, adressez une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception. Elle rappelle les faits, les fondements de droit invoqués et les conséquences d’un refus, et fixe un délai raisonnable de mise en conformité — quinze jours à un mois. C’est la pièce qui matérialise votre bonne foi et enclenche la responsabilité du voisin s’il persiste.
Le signalement administratif. En parallèle, si le changement d’usage n’a pas été autorisé, signalez la situation au service compétent de la mairie. À Paris, c’est le Bureau de la protection des locaux d’habitation qui instruit ces dossiers. Ce signalement peut aboutir à une amende civile indépendamment de votre propre action.
L’action judiciaire. Si rien n’aboutit, saisissez le tribunal judiciaire du lieu de l’immeuble — en référé si le trouble est manifestement illicite, au fond sinon. Vous pouvez demander la constatation de la violation, la cessation de l’activité, l’interdiction de la reprendre sous astreinte, des dommages-intérêts en réparation de votre préjudice, et le remboursement de vos frais. Vous pouvez agir seul, à plusieurs voisins réunis, ou solliciter le syndicat.
Modèle de mise en demeure
Objet : Mise en demeure de cesser la location meublée touristique illicite Lettre recommandée avec accusé de réception
Madame, Monsieur,
Je suis copropriétaire de l’appartement situé au … dans l’immeuble … à … (adresse).
J’ai constaté que vous mettez régulièrement votre appartement en location de courte durée sur la plateforme Airbnb, sans respecter les règles applicables à cette activité.
En effet (retenir la ou les situations correspondantes) :
- votre appartement est votre résidence principale et vous le louez au-delà de la limite annuelle autorisée, sans avoir déclaré votre activité ni obtenu de numéro d’enregistrement auprès de la mairie ;
- votre appartement est une résidence secondaire et vous le louez sans avoir obtenu l’autorisation de changement d’usage exigée dans notre commune ;
- le règlement de copropriété interdit ou restreint la location de courte durée au regard de la destination de l’immeuble, et vous ne respectez pas ces stipulations ;
- votre activité génère des troubles excédant les inconvénients normaux du voisinage (préciser les nuisances : bruits nocturnes, allées et venues, dégradations des parties communes, diffusion des codes d’accès), engageant votre responsabilité de plein droit au titre de l’article 1253 du Code civil.
Par la présente, je vous mets en demeure de cesser cette activité et de retirer votre annonce dans un délai de … jours à compter de la réception de ce courrier.
À défaut, je me réserve le droit d’engager toute action judiciaire utile devant le tribunal judiciaire, afin d’obtenir la cessation de l’activité, son interdiction sous astreinte, des dommages-intérêts en réparation de mon préjudice et le remboursement des frais de procédure, sans préjudice d’un signalement aux services de la mairie.
Je vous prie d’agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes salutations distinguées.
Signature
Votre immeuble, votre règlement, vos faits
Ce que la règle générale ne dit pas, c’est comment elle s’applique à votre immeuble. La formulation exacte de votre clause d’habitation bourgeoise, la présence ou l’absence de services para-hôteliers, la nature des nuisances que vous pouvez établir, le choix entre référé et fond : ce sont ces détails qui décident de l’issue, bien plus que le principe. Les faits comptent autant que le droit — et c’est précisément là qu’intervient l’avocat.
Valentin Simonnet est avocat au Barreau de Paris. Il intervient en contentieux des affaires et en droit pénal des affaires.
