Les parts sociales (appelées parfois à tort actions) d’une société civile immobilière peuvent faire l’objet :
- D’un démembrement : entre usufruit et nue-propriété
- D’une “division” du capital (le terme est erroné juridiquement mais est parlant en opposition à l’indivision) : le capital est réparti entre plusieurs personnes qu’on appelle les associés
Ainsi, comme un appartement, le capital d’un SCI peut faire l’objet d’aménagements pour organiser les droits des différentes personnes.
Cependant, alors que pour l’indivision ou le démembrement d’un bien immobilier comme un appartement ou une maison, les règles sont claires (l’usufruitier peut habiter la maison, le nu-propriétaire peut seulement attendre le décès de l’usufruitier pour l’habiter), les règles sont bien plus obscures dans une SCI.
Qui peut habiter, loger, utiliser un bien détenu par une SCI ?
Usufruitier ou nu-propriétaire, qui a le droit de vote en SCI ?
Qui peut vendre ses parts ?
L’usufruitier de SCI peut-il se faire mettre dehors par le nu-propriétaire ?
L’occupant d’une SCI peut-il être condamné à une indemnité d’occupation privative ?
En cours de rédaction
La base : les statuts
Il faut d’abord lire les statuts et voir ce qu’ils prévoient.
Dans 99% des cas, les statuts de la SCI sont génériques. Autrement dit, le Notaire/Avocat ne s’est pas trop foulé et a pris un modèle sur lexisnexis ou dalloz et a rempli les blancs avec les identités des clients.
Dans 1% des cas, le travail a été bien fait. Comment le savoir ? Quand les statuts répondent aux questions que vous vous posez !
Si les statuts sont taiseux, c’est alors les dispositions légales qui s’appliquent, mais elles ne disent pas grand chose sur les questions listées en introduction
Ensuite : l’assemblée générale
Il faut alors regarder ce que vote l’assemblée générale : l’AG a-t-elle donné un droit de jouissance à quelqu’un en particulier ?
Seul le nu-propriétaire est associé (l’usufruitier n’est pas associé de la SCI) et généralement le droit de vote est exclusivement attribué au nu-propriétaire, y compris concernant les modalités de jouissance du bien.
Enfin : le gérant
Le gérant est le représentant légal de la SCI : c’est lui qui l’administre conformément aux statuts, à la loi et aux décisions d’assemblée générale.
En gros, c’est lui qui a la clé de la maison détenue par la SCI.
Dans le silence des statuts et de l’AG, c’est in fine le gérant qui décide de tout. Comme le gérant est nommé par l’associé majoritaire, vous l’avez compris le minoritaire a peu de droits
La différence avec l’indivision
Le régime de la SCI est très défavorable au minoritaire et à l’usufruitier comparé au régime classique de l’indivision.
Autrement dit, mettre un bien immobilier sous SCI va, hors clauses statutaires contraires, considérablement privilégier le nu-propriétaire et le majoritaire.
| Indivision | SCI | ||
| Indemnité d’occupation privative pour celui qui occupe le bien | Oui | Non | |
| Possibilité pour l’indivisaire de provoquer le partage | Oui, droit fondamental, très facile à mettre en place | Compliqué, demande de rachat de parts, mais qui va les acheter ? Et à quel prix ? Nécessité d’un expert | |
| Droit pour l’usufruitier d’occuper le bien | Oui, c’est la raison d’être de l’usufruit | Non (ça pique) | |
| Possibilité pour le nu-propriétaire de vendre le bien grevé d’usufruit contre la volonté de l’usufruitier | Quasiment impossible | Oui |
SCI ou propriété en direct ?
Comme toujours en droit, le choix de la forme juridique dépend des objectifs de son créateur:
| La forme de détention …. | ….avantage : |
| SCI | Le majoritaire et le nu-propriétaire (sauf statuts contraires) |
| Directe | Le minoritaire et l’usufruitier |
Conclusion
Sauf à ce que vous ayez fait des statuts premium, la SCI est un enfer en cas de division de capital et de démembrement pour l’usufruitier et le minoritaire. La SCI fait l’enfer des succession et le terrain de jeu favori des avocats en droit des succession
