Le syndic lit le procès-verbal : « résolution adoptée à la majorité de l’article 24 ». Sauf que cette décision relevait de l’article 25. Le réflexe est immédiat : « c’est nul ». Et derrière ce réflexe se cache la seule question qui compte vraiment : une résolution votée à une majorité trop faible, mais qui avait réuni assez de voix pour passer même à la majorité supérieure, est-elle annulable ou non ?
D’un côté, on se dit : « le compte y est, ça ne change rien ». De l’autre, on peut soutenir l’inverse. La réponse est plus tranchée qu’on ne le croit — à condition de distinguer deux choses que les syndics confondent : l’erreur sur la majorité applicable, et l’erreur sur le décompte des voix. Les deux n’appellent pas la même sanction, et la frontière entre elles repose sur une idée simple : ce qu’est, vraiment, un vote.
Quelle majorité s’appliquait vraiment ?
La sanction dépend d’une question préalable : quelle majorité la loi imposait-elle ? Trois seuils principaux, fixés par les règles de majorité de l’assemblée générale. L’article 24, la majorité simple, compte les voix exprimées des présents, représentés et votants par correspondance — les abstentions ne pèsent pas. L’article 25, la majorité absolue, exige la majorité des voix de tous les copropriétaires, absents compris ; une abstention ou une absence joue alors mécaniquement comme un vote contre. L’article 26, la double majorité, réclame l’accord de la majorité des copropriétaires en nombre représentant au moins les deux tiers des voix.
Le piège est ailleurs. La majorité applicable ne dépend pas de ce que le syndic a inscrit sur la convocation ni de ce qu’il a annoncé en séance : elle dépend de la nature de la décision. Et le juge ne se contente pas de la qualification du syndic, il l’analyse lui-même. La Cour de cassation a cassé un arrêt qui avait validé un vote en se bornant à dire que le remplacement d’une moquette par du carrelage relevait par principe de l’article 24, sans examiner les raisons et les conséquences réelles des travaux (Cass. 3e civ., 18 janv. 2018, n° 16-27.470).
Un corollaire pratique, souvent ignoré : on ne peut pas regrouper dans une seule résolution des questions qui relèvent de majorités différentes. Le syndicat qui mêle, dans une même résolution votée à l’article 25, une question relevant de l’article 24 et une autre de l’article 26 s’expose à l’annulation pour ce seul motif (CA Aix-en-Provence, ch. 1-5, 10 sept. 2020, n° 18/11249). Chaque question à sa majorité, chaque résolution distincte.
Ces majorités sont d’ordre public : l’article 43 répute non écrite toute clause du règlement de copropriété qui les durcirait ou les assouplirait. Ni le syndic, ni le règlement ne peuvent déplacer le curseur. Avant de crier au vice, tranchez donc cette question : la décision relevait-elle vraiment de l’article que vous croyez ?
La sanction : la nullité de la résolution, pas de l’assemblée
Une décision adoptée à une majorité inférieure à celle qu’exigeait la loi est nulle. Mais c’est la résolution concernée qui tombe, pas l’assemblée générale tout entière. La Cour de cassation est explicite : la non-application des règles de majorité des articles 25 et 26 peut entraîner l’annulation d’une ou plusieurs résolutions, lorsqu’elle est demandée, mais non de l’assemblée générale dans son intégralité (Cass. 3e civ., 7 juill. 2016, n° 15-14.233). Vous n’attaquez pas « l’AG » : vous attaquez la résolution n° 7, avec sa propre majorité requise et son propre sort.
L’annulation peut toutefois se propager par ricochet : annulez la résolution qui crée un lot à partir d’une partie commune en violation de la majorité requise, et la résolution suivante qui constate la vente de ce lot tombe avec elle (TJ Grasse, 25 nov. 2025, n° 23/04664). Une résolution viciée en entraîne d’autres dès lors qu’elles en sont la conséquence directe.
Cette nullité est enfin une nullité relative, pas une inexistence. Les irrégularités d’une assemblée ne rendent pas les décisions inexistantes mais annulables, une décision existant dès qu’une question est soumise au vote des copropriétaires (Cass. 3e civ., 13 nov. 2013, n° 12-12.084). La conséquence est lourde : annulable, et non inexistante, la résolution est soumise au délai de forclusion de l’article 42. Passé ce délai, elle se consolide définitivement, fût-elle votée à la majorité la plus fantaisiste.
« Mais elle avait les voix » : pourquoi le juge ne recompte pas
Voici la réponse à la question d’ouverture. Lorsque l’erreur porte sur le régime de majorité — l’article 24 appliqué là où l’article 25 s’imposait, l’article 25 là où il fallait l’article 26, ou un usage défaillant de la passerelle —, le juge annule la résolution sans rechercher si, en chiffres, la bonne majorité aurait pu être atteinte. Il ne reconstruit pas un vote « idéal » à l’aune du bon article : il constate que la règle de majorité, d’ordre public, n’a pas été respectée, et il annule.
La Cour de cassation l’a jugé pour la passerelle : un syndic avait fait désigner le syndic directement à la majorité de l’article 24 ; l’arrêt qui validait ce vote a été cassé faute d’avoir constaté un premier vote régulier à l’article 25, et ce sans aucune considération du nombre de voix réunies (Cass. 3e civ., 14 avril 2016, n° 15-11.043). Les juges du fond raisonnent de même : une résolution relevant de l’article 26 votée à l’article 25 est annulée sans que le tribunal se demande si la majorité renforcée aurait été atteinte (TJ Grasse, 25 nov. 2025, n° 23/04664) ; une résolution votée à la majorité simple en invoquant à tort la passerelle est annulée sur la base du régime effectivement mis en œuvre, sans recomposition hypothétique (TJ Lille, 27 mai 2024, n° 22/05070).
Cette sévérité n’a rien d’isolé : ailleurs aussi, la Cour refuse le raisonnement « ça n’aurait rien changé ». Lorsqu’un syndic omet d’appliquer la réduction des voix du copropriétaire majoritaire, la décision est annulable sans que le contestataire ait à justifier d’un grief, alors même que les juges du fond avaient relevé que le résultat du scrutin eût été identique (Cass. 3e civ., 7 oct. 2009, n° 08-17.798). De même, un mandat irrégulier entraîne l’annulation de l’assemblée en son entier, même si le vote concerné n’aurait eu aucune incidence sur les majorités requises (Cass. 3e civ., 21 sept. 2022, n° 21-20.227). La régularité du vote a une valeur propre, indépendante de son arithmétique.
Conclusion provisoire, et contre-intuitive : « elle avait les voix » ne sauve pas une résolution votée à la mauvaise majorité. Il existe une seule exception, et elle ne concerne pas le régime de majorité.
L’exception : l’erreur de décompte des voix
Tout change lorsque l’irrégularité ne porte pas sur la majorité applicable, mais sur le décompte : un copropriétaire absent compté comme présent, des tantièmes mal additionnés, une feuille de présence erronée. Là, le juge accepte de recompter. Il corrige le décompte, puis vérifie, résolution par résolution, si la majorité requise reste atteinte ; il n’annule que si la correction fait tomber la résolution sous le seuil.
L’illustration est limpide. Un tribunal retranche les 1 286 tantièmes d’un copropriétaire indûment compté, puis examine chaque résolution : celles qui, ramenées à 3 785 voix, n’atteignent plus la majorité absolue sont annulées ; une résolution dont le résultat reste inchangé après correction est maintenue (TJ Rouen, 25 juill. 2025, n° 22/02045). La Cour de cassation valide la même logique pour une erreur matérielle de feuille de présence sans incidence sur le sens des décisions (Cass. 3e civ., 7 juill. 2016, n° 15-14.233).
Retenez la ligne de partage, car c’est elle qui décide du sort de votre recours : erreur sur la majorité applicable, le juge annule sans recompter ; erreur sur le décompte des voix, le juge recompte et ne sanctionne que si le résultat bascule.
Une majorité trop basse fait taire l’opposition
Pourquoi cette différence de traitement ? Pourquoi recompter une voix mal additionnée, mais refuser de recompter une majorité mal choisie ? La réponse tient à une idée que les textes ne formulent pas, mais qui éclaire toute la matière.
Quand la barre annoncée est basse et que la résolution va manifestement passer, un copropriétaire qui désapprouve se tait. Il calcule : « M’opposer ne servira à rien, le vote est joué d’avance — autant ne pas me fâcher avec mes voisins. » Il vote pour, ou il s’abstient. Relevez la barre, rendez le résultat incertain, et ce même copropriétaire ose voter contre, parce que sa voix peut désormais faire basculer le scrutin, rejointe par d’autres qui se taisaient pour les mêmes raisons. La majorité annoncée ne change donc pas que le décompte : elle change les votes.
C’est exactement ce qui sépare les deux cas. Une voix mal comptée reste une voix sincère, simplement mal additionnée : on peut la recompter sans rien trahir. Une majorité annoncée trop basse a pu fausser les votes eux-mêmes : il ne reste plus rien de fiable à recompter. Le décompte « confortable » qu’on opposerait au contestataire serait peut-être confortable précisément parce que la barre était basse. Recomposer ce vote à l’aune du bon article reviendrait à valider un scrutin que la règle viciée a, en amont, déformé.
On reconnaît là le raisonnement du juge de l’élection : une irrégularité n’emporte annulation que si elle a pu altérer la sincérité du scrutin, et tout se joue sur l’écart de voix. Une résolution acquise à 720 voix sur 1 000 aurait été adoptée quelle que soit la majorité annoncée ; une résolution adoptée à 505 contre 495 a peut-être franchi le seuil parce que la barre annoncée, trop basse, avait démobilisé l’opposition. Les juges, eux, fondent l’annulation sur l’ordre public et tranchent dans le même sens sans s’embarrasser de l’écart. Mais c’est bien la sincérité du scrutin qui donne à leur solution son bon sens — et qui explique pourquoi une mauvaise majorité ne se « rattrape » pas comme une simple erreur de calcul.
La passerelle de l’article 25-1, ou comment un « 24 » peut tenir
Il existe une voie légitime pour qu’une décision relevant de l’article 25 soit finalement adoptée à la majorité de l’article 24 : la passerelle de l’article 25-1. Lorsque le projet n’atteint pas la majorité absolue mais recueille au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, la même assemblée procède immédiatement à un second vote à la majorité de l’article 24. Nul besoin d’une délibération intermédiaire pour décider de revoter : le second vote est de droit (Cass. 3e civ., 23 janv. 2013, n° 11-26.800).
Mais la passerelle a une condition impérative : un premier vote doit avoir eu lieu à l’article 25. On ne peut pas voter directement à l’article 24 une question qui relève de l’article 25 en se réclamant de la passerelle. La Cour de cassation casse l’arrêt qui valide une telle décision sans constater ce premier vote (Cass. 3e civ., 14 avril 2016, n° 15-11.043). Et le tribunal annule la résolution votée à la majorité simple lorsque le tiers des voix n’était pas réuni, condition même de la passerelle (TJ Lille, 27 mai 2024, n° 22/05070).
D’où le réflexe à imposer au syndic, et à vérifier dans le procès-verbal : premier vote à l’article 25, constat que le tiers des voix de tous les copropriétaires est atteint, puis second vote immédiat à l’article 24. Cette séquence doit apparaître noir sur blanc. Un « 24 » qui surgit sans ce parcours n’est pas une passerelle : c’est une mauvaise majorité.
Une nullité verrouillée : délai, qualité, bonne cible
À supposer le grief sérieux, encore faut-il franchir trois filtres cumulatifs. Chacun fait régulièrement échouer les recours.
Deux mois, pas un jour de plus
L’action doit être introduite dans les deux mois (art. 42, al. 2). Le point de départ n’est pas la date de l’assemblée mais celle de la notification du procès-verbal par le syndic. Tant que le PV n’a pas été régulièrement notifié, le délai ne court pas. À l’inverse, dès la notification régulière, le compteur tourne : deux mois pour assigner, faute de quoi la résolution votée à la mauvaise majorité devient inattaquable.
Opposant ou défaillant : la qualité pour agir
L’action est réservée aux copropriétaires opposants ou défaillants. Est opposant celui qui a voté contre une résolution adoptée — ou pour une résolution rejetée. Est défaillant l’absent non représenté. Conséquence trop souvent négligée : le copropriétaire qui a voté pour la résolution litigieuse n’a aucune qualité pour la contester ensuite, même s’il découvre après coup que la majorité était fausse.
Cette qualité s’apprécie résolution par résolution. D’où le réflexe à avoir en séance : si vous repérez l’erreur de majorité pendant l’assemblée, votez contre la résolution concernée et faites consigner votre opposition au procès-verbal. C’est ce vote « contre », tracé dans le PV, qui vous ouvrira la porte du tribunal. Une abstention ou un vote favorable vous la ferme.
Viser la bonne résolution, dès la première instance
Voici le piège qui ruine le plus de recours, et que presque personne ne signale. Demander l’annulation de « l’assemblée générale dans son entier » ne vaut pas demande d’annulation des résolutions prises à la mauvaise majorité. Dans l’affaire de 2016, la copropriétaire avait sollicité l’annulation de l’AG entière ; sa demande tardive d’annulation de résolutions précises a été déclarée irrecevable comme nouvelle en appel, car elle reposait sur un objet et des moyens distincts (Cass. 3e civ., 7 juill. 2016, n° 15-14.233). Résultat : rien d’annulé, alors que des résolutions avaient bien été votées à une majorité insuffisante.
Identifiez donc les résolutions viciées une par une, et demandez leur annulation nommément, dès l’assignation de première instance. Une demande globale contre « l’AG » ne rattrape pas, en cause d’appel, l’oubli d’avoir visé la résolution n° 9.
Tous les motifs de nullité de l’AG de copropriété
Réparer le tir : faire revoter la résolution
Côté syndicat, une décision votée à la mauvaise majorité n’est pas irréversible : elle peut se régulariser. Il suffit de réinscrire la résolution à l’ordre du jour d’une assemblée suivante et de la faire revoter dans les règles, à la bonne majorité cette fois — et, le cas échéant, selon la séquence correcte de la passerelle. Une fois la résolution entérinée par un nouveau vote régulier, la contestation de la décision initiale perd l’essentiel de son objet (Cass. 3e civ., 5 nov. 2015, n° 14-24.362).
Deux précisions de praticien. La régularisation vaut pour l’avenir : elle sécurise la décision à compter du nouveau vote, sans effacer rétroactivement le vice — la période antérieure reste fragile. Et elle a un revers tactique : pour le copropriétaire qui conteste, agir vite n’est pas un luxe. Si le syndicat régularise par un nouveau vote en cours d’instance, le recours visant la décision initiale peut devenir sans objet. Celui qui laisse traîner offre au syndicat le temps de réparer.
L’angle mort inverse : la résolution rejetée à tort
On raisonne toujours sur la décision adoptée à une majorité trop faible. Le cas miroir est tout aussi fréquent, et presque jamais plaidé : la résolution rejetée parce qu’on lui a appliqué une majorité trop forte. Le syndic exige l’article 26 là où l’article 25 suffisait, ou l’article 25 là où l’article 24 était la règle. Le projet n’atteint pas ce seuil surélevé : il est déclaré rejeté. Sauf qu’il avait peut-être réuni la majorité que la loi imposait réellement.
Dans ce cas, le rejet repose sur un seuil illégal. Et le copropriétaire qui a voté pour cette résolution rejetée est, par définition, un opposant : il a qualité pour agir. C’est le trou de souris que la plupart des copropriétaires ne voient pas. Vous croyez avoir perdu le vote ; vous ne l’avez peut-être pas perdu. Vous pouvez demander au juge de constater que la majorité légalement applicable était atteinte et que le rejet, fondé sur une exigence excessive, est irrégulier. La même rigueur s’impose : dans les deux mois, viser nommément la résolution rejetée, et reprendre le décompte des tantièmes pour démontrer que le bon seuil était réuni.
Ce que la règle ne dit pas
La sanction d’une mauvaise majorité tient en une distinction : erreur sur la majorité applicable, le juge annule sans recompter ; erreur sur le décompte, il recompte et ne sanctionne que si le résultat bascule. Le reste — délai de deux mois, qualité d’opposant, résolution à viser nommément — décide du succès du recours autant que le vice lui-même. C’est une analyse au cas par cas, où l’arithmétique du procès-verbal compte autant que la qualification de la décision et la psychologie de l’assemblée. Les faits comptent ici au moins autant que le droit — et c’est précisément là qu’intervient l’avocat.
Valentin Simonnet est avocat au Barreau de Paris. Il intervient en contentieux des affaires et en droit pénal des affaires.
