Le procès-verbal vous est notifié le 1er juillet. Vous rentrez de vacances le 1er septembre. Entre-temps, l’assemblée a voté que chaque copropriétaire ouvrirait sa porte au conseil syndical tous les vendredis. Le délai de deux mois est expiré : la résolution est définitive, opposable, exécutoire.
L’hypothèse n’a rien d’exagéré. Des époux dont le procès-verbal avait été notifié un 28 juillet ont été jugés forclos, alors même qu’ils n’avaient découvert l’irrégularité qu’après l’expiration du délai (Cass. 3e civ., 19 décembre 2007, n° 06-21.410, publié).
Ce délai était devenu insupportable, et la Cour de cassation en avait fermé toutes les issues. Par un arrêt du 2 juillet 2026, elle en infléchit enfin la portée : l’action en responsabilité contre le syndicat, pour la faute commise lors du vote, n’est pas une action en contestation (Cass. 3e civ., 2 juillet 2026, n° 24-22.686). Elle échappe aux deux mois. C’est une très bonne décision.
Trois camps sont concernés. Le copropriétaire forclos cherche l’indemnisation que l’annulation ne lui apportera plus. Le syndicat des copropriétaires, c’est-à-dire les copropriétaires qui paieront, reste exposé cinq ans. Le syndic et les assureurs perdent la défense tirée de la seule forclusion de deux mois contre l’action indemnitaire.
Contester après deux mois, c’est emprunter l’une de trois voies : prouver que le délai n’a pas couru, invoquer une clause réputée non écrite (ou, en matière de charges, une résolution), ou agir en responsabilité. Cet article développe surtout la dernière, la plus neuve. La contestation dans les deux mois relève du guide comment contester une décision d’assemblée générale de copropriété.
Peut-on contester une AG de copropriété après le délai de deux mois ? La réponse en bref
Non, on ne peut plus contester une AG de copropriété après le délai de deux mois pour l’annuler, sauf si ce délai n’a jamais couru. Le copropriétaire lésé peut en revanche agir en responsabilité contre le syndicat pendant cinq ans (Cass. 3e civ., 2 juillet 2026, n° 24-22.686), pour une indemnité seulement (Loyers et copr. n° 9, septembre 2026, comm. 129). Il prouve faute lors du vote, préjudice personnel et lien de causalité (art. 1240 C. civ.). Le syndicat conserve un moyen : démontrer que la demande prive en réalité la résolution d’effet, ce qui reste une contestation (art. 42, al. 2, loi n° 65-557 du 10 juillet 1965).
Un délai de deux mois devenu intolérable
Deux mois, c’est un été
L’article 42, alinéa 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 enferme la contestation dans deux mois à compter de la notification du procès-verbal, à peine de déchéance. Pas de suspension pour vacances, hospitalisation ou déplacement. Depuis le 25 décembre 2025, la notification est en principe électronique, et le délai court le lendemain de la transmission de l’avis électronique informant le destinataire de l’envoi (art. 64, décret n° 67-223 du 17 mars 1967). Pour le copropriétaire qui a demandé la voie postale, il court le lendemain de la première présentation de la lettre recommandée (art. 64-1, même décret), retirée ou non (Cass. 3e civ., 29 juin 2023, n° 21-21.708, publié, sous l’empire du texte antérieur).
Deux mois, c’est un été. Le temps de lire, de comprendre, de consulter et d’assigner, le délai a filé.
Toutes les issues fermées, une à une
La décision « inexistante » permettait d’échapper au délai pour les vices les plus graves. La Cour de cassation l’a vidée de sa substance : une irrégularité de convocation rend la décision annulable, non inexistante, et la forclusion s’applique même si le vice est découvert après l’expiration du délai (Cass. 3e civ., 19 décembre 2007, n° 06-21.410, publié). Puis elle a fixé une définition : une décision existe dès qu’une question est soumise à l’ensemble des copropriétaires et sanctionnée par un vote (Cass. 3e civ., 13 novembre 2013, n° 12-12.084, publié).
Une question, un vote, donc une décision, donc deux mois. L’absurde passe avec le banal.
Dernier verrou : le délai a été jugé conforme au droit d’accès au juge de l’article 6, § 1, de la Convention européenne des droits de l’homme (Cass. 3e civ., 29 juin 2023, n° 21-21.708 ; Cass. 3e civ., 16 avril 2026, n° 24-18.842, FS-B). En 2017, la Cour avait même sérieusement laissé entendre que la voie indemnitaire était fermée (Cass. 3e civ., 16 mars 2017, n° 15-22.185).
Un délai qui protège l’auteur de l’irrégularité
La Cour justifie ce délai par la sécurité juridique dans la gestion des copropriétés (Cass. 3e civ., 16 avril 2026, n° 24-18.842). La logique se comprend : une copropriété vote des travaux, emprunte, paie des entreprises, et ne peut vivre sous la menace d’une annulation pendant cinq ans.
Mais l’angle mort est évident. Qui convoque, fixe l’ordre du jour, tient la feuille de présence, rédige et notifie le procès-verbal ? Le syndic, pour le compte de la majorité. Chaque irrégularité non contestée à temps est effacée, et la forclusion bénéficie d’abord à ceux qui l’ont commise. Le copropriétaire minoritaire, absent ou mal informé, supporte seul le risque.
Le délai de deux mois ne protège pas la copropriété. Il protège celui qui a commis l’irrégularité.
La solution de 2026 rétablit l’équilibre sans sacrifier la sécurité juridique : la décision reste stabilisée, mais celui qu’elle lèse n’est plus privé de réparation (Loyers et copr. n° 9, septembre 2026, comm. 129).
Sur la mécanique de ce verrouillage, voir aussi :
Décision d’AG de copropriété illégale : pourquoi deux mois de silence suffisent à vous l’imposer
L’arrêt du 2 juillet 2026 : ce que la Cour de cassation a réellement jugé
Les faits : une partie commune cédée qui incluait une fraction d’un lot privatif
La société civile immobilière de construction vente La Crête du berger avait promu une résidence de montagne et conservé le lot n° 501. C’était un lot transitoire : le droit de construire un bâtiment de quatre niveaux (Loyers et copr. n° 9, septembre 2026, comm. 129).
Le 30 septembre 2017, l’assemblée générale autorise la cession d’une partie commune à la commune, qui y construit un parking. La SCI soutient que la parcelle cédée incluait une partie de son lot.
Elle ne conteste pas la résolution. Par actes des 1er, 2 et 5 août 2022, elle assigne le syndicat et son assureur, Axa France IARD, ainsi que le syndic, Square Habitat Hautes-Alpes, et son assureur, la Caisse d’assurance mutuelle du crédit agricole (CAMCA). Elle réclame des dommages-intérêts et l’exonération de toutes charges du lot n° 501 depuis le 30 septembre 2017.
L’assureur du syndic saisit le juge de la mise en état d’une fin de non-recevoir tirée de la forclusion.
La motivation censurée de la cour d’appel de Grenoble
Le 3 décembre 2024, la cour d’appel de Grenoble (2e chambre civile) déclare toutes les demandes irrecevables. La SCI n’a pas agi en nullité dans les deux mois ; la résolution est définitive « quelle que soit la gravité des vices dont elle est entachée » ; l’article 42, visant « toutes les actions en contestation », inclurait les actions en responsabilité.
La réponse de la Cour de cassation
La cassation est prononcée au visa des articles 42, alinéa 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et 2224 du code civil :
« En statuant ainsi, alors que l’action en responsabilité engagée par un copropriétaire à l’encontre du syndicat des copropriétaires à raison de la faute commise par celui-ci lors du vote d’une décision d’assemblée générale des copropriétaires, ne constitue pas une action en contestation d’une telle décision au sens de l’article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, la cour d’appel a violé les textes susvisés. »
Cass. 3e civ., 2 juillet 2026, n° 24-22.686, § 9
Renvoi devant la cour d’appel de Chambéry. Ni la faute du syndicat ni le préjudice de la SCI n’ont été examinés.
Portée exacte : un arrêt inédit, rendu sur une seule branche
Présenté ici et là comme une décision de principe qui « change la donne », l’arrêt est inédit : mention F-D, formation restreinte, pas de publication au Bulletin. Il ne statue que sur la deuxième branche du premier moyen, « sans qu’il y ait lieu de statuer sur les autres griefs ». Le commentaire publié y voit un revirement (Loyers et copr. n° 9, septembre 2026, comm. 129).
Sa solution n’en est pas fragile. Elle prolonge un arrêt publié rendu pour le syndic : le copropriétaire qui a voté le quitus ne peut plus en demander l’annulation, mais peut rechercher la responsabilité délictuelle du syndic pour son préjudice personnel (Cass. 3e civ., 29 février 2024, n° 22-24.558, publié).
Elle applique aussi une méthode ancienne : une demande se qualifie par son objet. La demande en nullité du mandat de syndic ne s’analyse pas en contestation de l’assemblée qui l’a désigné (Cass. 3e civ., 19 novembre 2014, n° 13-21.399, publié).
La décision d’assemblée non contestée devient intouchable. Le préjudice qu’elle a causé, lui, reste indemnisable.
Une chronologie qui commande d’agir vite
Assemblée en septembre 2017, assignation en août 2022, appel en décembre 2024, cassation en juillet 2026. Près de neuf ans après le vote, la faute n’est toujours pas jugée. La prescription de cinq ans n’est pas un délai de réflexion : la seule recevabilité a déjà consommé quatre ans.
Le texte : l’article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965
Les dispositions de l’article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat.
Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale.
Sauf urgence, l’exécution par le syndic des travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 de la présente loi est suspendue jusqu’à l’expiration du délai de deux mois mentionné au deuxième alinéa du présent article.
S’il est fait droit à une action contestant une décision d’assemblée générale portant modification de la répartition des charges, le tribunal judiciaire procède à la nouvelle répartition. Il en est de même en ce qui concerne les répartitions votées en application de l’article 30.
Article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965
Deux régimes. Le premier alinéa soumet les actions personnelles entre copropriétaire et syndicat à la prescription de cinq ans. Le deuxième réserve la déchéance de deux mois aux actions « en contestation des décisions », ouvertes aux seuls opposants et défaillants. L’arrêt de 2026 range l’action en responsabilité dans le premier : l’exception s’interprète strictement.
Contestation et responsabilité : deux actions, deux délais, deux résultats
| Action en contestation | Action en responsabilité | |
|---|---|---|
| Objet | Anéantir la décision | Réparer le préjudice qu’elle a causé |
| Délai | Deux mois, à peine de déchéance | Cinq ans (art. 2224 C. civ.) |
| Point de départ | Notification du procès-verbal | Jour où le demandeur a connu ou aurait dû connaître les faits |
| Qui peut agir | Opposants et défaillants | Tout copropriétaire justifiant d’un préjudice personnel (réserve ci-dessous pour celui qui a voté pour) |
| Résultat | Annulation | Dommages-intérêts, la décision demeure |
| Fondement | Art. 42, al. 2, loi n° 65-557 | Art. 1240 C. civ. ; art. 42, al. 1er, loi n° 65-557 |
Une erreur courante est de penser qu’après deux mois il ne subsiste aucune voie, pas même des dommages-intérêts. Seule l’annulation est perdue (Cass. 3e civ., 2 juillet 2026, n° 24-22.686).
Vérifiez d’abord que le délai a couru. Une notification du procès-verbal irrégulière ne le déclenche pas, et la contestation reste ouverte. La computation du délai de deux mois dépend du mode de notification : lendemain de l’avis électronique en principe (art. 64, décret n° 67-223), lendemain de la première présentation de la lettre recommandée si la voie postale a été demandée (art. 64-1). Les arrêts fondés sur la première présentation appliquent l’article 64 dans sa version antérieure au décret n° 2025-1292 du 22 décembre 2025, y compris le plus récent (Cass. 3e civ., 12 mai 2016, n° 14-25.099 ; Cass. 3e civ., 16 avril 2026, n° 24-18.842). Une annulation encore possible vaut toujours mieux qu’une indemnité.
La réparation en nature qui neutralise la résolution reste exclue
L’arrêt ouvre l’action en responsabilité ; il ne rouvre pas la contestation. Toute demande qui revient à défaire la résolution reste soumise aux deux mois. Le juge ne peut ni l’annuler, ni la déclarer inopposable, ni ordonner une réparation en nature qui la contredirait : la réparation doit se traduire en indemnisation financière (Loyers et copr. n° 9, septembre 2026, comm. 129). Dans l’espèce de 2026, la cession reste acquise et le parking construit.
Passé deux mois, on ne défait plus la décision. On se la fait payer.
L’arrêt de 2017 sur les vélos de la courette : un revirement
En 2017, une assemblée avait autorisé des vélos dans une cour commune, contre le règlement de copropriété qui interdisait d’y déposer tout objet ou véhicule. Des copropriétaires avaient obtenu 1 500 euros pour leur trouble de jouissance et une injonction de retirer les objets.
La Cour de cassation avait cassé pour manque de base légale. Elle reprochait aux juges de ne pas avoir recherché :
« si l’absence de contestation de la décision ayant autorisé la présence de vélos dans la cour intérieure de l’immeuble ne privait pas M. et Mme [V] de leur action en responsabilité du fait du caractère définitif de cette décision à l’égard du syndicat et du syndic »
Cass. 3e civ., 16 mars 2017, n° 15-22.185
La Cour n’avait pas posé de règle d’irrecevabilité. Mais elle avait sérieusement laissé entendre que le caractère définitif de la résolution pouvait faire obstacle à l’action en responsabilité, y compris pour l’indemnité de 1 500 euros. L’arrêt de 2026 répond à la question laissée ouverte, en sens inverse. Le commentaire publié y voit un revirement (Loyers et copr. n° 9, septembre 2026, comm. 129).
Rembourser des charges ou dispenser de les payer ?
Le remboursement de charges déjà payées relève probablement de l’indemnité ; la dispense de les payer à l’avenir s’apparente à une contestation. Car passé deux mois, les copropriétaires sont déchus du droit de contester les résolutions, même si elles leur imposent des charges et atteignent la jouissance de leurs parties privatives (Cass. 3e civ., 12 janvier 2022, n° 20-20.363).
Première lecture : l’indemnité peut inclure les charges payées, somme d’argent qui répare sans défaire. Le commentaire publié décrit la demande de la SCI comme l’indemnisation de la perte du lot et le remboursement des charges afférentes, et approuve la cassation (Loyers et copr. n° 9, septembre 2026, comm. 129).
Seconde lecture : la Cour n’a statué que sur la recevabilité de l’action en tant que telle. Or l’arrêt rapporte une demande d’« exonération de tout paiement des charges », soit une dispense d’exécuter la résolution, grief que la Cour n’a pas examiné.
Ce qui les départage : l’objet réel de la prétention, que le juge apprécie au-delà des mots du dispositif. Une somme qui correspond exactement aux effets économiques de la résolution pourrait encore être analysée comme une manière de la neutraliser. La cour de renvoi pourrait trancher.
D’ici là, demandez l’indemnisation d’un préjudice autonome, précisément caractérisé et chiffré, sans jamais solliciter l’exonération future des effets de la résolution.
Les conditions de l’action en responsabilité contre le syndicat
Êtes-vous encore dans le délai de cinq ans ?
Oui, si moins de cinq ans se sont écoulés depuis le jour où vous avez connu ou auriez dû connaître les faits vous permettant d’agir (art. 2224 C. civ. ; art. 42, al. 1er, loi n° 65-557). C’est une prescription, susceptible d’interruption.
Le point de départ est le terrain de bataille. Le syndicat le fixera à la notification du procès-verbal. Vous le daterez de la révélation du préjudice : constat du géomètre, appel de charges, refus de vente. Dans l’affaire de 2026, assignée près de cinq ans après l’assemblée, la question reste ouverte. Voir le point de départ de la prescription de l’action en responsabilité.
Pouvez-vous agir si vous avez voté pour la résolution ?
Le copropriétaire qui a voté pour peut probablement agir, mais la Cour de cassation ne l’a jugé qu’à l’égard du syndic : le vote favorable interdit l’annulation, pas l’action en responsabilité (Cass. 3e civ., 29 février 2024, n° 22-24.558, publié).
Pour le syndicat, deux lectures. La première transpose 2024 : la qualité d’opposant ou de défaillant n’est exigée que par l’alinéa 2 de l’article 42 ; le vote pèse seulement sur le préjudice. La seconde relève que le syndicat est la collectivité des copropriétaires (art. 14, loi n° 65-557) : celui qui a formé la majorité fautive aurait contribué à la faute, et le syndicat invoquera au moins la faute de la victime.
Ce qui les départagera : l’information du votant au jour du vote. L’arrêt de 2026 ne dit pas comment la SCI avait voté. Dans les deux cas, établissez ce que la convocation et le procès-verbal permettaient de comprendre.
Quelle faute du syndicat « lors du vote » ?
L’arrêt ne définit pas cette faute ; il juge seulement que l’action qui l’invoque n’est pas une contestation. Elle se prouve selon le droit commun, par le demandeur (art. 1240 C. civ.).
L’espèce en donne une illustration : céder comme partie commune une fraction qui appartiendrait à un lot. Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire (art. 2, loi n° 65-557). Le lot transitoire en comporte une, le droit de construire stipulé au règlement (art. 1er, I, loi n° 65-557). Et aucune majorité ne peut imposer à un copropriétaire la modification de ses parties privatives (art. 26, loi n° 65-557).
Deux autres terrains paraissent naturels, sous réserve de décisions à venir. L’abus de majorité : décision contraire aux intérêts collectifs ou prise dans le seul but de favoriser les majoritaires au détriment des minoritaires (Cass. 3e civ., 17 décembre 2014, n° 13-25.134). Ce critère d’annulation n’a pas encore été jugé comme critère de faute. Voir l’abus de majorité en copropriété. Le refus de travaux indispensables, ensuite, où un fondement plus sûr existe : le syndicat répond sans faute des dommages ayant leur origine dans les parties communes (art. 14, loi n° 65-557).
Ne confondez pas syndicat et syndic. Convocation irrégulière, question hors ordre du jour, voix mal décomptées relèvent d’abord du syndic, responsable de ses fautes envers chaque copropriétaire (Cass. 3e civ., 29 février 2024, n° 22-24.558). Voir comment engager la responsabilité du syndic de copropriété.
Quel préjudice réparable, et quel lien avec la faute ?
Le préjudice réparable est personnel et distinct de la seule soumission à la décision : perte d’une partie de lot, dépréciation, privation de jouissance, perte locative.
Il doit résulter de la faute, non de la décision elle-même. Le défendeur soutiendra que la cession aurait été votée de toute façon. La Cour contrôle ce lien : en 2024, elle a vérifié que la négligence du syndic expliquait le retard des travaux et l’étaiement maintenu cinq ans (Cass. 3e civ., 29 février 2024, n° 22-24.558).
Qui paie l’indemnité, et les voies rapides
Le demandeur contribue à sa propre indemnité
Le syndicat paie avec l’argent des copropriétaires. La seule dispense légale vise les frais de procédure :
Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.
Article 10-1, dernier alinéa, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965
Une erreur courante est de lire cette dispense comme couvrant la condamnation. Elle vise les frais de procédure, non les dommages-intérêts. Sauf solution contraire, le copropriétaire indemnisé en supporte donc une fraction à proportion de ses tantièmes.
D’où l’intérêt d’assigner les assureurs, par l’action directe du tiers lésé (art. L. 124-3 C. assur.). La SCI de 2026 avait attrait ceux du syndicat et du syndic.
Avant d’assigner
Vérifiez l’existence d’une protection juridique, identifiez les assureurs du syndicat et du syndic, et conservez tout ce qui permet de chiffrer le préjudice : appels de charges, estimations, baux, correspondances. Les frais irrépétibles alloués au gagnant (art. 700 C. pr. civ.) ne couvrent pas nécessairement tous les honoraires exposés.
Expertise avant procès et référé-provision
Limites de lot, surface cédée, dépréciation : une expertise peut être ordonnée avant tout procès s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir la preuve (art. 145 C. pr. civ.). Voir le modèle de requête aux fins d’expertise sur le fondement de l’article 145.
Le référé-provision exige une obligation non sérieusement contestable (art. 835, al. 2, C. pr. civ.). Tant que la faute lors du vote reste indéfinie, n’y comptez pas.
Votre coup suivant, selon votre camp
Vous êtes le copropriétaire qui a laissé passer les deux mois
Vos arguments, du plus fort au plus faible :
- Le délai n’a peut-être jamais couru (notification irrégulière, absence de convocation) : l’annulation reste possible, sur l’un des motifs de nullité de l’AG de copropriété, et elle prime.
- La difficulté relève peut-être du régime des clauses réputées non écrites (art. 43, loi n° 65-557). Il vise le règlement de copropriété et, par exception, la résolution qui modifie la répartition des charges contrairement à l’article 10. Une résolution de 1990 a ainsi été réputée non écrite en 2024, la nouvelle répartition ne valant que pour l’avenir (Cass. 3e civ., 25 avril 2024, n° 22-21.828). Hors ce cas, une résolution illégale reste une décision à contester dans les deux mois.
- À défaut, l’action en responsabilité contre le syndicat, dans les cinq ans (Cass. 3e civ., 2 juillet 2026, n° 24-22.686).
- En parallèle, la responsabilité du syndic pour ses propres fautes, quitus ou non (Cass. 3e civ., 29 février 2024, n° 22-24.558).
Pièces : convocation et ordre du jour, procès-verbal et preuve de sa notification, feuille de présence, règlement de copropriété, état descriptif de division, titre de propriété, plans et, en cas de litige de surface, relevé de géomètre.
À exclure : toute demande d’inopposabilité, de remise en état ou d’exonération de charges, qui prête le flanc à la requalification.
Vous êtes le syndicat des copropriétaires assigné
Vos arguments, du plus fort au plus faible :
- La requalification : une demande qui prive la résolution d’effet reste une contestation, irrecevable après deux mois (art. 42, al. 2, loi n° 65-557 ; Cass. 3e civ., 12 janvier 2022, n° 20-20.363).
- La prescription de cinq ans, en soutenant qu’elle a couru dès la notification du procès-verbal si celui-ci révélait déjà au demandeur les faits lui permettant d’agir (art. 2224 C. civ.).
- L’absence de faute : voter une résolution régulière, dans les pouvoirs de l’assemblée, n’est pas fautif ; une irrégularité de tenue est imputable au syndic, à appeler en garantie.
- La faute de la victime, si le demandeur a voté pour en connaissance de cause.
- L’absence de préjudice distinct de la soumission à la décision.
Réflexes immédiats : déclarer le sinistre à l’assureur de responsabilité civile du syndicat, informer l’assemblée suivante de la charge commune à venir. La résolution stabilisée s’exécute (l’acte de cession a pu être passé), mais l’exposition dure cinq ans (Loyers et copr. n° 9, septembre 2026, comm. 129).
À abandonner : la fin de non-recevoir tirée de la seule forclusion de deux mois, celle-là même que la Cour a censurée.
Vous êtes syndic ou conseil syndical, avant de soumettre une cession au vote
Le délai de deux mois purge la décision. Il ne purge pas la faute.
Quatre vérifications, de la plus importante à la plus formelle :
- Règlement de copropriété et état descriptif de division : la parcelle ne doit comprendre aucune partie privative, lot transitoire compris (art. 1er, I, et art. 2, loi n° 65-557).
- Un plan de géomètre délimitant l’emprise, annexé à la convocation et visé dans la résolution.
- La destination de l’immeuble : céder une partie commune dont la conservation lui est nécessaire exige l’unanimité (art. 26, loi n° 65-557).
- À défaut, la majorité de l’article 26, a, de la loi n° 65-557 ; un vote à la mauvaise majorité expose la résolution à l’annulation dans les deux mois.
Modèle de résolution en fin d’article.
Vous êtes le syndic ou l’assureur
Le syndic répond de ses propres fautes envers chaque copropriétaire, et le quitus ne l’en protège pas (Cass. 3e civ., 29 février 2024, n° 22-24.558). Sa défense porte sur la causalité : l’assemblée a décidé, le syndic a exécuté.
L’assureur conserve la prescription et la discussion du préjudice. Plus la forclusion de deux mois soulevée seule : c’est celle que l’assureur du syndic avait opposée en 2026.
Modèles de rédaction
Vous préparez la résolution qui autorise la cession d’une partie commune. Formule à reprendre :
L’assemblée générale autorise la cession à [cessionnaire] de la parcelle cadastrée [section et numéro], d’une superficie de [surface] m², telle que délimitée au plan établi par [géomètre] le [date], annexé à la convocation. Cette parcelle est constituée exclusivement de parties communes au sens du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division, et ne comprend aucune partie privative ni aucun lot transitoire.
Formule à ne jamais écrire :
L’assemblée générale autorise la cession à la commune d’une partie du terrain d’environ [surface] m² en vue de la réalisation d’un parking.
Des années plus tard, cette résolution ne permet d’établir ni ce qui a été cédé, ni que l’emprise excluait toute partie privative : c’est sur ce terrain que se discutera la faute du syndicat.
Vous réclamez réparation d’une résolution que vous n’avez pas contestée à temps. Formule à reprendre dans le dispositif de l’assignation :
Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [adresse], représenté par son syndic, à payer à [demandeur] la somme de [montant] euros à titre de dommages-intérêts, en réparation du préjudice causé par la faute commise par le syndicat lors du vote de la résolution n° [numéro] de l’assemblée générale du [date], la présente demande ne tendant ni à l’annulation ni à l’inopposabilité de cette résolution.
Formule à ne jamais écrire :
Dire la résolution n° [numéro] de l’assemblée générale du [date] inopposable à [demandeur] et le dispenser du paiement de toutes charges afférentes à son lot depuis cette date.
Cette demande prive la résolution d’effet : elle s’expose à être qualifiée de contestation et déclarée forclose, tout comme une demande de remise en état contraire à la résolution (Loyers et copr. n° 9, septembre 2026, comm. 129).
Vous défendez le syndicat contre une demande indemnitaire qui vise en réalité la résolution. Formule à reprendre dans les conclusions :
Constater que la demande de [demandeur], en ce qu’elle tend à le dispenser des effets de la résolution n° [numéro] de l’assemblée générale du [date], constitue une action en contestation de cette décision au sens de l’article 42, alinéa 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, et la déclarer irrecevable comme introduite plus de deux mois après la notification du procès-verbal.
Formule à ne jamais écrire :
Déclarer irrecevable l’action en responsabilité de [demandeur] comme introduite plus de deux mois après la notification du procès-verbal de l’assemblée générale du [date].
Cette fin de non-recevoir oppose le délai de deux mois à l’action en responsabilité elle-même : c’est le raisonnement censuré le 2 juillet 2026.
Votre situation, pas seulement la règle
Le délai de deux mois reste un piège. L’arrêt du 2 juillet 2026 n’en fait plus une impasse, mais il ne dit ni quelle faute ouvre la voie ni quel préjudice elle répare. Entre contestation perdue, indemnisation possible et requalification, la frontière se trace demande par demande, dans la rédaction même de l’assignation ou des conclusions. C’est avant le premier acte que se décide l’issue.
Valentin Simonnet est avocat au Barreau de Paris. Il intervient en contentieux des affaires et en droit pénal des affaires.
