Un commissaire de justice a déposé chez vous une assignation. Le bailleur demande au juge des contentieux de la protection de constater que votre bail est résilié, d’ordonner votre expulsion et de vous condamner à payer l’arriéré. La date d’audience est fixée. À partir de là, ce qui se joue tient en trois questions : la procédure du bailleur est-elle régulière, la dette est-elle exacte, et qu’avez-vous à proposer au juge le jour de l’audience.
La réponse dépend de votre camp. Le locataire veut rester dans les lieux ou, à défaut, obtenir du temps. Le colocataire parti ou la caution veulent limiter ce qu’on leur réclame. Le bailleur, lui, veut une décision exécutoire sans irrecevabilité ni délais. Cet article est écrit pour le premier, mais il dit aux deux autres ce qu’ils peuvent attendre, parce qu’un moyen de défense se mesure toujours à la réplique de l’adversaire.
Deux erreurs coûtent le procès aux locataires. La première consiste à ne pas venir à l’audience : le juge statue alors sur les seules pièces du bailleur. La seconde consiste à venir sans avoir repris le paiement du loyer courant. Depuis la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, cette reprise conditionne tout délai de paiement (art. 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Tout ce qui suit s’organise autour de ces deux constats.
Assigné en expulsion pour loyers impayés : comment se défendre ? La réponse en bref
Le locataire assigné en expulsion pour loyers impayés se défend sur quatre terrains. La recevabilité : notification de l’assignation au préfet six semaines avant l’audience, sans régularisation possible (art. 24 III loi n° 89-462 ; Cass. 3e civ., 14 févr. 2012, n° 11-30.072). Le commandement et le décompte, dont les sommes indues ne comptent pas (Cass. 3e civ., 5 mars 2013, n° 12-11.985). Les délais jusqu’à trois ans avec suspension de la clause, s’il a repris le loyer courant avant l’audience (art. 24 V et VII). Perdu au fond, le juge de l’exécution, pour un à douze mois (art. L. 412-3 CPCE). Sans reprise du loyer courant, aucun délai n’est possible : c’est le premier réflexe.
Le verrou de recevabilité : ce que le bailleur devait faire avant de vous assigner
Ces moyens se plaident en premier, avant toute discussion sur la dette. Ils ne dépendent pas de votre situation financière et, s’ils prospèrent, le bailleur repart de zéro.
L’assignation a-t-elle été notifiée au préfet six semaines avant l’audience ?
L’assignation aux fins de constat de la résiliation doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience. La sanction est l’irrecevabilité de la demande (art. 24 III loi n° 89-462). La notification passe par le système d’information prévu par l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, connu sous le nom EXPLOC. Elle déclenche un diagnostic social et financier transmis au juge avant l’audience.
Cette irrecevabilité n’est pas régularisable en cours d’instance. Une notification effectuée après coup, fût-ce en appel, ne régularise rien. La fin de non-recevoir de l’article 24 échappe à l’article 126 du code de procédure civile (Cass. 3e civ., 14 févr. 2012, n° 11-30.072). Le bailleur qui a oublié le préfet doit délivrer une nouvelle assignation et respecter à nouveau le délai.
La même exigence s’applique à la demande de résiliation judiciaire du bail fondée sur une dette locative. Elle s’applique aussi aux demandes reconventionnelles (art. 24 IV). Un locataire qui a lui-même saisi le juge pour contester le commandement ne fait donc pas disparaître la formalité : le bailleur qui réplique par une demande de résiliation doit notifier ses conclusions au préfet.
La preuve de la notification résulte de l’accusé de réception électronique. Une cour d’appel ne peut pas déclarer l’action irrecevable en ignorant l’accusé de réception EXPLOC produit par le bailleur (Cass. 3e civ., 25 avr. 2024, n° 23-10.844). Vérifiez donc la pièce, sa date et le calcul du délai avant de soulever le moyen.
Un préfet oublié vaut mieux, pour le locataire, que dix mois d’arriéré contestés : l’irrecevabilité est définitive, la dette se discute.
Ce diagnostic est la première pièce que le juge lit. Ses modalités de réalisation et son contenu sont fixés par le décret n° 2026-739 du 4 août 2026. Le locataire est mis en mesure de présenter ses observations pendant son établissement, et ses observations écrites sont jointes au diagnostic transmis au juge (art. 24 III). Répondez donc à l’opérateur qui vous sollicite, par écrit, avec vos justificatifs de ressources, la preuve de la reprise du loyer et votre proposition d’apurement : c’est une première audience, avant l’audience. Le préfet doit par ailleurs vous informer de votre droit de demander des délais de paiement au juge (art. 24 III).
Un point que les locataires découvrent trop tard : le document d’information déposé avec l’assignation, qui rappelle la date d’audience et la possibilité de demander l’aide juridictionnelle, n’est pas un acte de procédure. Son omission n’entraîne pas la nullité de l’assignation (Cass. 3e civ., 8 févr. 2024, n° 22-24.806, FS-B). On lit parfois que l’oubli de ce document annule la procédure. C’est inexact : seule la notification au préfet est sanctionnée, par l’irrecevabilité.
Le bailleur personne morale a-t-il saisi la CCAPEX deux mois avant l’assignation ?
Les bailleurs personnes morales, sauf les SCI familiales jusqu’au quatrième degré, doivent saisir la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Ils ne peuvent pas assigner avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant cette saisine, à peine d’irrecevabilité (art. 24 II loi n° 89-462). Cette saisine est réputée constituée quand l’impayé a été signalé à l’organisme payeur des aides au logement.
Le texte antérieur visait la commission départementale des aides publiques au logement. Sous son empire, la Cour de cassation a jugé que toute assignation devait être précédée de la saisine, peu important une saisine antérieure dans une précédente procédure (Cass. 3e civ., 18 juin 2014, n° 13-15.049, Bull.). La lecture se transpose au texte actuel, qui pose la même exigence pour chaque assignation. Le bailleur social qui vous a déjà assigné il y a trois ans, puis a laissé la procédure s’éteindre, doit recommencer.
Pour les bailleurs personnes physiques, la loi n’impose pas cette saisine. Le commissaire de justice signale le commandement à la CCAPEX quand l’impayé dure depuis deux mois ou atteint deux fois le loyer mensuel hors charges (art. 24 I). Le décret n° 2026-83 du 12 février 2026 a réorganisé ces commissions, sans toucher aux délais judiciaires.
L’assignation et le commandement vous ont-ils été régulièrement remis ?
L’assignation et le commandement doivent vous être signifiés à personne ou à domicile (art. 654 à 659 CPC). Si le domicile est certain mais que personne ne peut recevoir l’acte, il est déposé à l’étude du commissaire de justice. Un acte délivré à une adresse que le bailleur savait périmée, ou un procès-verbal de recherches dressé sans diligences réelles, est irrégulier. Mais il s’agit d’une nullité de forme : le locataire doit prouver le grief que l’irrégularité lui cause (art. 114 CPC). Les juges du fond ont refusé d’annuler un commandement délivré à l’ancienne adresse d’une colocataire partie. Elle ne soutenait pas qu’elle aurait payé si l’acte lui était parvenu (CA Angers, 27 oct. 2015, sous Cass. 3e civ., 14 juin 2018, n° 17-14.365, Bull., le pourvoi ne portant pas sur ce point).
Le grief se démontre par ce que l’irrégularité vous a fait perdre : le délai du commandement, la possibilité de saisir le FSL, la préparation de l’audience.
Signification par commissaire de justice : comment contester ?
Le délai du commandement avait-il expiré au jour de l’assignation ?
Le délai du commandement doit avoir expiré au jour de l’assignation : la clause résolutoire ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux (art. 24 I). Un bailleur qui assigne avant l’expiration de ce délai demande au juge de constater une résiliation qui n’est pas acquise.
Le délai de six semaines ne s’applique pas à tous les baux. Une erreur courante est de penser que la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 a ramené à six semaines le délai de tous les commandements délivrés depuis le 29 juillet 2023. C’est inexact. Ce délai ne s’applique pas aux baux en cours à cette date, qui restent régis par la clause contractuelle de deux mois (Cass. 3e civ., avis, 13 juin 2024, n° 24-70.002, P+B). Un bail signé en 2021, non renouvelé ni reconduit depuis, conserve son délai de deux mois. Un commandement qui mentionne six semaines pour un tel bail est irrégulier, et l’assignation délivrée au quarante-cinquième jour est prématurée.
Vérifiez donc trois dates : la conclusion du bail ou sa dernière reconduction, la signification du commandement, la délivrance de l’assignation.
Le commandement de payer : nullité, décompte et personnes oubliées
Le commandement est l’acte fondateur de toute la procédure. Sa nullité prive la clause résolutoire de tout effet, quelle que soit l’ampleur de la dette.
Le commandement contient-il les six mentions obligatoires ?
Le commandement de payer contient six mentions, à peine de nullité (art. 24 I loi n° 89-462) :
- le délai laissé au locataire pour payer ;
- le montant mensuel du loyer et des charges ;
- le décompte de la dette ;
- l’avertissement du risque de résiliation et d’expulsion ;
- la possibilité de saisir le fonds de solidarité pour le logement, avec son adresse ;
- la possibilité de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.
Le critère jurisprudentiel est celui de la vérifiabilité. Le commandement est valable dès lors que son décompte permet au locataire de vérifier la réalité et l’étendue de sa dette (Cass. 3e civ., 3 déc. 2020, n° 19-22.011). Un décompte annexé sur huit feuilles, poste par poste, satisfait à l’exigence. Un solde global « restant dû » sans ventilation entre loyers et charges est plus fragile, sans que la Cour de cassation ait posé de règle générale.
Le bailleur soutiendra que les mentions y sont et que le grief manque. Répondez sur la pièce, article par article : la nullité de l’article 24 est textuelle, mais le juge examine concrètement si le décompte vous mettait en mesure de comprendre ce qui vous était réclamé.
Le commandement réclame-t-il trop ?
Un commandement qui réclame une somme supérieure au montant réellement dû n’est pas nul. Il vaut pour la somme due (Cass. 3e civ., 5 mars 2013, n° 12-11.985). La conséquence pratique est double. Si vous avez réglé dans le délai ce qui était réellement dû, la clause résolutoire n’a pas joué. Si vous n’avez rien réglé, la clause joue même si le décompte était faux, car il restait au moins une somme due et impayée.
La discussion se déplace alors sur le contenu du décompte, traitée ci-dessous. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative (art. 24 V). Invitez-le à le faire ligne par ligne.
Attention au piège de l’imputation. Le débiteur de plusieurs dettes choisit celle qu’il acquitte (art. 1342-10 C. civ.). Un paiement postérieur au commandement libellé au nom du loyer courant s’impute sur ce loyer, et les causes du commandement restent impayées (Cass. 2e civ., 6 juin 2013, n° 12-19.155, Bull.). Un paiement destiné à purger le commandement doit le dire.
Formule à porter sur le virement ou dans la lettre d’accompagnement : « Paiement imputé sur les causes du commandement de payer signifié le [date], à hauteur de [montant], par priorité sur toute autre échéance. »
La caution a-t-elle reçu le commandement dans les quinze jours ?
Lorsque le bail est garanti par un cautionnement, le commandement est signifié à la caution dans les quinze jours de sa signification au locataire. À défaut, la caution ne peut être tenue des pénalités ni des intérêts de retard (art. 24 I). La sanction est limitée : la caution reste tenue du principal. Elle dispose en revanche de ses propres moyens contre l’acte de cautionnement, qui relèvent d’un autre contentieux.
Caution personnelle : comment se défendre ?
Le conjoint ou le partenaire a-t-il été visé ?
Le conjoint doit être visé par le commandement et par l’assignation, parce que le bail du logement familial appartient aux deux époux (art. 1751 C. civ.). Mais les actes délivrés au seul locataire connu sont opposables au conjoint ou au partenaire de PACS si son existence n’a pas été préalablement portée à la connaissance du bailleur (art. 9-1 loi n° 89-462). Cette information suppose une démarche positive du locataire, dont il supporte la preuve. Le paiement des loyers par chèques tirés sur le compte de l’épouse n’y suffit pas (Cass. 3e civ., 29 oct. 2013, n° 12-23.138, Bull.).
Le moyen ne vaut donc que si vous pouvez produire la lettre par laquelle le bailleur a été informé du mariage ou du PACS. Dans ce cas, la procédure engagée contre un seul époux est inopposable à l’autre, qui reste titulaire du bail.
Le colocataire parti reste-t-il tenu ?
Le copreneur qui a donné seul congé reste tenu solidairement des loyers jusqu’à la résiliation du bail quand le bail stipule la solidarité et l’indivisibilité. La solidarité ne s’étend pas à l’indemnité d’occupation due après la résiliation, sauf clause expresse (Cass. 3e civ., 14 juin 2018, n° 17-14.365, Bull.). Pour les colocations soumises à l’article 8-1 de la loi n° 89-462, la solidarité du colocataire sortant et de sa caution s’éteint à l’arrivée d’un nouveau colocataire au bail. À défaut, elle s’éteint au plus tard six mois après la date d’effet du congé (art. 8-1 VI).
Le colocataire parti assigné avec les autres doit donc d’abord dater son congé, puis distinguer les sommes échues avant et après la résiliation.
Bail de mon ex : suis-je responsable de ses loyers impayés ?
Contester la dette : les postes qui font baisser le décompte
La dette locative n’est pas ce que le bailleur écrit. Cinq postes se vérifient systématiquement, du plus fréquent au plus rare.
Les charges sont-elles justifiées ?
Les charges locatives récupérables donnent lieu à une régularisation au moins annuelle, avec communication du décompte par nature de charges et mise à disposition des pièces justificatives pendant six mois (art. 23 loi n° 89-462). Le bailleur qui réclame un solde de charges sans avoir tenu les justificatifs à disposition ne peut pas obtenir condamnation (Cass. 3e civ., 9 sept. 2021, n° 20-10.929). Le locataire peut exiger la production des décomptes et justificatifs des exercices non prescrits. Une cour d’appel ne peut pas la lui refuser au motif qu’il n’en expliquerait pas la raison (Cass. 3e civ., 5 mars 2013, n° 12-11.985, précité).
Demandez ces pièces par écrit avant l’audience. Leur absence fait tomber la part du décompte qui les concerne.
Les sommes réclamées sont-elles prescrites ?
Les sommes réclamées sont prescrites au-delà de trois ans : toutes actions dérivant d’un contrat de bail se prescrivent par trois ans (art. 7-1 loi n° 89-462). Le délai court du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. Les loyers, charges et rappels d’indexation de plus de trois ans au jour du commandement ne sont plus exigibles. La Cour de cassation a cassé un arrêt qui avait admis un rappel d’indexation remontant à six ans avant le commandement, sous l’empire de l’ancienne prescription quinquennale (Cass. 3e civ., 6 mars 2013, n° 11-28.064).
Le bailleur répondra que la prescription se divise échéance par échéance et que les termes récents restent dus. C’est exact : le moyen réduit la dette, il ne l’efface pas, sauf si tout l’arriéré est ancien.
Le loyer réclamé est-il le bon ?
Le loyer réclamé n’est pas le bon quand il résulte d’une augmentation irrégulière, et une dette bâtie sur un loyer illégalement augmenté n’est pas une dette. Dans l’affaire déjà citée sur la prescription, la clause résolutoire avait été constatée pour non-paiement d’un complément de loyer. Cette augmentation avait été convenue au renouvellement sans respecter le formalisme de l’article 17 c) de la loi n° 89-462. La cassation a emporté la résiliation et l’expulsion (Cass. 3e civ., 6 mars 2013, n° 11-28.064). Le raisonnement vaut pour une indexation mal calculée, un complément de loyer irrégulier en zone d’encadrement, ou un loyer révisé hors délai.
Les aides au logement ont-elles été déduites ?
Les aides au logement conservées par l’organisme payeur doivent être déduites de la dette. Quand cet organisme conserve l’allocation parce que le logement n’est pas décent, le locataire s’acquitte du loyer diminué du montant de l’allocation. Cette diminution ne peut pas fonder une action en résiliation (art. L. 843-1 CCH). Le juge doit déduire de la dette réclamée le montant des allocations ainsi conservées ; une cour d’appel qui condamne le locataire au loyer entier est censurée (Cass. 3e civ., 16 avr. 2026, n° 25-10.188).
Le moyen suppose une décision de conservation de la CAF ou de la MSA. Produisez-la. Elle transforme un arriéré apparent en dette réduite, parfois nulle.
Les frais et pénalités sont-ils dus ?
Les frais et pénalités ne sont pas dus au titre de la dette locative. Le coût du commandement et de sa dénonciation à la caution constitue des dépens de la procédure : il se déduit du décompte (Cass. 3e civ., 5 mars 2013, n° 12-11.985). Des frais de relance facturés par un bailleur social ont été écartés par les juges du fond, une surfacturation d’eau les rendant injustifiés (affaire jugée par Cass. 3e civ., 23 avr. 2013, n° 12-16.384). Tout ce qui n’est ni loyer, ni charge récupérable justifiée, ni dépôt de garantie sort du calcul.
La mauvaise foi du bailleur : un moyen réel, mais étroit
La clause résolutoire doit être invoquée de bonne foi, et le juge saisi du moyen doit rechercher si elle l’a été. La Cour de cassation contrôle que cette recherche a été faite, mais laisse l’appréciation aux juges du fond (Cass. 3e civ., 23 avr. 2013, n° 12-16.384 ; 14 oct. 2014, n° 13-19.594).
Les locataires invoquent trois situations devant la Cour de cassation. Le bailleur qui refuse les paiements. Celui qui réclame une somme qu’il sait indue. Celui qui délivre le commandement pour se débarrasser d’un locataire après un congé contesté. Dans les espèces vérifiées, aucune n’a prospéré, parce que les faits ne la portaient pas. Le paiement restait possible par mandat ; les calculs avaient été rectifiés après contestation ; le signalement à la CAF était justifié par l’impayé ; le locataire refusait l’accès pour des travaux ordonnés par jugement. Le moyen ne vit que par des pièces qui établissent un comportement du bailleur à l’origine de l’impayé.
Deux règles de procédure pèsent sur ce moyen. Le locataire supporte la preuve de la mauvaise foi. Et le moyen doit être soulevé devant les juges du fond. Invoqué pour la première fois devant la Cour de cassation, il est irrecevable comme nouveau et mélangé de fait et de droit (Cass. 3e civ., 23 avr. 2013, n° 12-16.384). Écrivez-le dans vos conclusions dès la première instance.
Le logement indécent : l’exception d’inexécution n’est pas la bonne arme
Le locataire d’un logement humide, mal chauffé ou infesté est tenté de suspendre le loyer. Les juges du fond n’admettent l’exception d’inexécution qu’en cas d’impossibilité d’habiter les lieux. Ils la refusent au locataire qui n’a jamais mis le bailleur en demeure d’exécuter des travaux. Le pourvoi formé contre une telle décision a été rejeté (CA Saint-Denis de la Réunion, 15 déc. 2017, sous Cass. 3e civ., 12 déc. 2019, n° 18-16.325). La preuve de l’inexécution imputable au bailleur pèse sur le locataire (Cass. 3e civ., 22 mars 2018, n° 17-17.194, rendu à propos d’un local d’entrepôt).
L’exception d’inexécution
La voie utile est ailleurs. Si le logement ne satisfait pas aux exigences de décence, le locataire demande la mise en conformité et, à défaut d’accord, saisit le juge, qui détermine les travaux et leur délai. Le juge peut réduire le montant du loyer ou suspendre son paiement, avec ou sans consignation, jusqu’à l’exécution des travaux (art. 20-1 loi n° 89-462). Le juge saisi d’une demande de résiliation pour impayés peut d’office vérifier le respect de l’obligation de délivrer un logement décent (art. 24 V).
Le locataire ne doit jamais suspendre son loyer de sa propre autorité ; il doit demander au juge de le suspendre. La différence entre les deux est celle entre une expulsion et une réduction de loyer.
Concrètement, le locataire assigné forme une demande reconventionnelle : réduction du loyer depuis l’apparition des désordres, dommages-intérêts pour trouble de jouissance, consignation des loyers courants. La créance ainsi reconnue vient en compensation de l’arriéré. Si elle l’absorbe, la dette visée au commandement n’existait pas.
L’obligation de délivrance du bailleur au locataire
Référé ou fond : le choix du bailleur change votre défense
Le bailleur peut saisir le juge des contentieux de la protection au fond, ou en référé. En référé, le juge ne peut accorder une provision que si l’obligation n’est pas sérieusement contestable (art. 835 CPC). Il ne peut pas allouer une indemnité d’occupation définitive, seulement une provision à valoir sur celle-ci (Cass. 3e civ., 9 sept. 2021, n° 20-10.929). Un décompte sérieusement contesté, une exception d’indécence documentée ou une question de prescription non tranchée sont des contestations sérieuses qui font obstacle au référé.
Le locataire assigné en référé a donc intérêt à rendre la contestation sérieuse, pièces à l’appui : décomptes de charges manquants, constat d’indécence, décision de conservation de l’APL. Si le juge des référés dit n’y avoir lieu à référé, le bailleur doit réassigner au fond, ce qui prend des mois.
Les différents types de référés : articles 834, 835, 872, 873 et 145
Les chronologies réelles éclairent l’enjeu. Un bailleur social parisien a assigné en référé le 2 juin 2015 et obtenu son ordonnance le 8 juin 2016. L’arrêt d’appel date du 26 octobre 2017, l’arrêt de cassation du 23 octobre 2019 (Cass. com., 23 oct. 2019, n° 18-14.823). Un autre a assigné le 18 janvier 2021 pour une audience du 22 mars 2021. La cour d’appel a statué le 8 décembre 2022 et la Cour de cassation le 25 avril 2024 (Cass. 3e civ., 25 avr. 2024, n° 23-10.844). Entre l’assignation et la première décision, comptez six semaines au mieux et un an au pire ; entre l’assignation et une décision irrévocable, trois ans. Le locataire qui reprend le loyer courant dès l’assignation transforme ce temps en argument.
Devant le juge des contentieux de la protection, la représentation par avocat n’est pas obligatoire (art. 761 CPC). Elle change pourtant tout sur les moyens de recevabilité et de nullité, qui ne se plaident pas à l’oral sans pièces.
Demander des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire
Un locataire qui ne peut ni faire tomber la procédure ni contester la dette peut encore garder son logement. C’est la demande la plus fréquente à l’audience, et la plus mal préparée.
Les délais de paiement de l’article 24 V : jusqu’à trois ans
Le juge peut accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office (art. 24 V loi n° 89-462). C’est une dérogation au délai de deux ans de l’article 1343-5 du code civil. Deux conditions cumulatives : le locataire doit être en situation de régler sa dette locative, et il doit avoir repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.
On lit souvent que la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 a supprimé le pouvoir du juge d’accorder des délais d’office. C’est inexact : le texte en vigueur maintient l’octroi « d’office » ; ce qu’elle a ajouté, c’est la double condition de capacité de règlement et de reprise du loyer courant.
La reprise du loyer courant s’apprécie au jour de l’audience. Un locataire qui reçoit l’assignation en août pour une audience en octobre a deux mois pour reprendre ses paiements. Il doit venir avec les relevés bancaires qui le prouvent. La capacité de règlement se démontre par les ressources, un plan d’apurement chiffré et, le cas échéant, les décisions d’aide du FSL ou de la CAF.
Le refus de délais relève du pouvoir discrétionnaire du juge, qui n’a pas à le motiver (Cass. 3e civ., 5 mars 2013, n° 12-11.985, rendu sous l’ancien article 1244-1). La cour d’appel dispose du même pouvoir discrétionnaire : la demande doit être gagnée en première instance.
Des délais sans reprise du loyer courant : la question non tranchée
Le locataire qui n’a pas pu reprendre le loyer courant avant l’audience peut-il encore obtenir des délais ? Le texte prête à deux lectures. Selon la première, la condition de reprise gouverne tous les délais accordés dans l’instance en expulsion, l’article 24 V étant le régime spécial qui écarte le droit commun. Selon la seconde, l’article 24 V ne déroge à l’article 1343-5 du code civil que sur la durée. Le juge conserverait alors le pouvoir de droit commun d’échelonner la dette sur deux ans, sans condition de reprise, en considération de la situation du débiteur.
La Cour de cassation n’a pas eu l’occasion de se prononcer clairement. Ce qui départagerait les deux lectures est un arrêt statuant sur un locataire ayant obtenu des délais de l’article 1343-5 sans reprise du loyer courant. En attendant, la conduite à tenir est la même dans les deux hypothèses : la suspension de la clause résolutoire exige, elle, la reprise intégrale du loyer courant (art. 24 VII). Des délais obtenus sans cette reprise n’empêcheraient donc pas l’expulsion ; ils étaleraient seulement la dette. Le locataire qui veut rester n’a qu’une voie, reprendre le loyer courant avant l’audience.
La suspension de la clause résolutoire : elle se demande, elle ne se présume pas
Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, les effets de la clause résolutoire peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés (art. 24 VII). Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés, la clause est réputée n’avoir jamais joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet, dès le premier impayé.
Le texte dit « saisi en ce sens ». La demande de délais est la seule circonstance qui permette de suspendre les effets de la clause. Faute de l’avoir formée, le locataire ne peut pas s’opposer au constat de la résiliation, même mis en liquidation judiciaire entre-temps (Cass. com., 23 oct. 2019, n° 18-14.823). Un locataire qui obtient des délais de paiement sans avoir demandé la suspension de la clause reste occupant sans droit ni titre avec un échéancier. Il paie, et il est expulsable.
Formule à insérer dans les conclusions ou à dire à l’audience : « Le locataire demande au juge, sur le fondement de l’article 24 V et VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, de lui accorder des délais de paiement de [nombre] mois pour s’acquitter de la dette locative arrêtée à [montant], par mensualités de [montant] en sus du loyer courant, et de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais. »
Ces délais ne suspendent jamais le paiement du loyer et des charges courants (art. 24 VII). La suspension prend fin dès le premier impayé.
La déchéance des délais au premier impayé, y compris par retard de la CAF
Le jugement qui accorde des délais prévoit qu’à défaut de paiement d’une seule échéance ou d’un seul loyer courant à bonne date, la clause reprend effet et l’expulsion peut être poursuivie sans nouveau jugement. Le retard d’un tiers payeur ne vous excuse pas. Il appartient au locataire de s’assurer du versement effectif par la CAF, et un loyer réglé six semaines après son terme suffit à faire jouer la déchéance (Cass. 3e civ., 29 oct. 2013, n° 12-23.138, Bull.).
Trois précautions en découlent. Faites fixer le premier versement à une date compatible avec vos rentrées. Demandez que l’échéancier tienne compte des aides versées directement au bailleur, en précisant que le versement de la CAF vaut paiement à la date de son émission. Et payez un jour avant, jamais le jour même.
Le délai de grâce de l’article 1343-5 : deux ans, à tout moment, même avant l’assignation
Le commandement doit vous informer que vous pouvez saisir à tout moment le juge d’une demande de délai de grâce (art. 24 I, 6°). Le juge peut reporter ou échelonner le paiement dans la limite de deux années, compte tenu de la situation du débiteur et des besoins du créancier. Sa décision suspend les procédures d’exécution engagées (art. 1343-5 C. civ.).
L’intérêt de cette voie est chronologique. Le locataire qui saisit le juge dans les six semaines du commandement prend l’initiative avant que le bailleur n’assigne. Le commandement avertit le locataire du risque encouru « à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement » (art. 24 I, 4°). La lecture procède du texte lui-même : la demande de délais formée dans le délai du commandement est l’alternative légale au paiement. Le bailleur assigné en ce sens forme alors une demande reconventionnelle en résiliation, soumise à la notification au préfet (art. 24 IV).
Le dossier de surendettement : ce qu’il change vraiment
La recevabilité d’un dossier de surendettement produit trois effets distincts. La commission peut saisir le juge des contentieux de la protection aux fins de suspension des mesures d’expulsion, que le juge prononce si la situation du débiteur l’exige (art. L. 722-6 et L. 722-8 C. consom.). Si le juge de l’expulsion constate l’acquisition de la clause et que le locataire a repris le paiement du loyer, il accorde des délais jusqu’à l’issue de la procédure de surendettement, plan, mesures imposées ou clôture. Il reprend ensuite les délais du plan (art. 24 VI). Enfin, le rétablissement personnel entraîne la suspension des effets de la clause pendant deux ans à compter de la décision d’effacement (art. 24 VIII).
Deux limites. La condition de reprise du paiement du loyer et des charges au jour de l’audience s’applique aussi ici (art. 24 VI). Et l’effacement ne porte que sur les dettes antérieures. Les loyers nés après le jugement d’ouverture du rétablissement personnel ne sont pas effacés et peuvent fonder la clause résolutoire (Cass. 2e civ., 6 juin 2013, n° 12-19.155, Bull.). Produisez la décision de recevabilité, le plan ou le jugement : l’affirmation d’un dépôt ne suffit pas, le juge invite d’ailleurs les parties à produire tous éléments relatifs à la procédure (art. 24 V).
Surendettement des particuliers : le guide complet pour le débiteur et le créancier
Le jugement est rendu contre vous : exécution provisoire et appel
Le jugement du juge des contentieux de la protection est exécutoire de droit à titre provisoire (art. 514 CPC). L’appel, formé dans le mois de la signification (art. 538 CPC), n’empêche donc pas le commandement de quitter les lieux.
Deux voies existent, et la première conditionne la seconde. En première instance, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit s’il l’estime incompatible avec la nature de l’affaire, par décision spécialement motivée (art. 514-1 CPC). Cette faculté n’existe pas en référé. En appel, le premier président peut arrêter l’exécution provisoire à deux conditions : un moyen sérieux d’annulation ou de réformation, et un risque de conséquences manifestement excessives. Mais la partie qui a comparu en première instance sans observations sur l’exécution provisoire n’est recevable que si ces conséquences se sont révélées après le jugement (art. 514-3 CPC).
Le locataire qui n’a pas demandé au premier juge d’écarter l’exécution provisoire perd presque toujours le droit de la faire arrêter en appel.
La demande doit figurer dans les conclusions de première instance, avec ses motifs : enfants scolarisés, absence de solution de relogement, moyens sérieux sur la dette.
Premier président (assignation, exécution provisoire, sursis, arrêt) : tout comprendre
Le jugement rendu en votre absence est réputé contradictoire dès lors qu’il est susceptible d’appel, ce qui est le cas d’un jugement d’expulsion : il s’attaque par appel, non par opposition (art. 473 CPC). Le jugement par défaut, attaquable par opposition, suppose une décision rendue en dernier ressort sur une citation non remise à personne. On lit souvent qu’un jugement d’expulsion rendu en l’absence du locataire s’attaque par opposition ; c’est inexact, et l’erreur fait perdre le délai d’appel.
Jugement par défaut ou réputé contradictoire : comment faire appel ?
Après le jugement : les délais pour quitter les lieux et le juge de l’exécution
Le jugement ne vous fait pas sortir. Le bailleur doit d’abord faire signifier un commandement d’avoir à libérer les locaux, qui reproduit à peine de nullité les articles L. 412-1 à L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution (art. R. 412-1 CPCE). L’expulsion ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant ce commandement (art. L. 412-1 CPCE). Le juge peut réduire ou supprimer ce délai, notamment lorsque le relogement proposé en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation a échoué du fait du locataire. Le délai ne s’applique pas si le juge constate la mauvaise foi de la personne expulsée (art. L. 412-1 CPCE).
Un à douze mois de délais supplémentaires
Ces délais ne sauvent pas le bail. Ils s’appliquent à un occupant dont l’expulsion est déjà ordonnée, qui doit l’indemnité d’occupation fixée par le jugement et partira à leur terme.
Les délais de paiement sauvent le bail ; les délais pour quitter les lieux ne font que retarder le départ.
Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants dont l’expulsion a été ordonnée, chaque fois que le relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales (art. L. 412-3 CPCE). Leur durée ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an (art. L. 412-4 CPCE). Avant la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, la fourchette allait de trois mois à trois ans ; les articles antérieurs à cette date la citent encore.
Le juge tient compte de la bonne ou mauvaise volonté de l’occupant et des situations respectives des parties (art. L. 412-4 CPCE). Le texte cite l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune, les circonstances atmosphériques, les diligences de relogement, le droit à un logement décent et les recours DALO engagés. Ces délais ne s’appliquent pas aux occupants entrés par voies de fait ni au locataire de mauvaise foi (art. L. 412-3 CPCE). Le juge peut les accorder d’office (art. R. 412-3 CPCE). Une prorogation de trois mois est aussi possible quand l’expulsion aurait des conséquences d’une exceptionnelle dureté, notamment en raison de la période de l’année (art. L. 412-2 CPCE).
Deux juges peuvent les accorder. Le juge qui ordonne l’expulsion peut les accorder dans son jugement (art. L. 412-3 CPCE) : demandez-les à titre subsidiaire dès l’audience initiale. Après la signification du commandement d’avoir à libérer les locaux, la demande est portée devant le juge de l’exécution du lieu de l’immeuble (art. R. 412-4 CPCE).
Une fois la décision du juge des contentieux de la protection rendue : saisir le juge de l’exécution
Le jugement du juge des contentieux de la protection n’est pas le dernier mot. Dès que le commandement d’avoir à libérer les locaux vous est signifié, un second juge devient compétent : le juge de l’exécution. Il est saisi par assignation (art. R. 121-11 CPCE), sans avocat obligatoire pour les demandes relatives à l’expulsion (art. L. 121-4 CPCE), et connaît de manière exclusive des contestations qui s’élèvent à l’occasion de l’exécution forcée (art. L. 213-6 COJ).
Un locataire qui a perdu devant le juge des contentieux de la protection n’a pas épuisé ses recours : le juge de l’exécution peut encore lui donner jusqu’à un an.
Trois demandes lui sont ouvertes. Les délais pour quitter les lieux, d’un mois à un an, renouvelables (art. L. 412-3 et L. 412-4 CPCE). La nullité du commandement d’avoir à libérer les locaux qui ne reproduirait pas les articles L. 412-1 à L. 412-6 (art. R. 412-1 CPCE). La contestation des sommes réclamées dans les actes d’exécution, qui doivent correspondre au dispositif du jugement.
Une limite ferme : le juge de l’exécution ne peut ni modifier le dispositif du jugement d’expulsion ni en suspendre l’exécution (art. R. 121-1 CPCE). Il ne rejuge pas la dette ni la résiliation ; c’est l’affaire de l’appel. Il aménage le temps de l’exécution, et c’est déjà beaucoup pour un ménage qui cherche un logement.
La compétence matérielle du juge de l’exécution : ce qu’il peut juger, et ce qu’il ne peut pas
La demande devant le juge de l’exécution s’accompagne de pièces : attestations de recherche de logement, demande de logement social, saisine de la commission de médiation DALO, certificats médicaux, justificatifs de scolarité. Le jugement d’expulsion doit d’ailleurs indiquer les modalités de saisine de cette commission (art. 24 IX loi n° 89-462).
La trêve hivernale
Il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée entre le 1er novembre et le 31 mars, sauf relogement assuré dans des conditions suffisantes ou occupation par voie de fait du domicile d’autrui (art. L. 412-6 CPCE). La trêve ne suspend ni le jugement ni les délais qui courent : elle empêche seulement l’exécution matérielle.
Le calendrier complet d’une expulsion, du jugement à l’intervention de la force publique, est détaillé dans l’article consacré à l’après-jugement.
Jugement d’expulsion : que se passe-t-il après, et combien de temps faut-il ?
Hors du tribunal : ce que conseillent les ADIL et les associations, et ce que cela vaut en droit
Les guides des associations de locataires et de la Fondation pour le logement des défavorisés donnent une liste de démarches à engager en parallèle du procès. La plupart ont un fondement légal précis et pèsent réellement sur la décision ; quelques-unes relèvent de la mobilisation et n’ont aucun effet juridique. Le tri ci-dessous suit la chronologie.
Dès le commandement : FSL, CCAPEX, travailleur social, ADIL
Le fonds de solidarité pour le logement accorde des aides financières aux personnes qui éprouvent des difficultés à s’acquitter de leurs loyers et charges (art. 6 loi n° 90-449 du 31 mai 1990). Le commandement doit mentionner son adresse (art. 24 I, 5°, loi n° 89-462). Une demande FSL déposée avant l’audience, même non encore instruite, documente la « situation de régler sa dette locative » exigée pour les délais (art. 24 V).
La CCAPEX peut être saisie à tout moment par le locataire lui-même, et pas seulement par le commissaire de justice ou le bailleur social. C’est le conseil de la Fondation pour le logement. Le décret n° 2026-83 du 12 février 2026 organise le traitement des situations individuelles par ces commissions. L’avis ou la recommandation qu’elle rend n’est pas une décision de justice, mais il rejoint le diagnostic social et financier que le juge lit avant l’audience.
Les ADIL, les points-justice et les permanences associatives (CNL, CLCV, DAL) examinent gratuitement le commandement, le décompte et l’assignation. Ils ne plaident pas. La Fondation pour le logement tient une ligne téléphonique gratuite, « Allô Prévention Expulsion », au 0805 299 049.
L’aide juridictionnelle se demande avant l’audience, et l’assignation en expulsion est accompagnée d’un document qui le rappelle (décret n° 2017-923 du 9 mai 2017 ; Cass. 3e civ., 8 févr. 2024, n° 22-24.806). Son dépôt ne suspend pas l’audience : le renvoi se demande au juge, il ne se présume pas.
Dès le jugement : le recours DALO, avant tout commandement de quitter
Une personne qui a fait l’objet d’une décision de justice prononçant son expulsion peut être désignée prioritaire par la commission de médiation et devant être logée d’urgence. Il faut qu’elle soit de bonne foi et remplisse les conditions d’accès au logement social (art. R. 441-14-1 CCH, pris pour l’application de l’article L. 441-2-3 CCH). Le jugement d’expulsion doit d’ailleurs indiquer les modalités de saisine de cette commission (art. 24 IX loi n° 89-462). Il n’est pas nécessaire d’attendre le commandement de quitter les lieux ni la demande de concours de la force publique.
La reconnaissance DALO produit deux effets sur l’expulsion. Le juge saisi d’une demande de délais pour quitter les lieux doit tenir compte des délais liés aux recours DALO engagés (art. L. 412-4 CPCE). Et l’instruction interministérielle du 26 octobre 2012 (NOR INTK1229203J) demande aux préfets de reloger les ménages reconnus prioritaires avant la mise en œuvre du concours de la force publique. Les instructions du 26 avril 2021 et du 29 mars 2022 l’ont rappelée. Cette instruction n’a pas de force contraignante, comme la Cour des comptes l’a relevé dans son rapport de décembre 2022 sur la prévention des expulsions locatives ; les associations en constatent régulièrement la méconnaissance. Elle reste, en pratique, le principal appui d’un ménage sans solution après le jugement.
Le recours DALO se dépose le jour où le jugement d’expulsion est reçu, pas le jour où le commissaire de justice frappe à la porte.
Le dossier DALO suppose une demande de logement social déjà enregistrée. Un locataire assigné qui n’a pas de numéro unique de demandeur doit le demander immédiatement : c’est la première pièce que la commission regarde.
En logement social : le protocole de cohésion sociale, ou comment retrouver un bail après la résiliation
Lorsque le bail d’un logement HLM est résilié par décision judiciaire pour défaut de paiement, le bailleur et l’occupant peuvent signer un protocole d’accord en vue du rétablissement du bail. Ce protocole vaut titre d’occupation et rouvre le droit aux aides au logement (art. L. 353-15-2 et L. 442-6-5 CCH). L’occupant s’engage à payer l’indemnité d’occupation fixée par le jugement et à respecter un plan d’apurement approuvé par la CAF. Le protocole dure deux ans au plus, prolongeable de trois ans par avenant. Si l’occupant respecte ses engagements, le bailleur renonce à l’expulsion et conclut un nouveau bail dans un délai qui ne peut excéder trois mois.
Ce mécanisme n’existe que dans le parc social, et le bailleur n’est pas obligé de le proposer. Mais un locataire HLM condamné qui reprend l’indemnité d’occupation dès le jugement et sollicite le protocole par écrit emprunte la seule voie textuelle qui rétablit un bail après une résiliation constatée par jugement. Le dépôt d’un dossier de surendettement recevable suspend le paiement des arriérés prévu au protocole jusqu’aux mesures de la commission (mêmes articles).
Après le commandement de quitter : payer, chercher, documenter
Les associations conseillent de continuer à payer l’indemnité d’occupation, ou au moins une partie proportionnée aux ressources, et d’en garder la preuve. Le fondement est textuel. Le juge de l’exécution fixe les délais pour quitter les lieux en tenant compte de la bonne ou mauvaise volonté de l’occupant dans l’exécution de ses obligations. Il tient compte aussi des diligences qu’il justifie avoir faites en vue de son relogement (art. L. 412-4 CPCE). Un occupant qui ne paie rien et ne cherche rien n’obtient rien.
Les diligences se prouvent : accusé de réception de la demande de logement social, recours DALO, réponses de bailleurs, inscription au SIAO, certificats médicaux et de scolarité. La demande de délais devant le juge de l’exécution se forme sans avocat (art. L. 121-4 CPCE) et peut être renouvelée (art. L. 412-3 CPCE).
Sans solution le jour venu, l’hébergement d’urgence est un droit : toute personne sans abri en situation de détresse a accès, à tout moment, à un dispositif d’hébergement d’urgence (art. L. 345-2-2 CASF). Le 115 en est la porte d’entrée.
Le jour de l’expulsion : ce que le commissaire de justice peut et ne peut pas faire
Aucune mesure d’exécution ne peut avoir lieu un dimanche ou un jour férié, ni commencer avant six heures ou après vingt et une heures dans un lieu d’habitation (art. L. 141-1 CPCE). Les meubles sont remis, aux frais de la personne expulsée, au lieu qu’elle désigne. À défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés, décrits avec précision, avec sommation de les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire (art. L. 433-1 CPCE). Désigner un lieu de dépôt à l’avance évite le garde-meuble facturé.
Sans le concours de la force publique, le commissaire de justice ne peut pas contraindre les occupants. Il dresse un procès-verbal de tentative et sollicite le préfet. Le bailleur qui procède lui-même, par changement de serrure, coupure des fluides ou pression, commet le délit de l’article 226-4-2 du code pénal.
Expulser un locataire manu militari : quel risque ?
Certains collectifs organisent une présence physique le jour de l’expulsion, ou conseillent de ne pas ouvrir. Ces pratiques n’ont aucun effet juridique : elles ne suspendent rien, et le procès-verbal de tentative déclenche la réquisition de la force publique. Les personnes qui y recourent sont le plus souvent des familles sans solution. L’article ne porte aucun jugement sur elles ; il constate seulement que le temps gagné ainsi ne se compte pas en semaines. Le temps qui se gagne se gagne devant le juge, par les délais de l’article L. 412-3, ou devant la commission de médiation.
Casuistique : ce que les juges ont retenu ou écarté
Sur ce contentieux, la règle se recopie ; la solution se joue sur les faits. Les espèces ci-dessous sont classées selon que le moyen du locataire a été accueilli ou écarté.
Moyen du locataire accueilli
Irrecevabilité pour défaut de notification au préfet. Bailleurs ayant assigné en 2002 sans notification au préfet, puis produit en appel une notification de 2007 ; la cour d’appel avait admis la régularisation. Élément décisif : la notification doit précéder l’audience du délai légal et n’est pas régularisable. Cass. 3e civ., 14 févr. 2012, n° 11-30.072.
Irrecevabilité de l’assignation d’un bailleur social. Société d’HLM Fiac, assignation du 23 octobre 2009, saisine de la commission remontant à 2003 lors d’une précédente procédure. Élément décisif : chaque assignation doit être précédée de sa propre saisine. Cass. 3e civ., 18 juin 2014, n° 13-15.049, Bull.
Résiliation fondée sur un loyer irrégulièrement augmenté. Maison à Saint-Barthélemy, loyer porté de 6 000 à 9 000 francs en 2001 par simple lettre, sans respect de l’article 17 c). Dette de 17 861 euros d’indexation remontant à 2003 pour un commandement de 2009. Éléments décisifs : renonciation non caractérisée à la protection légale, prescription des rappels. Cass. 3e civ., 6 mars 2013, n° 11-28.064.
Charges non justifiées et référé excédant ses pouvoirs. Dette de 116,12 euros au titre du loyer, ramenée par le bailleur lui-même à 16,12 euros en appel. Solde de charges de 572,04 euros admis sans que les pièces justificatives aient été tenues à disposition. Indemnité d’occupation allouée en référé. Éléments décisifs : dénaturation des termes du litige, article 23 non respecté, référé limité à une provision. Cass. 3e civ., 9 sept. 2021, n° 20-10.929.
Déduction des allocations conservées pour indécence. Loyer de 600 euros charges comprises, CAF ayant cessé de verser 435 euros après constat d’indécence ; condamnation de la locataire à 14 653 euros incluant la part d’allocation. Élément décisif : l’article L. 843-1 CCH impose de déduire l’allocation conservée. Cass. 3e civ., 16 avr. 2026, n° 25-10.188.
Production des décomptes de charges. Locataire réclamant les justificatifs des années 2000 à 2004 ; refus de la cour d’appel faute de motif exprimé. Élément décisif : l’article 23 oblige le bailleur à produire le décompte annuel, sans que le locataire ait à s’expliquer. Cass. 3e civ., 5 mars 2013, n° 12-11.985.
Solidarité du colocataire parti limitée aux loyers. Copreneuse ayant donné congé en juin 2009, dette de 32 224,56 euros, bail stipulant solidarité et indivisibilité ; condamnation solidaire à l’indemnité d’occupation postérieure à la résiliation. Élément décisif : la solidarité ne se présume pas et ne couvre pas l’indemnité d’occupation sans stipulation expresse. Cass. 3e civ., 14 juin 2018, n° 17-14.365, Bull.
Interdiction des poursuites après liquidation judiciaire du locataire. Locataire de Paris Habitat mis en liquidation judiciaire en mars 2016 après une assignation en référé de juin 2015. Condamnation provisionnelle à 11 387,32 euros confirmée en appel. Élément décisif : la demande en paiement des loyers antérieurs devient irrecevable, mais le constat de la clause acquise avant l’ouverture reste possible faute de demande de délais. Cass. com., 23 oct. 2019, n° 18-14.823.
Moyen du locataire écarté
Mauvaise foi du bailleur pour refus des espèces. Locataire de Paris Habitat, loyer résiduel de 55,93 euros après APL, dix mois impayés parce que l’office avait fermé sa caisse d’espèces. Mandats postaux acceptés, surfacturation d’eau prescrite pour partie. Éléments décisifs : le paiement restait possible par mandat, la mauvaise foi tirée du décompte gonflé n’avait pas été soulevée devant les juges du fond. Cass. 3e civ., 23 avr. 2013, n° 12-16.384.
Mauvaise foi du bailleur pour travaux non réalisés. Locataire parisienne ayant cessé tout paiement depuis décembre 2007, jugement enjoignant au bailleur des travaux de plomberie sous astreinte. La locataire n’avait ni signifié ce jugement ni répondu à six lettres fixant des rendez-vous de travaux ; le voisin attestait du refus d’accès. Élément décisif : aucune impossibilité d’user des lieux, aucune demande de délais après le commandement. Cass. 3e civ., 14 oct. 2014, n° 13-19.594.
Exception d’inexécution pour indécence. Maison louée depuis 2005 à Saint-Denis de la Réunion, état des lieux d’entrée en très bon état, paiement cessé en janvier 2015. Constat d’huissier d’octobre 2015 relevant des infiltrations et l’absence de compteur électrique, aucune mise en demeure préalable. Éléments décisifs : désordres non datés, bailleur jamais avisé avant l’assignation, seule une impossibilité totale d’occuper justifie le refus de payer ; 1 500 euros de trouble de jouissance accordés par ailleurs. CA Saint-Denis de la Réunion, 15 déc. 2017, pourvoi rejeté sur ce point par Cass. 3e civ., 12 déc. 2019, n° 18-16.325.
Charge de la preuve de l’exception d’inexécution. Preneur d’un entrepôt dont les serrures avaient été changées ; la cour d’appel avait fait peser sur le bailleur la preuve qu’il n’en était pas l’auteur. Élément décisif : c’est au preneur qui invoque l’exception de prouver que l’impossibilité de jouir des lieux est imputable au bailleur. Cass. 3e civ., 22 mars 2018, n° 17-17.194.
Nullité du commandement pour signification à une ancienne adresse. Colocataire partie en 2009, commandements de 2010 et 2012 délivrés à sa nouvelle adresse, commandement de 2013 délivré au logement loué. Élément décisif : aucun grief démontré, la locataire ne prétendant pas qu’elle aurait payé si l’acte l’avait atteinte. CA Angers, 27 oct. 2015, sous Cass. 3e civ., 14 juin 2018, n° 17-14.365, Bull.
Nullité du commandement pour décompte imprécis. Locataire d’HLM France Loire contestant un décompte de huit feuilles couvrant 2011 à 2015, avec rubriques mêlant loyer et charges du logement et du garage. Élément décisif : chaque poste de créance était identifiable, la locataire pouvait vérifier sa dette. Cass. 3e civ., 3 déc. 2020, n° 19-22.011.
Nullité du commandement pour montant excessif. Commandement de 2007 visant un arriéré comprenant des charges finalement abandonnées et une indexation contestée ; solde réellement dû de 588,91 euros à l’expiration du délai. Élément décisif : le commandement excessif vaut pour la somme due, et une somme restait due. Cass. 3e civ., 5 mars 2013, n° 12-11.985.
Paiements postérieurs au commandement. Locataire ayant viré 336,72 euros en janvier puis en février 2009, virements libellés « loyer janvier » et « loyer février », commandement du 23 janvier 2009 pour 737,84 euros. Élément décisif : les paiements avaient été affectés par le débiteur aux loyers courants, les causes du commandement restaient impayées, peu important son montant exact. Cass. 2e civ., 6 juin 2013, n° 12-19.155, Bull.
Inopposabilité de la procédure à l’épouse. Épouse réglant les loyers par chèques tirés sur son compte personnel, lettre du bailleur adressée au couple pour un relogement HLM. Élément décisif : aucune démarche positive d’information du mariage n’était prouvée. Cass. 3e civ., 29 oct. 2013, n° 12-23.138, Bull.
Déchéance de l’échéancier pour retard de la CAF. Jugement du tribunal d’instance de Paris 18e accordant 23 mensualités de 120 euros, loyers de février et mars 2011 réglés par la CAF le 15 avril. Élément décisif : le locataire devait s’assurer du versement effectif par le tiers payeur. Cass. 3e civ., 29 oct. 2013, n° 12-23.138, Bull.
Nullité de l’assignation pour défaut du document informatif. Locataire d’un bailleur social ayant comparu en personne et soutenant n’avoir pas été informé de l’aide juridictionnelle. Élément décisif : le document du décret n° 2017-923 du 9 mai 2017 n’est pas un acte de procédure. Cass. 3e civ., 8 févr. 2024, n° 22-24.806, FS-B.
Irrecevabilité faute de preuve de la notification au préfet. Société immobilière picarde d’HLM, assignation du 18 janvier 2021 pour une audience du 22 mars 2021, accusé de réception EXPLOC du 20 janvier produit. La cour d’appel avait déclaré l’action irrecevable. Élément décisif : dénaturation de l’accusé de réception. Cass. 3e civ., 25 avr. 2024, n° 23-10.844.
Le critère de partage, en trois questions
Le bailleur a-t-il accompli lui-même chaque formalité, pour cette assignation, avec la preuve datée ? Si oui, la recevabilité ne se discute plus ; si non, l’irrecevabilité est acquise et définitive.
Restait-il une somme réellement due et impayée à l’expiration du commandement, une fois retirés les charges non justifiées, les sommes prescrites, les frais et les allocations conservées ? Si oui, la clause a joué ; si non, elle n’a jamais joué.
Le locataire a-t-il agi avant l’audience, par une mise en demeure du bailleur, une demande de délais ou une reprise du loyer courant ? Si oui, la mauvaise foi du bailleur et l’octroi de délais deviennent plaidables ; si non, les juges ne retiennent ni l’une ni l’autre.
Votre coup suivant, selon votre camp
Vous êtes le locataire assigné
Reprenez le paiement du loyer courant dès la réception de l’assignation, avec des virements libellés « loyer [mois] ». C’est la condition de tout le reste (art. 24 V). Vérifiez ensuite, dans cet ordre :
- la date de notification au préfet et le délai de six semaines ;
- la date du bail et le délai applicable au commandement, deux mois ou six semaines ;
- la saisine de la CCAPEX si le bailleur est une personne morale ;
- les six mentions du commandement ;
- le décompte poste par poste, avec demande écrite des justificatifs de charges ;
- la prescription des termes de plus de trois ans ;
- la déduction des aides au logement ;
- la régularité de la remise des actes et le grief qu’elle vous cause.
Répondez par écrit à l’opérateur du diagnostic social et financier : vos observations arrivent au juge avant vous. Déposez en parallèle la demande FSL et, si ce n’est pas fait, la demande de logement social ; en HLM, demandez le protocole de cohésion sociale dès le jugement. Formez ensuite vos demandes en cascade. À titre principal : irrecevabilité, nullité du commandement, réduction de la dette. À titre subsidiaire : délais de paiement et suspension de la clause résolutoire. À titre infiniment subsidiaire : délais pour quitter les lieux et rejet de l’exécution provisoire.
Ne comptez pas sur l’exception d’inexécution sans mise en demeure préalable, ni sur la trêve hivernale pour gagner autre chose que du temps, ni sur un dossier de surendettement simplement déposé.
Vous êtes le colocataire parti ou la caution
Datez votre congé et cherchez dans le bail la clause de solidarité et son étendue. Pour un bail soumis à l’article 8-1, la solidarité s’éteint au plus tard six mois après l’effet du congé. Refusez toute condamnation solidaire à l’indemnité d’occupation postérieure à la résiliation si le bail ne la prévoit pas expressément (Cass. 3e civ., 14 juin 2018, n° 17-14.365). La caution vérifie la date de signification du commandement à son égard et refuse pénalités et intérêts si les quinze jours ont été dépassés (art. 24 I).
Vous êtes le bailleur
Votre risque n’est pas la dette, c’est la forme. Conservez l’accusé de réception EXPLOC et calculez le délai de six semaines depuis la date d’accusé, pas depuis l’envoi. Vérifiez la date du bail avant de rédiger le commandement : deux mois pour un bail en cours au 29 juillet 2023, six semaines pour un bail conclu, renouvelé ou reconduit depuis. Pour les baux signés sur le contrat type modifié par le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026, applicable au 1er octobre 2026, la clause résolutoire suit une rédaction imposée. Elle reprend le délai de six semaines. Ventilez le décompte entre loyers, charges justifiées et dépôt de garantie ; sortez-en les frais d’acte. Si vous êtes une personne morale, saisissez la CCAPEX pour cette procédure, deux mois avant l’assignation, même si vous l’avez déjà saisie pour la précédente. Et si le locataire vous a informé de son mariage ou de son PACS, visez les deux dans chaque acte.
La procédure du côté du propriétaire, avec ses délais réels, est traitée dans l’article consacré à l’expulsion rapide d’un locataire.
L’expulsion du bail d’habitation
Ce que la règle ne dit pas
Tout ce qui précède décrit le droit tel que les tribunaux l’appliquent. Ce que la règle ne dit pas, c’est ce que vaut votre commandement, votre décompte et votre calendrier de paiements, ni ce que le bailleur en face acceptera plutôt que d’attendre un jugement. Les faits comptent autant que le droit, et c’est précisément là qu’intervient l’avocat.
Valentin Simonnet est avocat au Barreau de Paris. Il intervient en contentieux des affaires et en droit pénal des affaires.
